Главная --> Публикации --> Информбюро Спорный участок Секретные стройматериалы Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии Последняя ставка

В стройкомплексе колоссальный дефицит оборотных средств, сроки срываются, многие новые проекты зависли так описывают ситуацию на строительном рынке многие его участники. Локальный финансовый кризис в отрасли вызван ужесточением условий кредитования. Банки подняли процентные ставки и в последнее время стали более придирчивы к потенциальным заемщикам. По оценкам гендиректора компании БЭЛ Девелопмент Игоря Жукова, ставки выросли на 1,5 2% и сегодня колеблются в диапазоне 14 15% годовых. Правда, участники рынка сетуют, что кредит на этих условиях удается получить далеко не всем желающим: ужесточены требования к качеству залогового обеспечения, банки стали менее охотно выдавать долгосрочные займы. В результате объемы краткосрочной задолженности у девелоперских структур заметно возросли. Так, по данным рейтингового агентства Fitch, у компании Миракс за год (с апреля 2007−го по апрель 2008−го) краткосрочная задолженность, срок погашения которой наступает в течение календарного года, увеличилась в 12 раз, а ее удельный вес в составе общей задолженности в апреле составил 54% по сравнению с 9% годом раньше. Девелопер обещает в самое ближайшее время конвертировать эту задолженность в долгосрочный долг, однако пока Fitch выставило текущему рейтингу Миракса негативный прогноз изменения.

Сбои в мировой финансовой системе и пессимизм банков в отношении российского рынка недвижимости лишают застройщиков средств к существованию.

Длинные деньги закончились
Впервые с трудностями в привлечении банковского финансирования застройщики столкнулись в конце прошлого года, а в последнее время сложности заметно усугубились. Из-за мирового финансового кризиса, спровоцированного крахом рынка ипотечных ценных бумаг, западные банки пересмотрели лимиты кредитования и скорректировали общую политику в части финансирования сделок с недвижимостью. Если, например, раньше на Западе можно было получить мезонинное кредитование под залог акций компании под 10 11 процентов годовых, то сейчас проценты по таким кредитам выросли до восемнадцати и более процентов, рассказывает президент петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Финансовый голод вряд ли поставит строительные компании на грань банкротства, однако отсутствие кредитного плеча почти наверняка заставит многих девелоперов пересмотреть инвестиционные программы и не позволит завершить ранее начатые проекты в запланированные сроки.

Усилили общую нервозность выборы и последующие перестановки в правительстве. Сначала все ждали выборов, а теперь ждут, когда закончатся новые назначения. Пока все окончательно не утрясется, никто ничего покупать и финансировать не хочет, говорит один из застройщиков.

Из-за коллапса финансового сектора схлопнулся рынок синдицированных кредитов, которые выступали на Западе одним из основных инструментов финансирования сделок по покупке объектов недвижимости, а также девелоперских проектов. Крупным российским банкам, которые активно пользовались длинным западным финансированием, ничего не оставалось, как поднять процентные ставки и снизить объемы кредитования: источников длинных денег внутри страны у них нет, а возможности выдачи банками долгосрочных кредитов за счет коротких пассивов ограничены требованиями поддержания адекватного уровня ликвидности, регулируемого нормативами ЦБ. Примеру крупных банков незамедлительно последовали игроки второго эшелона, хотя их финансовый кризис затронул в меньшей степени. Никаких объективных причин для этого у банкиров не было. Деньги у них имеются, что и показали весенние аукционы по размещению бюджетных средств ЦБ на корсчетах. Банки эти деньги почему-то не стали брать, размышляет гендиректор концерна Крост Алексей Добашин.

Мы консервативно подходим к оценке строительных компаний. Нам кажется, что платежеспособный спрос отстает от предложения недвижимости. Мы не понимаем, кто все это купит по нынешним ценам, комментирует председатель правления Банка корпоративного финансирования Сергей Павлов. И напоминает, что в 2004 году многие банки уже обожглись на кредитовании строительных компаний. Тогда из-за непродолжительного кризиса ликвидности многие застройщики разорились, и банкам, чтобы вернуть долги, пришлось распродавать заложенное имущество.

Финансовые потоки нарушились
Стоит заметить, что в целом российские банкиры стали более консервативно оценивать заемщиков-строителей не только из-за коллапса мировой финансовой системы, но и из-за неустойчивой конъюнктуры внутреннего рынка недвижимости а именно резких взлетов цен, сменяющихся стагнацией. Например, после резкого роста цен на жилье в начале этого года весной рынок вновь замер. Продажи приостановились, констатирует председатель совета директоров корпорации СХолдинг Алексей Шепель. О снижении спроса говорит и г-н Добашин из Кроста.

В способности застройщиков генерировать стабильные денежные потоки усомнились рейтинговые агентства. Из-за снижения уровня ликвидности и негативной ситуации на российском рынке недвижимости в целом недавно агентство Fitch понизило долгосрочный прогноз изменения рейтинга крупного девелопера Системы Галс до негативного, и это несмотря на то, что за спиной у компании стоит мощная материнская структура АФК Система Владимира Евтушенкова. Агентство мотивировало свое решение тем, что внутренние источники ликвидности Системы Галс недостаточны для выполнения краткосрочных обязательств. Fitch опасается, что потенциальные резкие отрицательные изменения на рынке могут привести к нарушению денежных потоков.

В нашем банке процедура кредитования не сильно изменилась, лимиты не пересматривались в сторону уменьшения. Но мы стали больше внимания уделять стресс-тестам и консервативнее оценивать проекты. Что касается ставок, то, во-первых, они поднялись для всех клиентов, а во-вторых, отражают риски строительной отрасли, говорит старший вице-президент Альфа-банка, директор по развитию клиентского бизнеса Максим Першин.

Строительство под вопросом
Участники рынка полагают, что кредитный кризис вряд ли обострит ценовую конкуренцию на рынке. Они надеются, что снижение спроса носит временный характер, а возросшие издержки рассчитывают переложить на покупателей. По их мнению, естественной реакцией рынка на финансовые катаклизмы, скорее, может стать снижение объемов строительства жилья и коммерческой недвижимости. Кстати, с аналогичными проблемами столкнулись строительные компании на Западе: Citigroup и UBS уже предсказывают снижение объемов жилищного строительства в Европе на 25%. Не исключено, что и в России ситуация будет развиваться по аналогичному сценарию.

Помимо всего прочего вызывает настороженность состояние ипотечного кредитования. Ставки по ипотеке растут, увеличиваются объемы просроченной задолженности. Так, по данным компании Фосборн Хоум, в марте апреле прошла вторая масштабная волна повышения ставок по ипотечным кредитам. Многие банки (ВТБ 24, Оргрэсбанк, GE Money Bank, ICICI Bank, Москоммерцбанк) подняли ставки на 0,2 1% годовых, в ряде случаев увеличился минимальный размер первоначального взноса. По мнению экспертов, ухудшение доступности ипотечных кредитов может заметно сузить и без того истощенный высокими ценами спрос на недвижимость.

Проблемы усугубляются еще и тем, что перекрыты дополнительные или альтернативные банковским кредитам источники финансирования. В предыдущие два года российские девелоперы привлекли в ходе IPO около 8 млрд долларов. Однако теперь выясняется, что многие компании оказались переоцененными. Сейчас провести IPO практически невозможно, рынок закрыт для девелоперских структур. Сегодня можно купить акции некоторых компаний, уже ранее разместившихся на бирже, с дисконтом около 30 процентов от цены размещения. Никто не купит акции новых эмитентов, не будучи уверенным, что компания зарабатывает 25 30 процентов годовых. Кроме того, инвестор рассчитывает, что его рубль будет использован для того, чтобы привлечь пять рублей кредитов. В условиях кризиса на рынке долгового финансирования никакой уверенности в этом нет. Кроме того, деньги, привлеченные с помощью IPO, не могут заменить кредиты это дорогой долевой капитал, отмечает г-н Сойер.

Многие российские девелоперы начинали стройку, не собрав всех требуемых на нее денег. Собирали деньги на фундамент, делали его, потом искали транш на коробку, потом на инженерные системы. Такие компании сейчас испытывают огромные трудности. Многие не смогут привлечь финансирование и завершить проекты в запланированные сроки, считает председатель совета директоров компании GVA Sawyer Камерон Сойер. По словам нашего собеседника, остановилось много больших проектов, предусматривающих возведение более 300 тысяч квадратных метров. Между тем реализовать проект стоимостью 1 млрд долларов без кредитных ресурсов невозможно. Компаний, которые могут собрать такой капитал без использования кредитов, единицы, но в этом нет экономического смысла.

Некоторые эксперты высказывают предположение, что в конечном счете кризис положительно скажется на рынке, оздоровит финансовую ситуацию, предотвратит разрастание кредитного пузыря как в сфере корпоративного, так и потребительского кредитования.

В режиме экономии
Выходом для многих игроков может стать распродажа проектов или компаний по частям. Если продажи не восстановятся, то ничего не останется, как привлекать в долю стратегических инвесторов, вздыхает один из наших собеседников. Г-н Тиктинский из RBI отмечает, что количество предложений о продаже проектов со стороны небольших компаний в последнее время заметно возросло.

Самарская инвестиционно-строительная корпорация Волга-Групп намерена увеличить свою долю на местном рынке первичного жилья за счет продажи части квадратных метров с дисконтом, заявил председатель правления компании Петр Сивожелезов. Средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса по этой программе составит примерно 30 тыс. рублей при том что его среднерыночная цена в Самаре, по оценке Волга-Групп, сегодня равна 46 тыс. рублей за кв. м. В корпорации заявляют, что планируют продавать однокомнатные квартиры за 1,2 млн рублей и выше, двухкомнатные за два млн, а таун-хаусы за 2,7 млн рублей.

Лично мне нравятся сложности с привлечением кредитов, присутствующие на рынке. Это заставляет предпринимателей повысить дисциплину бизнеса. Когда все хорошо, спрос громадный, привлеченных денег из-за границы больше чем надо, то на волне эйфории происходят плохие процессы. Ведь зачастую деньги легко приходили под сомнительные документы, это очень плохо для экономики страны в глобальном масштабе, размышляет г-н Добашин из Кроста. А вот когда возникают сложности с привлечением капитала, то, по его словам, тщательность каждого действия и документа приобретает иное значение. Раньше ведь как: захотел, пошел и взял 100 млн долларов, не думая о том, что надо их будет завтра отдавать. Теперь же каждая копейка на счету.
Обеспечение населения доступным жильем для строительного бизнеса при сегодняшнем состоянии рынка может быть успешным пиар-ходом. В построение же эффективной бизнес-схемы в сегменте соцжилья участники рынка не верят.
Новое жилье эконом-класса в Самаре пока недоступно большей части населения, но строить его дешевле у строителей не получается.

Рекламные метры
Риэлторы относятся к предложению Волга-Групп скептически и расценивают обозначенные планы строителей всего лишь как рекламный ход. По данным самарского агентства недвижимости Арбат, квадратный метр в жилом доме в Самаре сроком сдачи в 2010 году, например, и будет стоить в пределах 34 тыс. рублей (примерно 1,5 млн рублей за однокомнатную квартиру, причем на цену в сторону увеличения влияет наличие документов, месторасположение, этап строительства объекта недвижимости).

В Волга-Групп рассчитывают на то, что, снизив цены, смогут увеличить объем продаж за счет новой группы покупателей, которая нуждается в жилье, но не может купить его при нынешней дороговизне. В первую очередь они имеют в виду молодые семьи, а также пенсионеров, бюджетников и военнослужащих в Волга-Групп называют свою программу социальной.

О том, что при заявленной цене возникает вопрос о высоких рисках, говорит и Андрей Никуличев, руководитель отдела долевого строительства самарского агентства недвижимости Визит.

Руководитель самарской компании Поволжский центр развития Валентин Лобанов предполагает, что озвученное маркетинговое решение позволит привлечь покупателей к подобным объектам строителей (готовое жилье стоит в Самаре в два раза дороже), и надеется, что компания сможет предоставить покупателям квадратных метров, которые пока существуют только в проекте, твердые гарантии.

Вопрос гарантий в данном случае действительно актуален. Например, самое привлекательное ценовое предложение Волга-Групп однокомнатная квартира в жилой 16−этажке в спальном районе Самары стоимостью 1,2 млн рублей будет готова во втором квартале 2010 года. Но у компании пока нет разрешения на строительство дома. Покупателям дешевых квадратных метров, вероятнее всего, будет предложено стать пайщиками строительного кооператива, предполагает риэлтор Волга-Групп. Риски объекта увеличивают и скандалы с жителями близлежащих домов, которые неожиданно изъявили желание разбить на месте стройплощадки сквер имени нынешнего президента Дмитрия Медведева, а также слухи о том, что на этот участок претендует другая влиятельная самарская строительная группа.

По его словам, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Самаре не опускается ниже отметки 40 тыс. рублей. Присутствуют варианты и подешевле, но это, как правило, долевки, которые уже давно строятся и в данный момент испытывают некоторые трудности, чем и вызвано понижение в цене, отмечает он. Если вам предлагают поучаствовать в долевом строительстве со сроком сдачи дома в 2009−2010 году и стоимостью ниже, чем 38−40 тысяч рублей за квадратный метр, то при покупке такой квартиры надо быть готовым к определенным рискам.

Причин нет
Впрочем, у инициативы Волга-Групп могут быть и рыночные основания. Уже давно говорят о том, что с насыщением рынка инвестиционными метрами и дорогим жильем строители будут вынуждены искать способы работы в нише эконом-класса, так как именно в ней кроется основной покупательский спрос. Но это перспектива не ближайших двух-трех лет, по крайней мере для Самары точно, считают риэлторы. Говорить о стагнации рынка нет смысла, ведь предложение существенно не растет, утверждает Максим Хвостов, директор самарского РСП Дисса. А рост цен не только не ограничивает спрос, а приводит к обратному эффекту: он формирует отложенный спрос, который снова раскручивает ценовой маховик, как это было, например, в прошлом году: тогда удорожание жилья в Самаре составило примерно 30%, хотя в начале года речь шла о консервации цен.

С другой стороны, предполагают риэлторы, социальная инициатива Волга-Групп может снизить риски по этому и другим проектам: соцпрограмма способна обеспечить строителям лояльность властей, перед которыми поставлена задача увеличить показатели ввода жилья. Так, в этом году перед Самарской областью, аутсайдером Приволжского федерального округа по вводу жилья, стоит цель удержать прошлогодние показатели 1,3 млн кв. м по региону, достигнутые в основном за счет приема госкомиссией ранее построенных объектов. Согласно же главной отраслевой задаче (сдавать в год примерно 1 кв. м на жителя), весь планируемый объем должен быть построен только в одной Самаре. А сейчас перед городом стоит задача сдать не менее 520 тыс. кв. м жилья.

Второе рыночное объяснение такому шагу, о котором говорят в Волга-Групп, увеличение объемов продаж, теоретически верно: ведь вряд ли кто-то будет спорить с тем, что дешевых квартир можно продать больше, чем дорогих. Самара хорошо развивающийся город с солидным оборотом денежных средств. Безусловно, квартиры среднего класса и выше среднего пользуются стабильным спросом в определенном сегменте, однако и цена тут соответствующая. Поэтому времени на их реализацию требуется немного больше, чем на продажу жилья в более доступном сегменте, подтверждает Андрей Никуличев. Но он отмечает, что наибольшим спросом в Самаре сейчас пользуются квартиры класса эконом и эконом +, стоимость одного метра в которых не превышает 45−47 тыс. рублей за метр. Что же получается: строитель собирается продавать квартиры стоимостью 31,5 тыс. рублей за метр при том, что на рынке хорошо продается жилье по 45 тыс.?

Максим Хвостов называет отложенный спрос главной болезнью рынка. Покупатели, напуганные слухами о его обвале, медлят с заключением сделки, выжидая подходящий момент, а затем, поняв, что слухи не имеют под собой оснований, приобретают жилье по выросшим ценам, если у них еще остается такая возможность, объясняет он психологию приобретателей недвижимости.

Никаких ресурсов
Говоря об основаниях для ухода в низкоценовую нишу, важно понять и то, есть ли у строителей экономические ресурсы для работы на рынке недорогого жилья.

Максим Хвостов отвечает на этот недоуменный вопрос философски: если у строительной компании есть ресурсы для снижения себестоимости, она может себе позволить моральный выбор продавать дешевое жилье или больше зарабатывать на дорогом. Важно, говорит он, чтобы в первом случае снижение цен не было псевдоскидкой к таким ходам, надеется риэлтор, покупатели уже научились относиться с подозрением.

Скептически относятся участники рынка и к возможности сокращения строительных издержек.

Самарские риэлторы не верят в существование таких схем продаж, которые обеспечивали бы строителям приемлемую норму прибыли при реализации жилья в 30 тыс. рублей за метр. По-моему, совершенно несостоятелен расчет на то, что сегодня я продам метр себестоимостью в 10 рублей по восемь, чтобы просто привлечь средства, а завтра по двенадцать, что покроет мои убытки. Сегодня строители предпочитают не рисковать, рассуждает Максим Хвостов.

Ее слова подтверждают и расчеты руководства ВолгаСтройГрупп (ВСГ, поволжская строительная компания московской инвестиционной группы САВВА). ВСГ ориентирована на строительство жилья эконом-класса по технологиям индустриального домостроения, себестоимость возведения квадратного метра при этом составляет 18 тыс. рублей, в компании стремятся свести ее к 10 тыс. В Чувашии, где проект ВСГ уже стартовал, продажная цена жилья ВСГ составляет примерно 26 тыс. рублей за кв. м. В компании собираются тиражировать свои проекты в других регионах, в том числе в Самаре, но строители уверены, что при нынешних ценах на землю в городе и дефиците участков под застройку даже с их технологиями строить дешевое жилье здесь будет сложно.

Себестоимость только растет, констатирует Лариса Чарикова, генеральный директор самарской риэлторской компании Центр недвижимости. Дорожают стройматериалы, львиную долю стоимости квадратного метра составляет расселение и различного рода согласования, уточняет она. И обращает внимание на то, что использование новых стройматериалов не панацея: Наивно полагать, что качественные материалы будут стоить как папье-маше, а многие из тех, что презентуются как принципиально новые и дающие возможность сэкономить, зачастую не подходят по тем или иным техническим, а нередко и экологическим характеристикам. Стоимость согласований, подведения инфраструктуры и стройплощадок могли бы измениться при последовательной государственной политике в этих направлениях, но пока положительных изменений нет, подчеркивает риэлтор.

Minimum minimorum
Хотя всей экономики своего проекта в Волга-Групп не раскрывают, по ее информации, продажа жилья по социальной программе не будет убыточной для компании. Себестоимость возведения квадратного метра строитель не называет, отмечая, что холдинговая структура компании, ее финансовая обеспеченность и использование современных технологий строительства позволяют ей получать прибыль и при низкой продажной стоимости квадратного метра. Для социального жилья она составит примерно 12%. Недополученную прибыль Волга-Групп оценивает примерно в 240 млн рублей в год, это около 10% от годовой прибыли. Надо иметь в виду и то, что по социальной программе строитель планирует реализовывать не более 15% всего предлагаемого им к продаже жилья (то есть при общем объеме предложения в 500 тыс. кв. м в год примерно 80 тыс. кв. м).

По мнению г-жи Чариковой, надежду на снижение себестоимости строительства, а значит, на некоторую разрядку ситуации с нехваткой качественного жилья эконом-класса может дать только освоение ближайших пригородов районов, где нет плотной застройки, однако коммуникации находятся в непосредственной близости. Она приводит в пример проект по строительству микрорайона эконом-класса в поселке Царевщина под Самарой, в реализации которого ее компания принимала участие. Стоимость квадратного метра в уже построенных домах составляла там от 25 тыс. рублей. Несмотря на удаленность от города, квартиры в комплексе были реализованы в рекордно короткие сроки, большая часть из них продавалась с привлечением ипотечных кредитов, отметила риэлтор.

Кроме того, такие покупатели вряд ли смогут выложить за квартиры полную сумму, и по низкой цене будет продаваться не более чем доля, которую чаще всего берут в ипотеку, не более 30% стоимости приобретаемого жилья. Остальная сумма будет расти пропорционально рыночным ценам. Так, риэлтор Волга-Групп предполагает, что к моменту получения разрешения на строительство упомянутого выше объекта цена квадратного метра в нем по социальной программе поднимется до 38 тыс. рублей.

Риски строителей минимизирует еще и то, что выбранная ими целевая группа клиентов ограничена в ресурсах. Так, по данным самарского агентства недвижимости Арбат, сейчас на обозначенные категории покупателей приходится очень маленький объем сделок с недвижимостью например, по программе молодая семья заключается не более 10−12% сделок от общего количества. Но в Арбате ожидают их роста в случае, если областными властями будет увеличен возрастной ценз для участвующих в программе до 35 лет для одного из супругов.

В конце прошлой недели у дома 9 на Крутицкой набережной собрались жители района Даниловский, протестующие против планов уплотнительной застройки микрорайона В. Предполагается, что на месте нынешних дворовых сквериков и детских площадок появятся шесть новых башен с подземными гаражами, причем жилье в этих домах будет коммерческим. В результате население квартала, и без того плохо обеспеченного социальной инфраструктурой, увеличится практически вдвое. Кроме того, опасаются жители района, масштабная стройка может привести к катастрофе: подвижные грунты Крутицкого холма не выдержат нагрузки новых земляных работ.

Таким образом, продажи по минимальным ценам составят незначительный процент от общих продаж строительной компании. А это лишь подтверждает то, что строить и продавать недорогое жилье в Самаре пока рискованно.

Стройка в пользу церкви
Проектов новой планировки микрорайона было несколько, но последний особенно возмутил жителей. Узнали они о нем в минувшем феврале из отрицательного ответа префектуры ЮАО на заявление о формировании земельного участка (межевание и передача в долевую собственность владельцев квартир земли под их домами могли бы защитить микрорайон от нежданного вторжения). Как следует из письма, во исполнение поручения мэра Юрия Лужкова и главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина разработан проект планировки микрорайона В для размещения шести жилых домов на 28 тысяч квадратных метров жилплощади с целью направления части средств от реализации указанных площадей на завершение воссоздания приюта для детей-сирот и детей из малоимущих семей при подворье патриарха Московского и всея Руси храмов Николо-Перервинского монастыря. Разработкой градобоснования для реконструкции микрорайона занималась компания Сити - XXI век, она же занимается строительством приюта.

Микрорайон В расположен на крутом берегу Москвы-реки на границе Центрального и Южного округов столицы. Место весьма привлекательное: из стоящих на холме типовых девятиэтажек 1960-х годов постройки открывается красивый вид на реку и центральные районы Москвы. Даже Кремль видно. Между домами - тихие скверики, много зелени. Микрорайон, рассказывают местные жители, был спроектирован комплексно, с достаточным количеством участков зеленых насаждений, детских садов, школ, спортивных сооружений. Теперь в эту уютную среду вторгается инвестор.

30 апреля прошли общественные слушания по разработанному проекту. По словам представителей инициативной группы жителей, все присутствовавшие на слушаниях проголосовали против: мало того что новые дома сядут на неподготовленную для этого инженерную и социальную инфраструктуру, а запланированные 14-этажные башни ухудшат инсоляцию. Жители опасаются, что в результате крупномасштабных земляных работ поплывет неустойчивый грунт под домами.

На встречу с жителями микрорайона приехал депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. Когда он произнес слова Русская православная церковь в связи с проектом застройки, по толпе прошел гул неодобрения и недоверия одновременно. Думаю, что авторитет РПЦ здесь используется в качестве прикрытия, с расчетом на то, что среди жителей много верующих, - сказал в ответ на это Митрохин. Он пообещал, что обратится в патриархию.

При этих словах Митрохин, известный организатор протестных акций, иронично улыбнулся. Он в своем выступлении настаивал на том, что самое простое и эффективное средство - провести многочисленный митинг протеста у здания управы или префектуры. Желательно организовать акцию как можно скорее, ведь летом трудно будет собрать большое количество людей, - рассказывал он о своем плане. Многие из пришедших с депутатом согласились.

Кто на митинг?
Лидеры инициативной группы жителей микрорайона В намерены бороться с планами застройки их микрорайона юридическими методами. Как сообщил один из них, Андрей Великанов, уже направлено письмо главному архитектору Москвы Александру Кузьмину, который возглавляет комиссию по точечной застройке. Направлены письма руководству страны и мэру Юрию Лужкову, на одно из них уже получен ответ: дело разберут компетентные органы.

Давали советы жителям Крутицкой набережной и приехавшие на встречу члены Совета инициативных групп - уже опытные в войнах с застройщиками люди. Один из них посоветовал создать четкую, похожую на военную организацию с руководителем во главе, со старшими по домам, старшими по подъездам, чтобы в случае чего можно было быстро мобилизовать армию жителей. Митрохин предложил выдвинуть альтернативу коммерческому проекту - потребовать, например, чтобы на месте запланированных домов власти возвели детские сады и физкультурно-оздоровительные комплексы. Главное - сначала договоритесь между собой по поводу ваших требований, - напутствовал собравшихся депутат Мосгордумы. - Если в ваших рядах появится трещина, чиновники обязательно влезут в нее своими пальцами и расширят раскол.
В последнее время тема строительства жилья стала одной из самых популярных. Её неоднократно поднимали и средства массовой информации, и представители властных структур всех уровней. Тезис Строить больше и дешевле многократно звучал и из уст губернатора Калужской области Анатолия Артамонова.

Всеобщая мобилизация
Впрочем, и с юридической точки зрения у жителей достаточно оснований опротестовать проект. В частности, Митрохин отметил, что нарушается свежепринятый городской закон О землепользовании, по которому запрещается коммерческое строительство на территориях общего пользования. Площадки и скверы, на которых планируется построить новые дома, - это как раз такие территории, - заявил Митрохин. И опять обратился к теме столкновений: Если застройщики приедут огораживать участки, вы имеете полное право пресечь эту попытку как нарушающую законодательство и ущемляющую ваши права. Другими словами, сломать забор или перекрыть подъезды к стройке.

Понятно, что дефицит земельных участков, пригодных для строительства жилья, может на корню загубить все самые благие начинания. Тем не менее, с точки зрения эксперта информационно-аналитического портала Realty-obninsk.ru Вадима КОДИЧЕВА, ситуация в Обнинске скорее обнадёживающая. Итак, какими ресурсами сегодня располагает наш город?

А насколько вероятна возможность обеспечить жильём всех нуждающихся в наукограде? Объективно, для очень многих жителей города Обнинска, самым главным препятствием для решения жилищного вопроса является стоимость пресловутого квадратного метра. Порой возникает ощущение, что эта единица измерения качества жизни живёт своей собственной, для большинства населения непонятной, жизнью. Однако это не совсем так. Рынок недвижимости, как и любой другой сегмент экономики, подчиняется определённым законам. Один из них чем выше спрос, тем выше цена предложения. Соответственно, насыщение спроса может в той или иной степени повлиять на снижение цен или, как минимум, удержание их адекватной величины. С этой точки зрения, увеличение объёмов строительства жилой недвижимости действительно перспективно.

Подписан инвестиционный контракт между московской компанией-застройщиком и Администрацией нашего города в отношении посёлка Мирный. В соответствии с контрактом, на площади три гектара будут вестись работы по строительству высотных домов с общей площадью жилья 50 тысяч кв. м. На территории посёлка существуют как свободные участки, так и старые, непригодные для проживания, дома. Поэтому, в первую очередь, предполагается строительство дома, предназначенного для переселения жителей из устаревшего жилого фонда.

Строительство расположенного прямо у въезда в Обнинск 38 микрорайона уже ведётся. Совсем недавно были сданы в эксплуатацию первые девятиэтажные дома этого комплекса. Всего же, наряду с другими объектами, здесь планируется возвести около 40 тысяч квадратных метров жилья

Участок, выделенный когда-то печально известной Социальной инициативе, передан другому застройщику. Напомним, на этой территории предполагалось строительство малоэтажных домов с общей жилой площадью 40 тысяч кв. м. Новый проект предполагает увеличение этажности, и, соответственно увеличение объёма жилых площадей до 80 000 кв.м. С одной стороны, кому-то это может не нравится, с другой есть обязательства перед вкладчиками Социальной инициативы, которые приняла компания Доступное жильё, одновременно взвалив на себя груз дополнительных проблем. Увеличение этажности мера, которая позволит компенсировать затраты, сохранив интересы вкладчиков. Это один из самых проблемных участков. И, хотя земля здесь уже оформлена, а проектная документация готовится, время начала строительства пока не определено.

Неподалёку, другая компания также планирует построить 4 жилых дома, в 17 этажей каждый, что в общем объёме составит примерно 24 тысячи кв. м.

12 гектаров пустующей земли напротив Дома Учёных тоже приобрели своего хозяина. Эта площадь позволяет возвести более 100 тыс. кв.м. жилья. Проект рассматривался на Градостроительном совете, идёт сбор разрешительных документов на строительство. Высока вероятность начала работ уже в наступающем году. Заметьте, проект предполагает сохранение лесного массива!

Второй сложный участок старый город. Если существующие здесь сложности удастся устранить и будет найден компромисс с жителями, а компания-застройщик, работающая на этом участке, выкажет заинтересованность не только в собственном финансовом благополучии на карте Обнинска появится ещё несколько новых домов и 70-80 тыс. кв. м. жилья.

В рамках реализации в Калужской области Национальной программы Доступное жильё выделено более 100 гектаров земли под строительство микрорайона Кабицино. Около 300 тыс. кв. м. малоэтажного жилья эконом-класса призваны решить насущные проблемы города по обеспечению бюджетных организаций притоком квалифицированных кадров. Рядом находится ещё один участок, принадлежащий коммерческой структуре, где на площади 10 га предполагается строительство 50 тыс. квадратов жилья.

Буквально на наших глазах построены два новых дома на пересечении ул.Ленина и ул. Белкинской. В планах - ещё три новых дома в этом районе. К выше названным - плюс 40 тыс. кв. м. Ещё 100 тыс. кв.м. легко разместятся на Белкинском поле (55 микрорайон). На проспекте Маркса, в будущем центре города, будет строиться комплекс, включающий около 80 тыс. кв. м. площадей для проживания. Еще ведется в Обнинске точечная застройка жилых домов. Это ул. Любого, дом 9, пр-т Маркса (рядом с пр-т Маркса, д.100).

Таким образом, в Обнинске осваивается или находится в начальном этапе освоения около 500 тыс. кв.м. жилья. Это те метры, в строительство которых уже сегодня вкладываются реальные деньги. А потенциальный ресурс 2 миллиона кв.м. Причём перспективы освоения вполне реальны 6-7 лет.

Но самый значительный строительный проект безусловно, Заовражье. Объёмы предполагаемого строительства на этом участке порядка 1 млн. кв.м. и близки к суммарному объёму всех планируемых застроек, перечисленных выше. Городу здесь принадлежит 20 га площадей, что составляет примерно12,5 % . Остальное собственность крупной компании, ведущей строительные работы. Проект застройки единый, предполагает малоэтажное жильё, жильё эконом-класса, а так же квартиры элитной планировки. Заовражье задумано, как крупный микрорайон с развитой инфраструктурой, учитывающей интересы всех слоёв населения. Микрорайон будущего вошёл в число 22 пилотных проектов отобранных для реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. Начало строительства запланировано на весну 2008 года.

Представляете? Каждый второй потенциальный кандидат на новоселье. Но в том-то и дело, что потенциальный. В следующем номере газеты мы обсудим, для кого строится это жильё, и какие муниципальные и федеральные программы могут помочь в него проникнуть.

Взяв за основу площадь 35 кв.м. на одного человека (а на такой площади можно разместиться весьма комфортно!) и разделив 2 миллиона квадратов на заданное число, мы увидим, что 57000 жителей имеют вполне реальную надежду на новое жильё. А это, между прочим, половина существующего на сегодняшний день населения Обнинска!



Главная --> Публикации