Главная --> Публикации --> Дума защитила малоимущих от реформы жкх Элитный навсегда Вячеслав заиканов: московские высотки не провалятся И кому нужна эта прописка? Цены эксклюзивного жилья продолжают бить рекорды

В «умном» доме «интеллект» прослеживается буквально от крыши до подвала. Его главные признаки – максимальная эргономика жилища, включая дизайн, ориентированный исключительно на характер, привычки, даже настроение хозяина. Антенные устройства обязаны обеспечивать все любимые программы по телевизору. Крыша – самонастраиваться, в зависимости от погоды, на определенный режим обогрева и защиты от града и посторонних звуков, если это требуется. В Финляндии, например, очень распространено электроотопление как полов, так и окон. Помимо управления температурой воздуха и воды, человек должен быть уверен в электронной защите от чужих и всевозможных домашних наводнений и возгораний. И, конечно, «умные» приборы должны помогать на кухне, при уборке, в детских и кабинетах. Встроенные пылесосы, какие раньше монтировались лишь на крупных предприятиях, уже все чаще включаются в строительные проекты. Особо «умный» дом должен себя проявлять, когда его владелец отсутствует. В эти часы «умник» не спит, а занимается охраной и экономией электроэнергии и воды. Забытый утюг или газовую горелку он выключит сам. Система автоответчиков, датчиков, прочих устройств призвана обеспечить виртуальное присутствие хозяина и в то же время самообслуживание жилища, вплоть до поливки домашних кактусов и газонов возле дома.

Рынка «умных» домов в России пока не предвидится. Хотя спрос, безусловно, уже есть. Правда, большинство потенциальных покупателей вряд ли представляют себе до конца, какой дом сегодня можно считать «умным». Сегодняшние строители реализовывают в России пока то, что на Западе уже вошло в привычную норму комфорта. И манипуляции «домовым мозгом» должны быть доступны даже ребенку.

Не секрет, что лидеры в области новых электронных придумок – японцы. Они же умеют и рынки спроса грамотно формировать. Соответственно в качестве российской площадки для внедрения эксперимента оказался одна из наиболее близких к Японии часть российской земли – Камчатская область. Там практически на пересеченной местности, среди снегов и вулканов вместо некоторых корякских поселков из юрт возведены японские сейсмоустойчивые дома с японской же электронной начинкой внутри. Но пока подобные новинки могут существовать в России лишь в эксклюзивном исполнении. Дорого это.

В принципе все это вполне можно осуществить и в России. Есть немало фирм которые поставят в квартиру различные датчики, реле, умные выключатели, камеры слежения, контроллеры и прочее оборудование и снабдят жильца специальным пультом («брелком с несколькими кнопками», как пишут в своих рекламных проспектах фирмы), который это электронное хозяйство будет регулировать. Можно подключить управление домом и к телефонной линии и рулить своей «крепостью» через трубку. Однако говорить об «умных» домах как о массовом явлении пока не приходится. Дело ограничивается частными проектами и отдельными экспериментами.

Кроме того, причиной «одинаковости» жилищ столицы можно считать, пожалуй, то, что Москва – все-таки город стандартов. В этом убеждена заместитель генерального директора одного из агентств недвижимости: «Лишь в Подмосковье в частных владениях можно найти что-то особенное. И то – эти «художества» появляются нечасто. А так называемый эксклюзив ограничивается оформительством». Архитектурная стандартизация, начатая еще в середине 1950-х, оставила надолго забытыми сами архитектурные стили. Они остались лишь в сохранившихся памятниках зодчества и в учебниках. Некоторые изыски советского периода можно было встретить лишь в сталинскую эпоху. В остальном – железобетонные конструкции вытеснили все что можно.

Недалеко в этом смысле ушла от всей страны и богатая столица. В основном вся модернизация заканчивается звуконепроницаемыми стеклопакетами (и не всегда – с электронным подогревом), в лучшем случае хорошей моделью кондиционера с автоматическим «климат-контролем» и домашним кинотеатром. Пожалуй, одна из основных причин этого – нежелание большинства людей забивать свой дом сложной электроникой, своего рода «боязнь машин». Чаще всего на подобный «риск» идут либо молодые «продвинутые» бизнесмены, либо «фанаты», не мыслящие свою жизнь без компьютеров и прочей электроники.

Вообще-то, по признанию риелторов, нестандартные дома сложны для продажи, независимо от степени необычности. Причина в том, что нестандартные элементы хозяева заказывают лишь под свои прихоти. И не всегда находятся желающие разделить их вкусы. В результате на дачных участках можно встретить все – от домиков на куриных ножках до строений в стиле хай-тек. Не говоря уже о том, что нет смысла включать в стоимость дома его электронную начинку, от которой он становится и вовсе «неподъемным» по цене. Кроме того, на рынок эти дома поступают крайне редко. Значит, вряд ли можно считать, что такой рынок существует. По крайней мере назвать его оформленным и структурированным вряд ли можно. Правда, есть другой фактор. Любящий свой дом хозяин, которому наскучили «навороты», довольно часто при продаже позиционирует его как необычный. Но это не более чем рекламный трюк. Просто выделенный из общего ряда вариантов дом продается лучше. Но, по свидетельствам риелторов, если в нем действительно много необычного, продавать его приходится слишком долго.

Исполнители строительных заказов признаются, что будущие хозяева мечтают до тех пор, пока не доходит дело до непосредственного создания «чуда». Осуществить его либо не позволяют средства, либо оказывается, что покупатель вполне может обойтись и без «наворотов». В процессе реализации проектов практичность берет верх над замысловатостями, и они исчезают.

По усредненным данным агентств недвижимости, доля продаж такого нестандартного жилья едва дотягивает до 5%. И, по прогнозам, этот объем вряд ли может увеличиться в ближайшее время. Как, впрочем, и массовое строительство самих «умных» домов. По России ценовой диапазон «умного» жилья пока определить не представляется возможным – оценить внедренные элементы «умного» дома возможно, просчитав стоимость (ограниченного количества) датчиков и дистанционных пультов управления, но утверждать, что сформировалась определенная цена – нельзя, пока нет как такового рынка таких домов. Хотя мировые ориентиры уже есть. Например, вилла главы корпорации Microsoft Билла Гейтса, начиненная «умными» штучками с единым, дистанционно управляемым компьютерным центром, стоит 53 млн. долл. Есть ли в России свои биллы гейтсы, готовые жить в компьютере, – неизвестно.
Госдума ушла на каникулы очень грамотно: спустя неделю после малоприятных законопроектов о замене льгот депутаты, не поленившись собраться в субботу, одобрили во втором чтении пакет о доступном рынке жилья. Если законы заработают, то, как уверяют их разработчики, кредиты на недвижимость подешевеют в два раза, а расплачиваться по ним можно будет 20--25 лет.

Наиболее продвинутое в техническом плане жилье – это, как правило, дорогие пентхаусы и прочая элитная недвижимость. Люди, спокойно выкладывающие по 15 млн. долл. за «квартирку» с зимним садом и бассейном, могут оплатить при желании и «умную начинку». Правда, в домах, где располагаются элитные квартиры, видеоконтроль территории, доступ внутрь по пластиковым картам, сигнализация, особая система пожаротушения, выделенный доступ в интернет, спутниковая связь являются вполне обыденными. В малоэтажных элитных домах часто устраиваются особо комфортные гаражи, электроподогрев тротуаров с приспособлениями для помывки автомобильных подкрылков, теплые лестницы.

Бесплатная раздача квартир будет практически свернута, получить квартиру смогут только самые малоимущие -- да и то при условии, что эта квартира останется собственностью государства, а выкупить ее можно будет лишь по рыночной цене. Всем прочим, кто стоял десятилетиями в очереди на жилье и тем, кто даже не пытался в эту очередь встать, предлагается теперь следовать другому алгоритму: занять деньги под залог покупаемой недвижимости.

За последние несколько месяцев буквально все население страны стало увлекаться политикой и финансами. Если пенсионеры и льготники пересчитывают, во сколько их карману обойдется реформа льгот, то работоспособные россияне прикидывают, смогут ли они теперь купить квартиру.

Одновременно будут снижены налоги и для застройщиков: отмена НДС на все операции по реализации жилья и недостроя год назад участникам ранка могла разве что присниться. Ипотечный кредит можно будет получать и на новостройки, что сегодня сделать практически невозможно и что отсекает от ипотеки значительную часть граждан, желающих обзавестись жильем по самой минимальной цене. Само оформление договора ипотеки должно упроститься по количеству бумажек и стать дешевле. За оформление документов придется заплатить не 5% от стоимости жилья (обязательное нотариальное удостоверение ипотеки отменяется), а символическую сумму в несколько сотен рублей в виде госпошлины.

Накопить «живыми» деньгами будет достаточно лишь 10% от стоимости жилья, а 20% от цены квартиры можно будет оформить в виде «виртуальных» денег. То есть застраховать свое обязательство выплатить эти проценты. Получившихся 30% будет достаточно для оформления первоначального взноса на покупку квартиры. Под этот первый взнос банк выдаст кредит на длительный срок и выпустит ипотечную ценную бумагу, которая будет обращаться на рынке ценных бумаг. А чтобы ипотечные ценные бумаги легко раскупались, инвесторам также сделали приятно: налог на прибыль по доходам от ипотечных бумаг на ближайшие два года будет снижен до 6%.

Такая схема заставляет тайком взяться за калькулятор даже тех, чье жизненное кредо -- «в долг не брать». Вроде бы все логично. Повысить доверие на кредитном рынке должны будут бюро кредитных историй, отсекающие с рынка недобросовестных заемщиков. Заемщиков добросовестных, но оказавшихся несостоятельными можно будет легко выселить из заложенного жилья во «временный фонд», что действующее законодательство запрещает, но что позволит жилищный пакет. Наконец, у банка вообще не будет болеть голова о том, насколько скрупулезно рассчитывается клиент по кредиту, -- если под его кредит выпущена ценная бумага, которая фактом своей продажи принесла банку прибыль.

Если все пойдет как задумано, то, по мнению разработчиков реформы, банки смогут выдавать кредиты вплоть до 25 лет, а проценты по кредитам довольно резко снизятся -- с нынешних 17% до 9--10%.

На первый взгляд заемщик даже выиграет, если с банком, у которого он взял кредит, что то случится -- квартирка-то уже будет оформлена в собственность гражданина (в отличие от нынешней квазиипотеки, когда жилье остается в собственности банка до полного расчета по кредиту). А проценты по кредиту ликвидировавшийся банк истребовать не сможет. На самом же деле отвечать по кредиту придется перед тем, у кого будет право требования. Если остатки банка поглотит более крупный банк, то и проценты по кредиту могут многократно возрасти, да и сам договор может быть раскуплен. Все будет зависеть от конкретной ситуации.

Тройная подстраховка теоретически должна убедить банки снизить проценты по кредитам и за счет такого снижения многократно расширить круг своих клиентов. Месяц назад подобные расклады выглядели практически неуязвимыми, но банковский кризис наверняка спутает расчеты. С ипотечными кредитами готовы работать многие банки, и большинство из них действительно могли бы пойти на разумное снижение процентов по кредитам. Но единственной и естественной реакцией людей на банковский кризис стал отток их денег из частных банков в государственные. И, похоже, надолго. Если через некоторое время, когда кризис утихнет и все вновь утрясется, открывать годовые депозиты в частных банках вновь станет делом обычным, все равно на четверть века связываться с банком, беря ипотечный кредит, слишком рискованное занятие.

Стоимостью два миллиарда долларов

Так что все либеральные законы, написанные в пользу развития ипотеки, могут не найти практического применения исключительно из-за недоверия населения к банковской системе. А монополист Сбербанк, никогда не отличавшийся гибкой политикой в отношении клиентов -- физических лиц, ублажать потенциальных клиентов рекламными акциями в виде снижения процентов по кредитам на жилье готов едва ли.

Московская кольцевая автодорога не справляется

Министерство транспорта России подготовило программу строительства нового автомобильного кольца вокруг Москвы. Новая трасса будет проходить по уже существующим бетонным дорогам вокруг Москвы (в радиусе 30 и 50 км от МКАД), ее длина составит 400 км. Кольцо должно освободить МКАД от транзитного грузового автотранспорта. На строительство объездной дороги потребуется около 2 млрд. долларов. Минтранс намерен договориться о совместном финансировании с правительством Москвы и Московской области.

Как пройдет новое кольцо

О планах строительства транспортного кольца в Подмосковье объявил министр транспорта РФ Игорь Левитин. Новая дорога протяженностью 400 километров должна разгрузить Московскую кольцевую автодорогу. Проектировщики МКАД рассчитывали, что пропускной способности магистрали (5 тыс. автомобилей в час) должно хватить еще лет на десять, однако автодорога уже сейчас не справляется с потоком. Ситуация усугубляется тем, что по МКАД следует транзитом грузовой транспорт. Дело в том, что так называемые бетонки (Малое кольцо проходит в радиусе 30 км от Московской кольцевой, Большое - в радиусе 50 км) имеют по одной полосе в каждую сторону и плохое дорожное покрытие. По экспертным оценкам, скорость движения автомобилей по подмосковным бетонкам в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе, а расход горючего в 1,5 раза больше. В результате стоимость перевозок вырастает на 30-40%. Новая дорога, по словам Левитина, должна стать форпостом столицы: на новое кольцо планируется перенести все контейнерные станции и логистические таможенные пункты.

Новое кольцо должно обогнуть Истринское водохранилище и лесничество Звенигорода - основные объекты природоохранной зоны.

Новое транспортное кольцо по большей части должно пройти по линии уже существующих бетонок. Как рассказал ГАЗЕТЕ помощник министра транспорта Александр Носов, северная, восточная и южная часть Малого московского кольца будет значительно расширена и укреплена. На западе магистраль перейдет на территорию Большого московского кольца. Для этого необходимо будет построить дорогу, параллельную Минскому шоссе и еще одну трассу, параллельную Ленинградскому шоссе. Это связано с тем, что западная часть Малого кольца проходит по заповедной зоне, и 6-8-полосная магистраль может нанести вред окружающей среде.

Напомним, что строительство одного километра 10-полосной МКАД обходилось в 5 млн. долларов. Можно предположить, что на строительство новой дороги понадобится 1,2 млрд. долларов (если в ней будет 6 полос) и 1,6 млрд. долларов (при 8 полосах). Еще порядка 500 тыс. долларов понадобится на создание инфраструктуры.
В субботу Госдума приняла во втором чтении 19 из 27 законопроектов так называемого жилищного пакета. Самые скандальные законопроекты - Жилищный кодекс и закон о переходе на взимание налога на недвижимость с ее рыночной стоимости - перенесены на осень.

"Начинать строительство нужно как можно скорее, однако это вопрос миллиардов долларов. Поэтому быстро начать не удастся, - признался Александр Носов, - программа представлена на суд правительству Москвы и Подмосковья, и уже вместе мы будем решать этот вопрос".

Для расширения предложения пакет предусматривает множество мер, призванных стимулировать инвесторов-застройщиков строить больше жилья и снижать его цену. Существенно сокращаются их издержки, связанные с областью ответственности местных властей, в том числе облегчается процесс доступа к строительным площадкам, удешевляется подведение к ним коммунальной инфраструктуры. Кроме того, пакет пытается поставить заслон рэкету местных властей, которые зачастую обязывают застройщика выделять им бесплатные квартиры (при этом их цена ложится на других покупателей). В компенсацию местным властям теперь будут оставлять весь земельный налог, который сейчас они делят пополам с регионами. Для застройщиков вводится и неприятная мера: если за три года, отведенных на строительство дома, он не построен, то сумма земельного налога на данный участок вырастает в четыре раза. Это отсечет от земельных участков под строительство жилья тех, кто рассматривает их просто как вложение денег.

Пакет, состоящий в основном из поправок в действующее законодательство и ряда новых законов, призван простимулировать как спрос на жилье, так и его предложение. Для повышения спроса, в частности, предлагается сделать более доступной для граждан ипотеку, то есть возможность покупки квартиры в кредит под ее же залог. Теперь будет разрешено брать ипотечные кредиты под незавершенное строительство и "нулевой цикл". При этом банки будут иметь возможность надежно страховать выданные кредиты, что снизит процентные ставки по ним. Также предлагается снизить для граждан различные риски при купле-продаже жилья и удешевить оформление сделок. Граждан ждут и налоговые послабления: отмена уплаты НДС при купле-продаже квартир и земельных участков и увеличение вычетов по подоходному налогу при приобретении квартиры.

В субботу представляющий проект зампред думского комитета по собственности Евгений Богомольный пообещал, что исправленный закон "Об ипотеке" позволит уже к 2007 году "радикально удешевить ипотечные кредиты". Проценты снизятся в полтора-два раза, сократится первый взнос. "За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в десять процентов, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в развитых странах Европы и США",- пообещал депутат. А вице-спикер Георгий Боос в беседе с Ъ уточнил, что объемы выданных кредитов увеличатся почти в 30 раз - с нынешних 10 млрд рублей до 300 млрд рублей в год, а процентные ставки не будут выше 7-8%.

В субботу большинство из предлагаемых мер были приняты во втором чтении без особых дискуссий. Наибольший интерес вызвали поправки в закон "Об ипотеке", главу Налогового кодекса о подоходном налоге, в закон "О плате за землю". Например, при подготовке ко второму чтению поправок в закон "Об ипотеке" депутаты восстановили нынешнюю норму о том, что суд может отказать в обращении взыскания на квартиру, если просрочка "крайне" незначительна, если гражданин выплатил почти весь кредит и если недоплату можно взыскать иным образом.

Призрак компенсации

Правда, немедленного падения цен на жилье никто не обещает. Отметим, что для этого необходимо побороть монополизм в строительстве. В частности, необходимо лишить местные власти возможности фактически самостоятельно выбирать застройщиков. Соответствующие поправки в законодательство будут приняты лишь осенью. Речь идет о таких законах жилищного пакета, как Градостроительный кодекс, закон "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг", и о регулировании тарифов в ЖКХ.

Законодатели сочли такое положение несправедливым и решили, что ущерб добросовестным гражданам должно компенсировать государство. Сумма компенсации ограничивается 1 млн рублей, однако из законопроекта очевидно, что даже ее вряд ли кто-нибудь получит. Компенсация положена только в случае, когда причинитель вреда найден, суд обязал его возместить вред потерявшему жилье, а исполнить решение не удается. Вдобавок правила о компенсации распространяются лишь на тех, кто купит квартиру после вступления законопроекта в силу.

Важный пункт жилищного пакета - поправки в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Они декларируют защиту добросовестного приобретателя жилья в случае, если "бывший" собственник вернет себе квартиру, доказав, что продал ее, например, под угрозой. Добросовестный приобретатель лишается в этом случае не только жилья, но и уплаченных за него денег, поскольку взыскивать их обычно не с кого. Юридически "грязные" квартиры продаются по цепочке, и разыскать недобросовестных участников очень сложно.



Главная --> Публикации