|
|
  |
Главная --> Публикации --> Россию ожидает гостиничный бум Умный дом Дума защитила малоимущих от реформы жкх Элитный навсегда Вячеслав заиканов: московские высотки не провалятся На этой неделе руководство московского метрополитена предложит для обсуждения столичному правительству проект программы внебюджетного финансирования метростороения в городе. По мнению начальника московского метро Дмитрия Гаева, если московское метро не станет планомерно расти, в ближайшие годы все увеличивающийся пассажиропоток просто парализует его работу. Однако сегодня городской бюджет не в силах обеспечить даже плановое финансирование, предусмотренное в программе развития столичного метрополитена до 2015 года. По мнению специалистов, это, в первую очередь, связано с обострившимися проблемами наполнения городского бюджета. Поэтому городские власти считают, что единственный выход для продолжения строительства столичной подземки - это отдать на откуп частному капиталу ряд строящихся объектов московского метрополитена. Проблемы с наполнением городского бюджета вынуждают столичное правительство привлекать частные инвестиции в строительство московского метро. «Метро – это тот объект, на строительство которого Москва должна получать субвенции из федерального бюджета, – сказала RBC daily депутат московской городской Думы Ирина Рукина. – Вот уже в течение нескольких лет федеральный бюджет живых денег практически не дает, мы получаем средства только на социальную сферу. В этой ситуации трудно говорить не только о строительстве новых станций - средств не хватает даже на консервацию уже начатого строительства. Могу однозначно сказать, что единственный выход для Москвы – это привлекать частного инвестора». На сегодняшний день прорабатывается около десятка проектов участия инвесторов. Так, например, компания "Крокус" собирается участвовать в строительстве новой станции Митинской линии метро на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. По предварительным данным, стоимость неглубокого тоннеля может обойтись инвесторам в 400 млн руб. Интерес компании вполне понятен: строительство новой станции должно обеспечить грандиозному торговому комплексу "Крокус-сити" значительное увеличение притока покупателей. По неофициальной информации, проекты по финансированию станций метро есть и у компании "ИНГЕОКОМ", которая собирается застроить в 2004 году Триумфальную площадь и прокопать второй выход из метро "Маяковская". Предварительная оценка стоимости проекта – 7,5 млн долларов. ОАО "Сити" не прочь участвовать в программе строительства линий мини-метро от "Москва-Сити" до аэропорта "Шереметьево" с участком глубокого залегания между "Петровско-Разумовской" и железнодорожной платформой НАТИ. Обойдется этот грандиозный проект в 170 млн долларов. Сегодня в Москве заполняемость салонов подвижного состава метро в пиковые часы близка к предельной. Чтобы метро в итоге не «встало», дальнейшее расширение московского метрополитена должно осуществляться строго в соответствии с плотным графиком, который московское правительство приняло в прошлом году. Согласно ему, в ближайшие четыре года в Москве должно появиться 20 новых станций, а протяженность путей увеличится на 40 км. Для осуществления этих планов только из столичного бюджета необходимо выделить примерно 60 млрд рублей. Рассчитывать на федеральные средства московскому руководству не приходится - раньше строительство Московского метрополитена полностью финансировалось из федерального бюджета, сегодня же федералы дадут только 20%. Однако в проекте городского бюджета на 2003 год предусмотрено выделение средств на эти цели только в объеме 3,86 млрд рублей, что гораздо ниже запланированного уровня. Есть и другой достаточно действенный способ заинтересовать потенциальных участников проектов. Правда, для этого руководству московского метрополитена придется несколько ограничить себя в прибыли, получаемой от весьма доходной метроторговли. «Мы готовы рассмотреть варианты инвестирования в столичное метро, если в проекте будет коммерческая составляющая, – сказал RBC daily первый заместитель генерального директора строительной компании «Объединение «ИНГЕОКОМ» Илья Маковский. – Например, будет предусмотрена возможность использования торговых площадей. Однако пока все эти идеи слишком сыры, чтобы предметно говорить о наших планах». «Частный инвестор столичному метро необходим, но основной вопрос, который требует обязательной детальной проработки, – это как сегодня его можно заинтересовать вкладывать деньги в заведомо долго окупаемые проекты», – говорит Ирина Рукина. Специалисты считают, что есть несколько приемлемых для города вариантов. «Например, около второго выхода метро «Маяковская» есть свободный земельный участок, – сказал RBC daily депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев. – Обустроить выход из метро Москва пока не в состоянии из-за отсутствия денег как у города, так и у федеральных властей. Однако фирма, участвующая в конкурсе на получение прилегающего земельного участка, может принять на себя дополнительное обременение обустроить и этот второй выход, тем самым обеспечив себе определенное преимущество при проведении конкурса. Такой способ стимулирования инвесторов вполне возможен». Что же касается каких-либо налоговых льгот для метроинвесторов, например, льгот по аренде или по земельным платежам, то всего подобный шаг вряд ли одобрят депутаты Мосгордумы. «Мы не можем решать действительно насущные проблемы метро за счет ущемления других городских программ, – говорит Михаил Вышегородцев. – Дума не поддержит предложения о предоставлении льгот по аренде или по земельным платежам этим инвесторам». Конечно, жесткая манера действий "Росбилдинга" шокирует. Вот, например, председатель совета директоров группы компаний "Инэк" Эмиль Котляр рассказывает агентству Cnews.ru о событиях минувшей недели: "Мы отказались продавать "Росбилдингу" свой пакет акций и выезжать из здания. Тогда они решились на захват наших офисных помещений. Все происходило как в кино. Более ста двухметровых парней в черной форме, бронежилетах и масках проникли по пожарной лестнице в офисы "Инэка", разбили окна, уложили на пол охранников, криками заставили персонал компании оставаться на местах". Все это ради двух этажей в здании на Ленинградском шоссе. Такой скепсис вполне объясним – по информации, полученной от потенциальных инвесторов, практически ни один проект еще детально не проработан. Руководство московского метрополитена, судя по всему, не торопится отдавать стабильный источник доходов – контроль над торговлей в метро – частному инвестору. Нерасторопность руководителей московского метро заметили даже в правительстве города. В прошлом году мэр Юрий Лужков пригрозил отнять у метрополитена принадлежащие ему наземные участки и использовать их более рационально, в том числе и для привлечения частных инвесторов для строительства новых станций и перегонов. Однако с тех пор, как говорят заинтересованные в размещении своих денег в строительство метрополитена частные инвесторы, почти ничего не изменилось. Если столичной власти так и не удастся «убедить» руководство московского метрополитена «поделиться» торговлей с инвесторами, то, по мнению специалистов, в ближайшие годы вяло решаемые проблемы подземки грозят обернутся как социальной напряженностью в городе, так и увеличением вероятности техногенных аварий в московском метрополитене. Мэр Москвы Юрий Лужков недоволен тем, что ушлые предприниматели скупают акции столичных промышленных предприятий для того, чтобы устроить на их месте отели или бизнес-центры. Однако его недовольство, дошедшее до заявления в Генпрокуратуру с просьбой расследовать "негативные факты деятельности" девелоперской компании "Росбилдинг", имеет под собой более глубокие причины, чем просто стремление защитить население города от возможных увольнений. Нежелание города систематически заниматься выводом промпредприятий и перераспределением земли заставляет подозревать власти в стремлении сохранить высокие ставки на коммерческую недвижимость в тех избранных проектах, которые они одобрили. Мало того что подобная политика тормозит экономическое развитие города - она еще и порождает позорные драки предпринимателей за место под столичным солнцем. Подобные случаи не красят столицу. Однако кроме попыток привлечь органы к усмирению хулиганов мэру стоило бы задуматься о том, что сподвигло "двухметровых парней" вторгнуться в чужой офис. Причина на поверхности: спрос на коммерческую недвижимость в Москве высок, а предложения недостаточно. "Росбилдинг", являя собой суровую руку рынка или скорее кулак, занялся перераспределением недвижимости в пользу более эффективных собственников, т. е. более рентабельного бизнеса. Неэффективных предприятий в Москве много. Можно, например, вспомнить руины промышленных цехов ОАО "НПО "Пластик", занимающего 27 га земли на Бережковской набережной, - когда-то здесь работало более 3000 человек, а ныне - менее 30 Для города нет никакой пользы от сохранения подобной, не приносящей доходов промышленности в центре. В соответствии с ГК РФ доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Данный документ подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы их реализации. Доверенность является односторонней сделкой. Согласие представителя на ее выдачу не требуется. В зависимости от характера и объема полномочий различают три вида доверенности. Генеральную доверенность выдают для управления и распоряжения имуществом, совершения всех возможных сделок; специальную — для совершения однообразных действий, однородных сделок; разовую— на совершение какой-то определенной сделки или определенных действий. Доверенность составляют в письменной форме, указывая следующие необходимые реквизиты: дату составления, реквизиты представителя и представляемого (Ф. И. О., дата рождения, место жительства, паспортные данные и т. д.), существо полномочий, срок доверенности. Для доверенности предусмотрены простая письменная и нотариальная формы. Нотариальное удостоверение документа необходимо в двух случаях: во-первых, когда доверенность предполагает совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ); во-вторых, когда ее выдают в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Согласно закону к нотариально удостоверенным приравнивают следующие документы: Если по каким-либо обстоятельствам вы не можете лично участвовать в сделке или другим образом представлять свои интересы, то действовать можно через представителя. Для этого необходимо выдать ему доверенность. По некоторым оценкам, сегодня ипотечные кредиты выдают порядка 170 российских банков. Однако тех, что занимаются исключительно жилищным кредитованием, единицы. В марте официально заявил о своем открытии новый специализированный банк - Городской ипотечный. Его учредили инвестиционная компания Тройка Диалог и Росгосстрах, а возглавил Николай Шитов, покинувший в прошлом году пост президента DeltaCredit банка. Уставный капитал нового банка равен 40 млн. долларов, для выдачи кредитов он использует собственные средства. О том, что представляет собой вновь открывшийся банк и каким быть рынку ипотеки в будущем, наш разговор с Николаем Шитовым. Некоторые доверенности могут быть удостоверены организацией по месту работы, учебы или жительства гражданина. Их выдают на совершение таких широко распространенных действий, как получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках, получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной. Не требуется удостоверять у нотариуса доверенность, которую выдают от имени юридического лица. Она должна быть подписана руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами, а также скреплена печатью данной организации. В соответствии с Законом о бухгалтерском учете документы, которыми оформляют хозяйственные операции с денежными средствами, также подписываются главным бухгалтером или уполномоченными ими лицами. Особого внимания заслуживает форма доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Формально доверенность на подписание договора, для которого не требуется нотариального удостоверения, может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не создавать себе лишних проблем, лучше составить доверенность у нотариуса. Как показывает практика, доверенности, составленные гражданами, принимают не всегда и с большой неохотой. Полномочия представителя не могут быть бессрочными, поэтому доверенность выдают на определенный срок, который не может быть более трех лет. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года с момента выдачи. Если же в документе не указана дата выдачи, то такая доверенность ничтожна. Представитель обязан лично выполнить действия, на которые он уполномочен. Но существует возможность передоверить эти полномочия другому лицу. Во-первых, это возможно, если такое право предусмотрено в доверенности или разрешено в другой форме. Во-вторых, если это необходимо для охраны интересов выдавшего доверенность. На первоначального представителя возлагается обязанность известить доверителя о произведенном передоверии и сообщить всю информацию о лице, которому переданы полномочия. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Это не касается случаев, когда доверенность была удостоверена организацией по месту учебы, работы, места жительства или администрацией лечебного учреждения. Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан. Помимо истечения срока доверенность прекращает свое действие в следующих случаях: В случае отмены доверенности лицо, которое ее выдало, обязано известить об этом представителя, а также третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случае ее прекращения в связи с прекращением юридического лица (правопреемники реорганизованного юридического лица), смертью доверителя (наследники умершего гражданина), недееспособностью доверителя (опекун), ограничением дееспособности доверителя (попечитель). А если представитель исполняет свои полномочия, не зная, что доверенность прекратила действие? Как быть? В таком случае права и обязанности, возникшие в результате действий представителя до того, как он узнал или должен был узнать о прекращении доверенности, сохраняют силу для доверителя и его правопреемников в отношении третьих лиц. Но данное правило не распространяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Прекращенную доверенность следует возвратить лицу, ее выдавшему, чтобы предотвратить дальнейшее неправомерное использование документа. - Первичный рынок ипотеки уже сложился, но в целом говорить о полноценном ипотечном рынке в России можно будет тогда, когда появится вторичный рынок. Я имею в виду рынок ипотечных ценных бумаг. А его как такового пока нет. Для рынка ведь важно не только количество игроков, но также его ликвидность и глубина. Как только появятся значительные объемы эмиссии, осуществятся первые транши по секьюритизации ипотечных пулов, в этот момент рынок ипотеки в целом можно будет считать сложившимся. - Осенью в одном из интервью вы говорили о том, что рынка ипотеки в России пока нет. Сейчас, спустя полгода, с появлением на рынке новых игроков, можно ли считать этот рынок сложившимся? - Не раньше 2005 года. Эта дата звучала и на недавнем заседании Госдумы, где обсуждались поправки к федеральным законам, касающиеся ипотечного кредитования. Сейчас рынка нет по двум причинам: во-первых, нет должного законодательного обеспечения и, во-вторых, нет эмитентов, у которых сформированы крупные пулы ипотечных кредитов, готовые к секъюритизации. - А когда вы прогнозируете активность рынка ценных бумаг и, кстати, начало инвестирования средств в эти бумаги пенсионными фондами? - Сейчас и государство, и банки ратуют за развитие ипотеки, но скептики говорят о том, что как только ипотека станет массовым явлением, увеличится спрос на жилье, и цены резко станут расти. Вы согласны с этим утверждением? Что касается пенсионных фондов, то во всех странах мира они вкладывают деньги в ипотечные ценные бумаги. Такая форма инвестирования приносит значительные доходы при минимальных финансовых рисках. Российские пенсионные фонды пока не работают с такими финансовыми инструментами, поскольку в России нет рынка ипотечных ценных бумаг. Ведь для фондов важно, насколько правильно будут структурированы эти бумаги как со стороны эмитента, так и со стороны законодательного пространства. Кроме того, нельзя забывать, что у нас все еще велик уровень инфляции. Если он будет превышать доходность по ипотечным ценным бумагам, то пенсионные деньги не будут инвестироваться в этот рынок. Но по мере того как появятся серьезные эмитенты и снизится уровень инфляции, ПФ будут рассматривать возможность выхода на ипотечный фондовый рынок. - Расскажите о тех кредитных продуктах, которые предлагает Городской ипотечный банк. - Концептуально оно верно, но в нашем случае неприменимо. Понятно, что дополнительная денежная масса влияет на увеличение спроса, но на сегодня в объемы первичного и вторичного рынка недвижимости Москвы и Московской области, по оценкам экспертов, составляют до 4 млрд. долларов, а рынок ипотеки при этом - всего 250-300 млн. долларов. Цифры несопоставимы, и такая толика вряд ли сможет сдвинуть огромный рынок. - Вы можете нарисовать портрет заемщика вашего банка? - Сегодня мы предлагаем три кредитных продукта. "Классика" - кредит под залог недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке. Он выдается в долларах США сроком на 10 лет по ставке 10,5% годовых или сроком на 20 лет - под 11,5%. "Классика плюс" - кредит на потребительские нужды, например, на ремонт квартир, под залог имеющегося жилья. Здесь ставка от 14% сроком на 10 лет. И третий продукт - кредит на покупку, завершение строительства или ремонт коттеджа. Он может быть расположен как в Москве, так и в Подмосковье. Ставка 12-16% годовых, срок 10 или 20 лет. Минимальная сумма кредита по всем трем программам - 20 тысяч долларов, максимальная - 500 тысяч долларов. - Скажите, Городской ипотечный банк планирует работать по программам других банков или государственных ипотечных агентств? - Это люди в возрасте от 25 до 40 лет с доходами от 500 до 1500 долларов. 80% заемщиков - руководители малого и среднего бизнеса, менеджеры компаний. Я бы назвал их self-made, формирующийся средний класс. Они покупают в основном качественное жилье экономкласса. - Эти программы будут чем-то принципиально отличаться от программ других банков? - Это возможно, в первую очередь, с АИЖК. Причем не только в Москве, но и в регионах. Сейчас наши эксперты прорабатывают договора о совместном сотрудничестве. Если мы обо всем договоримся, у нас появятся кредитные продукты АИЖК. Естественно, останутся и те продукты, что мы предлагаем сейчас. По мере возникновения спроса будем вводить новые ипотечные программы, поскольку мы специализированный ипотечный банк и стремимся соответствовать потребностям наших клиентов. - Насколько известно, в течение 2004 года ваш банк планирует открыть филиалы в пяти регионах России. Что это будут за города? - Уже сейчас такой кредит, как "Классика плюс" не предлагается ни одним банком. Во многих банках можно взять кредит на ремонт квартиры, но под залог существующей недвижимости кредиты предоставляет только Городской ипотечный банк. - Но сегодня, как известно, в регионах потребители не готовы брать кредиты на коммерческих условиях, там больше развивается социальная ипотека. Вы не боитесь отсутствия спроса? - Мы сейчас проводим анализ 10 городов с населением более миллиона человек. Анализируем макроэкономику регионов, в которых они находятся. В ближайшее время расставим приоритеты, определим первоочередные города. В течение этого года действительно планируем открыть точки продаж в четырех-пяти городах России. Возможно, это будет осуществлено на базе филиалов Россгостраха. Я думаю, развитие социальной поддержки только в таком ключе будет благом для рынка. Нельзя раздавать дотации всем подряд, это убивает рынок. Таким образом мы залезаем в карман бюджета, а фактически и в наш карман как налогоплательщиков. На мой взгляд, тогда происходит профанация самой идеи ипотеки. - По моему мнению, законодатели и руководители регионов сейчас приходят к пониманию того, что невозможно всем людям создать одинаковые условия на получение жилья, раздав льготные субсидии. Социальные субсидии должны выдаваться строго определенной категории людей, чтобы никто из чиновников не мог решать на свое усмотрение, имеет человек право на субсидию или нет. Социальные субсидии не исключают жилищную ипотеку. К примеру, субсидии могли бы быть первоначальным взносом за квартиру. Например, государство дает человеку, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, средства, необходимые для первоначального взноса, а затем он идет в банк и берет кредит на коммерческих условиях. Еще возможно частичное финансирование процентной ставки по кредиту со стороны государства. В некоторых странах это работает, но банкам это технологически сложнее оформить, что может привести к повышению процентной ставки. Главная --> Публикации |