Главная --> Публикации --> «невидимая область» архитектуры Столица для области - камень на ногах. область для столицы - петля на шее Владимир путин провел совещание по массовому строительству жилья Как с риэлтором договориться и… не ошибиться Владимир ресин: "москвичей мы в обиду не дадим"

Согласно отчету, опубликованному 19 июня аналитическим порталом GlobalPropertyGuide, лишь в 13 из 34 стран, ценовые рейтинги которых подсчитываются (с учетом инфляции), к концу первого квартала 2008 года наблюдался рост стоимости квадратного метра. В оставшихся 26 странах, соответственно, цены падали. В тех регионах, где цены не начали опускаться, снизились темпы роста.

Все прекрасно помнят, как несколько лет назад многие мировые рынки недвижимости переживали феноменальный рост цен. Некоторые страны испытывали настоящий бум и в прошлом году. Теперь же счастливые деньки многих из тех, кто зарабатывал на квадратных метрах, подошли к концу так считают эксперты.

Американская сказка оказалась страшной
Первый существенный удар по мировым рынкам недвижимости, конечно же, нанес кредитный кризис в США, который мрачным эхом отозвался в тех странах, экономика которых непосредственно связана с американской. Например, прекратился бум в Панаме, где давно в основной валютой де-факто является американский доллар.

Безусловно, все на этой земле возвращается
на круги своя. Но давайте разберемся, что же стало причиной уже имеющегося спада, и как могут повести себя цены в дальнейшем.

Отголоски кредитного кризиса почувствовала на себе и Европа: затрещал по швам и британский рынок (минус 2,1% за первый квартал 2008 г.), понесли убытки многие германские банки, рухнула
в цене недвижимость Ирландии (минус 13,2% за тот же период), впали в депрессию рынки Люксембурга (5,8%), Португалии (4,3%) и Мальты (4,9%).

Остановился рост цен в Японии, чья банковская система также зависит от американской валюты.
В шести ведущих городах страны цены на застройку выросли за первую половину года на 2,9% (здесь и далее цифры даны с учетом инфляции), в то время как год назад этот показатель составил 7,9%.

Недостаточное нормативное регулирование банковского дела не только в США, но и других странах привело к перенасыщению ипотечного рынка, и именно переизбыток займов стал причиной финансового кризиса. Американский кризис прекрасно продемонстрировал уязвимость мировых банков, они оказались гораздо более незащищенными, чем ожидалось. Страны, поверившие в американскую экономическую сказку, жестоко разочаровались, но во многом им нужно пенять и на самих себя.

Сама же американская недвижимость (по рейтингу авторитетного агентства Case-Shiller) рухнула
за первый квартал 2008 года на 18,1% с учетом инфляции.

Инфляция чем-то напоминает злокачественную опухоль, которая поддается лечению, но в какой-то момент снова проявляется. Размножаются в данном случае не раковые клетки, а денежные купюры. Самым тяжелым больным на начало года оказалось африканское государство Зимбабве, в котором, по данным на февраль, инфляция составила целых 165 тыс. процентов. Впрочем, для инвесторов в недвижимость данный регион приоритетным никогда не являлся.

Инфляция второй выстрел в спину
Конечно, многие страны Европы и Азии банковский кризис не затронул в полной мере, но, как и любая беда, он пришел не один. В 2008 году экономика многих стран мира была поражена этим вирусом.

В чем же причина инфляции? Безусловно, резкий скачок вверх цен на нефть сыграл свою роль. Кроме того, значительно поднялась стоимость многих продуктов питания (например, ключевого продукта риса в Азии) и товаров первой необходимости. Недовольные повышением цен на топливо граждане вот уже не первую неделю продолжают акции протеста во Франции, Испании, Португалии и Греции. В первую очередь, это водители грузовиков, фермеры, рыбаки.

Колыбель западной цивилизации Европа также пострадала от инфляционного вируса: В марте 2008 года, по данным РБК, данный показатель составил 3,6%, в апреле 3,3%, а в мае 3,7% в годовом исчислении. Минимальной она была в таких странах, как Нидерланды (2,1%), Португалия (2,8%) и Германия (3,1%). Горе-чемпионами на сегодняшний день оказались Латвия (17,7%), Болгария (14%) и Литва (12,3%). По росту цен на товары и услуги Латвия также стала лидером в этой прибалтийской стране он составил 8,5%.

В реальном исчислении, к концу первого квартала 2008 года цены на недвижимость снизились по сравнению с прошлым годом в Норвегии, Испании, Греции, Южной Корее, Новой Зеландии, Индонезии, ЮАР, Израиле, Эстонии и Литве хотя номинально, без учета инфляции, эти показатели были положительными.

А при чем же тут рынок недвижимости? Все дело в том, что номинально к концу первого квартала 2008 года в 28 государствах наблюдался рост стоимости квадратного метра, а падение лишь в Но с учетом инфляции картина выглядит совсем иначе: например, в Украине рост цен на жилье резко замедлился с 79,5% годовых на первый квартал 2007 года до 18,2% годовых на первый квартал 200 Если же брать с учетом инфляции, получается, что цены не просто медленно росли, а даже понизились на 6,4%.

Кроме того из-за инфляции центральные банки стали повышать процентные ставки. В особенности это коснулось стран Европы, где ипотечные проценты были основаны на переменных ставках.
С ростом ставок нестабильной становится и ситуация на рынках тех стран, где наблюдается задолженность на жилищном рынке. В итоге, инфляция не только ударила по экономике многих стран в этом году, но и скрыла кризис на многих рынках недвижимости, пеленой кажущейся стабильности и коррекции цен.

Где-то в течение первого квартала 2008 года мы видели сумасшедший рост цен на недвижимость. Сильнее всего это квадратный метр подорожал в Китае: стоимость жилья в Шанхае за этот период достигла немыслимого показателя в 40,5%. В Болгарии недвижимость поднялась в цене на 31,6% по сравнению с прошлым годом, в Гонконге на 31,1%, в Сингапуре на 29,8%. Дорожали дома и квартиры Кипра, Тайваня, Австралии. Но если мы пересчитаем эти показатели с учетом инфляции, то они будут выглядеть не столь впечатляюще. Реальные цены на жилье сильнее всего повысились не в Китае, Гонконге или Сингапуре, а в Словакии на целых 29.3%. Чемпион-Шанхай занимает вторую строчку с 28,5%, а третьим к финишу пришел китайский Гонконг с 26%.

Другие факторы падения цен
Как справедливо отмечают в своем отчете эксперты портала GlobalPropertyGuide.Com, после долгого роста во многих странах ценовой диапазон стал слишком велик, и особенно заметно это по соотношению стоимости покупки жилья и арендной платы.

Кто выгадал в этой ситуации? Безусловно инвесторы из тех стран, где инфляция была минимальной (Германия, Норвегия, Нидерланды, Португалия). Их кошельки пострадали меньше всего, и возможность вложиться в недвижимость, соответственно, значительно выросла.

Важной задачей стало именно сохранение баланса между ценами на покупку и аренду недвижимости и установление ценовых рамок. Это и стимулировало коррекцию цен.

Пока продолжался бум рынков недвижимости, стоимость квадратного метра в ряде стран становилась довольно высокой по сравнению с арендной платой, поэтому многие покупатели предпочитали съем. В свою очередь, арендодатели и инвесторы в недвижимость стали понимать, что покупать с целью последующей сдачи становится все менее и менее выгодно, и, соответственно, стал падать спрос на этом сегменте рынка.

Что нас ждет? Рынок хранит молчанье!
Какие можно сделать из этого выводы? Вернее, чем все вышеуказанное может обернуться для мировых рынков недвижимости?

Одной из причин снижения темпов роста стоимости жилья в развивающихся странах можно назвать специфику экономики этих государств. На ее состояние, помимо прочего, влияют процентные ставки на кредиты и вмешательство влиятельных финансовых учреждений. В некоторых странах скачки процентов могут привести к дестабилизации ситуации на рынке ценных бумаг и падению спроса со стороны иностранных инвесторов. Однако стоит заметить: ипотечный рынок в развивающихся странах развит слабо, а кое-где и вообще не развит, поэтому изменения на рынке недвижимости там не столь существенны.

Поэтому, во-первых, можно быть уверенным в том, что инфляция по-прежнему остается острой проблемой для центральных банков и правительств многих стран мира. Во-вторых, ликвидация кризиса банковской системы, вызванного ипотечным крахом в США, отложит разрешение ситуации на мировых рынках недвижимости на неопределенный срок.

Если верить отчету Организации Объединенных Наций под названием Всемирная экономическая ситуация и перспективы мировой экономики, сделанным за первое полугодие 2008 года, мировая экономика уже находится на грани серьезного спада, а ее рост в текущем году составит всего 1,8%. К примеру, в 2007 году этот показатель равнялся 3,8%. Эксперты ООН также полагают, что в 2009 году спад должен продолжиться, а темпы роста мировой экономики составят всего 2,1%. Многие экономисты ожидают, что темпы роста мировой экономики уже за этот год замедлятся до 0,8%.
При этом предполагается, что экономический рост Японии в 2008 году снизится до 0,9%, а в странах Западной Европы до 1,1%. И именно кредитный кризис в США и ослабление доллара, по мнению экспертов ООН, является причиной всему этому.

Несмотря на прогнозы аналитиков о росте объемов ипотечного кредитования в 2008 г., лишь небольшой процент населения собирается приобрести жилье при помощи заемных средств. Получается , что ипотека так и остается услугой для избранных?

Так что, до тех пор, пока мировая финансовая элита не будет уверена в том, что все ее проблемы остались позади, объемы займов продолжат уменьшаться. Похоже на то, что динамика на мировом рынке недвижимости по-прежнему будет отрицательной.
Специально для Ipocredit.ru ситуацию на рынке ипотечного кредитования комментирует Дмитрий Полукаров, директор компании RUBURO™

15 мая 2008 года АИЖК вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

Не просто для избранных, а скорее для богатых. Это не из-за того, что банки давят на заемщиков процентами, наоборот, ипотека становится все доступнее. А вот цены на недвижимость заставляют сводить к абсурду самую выгодную ипотечную программу.

Как Вы оцениваете законодательную базу российской банковской системы в целом? Какие законопроекты и инициативы, на ваш взгляд, являются сегодня наиболее актуальными? Какие вопросы остаются проблемными?

Банки регулярно ужесточают требования к заемщикам, и эти новшества, по моему мнению, запоздали. Да, конечно, есть важные нюансы в новых стандартах, но, по большому счету, они вряд ли окажут серьезное влияние на доступность кредитования.

Как в этих условиях работают кредитные брокеры?

В целом банковская система актуальна в отношении страны и времени, времени, в котором мы живем. Что касается законопроектов и инициатив, то хотелось бы внести предложение по соблюдению прав заемщика при проверке его кредитного досье банками. Кредиторы нарушают права человека, когда начинают обзванивать работодателей, соседей и знакомых заемщиков. Это очень унизительно для человека, т.к. в нашей стране, если берешь деньги в долг, ты не успешный, потому, что выглядишь просящим. Это все грубое вмешательство в личную жизнь человека. По сути, банки могут сами могут проверить клиента и без кредитного досье.

Что бы вы посоветовали человеку, который собирается взять ипотечный кредит? Как лучше представить себя банку, какую информацию о себе сообщить?

Мы пытаемся объяснить клиенту доступным языком всю информацию о справках, и на что они влияют. В условиях ужесточения требований банков и законов регулирующих потребительское кредитование, посредникам, работающим ипотечными брокерами, приходится постоянно повышать уровень своей компетенции и всегда находиться на две ступени выше, чем специалисты банка, одобряющие ипотечные кредиты.

В чем сегодня лучше брать кредит в долларах, рублях или евро?

Прежде всего, я рекомендую обратиться к посреднику, т.е. к кредитному брокеру. Во-первых, это самое полное и достоверное консультирование по вопросам кредитования, во-вторых, брокер поможет грамотно и четко собрать, необходимы пакет документов для предоставления в банк. Тут лучше обратиться к юридической компании, занимающейся консультирование в области кредитования. В-третьих, это удобней, т.к. у заемщика не будет никакой беготни и переживаний, т.к. всем будут заниматься профессионалы. Ну и, в-четвертых, это дешевле, например, компания RUBURO™ вообще не берет с клиентов оплату за свои услуги.

Можно ли спрогнозировать ситуацию на ипотечном рынке на ближайшие 2-3 года?

Брать кредит лучше в той валюте, в которой Вы зарабатываете. Банк взимает комиссию от 0,5 до 2%, а если Вы хотите расплачиваться за кредит в другой валюте, то Банк будет принимать денежные средства по розничному курсу, а Вам это не выгодно.

Должна ли брокерская компания предлагать отличный от других сервис, например какая программа является эксклюзивной у Вас?

Рынок ипотечного кредитования развивается, и будет развиваться, т.к. большая часть населения не воспользовалась и не может воспользоваться ипотечным кредитом в силу подтверждения стабильности доходов семьи. С другой стороны, если недвижимость станет более доступной, ипотечный рынок сможет развиваться более активно.

По сути, девелопмент — это умение делать дома из денег с тем, чтобы из готовых домов вновь извлекать деньги. Для того чтобы деньги «на выходе», в итоге, превысили первоначальные вложения и чтобы произошло это как можно быстрее, девелопер должен правильно выстроить всю инвестиционную цепочку. Первое звено — получение контроля над привлекательным участком, для чего необходимо продемонстрировать отцам города, что проект имеет социальную значимость и вписывается в общую градостроительную концепцию администрации. Одновременно нужно хорошо помнить, что будущее здание должно отвечать текущему состоянию платежеспособного спроса и быть правильно позиционировано на рынке в соответствии со своей себестоимостью и характеристиками. Затем надо найти инвесторов или выступить самим в качестве такового. Нанять подрячиков и следить за реализацией проекта. И наконец, сдать объект и распорядиться им в соответствии с планом — продать, целиком или по частям (это может быть сделано и на более ранних стадиях) или подыскать арендаторов.

Безусловно, у каждой компании свой подход к клиентам и ведению дел. Например, с самого начала нашей работы, мы установили для себя ряд ценностей, которые касаются взаимоотношений с нашими клиентами и с сотрудниками внутри компании. Для нас не является главной целью заработать деньги любой ценой. Главное для нас конечный результат нашей работы. Мы не берем никакой предоплаты. Для нас главной целью является конечный результат. А с 1 июня 2008 года мы предлагаем нашим клиентам бесплатную помощь в получении ипотечного кредита.

По словам В. Родина, девелоперские компании часто допускают ошибку, начиная подбирать управляющую компанию слишком поздно. В результате, они зачастую закупают инженерное оборудование западных производителей, исходя из привлекательной цены, но не задумываются, что это может быть малоизвестная или просто новая на российском рынке компания-производитель, которая еще не успела (а может быть, и не собирается) создать разветвленную дилерскую и сервисную сеть, обладающую квалифицированным персоналом и необходимыми комплектующими и расходными материалами. В результате, какой-нибудь фильтр для кондиционера приходится специально выписывать из-за границы, попадая при этом на все возможные расходы по пересылке и уплате таможенных пошлин.

В случае с коммерческой недвижимостью особое значение имеет выбор управляющей компании уже на стадии строительства, поскольку для того чтобы недвижимость приносила максимальный доход, мало ее просто иметь — ею надо еще и правильно управлять. Ситуацию на московском рынке управляющих компаний прокомментировал первый заместитель генерального директора Группы Компаний «Город» Владимир Родин.

На деле, при поиске управляющих фирм, по мнению В. Родина, собственники коммерческой недвижимости часто руководствуются не объективными потребностями их бизнеса, а предвзятыми эмоциональными установками их руководителей или личными связями. И даже тендеры часто проводятся формально, поскольку, проводя тендер, собственник часто преследует цель прощупать конъюнктуру, а не найти подходящего управляющего. Это напоминает ситуацию на риэлторском рынке 10-летней давности. Инвесторы часто предпочитают обратиться к «своим людям», опасаясь, что чужие их «надуют». Ситуация усугубляется тем, что нет общепризнанных стандартов, по которым можно оценить работу управляющих, а информация о строящихся объектах и их технических параметрах заблаговременно не поступает к заинтересованным компаниям. В результате, в прошлом году публичный конкурсный отбор управляющих компаний был осуществлен, по данным ЗАО «Город», не более, чем в половине сданных бизнес-центров, но и там, где он проводился, результат часто был задан заранее.

Квалифицированный управляющий может дать полезные рекомендации инвестору еще на стадии завершения объекта, особенно в том, что касается инженерной инфраструктуры здания. Но, разумеется, его роль не сводится к консалтингу. В отличие от собственного хозяйственного управления собственника объекта профессиональный управляющий кровно заинтересован в эффективной и беспроблемной эксплуатации здания, поскольку он, в противном случае, может потерять выгодного клиента.

Нередки случаи, когда в управляющую компанию приходят за советом собственники этажей в бизнес-центрах. Часто их не устраивает ценовая политика застройщика, который оставил у себя в собственности инженерное оборудование и создал дочернюю фирму для ее эксплуатации.

«Не так давно мы принимали участие в конкурсе, проводимом крупной нефтяной компанией, — рассказывает В.Родин. — Это было интеллектуальное здание, и, хотя российские фирмы были допущены к участию, заранее было известно, что собственник хочет видеть победителем иностранную компанию. Зная это, одна из иностранных компаний-участниц пошла на то, чтобы указать в своем предложении заведомо заниженное необходимое финансирование. Она получила объект и отыграла свое при заключении договора за счет включения в него дополнительных расходов на мероприятия, которые не были детализированы в рамочных условиях тендера. Таких примеров много».

Группа «Город» — холдинг, объединяющий 12 компаний в сфере управления недвижимостью. Большинство работ выполняется своими силами, и система субподряда максимально сокращена. Компания работает более 10 лет и предоставляет услуги в сфере консалтинга, управления эксплуатацией и доверительного управления. Среди клиентов ЗАО «Город» такие компании, как НК ЮКОС, МФО «Менатэп», ИК Собинтек и другие. Год основания компании — 199 Профессиональная ответственность застрахована на $1 млн. Количество сотрудников — более 50 В эксплуатации находится 80 тыс. кв.м, в том числе 40 тыс. кв.м — класса А.
По мнению партнера Knight Frank Russia and CIS Андрея Петрова, три офисно-деловых центра Казани в основном удовлетворяют существующий спрос на качественные офисы. Это Сувар-плаза (13 300 кв. м), Булак (9300 кв. м) и Корстон (9700 кв. м). Ажиотажный спрос отсутствует, утверждает консультант. Но аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) подсчитали, что доля пустующих офисов классов А и В с 2007 г. сократилась в три раза и к началу 2008 г. составила 5,5%.

Сейчас очень многие стали проявлять интерес к управлению и пытаются позиционировать себя на этом рынке. По-прежнему весьма популярны услуги нескольких зарубежных компаний, хорошо знакомых с международными стандартами качества и хорошо умеющих находить общий язык с зарубежными инвесторами и арендаторами. Сильной стороной российских профессионалов управления являются более низкие цены (но отнюдь не демпинговые) и умение разбираться в административных хитросплетениях нашей бюрократической системы. Кроме того, и многие застройщики, и крупные риэлторские фирмы, особенно те из них, которые инвестируют или соинвестируют собственные проекты, проявляют большой интерес к рынку управления. Что касается собственников офисных и торговых центров, то, несмотря на естественное желание сэкономить, они все больше склоняются к идее, что лучше доверить управление профессионалам, а самим заниматься своим профильным бизнесом.

По словам Марселя Валиахметова, директора филиала МИАН агентство недвижимости в Казани, мало кто в Казани готов арендовать офисы крупными блоками (по 500-1000 кв. м), но высок спрос на маленькие кабинеты (20-30 кв. м). Однако запросы арендаторов наталкиваются на нежелание собственников объектов дробить их на площади менее 100 кв. м, рассказывает Валиахметов.

Диапазон ставок аренды на качественные помещения, по данным Knight Frank Russia and CIS, составляет $240-445 за 1 кв. м в год (без коммунальных платежей и НДС), самые дорогие кабинеты в бизнес-центре ТРК Корстон. Продаются офисные помещения от $1800 до $3200 за 1 кв. м. Самые дешевые офисы класса В в бизнес-центре на улице Декабристов (Сайда), самые дорогие $3200 были в офисно-деловом центре Булак (все помещения проданы), такая же цена на первых этажах ЖК Суворовский.

Валиахметов говорит, что есть спрос на офисы более качественные, чем B, и более доступные по ставкам, чем А. Но пока что девелоперы предпочитают строить многофункциональные объекты с небольшой офисной составляющей. Например, на II квартал намечена сдача МФК Grand Plaza (1555 кв. м офисов, девелоперы Фауст и STR Group), МФК на проспекте Ямашева (6500 кв. м, Мостаф). В III квартале планируется сдать вторую очередь ТЦ Кольцо гостиницу и офисы (19 000 кв. м офисов, девелопер Эдельвейс групп). Новые бизнес-центры, по информации Петрова, в 2008-2010 гг. на рынок, скорее всего, не выйдут.

По словам Петрова, офисный рынок Казани отличается от многих городов-миллионников тем, что качественные офисы здесь не слишком востребованы. Гендиректор АН Бизнес-риэлт Марат Нуруллин говорит, что местные предприниматели предпочитают арендовать или покупать переоборудованные под офисы помещения по 30-100 кв. м на первых этажах жилых домов. По данным Нуруллина, ставки аренды здесь в среднем 450 руб. за 1 кв. м в месяц, диапазон цен велик от 25 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м.



Главная --> Публикации