Главная --> Публикации --> Поселиться на родине моцарта Рынок белых ночей Жители москвы предпочитают покупать и строить дачи подальше от города Завершено исследование рынка загородных жилых комплексов подмосковья Бум развития комплексных проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет.

Обычно считается, что чем дальше от Москвы, тем больше свободной земли. И чем ближе к МКАД, тем меньше участки. Однако это мнение справедливо только в плане коттеджных поселков, расположенных не далее 5 км от Москвы. Это так называемое ближнее Подмосковье, и земли здесь, действительно, не хватает.

По данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2 квартал 2008 года, проведенного аналитическим центром ирн.ru, средний размер участка на рынке коттеджных поселков Подмосковья по мере удаления от Москвы сокращается. При этом по итогам 2 квартала 2008 года эта тенденция только усилилась.

Однако в коттеджных поселках, расположенных между 6 км и 35 км от МКАД, в так называемом Подмосковье средней удаленности, в большинстве случаев наблюдается противоположная тенденция площадь участка растет.

Следует отметить, что 2005 год был последним, когда средняя площадь участка в коттеджных поселках ближнего Подмосковья превышала 20 соток. В течение 2006 года средняя площадь участка в коттеджных поселках, расположенных не далее 5 км от МКАД, стала резко сокращаться, и к марту 2007 года, по данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 1 квартал 2008 года, проведенного аналитическим центром ирн.ru, она уже не превышала 10 соток.

При этом всем известно, что чем ближе к Москве, тем дороже стоимость земли. В итоге, недалеко от Москвы купить коттедж могут позволить себе только очень обеспеченные клиенты. А такие клиенты предпочитают покупать комфортное жилье. Именно поэтому в коттеджных поселках, расположенных на расстоянии от 6 км до 15 км от МКАД самые большие участки.

Следует отметить, что между 6 км и 35 км от МКАД коттеджи покупают для постоянного проживания, так как это расстояние обладает значимым преимуществом транспортной досягаемостью в пределах получаса-часа езды от Москвы. Это как раз то время, которое тратится жителями московского региона на поездки из дома на работу и обратно.

В целом же, чем дальше от Москвы, тем меньше площадь участка. Стоимость земли по мере удаления от Москвы, как и уровень транспортной доступности, снижается. Таким образом, коттеджи за пределами 35 км от МКАД приобретаются преимущественно людьми с ограниченными финансовыми возможностями.

Конечно, исходя из этой логики, самые большие участки должны были бы быть в непосредственной близости от Москвы. Однако, как уже говорилось, проблема заключается в том, что на расстоянии до 5 км от МКАД свободной земли почти не осталось. И потенциальные покупатели готовы приобретать коттеджи с очень небольшими участками. В итоге, по средней площади участка коттеджные поселки, расположенные не далее 5 км от МКАД, уже 2,5 года занимают последнее место.

Вплоть до 2 квартала 2008 года было еще одно исключение из общего правила. По данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 1 квартал 2008 года, проведенного аналитическим центром ирн.ru, средняя площадь участка в коттеджных поселках, расположенных между 46 км и 55 км от МКАД была больше, чем в поселках между 36 км и 45 км от МКАД. И это соотношение, хоть постепенно уменьшалось, твердо держалось в течение двух лет. Однако по данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2 квартал 2008 года, проведенного аналитическим центром ирн.ru, сейчас все встало на свои места. Классическим исключением из правил остались только наиболее близкие и наиболее далекие от Москвы коттеджные поселки.

При этом кроме коттеджных поселков, расположенных на расстоянии до 5 км от МКАД, также выбиваются из общей логики коттеджи, построенные дальше 65 км от Москвы. По общей логике вещей, площадь участка в этих коттеджных поселках должна быть наименьшей. Однако такие поселки по средней площади участка стабильно занимают 4 место. Связано это с тем, что на таких расстояниях от Москвы приобретаются только дальние дачи. И здесь опять-таки вступают в силу возможности обеспеченных клиентов. Они зачастую заинтересованы в покупке второго коттеджа на дальнем от Москвы расстоянии. А для них, как уже говорилось, важным параметром является комфорт, одна из значимых составляющих которого простор.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:



Визитные карточки
Фасады это одна из самых дорогих статей при строительстве элитного дома, считает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. Здесь можно говорить о двух неотъемлемых составляющих. Первое это архитектура, именно она и создает стиль и красоту. Второе качество отделки. Идеально, когда эти факторы совпадают, но случается так не всегда.

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
С законами геометрии и градостроительства не поспоришь: у каждого объекта что отдельного здания, что целого микрорайона будет фасадная часть и будут задворки. Существенно ли они отличаются друг от друга? Фасад для застройщика это своего рода визитная карточка. готов ли он как-то дополнительно тратиться на нее, использовать для отделки более качественные материалы? Наконец, есть ли разница между квартирами, находящимися с фасадной и тыльной сторон дома, с точки зрения покупателя?

Очень хотелось бы, чтобы при проектировании учитывались не только современные модные тенденции, но и местоположение дома, история района, говорит Анжела Кузьмина. Иногда сочетание стиля фасада и отделочных материалов выглядит просто странно. Например, Остоженка на сегодня модный и дорогой район, здесь расположена самая дорогостоящая недвижимость, но красивых фасадов там очень немного. Хотя, конечно, все это субъективно, лично я люблю классический стиль фасадов.

Разумеется, за тем, какими будут фасады, следят и государственные надзорные органы. При утверждении проекта нового дома в документации существует отдельный раздел на эту тему, кроме того, утверждается особый колористический паспорт. Если строительство ведется в Центре и в ходе его сносятся здания, представляющие архитектурную ценность, застройщика обязывают восстановить их вид. Но все-таки при любом контроле очень многое зависит от архитектора и застройщика. Требование восстановить прежний фасад, если разобраться, в принципе невыполнимо сегодня используются совсем иные строительные и отделочные материалы, что два века назад. Так что мы получим лишь имитацию а уж насколько она будет правдоподобной, зависит от добросовестности застройщика.

Две большие разницы
Традиция строить с разных сторон по-разному явно изобретение не сегодняшнего дня. И не только отечественное. Разница между Сакс-Кобург-сквер и тем, что мы увидели, когда свернули за угол, была столь же велика, как разница между картиной и ее оборотной стороной, читаем мы у Артура Конан Дойля в Союзе рыжих.

Но в целом, конечно, визитными карточками застройщики стараются не пренебрегать. Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, приводит несколько примеров. В комплексе Дворянское гнездо (в Левшинском переулке) отделку фасада нельзя назвать сверхдорогой. Тем не менее, там имеются атланты, которые поддерживают балконы. А внутри двора обычный стиль техно, стекло и бетон. То же самое можно сказать и о комплексе Монолит Плаза (ул. Косыгина, 19) там при отделке фасада обильно использованы мрамор, кованые элементы. Имеется очень роскошная входная группа с колоннами. А внутренняя часть достаточно простая и скромная, обычная штукатурка. Список этот можно продолжить

Во времена, деликатно называемых сегодня эпохой индустриальной застройки (говоря попросту, начиная с 1960 года, когда появился хрущевский минимализм), разница между разными сторонами дома сошла на нет прежде всего потому, что проекты стали типовыми, и разрабатывались они без конкретной привязки к местности. Злые языки говорят, что у этих домов все фасады тыльные, одни сплошные задворки на 360 градусов. Что касается последующих лет и уже нашего времени, то вместе с различными архитектурными украшениями вернулась и традиция дозировать их в зависимости от стороны. В этом смысле мы ничем не отличаемся от дореволюционной и сталинской эпох.

Обедненные дворовые фасады это решение, применявшееся в дореволюционных доходных домах, отмечает Дмитрий Дементьев, зам. коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век. Традиция продолжилась и в сталинское время в домах на ключевых магистралях столицы. У доходных домов и сталинских строений разница между фасадной и тыльной сторонами иногда бывает просто разительной, соглашается Елена Голубева, управляющий компании ХИРШ. Фасад может быть с гранитом, с роскошными статуями и барельефами, а со стороны двора стены просто покрашенный кирпич. Бывает и так, что тыльным оказывается все здание если оно расположено внутри двора, во втором или третьем ряду от магистрали. Такие дома получили в народе прозвище обдирных.

Окно в мир
Если посмотреть на проблему с точки зрения покупателя, то, на первый взгляд, жить в квартире на фасадной стороне престижно и здорово. Можно не только гордо показывать знакомым вот мой дом!, но и добавлять: А вон, кстати, и мои окна! При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается, что жить там не так уж и хорошо в квартирах, повернутых к миру, как правило, оказывается значительно более шумно и беспокойно.

И лишь самые главные, градообразующие объекты строились так, чтобы со всех ракурсов выглядеть одинаково солидно. Из прежних времен тут первым делом на память приходят, конечно, сталинские высотки. Из современных нынешние высотные дома, вроде тех, что возводит ДОН-Строй. Размеры обязывают такой объект виден со всех сторон, у него в принципе нет задворок.

Свою квартиру покупатель смотрит изнутри, считает Валерия Родионова. Обращают внимание на вид из окон, на то, насколько тихо. А к тому, как выглядит дом внешне, отношение вообще достаточно наплевательское. Доказательством этому служат многочисленные кондиционеры и спутниковые тарелки, которыми обильно увешиваются фасады. Если в квартире есть балконы их стараются сразу стеклить. Понятно: при нашей погоде хочется иметь побольше закрытых помещений, а открытые это, мягко скажем, не очень функционально. Но при такой процедуре (если стеклит не централизованно застройщик, а каждый житель сам по себе) внешний вид дома сильно страдает и покупателей это, как видим, совершенно не беспокоит.

При прочих равных условиях покупатели предпочитают квартиры с окнами во двор, говорит Дмитрий Дементьев. Но это отчасти компенсируется ориентацией дома по сторонам света и видами на окружающее пространство. Традиционно лучшими считаются южное и юго-западное направление в этом случае в квартире бывает солнце, и заходит оно сюда днем и под вечер, а не будит по утрам. Но это, конечно, не имеет никакого отношения к фасадности

Стоять ли ценой?
В общем, получается, что квартиры с фасадной стороны это почти неликвид. И, соответственно, приходится принимать какие-то меры, чтобы привлечь сюда покупателей. Универсальный прием, работающий всегда и везде, немного снизить цену. В домах бизнес-класса, которые, как правило, высокие, лучше расходятся квартиры на верхних этажах тут и виды из окна получше, и света побольше, и шума от расположенных на земле транспортных развязок доносится поменьше.

В общем, отыскался только один довод в пользу жизни на фасадной стороне, да и то из числа гипотетических. В Москве, как известно, практикуется уплотнительная застройка. Если фасад здания смотрит на какую-нибудь магистраль или площадь, шансов, что новый небоскреб воткнут именно тут, намного меньше. Хотя, с другой стороны, абсолютной гарантии не может дать ничто достаточно вспомнить о проектах спрятать под землю улицу Новый Арбат, построив на ее месте всевозможные торговые и офисные помещения.

Правительство Ленинградской области передало в законодательное собрание региона законопроект о предоставлении жителям этого субъекта федерации фактически бесплатных земельных участков для жилищного строительства. Подобного опыта в России еще не было, поэтому депутатам предстоят жаркие дебаты. Такие же, какие были во время предварительных слушаний, устроенных разработчиками этого законопроекта для средств массовой информации и общественности.

Идеальным решением, позволяющим почти не снижать цену, Анжела Кузьмина называет такую планировку, при которой окна квартиры выходят минимум на две стороны. В сочетании со свободной планировкой это дает возможность покупателям самостоятельно распределить по площади жилые и нежилые помещения, развернув наиболее приватные комнаты подальше от шума. Что касается остальных мер, то ни усиленные стеклопакеты с парадной стороны, ни еще что-то подобное эффективным назвать нельзя. Если квартира выходит на оживленную магистраль (а это почти обязательный синоним фасадности), то она, очевидно, будет стоить значительно дешевле такой же, но окнами во двор, подводит итог Валерия Родионова.

Поэтому власти Ленинградской области решили возродить буквальное прочтение слова дача. Регион собирается раздавать людям земли для последующего возведения на них домов. Основой для создания этого документа разработчикам послужила 28-я статья Земельного кодекса РФ, в которой прописано, что земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться не только на конкурсной основе, но и бесплатно, в случаях, установленных отдельным субъектом федерации. И в разных регионах России этот вопрос время от времени поднимается. Только до сих пор все инициативы заканчивались тем, что законодатели на местах обращались за помощью к федеральным властям. Так, 3 июня на заседании Совета Госдумы РФ рассматривался проект закона о бесплатном предоставлении земли, представленный по инициативе Омской области. Тогда участники прений не пришли к единому решению, и законопроект вернули обратно в Сибирь.

Обычному человеку купить землю в Ленинградской области практически так же нереально, как рядовому горожанину купить квартиру. Участки до 25 соток даже в отдаленных районах расходятся по 30--40 тыс. долл. Причем основными покупателями являются гораздо более состоятельные москвичи и петербуржцы, мечтающие время от времени уезжать из асфальтовой зоны. А местные жители остаются ни с чем, продолжая жить в деревянных бараках, строившихся еще в 30-х годах прошлого века, или ютиться по несколько семей в утлых хибарах.

Суть этого документа, если говорить коротко, сводится к тому, что жители Ленинградской области, не владеющие и не владевшие жильем, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не имеющие возможности купить себе квартиру или землю, все-таки должны на что-то надеяться. И, согласно законопроекту, они смогут за символическую плату не более 120 руб. за год получить в аренду участок земли (в городских поселениях площадь такого участка должна быть не больше 12 соток, а в селах и деревнях -- не больше 25 соток) на три года. За это время они обязаны построить там дом -- не времянку, а именно капитальное строение. А по окончании работ им предоставляется право бесплатно оформить участок и жилье в собственность. Увеличение срока возведения дома тоже возможно, но будет грозить изменением статуса арендной платы с символического на коммерческий. При этом право бесплатного оформления собственности за арендатором остается.

Но Ленинградская область решила пойти другим путем. Два года назад комитет по архитектуре и градостроительству приступил к написанию основных положений именно регионального закона о бесплатном предоставлении земель.

Как рассказал Времени новостей начальник отдела контроля за соблюдением органами муниципального самоуправления законодательства о градостроительной деятельности комитета по архитектуре и градостроительству Анатолий Новиков, непосредственно занимавшийся написанием законопроекта, перед тем как выносить документ на заседание правительства региона, были проведены необходимые исследования. Согласно полученным экспертами данным, в запасе у Ленинградской области для раздачи есть 5 тыс. га свободной земли. С ценами специалисты тоже разобрались. По их мнению, если не заказывать строительство дома каким-либо фирмам, а делать все своими руками, закупать кирпич и лес не у посредников, можно уложиться в сумму от 100 до 200 долларов за квадратный метр. Что в принципе по силам даже относительно малообеспеченным гражданам.

Субъектами этого закона станут почетные граждане Ленинградской области и те, кто прожил в регионе более пяти лет. Первые смогут получить землю в любом населенном пункте, вторые -- только в том муниципальном образовании, где они зарегистрированы.

Но больше всего разработчиков этого проекта беспокоят возможные белые пятна в идеальном, на первый взгляд, документе. И, по словам Анатолия Новикова, вряд ли поначалу удастся избежать злоупотреблений. Поскольку непосредственно раздачей земель будут заниматься муниципалитеты и окончательный список документов, необходимых для получения земли, будет на их совести, сразу же встает вопрос о коррупции, которой в земельной сфере и так немало. Также после прочтения этого законопроекта возникают варианты афер, на которые горазды наши граждане, поскольку, оформив участок с построенным домом в собственность, владелец имеет полное право сразу же его перепродать. Но, по словам г-на Новикова, сейчас ни один региональный или федеральный закон не принимается в окончательной форме, а из года в год дополняется и правится. Именно поэтому еще до внесения в региональный парламент документ вынесли на суд общественности.

Но есть вопросы, которые беспокоят самих чиновников. Например, подключение новостроек к коммуникациям -- инфраструктуру на новых поселениях должны создавать или сами энергетики, или муниципальные власти. Но первые капризны, а вторые часто не имеют таких средств. Так что эта статья может влететь новоселу в копеечку. Однако, как заверил г-н Новиков, у властей еще будет время разобраться с этой проблемой.

Кроме того, агентство может получить право страховать риски банкам по недостаточности размера первоначального взноса заемщиков до 30-процентного уровня. Такой подход позволит инвесторам расширить возможности по рефинансированию ипотечных кредитов, а банкам снизить ставки за счет минимизации рисков, закладываемых сегодня в стоимость таких займов. Эта станет возможным, если правительство утвердит стратегию развития агентства до 2012 года, которая сейчас дорабатывает Минэкономразвития.

Первое чтение этого закона депутаты законодательного собрания Ленинградской области намерены провести 8 июля.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сможет выступать гарантом по выпускам ипотечных ценных бумаг других банков, чтобы им обеспечить доступ к относительно дешевым ресурсам, а инвесторам дать ориентиры качества предлагаемого актива. Это будет способствовать дальнейшему развитию рынка внутренней ипотечной секьюритизации.

Не обошли вниманием руководители АИЖК и проблему просроченной задолженности. Как известно, в нынешнем году она оказалась рекордной для агентства. В некоторых регионах АИЖК даже отказывалось выкупать у банков пулы закладных, где размер просрочки был особенно велик. Как рассказал первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов, сейчас уровень просрочки по ипотечным кредитам постепенно снижается. Если еще в марте он составлял 2,05%, то в июне уже 1,52% (данные по просрочкам от 30 до 90 дней). Г-н Войтов еще раз напомнил, что агентство рассчитывает размер просроченной задолженности по международным стандартам. Российские банки пользуются методикой ЦБ, которая позволяет им показывать просрочку в размере одного или нескольких аннуитетных платежей, а не всей суммы долга, а некоторые финансовые институты не включают даже сумму неперечисленных процентов. К тому же АИЖК не продает коллекторам проблемные долги, а предпочитает самостоятельно решать проблемы с должниками в суде. По словам г-на Войтова, агентство без убытков для себя продало с торгов уже пять квартир, собственники которых не смогли расплатиться по ипотеке. Средства от продажи недвижимости, которые остались после погашения долга перед агентством, были перечислены на счета экс-заемщиков. По мнению руководителей агентства, размер просрочек снизится еще существеннее после того, как АИЖК начнет рефинансировать кредиты, выданные по новым, более жестким стандартам.

Как рассказал вчера журналистам гендиректор агентства Александр Семеняка, в документе, который уже предварительно согласован с другими министерствами и ведомствами, стоит задача усилить российский рынок ипотечных ценных бумаг. В связи с мировым финансовым кризисом банки стали ужесточать требования к заемщикам, в частности увеличивать размер суммы, которую клиент должен внести самостоятельно при получении кредита. Так, многие банки установили первоначальный взнос -- 30% от суммы кредита, поскольку это пороговое значение для займов, подлежащих секьюритизации. АИЖК предлагает разработать такие стандарты предоставления ипотеки, согласно которым оно или иные участники рынка смогут выступать страховщиками при сумме первоначального взноса, не достигшего указанных в законе об ипотечных ценных бумагах 30%. Конечно, при условии, если заемщик по всем остальным параметрам (в частности, размеру дохода, наличию или отсутствию созаемщиков и пр.) соответствует требованиям АИЖК. Таким образом, у кредитующих организаций с учетом хеджирования рисков появится больше стимулов выдавать гражданам кредиты. А спрос на ипотеку, по словам г-на Семеняки, очень высок и продолжает расти, особенно в регионах.



Главная --> Публикации