Главная --> Публикации --> А мы инвесторы-высотники! Строители теряют прибыль Защита наследственных прав в суде Переоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка? Жители высоток вместе с комфортным жильем получат в подарок целый город

С начала года сразу два крупных игрока рынка ипотеки снизили проценты по кредитам: Сбербанк РФ понизил ставку на 1 - 2% по разных кредитным продуктам, банк "ДельтаКредит" довел минимальную ставку до 12% по всем видам кредитов. Снижение ставок свидетельствует об ужесточении конкуренции на рынке ипотеки, считает Дмитрий Будаков, генеральный директор КБ "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА) , который на прошлой неделе завершил аккредитацию при Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и стал дилером агентства в Москве. По словам Будакова, МИА предложит агентству организовать параллельную выдачу кредитов по стандартам АИЖК в банках, которые занимаются сейчас программой МИА (ипотечные кредиты под 14 - 15% в год в валюте). Говоря о снижении агентством ставок, Будаков признал, что МИА, "видимо, придется рассматривать вопрос об ответном снижении ставок".

Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило ставки рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых по стандарту агентства, с 18% до 15% годовых в рублях - причем не только на вновь выдаваемые кредиты, но и на полученные ранее. Об этом объявил вчера гендиректор агентства Александр Семеняка.

АИЖК выкупило 140 кредитов и ежемесячно выкупает у каждого регионального оператора в среднем еще по 10 закладных. Наиболее активными поставщиками кредитов являются, по словам Семеняки, Московская область, Оренбург и Самара. Глава АИЖК заявил, что снижение ставки будет распространяться и на кредиты, выкупленные агентством ранее. В апреле возможность снижения ставки будет предложена заемщикам. "Для увеличения объема кредитования мы готовы выкупать закладные напрямую у крупных банков, - заявил Семеняка. - Сейчас такие переговоры ведутся, в частности с банком "ДельтаКредит".

Банки, подписавшие соглашение о работе с АИЖК до конца марта, выдавали кредиты по единым стандартам - 18% годовых в рублях на срок до 20 лет. Далее, через регионального оператора, они предоставляли закладные на выкуп АИЖК, которое должно было с доходностью не менее 15% годовых в рублях выпускать их на рынок ценных бумаг, объединяя в пулы. При этом в структурах, участвующих в схеме, оседало 3% от конечной стоимости кредита: по 1% банку, региональному и федеральному агентствам. Сейчас, по словам Семеняки, схема работы и размер вознаграждения участников схемы не изменились.

Семеняка неоднократно заявлял, что АИЖК ведет переговоры с инвесторами, заинтересованными в приобретении бумаг агентства, такими, как Пенсионный фонд РФ, негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. По мнению аналитиков, снижение ставки рефинансирования АИЖК позволяет предположить, что инвесторы российской ипотеки готовы уменьшить доходность своих вложений с 15% до 12% годовых в рублях. Руководитель отдела по работе с ценными бумагами страховой компании "Альфа-Страхование" Сергей Рубашкин считает, что 20-летние ценные бумаги с доходностью 12% в рублях заинтересуют прежде всего страховщиков, предлагающих своим клиентам долгосрочные (более 10 лет) программы страхования жизни. "Сейчас страховые компании ищут надежный инструмент для хранения своих резервов, - считает Рубашкин. - И длинные ипотечные бумаги вполне могли решить эту проблему". А Иван Грачев, руководитель комитета по ипотечному кредитованию Госдумы, отмечает, что АИЖК, снизив ставку, приблизило доходность своих бумаг к государственным, которые сейчас "имеют доходность не выше 9% годовых в рублях".

Впервые о возможном снижении ставки кредитов руководители АИЖК заговорили в октябре - агентство рассчитывало довести ставку рефинансирования до 14 - 15% при условии увеличения правительством уставного капитала агентства. В конце прошлого года уставный капитал АИЖК был увеличен на 650 млн руб. По словам Семеняки, снижение ставки стало возможным также в связи с изменением в начале года ставки рефинансирования Центрального банка, а также из-за подписания бизнес-плана работы федерального агентства, который был принят в конце 2002 г.

Комфорт на высшем уровне

Снижение ставки, по мнению руководителей АИЖК, будет способствовать увеличению спроса на ипотечные кредиты. Главное, чтобы банки могли этот спрос удовлетворить, отметил вчера Александр Семеняка.
В последнее время все более популярной становится жизнь за городом. В основном здесь строятся достаточно дорогие кирпичные дома в закрытых коттеджных поселках. Они - достойная альтернатива городским квартирам и предназначены для круглогодичного проживания. А если нет возможности и желания менять привычный городской уклад жизни, а на природу хочется выезжать на выходные? Тогда вам нужна дача.

"Истра Кантри Клаб" - это объединение нескольких компактно расположенных дачных поселков со всеми городскими удобствами - коммуникациями, общей инфраструктурой, круглосуточной службой эксплуатации и единой клубной системой скидок. "Истра Кантри Клаб" расположен в Истринском районе Подмосковья, на 38-м километре Новой Риги, на сегодняшний день самой скоростной трассы Подмосковья. Время в пути от МКАД до дачи - всего 20-25 минут. Это местность с богатой историей, тесно связанная с историей и культурой России. Одних только церквей здесь более сорока. Отреставрирован красивейший Ново-Иерусалимский монастырь. Пережил все невзгоды один из старейших в Подмосковье храм Рождества Христова в деревне Юркино постройки XVII века. По легенде, сам святой Сергий Радонежский указал место строительства Троицкого храма над святым источником:

Само понятие "дача" сегодня непопулярно. Комфортный загородный отдых ассоциируется исключительно со словом "коттедж". Почему? Наверное, слишком сильна наша "генетическая память". Дача вызывает в памяти хибарку на шести сотках, с удобствами во дворе, беспросветными грядками. Сегодня об этом стоит забыть. Комплекс дачных поселков "Истра Кантри Клаб" возрождает лучшие дачные традиции, тот дух респектабельности и покоя, с которым ассоциировалась дачи в былые времена:

Авторы проекта постарались использовать достоинства живописного природного ландшафта для создания цивилизованной среды полноценного загородного отдыха: лесной парк, искусственный пруд, зимой превращающийся в каток, полянки для барбекю и спортивные площадки.

В "Истра Кантри Клаб" создается уникальный комплекс предприятий торговли, сервиса и развлечений, не всегда доступный даже для жителей самых дорогих поселков. Набор, поистине достойный города - супермаркет, фитнес-центр с теннисным клубом, салон красоты, бильярдный клуб, рестораны, детские площадки. Все продумано до мелочей для обеспечения полного комфорта проживания. Не секрет, что средний класс, на который ориентированы поселки, отличается повышенной требовательностью при отсутствии желания переплачивать за дополнительные услуги. Соотношение качество-цена в "Истра Кантри Клаб" - оптимальное. Элементы инфраструктуры будут существовать в виде отдельного бизнеса и не станут еще одной расходной строкой в списке коммунальных платежей, которые обещают быть весьма умеренными.

Сегодня и завтра

Другой важный момент - качество коммуникаций. Все они - центральные, что, согласитесь, нетипично для дачи. Естественно, все дома оснащены современными инженерными системами. А кроме этого, здесь предусмотрены московские телефонные номера и высокоскоростной Интернет.

Первый поселок на 26 домов уже готов. Площадь домов - 92 и 210 кв. метров. Они компактно расположены на лесных участках площадью от 10 до 25 соток. Приятно, что строители очень бережно отнеслись к окружающей природе - ни одно дерево на участках не пострадало. Березы, сосны, осины подступают к домам.

Общая площадь комплекса "Истра Кантри Клаб" составляет около 200 га, а площадь каждого отдельно взятого поселка - от 5 до 40 га, что позволяет сохранить камерность и приватность проживания. Количество домов в поселках комплекса варьируется от 30 до 10 При этом в каждом из поселков создается собственный пункт охраны, что обеспечивает безопасность на уровне самых высоких требований.

Дома из клееного бруса пользуются большим спросом, поэтому было решено использовать этот материал и для строительства второй очереди комплекса, которое начнется в самое ближайшее время. Второй поселок, занимающий площадь в 8 га, примыкает к первому. На его территории уже ведется прокладка коммуникаций. Здесь дома будут возводиться несколько большей площади: 150, 210 и 250 кв. метров.

Все дома первой очереди "Истра Кантри Клаб" выполнены из самого "дачного" материала - янтарного клееного бруса. Этот долговечный природный экологически чистый материал автономно "поддерживает" постоянный уровень влажности в помещениях. Стены из клееного бруса отличаются такой естественной красотой, что мало кто решается красить или заклеивать их обоями. Еще одна приятная особенность материала заключается в том, что отделку дома можно начинать сразу после постройки, не дожидаясь усадки - ее просто не бывает. Остается только установить сантехнику, меблировать помещения - и можно жить.

Коттеджный поселок "Петровские дали" площадью 17 га скоро появится на территории спортивно-развлекательного парка "Яхрома", который известен своими возможностями для активного, в том числе и экстремального отдыха.

В настоящее время в "Истра Кантри Клаб" можно купить как готовый к заселению дом под чистовую отделку, так и дом на стадии строительства, а также земельные участки с подведенными инженерными сетями под строительство дома по собственному проекту. Кроме того, можно выбирать участок - в лесу или на опушке.

В поселке будет 90 домов, каждый с участком в 10-12 соток. Землю покупатели смогут оформить в собственность. Коттеджи в стиле шале предполагаются одноэтажными, площадью 118 и 136 кв. метров. Сдаваться дома будут с отделкой, что по сегодняшним временам большая редкость, но без мебели и бытовой техники. Надо сказать, что застройщики предполагают создать в домах этакий скандинавский минимализм: светлые тона стен и много дерева. Стоимость дома с землей участниками проекта оценивается в 230-240 тысяч долларов. За обслуживание дома хозяевам предстоит платить 150 долларов ежемесячно. В коттеджах будут все инженерные системы, телефон с московским номером, спутниковое ТВ, Интернет и охрана.

Строят поселок Группа Компаний "КОНКОР" и инвестиционная компания МГСН. Они известны на рынке как крупные игроки в сфере девелоперских проектов и на этот раз объединились для реализации принципиально нового проекта - поселка для активного отдыха.

Поселок позиционируется, в первую очередь, как место для отдыха, как второй загородный дом, поскольку сегмент таких предложений на рынке пока свободен, несмотря на обилие новых загородных проектов. Президент ИК МГСН Дмитрий Поликарпов считает, что это будет жемчужина Подмосковья. "Петровские дали" интересны тем, что авторы проекта пошли от обратного: сначала создали инфраструктуру, среду обитания для будущих жителей поселка, а потом приступили к строительству домов.

Первая очередь из семи домов должна быть готова в сентябре этого года. Строительство уже идет полным ходом. Вторая очередь будет сдаваться к весне следующего. По признанию представителей "КОНКОР" шесть домов второй очереди уже забронированы.

Парк "Яхрома" представляет собой три зоны для различных видов отдыха. Велосипед, ролики, скейтборд, трассы для внедорожников, гольф, верховая езда - летом. Горные и беговые лыжи, сноуборд, коньки, снегоходы - зимой. Естественно, для жильцов услуги парка будут предоставляться на льготных условиях, по системе клубных карт. Но кроме "общественной" инфраструктуры, у поселка планируется и индивидуальная: фитнес-центр, теннисный корт, велосипедные и прогулочные дорожки, пруд, детские площадки.

"Инфраструктура, которая предлагается жильцам, действительно, выводит наш проект на другой уровень, - признается Ольга Грачева, вице-президент ИК МГСН. - Владелец коттеджа сможет пользоваться всеми услугами парка "Яхрома", которыми пользуются и все его посетители. Хотя "Петровские дали" расположены отдельно, на прилегающей к парку земле".

Сумму же собственных инвестиций в новый поселок участники проекта пока не называют. Известно только, что весь парк обойдется компании-застройщику в 100 млн. долларов, пока же вложено только 2 Срок окупаемости спортивно-развлекательного комплекса должен составить 7 лет. Планируемая площадь парка - 350 га, пока "КОНКОР" освоила 30.
Московские власти решили поделиться своими гостиницами с АФК "Система". Город намерен передать 40% акций отеля "Космос", а также право управления несколькими гостиницами на Золотом кольце компании "Интурист", принадлежащей "Системе". Эти планы беспокоят конкурентов "Интуриста" и миноритарных акционеров "Космоса".

Инвестиционная привлекательность проекта оценивается его девелоперами очень высоко. "При желании владельцы домов могут через администрацию парка сдавать их в аренду", - заверяют они.

АФК "Система" владеет более 90% акций "Интуриста". По данным "Системы", выручка "Интуриста" в 2002 г. составила $20 млн, а за шесть месяцев 2003 г. - $19,2 млн.

Гостиничный комплекс "Космос" построен в 1979 г. Сейчас в отеле более 1770 номеров, конференц-зал на 1000 человек. Сегодня его основные владельцы - департамент имущества Москвы (20% акций) , ГАО "Москва" (40,1% ), "Альфа-Эко" (25,8% ). 30 - 40% загрузки номерного фонда "Космоса" сейчас обеспечивает ВАО "Интурист".

В будущем "Система" может получить в управление еще несколько гостиниц, принадлежащих Москве. Департамент инвестиционных программ правительства (ДИПС) Москвы вчера объявил, что намерен передать в управление ВАО "Интурист" свои гостиницы, строящиеся в городах Золотого кольца, - отели класса "три звезды" на 100 номеров в Ростове, Переяславле, Угличе и Рыбинске и четырехзвездочный отель на 150 номеров в Ярославле. Сергей Тхор, заместитель руководителя ДИПС, рассказал, что на управление этими гостиницами претендовала и шведская сеть, но предпочтение было отдано "Интуристу", так как только он взял на себя обязательство обеспечивать годовую загрузку этих гостиниц не менее чем на 40%.

Мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление, одобряющее передачу 40% акций гостиницы "Космос" компании ВАО "Интурист". Пакет предлагается передать в качестве платы за приобретение ГАО "Москва" части дополнительной эмиссии акций "Интуриста" (сейчас ГАО принадлежит здесь 8,85% акций). Насколько будет увеличен этот пакет и, соответственно, сколько "Система" заплатит за "Космос", узнать вчера не удалось. Ни в правительстве Москвы, ни в "Системе", ни в "Интуристе" не смогли назвать каких-либо цифр, ссылаясь на то, что оценка обеих компаний еще не проведена. В пресс-службе "Системы" заявили, что параметры эмиссии "Интуриста" будут определяться только после того, как завершится процедура оценки. Если сделка состоится, "Система", участвующая в реконструкции гостиницы "Пекин", получит контроль над второй крупной городской гостиницей. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева оценивает здание "Космоса" вместе с бизнесом в $80 - 100 млн.

Миноритарным акционерам "Космоса" тоже не нравится планируемая сделка. Алексей Рулев, председатель объединения акционеров ОАО ГК "Космос" (около 200 физических и юридических лиц) , вчера заявил "Ведомостям", что решение городских властей нарушает права акционеров отеля. Он отметил, что по утвержденному в начале 90-х плану приватизации гостиницы 40% -ный пакет должен был выставляться на инвестиционный конкурс. "Мы неоднократно поднимали вопрос о проведении этого конкурса, но решения не было, и утвержденные планом сроки были сорваны", - говорит он. В этом случае пакет должен был быть распределен среди акционеров либо аннулирован, утверждает Рулев. Однако в 2000 г. вице-мэр Валерий Шанцев подписал постановление о передаче этого пакета ГАО "Москва". "Теперь акции хотят передать еще кому-то, но как ГАО может передать то, что ему фактически не принадлежит? " - спрашивает Рулев. Он говорит, что миноритарии будут консультироваться с "Альфой", которая, как владелец блокирующего пакета, может инициировать внеочередное собрание акционеров "Космоса". В любом случае эта сделка может состояться только в том случае, если другие акционеры получат компенсацию, считает он. "Мы просим Юрия Михайловича обратить внимание на ситуацию с отелем", - говорит Рулев.

У Владимира Канторовича, президента конкурирующей с "Интуристом" "КМП-групп", вызывает беспокойство то, что гостиницы, способные принимать иностранных туристов, могут попасть под контроль одной туркомпании. "В Москве сегодня ситуация с гостиницами туристического класса хуже, чем в Санкт-Петербурге. Монополизм неизбежно приводит к повышению цен, и если "Интурист" установит высокие цены на размещение, многие иностранцы поедут по другим туристическим маршрутам", - считает он.



Главная --> Публикации