Главная --> Публикации --> Умный дом Дума защитила малоимущих от реформы жкх Элитный навсегда Вячеслав заиканов: московские высотки не провалятся И кому нужна эта прописка?

Городские власти давно разворачивают программы строительства многоярусных наземных и подземных автомобильных стоянок. В 2003 году Москва получила более 70 тыс. машиномест, на 2004-й запланирован ввод еще 80 тыс. Земля в столице дорожает, и гаражные комплексы, нерационально использующие отведенную территорию или не имеющие надлежащим образом оформленных документов, будут безжалостно вытесняться своими современными и более дорогими собратьями.
Что же делать владельцу транспортного средства? Существует три решения. Первое: можно купить бокс в гаражном кооперативе. Цена зависит от материала, из которого он сделан и расстояния от центра города. Для сравнения: на окраине Москвы железный гараж обойдется в $3 тыс., кирпичный бокс можно найти начиная от $5 тыс, стоимость гаража, расположенного в пределах Садового кольца, начинается от $20 тыс.

К2007 году каждый владелец автотранспортного средства должен будет обеспечить своего «железного коня» стойлом. К этому сроку столичные власти намерены официально запретить оставлять машину вне организованных стоянок. Причем не только на дороге, но и во дворе. Для тех, кто не успеет и вовремя не позаботится о машиноместе, уже придуманы санкции — штраф в 5 МРОТ и штрафстоянки.

Далеко не во всех новостройках есть гаражи. Компании, строящие панельные дома, только начинают решать эту проблему. Строители монолитных домов чаще думают о будущих жильцах. Сегодня практически во всех строящихся монолитных и монолитно-кирпичных домах подземный гараж из расчета «одно машиноместо на одну квартиру» предусмотрен проектом. Но даже наличие гаража в доме не снимает всех проблем новых жильцов-автовладельцев. Вероятно, работает закон максимальной прибыли: построив дом, фирма хочет «выжать» из него по-максимуму.
Мы решили узнать реальную ситуацию и позвонили в ряд риэлторских и строительных компаний. Оказалось, что на продажу предлагаются гаражи в Куркине ($8–10 тыс. за место), а также стоянки в отдельно возводимых наземных и подземных паркингах (от $7,9 тыс. в районе Марьинского парка до $20,5–26,5 тыс. в районе «Курской»).

Второе: можно купить место на многоярусной муниципальной стоянке. В зависимости от района минимальная цена машиноместа колеблется от $10 до 15 тыс. Есть еще и третье, комплексное, решение проблемы: приобретая жилплощадь для себя, обеспечить местом и автомобиль. Иными словами, стать владельцем машиноместа в новостройке, где вы присмотрели квартиру. Казалось бы, все просто. Но это лишь на первый взгляд.

В перечисленных домах продаются и квартиры, и гаражи — это говорит о том, что жилые метры здесь продают довольно давно. В столице у большинства застройщиков и риэлторов существует практика: сначала начинают реализацию квартир, много позже выставляют на продажу места в подземном гараже. Причем риэлторы называть цену машиноместа затрудняются или отказываются. И тогда потенциальный покупатель испытывает трудности: ведь покупая квартиру на ранней стадии строительства, можно сэкономить приличные деньги, а когда в конце строительства покупатель узнает, что за машиноместо придется выложить сумму большую, чем он ожидали, вся экономия перестает иметь смысл. Поэтому будущим владельцам квартир хочется знать, пусть приблизительно, цены на места в подземном гараже еще на этапе строительства, чтобы разумно распорядиться деньгами.

Продажа гаражей в домах-новостройках — большая редкость. Что есть? Если вы становитесь собственником квартиры в Митине (мкр. 8б), машиноместо обойдется в дополнительные $17 тыс., столько же оно стоит в доме во Врачебном проезде, вл. 1 В доме на проспекте Маршала Жукова (при цене квартиры $1650–1950 за 1 кв. м) место в двухэтажном подземном гараже стоит от $21 тыс. до 24 тыс. В доме на Преображенской площади машиноместо обойдется в $26 тыс. при цене жилья в $2100 за «квадрат».

Существуют и другие «фокусы» от застройщика. После принятия дома госкомиссией площадку, отведенную под гостевую автостоянку, для «оживления» продаж подземных машиномест могут... очистить от асфальта и засадить деревьями, тем самым предоставив жильцам недвусмысленный выбор.
Без сомнения, по мере приближения к 2007 году цены на места в паркингах, подземных стоянках, многоярусных гаражах будут неуклонно расти, а к моменту вступления в силу столичного закона под условным названием «О размещении транспортных средств на территории города», вероятно, подскочат еще.

Сегодня в зависимости от престижности района стандартные (3х6 м) места в подземных гаражах новостроек Арбата, Замоскворечья и на Остоженке стоят от $40 до 60 тыс. Чуть дальше от центра, в районе «Фрунзенской» и Плющихи цена колеблется от $35 до 40 тыс. В жилом комплексе «Бородино» на Кутузовском проспекте машиноместо стоит $30 тыс., в «Гранд-Парке» — до $50 тыс., в доме на Карамышевской набережной за $50 тыс. можно стать обладателем места для двух машин, чуть дешевле стоит гараж в доме на улице Академика Пилюгина — $49 850.
Таким образом, если знать цены на машиноместа сегодня, можно спрогнозировать, за сколько их предложат в новостройке, когда дом достроят и начнется реализация гаражей. Но и тут автовладельца может ждать подвох. Гаражи, даже если они предусмотрены планом, построены и существуют, вам могут и не продать! Нередки случаи, когда гаражи в новостройке предлагают в аренду через товарищество собственников жилья (ТСЖ). Только время даст ответ на вопрос, выгодно это жильцам дома или нет.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Удачной оказалась планировка старых доходных домов в центре: в них обычно есть внутренние дворы-«колодцы», въезд в которые можно перекрыть шлагбаумом или воротами, поставить видеонаблюдение, — и готова парковка под открытым небом.
Из-за нехватки земли, а также из-за желания максимально сэкономить на строительстве, без гаражей возводятся все дома эконом-класса.
В более высоких ценовых категориях — «бизнесе» и элитном жилье — парковки есть. В последнее время все дома в центре и подавляющее большинство домов в хороших районах (юго-запад, запад, север, северо-запад столицы) возводятся с подземными гаражами. В современных строящихся жилых районах бизнес-класса проблему парковки решают комплексно. Помимо подземных гаражей на территории возводимых районов организуются и гостевые наземные стоянки.
Подземные парковки бывают пандусными (в них автовладелец сам доезжает до своего места по наклонным коридорам-пандусам) и автоматическими (когда машину устанавливают на место специальные транспортеры). В Москве пока однозначно превалирует первый тип: люди не очень доверяют технике и тому, что кто-то будет прикасаться к их автомобилям. Дополнительные удобства даже в паркингах при очень дорогих домах присутствуют по минимуму. Все услуги в подземном гараже обычно ограничиваются мойкой и, может быть, еще шиномонтажом.
Технические средства обеспечения подземного паркинга в элитном доме включают в себя магнитные чип-карты доступа и дистанционные пульты управления шлагбаумом или автоматическими воротами. Разумеется, есть круглосуточная охрана, современные системы пожаротушения и вентиляции, а также видеонаблюдение.
Цена машиноместа в подземном гараже начинается от $10–15 тыс. в домах на окраине города и достигает $50–60 тыс. в центре.
Есть мнение, что рынок недвижимости так же плохо поддается прогнозам, как и погода. Никогда нет уверенности, что к концу недели небо не затянется тучами и ваш пикник состоится. Это объясняется в первую очередь тем, что экономические факторы на рынок недвижимости влияют несущественно. Тогда какие же факторы способствуют росту цен на недвижимость в Москве?

Динара Лизунова
Пресс-секретарь корпорации МИАН:
— Практически каждый монолитный дом строится с подземным паркингом. Так как в Москве таких домов много, можно говорить о 60–70% новостроек с подземными паркингами.
Что касается панельных домов, обычно подземного паркинга в традиционном понимании в них не делают. Причина — в обязательном условии для подземного паркинга: лифт должен спускаться на минус первый этаж, а это не предусмотрено конструкцией типового дома. Поэтому предлагают отдельно стоящий или подземный паркинг, но вход в него — с улицы.
Как правило, количество машиномест меньше количества продаваемых квартир. Поэтому для того, чтобы поддержать интерес к дому, места начинают выставлять на продажу, когда продано уже минимум 70% квартир. Такой подход дает возможность максимально дорого продать машиноместо. Стоит отметить, что машиноместа продаются только жителям конкретного дома. Это связано с тем, что паркиннг находится на охраняемой территории, въезд на которую разрешен только жителям здания.

Сегодня мы продолжаем начатый в прошлом номере обзор ценовой ситуации с московскими новостройками. Напомним, что в № 26 (182) от 30 июня мы представили вашему вниманию подробную статистику по Центральному, Юго-Западному, Западному и Северо-Западному административным округам Москвы. На очереди оставшиеся пять округов — Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный и Южный. Десятый административный округ Москвы — Зеленоград — не попал в рамки нашего исследования. Причина проста: малые объемы нового строительства не позволяют провести точный анализ ценовой ситуации на рынке новостроек в этом округе.

Ситуация с массовой реконструкцией Москвы, сносом памятников, возведением элитного жилья в историческом центре города — тому прямое подтверждение. Однако профессионалы рынка не оставляют попыток спрогнозировать хотя бы такой показатель, как рост или падение цен на жилье. Создается впечатление, что цены неуклонно растут, жилье в Москве становится все дороже, и никаких особых причин, кроме общерыночных, для этого искать не надо. Это не совсем так. После бурного развития рынка в 2001 году наступил момент стабилизации, в течение полутора лет цены на квадратные метры «стояли». Подъем цен начался с августа 2002 года. С тех пор цены то растут, то немного приостанавливаются. С чем это связано?
На прошедшей в рамках выставки Realtex конференции «Инвестиции в недвижимость» этот вопрос задавался не раз. По мнению директора аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, имеет смысл связывать эту динамику с такими факторами, как цены на нефть и курс доллара.
К примеру, как показывает график изменения цен на российскую нефть, в июне 2003 года стоимость одного барреля составляла $26,0, в сентябре — $25,2, в январе 2004 года — $31,0, в феврале — $27,4, в мае — $38,2, в июне — $34, Несмотря на то что цены в целом неуклонно повышаются, внутри графика они «скачут» то вверх, то вниз. Г. Стерником подмечена любопытная закономерность: повышение или понижение цены за баррель на $1 соответственно повышает или понижает цены на недвижимость на 0,3%. Такое чуткое реагирование позволяет сделать следующий вывод. Неоднократно озвученное в последнее время предположение, что рынок недвижимости «перегрет» и готов обвалиться, неверно, потому что рынок поддерживается «нефтяной иглой». Вместе с ценами на энергоносители растут цены на недвижимость, и, по прогнозам Г. Стерника, будут расти и дальше. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет $1940, а к 2006 году этот показатель обещает вырасти до $2600.
Изменение цен на недвижимость зависит и от колебания курса доллара. По мнению Г. Стерника, это объясняется, во-первых, тем, что все сделки с недвижимостью проходят через звено банковского кредитования либо ячейки. Банковские риски автоматически закладываются в стоимость квартиры. Во-вторых, стоимость жилья номинально заявляется в долларах, тогда как реально сделка осуществляется в рублях. Поэтому цены повышаются только тогда, когда падает курс. Повышение курса доллара на цены рынка недвижимости не влияет.
Что касается коммерческой недвижимости, то, по мнению президента Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, ценовая политика в этом секторе рынка связана в первую очередь с банковскими кризисами. «Ситуация, возникшая сегодня на рынке коммерческой недвижимости, когда спрос сильно превышает предложение, не разовая, а системная. Многие банки принимают решение не кредитовать недвижимость. Объемы по реализации будут снижаться, цены — расти. Или же банки намерены скупать недвижимость по более низким, а потом выставлять по коммерческим ценам», — считает Е. Дранченко. Известный прогноз о возможном обвале рынка президент РГР прокомментировала так: «Возможно, рынок «просядет», но на небольшой срок — от трех месяцев до года: все зависит от Центробанка. Хотя это мое личное мнение».
Говоря о причинах, влияющих на динамику цен рынка недвижимости, специалисты были единодушны в следующем выводе. На рынок недвижимости должны прийти специалисты, которые умеют играть как на повышение, так и на понижение. Рынок не «перегрет», а перенасыщен непрофессионалами. Управление рынком должно осуществляться «изнутри», и тогда внешние факторы не будут играть существенной роли.
По мнению Г. Стерника, сегодня ситуация на рынке недвижимости серьезно отличается от той, которая сложилась в 2003 году. До августа 2003-го реальные цены почти не росли, что можно объяснить политическим фактором — избирательной кампанией. Однако номинальные цены к концу года выросли на 35%. Впрочем, 2003 год уже завоевал звание года самого серьезного бума на московском рынке недвижимости. Жилье скупалось стремительно. В ожидании очередного подорожания на первичном рынке квартиры приобретались на стадии строительства. На 2003 год приходится активная застройка Москвы «панелями» и «монолитами», возведение районов с готовой инфраструктурой (Куркина, например), «расчистка» центра под точечную застройку элитными домами. В Москве открывается масса дешевых рынков и дорогих магазинов стройматериалов на любые вкус и размер кошелька. Спрос на жилье стабильно превышал предложение как на первичном, так и на вторичном рынке.
Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости в текущем году, уже заслужила от аналитиков рынка название «искаженной реальности». Так, количество предложений увеличилось, изменилась динамика между спросом и предложением. Дольше стали продаваться объекты. По данным Г. Стерника, «цена продажи максимально приблизилась к цене предложения, то есть изменился коэффициент «уторговывания». Объем продаж новостроек упал на 20–40%». Прогнозы делаются самые осторожные, аналитики не склонны говорить об обвале рынка, однако его пирамидальность становится очевидной.
Еще одной интересной тенденцией рынка в 2004 году становится, по мнению Г. Стерника, тот факт, что «недвижимость стала способом сбережения денег». Квадратные метры приобретаются не для жизни, а с целью «вложения и преумножения капитала»: предприимчивые граждане сами становятся игроками на повышение на московском рынке недвижимости.

Курс на северо-восток
Северо-восток столицы не уступает признанным лидерам по количеству парков и лесопарков, поэтому многие потенциальные покупатели столичной недвижимости проявляют все больший интерес к новостройкам СВАО.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м ($1045), — в доме по адресу: улица Полярная, 3 Квартира в этой монолитной новостройке обойдется владельцам от $52 250 до $85 69 Максимальная цена предложения ($1760) в монолитно-кирпичном доме на улице Летчика Бабушкина. Сегодня на северо-востоке столицы строится 16 панельных, два кирпичных и шесть монолитных домов.
В округе самая низкая по городу средняя цена за 1 кв. м в монолитных новостройках, эта тенденция сохранялась на протяжении всего первого полугодия. В январе средняя цена составляла $1058, в июне — $1231, прирост — $173, или 16%. Самый большой всплеск роста цены пришелся на март, когда средняя цена выросла почти на $20 Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах округа колеблются от $1045 до $1760.
Ситуацию в секторе кирпичных домов можно описать как стабильную: 1 кв. м в кирпичной новостройке в январе был одним из самых дешевых по городу и стоил $1134, в январе произошел рост на $200, далее цена оставалась стабильной. Сегодня средняя цена по СВАО — $1354 — самая низкая в Москве. Прирост за полгода составил $220, или 19%.
Средняя цена «квадрата» в панельном доме менялась несколько иначе. В январе средняя 1 кв. м в «панели» была самой высокой в городе — $1365, к февралю средняя цена снизилась. Возможно, это было связано с окончанием продаж в уже построенных домах и выходом на рынок новых, строящихся объектов. В июне средняя цена составила $1413, прирост за полгода всего $48, или 4%. Сегодня 1 кв. м в панельных домах округа можно купить по цене от $1150 в Алтуфьеве на Абрамцевской улице (вл. 24 и 97) до $1650 в Свиблове на улице Нансена. Наибольший рост в этом сегменте продемонстрировали квартиры в доме по улице Нансена: за полгода цена выросла на 22% — с $1350 в январе до $1650 в июне.

А мы пойдем на север!
Сегодня в Северном округе столицы новые квартиры продаются в 17 панельных, одном кирпичном и 24 монолитных домах. В последнее время Северный округ уверенно вошел в число наиболее престижных районов Москвы и не собирается менять свой статус. Как следствие, цены в новостройках САО уже догоняют вчерашних лидеров — ЗАО и ЮЗАО.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $1100 в панельном доме на улице Дыбенко. Максимальная цена предложения — $4400 за 1 кв. м — таун-хаусы в районе Серебряного бора.
Округ занимает второе место по динамике роста цен за истекшее полугодие на панельное жилье ($240) и третье место по динамике роста цен в кирпичных домах ($250). Так, в январе средняя цена 1 кв. м в монолитном доме составляла $1769 и являлась самой высокой средней ценой в городе (естественно, без учета ЦАО). Несмотря на то что в июне цена и поднялась до $1909, лидерство было упущено — на первое место по цене «монолитов» вышел ЗАО. Сегодня диапазон цены за «квадрат» в монолитных домах колеблются от $1215 в доме на Петрозаводской улице до упомянутых $4400 в Серебряном бору.
В округе возводится всего один кирпичный дом, поэтому говорить о каких-либо тенденциях не приходится. Цена 1 кв. м составляла в январе $2360, а в июне достигла $2610, оставаясь самой высокой средней ценой по всем округам города.
Средняя цена 1 кв. м в панельном доме на севере города выросла за полгода на $240, прирост составил 20%. И если в январе средняя цена по округу ($1183) была близка к средней по городу, то в июне средняя цена по САО — $1505 — стала одной из самых высоких по Москве. Цены за 1 кв. м в панельных домах сегодня колеблются в округе от $1100 (улица Дыбенко) до $1700 в Коптеве. Кстати, д. 18 в мкр. Коптево больше всего порадовал застройщиков: с $1079 в январе цена выросла до $1700 в июне, прирост составил $62 Спрос на новостройки САО продолжает оставаться стабильно высоким.

Юго-восток — чудесная страна
Всем хорош юго-восток, правда, с экологией не очень повезло: нефтеперерабатывающий завод, неудачная роза ветров и тому подобные «прелести». Но время идет, и ситуация меняется в лучшую сторону: начался вывод промышленных предприятий с территории округа. Прокладывают дороги, осваивают новые площадки, активно строят жилье. Самый яркий пример — Марьино, которое стало, судя по всему, последним районом поистине массовой застройки в черте города. Сегодня на юго-востоке столицы новые квартиры продают в 15 панельных и 11 монолитных домах.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м в ЮВАО ($1000), — в Жулебине, в монолитном доме на улице Привольной. Максимальная цена предложения ($1620) — в панельном доме серии П-44Т по адресу: улица Авиамоторная, вл. 4.
В январе средняя цена 1 кв. м в монолитном доме составляла $1163, в июне цена поднялась до $1241, рост произошел на $78, или 7%.
Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах колеблются от $1000 в Жулебине до $1500 на улице Зеленодольской.
Зато по динамике роста цен на панельное жилье ЮВАО занимает первое место — $248, или 24%. Если в январе средняя цена по округу ($1052) была самой низкой в городе, то в июне средняя цена ($1300) уже достигла средней цены по Москве. Цены за 1 кв. м в панельных домах сегодня колеблются в диапазоне от $1035 в мкр. 39 Люблина до $1620 на Авиамоторной. Наибольший рост продемонстрировали квартиры в Новых Кузьминках, кв. 114, — с $1143 за 1 кв. м в январе цена выросла до $1525 в июне, прирост составил $382, или 30%. Спрос на новостройки ЮВАО остается высоким, скорее всего, из-за относительной дешевизны строящегося здесь жилья.

Восток — дело тонкое
На востоке столицы сегодня возводится 34 объекта: восемь панельных, три кирпичных и 23 монолитных здания. Восточный округ давно перестал занимать позицию аутсайдера по ценам на новое жилье и переместился в разряд «середняков». Вывод на рынок новых интересных проектов привлекает потенциальных покупателей на восток Москвы.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м ($1000) в панельном доме, — по адресу: Зеленый проспект, вл. 2 Трехкомнатная квартира обойдется от $84 000 до 90 00 Максимальная цена предложения — $2475 — в Сокольниках, в монолитном доме на улице Шумкина.
В секторе монолитного строительства округ занимает второе место по относительному росту средней цены — 24%. Если перевести прирост в абсолютное выражение, то получится $314 — в январе «квадрат» продавался по $1312, а в июне — по $162 Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах представлены в диапазоне от $1100 в доме на Магнитогорской улице, вл. 13, до $2475 на улице Шумкина. Наибольший прирост цены ($700) демонстрирует дом на Преображенской площади, вл. 2–4, к. 2: в январе 1 кв. м продавался по $1600, в июне — по $2300.
Еще в начале года в Восточном округе можно было купить 1 кв. м в панельном доме по достаточно низкой цене ($1073), а 1 кв. м в кирпичной новостройке был самым дешевым в Москве — $95 Ситуация с панельными домами не изменилась: в июне средняя цена по округу — $1197 — одна из самых низких в городе. Прирост составил $124, или 12%. В секторе кирпичного строительства средняя цена изменилась значительно, составив $1439, она превысила январский показатель на $483, уступая в этой гонке только Центральному округу. Возможно, такой резкий рост цены обусловлен выходом на восток столицы известных московских застройщиков с новыми проектами, отвечающими современным требованиям потребителей.
Сегодня цена 1 кв. м в кирпичных домах округа колеблется в пределах от $1360 в доме на 4-й Гражданской улице до $2050 на Преображенской площади, в панельных — в диапазоне $1000 на Зеленом проспекте до $1499 в кв. 51 Северного Измайлова.

Предварительные итоги
Завершая обзор цен на московские новостройки, подведем общие итоги. Недвижимость в столице продолжает планомерно расти в цене. Специалисты называют следующие цифры: 1 кв. м в монолитных домах за полгода вырос на 16%, в панельных — на 19%. Причины роста цен остались прежними: спрос на жилье, подкрепляемый ростом доходов населения, приток в Москву платежеспособных покупателей из других регионов. Из числа новых факторов можно назвать нестабильность фондового рынка, как следствие, люди покупают недвижимость с целью инвестировать средства в более надежные активы, то есть попросту сберечь. Вот уж воистину: мой дом — моя крепость.

Южный ветер, дальний путь...
Южный округ по уровню цен на новостройки относится к «середнячкам». Бурным строительством округ похвастаться не может: здесь возводится всего 29 объектов (меньше только в СВАО — 24), но по количеству возводимых панельных домов (21) занимает второе место в городе. Также в ЮАО строятся два кирпичных и 11 монолитных домов. Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $1100 — в монолитном доме на проспекте Андропова, вл. 42–4 Максимальная цена предложения ($1650) — в кирпичном доме на Кленовом бульваре, вл. 13.
Уверенным лидером по цене за 1 кв. м в округе являются новостройки из кирпича. Цена на них практически не претерпела изменения за полгода: в январе она составляла $1446, а в июне доросла лишь до $1484, прирост составил $38, или 3%, и является самым низким по городу. Вероятно, продавцы выставили объекты по максимально высокой цене и довольствовались медленными продажами.
Стоимость квадратных метров в монолитных и панельных новостройках демонстрировала стабильный рост, «панели» активнее росли с января по апрель, а монолитные — с февраля по май.
Динамика роста средних цен выглядит следующим образом: в январе средняя цена 1 кв. м в монолитных домах составляла $1179, в июне — $1352, прирост — $173, или 15%. Для панельных домов: январь — $1143, июнь — $1298, прирост — $155, или 14%.
Сегодня цены «квадрата» в монолитных домах округа колеблются от $1100 на проспекте Андропова до $1530 в доме на Веселой улице. Самый активный прирост за полгода показали цены за 1 кв. м в доме по улице Веселой ($330): $1530 в июне против $1200 в январе.
Квадратный метр в панельном доме Южного округа можно купить по цене от $1100 в доме на Варшавском шоссе, вл. 162, до $1580 в доме на улице Высокой, что находится недалеко от станции метро «Коломенская». Наибольший рост в этом сегменте продемонстировали квартиры в мкр. 17 Южного Чертанова, где за полгода цена выросла на 26%: с $950 за 1 кв. м в январе до $1200 в июне.

Дмитрий Попов
Руководитель аналитического центра компании «Домострой»:
— В апреле-июне 2004 года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж (по сравнению с аналогичным периодом 2003 года). Сложившаяся ситуация связана с целым рядом причин. Спрос и предложение в Москве и Подмосковье в марте-мае 2004 года подошли к точке равновесия. Это обусловлено интенсивным ростом цен, существенно опережающим рост накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.
Помимо этого наблюдается переизбыток предложения по отдельным крупным проектам, тогда как спрос был в значительной степени реализован в первые полгода продаж. Есть и ряд других тенденций. Так, часть платежеспособных покупателей занимает выжидательную позицию. Это вызвано повышенным вниманием государственного аппарата к вопросам регулирования рынка недвижимости, созданием системы доступного жилья, снижения цен. Другая часть желающих купить квартиру вынуждены из-за постоянного роста цен откладывать покупку квартиры. Как только рост цен замедлится или остановится, этот «отложенный» спрос выйдет на рынок.
Можно выделить несколько следствий сложившейся ситуации. Темпы продаж будут оставаться на существенно более низком уровне, чем в период активного ценового роста до начала 2004 года. Рост спроса (и темпов продаж) можно ожидать осенью 2004 года. Это будет обусловлено окончанием сезона отпусков, а также полугодовым периодом накоплений тех, кто сейчас «докапливает» недостающую сумму на покупку квартиры. Продажи будут распределены по стадиям строительства домов более равномерно. Ситуаций, когда 50% квартир продается до начала монтажа дома, будет все меньше.
Среди других тенденций можно отметить, что в сегменте бизнес-класса возможен кризис переизбытка предложения на фоне низкого качества строительства. Но большей части объектов точечной застройки (при разумных планировках, ценообразовании и соответствующем своему классу расположении) кризисные явления не коснутся.
Ситуация стабильности цен и низких темпов продаж — явление кратковременное. При бескризисной ситуации объем накоплений населения растет существенно быстрее, чем увеличиваются объемы строительства (по эконом-классу в Москве рост накоплений и спроса вообще происходит на фоне снижения доли строящегося жилья эконом-класса). На эту динамику будет накладываться рост объемов ипотечного кредитования, в конечном счете, по нашей оценке, цены продолжат расти уже осенью этого года.
Инвестиционный бум, который в последнее время наблюдается в Подмосковье, не обошел стороной и сектор дачного строительства. Даже в самых глухих деревеньках, удаленных от столицы на 80 и больше километров, появились новые кирпичные дачи. Эти двух- и трехэтажные дома выгодно отличаются от стоящих по соседству деревянных избушек, в которых обитают местные жители.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век»:
— В первой половине этого года опережающими темпами дорожала жилая недвижимость в Восточном и Юго-Западном округах столицы. Что касается типов домов, то особенно быстро росли цены на панельные новостройки. Поэтому постепенное сокращение их предложения в Москве, связанное с завершением массового строительства в Жулебине, Бутове, Марьине, Митине, приводит к повышению спроса на аналогичное жилье в Подмосковье.
Стоит отметить и повышение количества покупателей, приобретающих квартиры с целью перепродажи. Их интересуют двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры в домах, которые имеют потенциал роста цен. Прежде всего, это монолитно-кирпичные жилые комплексы с интересным проектным решением квартир и необходимой инфраструктурой (огороженная территория, охрана, подземный паркинг, предприятия торговли и бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный центр и т. д.) в районах с благоприятной розой ветров (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО). Парк, пруд или река поблизости — дополнительный залог будущего увеличения стоимости жилья. Точно выявить количество инвестиционных покупок не представляется возможным. Клиенты зачастую не хотят указывать истинных причин приобретения недвижимости.
В качестве прогноза можно высказать предположение, что если макроэкономическая ситуация в России не будет ухудшаться, рост стоимости жилья в новостройках продолжится и во второй половине этого года.

Но не все в жизни подмосковных дачников проходит так гладко, как порой кажется со стороны. Иногда за высокими заборами и каменными стенами скрываются долги, разорение и запустение. Некоторые хозяева, замахнувшись на привлекательный проект и оплатив начальные фазы строительных работ, понимают, что отдали уже слишком много денег и завершить свое начинание не смогут. В результате, вместо хрустального замка в областном поселке появляются только фундамент и ярус первого этажа.

Как правило, хозяева таких дачных участков объединяются на тех или иных началах и отгораживают свои поселения общим высоким забором. Это разумно не только с точки зрения охраны имущества. Подобные меры позволяют избежать конфликтов с коренным населением, которые обычно вспыхивают на почве классовой ненависти. Слишком велик соблазн придраться к нежданным соседям и написать районным властям жалобу после шумного ночного праздника с фейерверками.

Возникает закономерный вопрос: как быть с этим недостроем? Найти его хозяев удается далеко не всегда, а многие из них отказываются выходить на связь, опасаясь административных и штрафных взысканий со стороны местных советов, комитетов и прочих инстанций. Фактически в поселке появляется бесхозный недострой, и он уже становится проблемой не испарившихся дачников, а местных властей.

Не всегда, конечно, горе-дачники безнадежно расстаются со своей мечтой. Кому-то удается заработать и продолжить строительство. В большинстве случаев люди реально оценивают перспективу и решительно отказываются от своего недостроя. Как правило, после ухода рабочих исчезают и сами хозяева.



Главная --> Публикации