Главная --> Публикации --> Квадратных метров громадьё... Новый способ решения квартирного вопроса Девелоперы вынуждены мелочиться Агентство будет судиться с неплательщиками по кредитам с помощью юридических компаний Спасти уникальный заповедник может только президент?

Что же такое покупка недвижимости в Канаде? Насколько это реально и просто? Выгодна ли такая инвестиция россиянам? Эти и другие вопросы мы задали человеку, который с данной темой знаком не понаслышке, канадскому риэлтору Сергею Гудину.

Канада для российского инвестора страна малоизвестная. Традиционно россияне, едущие в Канаду, планировали не вкладывать деньги в недвижимость, а уехать на ПМЖ. Впрочем, теперь этот интерес уходит на второй план: рост благосостояния многих наших соотечественников побуждает их не бежать из страны, а всего лишь хранить деньги за ее пределами.

Очень хорошо, что вы начали наш разговор с этого важного момента. Дело в том, что это именно один из тех начальных и главных вопросов, которые мне чаще всего задают. Итак. Абсолютно любые физические или юридические лица могут без труда приобрести коммерческую или жилую недвижимость в Канаде. Проблемы возможны лишь у тех, кому запрещен въезд в Канаду или запрещена деятельность на территории страны. Надо сказать, что в своей личной практике я пока еще ни разу не сталкивался с подобными случаями. Все, что требуется вам как клиенту для личного участия в выборе и покупке недвижимости это, безусловно, получение разрешения на въезд в страну. В частности, Россия и Канада на сегодня имеют визовый режим, и значит, первые шаги нужно начинать с получения визы в канадском посольстве. Насколько я знаю, с каждым годом это процедура все более и более упрощается.

Сергей, может ли иностранное физическое лицо купить недвижимость в Канаде и нет ли каких-либо ограничений на этот счет?

Да. Мы уже перестаем удивляться, но на самом деле то, что еще совсем недавно казалось абсолютно невозможным, сегодня в рамках современного электронно-развитого общества, выглядит совершенно реальным и чуть ли даже не обыкновенной нормой. Для осуществления покупки недвижимости дистанционно покупателю или продавцу достаточно официально уполномочить кого-либо в Канаде на проведение этой конкретной акции. Таким доверенным лицом в стране могут быть ваши родственники, друзья, просто люди, которым вы доверяете, или, например канадский адвокат. Документ позволяющий действовать от вашего лица называется - Power of Attorney или, говоря проще доверенность.

Все-таки Канада и Россия находятся в разных полушариях, не каждый инвестор сможет постоянно летать на другой конец земного шара, чтобы участвовать в процедуре покупки. Скажите, нельзя ли осуществить покупку удаленно, не приезжая в Канаду?

Вот Вы говорите риэлтор И все же, насколько необходимо потенциальному покупателю обратиться к агенту или же можно сделать все самому?

Есть только одна важная вещь, которую нужно знать. Доверенность, подтвержденная нотариусом, например в России, и даже официально переведенная на английский язык может оказаться не достаточно убедительной в глазах канадского адвоката. Причина проста: есть очень серьезные правовые различия в юридических системах разных государств, что, как следствие, может послужить причиной последующих неразрешимых конфликтов между сторонами. Тем не менее я уже провел немало подобных международных сделок, и вопрос на самом деле решается достаточно просто. Желательно найти на территории вашей страны канадского адвоката (сейчас это уже не такая редкость) либо английского или американского, и попросить их подготовить для вас Power of Attorney. Вот собственно и вся проблема. Кстати, сделки по доверенности довольно характерны в случае покупки нового, строящегося, жилья. Все планы этажей, планировка квартир, стоимость, условия покупки и все остальные детали все это отражено на сайте строительной компании. В тоже время когда на самом деле пока ничего еще не построено, возникает закономерный вопрос, зачем туда ехать, на что смотреть. Квартира она, как говорится, квартира и есть. Посетить же офис строительной компании, если нужно что-то уточнить, при необходимости риэлтор может и в ваше отсутствие. Для клиента ведь это 10 часов полета, а для местного агента 30 минут езды. Вдвойне оправданно отсутствие клиента, когда настает время продавать жилье в Канаде. Всю работу ведь делает риэлтор, и какой тогда смысл находиться рядом, если от вас мало что зависит.
Одним словом, Вы совершенно правы. Ничего сверхуникального в покупке и продаже жилья на расстоянии на сегодняшний день уже, нет.

Действительно, когда речь доходит до бумаг, от которых зависит судьба крупных инвестиций, неопытные покупатели начинают пугаться и теряться. Скажите, какие документы необходимо предоставить клиенту при покупке объекта недвижимости?

Я бы не сказал, что все устроено так, что вот хочешь не хочешь, а всем надо идти к риэлтору и все тут. Тем не менее так в реальности и происходит, и это именно то, что практически все люди в Канаде делают. Почему? Дело в том, что сделки с недвижимостью здесь совершаются столетиями, и за это время процесс, учитывающий все детали и тонкости, усложнился до довольно высокой степени. Сегодня потребителю уже просто не разобраться во всевозможных подводных камнях, да и никто давно не хочет этим заниматься. В этом просто не смысла. Помните времена, когда каждый мужик с хорошими руками без особого труда сам чинил свои Жигули или Москвич? Рискнете вы сегодня разобрать ультрасовременный Мерседес и сможете ли вы успешно собрать его обратно? Та же параллель с североамериканской недвижимостью. Канадцы хорошо понимают, что вопрос покупки или продажи недвижимости вещь весьма серьезная, и поэтому находится очень мало желающих экспериментировать в таких сложных и ответственных вопросах.

Что еще должен знать покупатель, приступая к процессу покупки?
Процесс покупки очень многослойный, и я обозначу лишь крупные его фазы, а в следующий раз мы разложим их подробнее. Первое что нужно сделать человеку это определиться, что он хочет купить, квартиру, дом или таун-хаус, а главное где. Второй вопрос, какая цель вашей покупки? Вы хотите жить в этой недвижимости или это для вас больше инвестиция? Третий момент: на какой бюджет или на какой предел цены покупки вы рассчитываете? И наконец. Готовы ли вы полностью оплатить покупаемую недвижимость или вам потребуется дополнительное финансирование? Ведь будучи иностранцем в Канаде, не работая ни дня в этой стране и не имея кредитной истории, вы все равно можете без труда купить недвижимость, заплатив 50% от ее стоимости. Остальные деньги предложат вам канадские банки.
Вполне приемлемые цены, прекрасный имидж, теплый климат и богатая история благодаря всем этим конкурентным преимуществам Испания прочно заняла место в рейтингах самых привлекательных стран для российских инвесторов. Однако жизнь такова, что бочки меда без ложек дегтя бывают редко.

У жителей страны главный документ это водительские права (driver license). Внутренних паспортов у канадцев нет, заграничными они пользуются, только если едут отдыхать за рубеж. В США большинство канадцев въезжают, также показывая лишь права. С ними же покупается и жилье в Канаде. Россиянину (если он в присутствует Канаде) при покупке недвижимости нужно иметь российский заграничный паспорт, и этого обычно достаточно. В случае покупки, когда будущий собственник канадского жилья находится за рубежом, необходимо иметь копию заграничного паспорта плюс Power of Attorney, доверенность, о которой мы говорили чуть выше.

Немного истории
Закон О побережьях, причинивший в последнее время так много беспокойства не только для граждан России, но и других стран мира, на самом деле был принят еще в 1988 году. В соответствии с ним к тем шести метрам береговой кромки, что и до того полностью контролировались властями, прибавили еще сто. Получившиеся сто шесть метров с того момента должны были составить неотчуждаемые государственные земельные фонды. Вести на них любые дела без санкции свыше было формально запрещено.

И этот деготь может оказаться самым горьким ведь любые негативные тенденции на данном рынке автоматически бьют по сотням тысяч наших сограждан. К счастью, пока в Испании нас может подстерегать лишь один неприятный сюрприз, кроящейся очень по-испански не в будущем, а в прошлом.

Однако с течением времени этот факт, казавшийся некогда логичным для небогатой по европейским меркам страны, стал вызывать все новые и новые волны критики. Ее емко выразил в свое формулировке Луис Серилло, глава валенсийского движения Экология в действии и один из главных лоббистов реанимирования Закона О побережье, окрестив происходившее политикой, направленной на получение прибыли здесь и сейчас. Постепенно становилось ясно, что рано или поздно испанские власти примутся исправлять ошибки своих предшественников.

Что, однако, не остановило муниципальные и региональные власти, недобросовестных риэлторов и несведущих в тонкостях испанского законодательства покупателей первая линия побережья на юге страны активно застраивалась все 1990-е годы. Столица в процесс практически не вмешивалась: в условиях начавшегося в середине десятилетия экономического роста правящие в Мадриде консерваторы предпочитали не обращать на происходящее особого внимания.

Последней же каплей, склонивший чашу весов в пользу жесткой политики, стало проведенное университетом Кантабрии в октябре 2007 года исследование, пролившее свет на бедственное положение дел. Выяснилось, что половина пляжей страны, и что особенно важно треть Средиземноморского побережья нуждаются в восстановлении природного баланса. Ведь, по подсчетам местного природоохранного министерства, 40% прибрежной полосы сейчас представляют собой стройплощадку, а почти 70% пляжей уже полностью окружено зданиями.

Кто сказал, что история не знает сослагательного наклонения?
Это время пришло в 2004 году, когда к власти вернулись традиционно сочувствующие зеленым социалисты. Именно при них официальный Мадрид начал все чаще вспоминать о неработающем законодательном акте. Впрочем, серьезно взяться за работу центральная власть какое-то время еще не решалась и прибегала исключительно к полумерам.

Так что когда глава департамента по защите побережья из Министерства окружающей среды Испании Хосе Фернандес заявил, что отныне закон воспринимается как приоритетный и рассматривается всерьез, это не было пустыми словами. С проблемами столкнулись все: вплоть до пятизвездочного отеля Sidi Saler. Процесс расчистки, кстати, не знает такого явления, как национальная дискриминация: лишиться незаконно построенных домов могут все. Даже граждане ЕС, например, те же британцы - извечные конкуренты россиян в скупке заграничной недвижимости.

В итоге, после того как на недавних выборах испанцы выдали социалистам второй по счету карт-бланш, те наконец начали действовать. При этом в жестком формате. Первым делом была инициирована работа над проведением той границы, что отделит проблемные территории от земли, пригодной для строительства. И хотя линия еще не проведена до конца, уже известно, что расчистке должно в той или иной степени подвергнуться примерно 776 км из 2 100 км испанского побережья. Хорошую иллюстрацию к ее темпам дает следующая цифра: за прошедшее с 2004 года время было снесено около 1 300 зданий

Среди них в привилегированном положении оказываются, например, те, чьи дома построены до принятия закона, ведь последний, как известно, не имеет обратной силы. И даже если такой объект по вновь проведенным границам должен будет пойти под снос, у домовладельцев наряду с возможностью продать его государству (проблемный объект теперь нельзя ни перепродать кому-то еще, ни подарить, ни завещать) есть еще одна интересная опция: получить право на тридцатилетнюю концессию с правом пролонгации на такой же срок. После чего дом, правда, все равно отойдет государству и будет снесен. Те же, кто сможет доказать, что были введены в заблуждение компанией или муниципалитетом, вполне смогут потребовать у правительства компенсацию за нанесенный ущерб. То есть серьезно пострадают лишь те, кто действовал с заведомо грубым нарушением закона и намеренно игнорировал его (подделывал документы, давал взятки и т. д.).

Формат расчистки: грубо-деликатная игра
И все же, несмотря на масштабы сносов и градус риторики, власти пока что оперируют скорее скальпелем, оставляя в резерве вариант с бульдозером. Иными словами, испанцы стараются подходить к каждому случаю индивидуально с максимальным соблюдением всех мыслимых процедур. Так, из денег, выделенных на реализацию задуманных мер, а это $8 млрд, часть средств пойдет, помимо изыскательно-демаркационных работ и собственно сноса, на урегулирование имущественных споров с теми домовладельцами, что смогут обоснованно защитить свои права.

Что день грядущий им готовит?
Описанный выше драматический сюжет уже сказался, кстати, на испанском рынке. Так, в феврале Ассоциация застройщиков и подрядчиков Costa del Sol отметила падение спроса на свою недвижимость он упал вдвое. Однако вину тут можно возложить не столько на сам Закон О побережье, сколько на породившие сильный резонанс коррупционные скандалы, с ним связанные.

Самое интересное, что даже такие мягкие условия гипотетически могут подвергнуться коррекции, ведь, домовладельцы, чья собственность оказалась под угрозой, уже начали самоорганизовываться в группы давления, чтобы через протесты выбить для себя самые льготные условия урегулирования конфликта.

Все их прогнозы сводятся к констатации одного и того же факта: несмотря на масштабы, ничего невероятного не происходит и при всей периодически возникающей тревоге глобальных последствий на рынке случившееся не породит.

И чтобы отделить зерна от плевел, а ценную информацию от информационного шума, имеет смысл обратиться к мнению профессиональных риэлторов, ведь именно они все это время держали руку на пульсе событий.

Комментируя проведение границы между разрешенными к застройке территориями и природоохранной зоной, он отметил, что линия эта будет служить главным образом заделом для будущего и на законопослушных гражданах почти не скажется. Обращаясь к возможности защиты в случае необходимости свою недвижимость в суде, Дмитрий заметил, что здесь гипотетически вероятно одно неприятное обстоятельство: может статься, что фирмы, с которой человек имел дело при покупке, уже не существует. Ведь в таком случае ее бывший клиент, обратившись в суд, не сможет грамотно обосновать свою позицию. Касательно оценки общей ситуации на рынке испанской недвижимости, то по расчетам Дмитрия внезапно всплывший закон на ней почти не скажется, ведь затронутые выше проблемы актуальны для относительно небольшого количества людей. Так что рынок, несмотря на имиджевые издержки, продолжит развиваться.

Так, Дмитрий Рухлов, специалист компании Costa Esperanza Consulting, S.L, утверждает: Тем, кто приобретал недвижимость с соблюдением общепринятых правил и процедур, беспокоиться не стоит. Однако если сомнения все же есть, то лучше заказать соответствующее специальное юридическое исследование. Хотя бы для того, чтобы поднять все нужные документы и успокоится, ясно обозначив собственные перспективы. Особенно Дмитрий рекомендует это тем, кто покупал недвижимость в начале-середине девяностых на Южном побережье страны, Costa del Sol, в районе Марбельи. Ведь именно тогда и там нарушения были самыми частыми.

Работающий в Испании Юрий Константиновский из компании Runiga также согласен с тем, что на местном рынке действия властей почти не скажутся. Ведь, по его словам, свободных мест на первой линии почти нет и этот сегмент кардинально сказаться на конъюнктуре просто не в состоянии. Для тех же, кто хочет и может позволить себе строительство на максимально близкой к побережью дистанции, Юрий прогнозирует следующее развитие событий: Первая линия всегда была баснословно дорогая. Будет еще дороже. Переходя к оценке сроков завершения работы над условной границей, он напоминает, что, как говорят в Испании, Las cosas del palacio van despacio (дворцовые дела движутся медленно). То есть ждать от местных властей максимально оперативного завершения работы и окончательной расстановки точек над i не следует.

Схожего мнения придерживается Олеся Серебрякова, директор компании Cliff-Property. Она в принципе не видит ничего необычного в происходящем: Снос незаконно построенных зданий в стандартной практике любого нормального европейского государства, считает она. Наоборот, в перспективе окончательное урегулирование этого спорного вопроса скажется на рынке исключительно позитивно. Ведь когда потенциальный покупатель поймет, что отныне все совершаемые в стране сделки белые, то это окончательно устранит все сомнения и он будет чувствовать себя гораздо свободнее.

На самом деле это абсурд. В нашей стране созданы все условия для того, чтобы у человека не было не то что возможностей, но даже стимула купить квартиру. В Западном Берлине жилье стоит дешевле московского (при этом по шкале самых дорогих городов мира Берлин опережает Москву), но цены на аренду в целом выше. И такое соотношение свойственно многим странам Европы. У нас же перекос в ценообразовании привел к тому, что покупка квартиры неподъемное по деньгам мероприятие для абсолютного большинства населения.

На рынке аренды без перемен жилье по-прежнему дорожает, предложение все так же не поспевает за спросом. Летом, говорят эксперты, будет еще жарче.

В общем и целом
Год назад Егор и Екатерина сняли трехкомнатную квартиру в Сокольниках за 23 000 руб. Даже тогда это было дешево: почти центр, три большие комнаты, безвкусный, но все же ремонт, старая, но все же стиральная машинка ребятам исключительно повезло, по рыночным меркам хозяйка без лишней возни сдала бы квартиру за 32 000-35 000 руб. Сегодня ее жилье оценивается в 50 000 руб. Егор работает дизайнером, и ему за год прибавили к зарплате $20 Катя фрилансный журналист, гонорары многие издания не подняли вовсе. Очередную квартирную индексацию ребята не потянули и были вынуждены съехать к знакомым. В перспективе у них однушка за 25 000 руб. в Отрадном или подмосковная ипотека.

И даже ипотека, которая под силу всего 10% московских семей, не решение проблемы ведь отдавать за нее придется больше того, что вы платили бы за съем. Специалисту с зарплатой 50 000 руб. в банке дадут максимум $120 00 На них сегодня можно позволить себе однушку в Мытищах (из ближайшего к столице Подмосковья). Ежемесячные выплаты составят 23 000 руб. (плюс немалый первоначальный взнос). Снять однокомнатную квартиру в тех же Мытищах обошлось бы в 15 000 руб. Человек, который не готов работать на одну квартиру, изменить некоторым привычкам (кино, рестораны, поездки на такси), тратить на дорогу больше трех часов в день (и те не в собственной машине с кондиционером и радио, а в душной электричке), еще несколько раз подумает остаться на съемной квартире или приобрести свою. И даже тезис зачем платить чужому дяде, можно вкладывать в свое не работает, когда вы представляете, как отдаете ползарплаты за не лучший вариант в 10 км от ближайшего метро. Если бы за съем вы были вынуждены платить больше, стимул оформить ипотеку был бы куда весомее. А так мы медленно, но верно превращаемся в нацию арендаторов. По данным одного из столичных банков, каждый четвертый россиянин снимает квартиру. В одной только Москве сдается свыше 100 000 квартир. Это неофициальные данные. Тех, кто подает декларацию о доходах, как вы понимаете, все еще меньшинство. Связано это не только с нежеланием граждан делиться с государством, но и с заселением мигрантов чтобы оформить негражданина России в квартире, нужно поставить его на учет в Федеральной миграционной службе (если он не сделал этого сам), а затем зарегистрировать по месту жительства. Многие хозяева по тем или иным причинам (лень, страх, жадность нужное подчеркнуть) предпочитают обходить закон стороной.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса выросла до $2 70 Эконом и элита остановились на уровне $1 200 и $10 900 в месяц. Специалисты ожидают, что увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-спутниках, расположенных непосредственно за МКАДом (Королеве, Жуковском), связано это прежде всего с тем, что цены там на 30-35% ниже московских, а инфраструктура интегрирована в столичную: представлены крупнейшие сети супермаркетов, кинотеатров, кофеен, можно вызвать московское такси.

Специалисты настаивают, что все логично и предсказуемо. Рынок стабилен, цены на аренду растут в среднем на 7% в месяц. К октябрю однокомнатная квартира в 2-3 станциях от кольцевой будет стоить 37 500-40 000 руб. После затишья, которое наблюдалось в сегменте аренды столичного жилья после новогодних каникул, рынок оживился. Спрос увеличился на 10-12%. А ассортимент пополнился квартирами, которые хозяева сдают в краткосрочную аренду обычно на три месяца или на период праздников. Число таких квартир возросло на 5%.

Самое большое число предложений (около 60%) сосредоточено в ценовой категории от $1 000 до $3 000 в месяц. Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3 000 до $6 000 (около 20%) и от $6 000 (около 10%). Самые дешевые квартиры, до $750, составляют около 2% от общего числа предложения.

Еще одна тенденция на рынке аренды постепенное снижение предложений в сегменте экономкласса. Соответственно, спрос на более дорогие квартиры увеличивается. Связано это прежде всего с тем, что жилья экономкласса с каждым годом на рынке становится меньше. Кроме того, с одной стороны, доходы населения растут и многие семьи предпочитают снимать достойную квартиру с хорошим ремонтом и платить больше. С другой стороны, те, кто еще в начале карьерного пути (выпускники вузов, молодые специалисты) и не могут позволить себе снять квартиру, даже экономкласса, в одиночку, объединяются и арендуют дорогую квартиру гуртом. Но несмотря на уменьшающийся, по мнению экспертов, спрос, жилье экономкласса сегодня самое востребованное.

Покажите класс
Квартиры экономкласса пока вне конкуренции. В этом сегменте пользуются спросом и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры. О близости к центру и даже к метро тут говорить не приходится. По данным агентов недвижимости, хорошая чистая квартира за 25 000 руб. уходит за два часа с момента появления в базе. У клиента попросту нет времени на выбор месторасположения квартиры. И хотя агент перед поиском жилья интересуется у клиента, какая ветка метро предпочтительна, ориентироваться лучше хотя бы на округ. Иначе можно прождать жилплощадь очень долго.

Максимальный спрос по традиции приходится на однокомнатные квартиры стоимостью от $1 000 до $3 000 в месяц. На втором месте двухкомнатные квартиры в этом же ценовом диапазоне.

Бизнес- и элитное жилье пользуется спросом, особенно среди иностранцев (не мигрантов, а специалистов высокого класса, приезжающих, как правило, из стран Евросоюза и США). Многие будущие арендодатели, приобретая квартиру под съем, вкладывают уйму средств в ремонт и перепланировку, чтобы потом сдать жилье подороже. Однако эксперты отмечают, что дизайнерская нестандартная перепланировка пользуется спросом в меньшей степени, чем обычный добротный ремонт. К тому же неграмотная перепланировка (скажем, когда в трехкомнатной квартире одну из комнат объединяют с кухней) может автоматически отсечь часть клиентов, например трех выпускниц экономфака, которые с утра до позднего вечера вкалывают на благо крупнейшей энергетической компании, а домой приходят исключительно поспать и для этого им нужны три отдельные комнаты. Большую ценность вашей квартире придаст полный комплект бытовой техники (прежде всего стиральная машина), исправная сантехника и минимальный набор мебели, необходимый для жизни: кровать, которая не скрипит, шкаф, дверцы которого не отваливаются, письменный стол и пара стульев. Как правило, арендаторы со стажем уже нажили себе полочки для книг, икеевские журнальные столики и пуфы вместо кресел. Многие наниматели просят квартиру вообще без мебели.

Двухкомнатная квартира ждет хозяина несколько дней. Элитному жилью, по мнению агентств, позволительно задержаться в кандидатах на съем месяц. Если квартира простаивает дольше, значит, хозяин и агент назначили неадекватную цену.

Москва
Самыми дорогими районами остаются Центр, Север, Юго-Запад и Северо-Запад. Особенно это заметно в сегменте бизнескласса. Центр на вершине хит-парада традиционно, Юго-Запад престижный и, пожалуй, один из самых быстрозастраиваемых округов, причем строят здесь в основном жилье бизнес-класса. Рост цен на Север и Северо-Запад связан и с экологией и с развитием делового квартала столицы.

Впрочем, если ваша квартира расположена далеко от центра, евроремонт поспособствует увеличению квартплаты. Однокомнатная квартира в Бутове с косметическим ремонтом уйдет с торгов за 22 000 руб. С евроремонтом и современной техникой уже за 40 000 руб. За те же 40 000 руб. в центре вы снимете максимум чистую квартирку с обоями десятилетней давности и тазиком с моторчиком вместо стиральной машины. Риелторы не скрывают: цену определяет место. Чем ближе к центру Москвы, тем дороже.

Основной объем предложений элитных квартир и квартир бизнескласса приходится на ЦАО (32%), ЗАО (18%) и САО (10%).

Спрос в целом соответствует ценовому распределению по округам: лидер Центральный округ (около 15% в общей структуре спроса). В сегменте экономкласса его опережает Юго-Восток (самый дешевый район в среднем $960 за однушку экономкласса). За ним следует Северный административный округ 16%, Восток 14% и Северо-Восток 14%.

Подмосковье
Если брать показатели спроса и предложения, московский рынок опережает подмосковный по обоим пунктам. При этом страдает в основном подмосковный бизнескласс. Немногие считают целесообразным платить до $2 000 за однокомнатную квартиру только потому, что в ней паркет из карельской березы. При условии, что по дороге на работу придется собрать все пробки. Но квартиры экономкласса в городах-спутниках практически догнали московские (на последних станциях метро). Московские агентства недвижимости уже давно освоили подмосковный рынок. Это удобно и гарантирует качественные услуги, однако ничто не мешает вам съездить в город самостоятельно, купить местную газету, открыть раздел Недвижимость и прозвонить заинтересовавшие вас адреса. Скорее всего, это будут тоже агентства недвижимости, из подмосковной братии. Если решитесь на сотрудничество, постарайтесь узнать о компании как можно больше, внимательно читайте документы (договор и документы на квартиру) и обязательно покажите их юристу.

Непритязательному арендатору район не принципиален, главное близость к метро. Однако существует категория нанимателей, которые выбирают квартиры строго в определенном районе, откуда было бы удобно добираться до работы, детского сада, школы Как правило, это клиенты с деньгами, которые готовы платить больше (поскольку выбор ограничен), например, за жилье бизнес-класса. По мнению экспертов, такие семьи не берут ипотеку, так как привыкли к определенному качеству жилья, а купить в кредит аналогичный продукт доходы пока не позволяют.

Если сравнить рынок аренды в 2003 и 2008 гг., видно, что доля сдаваемых комнат значительно уменьшилась. Те, кто не может позволить себе снимать квартиру в одиночку, объединяются в компании и устраивают общежитие лишь бы не жить с незнакомым человеком. Однако в последнее время спрос на комнаты снова начал расти. Связано это все с тем же диким скачком цен на аренду квартир. Арендодатели не преминули откликнуться на движение рынка и выбросили товар по низкой цене комнаты.

Комнатный вопрос
Вадим и Андрей снимают двухкомнатную квартиру в сталинской высотке на Баррикадной. За $200 в месяц. Сняли они ее почти восемь лет назад у совестливой старушки, которая за все это время ни разу не подняла арендную плату. Счастье было долгим, и ребята, честно говоря, рассчитывали, что оно продлится вечно, но неожиданно старушкин внук достиг совершеннолетия и пожелал переехать в эту самую квартиру. Оценив нынешнюю обстановку на рынке недвижимости, Вадим и Андрей приняли решение искать комнату.

При этом все сдаваемые комнаты условно можно разделить на три категории:

Доля комнат в феврале достигла примерно 3,3% (для сравнения, год назад, в январе 2007 г., она составляла 1,8%) в общей структуре предложений (по другим оценкам до 6%). При этом рост цен был невероятно высоким почти 70%. Сегодня средняя стоимость комнаты в Москве $53 Еще в начале прошлого года комнату можно было снять за 7 000-8 000 руб. По разным оценкам участников рынка, в столице сдается порядка 5 000-6 500 комнат.

2 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в собственности. Хозяева могут выделить жилплощадь в квартире, которой не пользуются, и сдают ее. Как правило, у них есть дополнительное жилье. Иногда хозяева сдают квартиру нескольким нанимателям (одну комнату одному человеку, вторую другому, они могут быть незнакомы друг с другом) то есть сдают квартиру покомнатно.

1 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в центре Москвы, в старых особняках, которые еще не подверглись расселению или реконструкции. Таких объектов в Москве с каждым годом становится все меньше и меньше.

Лидеры по числу предложений Юго-Восточный и Южный округа. На их долю приходится по 15% от общего объема сдаваемых комнат. Эти наименее благоприятные районы с точки зрения экологии популярны среди нанимателей с минимальным бюджетом.

3 КАТЕГОРИЯ. Комнаты, сдаваемые малоимущими гражданами, которые не в состоянии оплачивать даже коммунальные услуги. Они вынуждены делить свою квартиру с постояльцами за определенную плату.



На заметку инвестору
На сегодняшний день срок окупаемости квартир с последующей сдачей в аренду составляет 14-16 ЛЕТ. А уровень доходности оценивается в среднем в 6-7%*. Доходность банковских депозитов выше в среднем 8,5%. То есть этот вид инвестиций нельзя назвать выгодным даже в сравнении с таким консервативным инструментом, как депозит. Но в любом случае при возросшей за последний год ставке найма дополнительный ежемесячный доход большинства собственников сдаваемых квартир можно считать неплохой прибавкой к зарплате.
*Показатель не учитывает рост стоимости самой квартиры
Будущее новостроек
Сегодня все больше девелоперов стремятся не просто реализовать построенное жилье, но и создать по-настоящему полноценный комплексный проект, который бы соответствовал потребительским ожиданиям, имел собственное, незабываемое лицо и представлял собой продукт с ярко выраженными инновационными качествами. Причем вопрос качества не только самого жилья, но и управления проектом на всех этапах реализации и даже эксплуатации, является в таком случае принципиальным. И неважно, будет ли это жилье эконом- или бизнес-класса качество проекта должно оставаться на уровне.

Но есть и счастливые исключения, отвечающие всем требованиям современного потребителя. Пожалуй, один из самых интересных из них является сегодня жилой комплекс Юго-Западный - микрорайон общей площадью около 300 тыс. кв.м., строящийся группой компаний Домостроитель в городе Московский Ленинского района.

Все больше таких проектов появляется сегодня в Подмосковье, ведь именно здесь сошлись интересы и возможности потребителя и девелоперов. По сравнению с московскими цены на жилье в ближнем Подмосковье позволяют рассчитывать на жилье большей площади и выше классом, транспортная доступность здесь ни хуже, а иногда и значительно лучше, чем в большинстве спальных районов Москвы, к тому же, зачастую такие объекты располагают развитой инфраструктурой и расположены на территориях, отличающихся хорошей экологией. Конечно, всем этим требованиям отвечают далеко не все новостройки. Например, микрорайон может располагаться близко в Москве, но транспортная доступность у него будет низкой, а экология далека от тех идиллических картин, которые рисует себе каждый из нас, когда представляет жизнь за городом.

Близко от Москвы
ЖК Юго-Западный расположен всего в 8 км от МКАД. Из Москвы добраться до него можно по престижному Киевскому шоссе продолжению протянувшегося на юго-запад Ленинского проспекта. Благодаря недавно проведенной реконструкции сегодня Киевское шоссе одна из самых благоустроенных трасс. Шесть полос на выезде из Москвы это уже серьезная заявка на победу над пробками.



Дома, которые дышат
В первую очередь строительства комплекса вошли шесть кирпично-каркасных дома серии серии И-79-99, а также школа на 1100 мест. Каркас жилых зданий продукт домостроительных комбинатов, входящих в состав группы компаний Домостроитель, а внешние стены, представляющие собой комплексную кирпичную кладку, позволяют домам дышать, а также придают им неповторимый облик, ставший уже для проектов Группы визитной карточкой. В настоящее времяпервая очередь строительства готовится к сдаче. При этом жилые дома второй очереди (в нее вошли четыре кирпично-каркасных здания с угловой монолитной секцией и детский сад на 160 мест), хотя она и стартовала совсем недавно, достигают уже десятого этажа.

Лист березовый
Ни для кого не секрет, что Ленинский район считается одним из самых экологически благополучных. Здесь никогда не было крупных производств, земли района сплошь сельхозугодия. Неизгладимый след на культурных традициях района также оставило наследие советской эпохи - стародачные поселки, дома отдыха и санатории, городок писателей Переделкино. Естественным продолжением этих традиций стала концепция гармоничной жизни за городом, воплощенная в новом жилом комплексе - с трех сторон его окружает живой березовый лес, при этом основой ансамбля микрорайона стала собственная прогулочная березовая аллея шириной 20 м. Стоит ли удивляться тому, что березовый лист стал своеобразным символом для жилого комплекса Юго-Западный?

Все перечисленные факторы создают предпосылки для создания уникального проекта, но главной движущей силой для его развития, конечно же, является качественное управление проектом, ведь именно за ним девелоперы видят будущее.

Долой инфраструктурное однообразие
В комплекс, помимо шестнадцати семнадцатиэтажных домов, входит собственная инфраструктура магазины, спортивный комплекс, салоны красоты, поликлиника, детские сады и гордость всего Ленинского района уникальная общеобразовательная школа с корпусом эстетического воспитания, в который переедет детская школа искусств. Рядом располагаются стадион, бассейн, детская спортивная школа, театр и другие объекты городской инфраструктуры, планируется строительство ледового дворца с искусственным льдом. Поблизости, на пересечении МКАД и Калужского шоссе, находятся крупнейший торгово-развлекательный комплекс МЕГА с 12-зальным кинотеатром, катком и ресторанами, гипермаркет АШАН, магазин товаров для дома ИКЕА, строительный гипермаркет ОБИ.



Главная --> Публикации