Главная --> Публикации --> Ярославка: романтика стародачного направления Участки будут продавать в супермаркете Развод и детские метры Президиум госсовета снова строит доступное жилье Для белых воротничков

Строительная отрасль в ее нынешнем состоянии, по словам В. Аверченко, не удовлетворяет спрос, существующий на современном рынке недвижимости. Пик жилищного строительства в нашей стране пришелся на 1987 год, когда было построено 76 млн. кв. метров жилья, тогда как в прошлом году этот показатель не превысил 41 млн. кв. метров. Для сравнения: США ежегодно возводит 250 млн. кв. метров жилья, Китай - 1 млрд. 300 млн. Единственный источник, который способен сконцентрировать средства для строительства, по мнению В. Аверченко, - это население. Правда, для этого необходимо создание новых финансовых инструментов и никак не обойтись без массового ипотечного кредитования.

При нынешнем положении дел в строительной отрасли нашей страны, дом, построенный сегодня, будет ремонтироваться, в лучшем случае, через сто лет. Об этом во вторник в рамках круглого стола "Доступной ипотеке в России не быть?", организованного компанией СУ-155, заявил руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ Владимир Аверченко. Жилой фонд нашей страны составляет 2,9 млн. квадратных метров. Однако большая его часть изношена, устарела, относится к ветхому и аварийному жилому фонду. В то же время ежегодно ремонтируется всего 1% от общего объема жилья.

Закон о жилищно-строительных кооперативах написан для того, чтобы задушить нынешние ЖСК в дружеских объятиях. Такое мнение высказал заместитель председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по созданию рынка доступного жилья Валерий Казейкин. Он подчеркнул, что после вступления закона в силу большинству ЖСК (а их в настоящее время около 200) придется прекратить свое существование.

По данным, полученным в ходе исследования, проведенного по заказу Внешторгбанка, 61 % россиян хотят улучшить свои жилищные условия, 31 % психологически готов вступить для этого в долгосрочные отношения с банками и эта цифра возрастает до 50 % в случае получения помощи со стороны государства. При этом, по словам президента фонда Института экономики города Надежды Косаревой, более 50 % опрошенных предпочли бы взять долгосрочный ипотечный кредит для покупки готового жилья, 10 % - для строительства дома. И лишь оставшиеся 40 % готовы участвовать в долевом строительстве жилья или воспользоваться альтернативными видами ипотечного кредитования. В то же время, согласно полученным данным, платежеспособный спрос населения неадекватен потребностям - лишь 12 % желающих улучшить свои жилищные условия имеют достаточно средств на приобретение квартиры или получение ипотечного кредита. Индекс доступности жилья в нашей стране тоже вызывает неоднозначные оценки. Так, для того, чтобы приобрести квартиру, среднестатистическая семья со средним уровнем доходов должна откладывать все зарабатываемые деньги в течение четырех лет.

Строящиеся бизнес-центры располагают примерно одним машиноместом на автостоянке на 100 квадратных метров офисных площадей. В среднем на 100 квадратных метров приходится 20 сотрудников. Даже если личным автомобилем пользуется лишь половина из них, они обречены на то, чтобы каждый рабочий день искать место для парковки. Количество визитеров разнится в зависимости от профиля компании-арендатора: так, турфирма среднего размера принимает в день от 10 до 40 посетителей. Степень влияния присутственных мест на плотность движения вокруг них - предмет темный и неизученный. Во всяком случае Известиям не удалось найти эксперта, готового при помощи цифр продемонстрировать эту взаимосвязь. Но не нужно быть экспертом, чтобы заметить, как в спальных районах улицы днем пустеют, а в деловых забиваются пробками.

В большом недоумении, по словам В. Казейкина, оставил застройщиков и один из основных документов так называемого Жилищного пакета - закон о долевом строительстве (вступает в силу с 1 апреля 2005 года). Он, напомним, устанавливает, что застройщик может привлекать средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство и опубликует в СМИ проектную декларацию. При этом средства, привлеченные на строительство конкретного дома, нельзя тратить на возведение другого объекта. Специалисты рынка считают, что закон в значительной степени усложнит процесс строительства и сделает его более дорогим. В Казейкин отметил, что за весь период практики долевого участия в строительстве число расторгнутых договоров составило всего 0,9 % от общего числа сделок, а количество судебных разбирательств - 0,32 %. Закон о долевом строительстве, по словам В. Казейкина, фактически пресекает эту деятельность. Единственное разумное, по его мнению, решение - приостановить вступление в силу этого документа на один год.
Аналитический центр ирн.RU завершил масштабное исследование реконструированных и новых бизнес-центров Москвы. На долю этих 60 зданий приходится около четверти всего столичного рынка деловой недвижимости - это более 1 миллиона квадратных метров площадей под офисы и торговые центры плюс 10 тысяч квадратных метров автостоянок, преимущественно наземных. Почти все 60 объектов офисной первички будут заселены арендаторами в 2005 году. Свыше 50% бизнес-центров строятся в центральной части города. Это означает, что в ближайшее время старую Москву ожидает тяжелое обострение хронического заболевания - автомобильных пробок.

Сегодня Восточному, Северо-Восточному и Северо-Западному округам в пределах МКАД досталось всего лишь по одному новому зданию, Юго-Западному - 2, Западному и Юго-Восточному - по 3, Северному - 6, Южному - 11, Центральному - 3 Впрочем, специалисты отмечают отрадную тенденцию: в последнее время новые деловые центры появляются на окраинах и даже за МКАД.

Столичный мэр Юрий Лужков как-то сказал, что не желает превращения центра Москвы в скопище контор, а напротив, хочет, чтобы здесь проживало как можно больше народа. Тем не менее на долю Центрального административного округа сегодня приходится 53% офисных новостроек. А когда белые воротнички начнут в массовом порядке обживать район Сити, суммарная доля остальных округов города сократится до единиц процентов: в Сити будет построено около 3 миллионов офисных площадей.

Надежду на возможное переключение внимания потенциальных арендаторов офисов-новостроек с центра на окраины отчасти внушает соотношение цен. Аренда площадей в новых билдингах Центра и Юго-Запада стоит почти одинаково: примерно 623 доллара на метр в год, включая эксплуатационные расходы и не включая НДС. Это всего на четверть выше средней цены по городу и вдвое дороже самого дешевого бизнес-центра данной категории - в Восточном округе. Тогда как по ценам на жилые новостройки Центр недосягаем. Он в полтора раза обгоняет двух других призеров - Запад и Юго-Запад. Такое сравнение двух столь разных сегментов не совсем корректно (в частности, оттого что по количеству жилых метров Центр отстает от остальной Москвы), но имеет право на существование. Потому что снимают офисы класса А и покупают коммерческие новостройки примерно одни и те же люди.

- В Центральном округе изначально было много объектов, пригодных для реконструкции, - говорит руководитель проекта ирн.RU Олег Репченко, - то есть старых советских учреждений, институтов и т.п. Кроме того, Генплан предусматривает высокую концентрацию офисных зданий именно в центре. Года 2-3 назад изученные нами объекты существовали только в проекте, и проблема пробок стояла не так остро, как сегодня. Теперь подъездные пути и парковки стали важнейшим критерием выбора арендаторов. Думаю, что спустя 3-4 года застройщики будут активнее осваивать территории, примыкающие к Третьему транспортному кольцу. И Четвертое кольцо, если оно будет построено, также должно заинтересовать операторов рынка офисной недвижимости. Этот рынок находится в самом начале развития: долгое время здесь царствовала вторичка, то есть свободные площади госконтор и неработающих заводов. Лишь начиная с 2001 года в Москве стали появляться новые и реконструированные объекты класса А, построенные в соответствии с современными требованиями для офисов.

Члены Совета МАГР высказались за необходимость укрепления дисциплины уплаты членских взносов и указали исполнительному директору на недопустимость фактов, когда фирма без объяснения причин накапливает задолженность по взносам более двух кварталов.

В составе Московской ассоциации—гильдии риэлторов произошли изменения. Фирмы «Лаурел», «Синекс», Страховая компания «Ариадна» подали заявление о выходе из состава МАГР. Фирмы «ЗИС» и «Гута-страхование» рекомендованы к исключению за нарушение Устава МАГР. В ассоциацию принята фирма ООО «Адресат».

А вот агентство недвижимости «Домострой», по сообщению пресс-службы компании, в заявке о своем статусе, направленной в МАГР, определило себя как крупную фирму, работающую на рынке недвижимости.

Согласно новой концепции дифференцированного пакета услуг МАГР члены этого объединения должны с текущего года самостоятельно выбирать свой статус, в соответствие с которым будет — постепенно - приводиться и размер членских взносов. Хотя концепция была принята на общем собрании МАГР в конце прошлого года, видимо, не все руководители входящих в ассоциацию фирм согласны с ней. Как уже сообщалось, первым ряды МАГР покинуло агентство «САВА».

— наличие собственных офисных площадей;

Специалисты компании исходили из сложившейся практики оценки бизнеса на рынке недвижимости, т.е. учитывались следующие факторы:

— степень рекламной и пиаровской активности и затрат на рекламу;

— численность персонала, находящегося в штате;

— наличие полного спектра традиционных услуг, предлагаемого на рынке недвижимости;

— примерное количество сделок, осуществляемых на различных сегментах рынка;

— устойчивые связи с поставщиками;

— степень диверсификации бизнеса;

Сегодня у компании 13 офисов, в которых работает около 700 человек. «Домострой» — один из лидеров по количеству предложений в базе новостроек. На сегодняшний день «Домострой» предлагает 9541 квартиру по 139 адресам в Москве и Московской области.

— степень узнаваемости торговой марки по «предъявлению» или «по напоминанию» и т.д.

Еще один серьезный вопрос, тесно связанный с предыдущим — поскольку по большому счету речь идет о том, будет ли пополняться членская база Московской ассоциации риэлторов — разграничение полномочий МАГР и РГР. Совет МАГР обсудил Положение о членстве и членских взносах РГР, одобренное Советом оперативного руководства и планирования РГР. Этому документу придается большое значение в ассоциации, так как именно он должен юридически подтвердить главный принцип распределения целей и задач РГР как организации федерального уровня и МАГР как полномочного представителя РГР в Московском регионе.

Оценка совокупности всех этих факторов специалистами компании, независимыми экспертами; мнение коллег «Домострой» по бизнесу; мониторинг мнений клиентов компании позволяют агентству «Домострой» считать себя крупной компаний рынка недвижимости, сообщается в пресс-релизе компании.

23 мая состоится V Съезд МАГР, на котором предстоит выбрать президента и вице-президентов МАГР, членов Совета, Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, ревизионной комиссии. Примерные темы секций съезда:

К сожалению, не все договоренности с руководством РГР нашли отражение в статьях положения. Это обстоятельство может осложнить работу по привлечению московских фирм в МАГР. Окончательное утверждение положения состоится 25 апреля на Национальном Совете РГР.

* Независимый третейский суд участников рынка недвижимости как альтернатива судам общей юрисдикции,

* Аналитика, тенденции рынка недвижимости

* Успешное управление малой риэлторской фирмой

* Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг: защита интересов фирмы

19 апреля отметили день рождения активисты МАГР, члены Совета МАГР Михаил Ерофеев, генеральный директор компании «Эркер» и Антон Голышев, генеральный директор компании «Держава». Мы поздравляем Михаила Анатольевича и Антона Юрьевича, желаем личного счастья и успехов в бизнесе.

* Клиентоориентированный подход в работе фирмы: завоевание доверия клиента.

Михаил Ерофеев: Компания «Эркер» работает с 1991 г. и всегда занималась только недвижимостью. У нас небольшой коллектив, а направлений работы много. Нам удалось наработать ценный опыт, который мы стараемся приумножать. Работать сейчас стало в каком-то смысле легче. У нас опытные сотрудники, мы используем сегодня новейшие технологии, компьютерный инструментарий, оргтехнику — все это позволяет работать на мировом уровне. Я много езжу по зарубежным странам, вижу, как организован рэлторский бизнес там, и могу сказать, что мы работаем не хуже.

Обе фирмы — ветераны рынка. Как им работается сегодня?

— Что дает вашей компании членство в МАГР?

С другой стороны, конкуренция стала намного сильней, как только на рынке появляются какие-то ниши, их тут же занимают.

Антон Голышев: Секрет долголетия фирмы? Наш девиз: «Умеренность и аккуратность». Мы никогда не беремся за то, чего не можем сделать сразу. Соблюдаем умеренность в проектах, в комиссионных. При составлении контракта и заключении сделки все аккуратно проверяется. Поэтому за 12 лет у нас не было ни одного судебного процесса. Мы стараемся сохранять стабильность, при этом планомерно развиваемся. Каждый день нужно делать еще один шаг вперед.

— Прежде всего, общение с партнерами, возможность обмена опытом. На мой взгляд, у МАГР три важные функции: работа внутри риэлторской среды; общение с потребителями риэлторских услуг и взаимодействие с властными структурами. В каждом из этих направлений есть возможности для улучшения. Необходимо добиваться большей корректности в общении между фирмами. Что касается властных структур, то здесь налажена работа с Департаментом муниципального жилья. Необходимо работать с законодателями, с мэрией. Нужно, чтобы наш голос был слышен.

— Что, на ваш взгляд, дает фирме членство в МАГР?

Сегодня работать стало проще, потому что осуществлять риэлторскую деятельность в цивилизованных условиях, конечно, легче. Но труднее стало находить работу. Общий процент по сделкам с каждым годом становится меньше. В этих условиях, конечно, проще тем компаниям, которые давно существуют на рынке. И все равно нужно что-то придумывать, нельзя успокаиваться.

Любой закон применяют к определенным отношениям только после того, как он вступит в силу. Обычно в каждом документе есть статья, которая обозначает время вступления в силу данного правового акта.

— МАГР может дать очень много. Есть такие компании, которые мало что получают от членства в ассоциации, и это только их вина. А есть такие (и мы из их числа), которым МАГР дает максимум преимуществ. Их только нужно уметь взять. Для этого надо активно работать в ассоциации, участвовать в ее мероприятиях, в работе совета и т.д. Важнейшими из преимуществ, которыми обладает компания — член МАГР, я считаю доступ к информации, к аналитике; знание тенденций рынка; общение — и официальное, и неформальное; возможность обмениваться опытом и внедрять новые технологии. Сидеть в своем углу и бурчать, что МАГР мало дает — глупее не придумаешь. Потенциал у организации огромный, и, на мой взгляд, он еще не до конца используется.
Многие граждане путают понятия «принятие закона» и «вступление закона в силу». Ряд документов, которые затрагивают отношения, связанные с жилой недвижимостью: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», Закон «О жилищных накопительных кооперативах», а также некоторые другие, — были приняты в конце 2004 года. Но это не означает, что данные правовые акты начинают свое действие сразу же после подписи Президента РФ и опубликования.

То же касается и обратного процесса. Граждане вправе расприватизировать, или передать обратно в государственную или муниципальную собственность, жилые помещения, которые принадлежат им на праве собственности, а вместо этого заключить на них договор социального найма — до 1 января 2007 года.

Так, новый Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) вступает в силу, или начинает свое действие, 1 марта 2005 года. Но будет ли он регулировать жилищные отношения, которые возникли до его вступления в силу? К ним ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые появятся после введения его в действие, за исключением некоторых случаев. Например, отношения, связанные с договором социального найма, заключенного с гражданином до 1 марта 2005 года (по нормам старого Жилищного кодекса РСФСР), после этой даты будут регулироваться уже новым ЖК РФ, то есть именно на него станут опираться в спорных ситуациях.
Теперь о другом наболевшем вопросе. Многие знают, что по новому ЖК РФ приватизировать жилое помещение будет невозможно. И тут начинаются заблуждения: документ вступает в силу 1 марта 2005 года — значит, с этого момента приватизация прекращается. Нет! Приватизации не подлежат жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. А если вы получили площадь до этой даты, например 20 февраля 2005 года, то имеете полное право ее приватизировать. Единственное условие: надо успеть до 1 января 2007 года.

Важным нововведением Закона является обязательная государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве. Многие ошибочно считают, что ей подлежат все договоры участия в долевом строительстве, заключенные с момента принятия указанного правового акта. На самом деле регистрировать договоры, заключенные до 1 апреля 2005 года, не надо. Более того, как следует из самого Закона, он распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства на возведение многоквартирных домов, разрешение на которое получено после вступления в силу данного документа. То есть, если застройщику выдали разрешение на возведение здания еще 29 декабря 2004 года (до вступления Закона в силу), а договор участия в долевом строительстве стали заключать 2 апреля 2005 года, то договор не подлежит обязательной государственной регистрации. Но если разрешение на проведение работ получено уже после 1 апреля 2005 года, то договор, заключенный после этого, нужно регистрировать. Таким образом, все зависит от времени выдачи разрешения на строительство.

Другой не менее важный документ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон), в настоящее время также еще не действует. Путаница, связанная с «принятием закона» и «вступлением закона в действие» продолжается и здесь, у людей возникла масса вопросов. В Законе сказано, что данный правовой акт вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Официальные источники опубликования нормативно-правовых актов — «Российская газета» и «Парламентская газета». Данный документ был представлен на их страницах 31 декабря 2004 года — значит, он вступает в силу 1 апреля 2005 года.

Напомним, что в конце декабря 2004 года был принят еще один важный правовой акт — Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах», который в настоящее время также пока не действует. Он вступает в силу по истечении девяноста дней с момента его официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, договор участия в долевом строительстве заключен в январе 2005 года, но участник намерен переуступить свое право по договору в мае 2005 года. Возникает вопрос: необходимо ли регистрировать договор уступки права, ведь Закон тогда уже будет действовать? Нет, его регистрировать не нужно, поскольку основной договор заключен до вступления в силу указанного правового акта. То же касается и других положений данного документа: они применяются, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года.



Главная --> Публикации