Главная --> Публикации --> Вблизи от шума городского Оценка для оценщика Доходность - это всегда плата за риск Дорога к долгим прудам А мы инвесторы-высотники!

Рента и пожизненное содержание
Из предложенных «оригинальных» схем этот вариант приобретения жилья получает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.
Вопросы ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно рассмотрены в Гражданском кодексе РФ (глава 33). Наиболее распространены в настоящее время договоры пожизненной ренты. В соответствии с ними собственность на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты, но имеет обременение в виде залога в пользу рентополучателя. Плательщик ренты обязан в соответствии с договором выплачивать рентополучателю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц в течение всего срока жизни рентополучателя.
Данная схема одинаково выгодна для обеих сторон: плательщик ренты приобретает квартиру по цене ниже рыночной, а рентополучатель имеет уход и заботу. Если плательщик ренты не будет выполнять условия договора (нарушит сроки платежей, потеряет платежеспособность и т. д.), рентополучатель может потребовать, чтобы плательщик досрочно выкупил ренту, то есть досрочно исполнил договор. Цена выкупа должна быть зафиксирована в договоре, иначе придется единовременно выплатить годовую сумму ренты. Поэтому очень важно в договоре пожизненной ренты предусмотреть максимальное количество деталей, оговорить все суммы и сроки платежей. Иначе есть риск понести существенные финансовые потери.

Представленные ниже схемы приобретения жилья мы позволили себе отнести к разряду «оригинальных», или экзотических. Несмотря на то что они в настоящее время не распространены, в будущем, возможно, они будут представлять определенный интерес. Поэтому вам нелишне будет с ними ознакомиться.

Коммандитные товарищества
Коммандитные товарищества создаются для получения дополнительного источника финансирования строительства. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в коммандитном товариществе присутствуют:
• полные товарищи — осуществляют предпринимательскую деятельность и отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом.
• вкладчики (коммандисты) — не участвуют в предпринимательской деятельности, не могут оспорить решение полных товарищей (если не нарушаются их права) и несут риск убытков в пределах своего вклада. Вкладчики-коммандисты ограничены получением части прибыли, причитающейся на их долю в складочном капитале, и имеют возможность по окончании финансового года забрать свой вклад.
Если вы решите стать вкладчиком коммандитного товарищества, осуществляющего строительную деятельность, вы не только сможете в конце финансового года получить свою долю прибыли от деятельности товарищества, но и приобрести квартиру в домах, которые оно строит, на более выгодных условиях по сравнению со сторонними покупателями.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)
Несмотря на то что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан в законодательстве, развития он пока не получил.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом (и, следовательно, не платит корпоративных налогов). Это фонд, в который граждане и организации вкладывают денежные средства или имущество для того, чтобы его управляющая компания наиболее эффективно разместила вложенные средства и позволила пайщикам фонда получать доход. Все имущество фонда находится в общей долевой собственности пайщиков. Законом «Об инвестиционных фондах» предусмотрена специальная разновидность инвестиционных фондов для функционирования на рынке недвижимости — фонды недвижимости. Не менее 40 % средств таких фондов должно направляться на финансирование проектов в сфере недвижимости. Средства ПИФов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены. Контроль за целевым использованием средств фондов осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).
Механизм действия фонда прост. Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.
Несмотря на трудности с организацией, фонды недвижимости имеют большой потенциал именно в качестве альтернативного варианта приобретения жилья. Они позволяют направлять средства пайщиков на строительство жилья, а пайщикам — постепенно накапливать средства для его оплаты.

Такое положение вещей, как бум, решительных людей побуждает действовать: покупатели стремятся покупать, продавцы готовы продавать, а мошенники (тоже, конечно, люди решительные) активизируют свои усилия в поисках нетрудовых доходов. Оно и понятно: бум, вынуждая действовать смело, вовлекает людей и обстоятельства в свой стремительный поток, не дает возможности остановиться и осмотреться, а значит, заставляет некоторых поступать необдуманно. И становятся эти некоторые, рассчитывающие сделаться полноправными участниками рынка недвижимости, прозаическими жертвами мошенничества.
Всем нам, читавшим в детстве рассказы О. Генри и знакомым с товарищем Бендером, известно, что мошенники неглупые и изобретательные люди. Трудно, но все-таки можно вообразить, что жертва блистательного и парадоксального мошенничества испытает чувства, похожие на восхищение и невольное уважение к своему обидчику. Но так же трудно предположить, что возникнет уважение к себе, любимому, когда ты («как дурак, как последний лох!») попадаешь в широко расставленные сети преступников и злодеев, а тем более становишься жертвой обстоятельств, о которых не знал, которые не мог предусмотреть и о существовании которых даже не догадывался!
О таких событиях в жизни не рассказывают даже близким друзьям. Их и как преступления-то нельзя классифицировать. Но они были, есть и будут, помнить о них должен каждый, решивший ступить на светлую дорогу к счастью, проходящую через рынок недвижимости.
Не будем говорить о новостройках: истории о реализации 16-го этажа в 14-этажном доме и о неоднократных переуступках прав на одну и ту же квартиру нескольким желающим у всех на устах, однако и путь, позволяющий данные проблемы обойти, широко известен: грамотно выбирайте продавца. В этом случае вам ничто, кроме несоблюдения сроков строительства, а также затягивания сроков регистрации и подключения к сетям, не грозит. Ну разве что, переступив порог долгожданной квартиры, вы удивитесь низкому качеству строительства и отсутствию в квартире чего бы то ни было, кроме стен.
То ли дело на рынке вторичного жилья, того самого, в котором мы с вами живем, радуясь и отчаиваясь, достигая и утрачивая, стремясь и всегда оставаясь в двух-трех шагах от абсолютного счастья. По большому счету, если у вас остается надежда, вы уже счастливчик. Постараемся подсказать, как вовремя заметить знак «Опасный участок пути».
Вас обязательно должны насторожить:

В следующей статье этой серии мы поможем вам определиться с тем, какая из схем приобретения жилья вам подойдет более всего. Вы сможете определить, как ваши доходы, активы и дополнительные преимущества могут повлиять на возможность покупки квартиры. Дата публикации — 3 мая 2004 года.
«На рынке недвижимости бум!» Тот, кто в последние полгода ни разу не встретил эту фразу, надо полагать, телевизор не смотрит, радио не слушает и в газеты не заглядывает. Вам же, уважаемые читатели журнала «Недвижимость цены», в общем и целом ситуация, конечно, известна.

При подготовке публикации использованы
«Рекомендации от 1-го отдела ОРЧ № 7 по линии БЭП ГУВД
Санкт-Петербурга и Ленинградской области».

низкая цена и явная готовность продавца на дальнейшие уступки в цене ради быстроты оформления сделки;
продажа квартиры по доверенности, особенно в тех случаях, когда тем же лицом квартира была приватизирована, а доверенность выдана нотариусом, работающим вне Москвы;
продажа квартиры по дубликатам документов;
отказ участников сделки предоставить вам ксерокопии своих паспортов и отсутствие у них иных телефонов, кроме мобильного;
выезд владельцев после продажи в отдаленную местность;
отсутствие у хозяев знакомых среди соседей;
заключение правоустанавливающего документа на отчуждаемую квартиру в простой письменной форме и отсутствие заверения его у нотариуса;
смерть владельца через короткое время после оформления завещания на дальнего родственника или знакомого;
неоднократная перепродажа квартиры спустя короткое время после ее приобретения;
снижение цены или отказ маклера от комиссионных, активное предложение дополнительных услуг, например бесплатного переезда;
однозначное требование о проведении сделки только у «своего» нотариуса и через «своих» регистраторов;
настойчивое желание продавца указать в договоре купли-продажи инвентаризационную (по справке БТИ) стоимость квартиры.
Само по себе наличие подобных обстоятельств ни о чем страшном не свидетельствует. Например, желание продать жилплощадь по справке БТИ означает, что продавец, владеющий собственностью в течение менее пяти лет, намерен уменьшить свою налогооблагаемую базу, что тоже, конечно, преступление, но по отношению к государству, а не к покупателю, и факт наличия его (преступления) еще надо доказать. Но чтобы во всем разо-браться, чтобы принять решение осмотрительно и со знанием дела, не советуем отправляться в путь без надежного и опытного спутника, особенно если вы делаете это в первый (и, может быть, единственный) раз в жизни. Вам ведь не приходило в голову впервые сесть за руль автомобиля без инструктора по вождению? Конечно, там на карту поставлена жизнь, а здесь — только деньги, нервы и надежды на грядущее счастье... Но ведь и это дорогого стоит, правда?

Подмосковье в последние годы активно соревнуется со столицей по количеству возводимых новостроек. В прошлом году в Москве возвели 4,5 млн кв. м нового жилья, в области — 4,25 млн кв. м. Однако большая часть новостроек строилась до сих пор в двух районах, примыкающих к столице с запада, — Одинцовском и Красногорском.

Подмосковная Балашиха становится одним из самых быстро застраиваемых пригородов столицы. В августе здесь более чем на 50 га начнется возведение нового района площадью 500 000 кв. м. Эксперты говорят, что в последние годы Балашиха была недооценена инвесторами, но сейчас ситуация быстро меняется.

Первой очередью станет строительство 19 монолитных домов по индивидуальным планировкам (100 000 кв. м) и начальной инфраструктуры — двух школ и поликлиники, рассказал гендиректор компании “VMP Недвижимость” Денис Семыкин. Продажи квартир начнутся в III квартале этого года. Сейчас в VMP утверждают, что их цена будет начинаться с $700 за

Восточные пригороды заметно отставали. В Балашихе в 2003 г. возведено 160 000 кв. м жилья, в этом, по оценкам райадминистрации, введут в строй 170 000 кв. м. Район в 500 000 кв. м, который будет возводить подмосковная группа VMP, заметно выделяется на этом фоне. Михаил Чунихин, заместитель главы Балашихинского района по строительству, назвал VMP одним из самых активных инвесторов строительства в районе.

Президент группы VMP Борис Букатов оценил стоимость всего проекта нового района в $230 млн. Инвестировать строительство VMP, по его словам, собирается на собственные средства и при необходимости задействовать кредитную линию, открытую МежСоцБанком. “Чтобы выйти на банковское финансирование или на финансирование от покупателей, нужно вложить 20-25% от стоимости проекта”, — говорит гендиректор девелоперской компании “Декра-Групп” Тигран Алексанян.

1 кв. м. Представитель девелоперской корпорации “СХолдинг” Оксана Басова считает эту цифру приемлемой для покупателя.

“Балашиха не так популярна, как Красногорск, но очень перспективна”, — комментирует Оксана Басова из “СХолдинга”. А гендиректор строительно-финансовой корпорации (СФК) “Реутово” Сергей Жидаев отметил удачное местоположение будущего района. “Мы бы выступили в этом проекте соинвесторами”, — говорит он. По его словам, жители Балашихи покупают в новостройках лишь треть квартир, остальное приходится на “экономически активных людей из Москвы и регионов”.

Помимо жилья VMP претендует на строительство в Балашихе еще и торгово-развлекательного центра со спорткомплексом. “Под этот проект уже выделен участок в 30 га в пойме реки Пехорка, напротив Преображенской церкви и усадьбы “Пехра-Яковлевская”, — утверждает Букатов. Администрация района пока не приняла окончательного решения, станет ли VMP инвестором этого проекта, но, по словам Чунихина, вероятность этого велика.

По словам Чунихина из балашихинской райадминистрации, помимо нового района от VMP в городе одновременно реализуется несколько инвестпроектов меньшего размера. “В сентябре „выйдет на площадку“ „Мособлкапстрой“ с проектом застройки микрорайона „Центр„ с 200 000 кв. м жилья и 90 000 кв. м административных и торговых площадей“, — говорит чиновник. А в III квартале будет сдана половина микрорайона „Южный“, возводимого СФК “Реутово”.

По мнению замдиректора управления новостроек корпорации “Миэль-Недвижимость” Оксаны Каарма, Балашиха в последние годы очень сильно отставала по ценам от остального ближнего Подмосковья. “Первые инвесторы рискнули и запустили свои проекты, и продажи пошли хорошо, и за ними последовал всплеск инвестиционной активности”, — объясняет Каарма.

Сегодня большинство владельцев жилья платят в виде налога за свою квартиру весьма условную сумму. Стоимость квартир до сих пор считается по справке из бюро технической инвентаризации - чаще всего она в несколько раз меньше рыночной. Исключение составляют лишь новостройки - в них стоимость квартир оценивается чуть выше, но все равно не дотягивает до рыночной.

В образованную в 2003 г. группу VMP Corp. входят компания “VMP Недвижимость”, возводящая жилой комплекс “Семь звезд” в городе Железнодорожный Московской области, “VMP Груп”, “Арт-Сок”, деревообрабатывающий завод “Брукс строй”, предприятия по производству искусственного камня “VMP Базальт”. Оборот группы в 2003 г., по ее собственным данным, превысил $50 млн. Владельцы группы не раскрываются.
Уже с 2007 года многим россиянам придется задуматься над тем, по карману ли им содержание собственной квартиры. Государственная дума уже приняла в первом чтении законопроект, который объединит имущественный и земельный налоги в новый налог на недвижимость. Цена квартиры при расчете этого налога будет определяться исходя из ее средней рыночной стоимости. Хуже всего придется владельцам больших квартир. А вот россиян, чьи жилищные условия оставляют желать лучшего, новый законопроект может коснуться в меньшей степени. В течение месяца Государственная дума должна решить, как сделать нововведение для них безболезненным.

Подсчитать, какой будет средняя сумма налога начиная с 2007 года, можно уже сегодня. Для этого всего лишь необходимо знать метраж квартиры и количество ее собственников. Например, средняя квартира площадью в 55 квадратных метров, в которой живет семья из трех человек, оценивается на рынке в 70 тыс. долларов (при цене 1200 долларов за квадратный метр). Закон позволяет умножить эту сумму на понижающий коэффициент 0. Из полученных после этого $56 тыс. можно вычесть стоимость пяти квадратных метров на человека. То есть семье придется заплатить налог с $38 тысяч. При минимальной ставке налога (0.1%) сумма, которую придется заплатить за год, составит 38 долларов (то есть чуть больше 1100 рублей). При максимальной (1%) - 380 долларов. Размер ставки с 2007 года будут устанавливать местные власти.

С 2007 года ситуация в корне изменится. Новая глава Налогового кодекса "Местный налог на недвижимость" входит в пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья, который две недели назад был принят депутатами в первом чтении. Правда, в отличие от других законопроектов он направлен не на снижение стоимости жилья, а на усложнение жизни тем, кто уже успел обзавестись лишними квадратными метрами. Налог будет рассчитываться не по справке из БТИ, а исходя из рыночной стоимости жилья, которую будут определять муниципалитеты.

"Сегодня налог на имущество дает в бюджет около 2.5 млрд. рублей, - говорит вице-спикер Госдумы Георгий Боос. - Мы рассчитываем получить десятки миллиардов только за счет богатых людей, не обременив социально незащищенные слои". По его словам, под закон попадает вся недвижимость, которая находится в собственности россиян. Например, если сегодня за недостроенный коттедж можно не платить налог на имущество вообще (до тех пор, пока объект не зарегистрирован), то по новому закону налог придется платить сразу, как только участок под коттедж будет оформлен в собственность.

Во вторник депутаты Госдумы провели совещание, на котором обсуждали, какие поправки стоит внести в законопроект ко второму чтению. Наиболее вероятно, что понижающий коэффициент будет уменьшен до 0. Кроме того, изменится и ставка налога. Она будет устанавливаться в пределах 0.01-0.5%. То есть владельцам той же 55-метровой квартиры при максимальной ставке налога придется заплатить около 85 долларов в год. Не исключено, что депутаты попытаются изменить и размер вычета - и вместо 5 метров на человека из площади квартиры можно будет вычесть больше. Правда, даже при "облегченной" версии законопроекта налог все равно будет ощутим для владельцев больших квартир. А особенно - для собственников элитного жилья.



Главная --> Публикации