Главная --> Публикации --> Слынчев бряг еще жив Дешевое строить невыгодно Мы наш, мы новый "детский мир" построим А будет ли «большая москва»? Островок европы

По данным CWSR, в апреле базовые ставки аренды (без учета НДС и расходов на коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений) в офисах класса А в центре Москвы были зафиксированы на уровне $1,2 тыс. за 1 кв. м это на 75% больше, чем в апреле прошлого года. Рост ставок в районе Садового кольца влияет на общую ситуацию в столице почти 60% офисов сосредоточено в Центральном округе, заявлял префект ЦАО Сергей Байдаков. По подсчетам Knight Frank, в первом квартале общая площадь всех московских офисов достигла 7,31 млн кв. м.

Из-за запрета на строительство офисов в центре Москвы и мирового финансового кризиса аренда столичных бизнес-центров резко подорожала. Например, средние базовые ставки в пределах Садового кольца увеличились с $1 тыс. за 1 кв. м в марте до $1,2 тыс. в апреле, сообщили консультанты из Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR). По их данным, Москва уже обогнала Париж в рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, а к 2010 году может обойти и Лондон.

Беспрецедентным оказался апрельский рост ставок: по подсчетам CWSR, арендные платежи в районе Садового кольца по сравнению с мартом увеличились на $200 за 1 кв. м, или на 20%, превысив почти в 14 раз официальный уровень инфляции в апреле (1,2%). Раньше аренда не дорожала так резко, соглашаются консультанты: по их подсчетам, в первом квартале 2008 года базовые платежи в центральных офисах ежемесячно увеличивались на $20-25 за 1 кв. м.

Аренда в других районах тоже дорожает. В Москва-Сити с апреля 2007 по апрель 2008 года ставки выросли на 40% и составили $1,34 тыс. за 1 кв. м. В спальных районах северной части города, где также наблюдается высокий спрос на офисы, аренда подорожала не сильно на 1%, до $600.

По прогнозам, в 2008 году аренда офисов в столице должна была подорожать всего на 10-11% против 40% в 2007 году, говорит консультант CWSR Максим Ильин. Но из-за скачка ставок в апреле прогноз вряд ли оправдается, добавляет партнер S.A. Ricci/King Sturge Алексей Богданов. Он не исключает, что к концу 2008 года базовые ставки в офисах класса А в районе Садового кольца превысят $2 тыс. за 1 кв. м.

Таких резких колебаний ставок не наблюдается даже в самой дорогой европейской столице Лондоне. На западе города (здесь сосредоточены офисы транснациональных корпораций. Ъ) ставки увеличиваются на 2-5% в год, говорит руководитель департамента исследования лондонского офиса Knight Frank Джеймс Робертс. В рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, составленном Jones Lang LaSalle (JLL) по данным за январь-март 2008 года, Москва заняла второе место, впервые обогнав Париж: $1,67 тыс. и $1,29 тыс. за 1 кв. м соответственно (см. таблицу).

На снижение темпов строительства, по мнению господина Богданова, повлиял также мировой финансовый кризис: заемные средства для российских девелоперов подорожали с 10-11 до 18% годовых. Застройщикам все труднее находить средства за счет продажи готовых объектов западным инвестфондам. При нынешней доходности бизнес-центров в 9% годовых на вложенные средства покупать такие объекты становится невыгодно, поясняет гендиректор датской инвесткомпании BPT Asset Management Павел Черепанов.
Найти квартиру в Москве становится все труднее. Более того, из-за проблем с ликвидностью банки увеличили период проверки клиента, а за это время квартира либо продается, либо вырастает в цене. Поэтому все более актуальной становится подмосковная недвижимость, тем более что банки активно ее кредитуют.

Причина резкого роста ставок снижение объемов нового строительства в центре города, считает аналитик JLL Ольга Рыбакова. По ее данным, в первом квартале 2008 года здесь планировалось построить 155 тыс. кв. м офисов, а введено в 2,5 раза меньше. В 2007 году столичные власти запретили новое строительство офисов в центре города, добавляет региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. До 2009 года будут достраиваться проекты, разрешения на которые были получены до моратория. По подсчетам госпожи Ясько, в районе Садового кольца в 2007 году было введено 377 тыс. кв. м офисных площадей, в этом году планируется построить 429 тыс. кв. м, в 2009 году 524 тыс. кв. м. В 2010 году Москва может превзойти по стоимости аренды офисов даже Лондон, говорит она.

Тем не менее средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке жилья в Московской области заметно ниже $219 За такие деньги купить жилье в Москве уже невозможно. В ближайшем Подмосковье цены выше: по данным компании МИАН-агентство недвижимости, цены на новостройки в пятикилометровом кольце варьируются от $2527 за квадратный метр в Долгопрудном до $4115 за квадратный метр в Реутове. Наиболее привлекательными городами для вложений являются Балашиха, Красногорск и Домодедово. Динамика ценовых показателей лишь подтверждает целесообразность их выбора: годовой прирост стоимости квадратного метра новостроек в этих городах в 2007 году был гораздо выше, чем в среднем по Подмосковью, и составил 10%, 8% и 7% соответственно, рассказывает генеральный директор МИАН-агентство недвижимости Нина Кузнецова.

Основная причина перемещения акцентов в ипотечном кредитовании из Москвы в область рост цен. Цены на квартиры растут так быстро, что за время, потраченное на оформление кредита, выданная сумма становится уже не актуальной. Правда, рост цен на подмосковные новостройки даже опередил аналогичные показатели по московскому жилью он составил 4,7% в долларовом эквиваленте (2,8% в рублевом исчислении).

Более приемлемые цены на жилье в области хоть и решающий, но не единственный довод в пользу покупки квартиры именно в этом регионе. Объем предложения на московском рынке заметно сокращается, и даже покупателям с наличными деньгами бывает трудно подыскать себе жилье. Последние пять лет основное строительство было сосредоточено именно в ближайшем Подмосковье (до 25 км от МКАД). По данным холдинга Миэль, 82,5% новостроек Подмосковья сосредоточены именно в этом секторе. Поэтому по доступной пока еще цене клиенты могут приобрести жилье из нового фонда. Покупатель подмосковной недвижимости за те же деньги получает квартиру, как правило, большей площади из сравнительно более нового жилого фонда. Эти факторы являются определяющими для значительного числа покупателей, рассказывает руководитель дирекции холдинга по работе с физическими лицами Роман Воробьев.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы спрос на недвижимость в Подмосковье будет оставаться в прямой зависимости от сокращения предложения жилья в Москве. Увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями потенциальных покупателей повлечет за собой их дальнейшее перемещение с московского рынка жилья на подмосковный, где лидерами потребительских предпочтений останутся города-сателлиты, наиболее приближенные к Москве, с развитой транспортной системой и инфраструктурой, интегрированной в столичную, Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, считает госпожа Кузнецова.

Покупка квартиры в Подмосковье становится еще более доступной, так как банки готовы кредитовать жилье в этом регионе на равных условиях с Москвой. Более того, кредиты на покупку жилья в Подмосковье занимают в портфеле банков значительную часть. Так, в инвестиционном банке КИТ Финанс кредиты на покупку подмосковных квартир составляют 30% от общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании (НИКОМ) 60%, в Бинбанке 80%. По нашим оценкам, сегодня более половины заемщиков, заинтересованных в приобретении жилья экономкласса, покупают жилье в Московской области. Это сегмент тех, кто приобретает свою первую недвижимость с целью проживания, а не с целью инвестирования денежных средств, говорит старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. Рынок недвижимости Мособласти сегодня активнее московского: цены на жилье в Москве значительно выросли, что делает столичную недвижимость менее доступной даже в кредит, считает вице-президент по развитию бизнеса банка Дельтакредит Динара Юнусова.

В перспективе инвестиционная привлекательность Подмосковья будет только расти. Это связано прежде всего с развитием инфраструктурных проектов. Можно выделить планы по созданию Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) МО, в этой зоне будут создаваться дополнительные рабочие места, развиваться логистика, промышленность и т. д. Соответственно, будет повышаться востребованность земли, объектов недвижимости; обслуживающим офисам будет необходимо создавать коммерческие площади, логистические комплексы и т. д. Создание новых рабочих мест, привлечение положительного потока мигрантов создает дополнительный спрос на жилую недвижимость в этих городах, считает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Большое количество заемщиков на подмосковное жилье составляют жители других городов, постоянно работающие в Москве, которые хотят сменить съемное жилье на постоянное. Никаких проблем с приобретением квартиры в кредит у данного клиента не возникнет, если он законно находится на территории России и имеет подтверждающие это документы, такие как вид на жительство, разрешение на работу (для иностранных граждан) и регистрацию, хотя бы временную, на территории России (для граждан РФ), поясняет начальник управления кредитования физических лиц Банка Жилфинанс Сергей Коротаев.

Как правило, банки готовы кредитовать покупку квартир по всей территории Московской области. В первую очередь важно соответствие квартиры требованиям банка. Ограничения налагаются лишь в некоторых случаях. Абсолют Банк не кредитует за пределами 100 км от МКАД. Недвижимость дальше 50 км от МКАД в Русском ипотечном банке может стать причиной отказа. Это связано со сложностями регистрации сделок в регистрационных палатах и невысокой ликвидностью объектов недвижимости, расположенных за вышеназванными территориальными пределами, говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

В большинстве случаев процесс оформления кредита на подмосковные квартиры не отличается от сделок в Москве. Единственное отличие: кредит будет оформляться по месту покупки жилья, и больших затрат может потребовать оценка покупаемого жилья. В некоторых банках потребуется предоставить дополнительные документы. Если приобретается квартира в Мособласти, то в регистрационную палату в обязательном порядке предоставляется акт приема-передачи квартиры, в Москве этого не требуется, и акт может быть подписан после регистрации права собственности на квартиру в регистрационной палате, рассказывает начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Светлана Костюкова.

Для банков в этом случае достаточно постоянной или временной регистрации на территории Российской Федерации. Основную роль по-прежнему играют наличие постоянного места работы в Москве и справка, подтверждающая достаточный доход для кредита. Тем, у кого нет постоянной регистрации, дополнительно к основному пакету документов нужно предоставить копию свидетельства о временной регистрации. При этом временная регистрация должна быть действительна на момент одобрения кредита и выдана не менее чем на полгода.

Разница в стоимости московской и областной недвижимости в первую очередь существенно скажется на ежемесячных выплатах заемщика. Например, в Одинцовском районе (п. Трехгорка) двухкомнатную квартиру в новом панельном доме площадью около 60 кв. м можно купить за 3,5 млн руб. Если оформить кредит на 25 лет под 12% годовых в рублях с первым взносом 20%, заемщик ежемесячно будет выплачивать банку 29 500 руб. В районе станции метро Выхино можно купить квартиру площадью 50 кв. м в панельном доме за 6 млн руб. При оформлении кредита на аналогичных условиях ежемесячный платеж составит 50 500 руб.

Как и в Москве, в Подмосковье наблюдается тенденция к переходу от точечной застройки к комплексному развитию территорий. Эти особенности учитывают и банки. Так, Московский кредитный банк (МКБ) предлагает оформить кредит на квартиру в ЖК Рублевское предместье (Красногорск), Райффайзенбанк в ЖК Ангелово-Резиденц (Красногорский район). МКБ предлагает оформить кредит на 20 лет с минимальным первоначальным взносом 20%. В Райффайзенбанке заемщику нужно иметь на руках не менее 10% стоимости квартиры, а кредит можно оформить на 25 лет. После оформления прав собственности на квартиру в МКБ ставка по кредиту составит 12-13,5% в долларах или 12,5-14,5% в рублях, в Райффайзенбанке 10-12,5% в долларах или 11,4-13,9% в рублях.

Коттеджное жилье не будет доступным, пока не уменьшатся расходы инвесторов на покупку земельных участков, а банки не начнут активно кредитовать загородное строительство.

Пока еще потенциальный покупатель квартиры может выбирать, покупать ему квартиру в Москве или Подмосковье. Однако стремительно сокращающийся объем предложения на столичном рынке может сделать покупку квартиру в области вынужденной мерой. Правда, в этом случае может вырасти и стоимость жилья.

Изжить самодел
Исследований о росте спроса на коттеджи пока никто не проводит, поэтому ориентироваться приходится исключительно на экспертные оценки. Если собрать вместе ощущения застройщиков и аналитиков, то за прошлый год спрос в разных регионах составил от 10 до 40%. Основные причины некоторое улучшение дорожной инфраструктуры и стремление жителей окраин выехать в более экологичные пригороды.

Администрация Тюменского района в начале мая распространила информацию о введенных в первом квартале 2008 года коттеджах. По данным ее главы Андрея Линника, общая площадь построек составила почти 44 тыс. кв. метров: это практически в два раза больше, чем в прошлом году. Коттеджное строительство на Урале и в Западной Сибири с каждым годом все популярнее. Однако спрос пока не подкреплен адекватным предложением: развитие рынка сдерживает ценовой фактор.

С Виктором Лебедевым во многом согласен директор УК Добрый город (Екатеринбург) Олег Молоков:

Жизнь за городом сулит массу преимуществ, отмечает генеральный директор компании Энергоинвест (Челябинск) Виктор Лебедев. Во-первых, чистый воздух, тишина и покой благотворно влияют на здоровье и нервную систему уставшего от сумасшедшего ритма жизни и стрессов горожанина. Во-вторых, существенно расширяется личное пространство человека: за стеной нет соседей, с которыми волей-неволей приходится считаться. В последнее время возрос интерес к коттеджам, располагающимся на большом расстоянии от города, так называемым дальним дачам.

В отличие от некоторых коллег на периферии, чиновники региональных центров всерьез озабочены комплексным развитием коттеджных поселков. В Перми уже в этом году инвесторам выделят для застройки три площадки по 20 га в районе восточного обхода. По словам замглавы администрации города Анатолия Маховикова, всего будет предложено около 60 участков, в перспективе их объединят в конгломераты по 100 150 га с общими объектами социальной инфраструктуры (школы, детские учреждения).

Уральский рынок загородной недвижимости можно сравнить с предродовым состоянием восьмого месяца: роды очень скоро, в Москве этот процесс уже благополучно пошел. На Урале количество людей, которые хотят жить за городом, динамично растет. Другое дело, что предложение пока откровенно хромает. Сдерживают малоэтажную застройку главы некоторых муниципалитетов, до сих пор не осознавшие ее важности, и все еще неразвитая дорожная инфраструктура. Въезжать в город утром и выезжать из него вечером по некоторым направлениям проблематично. Но это с лихвой компенсируется свежим воздухом, пением птиц, более качественным отдыхом после работы.

Челябинская администрация активно лоббирует два проекта комплексной малоэтажной застройки: Солнечная долина (инвестор Ренова-Стройгрупп, площадь 3 млн кв. метров жилья) и Город-Сад (3,5 млн кв. метров жилья), реализуемый совместно с челябинским региональным объединением работодателей ПРОМАСС. Эти проекты даже были представлены в марте на крупнейшей международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах (Франция). Администрация инициирует и другие менее масштабные стройки.

Власти Уфы приняли решение о комплексной застройке малоэтажным жильем территории Зауфимья: поселков Жилино, Нагаево, Зинино, Карпово, Елкибаево и Федоровка. По словам первого замглавы администрации Уфы Рамиля Халимова, Зауфимье станет площадкой для строительства малоэтажного социального жилья. Реализацией программы будут заниматься три генподрядчика: Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, Управление капитального строительства Уфы и СМУ Центр недвижимости. По планам на 2008 год, в Уфе будет построено 170 тыс. кв. метров малоэтажного жилья.

Девелоперы по причине повышающегося спроса также заинтересованы в коттеджном строительстве. Корпорация Перспектива (Пермь) в третьем квартале начнет строительство жилого комплекса площадью 168 га в районе поселка Протасы (Пермский край): 1200 домов по деревянно-каркасной технологии канадской компании Nascor (площадь от 150 до 350 кв. метров, высота до трех этажей). Проект будет реализован в три очереди, первую сдадут к концу 2010 года. Корпорация Рай в начале года завершила строительство поселка таунхаусов Снегири (22 км от Екатеринбурга; площадь 17 тыс. кв. метров) и начала реализацию другого проекта на площади в 7 га (планируемый объем ввода около 20 тыс. кв. метров жилья). В Челябинской области на разных стадиях реализации уже более десяти организованных концептуальных поселков: кроме Солнечной долины и Города-Сада проекты Видово (инвестор девелоперская компания Энергоинвест), Сапфир Урала (ГК Азия), Премьера (строительная компания Квартал), Соколиная гора (ГК Аркаим) и другие.

Свердловскими властями активно лоббируется проект малоэтажной застройки Зеленая долина. Район расположится в Березовском, его общая жилая площадь составит 4 млн кв. метров.

Власти действительно поддерживают профессиональных строителей. Например, в Перми все участки земли, предназначенные под малоэтажку, планируется передать именно системным инвесторам. Как рассказал Анатолий Маховиков, цель администрации сбалансированно развивать город, что исключает стихийную индивидуальную застройку. Предприниматели согласны с таким подходом.

Еще одна причина, по которой девелоперы обратили внимание на рынок загородного малоэтажного жилья, бюрократические проволочки. По словам застройщиков, чтобы получить пакет разрешительной документации на возведение многоэтажного дома в пределах города, необходимо потратить от полугода до полутора лет. В пригороде ситуация иная. Главы районных администраций идут навстречу практически любым предложениям: появление качественных поселков с состоятельными жильцами повышает инвестиционную привлекательность территории и дает существенный толчок ее развитию, что в конечном счете позволяет резко увеличить налоговые поступления.

Серьезные плюсы в организованной застройке видит и Олег Молоков:

Возведением коттеджных поселков лучше заниматься компаниям: они подконтрольны муниципалитету, строят коттеджи организованно, по предварительным проектам, с соблюдением условий, выдвинутых администрацией района, рассказывает Э-У Максим Федотов. От частного строительства, правда, никуда не деться, но оно должно вестись под контролем либо компании-застройщика, либо муниципалитета. В ином случае мы получим повторение ситуации начала 90−х годов: полузастроенные участки, стихийные неорганизованные поселки. Сегодня у власти эффективных рычагов такого контроля нет. Поэтому умный муниципалитет должен вести политику вытеснения частных застройщиков.

Таким образом, в ближайшие несколько лет можно ожидать динамичного развития рынка предложения загородной недвижимости. Однако может возникнуть серьезная проблема со спросом. Некоторые трудности уже существуют сейчас.

За городом очень плохо развита социальная и инженерная инфраструктура. Отдельный человек, если захочет в одиночку разрешить эту проблему, столкнется с огромными трудностями. Застройщик может также обеспечить охрану поселка, чистку дорог, коммунальное обслуживание. В добавление к этому накладные расходы при строительстве нескольких типовых объектов можно снизить за счет унификации элементов.

В понятие загородная недвижимость входит не только само строение, но и участок земли, а также вся социально-инженерная инфраструктура местности, в которой приобретается коттедж.

По словам руководителя аналитического центра корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, они связаны с несформированной потребностью клиента. То есть образ желаемого загородного дома, который составил себе человек, не соответствует ценовой категории дома такого уровня. Поэтому уходит дополнительное время на поиск компромисса между потребностями клиента и предложениями рынка. В дальнейшем эта проблема может только усугубиться, потому что стоимость коттеджа с каждым годом все серьезней увеличивают дополнительные расходы.
Земле поклонитесь

Второй параметр удаленность от административного центра или крупного муниципалитета. Здесь все банально: ближе к городу дороже, дальше дешевле. Например, на окраине Екатеринбурга сотка стоит 7 9 тыс. долларов, в 10 20 км от границы города 5 тыс. долларов, в 25 30 км 3 4 тыс. долларов. Приоритетно для любого города юго-западное направление: это напрямую связано с ветрами. Дело в том, что для всех мегаполисов их направление одинаково на северо-восток. Поэтому все городские выбросы сдуваются именно в эту сторону, что делает юго-запад более чистым, а значит, дорогим. Кроме того, южные территории всегда несколько теплее.

Стоимость участка складывается из большого количества параметров. Если ранжировать их по важности, то первым станет развитие инженерной инфраструктуры. По словам застройщиков, известны такие случаи, когда траты на подключение к воде, теплу и электричеству увеличивали стоимость участка в полтора-два раза.

Четвертый по важности параметр обустройство территории. Стоимость земли в районе стихийной дачной застройки (что было характерно для начала 90−х годов, когда участки выделялись без составления какого-либо плана, в нарушение градостроительных норм, или застраивались самовольно) при прочих равных условиях будет на 30 50% ниже, чем в современном коттеджном поселке, построенном по предварительному проекту, с организованной развитой социальной инфраструктурой.

Третий параметр категория земли. Коттеджным строительством можно заниматься на участках двух категорий: земле сельхозназначения и земле, предназначенной под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). По словам директора компании Перспектива Загородная недвижимость (Пермь) Надежды Шеломенцевой, вторая стоит в 5 10 раз дороже первой в зависимости от месторасположения и подкатегории. На землях ИЖС отсутствуют какие-либо ограничения по использованию земли, этажности построенных домов, регистрации владельцев. Но пока таких земель достаточно мало и практически все они находятся в пределах города. Правда, администрации всех региональных центров ведут работу по переводу сельхозземель в участки под индивидуальное строительство.

Обратимся к стоимости непосредственно строения. Здесь все зависит от материала. В последнее время все большую популярность стали набирать дома из быстровозводимых конструкций (подробнее см. Как грибы без дождя [1], Э-У № 29 от 13.08.07). Они более экономичны и по многим физическим параметрам превосходят кирпич и бетон. Сегодня стоимость квадратного метра в каменном или кирпичном доме в среднем составляет 25 тыс. рублей, в быстровозводимом 13 18 тысяч (вместе с крышей и фундаментом).

Наконец на стоимость участка влияет транспортная доступность. Согласно исследованиям Уральской палаты недвижимости, потребители хотят, чтобы путь от загородного дома до места работы занимал 30 40 минут. С учетом нынешней ситуации с трафиком такую доступность могут обеспечить только трассы в три-четыре полосы. Но подобных магистралей на Урале мало. Например, в Екатеринбург ведут всего две широкие дороги. Участки в поселках, расположенных вдоль этих трасс, на 10 20% дороже аналогичных вдоль других трасс. Однако спрос на них с каждым годом растет, и именно там коттеджные поселки строятся наиболее активно.

Во всем мире загородная недвижимость считается наиболее доступной. Именно поэтому она пользуется там большой популярностью. Однако на Урале двукратное увеличение цены делает загородный дом ненамного доступнее квартиры в многоэтажке (на окраине Екатеринбурга стоимость квадратного метра, по данным АЦ Эксперт-Урал, в среднем 46 тыс. рублей, в центре 65 тыс. рублей, на окраине Челябинска 28 тыс. рублей, в центре 43 тыс. рублей).
Избушка на финансовых ножках

В итоге стоимость площадки в среднем составляет около 40 50% от конечной цены квадратного метра в коттедже. Например, стоимость каменного дома около 25 тыс. рублей за квадрат (без покупки земли), его конечная цена 42 45 тыс. рублей. Метр в здании из теплоблоков стоит около 18 тыс. рублей, конечная цена 35 тыс. рублей. По словам Олега Молокова, сегодня стоимость метра в коттедже в пригороде Екатеринбурга колеблется от 35 до 100 тыс. рублей. В Челябинске Виктор Лебедев определил диапазон цен от 35 до 60 тыс. рублей за квадрат. Тенденция такова, что через несколько лет земля будет стоить дороже строения, утверждает Максим Федотов. Это совершенно нормальная ситуация, во всем мире дела обстоят именно так. О постоянном и динамичном росте цен на землю говорит и директор Пермского аналитического центра Сергей Седов: За прошедший год стоимость земельных участков возросла примерно на 30 40% (кое-где и в два раза), а общая стоимость подряда не более чем на 15 20%, то есть просто компенсировала инфляцию. Поэтому реальный ограничитель спроса стоимость земли.

В земле и коммуникациях заложены огромные возможности для дальнейшего снижения цен. В лоббируемых муниципальными или областными властями поселках стоимость метра гораздо ниже. Например, в Челябинской области в нескольких поселках, строящихся по быстрым технологиям, властями заявлена стоимость 13 15 тыс. рублей за метр. В проекте Город-Сад региональные власти взяли на себя расходы по проведению коммуникаций, что позволило серьезно снизить конечную цену квадратного метра. В Екатеринбурге в лоббируемом администрацией поселке Галактика в 2007 году дома продавались по 20 25 тыс. рублей за кв. метр. А проект Зеленая долина получил государственные гарантии и частичное субсидирование процентных ставок по кредитам на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. В Башкирии квадратный метр коттеджей в поселке Алексеевка, построенных по инициативе республиканских властей, стоит от 19 тыс. рублей.

В таких условиях очевидно, что уменьшение стоимости земли лежит на плечах региональных властей и муниципалитетов. Так, директор департамента девелопмента земель корпорации Перспектива Андрей Трофимов считает: чтобы проекты в Перми были окупаемы, муниципальные власти должны взять на себя строительство инженерных коммуникаций.

Ипотеку именно на загородное строительство дают мало банков, другие используют сочетанные схемы. При этом у московских финансовых учреждений прослеживается тенденция отказа от кредитования сооружений с некапитальными перекрытиями. Однако опасения банков для меня непонятны. Кредит на загородную недвижимость предполагает, что предметом залога могут служить как само сооружение, так и земля под ним. Таким образом, рисков практически никаких. Я считаю, что банки неохотно идут на кредитование загородного коттеджного строительства, потому что этот рынок еще формируется, критерии не определены и объем реализованных проектов пока недостаточен. Потребительский спрос высок, но предметов качественного и понятного товара, в том числе и для финансовых учреждений, нет.

Таким образом, очевидно, что при поддержке местной власти конечная стоимость коттеджа может ощутимо снизиться. Но даже при таких условиях загородная недвижимость рискует стать недоступной для потребителя. Причина опасения банкиров. По словам главного аналитика компании Союз Вадима Кулиева, многие банки дают ипотеку только под залог капитального коттеджа: то есть дом должен быть построен либо из камня, либо из кирпича. Мы с вами заключаем договор залога либо закладную, и нам важно, чтобы ваш дом достоял до конца срока кредитования. То есть как минимум 20 30 лет, прокомментировал ситуацию Вадим Кулиев. Тенденцию недоверия банков к загородной недвижимости заметил и Максим Федотов:

Виктор Лебедев сообщил, что кредит на деревянный или быстровозводимый дом получить хоть и труднее, чем на кирпичный, но можно, отдав в залог какой-либо дополнительный объект недвижимости (например городскую квартиру). Предприниматель также добавил, что по условиям ипотеки дом необходимо будет обязательно застраховать. При этой процедуре некапитальные строения снова оказываются в минусе: страховщики к ним тоже осторожны. По словам специалиста Росгосстраха Галины Рудновой, на некапитальные дома тариф всегда возрастает в связи с риском, который может понести компания. Правда, повышение невелико 0,2 0,5%.

Вадим Кулиев, однако, охлаждает пыл застройщиков. По его словам, адекватным предметом залога могут служить не все участки. Земли сельхозназначения банки практически никогда не берут под залог. Кроме того, они предпочитают дома, которые подключены к электричеству, отоплению и водоснабжению.

Вчера Группа РТМ распространила сообщение о том, что расторгает договоры аренды с продуктовой сетью Гроссмарт. Почему компания вдруг решила расстаться с одним из своих якорей?

Поэтому купить коттедж, который по идее должен быть дешевой альтернативой квартире в многоэтажке, подчас гораздо труднее, чем эту самую квартиру. Необходимо активно внедрять механизмы снижения стоимости земельного участка, а также развивать ипотечное кредитование, повернувшись в сторону некапитального жилья. Оно на данный момент самое доступное, а следовательно, спрос на него в ближайшие годы будет расти высокими темпами.
Группа РТМ, основанная в 2006 году, специализируется на развитии и управлении объектами жилой и нежилой коммерческой недвижимости в крупнейших городах РФ. Под контролем Группы находится 57 объектов. Вчера компания заявила о расторжении отношений в Гроссмартом, арендующим у нее порядка 10% общего количества помещений всей продуктовой сети. Освобождающиеся площади РТМ намерена предоставить европейской сети Billa и российской Мосмарт. О подробностях взаимоотношений с Гроссмартом и перспективах развития компании агентству Интерфакс рассказал генеральный директор ЗАО РТМ Девелопмент Владимир Киреенко.

Когда Гроссмарт должен покинуть занимаемые помещения?

Решение это не было спонтанным. К большому сожалению, арендатор систематически не выполнял условия заключенных с компаниями Группы РТМ договоров аренды, нарушая финансовые условия. Сначала арендатору было направлено уведомление с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, которое осталось без внимания. После этого мы приняли решение расстаться с Гроссмартом. Уведомление о расторжении договоров было направлено и получено арендатором еще в апреле.

А если арендатор будет оспаривать свое право в суде?

В направленных уведомлениях было обозначено требование освободить занимаемые помещения в срок до 5 мая 2008 года. Это требование выполнено не было.

Насколько известно, общая площадь занимаемая Гроссмартом составляет порядка 39 000 кв. метров. Кем Вы замените Гроссмарт, есть ли уже претенденты?

Мы к этому готовы. Факты нарушения договорных обязательств зафиксированы. Поэтому мы уверены, что проблем не будет. Более того, все договора аренды, заключенные с Гроссмартом, в случае серьезных нарушений условий договора со стороны арендатора, предусматривают право отказа со стороны арендодателя от исполнения договорных обязательств в одностороннем внесудебном порядке.

В какие сроки Вы планирует осуществить замещение Гроссмарта другими арендаторами? Какой будет временной лаг между этими событиями?

У нас уже достигнуты договоренности с европейской сетью Billa и российским ритейлером Мосмарт.

Насколько я понимаю, новым арендаторам необходимо будет переделать магазины под свои концепции

После того, как Гроссмарт освободит площади, замещение будет осуществлено в кратчайшие сроки. Временной лаг, если он и будет, то будет минимальным.

Будете ли Вы повышать цены для новых арендаторов?

Да. Это обычная процедура. Эти моменты предусматриваются в договорах аренды.

С первичного размещения акций ОАО РТМ прошел почти год. Как Вы оцениваете для компании этот год? Что дало компании IPO?

Договора аренды с Гроссмартом были подписаны в начале прошлого года. Сейчас арендные ставки будут выше. Поэтому условия новых договоров аренды будут более интересными для РТМ.

Несмотря на возраст РТМ, мы были уверены, в том, что компания вызовет определенный интерес у инвесторов, так как мы предложили возможность вложить средства в бурно растущий региональный рынок недвижимости и в частности в наиболее динамично развивающийся сегмент торговой недвижимости. Мы вообщем-то не прогадали.

Однозначно, этот год для компании был очень удачным. Выходя на рынок публичного акционерного капитала, будучи совсем молодой и мало кому известной компанией, мы ставили себе целью не только привлечение средств, но и укрепления своей позиции в инвестиционном сообществе.

Кроме того, выход на публичный рынок акционерного капитала требует от компании соответствия международным стандартам ведения бизнеса: это и регулярная подготовка финансовой отчетности, оценка портфеля недвижимости, внедрения эффективной системы корпоративного управления и др. Все это большие хлопоты, но доверие инвестиционного и бизнес сообщества к компании оправдывает все средства.

По итогам IPO нам удалось привлечь необходимые средства для реализации текущих проектов, к слову говоря, одновременно компания работала над 12 проектами. В компанию РТМ поверили и приобрели ее акции крупнейшие международные финансовые институты, среди которых JP Morgan Funds, Goldman Sachs, Citibank, Fidelity Funds, UBS и др.

Это проекты Mixed-Use и проекты комплексной застройки территории. Проекты в принципе не новые для России, но наши концепции предполагают наличие в каждой из них уникальной составляющей.

Вы заявили к реализации двух новых концепции. Можете подробнее о них рассказать?

Ядром комплекса будет гостиница, под управлением ведущего мирового гостиничного бренда. Апартаменты и качественная гостиница, управляемые известным опытным оператором особенно на фоне неразвитого рынка гостиничных услуг в регионах станет важнейшей и уникальной составляющей проекта.

Проект Mixed-Use это многофункциональный комплекс, сочетающий в себе более трех сегментов недвижимости. Согласно нашей концепции, типовой концепт Mixed-use предполагает строительство комплекса на участке около 5 га в центре города, общей площадью порядка 100 кв. метров, включающего четырехзвездочную гостиницу на 200 номеров (12% площадей), апартаменты (47%), торговую недвижимость (20%) и офисы (14%).

Концепция ТРЦ предполагает не имеющую аналогов в России огромную крытую развлекательную зону, включающую как стандартные для ТРЦ виды развлечения кинотеатр, боулинг, так и нестандартные каток, аквапарк, аттракционы и др. Согласно типовому проекту общая площадь застройки составляет 1,3 млн кв. метров, из которых 800 000 кв. метров придется на жилье, около 150 000-170 000 кв. м торговая зона, остальное развлекательная часть.

Уникальность же проекта комплексной застройки территории заключается в суперрегиональном торгово-развлекательном центре, планирующемся в качестве ядра всего жилого микрорайона.

Это однозначно крупные российские города. Города-миллионники.

В каких городах Вы планируете реализовывать проекты?

Действительно в большинстве городов миллионников рынок недвижимости достаточно развит. Но это касается отдельных зданий офисов, торговых центров. Мы же предлагаем комплексный продукт, сочетающий в себе несколько сегментов. Кроме того, оба наши проекта обладают уникальной составляющей. Повторюсь: в Mixed-Use это гостиница, под управлением известного международного гостиничного оператора, а в проекте комплексной застройки это торгово-развлекательный центр, с масштабной крутой развлекательной зоной.

Но ведь миллионники уже достаточно развиты с точки зрения различных сегментов недвижимости

Международный гостиничный оператор, масштабный развлекательный центр. Есть ли уже договоренности с конкретными партнерами?

Мы считаем, что города-миллионники как раз созрели для таких проектов.

Планируете ли Вы приступить к непосредственно реализации данных проектов уже в этом году?

Есть предварительные договоренности. В настоящий момент мы находимся в состоянии подписания бумаг. Пока не поставим последнюю подпись в документах, информацию не даем.

Почему Вы решили изменить стратегическое направление деятельности компании?

Для этого сейчас много делается.

Строительство и управление торгово-развлекательной недвижимости остается одним из направлений деятельности Группы РТМ. Просто к нему добавляется еще два. Для того, чтобы бизнес развивался, нельзя стоять на одном месте.

Мы не меняем стратегию развития компании. Мы ее расширяем. Все текущие проекты мы реализовываем согласно заявленным планам. Согласно заявленной же стратегии мы повышаем эффективность управления на действующих объектах, расширяем свое региональное присутствие, а также развиваем и укрепляем отношения с ведущими якорными арендаторами.

Сейчас Вы планируете проведение допэмиссии. Не рискуете ли Вы, учитывая неблагоприятную конъюнктуру на финансовых рынках?

Мы изучаем опыт развития рынка недвижимости западных стран, анализируем новые веяния и тенденции применительно к России. Мы видим большой потенциал именно за комплексными продуктами. Бум развития таких проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет. Мы хотим быть первыми.

Почему была определена цена в $2,05 за акцию, ведь она ниже рыночной?

Да, в начале второго полугодия мы проведем дополнительную эмиссию акций ОАО РТМ. Будет выпущено 88 млн акций по цене $2,05 за штуку. Но это размещение направлено на существующих акционеров - так называемое Rights Issue. Поэтому нестабильная рыночная ситуация не должна оказать влияния на результаты допэмиссии.

Каковы Ваши прогнозы - сколько акционеров воспользуется своим правом?

Цена определена с дисконтом, для того чтобы простимулировать существующих акционеров компании воспользоваться своим преимущественным правом.

Сколько Вы планируете привлечь в рамках допэмиссии?

У нас очень положительные прогнозы. Мы рассчитываем, что большая часть акционеров использует свое преимущественное право.

На какие цели пойдут привлеченные средства?

Мы планируем привлечь порядка $180 млн

Но, судя, по масштабу заявленных проектов, компании явно не хватит привлеченных средств

Привлеченные средства в основном пойдут на новые проекты компании. Порядка $100-130 млн. мы планируем потратить на покупку новых земельных участков, $20-30 млн -. пойдут на доведение приобретенных участков до ума и около $35 млн. мы планируем использовать на снижение долговой нагрузки компании.

Это будет ImmoEast?

Посредством Rights Issue, мы планируем собрать начальные средства на развитие проектов. Дальше, соответственно, будет привлекаться и банковское финансирование. Кроме того, в целях диверсификации рисков, мы не исключаем возможности привлечения соинвесторов на будущие проекты

Но с ImmoEeast РТМ уже подписала соглашение, что это будет за проект и на каких условиях Вы будет работать с фондом?

Мы рассматриваем различные варианты и ведем переговоры с различными структурами, в том числе с Immoeast. Во многом благодаря IPO, а также грамотной стратегии развития компании мы стали интересны для крупных международных инвесторов.

Для реализации этого проекта будет создано совместное предприятие. В рамках партнерства нашей задачей будет являться осуществление оперативного руководства проектами, а роль ImmoEast привлечение ресурсов. По условиям соглашения, совокупный объем инвестиций фонда составит порядка $150 млн.

С ImmoEeast мы подписали Меморандум о договоренности развивать стратегическое партнерeтво в области инвестиций в российский рынок недвижимости. Первым нашим совместным проектом будет строительство торгово-развлекательного центра в Санкт-Петербурге. Это крупный торгово-развлекательный центр общей площадью около 90 тыс. кв. метров.

Запланировано на второй квартал 2008 года. Сейчас идет техническая подготовка.

Когда планируется создание СП?

Порядка $200 млн.долл. необходимо для реализации одного проекта Mixed-use и где-то $1,2 млрд-1,3 млрд понадобится на проект комплексной застройки территории.

Каков объем финансирования новых проектов?

Вполне возможно. Не вижу причин, чтобы этого не делать. Но, однозначно не к краткосрочной перспективе.

Планируете ли Вы проводить SPO?

Компания уже однажды размещалась в форме нелистинговынных ценных бумаг на Западе и в форме акций в России. Мне кажется, следующий шаг сделать листингованные ценные бумаги, листингованные GDR на западной площадке.

Если говорить о том, что SPO возможно, то где оно скорее состоится - на российской или западной площадке?

Серьезного влияния на деятельность РТМ кризис не оказал. Безусловно, у банков изменились условия предоставления кредитов деньги стали дороже и короче. Но, несмотря на текущую конъюнктуру, все наши текущие проекты обеспечены необходимым финансированием и реализовываются согласно намеченным планам.

Повлиял ли на Группу РТМ финансовый кризис?

Планируете ли Вы развивать свою деятельность в странах СНГ или других зарубежных странах?

Мы работаем со многими российскими и иностранными банками. В частности со Сбербанком, Внешторгбанком, Райфайзенбанком, ING Bank и так далее. Более того, в течение 2007 году нам даже удалось снизить среднюю процентную ставку по кредитам с 13,02% до 12,40%.

СПРАВКА

Мы мониторим рынок Украины. Но пока ничего конкретного там не планируем. Российский рынок, на сегодняшний день обладает гораздо большим потенциалом, чем рынок какой любой другой страны.

Под контролем Группы находится 57 объектов недвижимости в различных городах России. Общая площадь объектов, входящих в портфель Группы и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 563 764 кв.метра, арендопригодная площадь - 381 823 кв.метра. (с учетом 100% долей ООО РеМа Иммобилиен).

Группа РТМ основана в 2006 году, в ее состав входят: ОАО РТМ - материнская компания Группы. Акции ОАО РТМ торгуются на российских биржах РТС и ММВБ, а также на внебиржевом рынке в Европе в форме GDR;ЗАО РТМ Девелопмент - девелоперская компания, управляющая активами и контролирующая дочерние компании Группы РТМ (ООО РТМ Менеджмент (управление действующими торговыми комплексами), а также более 30 проектных компаний.



Главная --> Публикации