Главная --> Публикации --> Столица для области - камень на ногах. область для столицы - петля на шее Владимир путин провел совещание по массовому строительству жилья Как с риэлтором договориться и… не ошибиться Владимир ресин: "москвичей мы в обиду не дадим" Что будет с ипотечными брокерами?

С отсрочкой заселения
Главное преимущество таких программ возможность сразу купить более дорогое жилье и получить время (около полугода) на ремонт, подготовку к переезду, продажу имеющихся квадратных метров.

Заемщики с доходом, который позволяет получить обычный ипотечный кредит на большую квартиру, могут не спешить покидать старое жилье. У них есть время спокойно отремонтировать новый дом, а уж потом вселяться и продавать лишние квадратные метры. Если же банк соглашается выдать вам лишь часть требуемой суммы, придется искать варианты зачета стоимости имеющегося жилья, например специальные кредиты на улучшение жилищных условий.

В этих программах банки, по сути, выдают к кредиту, рассчитанному исходя из платежеспособности заемщика, дополнительную ссуду. Она должна быть погашена в течение нескольких месяцев за счет выручки от продажи имеющегося жилья. Размер этой ссуды, к примеру, в программах Русского ипотечного банка, Собинбанка и Уралсиба не превышает 70% стоимости принадлежащей заемщику недвижимости.

Но таких банков буквально единицы (ВТБ 24, Газпромбанк, Русский ипотечный банк, Собинбанк, Уралсиб). Директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош подчеркивает, что такие программы удобны тем, кто намерен улучшать жилищные условия, не прибегая к альтернативной сделке (одновременной покупке новой и продаже старой квартиры), или при покупке недвижимости в другом городе.

По словам Дороша, полная отсрочка в Русском ипотечном банке не превышает шести месяцев. А Уралсиб дает возможность начать платить лишь через шесть или 12 месяцев после покупки в зависимости от размера ссуды.

До момента погашения ссуды банки устанавливают льготные условия обслуживания займа: дают отсрочку на погашение процентов и основного долга (Собинбанк, РИБ, Уралсиб) или требуют уплаты только процентов (Газпромбанк и ВТБ 24).

Сумма процентов может оказаться очень существенной. Так, по программе ВТБ 24 при покупке квартиры за $400 000 и наличии жилья стоимостью $250 000 в первые полгода заемщику придется платить банку каждый месяц $336 То есть его ежемесячный доход должен составлять около $5000, подсчитала директор департамента из Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Впрочем, на втором этапе кредитования ежемесячный взнос опустится примерно до $1500, добавляет она.

Не для всех
Чтобы воспользоваться кредитом на улучшение жилищных условий без отсрочки выплаты процентов в течение первых месяцев (до погашения дополнительной ссуды), заемщик должен иметь достаточно высокий доход, предупреждает вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Залог или процент
Как и во всех ипотечных программах, приобретаемая квартира обязательно передается в залог банку. Помимо новой некоторые банки (ВТБ 24, Уралсиб) требуют до момента продажи заложить и имеющуюся жилплощадь. Поэтому в этом случае заемщику придется продавать старую квартиру из-под залога: банк должен дать согласие на сделку.

Хорошо еще, что ВТБ 24 или Уралсиб выдают займы на улучшение жилищных условий без первоначального взноса. А вот Газпромбанк, Собинбанк и Русский ипотечный банк требуют оплаты самим заемщиком как минимум 10% от стоимости новой квартиры.

Между тем Дорош замечает, что покупатели предпочитают квартиры без обременения, поэтому продать заложенную квартиру обычно удается только со скидкой.

По словам Тер-Аристокесянца, квартира выводится из-под залога лишь после погашения заемщиком дополнительной ссуды. Заявление банка о снятии обременения подается в Федеральную регистрационную службу одновременно с документами на регистрацию сделки, поясняет директор департамента розничных продаж кредитного брокера Фосборн хоум Ирина Максимова.

Расходная часть
Можно продать квартиру быстро и сэкономить на процентах, а можно подождать с реализацией, рассчитывая на рост цен на недвижимость, делится стратегиями своих клиентов Дорош. Но, делая ставку на рост цен, надо помнить: если заемщик не успевает реализовать старую квартиру в отведенные шесть или девять месяцев, ему придется платить штраф, обычно 0,2-0,5% от суммы просроченного платежа в день.

Банки, которые не требуют дополнительного залога, до момента возврата дополнительной ссуды обязательно повышают кредитную ставку на 1-2 пункта (Газпромбанк, Собинбанк). В дальнейшем плата за пользование кредитом опустится до уровня ставок по обычным ипотечным займам на покупку готового жилья.

Расходы на страхование также увеличатся, если в залог уйдут обе квартиры. В этом случае помимо страхования жизни и трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру нужно будет застраховать обе квартиры от гибели и повреждения, добавляет Максимова. Это лишние 0,15-0,4% от страховой суммы в год.
Рыночные методы решения жилищной проблемы грозят обернуться многократным перерасходом бюджета Минобороны. Вчера руководство Минобороны пообещало выйти на столичный рынок недвижимости и начать покупки жилья в Москве для своих служащих по рыночным ценам. Эксперты считают это экономически абсурдным решением, поскольку строительство собственного жилья на землях Минобороны обошлось бы ведомству почти вдвое дешевле. Для потенциальных покупателей жилья выход на рынок Минобороны это крах надежд на замедление роста цен. Однако для московского стройкомплекса деньги военных придутся как нельзя кстати: растущие цены постоянно сокращают число потенциальных покупателей.

Другие расходы по кредиту на улучшение жилья также могут оказаться выше, чем по обычным ипотечным программам. Для начала заемщику обязательно придется оплатить оценку обеих квартир (всего около 7000 руб.).

Минобороны далеко не первое ведомство, которое ориентируется в расчете доходов и зарплат на цену московской недвижимости. Две недели назад председатель Высшего арбитражного суда (ВАС) Антон Иванов предложил определять зарплату судей исходя из цен столичных квартир, которые должны стать доступны судьям, в том числе и по ипотеке (см. НГ от 10.06.08). Однако в отличие от ВАС Минобороны обладает в столичном регионе большими земельными ресурсами, которые можно было бы использовать для строительства.

Минобороны будет покупать квартиры в Москве для своих служащих по рыночным ценам, заявил журналистам в среду начальник управления по вопросам государственной гражданской службы министерства Константин Щукин. Я могу сказать, что если брать по Москве, по реальной рыночной стоимости федеральный гражданский служащий сможет приобрести себе квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, сообщил чиновник. Федеральным гражданским служащим будет предоставляться субсидия на приобретение жилой площади. Готовится постановление правительства по реализации этой нормы. Оно уже написано, идет согласование. Деньги на эти цели заложены в федеральный бюджет, сказал Щукин.

В себестоимость строительства не имеющий собственной земли застройщик должен включить цену участка и коммуникаций, а также ожидаемую прибыль и обременения со стороны местных властей. Но Минобороны уже имеет пригодные для строительства земли с развитыми коммуникациями, а также может не беспокоиться о прибыли и каких-либо обременениях. За счет сокращения этих расходов самостоятельное строительство выглядит значительно более разумным решением, нежели покупка квартир на свободном рынке, считает Дмитрий Шустерняк.

Покупка квартир по текущим рыночным ценам это крайне нерациональное решение с экономической точки зрения. Если бы Минобороны решило строить жилье на собственных землях самостоятельно, то квартиры обошлись бы ему примерно вдвое дешевле. При этом самостоятельно это не значит руками военнослужащих. Можно привлечь известную компанию генподрядчика с опытом работ, отмечает гендиректор компании ФинЭкспертиза. Консалтинг Дмитрий Шустерняк. По его словам, выбор экономически абсурдного решения объясняется просто: сотрудникам Минобороны проще потратить лишние бюджетные деньги, нежели брать на себя ответственность за организацию и контроль строительства.

Многократного роста цен на недвижимость из-за появления на рынке столичного жилья дополнительных денег Минобороны ожидать скорее всего не следует. Однако усиление тенденции роста цен вполне вероятно. Уточнить объемы планов покупки жилья в Минобороны не удалось, нынешний руководитель управления пресс-службы Минобороны Ильшат Байчурин не смог оперативно ответить на соответствующий запрос НГ. Впрочем, судя по предварительным оценкам, речь может идти о нескольких сотнях квартир ежегодно. Вероятность повышения цен есть, но сам рост может оказаться в пределах погрешности из-за незначительного увеличения спроса со стороны военных, отмечает начальник аналитического отдела компании Открытие Халиль Шехмаметьев. Ежегодно в Москве сдается около пяти миллионов квадратных метров нового жилья. При этом, по нашим оценкам, в год совершается около 35 тысяч покупок нового жилья и примерно 50 тысяч на вторичном рынке. Чтобы существенно повлиять на этот рынок, нужно не менее нескольких тысяч новых покупок в год, считает аналитик.

На недавнем аукционе Минобороны продало в Москве около 14 гектаров примерно за 4 млрд. руб. (см. НГ от 28.05.08). На эти деньги военные смогут купить по свободным ценам всего около 250 квартир. В случае самостоятельной застройки на проданных землях можно было бы возвести около 2000 квартир.

По словам Щукина, высшие руководящие должности в Минобороны на сегодня занимают 17 гражданских служащих, что составляет 10% общего количества руководителей. В том числе два замминистра, три руководителя департамента, три начальника главного управления, два заместителя руководителя департамента и семь начальников управлений, уточнил представитель Минобороны.

На сегодня потенциальный спрос на жилье в Москве примерно в 1,8 раза превышает предложение, и при существенном объеме субсидий цена на рынке недвижимости в Москве может повыситься. Этому может способствовать и общая нездоровая ситуация с недвижимостью в столице, отмечает старший юрист компании Независимые директора Игорь Богомолов.

Министр транспорта РФ Игорь Левитин принял участие в заседании правительственной комиссии по обеспечению безопасности дорожного движения. Речь шла о программе развития транспортного комплекса Московского региона (2010 2015 годы), которая была разработана Министерством транспорта РФ совместно с правительствами Москвы и Московской области.

По данным Министерства транспорта России, 80% дорог столицы полностью исчерпали пропускную способность. Число автомобилей неуклонно растет. В связи с этим Минтранс собрался выделить на финансирование программы развития транспортного комплекса Московского региона на 2010 2015 годы 4,9 трлн рублей. Но как их будут осваивать, не совсем ясно. Кроме того, пока непонятно, откуда эти деньги поступят, поскольку бюджет всё не потянет.

Нехватка сети магистральных улиц в пределах городской черты составляет порядка 350 400 км, что приводит к снижению скорости движения транспортных потоков до 5 10 км в час, отмечается в материалах Минтранса.

80% протяженности магистральных дорог и транспортных узлов Москвы полностью исчерпали пропускную способностьСтатистика, которую представил Игорь Левитин своим коллегам, вряд ли кого-то удивила. По данным Минтранса России, 80% протяженности магистральных дорог и транспортных узлов Москвы, особенно в центральной части, полностью исчерпали пропускную способность.

Не сильно уступает в этом плане столице и Московская область, где в настоящее время зарегистрировано 2,1 млн автомобилей. На 1000 жителей скоро будет приходиться 300 легковых автомобилей.

Вместе с тем, количество автомобилей неуклонно растет. В прошлом году численность столичного автопарка выросла до 3,3 млн автомобилей. В часы пик на городские дороги выезжают более 400 тыс. автомобилей. Сотням тысяч автолюбителей приходится простаивать в огромных пробках. По данным Смилинк, в среднем 11 часов в неделю автомобилист проводит в пробке, в месяц получается порядка 40 45 часов.

Уже через семь лет число автомобилей в Московском регионе увеличится в 1,5 раза и приблизится к отметке в 8 млн.

В режиме перегрузки в прошлом году находилось около 1,1 тыс. км автодорог федерального значения 47% от их общей протяженности на территории Московского региона. При этом 73% от их общей протяженности не соответствовали нормативным требованиям по транспортно-эксплуатационным показателям.

А это значит, что нагрузка на транспортную инфраструктуру еще больше возрастет. Никто не сомневается в том, что серьезные меры по решению проблемы нужно принимать уже сейчас. Вопрос в том, какие из них принесут действительно ощутимый результат.

Прогнозы не слишком обнадеживают. Численность населения Москвы и области уже составила 17 млн человек, а через двадцать лет достигнет 20 млн, из которых 12 млн будут проживать в Москве, а 7,6 млн в области.

Еще одни вопрос нехватка стоянок в подземных парковках. Большое количество автомобилей оказывается на тротуарах. Сегодня даже выделяют эвакуаторы для трамвайных депо. На Чистых прудах, например, из-за автомобилей, загораживающих проезжую часть, 1-2 раза в неделю происходит остановка движения трамваев, рассказал источник.

В фонде Институт экономики города газете ВЗГЛЯД пояснили, что проблема московских пробок так или иначе связана с городским территориальным планом. Если бы его разрабатывали более корректно, проблема оказалась не такой острой. В первую очередь речь идет о том, чтобы на территории центра столицы не строились офисы. Ведь сюда приезжают на собственных автомобилях не только сотрудники на работу, но многочисленные гости, сказал источник в фонде.

Далеко не все согласны со столичными властями, которые рассматривают вопрос поочередного движения автомобилей с четными и нечетными номерами в разные дни недели как один из вариантов решения проемы пробок.

Решить пробковую проблему, по его мнению, можно не только с помощью каких-то административных, но превентивных мер. В частности, перенести на окраину строительство офисных центров, при возведении новых домов не превышать этажность ранее стоящих на этом месте зданий и так далее.

По его мнению, Москва далеко не самый перегруженный автомобилями город. Проблема стоит в отсутствии информирования людей о дорожной ситуации. В настоящее время о пробках сообщают отдельные СМИ, однако все это происходит кустарно и фрагментарно.

Я противник тех мер, которые предполагают ограничение движения автомобилей. Это издевательство над людьми. И там, где эти меры применяются, пробок меньше не становится, подчеркнул депутат Госдумы, председатель Движения автомобилистов России Виктор Похмелкин

Я знаю, что собираются расширять Ленинградский проспект. И это хорошо. Однако никто не задумывается, что после проспекта, въезжая на Тверскую улицу, автомобили попадают в трубу и пробка образуется в любом случае. Расширять Ленинский проспект без расширения Тверской бессмысленно, добавил он.

Я должен четко представлять где движение затрудненно и знать о путях объезда, которых может быть сразу несколько. Во многих мегаполисах такая практика имеет место быть, сказал газете ВЗГЛЯД Виктор Похмелкин.

То есть придется активно развивать общественный транспорт. Минтранс включил в программу развития транспортного комплекса строительство 79 км новых линий, 43 станций и 7 депо метрополитена к 2015 году. Общая протяженность сети метрополитена в Москве должна вырасти с 292 км в 2007 до 371 км в 2015 году.

Программа развития транспортного комплекса Московского региона предусматривает формирование комплексной системы управления спросом на передвижения. Ее главная задача сохранить удельный вес числа передвижений, совершаемых на легковых автомобилях, на уровне существующих 20% при росте общего числа поездок в Москве с 10 до 12,5 млрд с одновременным повышением пропускной способности транспортной сети.

На программу развития московского транспортного узла планируется направить 4,9 трлн рублей. В финансировании программы должны принять участие федеральный бюджет (2,3 трлн рублей), бюджеты Москвы (1,07 трлн) и Московской области (141,5 млрд) и внебюджетные источники (1,364 трлн).

Кроме того, в программе предусмотрено строительство 685 км платных автомагистралей и скоростных дорог и реконструкция 861 км существующих федеральных дорог.

О проекте по масштабному взысканию через суд жилья, заложенного по дефолтным ипотечным кредитам, АИЖК сообщило на своем официальном сайте. В рамках проекта агентство привлекает сторонние юридические компании к судебному взысканию ипотечных долгов. До сих пор АИЖК судилось с неплательщиками самостоятельно. Однако в связи с ростом количества дефолтов по ипотеке собственных ресурсов на суды во всех регионах у агентства уже не хватает.

Мало того, что поиск внебюджетных средств может затрудниться, так еще и с бюджетными неясно. Пока в рамках ФЦП Развитие транспортной системы России на 2010 2015 гг. предусмотрено только 979 млрд руб. Дефицит финансирования программы составляет 1,3 трлн рублей; экономический эффект от ее реализации должен составить 7,2 трлн рублей.
Рост просрочки по ипотечным кредитам вынудил Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активизировать судебную работу с неплательщиками. Собственных ресурсов на посещение судов в регионах у АИЖК уже не хватает, и оно начало передавать дела юридическим компаниям. Борьба АИЖК с неплательщиками может привести к снижению ставок для добросовестных заемщиков, прогнозируют банкиры.

Согласно опубликованному в среду официальному отчету АИЖК О соблюдении платежной дисциплины в разрезе регионов России, ситуация с ипотечными дефолтами у АИЖК остается напряженной, несмотря целый ряд мер, принятых агентством для стабилизации ситуации в конце прошлого года и в текущем году. По данным на 1 мая, в пяти регионах был зарегистрирован уровень просрочки свыше 10% (см. таблицу).

Как пояснила Ъ директор департамента коммуникаций агентства Анна Ярцева, в рамках пилотного проекта АИЖК уже заключило договоры примерно с 20 партнерами по взысканию. За каждый возвращенный и реализованный залог оно готово платить посредникам 40 тыс. руб. Основная цель проекта оптимизировать существующие процедуры взыскания и предложить рынку стандарт судебной работы с плохими ипотечными кредитами. В данном случае мы действуем не только в своих личных интересах, но и как институт развития рынка ипотечного кредитования, заявили в АИЖК.

В результате судебные разбирательства по ипотеке тянутся очень долго, и наличие залога не всегда спасает банк от потерь. Сейчас процедура судебного взыскания долга занимает как минимум полгода, в то время как на Западе месяц, подтверждает глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Из-за длительности процедуры у банков возникают риски снижения стоимости залога, которые сохраняются и после суда, на этапе исполнения судебными приставами вынесенного решения. На рынке нередки случаи, когда приставы через аффилированных оценщиков оценивают жилье дешевле справедливой стоимости и через аффилированных же риэлтеров продают своим людям, рассказал представитель одной из юридических компаний, специализирующихся на судебном взыскании. Банк в результате не может компенсировать за счет залога невозвращенный кредит.

Участники рынка признают необходимость выработки единых стандартов обращения взыскания на залог в случае дефолта ипотечных заемщиков. Практика по обращению взыскания на заложенное по ипотеке жилье в силу молодости российского рынка ипотечного кредитования пока небогатая, говорит управляющий партнер юридической компании Линия права Дмитрий Глазунов. Наибольшие сложности возникают на местах и касаются работы судей и их квалификации. Они пока не очень хорошо ориентируются в ипотечном законодательстве и нормах Гражданского кодекса о залоге. Особенно критично судьи относятся к социальной составляющей проблемы, а именно к вопросу выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир, хотя законодательство это разрешает, добавляет юрист.

Создание массовой судебной и постсудебной практики по ипотечным дефолтам повысит квалификацию судей, оптимизирует и ускорит судебные процессы и упростит банкам выход к получению финансирования посредством выпуска ипотечных облигаций, прогнозируют участники рынка. В конечном итоге это пойдет на пользу не только банкам, но и клиентам. По оценкам господина Зибарева, учет рисков правоприменительной практики в стоимости кредитов увеличивает ставку для ипотечных заемщиков на 0,2-0,3% в год, что значимо, учитывая срок и объем таких кредитов.

Все эти риски банки закладывают в ставку по кредиту. Но учет рисков в ставке не повышает интерес инвесторов к таким кредитам при попытке их секьюритизировать. Основной вопрос, который волнует инвесторов при секьюритизации ипотеки, правоприменительная практика, а с ней в России как раз проблемы, констатирует господин Зибарев.



Главная --> Публикации