Главная --> Публикации --> Отдай 10 процентов за новую квартиру Таунхаус. покупаем - будем жить Квартиры в новостройках - вопросы, вопросы " алло! примите жалобу!" Метро: два кольца?

В экспозиции был представлен широкий спектр всех направлений в строительном комплексе: от проектирования, производства и строительства жилых и промышленных зданий, инвестиций и продажи недвижимости, дизайна интерьеров, систем отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной безопасности до автодорожного строительства, экологической безопасности и автономного жизнеобеспечения. В рамках проведения «Недели» прошли семинары с участием ведущих организаций, предприятий, фирм, профессиональных объединений.

Свой профессиональный праздник подмосковные строители отметили в только что открывшемся выставочном комплексе «Крокус-Экспо», где прошла региональная специализированная выставка «Строительная неделя Московской области». Основная задача выставки: демонстрация новых технологий, материалов, изделий и конструкций, прогрессивного оборудования для их производства, технических решений, инвестиций в области строительного комплекса. В выставке приняли участие более 300 предприятий и организаций – ведущие производители Центрального региона РФ, Москвы и Московской области. Среди них – крупные строительные компании, производители строительных материалов, изделий и конструкций, машиностроительные предприятия, крупные инвесторы и застройщики, банки и риелторские компании.

По словам директора выставки Татьяны Рубцовой, среди почти двухсот участников ДОМЭКСПО ведущие игроки российского и зарубежного рынков недвижимости. А следовательно, им можно доверять, что клиенты и делают, заключая сделки непосредственно во время работы выставки или же обращаясь к ним сразу после ее окончания. Среди них – «Бест-недвижимость», «Инком-недвижимость», МИАН, МИЭЛЬ, Внешторгбанк, ДИПС, Ипотечная корпорация Московской области, «Пересвет – инвест» и многие другие.

Гостиный Двор ждет гостей
Организаторы XI Международной выставки ДОМЭКСПО обещают сделать ее настоящим праздником для всех, кто интересуется жильем

На выставке постоянно появляются новые привлекательные проекты. К примеру, возник спрос на иностранную недвижимость, и к последней экспозиции подготовились уже 27 зарубежных компаний из 12 стран. Получили распространение различные виды ипотечного кредитования – на выставке выстроилась целая «Улица ипотеки» с участием 15 банков. К ним подключились и страховые компании.

Тем не менее выставка не замыкается на помощи в выборе жилья или агентства. «Рынок меняется, – говорит Татьяна Рубцова, – а ДОМЭКСПО – его отражение. Выставка начиналась с риелторских услуг. После кризиса было минимум новостроек и максимум вторичного жилья. Теперь многие крупные риелторские компании стали инвестиционными. То есть на выставке они продают уже свое жилье, прямо из первых рук. Так что сейчас у нас 60% участников – инвестиционные и строительные компании».

Менее известна другая цифра: по имеющимся оценкам, на конец 2003 года в России было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Эта цифра не так широко разрекламирована, поскольку она позволяет оценить средний размер кредита. Нехитрое деление позволяет получить цифру порядка $18 тыс. — именно таков средний размер выдаваемого в России ипотечного кредита.
В Москве и в большинстве крупных городов на такую сумму квартиры не купить. В лучшем случае эти деньги можно добавить для некоторого улучшения уже имеющихся жилищных условий, например для обмена «двушки» на «трешку».
Что же это значит? Имеет ли место в России настоящая ипотека, способная решить жилищную проблему, или за нее выдаются обычные потребительские кредиты, идущие на тривиальную доплату?
Объемы и динамика ипотеки в России
По данным АРБ, средний размер ипотечных кредитов в России в 2003 году составил 530 тыс. руб. (около $18 тыс.), а средний срок кредитования — 10 лет.
B процессе выдачи кредитов в прошлом году поучаствовало 146 банков. Главным ипотечным оператором в 2003 году выступил Сбербанк РФ, на долю которого пришлась почти половина (47%) всего объема выданных кредитов. Помимо Сбербанка ведущими игроками на ипотечном рынке являются также ДельтаКредит банк, АИЖК, Райффайзенбанк и некоторые другие операторы (см. таблицу).
В таблице приведены операторы, выдававшие в 2003 году ипотечные кредиты на сумму более $1 млн. Доля первой «десятки» из них составляет $369,5 млн, или 74% общего объема выданных ипотечных кредитов.
Это очень высокие показатели, свидетельствующие об уровне монополизации российского ипотечного рынка.

Что будет нового на сей раз? «Широко представят свою «продукцию» компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, – рассказывает директор ДОМЭКСПО. – Сейчас этот сегмент рынка, особенно в Москве, активно развивается: бурно строятся офисные здания высокого качества, торговые и складские помещения. Поэтому деловая часть выставки сконцентрируется на этом.
По данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2003 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму почти $500 млн. Эта цифра широко известна. Известно также то, что по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Отличные данные для отчетности на любом уровне!

Размеры и количество выданных ипотечных кредитов
Как мы уже упоминали, средний размер ипотечного кредита по России в 2003 году составил около $18 тыс.
Конечно же этот показатель весьма условен и существенно различается в зависимости от оператора и региона. У Райффайзенбанка, например, средний размер ипотечного кредита превышает $51 тыс., у банка ДельтаКредит он составляет $34 тыс., у Собинбанка — $23,5 тыс., у АИЖК — $11 тыс., у Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) — $10,7 тыс., у Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации — $9,3 тыс., у Липецкой ипотечной корпорации — $8,8 тыс., у Белгородской ипотечной корпорации — $5,7 тыс., у Мордовской ипотечной корпорации — $6,1 тыс. и т. д.
Для сравнения:
— в небольших по размеру Нидерландах средняя сумма ипотечного кредита составляет порядка EUR 150 тыс.;
— в Париже количество выданных в год ипотечных кредитов составляет порядка 100 тыс.

Темпы роста впечатляют, а объемы — не очень
Цифра $500 млн на первый взгляд может показаться огромной. Но так ли она велика на самом деле? По мнению зарубежных экспертов, говорить об ипотеке в России можно будет лишь тогда, когда объем выданных ипотечных кредитов составит хотя бы $3 млрд.
При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем обычно соотносят с валовым внутренним продуктом (ВВП). В странах Евросоюза он составляет 34%, в Германии доходит до 50%, в США — до 53%.
В России этот показатель пока не вытягивает и на уровень 1%, что говорит о том, что уровень развития ипотеки у нас не более чем «зачаточный». В таких условиях оперировать темпами роста совершенно некорректно.

Не успела общественность «переварить» новость о жилищной реформе, как ее решили «порадовать» вновь. А чтобы процесс немного растянуть, россиянам дали сразу несколько поводов.

Кто не работает у нас, тот у нас и не ест
Да, объем российского ипотечного рынка растет. Однако по-прежнему эта услуга не является значимой для кредитного портфеля большинства банков и указывается только для того, чтобы пакет услуг выглядел более полным.
В действительности создается впечатление, что банки выдают ипотечные кредиты лишь собственным сотрудникам, следуя известному принципу «Кто в нашей столовой не работает, тот у нас и не ест», либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявки же людей «с улицы» рассматриваются по нескольку месяцев и в большинстве случаев отклоняются.

Совет Федерации одобрил изменения в закон «О государственной пошлине»
За удостоверение договора ипотеки жилого помещения предлагается установить госпошлину в размере 200 руб. При нотариальной регистрации договора об ипотеке иного имущества госпошлина составит 0,3% его стоимости, но не более 5000 руб.
Законопроектом предлагается отменить госпошлину за регистрацию договора об ипотеке и выдачу документа об этой регистрации, а также за предоставление выписки из регистра. Это решение позволит не платить два раза за одни и те же действия (в настоящее время платежи за них взимаются согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закону РФ «О государственной пошлине»).

Повод первый: деньги вместо льгот
Проект о замене льгот на деньги успешно прошел все три чтения в Государственной Думе и был направлен в Совет Федерации. В проект были внесены многочисленные поправки. Однако общая идея осталась прежней: различные категории льготников скорее всего лишатся своих льгот. Если относительно отмены бесплатного проезда в общественном транспорте это решение оправдывается наличием пенсионеров-сельчан, которые редко ездят на автобусе, то чем вызвано решение об отмене льгот по оплате жилья пенсионерами, пока неясно.

Повод третий: сдаешь квартиру — плати налог
Министерство налогов и сборов (МНС) распространило письмо с грифом «для служебного пользования». В нем, по словам представителя министерства, работникам МНС разъясняются некоторые положения Налогового кодекса. Суть письма в том, что люди, которые сдают жилье в аренду, фактически являются предпринимателями без образования юридического лица (ПБОЮЛ). При этом они не зарегистрировались как ПБОЮЛ в налоговых органах и не платят соответствующих налогов. Так что очередной сезон «охоты на ведьм» можно считать открытым. Правда, практически сразу чиновники МНС стали успокаивать граждан. Очень хочется верить их словам, но не получается… Чем все это может обернуться для простых граждан? Они могут получить массу проблем не только с налоговыми органами, но и с правоохранительными. Есть такая статья в Уголовном кодексе: «Незаконное предпринимательство». А раз есть, значит, есть состав преступления, нет состава — хоть несколько дел, да будет заведено. И дело тут даже не в инициативности правоохранительных органов. Просто налоговики обязаны сообщить «куда следует» о выявленных фактах нарушения законодательства. А «соответствующие органы» обязаны соответствующим образом реагировать на полученные сигналы.
Очень не хочется, как в анекдоте, быть оптимистом и говорить, что худшее нас ждет впереди. Хочется верить, что хуже уже не будет. Да и надоело критиковать каждую реформу. Но иногда господа чиновники просто не оставляют выбора, и в законопроектах встречаются такие идеи, на которые не знаешь, как реагировать. Разумеется, всегда остается вероятность того, что в действительности все окажется вовсе не так плохо, но опыт поколений надежд оставляет мало.
С 27 по 29 сентября в Санкт-Петербурге пройдет общероссийская конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие". Организаторы мероприятия - Гильдия управляющих и девелоперов и Российская гильдия риэлторов. Более подробно о предстоящем событии мы попросили рассказать ведущего секции "Инвестиции в коммерческую недвижимость" Николая Вечера.

Справедливости ради стоит отметить, что о перебоях с пенсиями не слышно уже давно, по крайней мере в Москве. Но одно дело пенсии, а другое — денежные компенсации. Как малообеспеченные пожилые люди будут выкраивать из своих мизерных пенсий деньги на квартплату в полном размере? Напомним, что новый Жилищный кодекс (пока, правда, только его проект) вводит пеню за несвоевременную оплату жилья.
Повод второй: архитектурные памятники — состоятельным господам
В настоящее время разрабатывается проект закона о приватизации памятников истории и культуры Москвы (недавно такой закон уже был введен в действие в Санкт-Петербурге). Разумеется, новые владельцы должны будут гарантировать сохранность памятников, их доступность для посещений, неприкосновенность экспонатов. В самой идее, может быть, и нет ничего плохого. Как-никак дополнительный источник поступлений в бюджет. Но здесь есть некоторые тонкие моменты.
Во-первых, кто поручится, что новый собственник не захочет посидеть с друзьями на диване Шереметева или за столом Екатерины II? И кто гарантирует, что экспонаты все это выдержат? Но, с другой стороны, как запретить собственнику пользоваться своими вещами? Разумеется, можно установить специальный порядок пользования такими объектами сначала в законодательстве, а потом в соответствующих договорах, только сделать это не так-то просто с юридической точки зрения.
Во-вторых, станут ли новые собственники выполнять все условия договора? Ведь невозможно будет ограничиться просто реставрацией здания и поддержанием его в надлежащем состоянии. Придется нанимать людей, которые станут следить за порядком, пускать посетителей, проводить экскурсии. Все это — весьма немалые расходы. Готовы ли современные меценаты к таким широким жестам?

- Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив является достаточно привлекательной, в том числе для иностранных инвесторов, хотя на первом месте она не стоит. Первое полугодие 2004 года обозначилось резким скачком по доходности российских евробондов с 6,5 до 8,5 процента. С точки зрения консервативного инвестора, а это институциональные инвесторы ( страховые компании, пенсионные фонды, взаимные фонды), коммерческая недвижимость является рисковым активом, и в Россию они предпочитают вкладываться в государственные облигации. Однако есть примеры инвестиционных приобретений на рынке коммерческой недвижимости России. Например, известная сделка - бизнес-центр класса А в Москве на Гоголевском бульваре, 1 Недавно прошла сделка в Москве, когда за 46 млн. долларов был продан Берлинский Дом. Такого рода крупные сделки появляются, хотя большая часть предложений со стороны российских продавцов не соответствует критериям для инвестиционной сделки. Существует множество рисков. Это риски собственности, риски владения, риски управления, риски низкой ликвидности рынка, которые останавливают инвесторов. Экономика генерирует большие объемы капитала, а активов, куда можно было бы разместить вложения, практически нет.

- Насколько сегодня российская коммерческая недвижимость является привлекательной с точки зрения инвестиций по сравнению с другими финансовыми инструментами (акции, валюта и т.п.)?

- Здесь показатели Петербурга и Москвы примерно одинаковы. Это 11-13% доходности. У регионов выше доходность, потому что выше риски. В некоторых девелоперских проектах, например индустриальные парки, прибыль доходит до 20-22%, но только в том случае, если есть девелопмент. В регионах приобретение офисной недвижимости - это 20%.

- Каковы показатели доходности коммерческой недвижимости в Москве, в Питере и в регионах?

- До сих пор вопроса по отдельно существующему рынку инвестиций в коммерческую недвижимость не существовало. Сейчас ситуация меняется, возникают инвестиционные продукты, прежде всего это касается Москвы. Для западных инвесторов - это непонятный рынок, без российского партнера никто не решается работать. Многие вещи непонятны. Особенно это касается правовой ситуации. Рынок коммерческой недвижимости перевернут с ног на голову. Везде в мире первичным является земля, а все остальное - улучшение этой земли. Когда происходит продажа бизнес-центра, например Рокфеллер Плаза, то предметом сделки является земельный участок с улучшениями в виде строения. Таким образом, здание следует судьбе участка. А у нас все с точностью наоборот. Приобретается здание, а земля должна следовать судьбе здания. Причем "следование судьбе" - оно самостоятельное. Переоформление прав на земельные участки - это отдельная тема, которая занимает от полугода до полутора лет. Во всяком случае, по опыту Петербурга.

- С чем вы связываете повышенный интерес к секции, которую вы ведете на конференции "Инвестиции в коммерческую недвижимость"?

- Самый главный стопор в привлечении инвестиций в Россию - это непредсказуемость поведения российской власти, попытки задним числом изменить правила игры. Все это отпугивает инвесторов.

- Что тормозит инвестиционные процессы - в законодательстве, в экономических условиях?

- Что касается Москвы, то это "Москва-сити". Это крупномасштабный проект. Изначально говорилось о вложении 800 миллионов долл. Из заявленных в Петербурге очень интересный проект "Европейские набережные". Относительно объектов МК "ПСБ", то как раз к конференции мы запустим наш новый элитный бизнес-центр класса А на Невском, 38, и на третий день проведения конференции сделаем туда бизнес-тур.

- Какие крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости являются сегодня знаковыми для рынка (Москва, Питер)?

- Здесь есть целый ряд факторов. Что наиболее доходно, то наиболее и рискованно. Так что, это замкнутый круг. Но если говорить о доходном сегменте рынка коммерческой недвижимости, то это, безусловно, торговые комплексы, гипермаркеты, супермаркеты. Надежными вложениями считаются бизнес-центры.

- Каковы наиболее интересные для инвестора сегменты?

- Чем выше риски у актива, тем выше доходность! Поскольку, как я уже сказал, торговля наиболее доходна, то она наиболее и рискованна. Здесь множество рисков связано с арендаторами. Они очень подвижны, к сожалению. Бизнес-центры и производственная недвижимость более стабильны.

- Насколько коммерческая недвижимость является рискованным инвестиционным активом?

- Во-первых, такие фонды уже существуют и в Петербурге, и в Москве. В Петербурге - это так называемый первый паевой инвестиционный фонд прямых вложений в недвижимость. Им управляет компания "Свиньин и партнеры". С моей точки зрения, это относительно крупные вложения. В том же фонде минимальный пай составляет 5 тысяч долл. Все-таки это больше ориентировано на физических инвесторов, выше среднего класса. По мере развития, особенно жилой недвижимости, возникают Пифы вложения в жилую недвижимость, в том числе подобный фонд есть у ПСБ банка. Фонды по жилью будут развиваться. Жилая недвижимость сейчас более доходна.

- Каковы перспективы мелких частных инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе в перспективе создания паевых инвестиционных фондов недвижимости?

- Изменилась кардинально! Рынок коммерческой недвижимости появился, раньше его просто не существовало. Что касается Петербурга, то, с одной стороны, в правительстве есть профессиональные финансисты, прекрасно понимающие всю проблематику. С другой стороны, происходят изменения правил игры. Старые законы уже не работают, новые пока что не выработаны. В первую очередь, это касается жилой недвижимости. Будем надеется, что инвестиционный климат улучшится с приходом нового губернатора. Надо сказать, что по Ленинградской области инвестиционная ситуация очень хорошая.

- Изменилась ли ситуация на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость за последние два года и как поменялась ситуация в Петербурге с приходом команды Матвиенко?

- Во-первых, банки стали обращать внимание на рынок коммерческой недвижимости и вкладывать в этот сегмент свои активы. Например, Промышленно-строительный банк. Появился институциональный инвестор, в том числе и западный. Это и страховые компании, и пенсионные фонды. Наконец, появились другие формы небанковского капитала. И об этом как раз на конференции хотелось бы поговорить. На секции мы постараемся отразить специфику инвестиционного процесса в сфере коммерческой недвижимости применительно не только к Москве и Санкт-Петербургу, но и к рынкам других субъектов Российской Федерации. Кроме этого, достаточное внимание будет уделено взаимодействию власти с инвесторами, в том числе в таких случаях, когда органы власти выступают соучастниками инвестиционного процесса.

- Какие новые механизмы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость?



Главная --> Публикации