Главная --> Публикации --> Обойти посредника Рынок аренды: вопреки ожиданиям Королев: на орбите современных технологий Власть протянула малому бизнесу руку и деньги Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году снизятся

В данном обзоре рассмотрим только те сделки, которые могут совершать физические лица. При совершении сделок с землей их участники в основном должны руководствоваться гражданским законодательством РФ.

Сделки с землей это целый ряд операций, в которых могут участвовать как частные лица, так и предприятия, в том числе государственные и муниципальные.

Это самый популярный вид сделок. Оформление купли-продажи земельных участков может быть совершено участниками сделки без привлечения юриста и нотариуса. Тем не менее, государственная регистрация перехода права собственности обязательна. Чтобы обеспечить правильность заполнения и законность всех документов, подтверждающих куплю-продажу земельных участков, все же лучше обратиться к компетентным консультантам, гарантирующим продавцу и покупателю безопасность сделки и (в случае необходимости) регистрацию контракта в Регистрационной палате. Обратите внимание, что объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.

Купля-продажа земельных участков или земельных долей (паев).

Не слишком часто используемый тип сделок и требующий тщательной юридической проработки.

Залог земельных участков и земельных долей.

По данному виду сделки частным лицам довольно часто требуются консультации юристов, т.к. процедура вступления в наследство, как правило, происходит в несколько этапов. Требуется ряд затратных по времени шагов: получение свидетельства о праве на наследство, паспорта БТИ и / или кадастровых планов, оформления права собственности на недвижимое имущество и т.д.

Наследование земельных участков и земельных долей.

В настоящее время не очень распространены сделки подобного типа. Вместо этого оформляются несколько сделок купли-продажи.

Мена земельных участков и земельных долей.

При оформлении сделок такого типа нужно обратить особое внимание на правильное оформление и заверение документов и очень ответственно относиться к уплате соответствующих налогов. Нужно знать, что при таком способе передачи земельного участка требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку. Следует иметь в виду, что дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.

Дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей.

К сожалению, такие сделки нередко были формальным прикрытием мошеннических операций с землей. Чтобы застраховаться, с одной стороны, от недобросовестности участников сделки и, с другой стороны, навязчивого внимания правоохранительных органов, при совершении такого рода сделок целесообразно воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на сопровождении сделок с землей и недвижимостью. Из всех видов сделок с земельными участками обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено только для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.
На рынке загородной недвижимости есть много особенностей, значительно отличающих этот вид сделок от покупки-продажи частной городской собственности. И в первую очередь это как раз документы на собственность, которые зачастую либо полностью отсутствуют, либо неполные или как впоследствии оказывается неверные с юридической точки зрения.

Передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания.

Юридическое сопровождение сделки подразумевает не только присутствие нотариуса при подписании договора купли-продажи, но также консультации специалистов, сбор и подготовку необходимых для сделки документов, а также юридическую экспертизу документов на недвижимость.

Чтобы не допустить ошибку, которая впоследствии может оказаться роковой для вашего имущества, рекомендуется обращаться к специалистам юридическим фирмам, которые избавят вас от стояния в очередях в родных инстанциях и значительно сократят время, необходимое на организацию сделки.

Существует два вида документов, необходимых для установления права собственности на землю или загородную недвижимость, которые впоследствии и являются необходимыми для продажи земли и находящегося на нем недвижимого имущества. Первый вид документов правоустанавливающие, на основе которых можно получить второй вид документов правоподтверждающих.

Несмотря на то, что оформлением и проверкой будут заниматься специалисты, все же нелишним будет знать, какие документы будут необходимы.

* акт органа власти о предоставлении участка (в собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение)
* договор купли-продажи
* свидетельство о праве на наследство и др

К правоустанавливающим документам относятся:

* свидетельство о праве собственности на участок
* государственный акт о праве на участок
* свидетельство о государственной регистрации права собственности

Правоподтверждающие документы (различаются в зависимости от года выдачи):

Для чего необходима юридическая экспертиза документов? В первую очередь, нельзя забывать, что процесс одаривания наших соотечественников землей проходил в года, когда чиновники тех же комитетов по земельным ресурсам и землеустройству мало утруждали себя собственно процессом оформления документов, оценивая размеры участка на глаз. И сегодня законные обладатели 15 соток могут владеть и 18, а может быть и 13 сотками загородной земли.

В правоподтверждающих документах указываются реквизиты собственника, описание земельного участка, и реквизиты собственно документа основания для возникновения права. Неотъемлемым является наименование вида права. Документ включает в себя дату регистрации, подпись должностного лица и оттиск печати соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Все эти недочеты и призвана проверить и разрешить юридическая экспертиза документов, чтобы впоследствии новое имущество не доставляло головной боли.

Еще одна проблема, часто появляющаяся при продаже это отсутствие элементарного разрешения на строительство, а также отсутствие разрешения инстанций (санитарных, архитектурных и других), если уж повезло стать счастливым обладателем участка земли в охранной или санитарной зоне.

Один из способов избежать дефолта рефинансирование. Но Fitch опасается, что потенциальные резкие отрицательные изменения на рынке могут привести к нарушению денежных потоков и уменьшить готовность банков предоставлять кредиты. Хотя аналитики уверяют, что эти проблемы касаются лишь мелких компаний (у крупных достаточно активов), новые способы заимствований ищут все. RGI International, основной застройщик элитного жилья в Москве, полгода назад вышла на израильский долговой рынок, выпустив облигаций на $32 млн под 10%. У девелопера израильские корни, и инвесторы ему поверили, объясняет аналитик Ренессанс Капитала Алексей Языков. А Mirax, наоборот, вернулась на российский рынок. В минувшую пятницу компания разместила кредитные ноты на $100 млн под 13,5% годовых. На зарубежных рынках нет ресурсов, вздыхает член совета директоров Mirax Дмитрий Луценко.

Давно циркулирующим на рынке недвижимости слухам, что у застройщиков заканчиваются деньги, нашлось прямое подтверждение. Агентство Fitch Ratings на прошлой неделе изменило прогноз по долгосрочному кредитному рейтингу Системы-Галс со стабильного на негативный. Такой же статус присвоен другому крупному девелоперу Mirax Group. Это значит, что запас денег и денежный поток у девелоперов меньше размера обязательных инвестиций и нагрузки по краткосрочным долгам. Долги растут и у ЛенСпецСМУ. Хотя Standard Poor's в апрельском отчете и присвоило ей позитивный рейтинг, оно отметило негативную величину свободного денежного потока компании.

Задержки с выходом новых проектов неизбежны. При недостатке капитала сначала надо разобраться с теми, что есть. Консультанты из Knight Frank прогнозируют в 2008 г. строительство 1,4 млн м2 офисов и 1 млн м2 складов, Языков предлагает поделить цифру на два. В прошлом году так и произошло. Правда, в результате ставки аренды офисов выросли на 40% девелоперы только выиграли.

У застройщиков остается привлекательная альтернатива продажа объектов стратегическому инвестору. Это быстрый возврат инвестиций и никаких обязательств по долгам. С начала года наши девелоперы уже продали иностранным инвестфондам коммерческой недвижимости на $1,5 млрд. Та же Mirax на этой неделе объявит о продаже лота строящейся недвижимости за $200 млн. Тогда Fitch пересмотрит свой прогноз, уверен Луценко.

Доступная земля
В дальних дачах привлекателен их размер, объясняет Светлана Кондачкова: В ближнем Подмосковье сейчас продаются участки площадью не более 12-15 соток, да и то не в лучших местах. Чтобы обзавестись большим участком вблизи лесного массива или у воды, приходится ехать минимум за сотню километров. Для состоятельных людей иметь загородный дом стало нормой, говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. Благодаря распространению малой авиации вертолетов, небольших спортивных самолетов добраться до самых отдаленных уголков Подмосковья менее чем за час не составляет труда. Кроме того, говорит Кузнецов, вложить деньги в землю хотят многие, а купить недорогой, большой и хорошо расположенный участок в ближнем Подмосковье практически невозможно.

Они и сейчас выйдут сухими из воды. Ну разве не убережет АФК Система свою дочку от дефолта? Инвесторы это тоже понимают, поэтому акции Системы-Галс недолго торговались хуже рынка, а в пятницу ближе к закрытию ММВБ котировки акций компании даже начали расти.
Павел Черкашин, глава представительства Adobe Systems в России и СНГ, готов ехать за 500 км от Москвы, чтобы убежать от столичной суеты хотя бы на выходные. Отдых на Горьковском водохранилище в Нижегородской области в собственной усадьбе хороший способ прочистить мозги, говорит он. Если несколько лет назад дома далее 80 км от Москвы приобретали 3% покупателей, то сейчас эта цифра приблизилась к 11%, говорит руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости Светлана Кондачкова. А по данным Vesco Realty, дальние дачи выбирают уже 20% клиентов. За по­следние два-три года спрос на дальние дачи вырос вдвое, говорит управляющий директор компании Сергей Салнис.

В поисках доступной земли мы с друзьями объездили все Подмосковье, рассказывает сотрудница издательского дома Forward Media Group Наталия Серебрянникова. Но остановили выбор на садоводческом товариществе Сонинское в Тульской области в 150 км от Москвы. Купили 30 соток земли по 5 тысяч рублей за сотку. Для сравнения: стоимость земли в ближнем (до 20 км от МКАД) Подмосковье колеблется, в зависимости от направления и особенностей участка (наличие рядом коммуникаций, леса, водоема), от 20 тысяч до 100 тысяч долларов за сотку.

Благодаря распространению малой авиации добраться до самых отдаленных уголков Подмосковья не составляет труда

В последние год-полтора спрос на отдаленные участки со стороны москвичей резко вырос, и не только из-за цены, рассказывает Антон Рябинин, директор по развитию ГК Удача (Тверь). Московская область стала похожа на город: опутана сетями дорог, линиями электропередач, застроена дачными и коттеджными поселками, там невозможно найти ни чистой речки, ни дикого зверя. При этом, говорит Рябинин, только москвичи готовы строить дачи за 200-250 км, жителям Санкт-Петербурга, например, такое и в голову не приходит, для них 50-70 км максимально возможное расстояние.

И на лося наткнуться
Желание отдыхать в нетронутых цивилизацией местах (такие еще остались в Тверской, Владимирской, Калужской и других сопредельных областях) еще одна причина, по которой москвичи стремятся уехать подальше. Директор природоохранных программ общественной организации Зеленый патруль Роман Пукалов любит бывать на своей дальней даче в сотне километров от Москвы, на границе с Владимирской областью, у речки Киржач, хотя у него есть и ближняя, в 36 км от МКАД в районе Голицыно. Разница есть, признает он. На Киржаче и на лося можно наткнуться, и в старом бору погулять, а в Голицыно, как почти во всем ближнем Подмосковье, леса недавно высаженные, да и воздух не такой чистый.

Кроме того, даже дальняя дача не гарантирует экологичности на сто процентов. Сейчас, например, на реализацию выставлены сразу несколько домов в деревне Калинино рядом с Петушками их продают те, кто купил здесь участки 5-10 лет назад. Дело в том, что четыре года назад в километре от деревни англичанин Джон Каписки построил животноводческий комплекс на 2,5 тысячи голов. Отходы производства скопились в лесу, порой выплескиваются на дорогу, сливаются в ближайшую речку. Развелась кусачая мошка, рассказывает местный дачник Евгений Заславский, начальник сектора КБ Химмаш.

Впрочем, за экологией не обязательно ехать далеко, уверяет Роман Пукалов из Зеленого патруля: Загрязнение окружающей среды наблюдается в районе Шатуры, где часто горят торфяники, Воскресенска, где расположен химкомбинат. А Рузский, Дмитровский, Можайский районы очень чистые. Вообще волнения по поводу экологии часто преувеличены: если вы живете в радиусе более пяти километров от источника загрязнения, вам оно не угрожает, говорит он.

Изрядно испортить отдых может и отсутствие инфраструктуры. Жители Калинино, например, едут за покупками в Петушки в деревне только автолавка. В Сонинском в неопределенном будущем обещают открыть магазин, а пока Наталии Серебрянниковой придется ездить за продуктами в ближайший населенный пункт поселок Заокский. Без машины туда не добраться, общественный транспорт до нас не доходит, говорит Наталия.

Без газа и водопровода
Есть, впрочем, проблемы, общие для владельцев любых дач. В первую очередь это пробки. С недавних пор мы стали выезжать в пять утра, говорит Евгений Заславский, но 1 мая нас это не спасло, все равно добирались долго. Владелица кадрового агентства Погода в доме Лариса Воскресенская, у которой две дачи, дальней считает ту, что расположена в 30 км от МКАД по Носовихинскому шоссе, а ближней ту, что в 135 км по Симферопольскому, в Тульской области. Когда едешь со скоростью 80 км в час по Симферопольскому, это для нас уже пробка, обычно же дорога свободна. А по Носовихинскому до дачи можно плестись 2,5 часа, говорит она. Павел Черкашин ездит к себе в Нижегородскую область по ночам: Выезжаю вечером, ночую во Владимире, потом еще 2-3 часа и на месте. Сейчас строю дачу поближе, во Владимирской области.

Растущий спрос на дальние дачи уже заставил многих девелоперов обратить внимание на этот сегмент рынка. Например, к концу 2008 года обещают завершить строительство первой очереди поселка Гагаринлэнд в Смоленской области. На площади в 500 га кроме домов будут аэроклуб, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-центр, кинотеатр, пляжи. Заявлено о строительстве подобных дальних поселков и в других местах: Конаково Ривер Клаб с яхт-клубом, фитнес-центром, SPA, ночным клубом и гостиничным комплексом в Тверской области, Экомир с развлекательным парком, полем для гольфа, конноспортивным комплексом и охотничьим хозяйст­вом в Калужской.

До тех пор пока до облюбованных дачниками мест не доберутся девелоперы, на газовые трубы, центральное водоснабжение и канализацию владельцам домов вне коттеджных поселков рассчитывать не приходится. К дому на Горьковском водохранилище Черкашину пришлось самому подводить электричество, водопровод и канализацию, но на даче во Владимирской области этим уже занимается застройщик. Также лишь застройщики коттеджных поселков способны решить проблему безопасности. Это очень важно для многих покупателей, особенно состоятельных, говорит генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость Савелий Орбант. Поэтому в любом коттеджном поселке вне зависимости от его расположения организуется круглосуточное видеонаблюдение по периметру и патрулирование, устанавливаются датчики движения. Все жители имеют возможность подключить свои дома к общей системе безопасности.



Главная --> Публикации