Главная --> Публикации --> " алло! примите жалобу!" Метро: два кольца? В 2010 году россияне будут жить лучше на 2 квадратных метра Окно в европу Немецкий счет

Когда-то, получая квартиру в новом доме, гражданин сначала прыгал от счастья, а потом тяжко вздыхал. До ближайшего магазина - три остановки на автобусе, до метро - девять... А каким должно быть "окружение" нынешних новостроек по современным правилам и нормам?

На какую инфраструктуру можно рассчитывать, если вы въезжаете в новый дом

Олег КОЛЕНЬКОВ, руководитель направления новостроек ЗАО "Корпорация МИАН":

Точечная застройка

Как правило, застройщикам приходится заодно и реконструировать местные коммуникации, что плюс для жителей окрестных старых домов.

- Московские власти очень жестко подходят к нормативам строительства инфраструктуры, поэтому даже если строится один дом, вокруг него облагораживают территорию, строят рядом детскую площадку и автостоянку или подземный гараж.

Массовая застройка

Но есть и минусы. При точечной застройке редко строятся рядом школы и детские сады, и жители новых домов теснят "старожилов" района и в поликлиниках, и в хороших школах. Проблема транспорта решается преимущественно в удаленных районах, где пускают лишние маршрутки или автобусы до метро, в более близких к центру районах автомобильные пробки на дорогах и толпа по утрам в метро становятся плотнее.

Гораздо лучше стала ситуация с инфраструктурой и в городах Подмосковья - местная администрация старается соответствовать высоким московским стандартам, и частенько быт новоселов в Люберцах и Балашихе налажен даже лучше, чем в ином микрорайоне в Черемушках.

При массовой застройке (от 50 тысяч квадратных метров - это примерно 4 дома) обязательна полная социальная инфраструктура (смотри схему на стр. 2), подводка всех новых коммуникаций. Часто в новом микрорайоне сразу строят еще и небольшой фитнес-клуб, поликлинику, организовывают новые маршруты автолайнов до метро. Поэтому "аборигены" района лучше относятся к жителям больших новых кварталов, чем к тем, кто въезжает в один-два новых дома на месте снесенных пятиэтажек.

Безопасны ли новые московские высотки?

КСТАТИ

ВОПРОС - ОТВЕТ

Как нам сообщили в пресс-службе компании "ДОН-Строй", прежде чем строить высотный жилой комплекс, необходимо произвести сложные геологические изыскания, чтобы обосновать возможность строительства в данном месте. На основании проведенных экспертными институтами исследований выдаются рекомендации по конструктивным, технологическим, инженерным решениям. Заключения и рекомендации экспертов ложатся в основу заключения Мосгосэкспертизы, которая и выдает разрешение на строительство.

Ольга ЯШИНА, пресс-секретарь концерна "Крост":

Правда ли, что муниципальное жилье строится худшего качества, чем коммерческое?

Что касается дорогого жилья, то множество фирм сейчас позиционируют свои жилые комплексы как элитные. Но официальной классификации нет. Естественно, что в коммерческих домах в отличие, например, от муниципальных более дорогое инженерное оборудование - лифты, коммуникации, и т. п. Все остальные критерии достаточно размыты. Подчас даже в муниципальных домах бывают очень красивые холлы, дворы и входные группы.
Темой сегодняшней статьи станут изменения в блоке гражданских прав и прав на недвижимость. Напомним, в этот блок мы выделили изменения, вносимые в Гражданский, Гражданско-процессуальный кодексы, в Законы “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней”, “О защите прав потребителей” и “Об общих требованиях к организациям, привлекающим и использующим жилищные накопления граждан”.

- Качество строительства не зависит от того, типовой проект или индивидуальный, дорогой дом или массовый. Требования к качеству, предъявляемые многочисленными надзорными организациями, одинаковы. Сейчас качество построенного дома гарантируется не только общегосударственными нормативами и ГОСТами, но и московскими стандартами, то есть требования к современным домам более высокие, чем раньше. Причем набор актов госкомиссии и требования к качеству домов абсолютно одинаковы, будь то коммерческие или муниципальные дома. Единственная разница - коммерческое жилье сдается без отделки, поэтому, покупая новостройку, всегда надо запастись 3 - 20 тысячами долларов на внутреннюю отделку помещения.

Всем известно, что право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Но, к сожалению, собрав все необходимые документы и заплатив государственную пошлину, нельзя быть уверенным, что сделку с недвижимым имуществом зарегистрируют. На данном этапе можно столкнуться с определенными препятствиями, которые причинят немало хлопот. Поэтому лучше заранее узнать, по каким причинам чаще всего приостанавливают или отказывают в регистрации.

Помимо изменений в Гражданском кодексе, о которых мы упоминали в предыдущей статье этого цикла (связанных с принятием поправок в Закон “Об ипотеке”), предполагается внести изменения и дополнения и в другие его статьи. Так, статья 130 будет дополнена указанием на новый вид недвижимого имущества — объект незавершенного строительства. Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой их значимостью для гражданского оборота, но и неизбежностью значительной детализации их правового режима в дальнейшем, особенно вопросов ипотеки и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства.
Далее, пунктом 4 статьи 292 будет установлено, что требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав. По существующим же требованиям на осуществление всех сделок, в которых затронуты интересы несовершеннолетних, должно быть дано разрешение органов опеки и попечительства. Если, например, семья с детьми проживает в однокомнатной квартире и хочет продать ее, чтобы затем взять кредит на покупку двухкомнатной квартиры, органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на такую сделку. Причина в том, что новая квартира будет находиться в залоге (а что, если кредит вернуть не удастся?). Поэтому для получения кредита приходится зачастую регистрировать детей у родственников (если таковые имеются). Остальным же родителям, желающим улучшить жилищные условия своих детей с помощью ипотеки, сделать это сейчас крайне сложно. Таким образом, принимаемая поправка облегчает процесс получения ипотечного кредита семьям с детьми и позволяет устранить возможность административных злоупотреблений.
Еще одно очень важное изменение Гражданского кодекса касается защиты прав добросовестных приобретателей (глава 14, статья 234–1). Законопроект предлагает усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Согласно вносимым изменениям вне зависимости от того, какое имущество приобретают от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий: имущество должно быть приобретено на основании сделки, эта сделка должна носить возмездный характер, а приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом. Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в качестве собственника и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего.
Для закрепления положений о правах добросовестных приобретателей недвижимости, изложенных в главе 14 Гражданского кодекса, одновременно будут внесены изменения и дополнения в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней” (глава V-1, статьи 31–1, 31–2, 31–4, 12 п. 6). Государству предложено взять на себя обязанность возмещения ущерба, причиненного прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании пункта 2 статьи 234–1 ГК (подлог, насилие, угроза). Государство отвечает независимо от вины, то есть даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (статья 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничен по законопроекту одним миллионом рублей. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности.
Изменение в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса отменяет запрет обращения взыскания на жилое помещение (его части), которое для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно является предметом ипотеки. Это позволит более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц — залогодержателей. Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по причине того, что они могут предоставить в залог лишь единственное пригодное для проживания жилье.
Также будет внесено много изменений в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Помимо указанных выше изменений в статью 14, посвященную защите прав добросовестных приобретателей, предполагается внести изменения в статьи 4, 7, 8, 11, 12, 16, 21, 24, 25, 3 Все они направлены на упрощение самой процедуры регистрации прав на недвижимость, повышение уровня ответственности учреждений юстиции и значимости государственного реестра прав на недвижимость. В частности, обозначена приоритетность записей в государственном реестре перед правоустанавливающими документами.
В следующей статье этой серии мы рассмотрим изменения пакета ипотечных законопроектов в блоке сопровождения ипотечных сделок и блоке ЖКХ. Это изменение страхового законодательства, введение института бюро кредитных историй, а также формулирование принципов регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

По опубликованным вчера данным Федеральной статистической службы, в первом полугодии 2004 г. совокупная прибыль всех организаций (без учета малых предпринимателей) выросла против прошлогоднего уровня на 44,4%, а в промышленности — и вовсе на 65,5%. Но в эту радужную картину не вписываются строительные организации: их совокупная чистая прибыль (прибыли минус убытки) упала на 18,5%, до 12 млрд руб. По оценкам статистиков, 42,4% строительных компаний являются убыточными и их потери в первом полугодии достигли 13,61 млрд руб. Это, по расчетам Минэкономразвития, на 55,9% выше показателя годичной давности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Данная процедура является единственным доказательством существования зарегистрированного права и осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация может быть осложнена различными обстоятельствами, поэтому для обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обратившихся за регистрацией права, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает возможность приостановления регистрационных действий.
Решение о приостановлении принимается в следующих случаях.
Во-первых, когда предъявленные документы не позволяют регистратору с полной уверенностью установить факт наличия оснований, необходимых для регистрации. Возникшие у регистратора сомнения должны иметь объективные основания. Такая ситуация возможна, когда для регистрации представлены не все необходимые бумаги.
Во-вторых, если в процессе проведения регистрации у регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять соответствующие меры по получению дополнительной информации и подтверждению подлинности документов и достоверности сведений.
В день принятия решения или оснований для приостановки регистрации заявителя уведомляют в письменной форме. Приостановление прав допускается не более чем на один месяц. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, то заявителю отказывают в государственной регистрации.
Помимо этого регистрация может быть приостановлена и по инициативе заявителя или уполномоченного им лица при наличии правильно оформленной доверенности. Такая приостановка дается не более чем на три месяца. Для этого необходимо подать заявление с указанием причин (например, временное отсутствие необходимых документов) и срока приостановки. Надо учитывать, что старый срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц по заявлению одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с аналогичным заявлением.
Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации не будут приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации такой срок не истек.
И наконец, регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок на основании решения или определения суда. Неопределенным срок является потому, что его продолжительность зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав в учреждение юстиции, поступит решение или определение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрет совершать определенные действия с таким объектом, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета. Регистратор обязан в течение пяти рабочих дней со дня приостановления регистрации уведомить об этом заявителя.
Приостановление государственной регистрации является процедурой, ограниченной во времени. По истечении срока такой приостановки учреждения юстиции должны принять решение или зарегистрировать права либо отказать в регистрации.
В отличие от оснований для приостановки регистрации перечень оснований для отказа в регистрации носит исчерпывающий характер. Его наличие означает, что должностное лицо должно действовать в строгом соответствии с предписаниями закона.
К данным основаниям в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации относятся следующие:
Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав. Данный пункт относится к числу безусловных оснований для отказа в регистрации, то есть повторное обращение в учреждение юстиции не допускается.
С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Так, не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи недвижимого имущества и подавать заявление малолетние. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки, предметом которых является недвижимость, с письменного согласия законных представителей. Эмансипированные несовершеннолетние, а также несовершеннолетние, вступившие в брак до достижения 18 лет, самостоятельно распоряжаются принадлежащим им недвижимым имуществом. От имени граждан, признанных недееспособными по решению суда, сделки совершают опекуны. Граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают указанные сделки с согласия попечителей.
Ненадлежащим лицом является также филиал юридического лица, не имеющий соответствующей доверенности, обратившийся с просьбой о регистрации сделки, которую он совершил, не имея полномочий от юридического лица.
Ненадлежащим также будет считаться лицо, которое обратилось с заявлением о регистрации, не имея соответствующей доверенности.
Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, отсутствует обязательное приложение план земельного объекта или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Но после составления и представления такого плана ничто не препятствует повторному обращению за регистрацией.
Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с аконодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Таким могут признать акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Примером может служить продажа объекта недвижимости, закрепленного за унитарным предприятием, без согласия собственника.
Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Таковым можно признать супруга, который не получил нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью.
Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших прав после введения в действие Закона о регистрации, а также при переходе данного права, его ограничении (обременении) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом носит заявительный характер, таким образом, требуется заявление о регистрации. Помимо этого необходимы документы, которые являются основанием для регистрации. К ним относятся:
• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
• акты о приватизации жилых помещений;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав.
Обязательным приложением к документам являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана не требуется, если его предъявляли ранее.
1 Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Регистратор в письменной форме в течение пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, извещает заявителя о причине отказа. Заинтересованное лицо может обжаловать отказ в регистрации в суд, арбитражный суд.
При отказе в государственной регистрации внесенная плата за регистрационные действия не возвращается. При прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы, внесенной в виде платы за регистрацию прав.
Прибыль предприятий почти во всех отраслях растет, и только строители зарабатывают все меньше, утверждает Федеральная статслужба. По ее оценкам, за первое полугодие чистая прибыль строительных предприятий снизилась на 20%. Этот отчет всерьез обеспокоил правительство: профильным министерствам поручено разобраться в причинах неожиданного упадка в отрасли.

Правительство встревожено этими данными статслужбы: как стало известно “Ведомостям”, вчера вице-премьер Александр Жуков поручил Минэкономразвития, Минпромэнерго и Минфину проанализировать причину падения прибыли у строителей. “Пока не проведены детальные расчеты, мы не можем сказать, есть ли тенденция к ухудшению ситуации [в отрасли]”, — говорит начальник отдела строительной политики департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго Сергей Малышев. Эти расчеты, а также, если понадобится, и предложения по исправлению ситуации ведомство Виктора Христенко должно подготовить к 10 сентября.

У строителей снижается не только прибыль — летом замедлился и рост их выручки. Данные министерства показывают, что во II квартале 2004 г. объем работ по договорам строительного подряда рос в среднем на 1,4% за месяц (со снятой сезонностью и календарным фактором). А вот в июле объемы строительства увеличились лишь на 0,5%, а рост производства стройматериалов вообще остановился.

Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1, уверен в правильности статистики. По его словам, прибыль в этом году начала снижаться и у каждого крупного подрядчика есть “убыточные адреса”. Паньковский объясняет это тем, что стоимость муниципального жилья не индексируется в процессе строительства (а это примерно год), несмотря на удорожание стройматериалов и энергоносителей. По данным ГУП УЭЗ, Москва оплачивает строительство муниципального жилья в среднем по 16 200 руб. за 1 кв. м либо инвестор оплачивает городу его долю по $600 за 1 кв. м. При строительстве коммерческого жилья застройщик обязан выделить муниципальную долю (в среднем 50% площадей), финансировать инфраструктуру, продолжает Паньковский. Он даже рад, что официальная статистика отметила снижение прибыли строителей — это побудит московские власти разобраться с ситуацией.

У самих строителей и девелоперов нет единого мнения по поводу данных статслужбы. Вице-президент девелоперской компании VMP Corp. Евгений Фетисов считает, что падение прибыли и убытки возникли из-за множества мелких компаний, не заинтересованных в обнародовании реальных результатов. После консолидации в строительной отрасли статистики будут получать более привлекательную картину, считает он. Владлен Волошин, руководитель отдела недвижимости инвестиционной компании “Велес-Капитал”, тоже считает, что данные статслужбы преувеличивают масштаб проблемы. Хотя на рынке недвижимости и наблюдается некоторая стагнация, продавцы пока не снижают цены, отмечает он. Виктор Мосин, директор по экономике и финансам концерна “Крост”, признает, что выручка московских строителей действительно снизилась в летние месяцы. По его словам, за последние полтора месяца чистая прибыль “Кроста” снизилась на 10-12%, но Мосин объясняет это сезонным фактором и уверяет, что осенью прибыль обязательно вырастет.



Главная --> Публикации