Главная --> Публикации --> Метро: два кольца? В 2010 году россияне будут жить лучше на 2 квадратных метра Окно в европу Немецкий счет Новостройки в подмосковье дорожают быстрее, чем в столице

"Встречаются случаи, когда строительно-монтажные работы на объекте самовольного строительства практически завершены, объект готов к началу эксплуатации (или уже фактически эксплуатируется), в то время как проектно-разрешительная документация не оформлена в установленном порядке. Отсутствуют согласования Москомархитектуры, заключения Мосгосэкспертизы и Государственной экологической экспертизы, разрешения Госархстройнадзора или Объединения административно-технических инспекций города Москвы на производство строительных работ, допущены иные грубые нарушения. Такое положение создает реальную угрозу жизни и здоровью людей, нарушает законные интересы города, юридических и физических лиц, реализуется мнимое право собственности, помещения сдаются в аренду ", - черным по белому написано в постановлении.

В понедельник в рассылку мэрии поступило постановление мэра № 240-ПП "О совершенствовании работы городской комиссии по пресечению самовольного строительства". В этом документе власти Москвы фактически признают, что, несмотря на мощный бюрократический заслон, который необходимо преодолеть, чтобы начать стройку в столице (иногда на это уходят годы, а число необходимых согласований зашкаливает за сотню), некоторым застройщикам почему-то удается сделать это легко и быстро. Зачастую вообще без каких бы то ни было разрешений.

- Мы будем нещадно бороться с самостроем, - заявил недавно "Известиям" заместитель главы стройкомплекса Москвы Александр Косован. - Есть в городе ряд объектов, которые вообще строят незаконно, только в центре мы таких восемь обнаружили. Или не все разрешения получили, или вообще без них начали землю копать. Эти стройки мы закроем. Я вам скажу, Лужков с такими нахалами быстро и беспощадно расправляется.

То есть получается, что ребята с бульдозерами, подъемными кранами и другой стройтехникой могут совершенно спокойно выбрать, по их мнению, удобный участок земли в столице и построить на нем, скажем, жилой дом или офисный центр. При этом придется, видимо, дать взятку префекту или главе управы, чтобы служивые люди сильно не вникали в то, что происходит на их территории. Но по сравнению с тем, сколько надо потратить денег и времени на то, чтобы в законном порядке получить все разрешения на застройку, это сущие мелочи. Правда, покупать квартиры в таких домах врагу не пожелаешь - власти Москвы грозят снести практически все незаконные постройки, в том числе и "лишние этажи" в новостройках.

Недавно на совещании в мэрии разгорелся скандал по поводу быстроты и натиска уже крупного и любимого в стройкомплексе застройщика -компании "Дон-Строй". Неожиданно выяснилось, что высотка "Триумф-палас" выросла на 80 метров выше проектной (без учета шпиля). Заметно выше утвержденной в документах построена и высотка на Воробьевых горах. Впрочем, "Дон-Строю" не привыкать - однажды им уже пришлось сносить "лишние" этажи в жилом доме по Филипповскому переулку. Причем забавно, что пока шел снос, заранее проплаченная реклама призывала москвичей покупать квартиры в тех самых "незаконных этажах".

Впрочем, это только на словах получается быстро. К примеру, история дома на Волхонке, 6 тянулась несколько лет. Один "умный" застройщик скупил 6 квартир из 20 в старинной пятиэтажке в самой что ни на есть охранной зоне Кремля. Затем пристроил шестой этаж. А потом еще и двухэтажную мансарду... Квартиры в ней распродавались так хорошо, что он сделал то же самое и на домах по Знаменке,13 и Знаменке, Дома начали трещать, а старожилы жаловаться в префектуру и мэрию. Только тогда и выяснилось, что сделано это было практически самовольно (только бывший префект ЦАО Александр Музыканский был в курсе). Самовольно надстроенные этажи и мансарды Лужков постановил снести в недельный срок. Чтобы выполнить это распоряжение, ушло три года (долго тянулись судебные тяжбы), но в итоге снесли только мансарду на Волхонке. Говорят, нажим на мэрию шел с двух сторон: и со стороны застройщика и со стороны тех довольно известных в городе людей, кто уже купил квартиры на "лишних этажах" прямо напротив Боровицкой башни Кремля.

Кстати, по закону, проверки на строительных объектах разрешено проводить не чаще чем раз в два года, а штраф за самовольное строительство сейчас составляет 20 тыс. рублей. Что смешно, учитывая, что 1 кв.м жилья в Москве уже зашкалил за $2000, а аренда офисных помещений в центре доходит до $5000 за кв.м.

По сведениям "Известий", сейчас членами рабочей группы Москомархитектуры выявлено более 550 объектов самовольного строительства в Москве, из них 181 уже давно и успешно эксплуатируется. Надо ли говорить, что вся прибыль с таких "самоволок" идет инвесторам, минуя городскую казну (ну кроме разве что личных карманов тех, кто годами закрывает на это глаза).

Но лазейка для самых приближенных к мэрии все же остается. Как написано в постановлении, "если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан", такие "самострои" разрешат сохранить. При этом получить все необходимые разрешения и согласования, а также в установленном порядке поделиться прибылью с городским бюджетом все равно придется. Решать - казнить или миловать - будут, как обещают в стройкомплексе, коллегиально, открыто и гласно.

Городскую комиссию по пресечению самовольного строительства отныне возглавил глава стройкомплекса Владимир Ресин (раньше этим занимался бывший глава Москомимущества Олег Толкачев, но при нем комиссия собралась всего несколько раз и "ушла в подполье"). В ведении ресинской комиссии будут все "самоволки" в особо крупных размерах - свыше 3000 кв.м. Самым жадным и наглым застройщикам грозит крах бизнеса в Москве. Во-первых, снос и демонтаж незаконно построенного объекта за счет владельца (если застройщик будет сопротивляться, Москва обратится в суд). Во-вторых, лишение лицензии. В-третьих, занесение в "черный список" - то есть даже если лицензию бедолаге вернут, строить он в Москве все равно не будет.

"Известия" будут следить за продвижением этой работы.
Вчера глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников рассказал журналистам о проекте нового Жилищного кодекса, который, как ожидается, будет принят к 2005 году. Кодекс отменит бесплатную приватизацию и сократит число претендентов на льготное жилье.

Объекты помельче (от 1000 до 3000 кв.м) будет выискивать специальная комиссия Москомархитектуры. Владельцев совсем мелких (менее 1000 кв.м) построек будут находить и наказывать окружные комиссии, созданные в каждом округе столицы. Причем есть такое подозрение, что префекты и главы управ прекрасно знают, где их искать, но ищут пока не всегда - теперь их работу также будет контролировать городская комиссия.

Кроме того, новый кодекс, по мнению господина Крашенинникова, "поможет гражданам отказаться от прежних иллюзий". "Старый кодекс, основывавшийся на Конституции 1978 года, обещал бесплатное жилье всем. Новый кодекс предусматривает бесплатное жилье только социально незащищенным слоям,– заявил Павел Крашенинников.– Будет создана всего одна очередь для малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий". Льготное жилье гражданин сможет получить один раз в жизни.

Работу над новым Жилищным кодексом на протяжении десяти лет вела группа специалистов Госстроя (ныне Федеральное агентство по строительству и ЖКХ), представителей администрации президента и ученых. Вчера руководитель рабочей группы Павел Крашенинников заявил, что работа окончена, проект отправлен в правительство на заключение. Необходимость нового кодекса господин Крашенинников объяснил тем, что многие положения Жилищного кодекса 1983 года устарели, а принятые с тех пор дополнительные законы и подзаконные акты сделали жилищное законодательство чересчур громоздким. "Даже специалистам очень сложно порой разобраться во всех нюансах",– подчеркнул глава комитета Госдумы.

Впрочем, разработчики предусмотрели для малоимущих другие льготы: социально необеспеченные граждане, не приватизировавшие свое жилье, а заключившие бессрочные договоры социального найма, могут не платить за квартиру до тех пор, пока "сохраняют свое бедствующее положение".

Кого считать малоимущими, будут определять органы местного самоуправления. "Критерии определения льготников во всех регионах разные,– отметил господин Крашенинников,– поэтому в Госстрое будет разработана специальная методика, учитывающая уровень зарплаты гражданина, его имущество". Отсутствие критериев в самом кодексе уже вызвало нарекания со стороны парламентариев. Депутата Галину Хованскую, в частности, не устраивает, что в проекте нет определения категории первоочередников: "О детях-сиротах, инвалидах первой группы и других категориях граждан, которые должны получать жилье вне очереди, в кодексе ничего не сказано".

Разработчики нового кодекса не забыли и о злостных неплательщиках, и о тех, кто проводит перепланировку квартиры без необходимых согласований. За неуплату коммунальных услуг в течение шести месяцев начнут выселять, предоставляя жилье по нормам общежития (из расчета 6 кв. м на человека). Такая мера предусмотрена для тех, кто занимает квартиры по договору социального найма, собственники же жилья отделаются штрафами. Несанкционированная перепланировка квартиры, как и в действующем законодательстве, будет караться штрафом, а при повреждении конструкций дома повлечет лишение прав собственности или расторжение договора социального найма.

Одним из главных новшеств Жилищного кодекса станет отмена бесплатной приватизации жилья. С его принятием закон "О приватизации" утратит свою силу, и гражданин сможет оформить права собственности на квартиру, только выкупив ее у государства. Как объяснили Ъ юристы компании МИЭЛЬ, такая "возмездная" форма разгосударствления (приватизации) собственности не новшество, она действует в нежилом секторе – например, в виде акционирования. "Однако для жилья этот способ мало подходит",– уверены в компании МИЭЛЬ. Главная проблема, по мнению экспертов, возникнет с определением рыночной стоимости недвижимости. "Массовая оценка не подойдет, так как каждый объект индивидуален,– говорят юристы.– Оценка же, проводимая БТИ, неэффективна, так как не отражает реальной стоимости квартиры: БТИ учитывает только капитальность строения и его износ, но не учитывает таких важных параметров, как, например, место расположения (стоимость квадратного метра жилья в Москве и Рязани по БТИ одинакова). В результате получается, что однокомнатная квартира в Москве, рыночная стоимость которой $35-45 тыс., будет стоить по БТИ 100-200 тыс. рублей". Но выплатить даже такую сумму смогут далеко не все. Для многих россиян это доход за несколько лет.

Как выбрать квартиру и разобраться на рынке элитных новостроек

По словам разработчиков, первое чтение проекта Жилищного кодекса состоится уже на весенней сессии, а до конца года документ будет принят.

- Как подобрать подходящий объект на рынке элитных новостроек?

Выбор на сегодняшнем рынке новостроек столь велик, что покупателю порой нелегко определиться с приоритетами. При возможности взять кредит даже денежная сумма перестала быть постоянной величиной, а ведь надо еще выбрать застройщика, район, тип дома. Своими мыслями на тему выбора квартиры в элитном сегменте рынка поделился с КДО Александр Сенягин, маркетолог инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест".

- "Элита" - это всегда неповторимый облик дома. Насколько актуальна проблема качества домов по индивидуальным проектам?

- Главное - это место. Англичане, например, определяют элитное жилье тремя параметрами - это место, место и еще раз место. И его как раз с каждым годом становится все меньше. Часто архитектор вынужден проектировать дом с оглядкой на форму земельного участка, приобретенного инвестором. Поэтому уникальность проектов жилых комплексов, в первую очередь, в территории, на которой они расположены. И уже само место определяет и престижность, и экологическую чистоту будущего жилья. Что касается инвестиционной привлекательности, то на сегодняшний момент, несмотря на все разговоры о возможном остывании рынка, недвижимость была и остается одним из самых НАДЕЖНЫХ способов капиталовложений. Пусть уже и не самым доходным:

Впрочем, в случае стабилизации спроса, в первую очередь, не проблемы качества, а ошибки в маркетинге негативно отразятся на работе некоторых застройщиков, привыкших "почивать на лаврах" в условиях ажиотажного спроса. Основной минус - это неправильное позиционирование домов. Второй распространенной ошибкой является излишнее стремление "напичкать" дом элементами инфраструктуры, которая, скорее всего, не нужна жильцам, а наоборот - мешает им. Нередки также и просчеты в выборе типа дома, расположения (например, не учтен вид из окон) и пр. Естественно, мы стараемся избегать подобных просчетов.

- Если брать за основу европейский стандарт качества строительства, то уровень московского рынка как массового, так и элитного жилья можно назвать удовлетворительным. Как это ни парадоксально, но подняться на уровень "выше среднего" ему не позволяет все еще очень большой спрос на жилье. Современные дома и так достаточно конкурентоспособны на российском рынке, поэтому у московских компаний нет стимула гнаться за новейшими западными разработками и технологиями. Тем более, что сегодня больше половины покупаемых квартир для населения является удачным инвестированием свободных средств независимо от технических характеристик дома.

- Я бы назвал, прежде всего, "Квартал на Патриарших", расположенный в районе, претендующем сегодня на звание "Серебряной мили". Это действительно "тихий центр", что так редко встречается сегодня, к тому же уникальное историческое место. "Квартал на Патриарших" - это автономный комплекс жилых зданий с индивидуальным архитектурным обликом для каждого дома. Сейчас вошла в моду идея "город в городе", но здесь мы имеем первое воплощение этой идеи комплексной застройки на уровне класса А. Стоимость квадратного метра - от 00 до 8000.

- Расскажите о ваших наиболее интересных проектах.

Среди новостроек бизнес-класса наиболее интересный проект - новый жилой комплекс "Каскад", расположенный в Центральном административном округе в ЦАО, в районе набережной академика Туполева. Его территория - 3,15 га, общая площадь - 144,4 тыс кв.м, в том числе 78,3 тыс. кв.м жилья. Стоимость кв.м - от 1760 до $ 224 Комплекс будет иметь очертания амфитеатра, что и определило его название. Виды из окон будут действительно живописными - на охранную зону Немецкой Слободы - Лефортово. Инженерная "начинка" - самая совершенная, включая индивидуальный тепловой пункт, зарубежные скоростные лифты, бесшумную вентиляцию, кабельное телевидение и пр. Конечно, будет и подземная стоянка, службы сервиса и культурно-развлекательные учреждения, фитнес-центр с бассейном. Срок завершения строительства - 2006-2007 годы.
Наследственные правоотношения достаточно сложны и актуальны, поэтому количество подобных дел в судах сравнительно велико. Защитить свои наследственные права и законные интересы в суде можно в порядке искового производства и в порядке особого производства.

На западном направлении надо отметить жилой комплекс "Тихомирово" в Кунцево-2, который находится на вершине холма недалеко от бывшей дачи Брежнева. Здесь применен уникальный ландшафтный дизайн - искусственные холмы и водоем, прекрасно сочетающиеся с реликтовыми соснами. Квартиры - двухуровневые, с каминами и отдельным входом. Стоимость квадратного метра - $ 2650.

Защита наследственных прав в порядке особого производства
Бывают случаи, когда для осуществления своих субъективных прав необходимо подтверждение каких-либо обстоятельств, которые невозможно установить в другом порядке. Например, для получения обязательной доли в наследстве требуется бесспорное доказательство нахождения на иждивении, если же таких обстоятельств нет, то данный факт может быть установлен судом в порядке особого производства.
В особом производстве нет сторон, нет третьих лиц, поэтому здесь не могут применяться такие институты гражданского процесса, как отказ от иска, мировое соглашение, предъявление встречного иска, обеспечение иска, признание иска. В связи с тем, что спор о праве не может быть рассмотрен в рамках особого производства, в случае возникновения спора такое заявление оставят без рассмотрения, а сторонам разъяснят о праве обращения в суд с иском.
Разграничение искового и особого производства применительно к наследственным делам имеет большое значение, так как это определяет размер государственной пошлины. По делам особого производства независимо от цены имущества она равна 10 % от минимального размера оплаты труда. Для возбуждения дел особого производства необходимо подать заявление, участниками будут являться заявитель и заинтересованные лица.
В порядке особого производства рассматривают следующие категории дел, связанные с наследственными правоотношениями:
• установление различных фактов, имеющих юридическое значение;
• объявление гражданина умершим;
• жалоба на нотариальные действия или отказ в их совершении;
• установление неправильностей записей актов гражданского состояния.
В основном по делам, связанным с наследственными правоотношениями, для получения наследственного имущества требуется установление юридического факта, в том числе:
• родственных отношений наследодателя и наследника;
• нахождения лица на иждивении для получения обязательной доли в наследстве;
• регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти;
• признания отцовства для наследования после смерти предполагаемого отца;
• владения и пользования недвижимым имуществом (например, при невозможности восстановить документы о праве собственности наследодателя на дом);
• несчастного случая;
• смерти лица в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов ЗАГС в регистрации смерти;
• принятия наследства и места открытия наследства;
• других имеющих юридическое значение фактов.
Заявление по таким делам подают по месту жительства за исключением заявления об установлении факта владения строением по праву собственности, которое подают по месту нахождения строения.
Нередко бывают ситуации, когда человек погибает при определенных обстоятельствах, но до объявления его умершим и получения документов о смерти вступить в права наследования никто не может. В данном случае необходимо обратиться в суд по месту жительства с заявлением об объявлении гражданина умершим. Гражданин может быть объявлен судом таковым, если по месту его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, — в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.
Для того чтобы суд принял к рассмотрению заявление необходимо указать цель объявления умершим, например принятие наследства. Также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью. В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд новым решение отменяет предыдущее.
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом заявление в суд по месту нахождения нотариуса или должностного лица в десятидневный срок со дня, когда стало известно о совершенном нотариальном действии или отказе в его совершении.
С заявлением может обратиться только заинтересованное лицо, то есть граждане или юридические лица, в отношении которых совершено нотариальное действие или отказано в них. Напомним, что при рассмотрении таких дел не должно быть спора о праве.
Нередко бывают случаи, когда вступить в права наследования невозможно в связи с неправильностью записей органов гражданского состояния. Например, в свидетельстве о смерти неправильно указана фамилия умершего, а органы ЗАГС при отсутствии спора отказываются исправлять запись. В этом случае необходимо обратиться по месту жительства в суд с заявлением об установлении неправильности записи акта гражданского состояния. Если суд согласится с заявителем, он вынесет решение, которое будет служить основанием для исправления такой записи органами ЗАГС.

Защита наследственных прав в порядке искового производства
Категория дел, рассматриваемых данным способом, разнообразна — это признание завещания недействительным, раздел наследственного имущества, споры о порядке пользования наследством, споры о выделе обязательной доли, признание наследника недостойным и т. д.
Исковое заявление составляют в письменной форме. В нем обязательно должно быть указано:
• наименование суда, в который подают заявление;
• наименование истца, его место жительства, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подает представитель;
• наименование ответчика, его место жительства;
• в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод и законных интересов истца и его требования;
• обстоятельства, на которых истец основывает свое требование, и доказательства, подтверждающие изложенные истцом обстоятельства;
• цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
• перечень прилагаемых к заявлению документов;
• обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином в случае обращения прокурора в защиту его прав и законных интересов.
Государственной пошлиной оплачиваются кассационные жалобы и каждое исковое заявление: по наследственному спору, первоначальное и встречное, от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора в уже начатом процессе, а также по делам особого производства.
В некоторых случаях истцов освобождают от уплаты пошлины. Это относится к искам наследников о взыскании начисленной при жизни наследодателя заработной платы; искам наследников по спорам об авторстве; искам, вытекающим из авторского права, права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, а также из других прав на интеллектуальную собственность при подаче в суд заявления об установлении факта усыновления ребенка, необходимого для получения наследства. Освобождают несовершеннолетних при подаче заявления о защите своих прав. Другими словами, законный представитель не платит государственную пошлину при подаче иска в защиту наследственных прав ребенка.
Кроме того, от уплаты пошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, а также лица, имеющие право на эту льготу в соответствии с Законами “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС”, “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении “Маяк” и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча”, Федеральным законом “О социальной защите граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне” и Постановлением Верховного Совета Российской Федерации № 2123–1 “О распространении действия Закона РСФСР “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС” на граждан из подразделений особого риска” от 27 декабря 1991 года.
При подаче искового заявления необходимо обратить внимание на соблюдение материально-правовых сроков как на одно из условий удовлетворения иска.
Срок исковой давности — это срок для защиты права по поданному лицом иску. Он составляет три года, но есть исключения. Например, завещание является односторонней сделкой. Часто предъявляют иски о признании завещания недействительным на основании того, что завещатель в момент его составления находился в таком состоянии, что не мог понимать своих действий и руководить ими. Такая сделка является оспоримой, а иск о признании ее недействительной может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о таких обстоятельствах. Срок исковой давности начинается чаще всего после открытия наследства, если были нарушены права или законные интересы лица.
На некоторые требования исковая давность не распространяется, например на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его прав.
Важно отметить, что срок исковой давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Восстановить этот срок можно лишь при наличии уважительной причины.
При подготовке дела к судебному разбирательству суд должен установить закон, подлежащий применению. Для дел, связанных с наследственными правоотношениями, следует учитывать, что круг наследников, основания наследования, сроки принятия наследства и отказа от него определяются законодательством, действующим в момент открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Если гражданин признан умершим в судебном порядке, то таким днем будет день вынесения решения.



Главная --> Публикации