Главная --> Публикации --> Покупка за рубежом: мечты и реальность Поселиться на родине моцарта Рынок белых ночей Жители москвы предпочитают покупать и строить дачи подальше от города Завершено исследование рынка загородных жилых комплексов подмосковья

О судьбе пятиэтажек и не только
Как сообщил В. Хайкин, одним из основных отличий упомянутой программы от аналогичной, рассчитанной на 2004 2006 годы, станет снос панельных пятиэтажек всех серий. Однако будут и исключения. Это те случаи, когда жители категорически не согласны с ликвидацией здания, а также когда дом кирпичный, добротный, достаточно крепкий, и в нем недавно был проведен капитальный ремонт. Кроме того, сносу не подлежат так называемые конструктивистские пятиэтажки, возведенные в 1920-х годах в центре Москвы. Такие здания целесообразнее не разрушать, а надстраивать, считает В. Хайкин.

В рамках реконструкции столичных кварталов и микрорайонов снесут все панельные пятиэтажки. Это предусмотрено программой реновации территорий сложившейся жилой застройки на 2008 2010 годы, разработанной Департаментом градостроительства совместно с государственным унитарным предприятием города Москвы Управление перспективных застроек. Об особенностях новой программы рассказал журналистам на брифинге заместитель руководителя Департамента градостроительства Владимир ХАЙКИН.

Приведенные далее цифры дают представление об объемах намеченных работ. По данным МосгорБТИ, в настоящее время общая площадь всего пятиэтажного жилищного фонда в столице составляет 32,1 млн кв. м. Из них 21,9 млн кв. м приходится на здания, возведенные в период с 1958 по 1973 годы по типовым проектам. При этом только 2,078 млн кв. м пятиэтажные дома сносимых серий (К-7, II-2, II-35, 1605-АМ). Всего на территории Москвы пятиэтажная застройка встречается в 500 кварталах.

В рамках программы мы отказались от деления пятиэтажек на сносимые и несносимые серии. Теперь мы начинаем сносить все пятиэтажки, построенные по типовым проектам, даже если это экономически неэффективно, отметил замруководителя Департамента градостроительства.

Речь не идет о проведении уплотнительной застройки, как ошибочно считают многие жители. Никто никого против желания переселять не станет. Власти попытаются сделать все для того, чтобы в кратчайшие сроки люди переехали из пятиэтажек в комфортабельные дома, пояснил В. Хайкин. Он отметил, что в столице намечено реконструировать более 400 кварталов из 180 Программа реновации территорий сложившейся жилой застройки на 2008 2010 годы будет рассмотрена в конце июля на одном из заседаний правительства Москвы.

В рамках программы, рассчитанной на 2004 2006 годы, были разработаны проекты планировки 150 территорий, в новую же включено 423 столичных квартала и микрорайона. Последним документом определяется судьба каждого конкретного дома. А это значит, что большое количество семей, проживающих сегодня в морально и физически устаревших зданиях, смогут улучшить свои жилищные условия. Это первое существенное отличие новой программы от предыдущей.

Инвестор город
С 2006 года все инвестиционные конкурсы на реконструкцию кварталов приостановлены. Теперь реновацию большинства кварталов решено проводить за счет бюджетных средств. Таким образом, столичное правительство станет основным инвестором и заказчиком данной программы. Это второе существенное отличие новой программы от предыдущей.

После того как столицу освободят от хрущевских пятиэтажек, город займется судьбой панельных девятиэтажных зданий, которые ничем не лучше хрущевок и также обветшали. Две девятиэтажки уже снесены на востоке Москвы. Однако реально, по словам В. Хайкина, о ликвидации таких зданий можно будет говорить лишь в 2012 году.

В некоторых случаях городские власти возьмутся за реновацию, даже если коэффициент реорганизации окажется меньше 1, В частности, речь идет о центре Москвы и о тех кварталах, где город имеет определенные обязательства. Если коэффициент реорганизации составит 1,7, рассмотрением проектов планировки займутся столичные департаменты жилищной и экономической политики. В конечном счете именно эти структуры определяют, какие кварталы станут реконструировать за счет Москвы. Право первой ночи будет иметь город, поясняет В. Хайкин. Но если по какой-то причине реконструкция за счет бюджета невозможна, кварталы могут быть выставлены на инвестиционный конкурс.

Все кварталы, включенные в адресный перечень программы на 2008 2010 годы и пригодные для реновации, будут обследованы на предмет целесообразности проведения в них таких мероприятий в случае согласия жителей. В качестве критерия оценки выбран коэффициент реорганизации отношение площади строящегося жилья к площади сносимого. Решение о реализации программы за счет средств городского бюджета будет принято, если названный коэффициент превышает 1,7.

Мы готовимся к работе и других кварталах, поясняет В. Хайкин. К примеру, первые три дома в квартале 115 района Кузьминки инвестор реконструкции ДСК 1 предложил сделать муниципальными. В них переедут жители пятиэтажек. Такое сотрудничество выгодно и городу, и инвесторам. Город, переселяя людей, решает свои социальные задачи. Застройщик избавляется от части затрат.

Кроме того, Москва готова участвовать в проектах девелоперов на условиях соинвестирования. Один из таких примеров реконструкция района Марфино на северо-востоке столицы. Согласно планам властей в рамках реновации трех микрорайонов Марфино вместо нынешних 398 тыс. кв. м жилая площадь увеличится до 675 тыс. кв. м. Стартовые четыре дома для начала переселения появятся на территории совхоза Марфинский. В данном случае город выступит соинвестором совместно с застройщиком компанией Ведис груп для строительства около 60 тыс. кв. м жилья. Инвестор уже дал согласие на это городу.

Северныйадминистративный округ
Аэропорт: кв. 4/16а, 5/14, 70, 71, 18в, 18б.
Беговой: кв. 2, 8б, 4, 8а, 6а, 7а 7б.
Бескудниковский: мкрн 8.
Войковский: кв. 53, 55, 57, 57а;
Головинский: мкрн 4а, 4б, 10, 11 11а, 13, 14, 20, 120, 122, 123, 123а.
Дмитровский: кв. 16.
Западное Дегунино: мкрн 11, 11а.
Коптево: кв. 14а, 15, 98, 99, 100, 101, 102.
Тимирязевский: кв. 65, 66 70, мкрн 91, 92, 93, кв. 94 95, мкрн 62.
Дмитровский: мкрн 17.
Савеловский: мкрн 49 49а, 51.

Предварительный перечень территорий сложившейся жилой застройки,
Вошедших в Программу реновации на 2008 2010 годы
Центральныйадминистративный округ
Басманный: кв. 1064, 1067, 1098, 300.
Хамовники: кв. 2527, 2529, 2530, 2533, 2535, 2550, 2552.
Таганский: кв. 2016, 2023.
Замоскворечье: кв. 1295.
Пресненский: кв. 2414, 2418 2425, 640 (Грузинский вал, 28/45, 2-я Брестская, 43).
Мещанский: мкрн 29: кв. 259, 260, 261.

Восточныйадминистративный округ
Богородское: мкрн 5б.
Восточное Измайлово: мкрн 35, 36 28.
Гольяново: мкрн Калошино-А, 5.
Измайлово: мкрн 31 23, 6.
Метрогородок: кв. 1, 2 2а.
Новогиреево: мкрн 19 26.
Перово: мкрн 11 12, 21 22.
Преображенское: мкрн 8 10 11.
Северное Измайлово: мкрн 37 38, 39, 43 45, 44 46.
Сокольники: мкрн 3.
Соколиная Гора: территория, расположенная между проспектом Буденного и Четвертым транспортным кольцом.

Северо-Восточныйадминистративный округ
Бабушкинский: мкрн 1, 10, 13, 14, 15, 18.
Бутырский: кв. 79, 109.
Лосиноостровский: кв. 2, 3.
Марфино: мкрн 50, 51 52.
Останкинский: кв. 15 16.

Южныйадминистративный округ
Бирюлево-Восточное: 3-й мкрн Загорья.
Бирюлево-Западное: мкрн 3.
Даниловский: мкрн Б, В.
Нагатино-Садовники: мкрн 1а.
Нагатинский затон: мкрн 5.
Нагорный: кв. 37 79, 86 87.
Царицыно: мкрн 2а, 2б, 3, 4, 14.


Юго-Восточныйадминистративный округ
Выхино: кв. 138.
Выхино-Жулебино: мкрн 127, 128б, 128в, 136, 137.
Капотня: мкрн 2, 3.
Кузьминки: кв. 113, 116, 118, 119, 12 Лефортово: мкрн 1, 6, 6а, 7, 8.
Люблино: кв. 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 29, Д, Ж.
Нижегородский: мкрн 78, 79, 80, 88, 88а, 89.
Печатники: кв. 34в, 34г, 35, 35а, 35б, 35в, 37.
Рязанский: кв. 6, 7, 9, 10, 12, 13, 15, 128а.
Текстильщики: кв. 90, 92, 94, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111.
Южнопортовый: мкрн Г, Д, Е, Л, М, Н, О.

Западныйадминистративный округ
Дорогомилово: кв. 23, 24, 25, 27, 2 Кунцево: кв. 30.
Можайский: мкрн 107 110; кв. 112 114.
Очаково-Матвеевское: мкрн 1, 4, 5, 6.
Фили-Давыдково: мкр. 87; кв. 124, 125, 126.


Юго-Западныйадминистративный округ
Зюзино: мкрн 26 31, 36, 40, 41.
Коньково: мкрн 3 4, 6, 48 50.
Котловка: кв. 69, 103, 106.
Черемушки: мкрн 32.

Зеленоградскийадминистративный округ
Матушкино-Савелки: мкрн 3, 4, 9, 10, 18.
Крюково: мкрн 19;
Центральный просп., корп. 301А, 301Б, 302А, 302Б, 338А, 338Б, 339А, 339Б.
Вот она растущая экономика, думаешь ты, когда звонок пиарщика будит тебя в девять часов утра и бодрый голос радостно делится очередным информационным поводом. Обратите внимание, из всех наших регулярных глянцевых путеводителей по различным областям бизнеса, которые выходят вместе с газетой Коммерсантъ, летом в обычном режиме выпускаются только приложения о недвижимости Дом и Коммерческая недвижимость.

Северо-Западныйадминистративный округ
Покровское-Стрешнево: мкрн 1, 3.
Северное Тушино: мкрн 2.
Хорошево-Мневники: кв. 88, 89.
Южное Тушино: мкрн 8, 9.

Москва продолжает занимать лидирующие позиции по ставкам аренды и продаж коммерческой недвижимости. Но новости впервые так активно приходят и из регионов. Один Сочи чего стоит. И нужно сказать, что после победы российской сборной по футболу над голландцами (а на момент выхода этого номера, может быть, уже и над испанцами) во многое начинаешь верить. Кто-то рефлектирует и страхует риски, а у нас каждый раз как первый раз, а поэтому не страшно. Понимание приходит с опытом.

У кого лето и отпуск, а у девелоперов жатва или хотя бы борьба за урожай, но бороться большей частью приходится с комбайнами. И это еще на фоне всеобщих жалоб на сложности с финансированием. Страшно представить, когда бы мы отдыхали, не случись мировой финансовый кризис. Наверное, научились бы строить такими же темпами, как в Арабских Эмиратах: один день один этаж.

Факт снижения цен в ЦФО, еще и в пик строительного сезона, кажется невероятным: именно Центральный округ в последние годы оставался самым крупным потребителем цемента и регионом с самым большим дефицитом. По данным компании Интеко, в 2007 году в ЦФО было востребовано 20,6 млн т (более трети от общего потребления страны), а дефицит достиг 5,3 млн т цемента. Но что интересно у участников строительного рынка нет пока единого мнения по поводу того, что заставило цены на цемент падать. Так же, как и нет еще ясности, хорошо это или нет. И для кого.

К примеру, за первые три недели июня, в пик строительного сезона, цены на цемент в Центральном федеральном округе упали на 10%. Кто-то из производителей снижает цены напрямую, кто-то через скидки, которые составляют 5-10%. Такое случилось впервые с 2005 года до этого стоимость цемента ежегодно росла на 50-60%. Участники рынка связывают снижение цен на цемент с двумя факторами: снижением темпов строительства в стране в целом (и особенно в ЦФО) и существенным увеличением импорта серого порошка.

Программа на все времена
Идея переместить промзоны из центра Москвы возникла еще в 1980-х годах. В 1930-х годах облик города формировался без какого-либо генерального плана. Более того, площадь Москвы была значительно меньше, и по мере ее разрастания вширь внутри жилых анклавов и престижных районов оказывались заводы и фабрики. После перехода к рыночной экономике деятельность этих предприятий при высоких ценах на землю стала абсолютно неэффективной. Это привело к тому, что предприятия стали выводить стихийно их новые собственники. При этом производство никуда не переносилось, а просто закрывалось. По данным правительства Москвы, в 1993-2003 годах без всяких программ в столице было реорганизовано около 200 га промышленных территорий. В 2002 году столичные власти решили ограничить этот процесс и приняли постановление N1065-ПП от 24 декабря 2002 года О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий г. Москвы. Оно стало результатом масштабного исследования, которое было проведено совместно с префектурами административных округов и городскими комитетами. В итоге было выявлено 14 производственных территорий общей площадью более 1200 га. Эти площадки было решено выставить на конкурс.

Шесть лет назад столичное правительство приступило к реализации программы вывода из Москвы промзон и провалило проект. Власти не сумели или не захотели решить проблемы с множеством собственников на заводах, не помогли девелоперам в решении инфраструктурных вопросов. Если бы не дефицит ликвидных площадок под строительство, вряд ли удалось вывести из города хотя бы одну промзону, признают участники рынка.

Итоги реализации программы были подведены в постановлении правительства Москвы от 29 мая 2007 года N409-ПП. Как следует из документа, за три года столичным властям при помощи частных инвесторов удалось реорганизовать 460 га производственных территорий, на которых было возведено более 2,15 млн кв. м жилья, 500 тыс. кв. м объектов социально-культурного назначения, 303 тыс. кв. м офисных и торговых площадей, а также 751 тыс. кв. м нежилых помещений для размещения субъектов малого предпринимательства. То есть получается, что декларированные в программе показатели были достигнуты. Однако в целом в обширной программе упомянуто гораздо большее число предприятий, чем фигурирует в итоговом документе. Предполагалось, что она даст толчок частному бизнесу для активного освоения промзон, да и список территорий промзон был шире, чем в постановлении N409-ПП. Программа распространялась на 44 производственные территории общей площадью 8,6 тыс. га. Как оказалось, у частных инвесторов возникли трудности.

Более подробно детали новой программы по выводу промзон столичные чиновники решили изложить в постановлении правительства Москвы N107-ПП О целевой программе реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004-2006 гг.. Этот документ определил механизм, по которому промзоны можно было выводить из центра столицы. Согласно ему, перебазирование действующих производственных предприятий осуществлялось исключительно после строительства нового здания на другой территории. В противном случае владелец должен был предоставить предприятию новые помещения для работы. В результате на высвобождаемых таким образом территориях ежегодно должно было строиться не менее 600 тыс. кв. м жилья, а также в совокупности до 736 тыс. кв. м офисных помещений для малого бизнеса. При этом Москомархитектуре предписали обеспечить подбор земельных участков для размещения перебазированных предприятий преимущественно в пределах того же административного округа. Все эти пункты должны были служить одной цели привлечению ежегодных частных инвестиций в размере 14 млрд руб. на реорганизацию промзон. То есть за три года сумма должна была составить примерно $1,5 млрд.

По словам Олега Рубина, в ближайшее время процесс застройка промзон станет еще сложнее. Всему виной постановление правительства Москвы от 30 октября 2007 года N962-ПП О мерах по упорядочению градостроительной деятельности и осуществлению комплексной застройки на территориях Москвы, освобождаемых от использования в производственных целях. Согласно этому документу, заказчиком, разрабатывающим документацию по планировке производственных территорий, становится Москомархитектура. Пока это ведомство не разработает всех нужных документов по кварталу, а правительство Москвы их не утвердит, девелопер не сможет приступить к разработке акта разрешенного использования и проектированию нового объекта. Хотя, согласно Градостроительному кодексу, инициатором такой документации могут быть и прочие заинтересованные лица, к которым, безусловно, относятся собственники недвижимости в промзонах. В связи с инертностью местных властей и нежеланием других собственников выводимого предприятия менять привычный расклад, как правило, процесс вывода промзоны растягивается на четыре-семь лет в зависимости от масштабности проекта. Более того, на первом этапе девелоперам приходится полагаться только на собственные средства, на финансирование со стороны банков можно рассчитывать только после получения полного пакета необходимых документов, утверждает директор по маркетингу ГК Конти Юрий Синяев. По его словам, практически всем участкам земли в промышленных зонах необходима рекультивация, так как за время функционирования предприятий грунт был загрязнен различными промышленными отходами. Необходимо вывозить землю на глубину порядка 1-2 метров, прежде чем начать новое строительство, а затраты на подготовку участка могут составить около $5 тыс. за сотку. Поиском площадки для вывода промзоны, как правило, занимается сам девелопер. Выводимое предприятие называет приоритетные места, где ему хотелось бы находиться, после чего ведутся переговоры с продавцами участков, по результатам которых стороны приходят к консенсусу, добавляет член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. Процесс вывода промзоны идет быстрее, только если собственники предприятий сами становятся девелоперами своих участков. Например, на территории завода Рубин его владельцем был построен торговый центр Горбушкин двор. Другим примером может стать бизнес-центр Красная роза, который возвела на месте одноименной фабрики компания Нерль.

Тормоз развития
Во-первых, столичные власти не стали решать корпоративные конфликты на территории промзон, в результате многие предприятия оказались мишенью для рейдерских захватов или по-прежнему принадлежат нескольким собственникам. Более того, из-за многочисленных пробелов в законодательстве у городских властей, по словам экспертов, практически нет возможности применения санкций за неэффективное использование земельных участков или их изъятия. С другой стороны, задачей городской администрации в процессе реорганизации промзон является развитие транспортной и инженерной инфраструктур, а также энергоресурсов, однако соответствующие решения могут не приниматься годами. Как правило, участки в промзонах принадлежат нескольким собственникам. Программа реформирования промышленных зон, принятая городскими властями, становится нереальной, если между этими собственниками нет договоренностей о едином комплексном порядке реформирования промзоны, а также о порядке инвестирования и участия в прибыли, добавляет генеральный директор МИАН-Девелопмент Олег Рубин. По его словам, городские власти обычно не помогают решать эту проблему. В частности, проект реконструкции завода Красный богатырь был представлен на общественном совете в 2004 году, а инвестор Монтаж-инвест нашелся пока только для одного участка; строительство планируется завершить во втором квартале 2009 года. Всего же на территории промзоны расположено около 50 промышленных предприятий, а следовательно, столько же участков. Другим примером того, как труднорешаемые инфраструктурные проблемы, накладываясь на отсутствие общих договоренностей, привели к большой задержке реализации проекта, эксперты называют случай с так называемым Золотым островом. Территории на этом участке напротив Кремля принадлежат различным компаниям, а замена всей инженерной инфраструктуры, по данным одного из застройщиков острова, потребует $400 млн. В результате проект так и не сдвинулся с мертвой точки, а городские власти решили отобрать статус управляющей проектом компании у КРТ, долгое время управлять им самостоятельно, а затем передать эти функции Гута-Девелопмент. Отчаявшись добиться какого-то результата, из проекта по строительству подземного торгового комплекса под Болотной площадью вышла компания Ингеоком-Инвест, уступив свою долю Mirax Group. Вывод фабрики Красный Октябрь на территорию концерна Бабаевский занял у Гута-Девелопмент около трех лет. В 2008 году компания заявила, что также выведет из центра города фабрику Рот Фронт. Расходы оценены в 3,5 млрд руб. Закончить перебазирование фабрики девелоперы планируют только к 2012 году. То есть на этот раз для вывода промзоны компании может понадобиться четыре года.

Все эти факторы замедляют реализацию программы столичного правительства. На мой взгляд, за время существования программы было реорганизовано не более 10% от заявленного количества промзон. Самое быстрое освоение промышленных участков происходит в ЦАО и ЗАО это дорогие, но наиболее эффективные с точки зрения девелопмента округа, считает Максим Темников. По словам Олега Рубина, один из таких проектов реализуется на месте промзоны Фили и Западного порта, где будет построено 200 тыс. кв. м жилья. В настоящее время уже ведется планировка последней части территории. Кроме того, примерно 1 тыс. га вокруг делового центра Москва-Сити планируется застроить жилыми домами и социальными объектами. Сейчас большая часть этой территории занята производственными и коммунальными объектами, входящими в три производственные зоны: Фили, Магистральная улица и Силикатная улица. Знаковым является освоение бывших промзон заводов ЗИЛ и АЗЛК, а также бывший насосный завод на Большой Татарской улице практически в двух шагах от Кремля, говорит заместитель директора по инвестициям компании Сити-XXI век Владлен Писарев. Кроме того, по его словам, в ближайшее время будет выводиться промзона в районе улицы Плеханова, а также промзона в районе Дубровки и 1-го Дубровского переулка.

Важен результат
Сложности при выводе промзон привели к тому, что большинство самых привлекательных участков, расположенных под предприятиями в центре столицы, так и не было вовлечено в оборот рынка недвижимости. Помимо упомянутого выше Золотого острова долгостроем участники рынка называют и проект строительства элитной недвижимости на месте РТИ Каучук в районе станции метро Фрунзенская. УК Уникор получила контроль над этой площадкой четыре года назад, однако строительство планируется начать только во второй половине 2008 года (нынешнее название проекта Садовые кварталы). В самой компании опровергают обвинения в том, что задержка якобы связана с недостатком финансовых ресурсов, и утверждают, что несколько лет потребовалось на перенос производства и разработку архитектурного проекта. Отчасти превращение привлекательных промзон в долгострой связано с тем, что московское законодательство о перебазировании предприятий чрезмерно усложнено. Также определенные проблемы возникают в нагрузку от предыдущих собственников: это и налоговые претензии, и финансовые обязательства перед третьими лицами, и наличие на территории объекта других собственников, а также сданные в долгосрочную аренду помещения. Кроме того, модернизация коммуникаций требует таких средств, что зачастую делает экономику проектов отрицательной, говорит Юрий Синяев.

"Квартирный ряд": Программа "Жилье в кредит" сегодня декларируется как национальная идея возрождения России. Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, действительно способны сделать жилье широко доступным?

В большинстве зарубежных мегаполисов предприятия также выводились за черту города, а промышленные зоны преобразовывались в деловые районы, например, в английском Манчестере, который благодаря комплексной перестройке старых кварталов и промышленных зон из угледобывающего городка превратился в современный мегаполис. При этом во всех таких проектах государство старалось помогать девелоперам. В частности, в Лондоне на создание общественно-деловой зоны Docklands на месте полуразрушенных речных доков государство выделило £2 млрд для выкупа земли у собственников, рекультивации земель и создания обновленной инфраструктуры. Только после этого в проект удалось привлечь £6 млрд частных инвестиций. Примерно так же поступили власти на территории Москва-Сити, подготовив участки для девелоперов. Однако на Целевую программу реорганизации производственных территорий города Москвы выделялось из городского бюджета только от 90 млн до 150 млн руб. в год. По мнению экспертов, в ситуации, когда органы власти настаивают на перебазировании предприятий промзон, не выделяя на это средства из бюджета, проекты по реорганизации некоторых промзон становятся нерентабельными и их реализация откладывается. И пока нет оснований считать, что с выводом предприятий за черту города что-то изменится.
Надежда КОСАРЕВА - президент Фонда "Институт экономики города", организации, созданной в октябре 1995 года. Его основная цель - распространить свой опыт разработки жилищной политики, организации жилищного финансирования и воплощения в жизнь программ регионального и городского развития.

К.Р.: Спрос резко превышает предложение?

НАДЕЖДА КОСАРЕВА: Видите ли, основная проблема сегодня - не выбора формы жилищного кредитования, а неадекватного предложения жилья. В первую очередь, на рынке жилищного строительства. Вот данные Госкомстата России по ценам на первичном рынке жилья и средней стоимости строительства. В 1996 году цены, по которым продавалось жилье, примерно в полтора раза превышали стоимость строительства, а сейчас цена, по которой продается новое жилье, в два раза больше "стоимости строительства. И это расхождение все больше увеличивается.

На ваш взгляд, основные причины низкого объема жилищного строительства и необоснованно высоких цен на рынке жилья - высокая степень монополизации и государственно-муниципального протекционизма, и административные барьеры. У муниципалитета и у государства в руках находится исходный ресурс для жилищного строительства - земля. Доступ к ней имеют только "избранные", и только по определенной, очень дорогой процедуре. Она включает в себя, во-первых, неконкурсное выделение земельных участков, причем даже не прав собственности или долгосрочной аренды, а просто предоставление для строительства земельного участка; во-вторых, - длительный и дорогостоящий процесс согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации. Иногда стоимость этих согласовании доходит до 20% от стоимости строительства, а процесс продолжаться может 1,5-2 года.

Н.К.: Да. К примеру, жилье в Москве скупается на нулевом этапе: еще котлован не вырыт, а граждане уже заключили инвестиционный договор о долевом участии в строительстве жилья и кредитуют застройщика, что, на мой взгляд, является безумным риском. Строительство - рискованное мероприятие: здесь возможно и изменение цены, и изменение сроков строительства, и вообще его незавершение по разным причинам.

К.Р.: То есть жилье не станет более доступным?

Это "игольное ушко" через которое проходят только "специальные" застройщики, и есть причина низкого объема жилищного строительства и высоких монопольных цен на рынке жилья. Если мы сейчас будем увеличивать платежеспособный спрос через ипотечное кредитование, но не решим проблемы роста жилищного строительства и предложения жилья, все наши с вами усилия уйдут в рост цены.

Определенный процент квартир, которые нужно отдать для муниципального жилья, строительство инфраструктурных объектов - это должно войти в стоимость земельного участка. Тогда на торги будет выставляться земельный участок, обеспеченный инфраструктурой и исходной разрешительной документацией. И застройщик заплатит один раз, но приличную цену, потому что она будет установлена на торгах. И будет решать: если он по этой цене купит участок, сможет ли он продать жилье или нет? И какое жилье ему там нужно строить: элитное или для "среднего класса"? И будет процедура прозрачная, рыночная, конкурсная, и начнется, наконец, конкуренция на рынке жилья, начнет увеличиваться жилищное строительство, и, дай бог, чтобы цена на жилье тогда не стала расти. Я не думаю, что она в ближайшее время будет падать, но хотя бы мы сможем остановить ее рост. Поэтому блок, связанный с жилищным строительством, чрезвычайно важен. А это - и обязательное изменение федерального законодательства, и административно-организационные изменения на государственном уровне, и деятельность муниципалитетов по предоставлению земельных участков на открытых торгах.

Н.К.: Если мы расширим спрос, а предложение останется таким же, то, естественно, цена на жилье увеличится. Одна из самых главных задач, которая должна быть сейчас решена, - задача ликвидации монополизма на жилищном рынке, снижения административных барьеров для доступа застройщиков, развитие конкуренции, наконец, прозрачность конкурсной процедуры предоставления земельных участков под застройку без дополнительных обременении для застройщиков.

Н.К.: Причин того, что мало людей обращаются за ипотечным кредитом, достаточно. Во-первых, люди не могут подтвердить кредиторам свои официальные доходы. Во-вторых, есть психологическая боязнь "жизни в кредит". Еще причина: недоверие к банковской системе в принципе, "на уровне рефлекса". Я надеюсь, что вводимая сейчас система страхования банковских вкладов повысит доверие к нашей банковской системе. Плюс к этому, конечно, высокие процентные ставки, которые являются экономическим барьером: людям недоступны кредиты по такой цене, и психологическим: покупать у кого-то деньги за 18% в год страшно даже тем, у кого высокие доходы.

К.Р.: Высокие цены на квартиры плюс высокие проценты по кредитам на их приобретение - все это отпугивает людей?

Н.К.: Действительно, тема ипотеки становится одной из самых главных, поскольку проблема обеспечения жильем приобретает все большее значение в связи с ростом в последние три года реальных доходов населения и постоянно существующей потребности в улучшении жилищных условий. Совсем недавно объявил о начале своей программы Внешторгбанк. На мой взгляд, у него очень амбициозная программа: предоставить в 2004 году кредитов на 4 миллиарда рублей, а до 2008 года, в общей сложности, если я не ошибаюсь, на 45 миллиардов. Не так давно начал свою программу и "Национальный резервный банк", создав "Национальную ипотечную компанию". Эта компания за небольшой период времени (2 или 3 месяца) уже получила порядка тысячи заявок на ипотечные кредиты.

К.Р.: Тем не менее, все большее число банков приходят на рынок ипотечного кредитования.

Н.К.: Проценты по кредиту высокие не потому, что банки вредные, а потому, что в той же Бельгии, где выдают кредит под 5%, инфляция составляет 2%, а ставки по депозитам 3%. У нас в стране инфляция 12-13%, в этих условиях цена привлекаемых денег не может быть ниже инфляции.

К.Р.: Из чего складывается высокий процент по ипотечному кредиту? К примеру, в Бельгии самый высокий процент по ипотеке -5,5%. У нас же самый низкий процент где-то в три раза больше.

К.Р.: Как снизить такую высокую для заемщиков ставку?

Из чего складывается ставка по кредитам? Банку надо занять у кого-то деньги, например, у своих вкладчиков и заплатить им рыночную ставку по привлекаемым средствам. Дальше банку нужно добавить на эту стоимость свои административно-организационные расходы, потом - проценты, компенсирующие риски, которые берет на себя банк, ну, например, риск тогo, что кредит не вернется, а если банк обратит взыскание на жилье, то денег не хватит, чтобы компенсировать убытки. И существует большое число других рисков. Плюс банку надо заложить в эту процентную ставку прибыль, чтобы выплатить дивиденды акционерам этого банка, иначе акционеры не будут вкладывать деньги в капиталы этого банка.

К.Р.: Будет ли на нашем рынке работать недавно принятый закон об ипотечных ценных бумагах?

Н.К.: Улучшение макроэкономической ситуации, снижение инфляции и процентных ставок дается не просто от Бога, а от правильной и грамотной макроэкономической политики государства. Нужно и правильное законодательство, которое снизит риски кредитования для банков. Если у нас принимается в Гражданско-процессуальном кодексе абсолютно неожиданная норма, по которой на единственное жилье нельзя обратить взыскание, то как банк будет кредитовать вас под залог такого жилья?

К.Р.: Это новая концепция для России?

Н.К.: Основное преимущество этой бумаги должно состоять в ее надежности, поскольку она обеспечена залогом недвижимости. У нас сейчас начинают появляться инвесторы, которым нужны инструменты длинных инвестиционных вложений (пенсионные фонды, страховые компании и, возможно, банки). Надеюсь, эта бумага будет востребована, и ее доходность позволит выдавать по ней кредит на более-менее приемлемых условиях. Но, вообще, закон, конечно, на мой взгляд, очень нужен. Конечно, в нем есть что доработать. Но я думаю, что у нас еще будет время сделать это после того, как рынок апробирует инструменты, которые там предложены.

К.Р.: Почему, как вы считаете, в России нельзя создать систему специальных ипотечных банков?

Н.К.: Абсолютно новая, причем, не только для России, но и, по большому счету, в мире. Мы не смогли нашими юридическими конструкциями напрямую повторить зарубежные аналоги. Нам пришлось формулировать теоретические схемы защиты прав инвесторов по этим ценным бумагам. Поэтому надо изучить реакцию инвесторов на эти бумаги, реакцию рынка и, возможно, внести какие-то изменения в закон. Но самое главное, этот закон обязательно потребует, на мой взгляд, изменений в Гражданском и Налоговом кодексах и в законе о банкротстве. Ведь самая большая надежность этой бумаги возникает в том случае, когда обеспечение по бумаге (кредиты, являющиеся покрытием) выводится из конкурсной массы. Тогда инвесторы считают эту бумагу очень надежной, обеспеченной кредитами напрямую, а за кредитами стоит недвижимость, и нет никаких требований других кредиторов к этому обеспечению. Это, на мой взгляд, нужно сделать обязательно.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:

Н.К.: Насколько я понимаю, ЦБ РФ придерживается концепции универсальных банков. В мире, действительно, существует тенденция увеличения числа именно универсальных банков, а не специализированных. Сторонники универсальных банков говорят, что в этом случае диверсифицируется банковская деятельность, и снижаются банковские риски. Поэтому наш ЦБ всегда считал, что надо развивать универсальные банки, а специализировать их только в случае крайней необходимости, если рынок явно предъявит такие требования, и т. д. Вот отсюда идея создания специальных ипотечных банков не очень пошла. С другой стороны, в мире существует большое разнообразие специализированных кредитных учреждений, в том числе и ипотечные банки. Их деятельность регулируется специальным законодательством и специальными надзорными органами.



Главная --> Публикации