Главная --> Публикации --> Сколько стоит вид из окна Сверхдоходов на рынке недвижимости больше не будет Ипотека для народа Вторая петербургская торговая сеть выходит в столицу Вопросы эксплуатации жилых комплексов выходят на первый план

Дома в новых коттеджных поселках и стародачных местах по Ярославскому направлению, прежде всего Тарасовка (12 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км), пользуются большим спросом. Объемы инвестиций в строительство загородного жилья в этих районах увеличиваются с каждым годом. Здесь хорошая экология, заповедные уголки национального парка «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины, развитая инфраструктура и весьма приемлемые цены для тех, кто желает купить скромную дачу или солидный дом с участком на лесной опушке. Спрос на жилье по Ярославскому шоссе несколько опережает предложение. Цены растут: только за прошлый год на землю в пределах 30 км от кольцевой дороги они увеличились почти на 60 %. За 90–100 тысяч долларов можно подыскать недвижимость площадью до 120 кв. м со всеми коммуникациями плюс 7–9 соток земли. Если располагаете большей суммой (200–250 тысяч у. е.), резонно рассчитывать на 10–15 соток и благоустроенный дом до 300 кв. м. В полтора-три раза дороже обойдется недвижимость, расположенная на живописных берегах Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ.
Состоятельные новоселы отдают предпочтение современным коттеджам в охраняемых поселках, особенно у воды или в лесопарковой полосе, с централизованным водоснабжением, магистральным газом, электричеством, прямым московским телефоном, выделенной линией Интернета, спутниковым телевидением. В поселках есть детские сады, школы, фитнес-центры, медицинские пункты, зоны отдыха, рестораны, бары — словом, все, без чего современный человек не мыслит себя в новой деревне. Остается лишь проехать по наиболее привлекательным для вас местам и сделать выбор.
Изучение рынка недвижимости по Ярославскому шоссе можно начать с жилого комплекса «Полянка». Он расположен рядом с Тарасовкой, в 14 км от МКАД, на опушке живописного соснового бора. Всю территорию (50 га) застраивают в одном архитектурном стиле. Площадь домов с участками 8–16 соток составляет 260–560 кв. м. Стоимость 1 кв. м жилья (вместе с земельным наделом) — 700 долларов. Все коттеджи трехуровневые, оборудованы индивидуальной системой отопления, каминами и гаражами с радиоуправляемыми воротами. Здесь прекрасный чистый пруд для купания, рыбалки, плавания на лодках, теннисный корт, службы охраны, эксплуатации и быта, магазин и даже гостиница. В «Полянке» уже проживают 90 семей, продолжается строительство новых коттеджей, которые, как правило, долго не пустуют. Между Королевым и Тарасовкой расположен поселок Любимовка, который сравним с дачно-архитектурным ансамблем: аккуратные дорожки, мягкое освещение, подсветка газонов и цветочных клумб, парковая зона в ухоженном лесу. Поселок рассчитан на 140 домов площадью от 450 до 500 кв. м с земельными участками от 15 до 30 соток. В нем есть плавательный бассейн, ресторан, детский сад, салон красоты, круглосуточная служба безопасности. Естественно, чем ближе к столице, тем выше стоимость жилья. Пока коттеджи в Любимовке можно приобрести за 450-600 тысяч долларов, включая стоимость участка.
Дороговато будет? Тогда обратите внимание на более дешевые варианты. Многим москвичам придется по вкусу таунхаус в поселке Междуречье на окраине города Пушкино в 17 км от МКАД. Коттеджи из силикатного кирпича площадью от 129 до 188 кв. м относительно недорогие — 410–490 долларов за 1 кв. м. Земельные участки тоже небольшие — от 2 до 7 соток. Тем не менее тут предусмотрено все для полноценного проживания и отдыха. Огороженный зеленый массив, прекрасные подъездные пути, школа, детсад, служба быта, охрана по периметру и т. д. В этом отношении также интересен коттеджный поселок на 20 секций в таунхаусах «Зеленый квартал». Он находится на территории подмосковной Ивантеевки в 17 км от кольцевой автодороги. Площадь домов составляет от 90 до 150 кв. м. Правда, придомовые земельные участки всего около 2 соток, зато ландшафтный дизайн европейского уровня, мощеные дорожки, отличные газоны, яркие цветники, много деревьев, охрана.
Коттеджный поселок Жуковка расположен в 30 км от МКАД по Ярославскому шоссе (за Пушкино). Здесь 55 участков по 12–15 соток, окруженных лесом, полем и специально оборудованной зоной отдыха у озера. Благоустроенные дома площадью от 200 кв. м выполнены из кирпича или дерева, есть все коммуникации. На въезде работает круглосуточный контрольно-пропускной пункт.
Одним из самых престижных и уютных по праву считают коттеджный поселок Митрополье: кирпичные дома площадью от 250 до 650 кв. м с участками 15–50 соток. Поселок находится в 30 км от Москвы рядом с Софрино в великолепной лесопарковой зоне. Кроме коммуникаций, московского телефона, выделенной линии Интернета, административного центра в нем есть плодоносящий фруктовый сад, каскады фонтанов и искусственные водоемы, православная церковь, спортивные площадки и служба безопасности, а буквально в двух шагах — Клязьминское водохранилище. Рядом знаменитый спортивный парк и горнолыжный курорт «Волен». В общем, волшебный уголок.
Как только вы сворачиваете с МКАД и выезжаете на Ярославское шоссе, то уже через минуту понимаете, что на обочинах этой магистрали — сплошная череда рынков и крупных магазинов, растянувшихся на десятки километров. Первым на вашем пути встретится роскошный торговый комплекс XL. Чего в нем только нет: продовольственный супермаркет «Перекресток», бытовая техника, инструмент, мебель, электрооборудование, отделочные материалы и цветы. Проезжаете немного и в черте города Королева попадаете в сеть торговых предприятий «Строим дом». Тут тоже есть все: от строительных материалов, мебели, малых архитектурных форм для сада, отделочного и декоративного камня до спортивного снаряжения, тренажеров, лодок, скутеров и мотороллеров. В магазине «Свет» вам предложат широчайший ассортимент электроинструментов и насосов. Через 100 м расположена популярная «Ярмарка на Яузе» — крупный оптовый рынок с отличным подъездом и бесплатной стоянкой для автомобилей. Цены ниже, чем на подобных рынках других трасс области. В самом городе (ул. Пионерская, 2) обратите внимание на торговый дом «Масани», в котором можно выбрать электробытовую технику, телевизоры, парфюмерию, косметику, мужскую и женскую одежду. Большинство товаров импортные, а цены Подмосковные. Дальше по шоссе, сразу за реконструированным мостом, находится автомобильный рынок, на котором продают любые запасные части для автомобилей всех марок (от «копейки» до Аudi) и годов выпуска. Кстати, станции АЗС по Ярославке — на каждом шагу, а цены на бензин, надо заметить, ниже, чем в Москве.
В Тарасовке загляните на строительный рынок. Здесь есть кирпич, цемент и деловая древесина, кровельные материалы и металлоизделия, сантехника и электрооборудование, лакокрасочные материалы, хозяйственный инструмент и так далее. Тут же садоводы смогут подобрать саженцы декоративных, плодовых деревьев и кустарников, российские или голландские семена и рассаду, различные удобрения.
На северо-восточном направлении много замечательных мест для отдыха. На берегу Пироговского водохранилища в сосновом лесу находится база отдыха «Бухта Радости». Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, — Абрамцево. Можно заглянуть в старинное село Жостово (Мытищинский район), где местные умельцы предложат расписные металлические подносы — предметы русского народного творчества.
МИВЦ "ИнфоПространство" существенно расширил спектр информации об объектах недвижимости, начав проводить обзорные экскурсии по новостройкам города Москвы с целью наглядного представления о месторасположении строящихся домов. Проведя несколько экскурсий в тестовом режиме, с 24 апреля центр запустил их на постоянной основе по различным округам города Москвы, планируя в дальнейшем проводить экскурсии и по Подмосковью.

В поисках комфортабельного загородного жилья москвичи все чаще выбирают северо-восточное направление, предпочитая его другим районам Подмосковья. Хвойные леса, чистый воздух, водохранилища, где можно ловить рыбу и кататься на яхтах, старинные усадьбы и храмы. Когда-то по Ярославской дороге в Москву шел с обозом М. Ломоносов. Сейчас это современная трасса М8 под названием «Холмогоры».

Осмотр мест расположения новостроек в течение одного дня не только экономит время и деньги, но и дает практически полное представление о составе строящихся объектов в данном округе и возможность осмотреть транспортные подъезды к дому и прилегающую инфраструктуру, а самое главное - качественно меняет мнения покупателя об осмотренных местах при их реальном сопоставлении, что очень ускоряет выбор квартиры. В обычном ритме жизни данный осмотр растягивается на несколько недель или месяцев, а для жителей других городов и на годы. Как правило, впечатления, полученные несколько дней или недель назад, стираются, и, в результате, окончательный выбор является не всегда оптимальным.

Экскурсии проводятся на комфортабельных автобусах практически по всем новостройкам в каждом округе. В течение 3-4 часов покупатель знакомится с месторасположением 20-30 объектов, получает иллюстративные материалы, предоставленные продавцами недвижимости, сводные обзорные материалы, выпускаемые центром. В дальнейшем планируется во время экскурсий предоставлять и юридические консультации по различным аспектам, связанным с приобретением недвижимости и ипотечным кредитованием. Эти услуги будут оказываться профессионалами компаний соответствующего профиля. Во время экскурсии покупателям предлагаются кофе и сэндвичи.

Дата проведения очередных обзорных экскурсий - 29 мая - выбрана не случайно: она приурочена к очередному VIII Салону недвижимости и VI Дегустационному салону (тема: вина Австрии). Таким образом, центром выстраивается программа целого субботнего дня:

Это подтверждают и опросы покупателей, принявших участие в экскурсиях по новостройкам. Двадцать процентов из них заявили, что экскурсия помогла им сделать окончательный выбор, тридцать процентов после проведения экскурсии вернулись в центр и обратились вновь к продавцам недвижимости для получения уточняющей информации по объектам, которые до экскурсии их не интересовали.

Переговоры с продавцами недвижимости на стендах.

1) 12.00-13.00 ч.

Получение и приобретение специализированных изданий по недвижимости на стендах.

Получение недостающей информации в постоянной экспозиции.

Обзорная экскурсия (осмотр месторасположения новостроек).

2) 13.00-17.00 ч.

Возвращение в центр и получение уточняющей информации от продавцов.

3) 17.00-18.00 ч.

Посещение Дегустационного салона.

4) 18.00-22.00 ч.

Заказ билетов: тел. 290-60-32; тел. 290-72-41

(Дегустация вина, "слепая" дегустация, ужин, развлекательная программа, живая музыка, лотерея).

Международный информационно-выставочный центр "ИнфоПространство" последовательно реализует политику предоставления различных видов информации о недвижимости. В центре ежемесячно проводятся Салоны недвижимости, на которых покупатели могут встретиться с крупнейшими инвестиционными и риэлторскими компаниями, действует постоянная экспозиция с информацией о новостройках, а также распространяются все специализированные издания по недвижимости.

МИВЦ "ИнфоПространство" по адресу: Москва, 1-й Зачатьевский пер., д. 4

Не в тесноте и не в обиде

Актуальным вопросам высотного строительства в Москве был посвящен семинар, прошедший в рамках IX Международной выставки "АрхМосква".

Тем не менее, выступивший на семинаре архитектор Михаил Посохин (Моспроект-2) сообщил, что в конце мая общественный совет при мэрии Москвы рассмотрит концепцию размещения высотных зданий в столице. Такой документ уже разработан институтом Генплана. Его авторы исходят из того, что центральная часть города в пределах транспортного кольца исчерпала свои возможности в отношении застройки. Высотное строительство планируется отодвинуть от третьего кольца к окружной автодороге. Уже отведены шестьдесят площадок под высотки, создана организация, которая займется поиском инвесторов.

Небоскребы - это самый тупой архитектурный жанр. Они поражают не качеством архитектуры, а своим размером. При этом хороших небоскребов, качественно спроектированных, в мире очень мало. В подавляющем большинстве это тоскливые строения", - сказал, открывая мероприятие, обозреватель газеты "Коммерсант" Григорий Ревзин. Добавив при этом, что российские архитекторы даже тоскливые здания проектировать не умеют: нет у них соответствующего опыта, знаний и лицензий. Отечественные зодчие попытались, было, оспорить это мнение, но доводы их были не слишком убедительными.

Строительство высотных зданий - дело рискованное. С этим даже специалисты не спорят. Однако пока у участников российского строительного рынка нет не только опыта и современных технологий, но даже элементарных норм и правил высотного строительства. Их только предстоит разработать. "Пока у нас нет правового поля для строительства высотных зданий. Но, даже когда оно появится, надо сначала реализовать экспериментальный, пилотный проект", - отметил в своем выступлении Александр Кудрявцев, председатель экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы. Повышенное внимание при этом должно быть уделено вопросам безопасности сооружений для людей. "Проблема высотного строительства - это проблема подводной лодки, поставленной на попа. Здание должно быть рассечено на отсеки, предусмотрены варианты эвакуации людей, - отметил А. Кудрявцев. - Как объекты недвижимости высотные здания, безусловно, имеют право на существование. Все зависит от искусства их размещения и проектирования. Но их возведение не должно стать главной тенденцией жилищного строительства".

Безопасная высота

Одна страна хорошо, а две лучше

Главный конструктор ММДЦ "Москва-Сити" Владимир Травуш призвал архитекторов создавать "живучие здания" и заранее продумывать способы эвакуации людей при возникновении чрезвычайных ситуаций. "Высотка должна быть разбита на горизонтальные отсеки. Если где-то произойдет пожар, люди должны иметь возможность укрыться в них. Вообще, существует множество вариантов эвакуации из зданий, но не всегда они эффективны. Например, вряд ли целесообразно устраивать вертолетные площадки на крышах высотных жилых комплексов, - поделился своими соображениями В. Травуш. - Кстати, сейчас мы разрабатываем способы эвакуации людей с Останкинской телебашни. Один из вариантов - сделать наружные лестницы. Но найдутся ли желающие по ним спускаться? Второй, более приемлемый вариант - использование небольшого крана на торце башни. Можно приделать к нему люльку и в случае необходимости на ней спускать людей на землю".

В прошлом году лучшим в мире высотным зданием была признана штаб-квартира Министерства воспитания, искусства и науки Нидерландов, расположенная в Гааге. Законченное в сентябре прошлого года сооружение высотой 144 м было построено лондонским филиалом американского архитектурного бюро Kohn Pedersen Fox Associates. А в Джакарте недавно началось строительство самой высокой в мире башни. Ее высота составит 558 метров. Возведение здания должно быть завершено в 2009 году. В комплексе, построенном в одном из кварталов индонезийской столицы, разместятся фешенебельные бутики и офисы. Стоимость строительства оценивается в миллионов. Следует отметить, что в Азии уже находятся два самых больших существующих здания мира: Тайпей 101 (508 м) и малайзийские башни Петронас в Куала Лумпур (452 метров). А самым высоким сооружением мира считается национальная башня Канады в Торонто высотой 553 метра. В ней размещен телекоммуникационный центр. Кстати, высота Останкинской телебашни составляет 540 метров и, по словам Владимира Травуша, есть проект ее увеличения. Однако, пока инвесторов, желающих вложиться в телецентр, не находится.
Ожидание некоторой, хотя бы относительной стабилизации на рынке недвижимости в начале мая не оправдались. Длительные праздники, которые традиционно открывают в России сезон летних отпусков, затормозили рост цен на квартиры в столичном регионе лишь на десятые доли процента. Так, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на 17 мая индекс стоимости жилья составил 1737 доллара за квадратный метр, что превосходит аналогичный показатель недельной давности на 0,9%. При этом другой показатель - индекс ценового ожидания, характеризующий изменение цен на жилье в течение месяца, - свидетельствует в пользу того, что цены продолжают расти прежними стремительными темпами. 17 мая аналитики зафиксировали его на уровне 3,38% в месяц, что лишь на 0,2% меньше средних показателей апреля. "В течение майских праздников происходит очевидное снижение деловой активности. Согласно философии аналитического центра рынок недвижимости, как один из наиболее инертных рынков, сохраняет в таких условиях установившиеся тенденции", - отмечают аналитики. Иными словами, рынок праздничному настроению не поддался, а на стартовавший сезон отпусков отреагировал замедлением роста, характеризующимся величинами на грани статистической погрешности.

Что касается современных технологий, то московское правительство намерено позаимствовать американский опыт создания небоскребов. Сейчас уже обсуждается вопрос привлечения к строительству московских высоток иностранных проектировщиков. "Западные специалисты знакомы с рисками высотного строительства не понаслышке, и нам есть, что у них позаимствовать", - отметил М. Посохин. По его словам, подготовлены проекты о совместной деятельности с двумя международными компаниями, что позволит выстроить технологическую цепочку высотного строительства. "К сожалению, пока высотные здания строятся устаревшими методами. К тому же их возводят относительно квалифицированные строители, что может привести к непредсказуемым результатам", - посетовал П. Посохин.

Мы уже писали, что в начале апреля произошло заметное увеличение объема предложения на рынке недвижимости, особенно в дорогом его сегменте. По оценкам компании "Новый город", оно составило в среднем по рынку 5%, а по дорогому жилью (от 400 тыс. долларов) - все 8%. Сегодня та же компания отмечает другую, но тесно связанную с уже названной тенденцию - сокращение спроса. С февраля по апрель спрос на жилье стоимостью свыше 400 тыс. долларов, на котором, собственно, и специализируется "Новый город", упал примерно на 40%.

И все же продолжающийся и, на первый взгляд, стабильный рост рынка сопровождается все возрастающей нервозностью, интуитивным ожиданием перелома тенденции. На такие мысли наводит, в частности, отсутствие былого единодушия операторов рынка в оценках его текущего состояния и перспектив. Пока предчувствия не вылились в какие-то решительные действия по коррекции ценовой политики, однако нынешнее лето, судя по всему, будет не самым спокойным для риэлторов и застройщиков.

Впрочем, нельзя не отметить, что рынок дорого жилья еще менее динамичен, чем рынок жилой недвижимости в целом. Просто потому, что сроки экспозиции квартир (время с момента выставления на продажу до заключения договора купли-продажи), здесь существенно выше. По словам Александры Роглиной, они простираются в широком диапазоне: от трех месяцев до года.

Другие компании к оценке спроса подходят осторожнее. "Достаточно сложно говорить с цифрами в руках о спросе в этом сегменте, так как рынок таких квартир достаточно узок, и продажи в нем распределяются по большому количеству компаний, - поясняет начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Евгений Михаленков. - В итоге, ни в одной из них нет достаточно большого объема данных, чтобы делать столь серьезные обобщения". Но в целом Михаленков признает, что "предложение в дорогом сегменте опережает спрос, а потому быстро покупателя находят только наиболее удачные проекты". Схожего мнения придерживается и исполнительный директор компании "Енисей" Александра Ролгина. Она полагает, что спрос не сократился, однако увеличилось предложение - примерно на 30%. И хотя на процесс ценообразования увеличение предложения и сокращения спроса при прочих равных влияют одинаково, очевидных подвижек в этом процессе не наблюдается. Не меняются и сроки экспозиции дорогих квартир на рынке. Об этом свидетельствуют, в частности, данные агентства недвижимости "Домострой-Престиж". Более того, эти данные показывают, что, несмотря на продолжающийся рост цен, спрос по-прежнему превышает предложение.

Таким образом, приняв за данность увеличение предложения (или сокращение спроса - неважно) в дорогом сегменте и сопоставив этот фактор со стремительным вымыванием дешевого жилья, мы сталкиваемся с двумя весьма интересными задачами. С одной стороны, хотелось бы определить ту ценовую отметку, где спрос и предложение сбалансированы, не равны друг другу, а изменяются симметрично. Вероятно, таких отметки две: одна лежит где-то в заоблачных высотах, где и спрос, и предложение единичны, другая - в диапазоне реальных цен. В то же время едва ли она будет соответствовать средневзвешенной цене квадратного метра в столице. Скорей всего, эта самая средневзвешенная цена будет к ней стремиться, а, приблизившись, замедлит свой рост или, что также очень вероятно, повернет вспять.

Но если с дорогим сегментом ясно, что ничего неясно, то в оценках ситуации на рынке самого дешевого жилья царит полнейшее согласие - там предложение стремительно вымывается все возрастающим спросом. "Объем дешевых квартир неуклонно сокращается: если в апреле 2004 года в базах вторичного жилья по Москве можно было найти порядка 300 предложений квартир со стоимостью квадратного метра до 1200 долларов, то во второй половине мая 2004 года объем таких предложений сократился практически втрое: сейчас таких предложений не более 100", - констатирует руководитель аналитического центра АН "Домострой" Дмитрий Попов.

Такая неоднозначность выводов из, казалось бы, одних и тех же посылок объясняется очень просто - нет единого подхода к определению того, что является дорогим, а что дешевым жильем. Если границу проводить по зафиксированному ценовому уровню, то ситуация развивается по Евгению Михаленкову: "то, что раньше стоило дешево, сегодня стоит дорого…". Соответственно, пропорции не нарушаются, а происходит, как выражается заместитель директора ЗАО "Новый город" Наталья Ветлугина, "переоценка ценностей". Простой пример, если еще три года назад за 400 тыс. долларов можно было купить по-настоящему элитную квартиру в Москве, то сегодня к этой отметке приближаются квартиры в панельных (!) домах, пусть даже четырехкомнатные и в хорошем районе. Если же сегментировать рынок по уровню качества жилья, то пропорции будут выглядеть несколько иначе. Однако по такому признаку "сортировать" квартиры очень сложно - слишком много составляющих, и рынок не выработал пока унифицированную классификацию, позволяющую раз и навсегда определиться, что есть "элита", "бизнес-класс" и т.д. Поэтому количественно сопоставить сегменты рынка при таком подходе едва ли возможно.

С другой стороны, логика подсказывает, что в нынешних условиях, когда темпы роста цен в нижнем сегменте рынка более стремительны, чем в верхнем, ценовой разрыв между ними должен сокращаться. И это также свидетельствует о скором достижении равновесного состояния, иначе неизбежен парадокс, при котором стоимость жилья в "хрущевке" будет сопоставима со стоимостью квартиры в рядом стоящем "монолите". Однако такой логики придерживаются далеко не все компании. Так, если в агентстве "АКРУС" полагают, что "ажиотажный спрос на фоне незначительного количества предложений приводит к постоянному вымыванию самых дешевых вариантов и, соответственно, к сокращению ценового разрыва", то, по мнению специалистов АН "Енисей", сейчас можно говорить о тенденции пропорционального роста. "В дешевом сегменте рынка цены продолжают расти, однако нельзя говорить о том, что разрыв между дорогим и дешевым жильем сокращается. Просто то, что раньше стоило дешево, сегодня стоит дорого, а то, что раньше стоило дорого, сейчас стоит очень дорого. То есть рост пропорционален", - это уже мнение Евгения Михаленкова из "ИНКОМ-недвижимость". По данным компании "Домострой", разрыв этот сохраняется как минимум с 2000 года и составляет примерно 8-9 раз между самым дорогим и самым дешевым жильем.

По мнению Евгения Михаленкова, при условии дальнейшего развития инфраструктуры в ближайшие 7-10 лет цены на подмосковное жилье могут расти быстрее, чем в Москве. Что же получается: Химки догонят в цене Сокол? Вряд ли, конечно. Но нынешняя тенденция может закрепиться.

Но есть другой путь - сопоставление динамике цен на квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. Здесь ситуация более очевидная. "Невозможность купить квартиру в московском доме "эконом-класса" приводит к повышению спроса на аналогичное жилье в Подмосковье, - комментирует пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век"Сергей Лядов. - Темпы строительства здесь в 2003 году увеличились по сравнению с 2002-м на 17%. Но предложение жилья все равно, так же как и в Москве, значительно отстает от спроса. Поэтому темпы роста цен здесь уже догнали московские показатели, а стоимость квадратного метра, хотя и ниже, но стремительно приближается к стоимости жилья в столичных спальных районах. В особенности это касается городов-сателлитов". Ситуацию можно проиллюстрировать на примере соотношения цен в Химках и в Куркино (СЗАО), в Люберцах и в Жулебино (ЮВАО), в Реутове и в Новокосино (ВАО), в Одинцово и в Солнцево (ЗАО). Здесь стоимость аналогичного качества жилья практически сравнялась.

В то же время фактор выравнивания цен в ближайшем Подмосковье и "спальной" Москве может свидетельствовать о скором достижении статус-кво, когда рост средневзвешенной цены квадратного метра в Москве затормозится. Дешевое жилье продолжит дорожать (такой вот каламбур), чтобы сохранить хотя бы минимальный отрыв от подмосковных цен, а дорогое постепенно затаривать рынок, и в какой-то момент начнет плавно снижаться в цене. В таких условиях избежать вышеописанного парадокса соседствующих "хрущевки" и "монолита" можно будет только в двух случаях: либо цены во всех сегментах стабилизируются, исключив перекос спроса, либо произойдет тотальное, но не обязательно стремительное падение стоимости жилья. То или иное поведение рынка будет зависеть от соотношения двух групп факторов. На одной чаше весов - инвестиционные квартиры, которые способны значительно увеличить предложение за очень короткое время, а также чисто психологический фактор ожидания снижения цен, порождающий отложенный спрос (видимо, совокупность этих факторов уже начинает играть в дорогом сегменте рынка). На другую чашу льется поток нефтедолларов, которые по-прежнему некуда инвестировать. Кроме того, в плюс рынку идет развитие ипотеки, позволяющей трансформировать рост доходов более широкого круга граждан в платежеспособный спрос на жилье.

Дмитрий Попов из "Домостроя" объясняет эту тенденцию следующим образом: "В краткосрочном периоде изменения происходят скачкообразно: сначала дорожает Москва, затем с отрывом в полгода-год подтягивается ближнее и среднее Подмосковье. Именно поэтому наблюдается опережающий рост Подмосковья сейчас, тогда как в 2001-2002 годах Москва по темпам роста опережала Подмосковье. Эта динамика циклически повторяется: новый скачок роста цен в Москве выталкивает в Подмосковье часть покупателей, что через некоторое время приводит к ответному росту цен в Подмосковье". Однако в средне- и долгосрочной перспективе пропорция между ценами в Москве и Подмосковье, по мнению аналитика, сохраняется. Вместе с тем Дмитрий Попов указывает на "определенные качественные изменения, связанные с развитием "Московской агломерации", а также с "моноцентрическим характером" этой агломерации. "Расширение Москвы в последние десять лет сделало некоторые ближайшие подмосковные города фактически частью Москвы с соответствующим отражением в ценах квартир этих городов", - отмечает специалист. Эти изменения, полагает он, получат свое развитие и в дальнейшем.



Главная --> Публикации