Главная --> Публикации --> И один в поле парк Ипотека - насущный вопрос нашего времени Недвижимость в цдх Ипотека - доступное удовольствие Много там лесов, полей и рек

Культурная общественность во главе с известными искусствоведами Алексеем Комечем и Алексеем Клименко собирает пресс-конференции и круглые столы, обменивается открытыми письмами с московскими властями, без устали обличает коррумпированных чиновников. Обыватели высказывают друг другу свое возмущение, прочитав очередную газетную публикацию о разрушении памятников, и, опять же, ругают власти. Журналисты, понятное дело, пишут. Результата, как правило, все эти акции не приносят никакого.

Тот факт, что уничтожение исторической застройки столицы в последнее время приняло катастрофический характер, уже ни у кого не вызывает сомнения. Основные вопросы — что делать и как спасать? Ответы предлагаются самые разные.

В Москве около 150 деревянных памятников истории и архитектуры, в том числе 34 — федерального значения. Часть из них находится под угрозой полного уничтожения:
Дворец Разумовского
Казакова ул., 18–2 Знаменитый памятник классицизма конца XVIII–начала XIX века. В 1999 году главное здание было передано Академии художеств З. Церетели, вскоре случился сильный пожар. Реставрационные работы так и не начаты.
Усадьба в 1-м Казачьем переулке, 6
Усадьба состояла из перестроенных палат на белокаменном подвале середины XVIII века, двух флигелей конца XVIII века и главного дома, выстроенного вскоре после пожара 1812 года. Правый флигель снесен летом 1996 года. Его фасад воспроизведен в составе нового офисного комплекса. В главном доме осенью 2000 года произошел пожар. Никаких противоаварийных мер принято не было, памятник медленно разрушался и теперь практически уничтожен. Сохраняется лишь кирпичный полуподвал. Левый флигель в руинах, судьба палат под вопросом.
Здание в Молочном переулке, 5
Ампирный особняк, построенный в 1824 году. В 1886 году был надстроен вторым этажом, в начале XX века стилизован под модерн. Принадлежал купцу Зигфриду Талю, позже — его дочери Маргарите Кенеман. Она умерла, дожив почти до ста лет, в 1992 году в собственном доме. Ее внук Евгений Филатов долгие годы боролся за сохранение родового дома. Но недавно, под давлением, он согласился покинуть дом. Он будет снесен, а на его месте вырастет частный особняк.
Дом Шаляпина
3-й Зачатьевский переулок, Федор Иванович Шаляпин с женой Иолой Игнатьевной жили в этом доме с 1903 по 1907 год. В 2000 году особняк продан частной компании. Дом будет снесен, в данный момент стоит без присмотра.
«Дом с кариатидами»
Печатников переулок, Разбогатевший крестьянин Московской губернии, Петр Сысоев, приобретя небольшой двухэтажный дом, в 1896 году решил его украсить. На фасаде дома появились кариатиды, а под карнизом — инициалы «ПС». Сейчас здание в Печатниковом переулке находится в полном запустении и может быть снесено при реконструкции района Трубной площади.
Дом в Гагаринском переулке, 25
Деревянный особняк построен до 1820 года. В 1867–1879 годах он принадлежал декабристу П. Свистунову. В его доме в 1878 году несколько раз побывал Л.Толстой, собиравший материалы для романа «Декабристы». В доме бывали и возвратившиеся из ссылки декабристы М. Муравьев-Апостол, М. Бестужев, А. Розен. В 1913–1947 годах здесь жил архитектор А. Щусев. Несколько лет назад в доме были начаты «противоаварийные работы», окончание которых планировалось на четвертый квартал прошлого года. Работы не завершены до сих пор.
Дом в Среднем Трехгорном переулке, 6/20
Деревянный одноэтажный дом на углу Среднего Трехгорного и Нововаганьковского переулков был построен для секунд-майора Алексея Афанасьевича Верещагина в 1806–1811 годах. После 1812 года к зданию был пристроен четырехколонный ионический портик, поднятый на высокий белокаменный цоколь с декоративными арочками. Капители колонн и строгая кованая решетка портика выполнены в стиле ампир. В начале 80-х дом сильно пострадал при пожаре, в 1998 году сгорел окончательно. Остался только каменный цокольный этаж.

«Интеллигентный пикет»
Недавно мы стали свидетелями новой формы борьбы за сохранение архитектурного наследия столицы. Редакция сайта «Москва, которой нет» (moskva.kotoroy.net) организовала и провела акцию под названием «Спасти дом Поливанова».
Это здание, расположенное в Денежном переулке, 9/6, — редкий образец послепожарного деревянного ампира. Оно было построено поручиком Александром Поливановым — участником сражения при Пресиш-Эйлау, кавалером ордена Св. Георгия. В 1822 году поручик приобретает «обгорелую пустопорожнюю землю» и строит деревянный дом, который был возведен к 4 января 1823 года. Помимо главного дома усадьба включала в себя одноэтажный флигель и соединявшую их деревянную ограду по линии улицы с арочными проходами и монументальными, украшенными резьбой воротами. Главный дом усадьбы — одноэтажное строение с антресолями и просторным пятиоконным мезонином, его фасад украшает шестиколонный портик тосканского ордера — типичный образец «деревянного классицизма». В интерьере здания частично сохранилась планировка, парадная анфилада и фрагменты первоначальной ампирной отделки (парные колонны, лепные карнизы, облицовка искусственным мрамором).

Кто в доме хозяин?
Вот только памятников, нуждающихся в защите, — десятки, а то и сотни. И одними дежурствами энтузиастов-пикетчиков их не спасти. Необходимы серьезные меры, кардинальный пересмотр политики в отношении памятников вообще. К сожалению, четкого понимания, как их сохранить, похоже, ни у кого нет. Как известно, когда у дома нет настоящего хозяина и никто кровно не заинтересован в его сохранении — оно обречено.
Вообще вопрос о собственности на памятники сейчас приобретает особенную остроту. В настоящее время все памятники Москвы формально принадлежат или столице, или федеральному центру, причем обе стороны ведут за них постоянный спор. Минэкономразвития РФ требует передать в собственность государства около тысячи московских памятников. Но средств на их ремонт и сохранение в федеральном бюджете нет. В московском — отчасти есть, но используются они в основном на замену подлинных архитектурных шедевров грубыми «новоделами».
И это при том, что законодательство в области охраны памятников у нас достаточно четкое, вполне отвечающее мировым требованиям. Только вот к соблюдению законов у нас отношение, мягко говоря, не столь трепетное, как на Западе. Тупик?

В 1835–1836 годах в доме в Денежном переулке жил один из участников литературного кружка «Арзамас» — Степан Петрович Жихарев, современник и знакомый Пушкина. После Октябрьской революции дом стал многоквартирным. В 50-х годах XX века его отреставрировали, в 1960 году поставили на охрану как объект культурного наследия федерального значения (следовательно, в соответствии с законодательством дом обладает историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющей особое значение для истории и культуры Российской Федерации). В 1980 году дом Поливанова пострадал от пожара, но был восстановлен.
В 2002 году здание было передано в долгосрочную аренду ООО «НТЦ Энергосистемы» с условием немедленной реставрации памятника. Тем не менее дом до сих пор пустует, никакие работы по его восстановлению не ведутся, что грозит объекту окончательным разрушением.
Не допустить утраты уникального памятника была призвана проведенная энтузиастами акция. В течение четырех дней у дома Поливанова дежурили добровольные экскурсоводы, которые рассказывали всем желающим историю дома.
Хочется верить, что усилия «акционеров» не будут напрасными.

Все изменения связаны с адресностью предоставления льгот. До 2005 г. регионы примут законы о помощи своим льготникам. Стимул уложиться в срок у них большой - эти средства будут учитываться в межбюджетных отношениях. С 2005 г. заработает четкая схема: сколько предприятие ЖКХ оказало услуг льготникам, столько денег оно и получит. Для льготников же ничего не изменится.

С миру по нитке — дому крыша
Сейчас все чаще раздаются предложения тем или иным способом передать памятники в частные руки. Но тут возникают некоторые сомнения. Несложно представить, какими злоупотреблениями обернется массовая приватизация памятников.
К тому же продать можно лишь очень малую часть архитектурных раритетов. Вряд ли кто-то выразит желание купить церкви, некрополи, археологические памятники. А большая часть жилых и общественных зданий находится в столь плачевном состоянии, что тратить огромные средства на их восстановление вряд ли кто-то захочет.
Очевидно, что проблему надо решать дифференцированно, единого решения на все случаи просто не может быть. Государство должно заботиться о наиболее значимых раритетах, выделять достаточно средств на их достойное содержание. Да и столице не мешает, вместо того чтобы тратить деньги на возведение очередного архитектурного монстра, профинансировать реставрацию того же ампирного особнячка. Часть памятников, возможно, имеет смысл передать в аренду или даже приватизировать. Но со всеми необходимыми ограничениями и не раньше, чем будет обеспечен жесточайший контроль за их сохранностью — как со стороны государства, так и со стороны общественности. А для этого необходимо создать независимую экспертизу, состоящую не из невежественных коррумпированных чиновников, а из компетентных специалистов, которые будут дорожить своей работой и репутацией и не пойдут на сомнительные сделки.
Не последнюю роль в этой области должна играть и благотворительность. Сейчас представителям бизнес-элиты уже не надо объяснять, что это вопрос престижа. Тем не менее состоятельные граждане предпочитают покупать произведения искусства, делать внушительные пожертвования в пользу церкви или шефствовать над экзотическими животными в зоопарке. А вот отреставрировать памятник архитектуры пока не берется никто. Те же строительные компании с удовольствием восстановили бы старинный особняк, на котором потом красовалась бы табличка с их названием. Но, узнав, сколько надо собрать бумаг и пройти согласований, чтобы вбить хотя бы один гвоздь в историческое здание, от этой затеи отказываются. Складывается ситуация, когда люди, которые готовы вложить деньги в ремонт памятника, должны еще и добиваться на это разрешения, продираясь через тернии чиновничьей бюрократии. Никто не спорит, что контроль за всеми операциями с памятниками обязательно должен быть. Но именно контроль — разъяснение правил и надзор за их исполнением — а не бесконечная бумажная волокита.
Госдума одобрила поправки в закон "Об основах федеральной жилищной политики". Поправки устанавливают переходный период, в течение которого сохранится большинство льгот по ЖКХ. Но с 2005 г. вопрос льгот отойдет в ведение регионов. К чему это приведет?


Олег Сысуев
первый зампред совета директоров Альфа-банка

Мартин Шаккум
председатель комитета Госдумы по промышленности и строительству


К сожалению, через год будут выборы, поэтому льготы на год сохранены. А потом опять кто-то будет думать о выборах, и льготы, видимо, так и останутся. Ничего хорошего при таком раскладе для коммунального хозяйства не предвидится, оно развалится. Бизнесу будет неинтересно инвестировать в ЖКХ. Я уверен, что люди могут платить 100% за жилищно-коммунальные услуги. Жилье как хлеб. Его покупают все, но разного качества и разной стоимости.

Дмитрий Аяцков
губернатор Саратовской области

Дотации на оплату ЖКХ должны сохраниться для тех, кто живет ниже прожиточного минимума. Думаю, регион сможет это обеспечить. Но ЖКХ должно стать бизнесом, причем выгодным. Заблуждение, что это разорит людей. Если услуга не может быть оплачена, ее производителю приходится снижать цены.

Сергей Митрохин
зампредседателя партии "Яблоко"

Фактически льготы ликвидируются, только лицемерным способом. Льготы переданы на усмотрение регионов, у которых мало денег. Последует обвал неплатежей. Будет дан ход процедуре выселения. А если в ЖКХ придут олигархи, которые не зависят в отличие от нынешних коммунальных служб от выборной власти, штрафные меры будут еще хуже. Единственный выход - применить механизм компенсаций, повысить зарплаты и пенсии льготникам, а потом отменить льготы, как это сделали с военнослужащими.

Сергей Сиваев
директор направления городского хозяйства Института экономики города

2002 год был экстремально серьезным. Население стало платить за ЖКХ в среднем на 80% больше. Но мы пережили этот год. Даже если у бюджета не найдется денег на льготников, дальше будет легче, чем в 2002 г. Крупное повышение цен возможно только на газ и свет.

Любая банковская нестабильность пугает население, стремящееся приобрести жилье. Люди стремительно забирают свои накопления из банков и складывают в кубышку – так надежнее. Но деньги имеют одно важное свойство – они должны «работать», а приобретение недвижимости всегда относилось к хорошему способу вложения собственного капитала.

В июле запахло жареным: разразившийся банковский кризис чем-то напомнил август 1998 года. И не потому, что все вокруг – неуравновешенные паникеры. Тогда, четыре года назад, дело тоже начиналось именно с банков, и уж только потом кризис стал всеобщим. Сейчас до этого пока не дошло, но любая нестабильность в банковской сфере влияет и на общую атмосферу на рынке недвижимости. И связь тут прямая: банки инвестируют строительство домов, а также постоянно раздают кредиты застройщикам.

Конечно, «доступное» жилье не значит «дешевое». Поэтому мало надежды на то, что принятые поправки к законодательству приведут к снижению цен. Скорее всего, изменения коснутся в первую очередь развития системы ипотеки. Некоторые эксперты заговорили о том, что с ее развитием будут вновь расти цены на недвижимость. Но, по мнению заместителя руководителя отдела ипотечного кредитования корпорации МИАН Павла Рыбакова, ипотека сейчас составляет незначительный процент всех сделок на рынке недвижимости, поэтому вряд ли ее развитие сильно повлияет на рост цен в ближайшем будущем. А то, что делает правительство, – это полумеры: идет упрощение некоторых процедур при получении кредита ради удешевления побочных издержек. Ну а из-за банковского кризиса, считает Павел Рыбаков, люди вряд перестанут брать кредит на покупку жилья, поскольку если банк продает свои активы другому банку, то вместе с ними он передает свои обязательства по выплате кредита заемщику. С другой стороны, банки тоже не торопятся раздавать кредиты на жилье, потому что в условиях нервозности на рынке недвижимости люди могут просто начать массово забирать свои депозиты. Банки на это спускать свою наличность не стремятся.

Означает ли это, что последние события качнули маятник равновесия спроса и предложения и цены опять начнут стремительно расти? По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в прошлом месяце отмечалось тревожное затишье с последующим падением спроса на жилье. Эксперты связывали это обстоятельство с «неделовым» летним сезоном, недостатком жилья эконом-класса и избытком малоликвидного «бизнес-жилья» больших площадей. Конечно, играют роль и заявления правительства о формировании рынка доступного жилья. Люди верят, люди слушают и ждут манны небесной: когда же недвижимость можно будет купить, не опустошив полностью семейный кошелек и не залезая в долги?

Будем считать, что банковский кризис оказался локальным, и связан он был прежде всего с переделом сфер влияния в этом секторе экономики. Но кто может поручиться, что данная ситуация с банками вскоре не повторится и не будет новой волны активности потребителя в деле приобретения жилья? Все с замиранием сердца ждут осени. Эксперты аналитического центра МИАН считают, что тогда рост цен продолжится, и даже допускают, что уже в 2005 году квадратный метр будет стоить $200 А это уже очень высокие расценки.

Так что рынок недвижимости, как признают эксперты, во многом психологичен. Особенно это касается вторичного жилья, хозяева которого – обычные люди, а не крупные компании. Человек смотрит, в какую сторону дунет ветер, и, исходя из своих наблюдений, совершает или не совершает сделку. Так что в данный момент покупатели ведут себя довольно осторожно и ждут снижения цен. Статистика показывает, что на рынке недвижимости царит нервная атмосфера: количество сделок купли-продажи уменьшилось. За июль всего их было совершено порядка 12 тыс. против 22 тыс. того же периода прошлого года. В общем, цены на жилье не растут, но и падать вроде не собираются. Сейчас, по данным аналитического центра МИАН, квадратный метр жилья в среднем стоит около $165

Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости:

Однако никто не может исключить, что осенью будет новый банковский кризис, уже в «других лицах». Олег Репченко, руководитель проекта ирн.RU, полагает, что если банковский кризис перерастет в общеэкономический, то во многом повторится сценарий 1998 года. Тогда цены на недвижимость упали в течение нескольких месяцев на 30–40%. Но легче от этого никому не стало, потому как значительно упал и уровень платежеспособности населения. Подождем осени. Пауза на рынке недвижимости не должна надолго затянуться.

Рынок оценки: молод и перспективен

– Падение цен можно рассмотреть пока чисто теоретически. Поскольку на рынке порядка 80% сделок – это продажа одного жилья и покупка другого с доплатой или получением денег, то снижение расценок на недвижимость вряд ли устроит людей. Это возможно только в том случае, если все типы жилья во всех территориальных единицах начнут равномерно снижаться в цене. Пока за прошедший месяц это произошло в ВАО, ЮАО и СЗАО. А вот Центральный административный округ стал локомотивом, пытающимся вытянуть из «застоя»» вторичный рынок: именно там зафиксирован наиболее значимый ценовой рост (2,2%) на монолитные и сталинские дома. Сценарий равномерного снижения цен, в свою очередь, никак не подходит и тем, кто из большей квартиры переезжает в меньшую. Хотя бы потому, что это отразится на размере доплаты за квадратные метры. К тому же некоторые покупают жилье, чтобы надежно вложить средства, и уж им-то совсем невыгодно продавать квартиры ниже первоначальной стоимости. Из-за банковского кризиса продавцы находятся в растерянности, но рынок, скорее всего, будет немного подниматься – в пределах 1%. А вот затем нас может ждать ценовой всплеск. На это надеются многие риелторские компании. Ведь летний банковский кризис уже отразился на развитии рынка недвижимости, и годовые потери, по оценкам, так или иначе составят 5–10% от прогнозируемого роста.
Услуги профессиональных оценщиков требуются человеку в наиболее важных ситуациях, к примеру, при заключении крупных сделок, приобретении квартиры в кредит. Вместе с тем, мы еще достаточно мало знаем об этой области рынка, несмотря на то, что недавно оценочная деятельность в России отметила свое десятилетие.

Практика показывает, что наибольшее преимущество на оценочном рынке имеют так называемые "собственники", то есть компании, располагающие уникальными технологиями, мощными информационными базами, издатели собственных программных продуктов. Согласно опросу оценщиков, проведенному компанией "ЮНИПРАВЭКС" и сайтом Appraiser.ru, в список десяти главных конкурентных преимуществ оценочных компаний вошли также специализация на одном виде оценки, деятельность в составе группы компаний, широкое региональное присутствие, наличие сети филиалов, мобильность, постоянное пополнение перечня услуг, оптимальное соотношение цены и качества.

Оценочная деятельность в нашей стране формировалась постепенно, с начала 90-х годов, по мере развития рыночных отношений и соответствующей законодательной базы. В 1998 году появился базовый документ - закон "Об оценочной деятельности в РФ", согласно которому, к объектам оценки в нашей стране относятся: отдельные материальные объекты (вещи); работы, услуги, информация; иные объекты, которые по законам РФ могут участвовать в гражданском обороте. Участие оценщика обязательно при проведении сделок с государственным и муниципальным имуществом, приватизации, сдаче объектов в аренду и т.п. Участников рынка недвижимости оценочная деятельность интересует прежде всего с точки зрения определения независимыми экспертами объективной рыночной стоимости жилья. Предоставление отчета об оценке - непременное условие любого банка, занимающегося ипотечным кредитованием. С 2001 года рынок оценки стал лицензироваться, были сформулированы лицензионные требования и профессиональные стандарты деятельности.

Кто успел, тот и...

По наблюдениям генерального директора "НЭО Центр" Валерия Есауленко, рынок оценки существенно вырос за последние 2-3 года: "Это можно легко заметить по количеству и качеству оказываемых услуг. По данным на январь 2004 года, Министерство имущественных отношений как основной регулирующий орган оценочной деятельности в России выдало более 8 000 лицензий компаниям и индивидуальным предпринимателям без образования юридического лица. Неизменно растет круг применения оценки, а также степень и качество регулирования оценочного бизнеса в России. В последнее время средний ежегодный прирост рынка превышал 50 процентов".

В структуре рынка, по его мнению, можно выделить два основных типа компаний: крупные оценочные и консалтинговые организации, занимающиеся оценкой не менее 5 лет, имеющие большой штат оценщиков, собственные методические наработки, и занимающие уверенные позиции в отдельных, наиболее сложных сегментах рынка, а также огромный массив средних и малых компаний и индивидуальных предпринимателей, которые работают в сегментах наиболее простых оценочных услуг, носящих массовый характер.

Рынок компаний-консультантов, по словам В. Есауленко, очень неоднороден. По географическому признаку, например, в Москве сосредоточено чуть больше 1000 оценщиков и оценочных организаций. В Московской области - около 300 (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 260 и 40 соответственно).

В среде малых и средних компаний ситуация совершенно иная. Оценщики здесь предлагают стандартные массовые услуги и, несмотря на то, что спрос на них довольно большой, конкурентная среда остается жесткой, компании предлагают демпинговые цены, стараясь любым способом получить клиента, с вытекающим отсюда отсутствием качества.

В первой группе острой конкуренции не наблюдается, так как спрос на качественные услуги очень большой, а компаний, готовых их предоставлять, - немного. Например, ведущие кредитные организации, поняв важность объективной оценки в своей работе, ввели систему аккредитации оценочных организаций. В настоящее время Внешторгбанк имеет порядка 10 аккредитованных компаний, имеющих право на оценку обеспечения коммерческих кредитов, ДельтаКредит банк имеет пять аккредитованных оценщиков, работающих в рамках ипотечной программы банка, Райффайзенбанк - только три. Благодаря качественной работе, успешные оценочные компании закрепили за собой устойчивые позиции.

Суммарный объем выручки от оценочной деятельности наиболее крупных российских оценочных компаний в прошлом году составил две трети миллиарда рублей. Относительный рост выручки от оценочных услуг по сравнению с предыдущим годом увеличился более чем в полтора раза. За истекший год оценщики подготовили 30 000 отчетов и заключений. Третья часть из них пришлась на отчеты об оценке стоимости недвижимого имущества, об оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств и об оценке стоимости предприятия (бизнеса) и лишь 2 % - об оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

"С введением системы аккредитации доступ на оценочный рынок для начинающих компаний становится все более сложным. Поэтому можно сказать, что аккредитация и аттестация - один из видов конкурентной борьбы на оценочном рынке. В ряде случаев действует простой принцип: не успел вовремя - рынок для тебя закрыт", - комментирует ситуацию президент ООО "Центр оценки собственности" Ольга Чижова. Так что если, с одной стороны, сложившаяся система позволяет определять действительно лучших, с другой - создает сложности для развития молодых компаний.

Рекомендации самих оценщиков по этому вопросу достаточно просты. Желательно обратиться в каждую из выбранных вами компаний, описать ситуацию и задать ряд вопросов о необходимом пакете документов, сроках исполнения работ, размере оплаты. Ваш собеседник должен четко и быстро ответить на каждый из них. "При выборе вполне можно положиться на интуицию и руководствоваться принципами экономии" - считает О. Чижова. - Столкнуться с совсем уж плохим качеством услуг по оценке в настоящее время практически невозможно, так как рынок все-таки регулируется. Поэтому можно предположить, что даже компания с самыми низкими расценками сделает свою работу нормально. Ведь не исключено, что цены на ее услуги невелики, потому что она только осваивается на этом рынке. Зачастую расценки зависят именно от того, заняла ли данная компания здесь свою нишу". Поэтому вполне разумным будет обратиться к золотой середине. Не помешает прибегнуть к рекомендации друзей и знакомых.

Как правильно выбрать оценочную компанию?

Руководитель компании "НЭО Центр" рекомендует руководствоваться иным подходом. По его мнению, первым критерием отбора оценочной компании является соответствие требованиям регулирования оценочной деятельности (необходимо наличие федеральной лицензии Минимущества, полиса страхования профессиональной ответственности на сумму не менее 3 миллионов рублей), вторым - отсутствие отзыва или приостановления лицензии или предупреждения, вынесенного Минимуществом. На 2 апреля этого года число таких компаний составило 343 (с этими данными можно ознакомиться на сайте Минимущества в разделе "оценочная деятельность"). Третьим - количество оценщиков в штате компании (это легко проверить по количеству оценщиков, вписанных в лицензию). Последнее особенно важно, потому что зачастую оценочные компании создают штат, к примеру, из 5 специалистов и нанимают большое количество субподрядчиков, которые и проводят оценку. Наличие успешных долговременных отношений с клиентами (аккредитация в банках, крупных компаниях), положительных отзывов от клиентов (рекомендательных писем), отсутствие демпинговых цен - это, как считает В. Есауленко, определяющие критерии выбора оценочной компании.

Следует отметить, что при обращении к опытной многопрофильной фирме-консультанту заказчик может получить профессиональное мнение оценщика о стоимости объекта, а также долгосрочную юридическую защиту и дополнительные рекомендации, связанные с налогообложением, ведением учета, эффективностью инвестиций.

Качество проделанной работы можно отследить по форме - отчет должен отвечать требованиям стандартов оценочной деятельности (существуют три основных метода оценки и в отчете оценщик должен обосновать выбор того или иного метода, а также указать реквизиты заказчика, номера договора и лицензии исполнителя и т.п.), а расчетная стоимость - быть объективной. В простых случаях - при оценке квартиры, оборудования - объективность можно проверить самостоятельно по средним рыночным показателям стоимости объекта или заказать рецензию (проверку) на отчет в общественной организации оценщиков или в независимой консалтинговой компании. Но последнее обычно применяется в более сложных случаях - при оценке бизнеса или нетипичного, сложного объекта имущества.

Кстати, в 2002 году Совет руководителей общественных организаций оценщиков России утвердил Кодекс профессиональной этики оценочных компаний. Он требует от специалиста по оценке компетентности, составления отчетов об оценке понятным для клиента языком; а также выполнения требования недвусмысленности трактовки результатов оценки. Неэтичны: необоснованные (ложные или преувеличенные) обещания результатов будущей оценки, введение клиентов в заблуждение относительно возможностей использования результатов оценки; предвзятость или корыстная заинтересованность в результатах оценки и наличие зависимости между оплатой услуг компании и результатами оценки.

На оценочном рынке действует тарифное соглашение, на которое ориентируются многие компании. Средние расценки на услуги по оценке недвижимости сегодня складывается из расчета 1$ за 1 кв. метр. Впрочем, большинство компаний имеет гибкую ценовую политику, так что далеко не всегда количество метров пропорционально стоимости оценочных работ.

Без оценки - нет кредита

Что же касается оценки недвижимости в ипотечном кредитовании (здесь она носит массовый характер), все зависит от политики кредитной организации. В этом случае оценщик приглашается на первом этапе сделки. Заемщику, как правило, не оставляют особого выбора - каждый банк имеет своих доверенных оценщиков, к которым и отсылаются клиенты. Отчет оценщика служит основой для страхования квартиры и заключения договора ипотеки - по стоимости, определенной в отчете, банк рассчитывает основные параметры сделки и оформляет договор залога. Цель независимой экспертной оценки в рамках ипотечного кредитования - подтверждение банку и его клиенту объективной рыночной стоимости оцениваемого имущества для принятия решения по кредитной сделке и заключения кредитного договора и договора залога. Эксперт должен осмотреть квартиру, сделать фотографии внутренней отделки помещения. Это служит подтверждением достоверности информации об объекте (его действительном существовании, наличии перепланировки и факта ее согласования с регулирующими органами, качестве ремонта и др.), отсутствии некоторых рисков, например, риска того, что здание не стоит в планах на снос или реконструкцию.

Разница в расценках на услуги, по словам В. Есауленко, вытекает из общего подхода к бизнесу среди компаний-консультантов. Сегмент мелких и средних оценочных компаний не имеет ресурсов для постоянного внутреннего развития и совершенствования, работы на перспективу, это подтверждает огромное количество работ, идущих от небольших компаний, где заранее оговорена итоговая стоимость объекта. Услуги крупных компаний объективно стоят дороже, так как предоставляют качественные решения задач своим клиентам, гарантии при дальнейшем использовании оценки. Стоимость работ при этом строится, исходя из количества и уровня подготовки специалистов, которые будут задействованы в проекте, времени, которое они потратят на его выполнение, а также почасовых ставках работы. Основное влияние на стоимость работ оказывают также тип объекта оценки (оценка бизнеса гораздо сложнее оценки оборудования или квартиры), его сложность и нетипичность для своего класса (например, элитный коттедж, сильно отличающийся по своим характеристикам от аналогичных объектов).

От Минимущества - к саморегулируемым организациям

Далее, исходя из ситуации на рынке недвижимости, рассчитывается стоимость квартиры. При этом оценщик учитывает все факторы, которые могут увеличить или снизить стоимость. В итоге, заказчик получает отчет об оценке, в котором содержатся полное описание и фотографии квартиры, расчет ее рыночной стоимости и исчерпывающее обоснование всех методов, применяемых для данного расчета.

В. Есауленко считает, что ключевым моментом в области законодательства об оценке стало принятое в 2001 году постановление Правительства РФ, которое определило появление стандартов работ, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также введение федерального лицензирования. "Это позволило навести порядок в хаотично развивавшемся на тот момент рынке, более четко определить правила работы, что, в свою очередь, добавило понимания рынка его потребителям - клиентам", - отмечает он. Кроме того, в недалеком будущем (с октября 2004 г.) Минимущество передаст функции по контролю над осуществлением оценочной деятельности профессиональным общественным организациям. Спрогнозировать, к чему это приведет, пока сложно. Эта модель сможет эффективно работать, если оценщики примут активное участие в деятельности подобных организаций, таким образом, повысив ответственность за качество своей работы.

По мнению О. Чижовой, в настоящее время ситуация на оценочном рынке достаточно благоприятна. В первую очередь, это связано с отсутствием в течение довольно продолжительного времени серьезных изменений в законодательстве, которые, как правило, приводят к сбоям в работе и требуют времени, чтобы к ним приспособиться.



Главная --> Публикации