Главная --> Публикации --> В столице началась паспортизация квартир Николай шитов: не должно быть профанации идеи ипотеки Недострой или долгострой Депутаты обещают снизить цены на жилье

В четверг в Государственной Думе пройдут парламентские слушания по ипотеке. Не в последнюю очередь предметом обсуждения будет дальнейшая судьба закона об ипотечных ценных бумагах. Цель законопроекта - создание в России условий для развития ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения в эту сферу инвесторов.

С их помощью с рынка можно будет привлечь долгосрочные кредитные ресурсы

Проект закона "Об ипотечных ценных бумагах" устанавливает виды ипотечных ценных бумаг, требования к их форме, порядок и процедуру эмиссии, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения. В составе основного покрытия этих бумаг включаются: денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.

В странах с развитыми жилищными ипотечными рынками, таких, как США, Германия, Дания, использование ценных бумаг для привлечения дешевых долгосрочных ресурсов с рынка капитала в последнее время стало общепринятой практикой. В нашей же стране этого пока нет. Существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в полной мере условиям, предъявляемым к финансовым инструмента, с помощью которых возможно реализовать подобные механизмы, утверждают разработчики закона.

История с ипотечным законом тянется уже довольно долго. Напомним, что в первом чтении он был принят еще два года назад, но дальше дело до сих пор не продвинулось. Однако, похоже, так или иначе эта ситуация скоро разрешится: комитет Госдумы по финансам недавно одобрил законопроект об ипотечных ценных бумагах, и уже в апреле он будет вынесен на второе чтение в нижней палате. Хотя до сих пор депутаты и Правительство не имеют единой точки зрения на то, каким, каким должен быть рынок ипотечных ценных бумаг.

В соответствии с законом, допускается эмиссия двух основных видов ценных бумаг: закладные листы и ипотечные сертификаты участия.

В принципе получить ипотечный кредит можно и сейчас, но дело упирается чаще всего в то, что взять деньги можно только под высокие проценты и на сравнительно короткий срок. Поэтому сейчас назвать этот способ улучшения жилищных условий массовым нельзя ни в коем случае. Выпуск ипотечных ценных бумаг по идее должен помочь cобрать деньги для предоставления кредитов под более низкие проценты и соответственно сделать ипотеку более распространенным явлением.
По большому счету программы ипотечного кредитования решают две задачи. Первая: помочь людям решить квартирный вопрос. Вторая: стимулировать развитие строительной отрасли, являющейся одной из самых рентабельных.
Однако выполнению второй задачи мешает одна любопытная тенденция: потенциальные получатели ипотечных кредитов не очень-то горят желанием переезжать в только что возведенные дома. Доступные по ценам квартиры предлагаются в основном в многоэтажках где-нибудь на окраине города, в так называемых районах массовой застройки. Гораздо более высок интерес к квартирам на вторичном рынке жилья. Оказалось, что покупателей недвижимости с помощью ипотеки больше всего волнует местоположение дома: пусть он и не нов, но зато он находится в обжитом районе и недалеко от центра.

Продолжается и спор между ФКЦБ, Центробанком и Госстроем по поводу того, могут ли универсальные банки напрямую участвовать в выпуске этих бумаг или должны это делать только через специализированные структуры. Правительство настаивает, что сбором "длинных" ипотечных денег могут заниматься только специализированные эмитенты. Позиция же депутатов и ЦБ иная. Они считают, что других действующих структур, готовых доставать деньги, выдавать кредиты и размещать ценные бумаги кроме банков нет. Кроме того, если для работы с ипотечными деньгами создавать дополнительные структуры, это отразится на стоимости кредитов, тогда как основная цель этих ценных бумаг сделать ипотеку более доступной.

но есть и различия
На вторичном рынке жилья, т. е. в том случае, если у выбранной квартиры уже есть хозяин, появляется необходимость определить схему расчета с ним за проданную площадь. Совершенно очевидно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. если новый владелец квартиры будет осуществлять выплату в соответствии с условиями предоставления кредита (10 лет рассрочки), то у продавца пропадет всякое желание участвовать в подобной сделке. Поэтому на практике все это выглядит так: организация, предоставляющая кредит, самостоятельно выкупает у хозяина квартиру, а ее новый владелец расчет производит непосредственно с кредитором. Размер первого взноса (от 10 до 70% в зависимости от условий кредитной организации) перечисляется в банк сразу, остальное с рассрочкой от 3 до 10 лет. Проценты по кредиту устанавливаются такие же, как при ипотечном кредитовании на первичном рынке 10 15% годовых.
Реалии ипотечного кредитования сейчас таковы, что большинство соискателей кредита хотят приобрести новую квартиру с зачетом стоимости своего имеющегося жилья. По статистике, так хотели бы поступить 70% потенциальных клиентов. Имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении ипотечной сделки, часто называют альтернативным.
К сожалению, коммерческие банки не очень охотно предоставляют кредиты под альтернативное жилье (особенно включенное в различные цепочки). При этом, если бы эта схема применялась повсеместно, количество участников различных программ ипотечного кредитования увеличилось бы в несколько раз. Ведь отсутствие свободных денег для первоначального взноса становится часто основной, а иногда и единственной причиной отказа от предоставления кредита.

Мы так похожи
Механизм приобретения квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита мало чем отличается от классической модели ипотеки, когда жилье приобретается на первичном рынке. И это еще больше склоняет кредитополучателей к улучшению своих жилищных условий за счет приобретения бывших в употреблении квартир.
Первым этапом является получение необходимых документов, подтверждающих материальную состоятельность покупателя. И нет никакой разницы между будущими обладателями квартир с первичного или вторичного рынка жилья: для всех необходим один и тот же набор справок и поручительств.
Далее следует изучение платежеспособности клиента предоставляющей кредит организацией. И здесь тоже нет разницы, на каком рынке этот клиент собирается приобретать жилье.
После выяснения состоятельности клиента в соответствии с потребностями и возможностями кредитополучателя риэлторская фирма подбирает квартиру, а на все возможные риски заключается договор со страховой компанией.

Баланс интересов
Как свидетельствует статистика, на вторичном рынке подбирается более 60% реализованного по ипотечной схеме жилья. На покупку квартиры в новостройке ипотечный кредит получить сложно. Хорошо это или плохо?
По мнению специалистов, ипотека должна работать как на вторичный, так и на первичный рынок жилья. При этом роль первичного рынка должна повышаться. Это связано со следующими соображениями. Если предположить, что в ближайшие годы ипотека заработает на полную мощность и объемы ипотечного кредитования резко увеличат платежеспособный спрос населения, все это сильно ударит по вторичному рынку жилья, ведь объем его предложений далеко не беспределен. Таким образом, мы получим существенный рост цен на вторичном рынке.
В связи с этим очень важным моментом развития ипотеки видится обеспечение пропорционального увеличения объемов жилищного строительства, а следовательно, и предложения на первичном рынке.
По оценкам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, для оптимизации используемых средств 2/3 ресурсов должно идти на первичный рынок и лишь 1/3 на вторичный, тогда рост цен не будет скачкообразным.
В Москве, где строительство жилых домов идет в последнее время ударными темпами, количество квартир, выставленных на продажу, уже превысило материальные возможности москвичей. В этом случае эффективное перераспределение площадей вторичного рынка может быть полезным. Однако и столичные власти в ближайшее время намереваются ввести особые льготы для тех участников ипотеки, которые планируют приобрести квартиры именно в новостройках.

Ступени роста
Схема кредитования действует следующим образом. Получатель кредита делает в зачет стоимости новой квартиры первоначальный взнос в размере, допустим, 30%, одновременно предоставляя для продажи свою освободившуюся площадь, за что и получает сразу 30% ее цены. Другой клиент получает его квартиру, отдав соответственно свою. И так далее. Если предметом первоначальной сделки была новая квартира, то через несколько ступенек проценты от реализации всех освобожденных квартир приблизятся к расходам строительной организации на создание той единственной, вокруг которой и закрутилась вся схема.
Для граждан такая система очень удобна: можно получить новую, например, трехкомнатную квартиру, погасив платеж продажей двухкомнатной, т. е. фактически поменять свою квартиру на большую, получив при этом рассрочку платежа на несколько лет.
В принципе выгодно это и другой стороне: коммерческим банкам. Например, подобная схема позволяет расширить клиентские базы за счет привлечения заемщиков, у которых нет больших денежных накоплений. Далее: жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков другим пайщикам, включая его тем самым в свой внутренний оборот. Еще вариант: в государственных программах квартиры, высвобождающиеся после получения субсидий и улучшения жилищных условий, могут предоставляться другим нуждающимся семьям.
Минусом подобной схемы является лишь то, что в таких зачетных схемах кредиторы, как правило, старую квартиру оценивают по минимальной стоимости. Это позволяет им обезопасить себя от риска невозврата кредита или негативного изменения цен на рынке жилья.
Единственной категорией граждан, для которых этот путь практически недоступен, оказываются обладатели малогабаритных квартир на крайних этажах и в хрущевках. Понятно, что такое жилье имеет очень низкую ликвидность, и поэтому риэлторские фирмы крайне редко берутся за работу с ними.

Квартиры в домах из панели являются самым доступным жильем для москвичей. Из конструкций, производимых на столичных домостроительных комбинатах, сегодня собирают как социальное жилье, так и коммерческие дома, поступающие на столичный и областной рынки недвижимости. В общем плане ввода площадей 2004 года, который составляет около 4,5 млн кв. м, меньше половины приходится на дома типовых панельных серий.

В российской столице возводится меньше панельных домов. Однако говорить о них как о прошлом сегодня еще рано. Домостроительные комбинаты (ДСК) создают новые серии.

По мнению специалистов, в последнее время появились серьезные предпосылки, говорящие о том, что процент панельного жилья, возводимого в столице, будет уменьшаться, уступая место монолитам. Чтобы выжить, столичным домостроительным комбинатам нужно будет идти на затратные меры по модернизации своего производства. Руководители ДСК уже начали модернизацию производств, ориентированную на выпуск современных конструкций, имеющих как более высокие эстетические показатели, так и потребительские характеристики.

Основные характеристики домов популярных серий
И-155
Трехслойные панели толщиной 320-400 мм
От 10 до 24 этажей
Площадь квартир - от 36 до 99 кв. м
П-44Т
Трехслойные панели толщиной 300 мм
17 этажей
Площадь квартир - от 38 до 79 кв. м
П-111М
Наружные панели трехслойные толщиной 350 мм
От 12-14-16-17 этажей
Площадь квартир - от 44 до 73 кв. м
П-3М
Однослойные панели толщиной 350 мм
От 17 до 23 этажей
Площадь квартир - от 43 до 87 кв. м
КОПЭ-М-«Парус»
Трехслойные панели толщиной 300 мм
11-16-18-22 этажа
Площадь квартир - от 38 до 76 кв. м

География панельных новостроек
Совсем недавно панельные дома строились в Москве повсеместно. Сегодня ситуация изменилась. Первым округом, который практически перестал застраиваться «панелью», стал Центральный (ЦАО). С одной стороны, для застройщиков, работающих с «панелью», земля в центре Москвы оказалась очень дорогой, а с другой — панельное строительство требует сравнительно больших участков земли (с учетом подъезда большегрузных автомобилей и территории для складирования панелей), каких на территории ЦАО просто нет.
Одновременно строительство панельных домов на коммерческой основе сократилось и на территориях остальных столичных округов. К примеру, в Северном административном округе сейчас ведется строительство панельных домов по нескольким адресам. На Хорошевском шоссе, мкр. 58, возводится дом серии П-111М, в Коптеве, мкр. 18 — дома серий П-46М и П-44Т, на улице Клары Цеткин — П-55М. В Северо-Восточном административном округе дома серии И-155 собирают на улице Абрамцевской, на улице Учинской — дом серии П-46М, по Северному бульвару строят дом серии П-44Т, а на улице Маломосковской — КОПЭ-М-«Парус».
На территории Восточного административного округа строительство панельного жилья практически сошло на «нет». В настоящее время на улице 1-я Прядильная идет строительство дома серии П-3М. Немного больше панельных новостроек находится на территории Юго-Восточного административного округа. Совсем недавно Марьинский парк лидировал в столице по количеству возводимого панельного жилья. Сегодня его застройка практически завершена, а домостроители ненадолго обосновались в Печатниках, где возводятся дома серии П-11 Небольшой островок панельной застройки есть в Люблине, где идет строительство домов серии П-3М.
Несмотря на то что Юго-Западный административный округ принадлежит к числу престижных, панельное домостроение на его территории продолжает успешно развиваться. Дома серии И-155 строятся в Новых Черемушках, в Северном Бутове возводятся дома серии П-111М, на улице Новаторов — КОПЭ-М-«Парус», а на улице Б. Очаковская — П-46М. Престижный Западный административный округ практически полностью застраивается домами из монолита и кирпича. Панельные новостройки удалось обнаружить только на улице Бобруйского (П-111М), в Фили-Давыдкове (КОПЭ и И-155).

Обзор «панели»
Домостроительный комбинат № 1 (ДСК-1) перешел на выпуск конструкций для домов серии П-44Т. В отличие от своей предшественницы, серии П-44, в новых домах наружные стены, состоящие из трехслойных панелей с усовершенствованным утеплителем, облицованы декоративным кирпичом.
В двух- и трехкомнатных квартирах в домах серии П-44Т появились эркеры. Вентиляционный стояк вынесен из кухни, что увеличивает ее площадь до 13,2 кв. м (в двух- и трехкомнатных квартирах). В оконных проемах устанавливают пластиковые стеклопакеты, к тому же с недавних пор лоджии и балконы остекляются.
Хорошие потребительские характеристики присущи серии П-44М. В таких домах появились просторные четырехкомнатные квартиры площадью 110 кв. м, оснащенные гостевым санузлом и гардеробной комнатой. Также до 43,6 кв. м увеличилась площадь однокомнатной квартиры. В ней появился раздельный санузел и гардеробная. В двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах — эркеры. Верхний этаж дома — мансардный. К сожалению, по причине затратного производства серия П-44М не нашла широкого применения. Локально используется серия П-44ТМ (ее возводят на Рубцовской набережной). Дома названной серии отличаются переменной этажностью, отделкой «под кирпич», увеличенным метражом квартир, наличием эркеров и мансардного этажа. В последних корпусах, появившихся на Рубцовской набережной, балконы и лоджии остеклены. А вот широко презентуемая серия домов «Юбилейный» (с автостоянкой под домом и просторными квартирами с потолками высотой 3,15 м) пока не вышла за пределы завода.
Новинка от ДСК-2 — дома серии КОПЭ-М-«Парус», которые отличаются яркой архитектурой, полусферическим остеклением балконов, наличием эркеров. В доме появились четырехкомнатные квартиры общей площадью 100,8 кв. м, выходящие окнами на три стороны света. В однокомнатных и двухкомнатных квартирах теперь есть эркеры. Отличительная особенность дома серии КОПЭ-М-«Парус» — возможность размещения подземного паркинга.
ДСК-3 выпускает дома повышенной комфортности серии П-3М. В них разная этажность, в квартирах предусмотрены эркеры, окна и балконные двери — трехслойные стеклопакеты. В четырехкомнатных квартирах — два санузла. Особенность дома — оборудование индивидуальными счетчиками расхода воды, остекление балконов и лоджий.
СУ-155 производит модернизированную серию И-15 Дом отличается совмещением технологии монолитного литья и панельного домостроения. В нем представлен расширенный набор разных по площади квартир (однокомнатные — 38–53 кв. м, двухкомнатные — 63–75 кв. м, четырехкомнатные — 118 кв. м). В квартирах появились полукруглые эркеры, остекленные лоджии и балконы.
Популярны на рынке дома серии П-55М и П-111М. В домах панельной серии П-55М предусмотрены одно–четырехкомнатные квартиры улучшенных планировок площадью от 50 до 100 кв. м (кухни 11,2–12 кв. м). В трех- и четырехкомнатных квартирах — гостевые санузлы, каждая квартира имеет лоджию или балкон. Крупнопанельные дома серии П-111М имеют свою конструктивную особенность, которая позволяет собирать квартиры любых планировок, в том числе двухуровневые. Квартиры отличаются увеличенным метражом (от 50,4 до 100,8 кв. м), кухнями от 12 кв. м, наличием больших лоджий, в трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрены гостевые санузлы.

Цены
Несмотря на то что за последние годы цены на панельное жилье заметно выросли, в целом квартира в типовом доме обходится дешевле, чем в построенном по индивидуальному проекту. Поэтому большинство квартир в панельных домах раскупаются на этапе нулевого цикла, причем цены на условно приобретаемый метраж уже практически не отличаются от стоимости жилья в готовом доме. По мнению риэлторов компании «МИЭЛЬ», рост цен на рынке происходит за счет того, что каждый новый дом выставляется дороже всех предыдущих.
Сейчас активно продаются объекты на Пролетарском проспекте, в Северном Тушине и Новых Кузьминках. Ограниченное количество панельных новостроек, возводимых в столице на продажу, сказывается на ценах. Средний уровень установившейся стоимости по Москве — $1,44 тыс. за 1 кв. м. Так, например, за 1 кв. м сданного дома серии И-155 по адресу: Новые Кузьминки, кв. 114, покупателю придется заплатить $1,53–1,55 тыс.
Один из крупных застраиваемых микрорайонов в серединной зоне Москвы сегодня находится на улице Маломосковской, где возводятся дома серии КОПЭ и КОПЭ-М-«Парус». Цены на раннем этапе строительства для Москвы невысокие, нижний предел их находится на уровне $1,4–1,5 тыс.
Самое дешевое жилье в панельных новостройках САО сегодня можно приобрести в районе Коптево (от $1,24 тыс. за 1 кв. м) и на улице Дыбенко (от $1,1 тыс. за 1 кв. м). В СВАО самые низкие цены в Алтуфьеве, на улице Абрамцевской (от $1,15 тыс. за 1 кв. м), в ЮВАО — в Печатниках (от $1,16 тыс. за 1 кв. м) и в Люблине ($1,1 тыс. за 1 кв. м), в Южном административном округе — в Чертанове Южном (от $1,2 тыс. за 1 кв. м) и на Пролетарском проспекте ($1,3 тыс. за 1 кв. м). В ЮЗАО относительно недорогое панельное жилье можно подобрать в Южном и Северном Бутове (от $1,15 тыс. за 1 кв. м), в ЗАО — в районе Матвеевское — от $1,3 тыс. за 1 кв. м.
Из-за высоких цен специалисты высказывают предположение, что спрос на панельное жилье сохранится на прежнем уровне. Сравнительно недорогие квартиры востребованы рынком. И до тех пор, пока застройщики, работающие с монолитом, не пересмотрят планировочное решение возводимых домов в пользу уменьшения общего метража квартир, панельные новостройки сохранят свои преимущества.
Япутешествую по приветливым и гостеприимным московским окраинам уже 12 лет, и моему терпению пришел конец. Родители продали квартиру в подмосковной Электростали. Позанимали у друзей и родственников. Собрали $30 тыс.

Тенденции
По мнению специалистов, панельное жилье является самым покупаемым. В структуре строящегося жилья с каждым годом монолитные здания все больше вытесняют «панель»: прирост объемов строительства происходит в основном за счет монолитов. Но при этом спрос на панельное жилье растет быстрее, чем происходит смещение предпочтений в сторону монолитно-кирпичных домов. Кроме того, такое смещение по объему меньше, чем прирост строительства монолитно-кирпичных домов.
Еще одной тенденцией на рынке панельного жилья стало снижение спроса на однокомнатные квартиры. Причина — существенная разница (достигающая 10–20%) между стоимостью метража в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах. Характерная черта развития рынка недвижимости: происходит вытеснение продукции московских домостроительных комбинатов в Подмосковье (дома серии П-44Т, П-3М, П-55М, КОПЭ-М-«Парус»).
Постепенно жители столицы меняют свои приоритеты. «Несмотря на то что панельные новостройки всегда найдут своего покупателя, сейчас наблюдается серьезный перевес спроса к домам, построенным по индивидуальному проекту, — говорит заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Кaарма. — Покупатели предпочитают приобретать квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах, так как цены на квартиры в панельных домах не намного от них отличаются, а преимущества монолитных домов очевидны».

Пришел, увидел и купил
Предварительные звонки в крупнейшие московские агентства недвижимости немедленно поставили меня перед фактом — за $30 тыс. я могу прямо сейчас купить однокомнатную «вторичку», но в Красногорске. В Москве за эту сумму мне предложили квартиру гостиничного типа на первом этаже. Но гуманный оператор этот вариант откровенно «не советовал». Впрочем, я сама отлично знаю, что такое «квартира гостиничного типа» — ванна сидячая, комната лежачая, кухня стоячая. А знакомый риэлтор, узнав, что я собираюсь покупать «вторичку», вообще удивился: «Зачем тебе чья-то квартира? Купи новую, свою, это «две большие разницы». Подумав и вообразив «чью-то квартиру» с «чьим-то» запахом и наследством, я склонилась к решению купить квартиру в новостройке. Нашли, у кого занять еще $10 тыс.
Сразу оговорюсь — новостройки я не «мониторила». Застройщик, агентство недвижимости и конкретный дом были выбраны случайно. Шла мимо, первые семь этажей мне понравились, район был знакомый. Около площадки стояла желто-красная маршрутка с надписью: «Продажа квартир в этом доме». Из беседы с «местным менеджером» Василием мне стало известно, что 1 кв. м конкретно в этом доме на конкретном 13-м этаже стоит $92 «Если успеете заплатить до 15 сентября, получите скидку до $825 в честь 825-летия Москвы. Распоряжение мэра», — обрадовал Василий.
Надев каски, мы с Василием по лестницам без перил поднялись в «демо-квартиру» на 6-м этаже. Квартира мне очень понравилась. Она была большая (по моим меркам) — почти 44 кв. м, светлая, но главное, с полуэркером. То есть в комнате было не четыре, а как бы пять стен и два окна. Но самое важное, что открывался неплохой вид из окна. Полосочка МКАД вдалеке, кусок Бирюлевского дендропарка и подмосковные леса. Дело в том, что я физически плохо переношу вид из окна на дом напротив. А что 13-й этаж, так это число мне всегда приносило удачу. По плану дом сдавался в апреле 2004 года, и я решила, что подожду.
Итак, решение было принято. Начались юридические и риэлторские подробности, бумаги и цифры. И деньги, конечно.

Итак, в сентябре 2003 года эпопея под названием «покупка квартиры в Москве» началась.

Время пошло
Через две недели мне позвонили и поставили в известность, что в договор внесен дополнительный пункт. Оказывается, между строителями и риэлторами есть множество нерешенных вопросов. Один из них — кто будет оплачивать затраты, связанные с временной эксплуатацией объекта. Понятно, что в случае покупки коммерческого жилья все оплачивает богатый собственник, но узнает он об этом последним и, как выразился мой собеседник, «поминает всех матерей». Чтобы я не поминала всех матерей, договор с новым 22-м пунктом подписали заново.
Прошло два месяца. Каждый день я поглядывала на стройку, которая велась какими-то нереальными темпами.
Наконец, я зарегистрировала инвестиционный договор в «Общем реестре». С этого момента договор в полной мере вступил в юридическую силу. От меня требовалось, во-первых, нотариально заверить доверенность, дающую застройщику право подписывать документы от моего имени. Во-вторых, оплатить товариществу $1000 за услуги по оформлению и регистрации моего права собственности на квартиру.
Очередные деньги положили на очередной расчетный счет в банке. Взамен я получила мой договор с печатью о регистрации и красивое «Свидетельство о регистрации сделки, направленной на привлечение финансовых средств для инвестирования строительства и отчуждения жилья».
До апреля 2004 года я ничего больше не платила. Только ходила смотреть на «мой» дом. Его давно достроили, поставили охрану и посадили в подъезды сторожей. Без смотрового ордера в квартиры не пускали, хотя я очень просила. Говорят, за деньги сторожа можно уговорить, но я не стала. Это даже смешно как-то — отдать $40 тыс. за квартиру, а потом совать сторожу 50 руб., чтобы на нее посмотреть.
В апреле раздался «гром небесный телефонного звонка». Риэлторы уведомили меня, что по результатам обмера БТИ моя квартира увеличилась на 18 см. Сложно сказать, что это меня обрадовало, потому что эти сантиметры стоили мне дополнительных 3335 руб. Хотя еще обиднее, если вам возвращается некая сумма за «уменьшение» квартиры. Ведь ее возвращают исходя из цены $650, а вы платили-то по $925!
Итак, еще $116 и новый документ — акт об исполнении обязательств по договору. В нем говорилось, что «общество передало, а Инвестор (я) принял права на получение в собственность однокомнатной квартиры (№ такой-то) в доме-новостройке (адрес)».
В риэлторском агентстве меня сердечно поздравили и направили в ласковые руки местного жилищного фонда.
Настоящим откровением для меня было узнать, что в том самом 22-м пункте имелся в виду «вывоз строительного мусора». Мусор из моей квартиры вывезли за 1700 руб. Плюс мне выписали квитанцию за четырехмесячную оплату коммунальных расходов на 5745 руб. А последний «сюрприз» меня ждал в Сбербанке. По той и другой квитанции с меня взимали дополнительные 3%, «так как у организаций, предъявивших счет, нет договора со Сбербанком».

Час расплаты
Для начала я должна была заплатить 1,5% стоимости квартиры за то, что ее «застолбят» для меня. Сумма получилась немалая, как мне тогда показалось — $60 Сейчас я понимаю, как была наивна и неопытна, и уже ничему не удивляюсь.
В агентстве все было очень солидно. Мне объяснили, что я не могу быть собственником квартиры, которая еще не построена, а посему пока со мной будет заключен договор «долевого инвестирования». Изложили схемы отношений между инвестиционно-строительной компанией, застройщиком и агентством недвижимости. А также ознакомили с дальнейшим ходом событий.
Так, на оплату полной стоимости квартиры мне отводилось три дня с момента внесения 1,5%. Эта сумма, кстати, в стоимость квартиры не входит. Затем со мною подписывается договор уступки инвестиционных прав, который подлежит обязательной регистрации, и договор поручения на оформление. Срок регистрации — 2 месяца. Услуги по оформлению и регистрации, а также оплата различных сборов и пошлин будут мне стоить 2,5% стоимости квартиры, т. е. $100 Затем меня ожидают еще два разорения — 5210 руб. за 4 месяца технического обслуживания дома и возможная доплата за метраж после обмеров БТИ из расчета $650 за 1 кв. м. Эти «приятные» расходы поэтапно растягивались до апреля 2004 года.
Со мной подписали договор выбора квартиры, тут же в банке открыли расчетный счет на мое имя, куда и положили первые $600.
Следующий этап — оплата стоимости квартиры и заключение договора.
Это был волнительный момент. Под надежной охраной я привезла в агентство мешок денег — 1 202 326 руб. Скидку мне действительно дали. Так что почти целый метр в моей будущей квартире подарен мне правительством Москвы.
Договор долевого участия был подписан, после чего в банке я завороженно наблюдала, как вся эта куча денег пачка за пачкой исчезает в окошке кассы. Платежки и договор были положены в фирменную красную папку.
К слову сказать, на следующий день «мой» дом начали красить в жизнеутверждающий салатовый цвет. Кто-то пошутил, что как раз на наши деньги.



Главная --> Публикации