Главная --> Публикации --> Минэкономразвития снижает взнос по ипотеке Земля: собственность без риска Дом напрокат. как, зачем и почем снять жилье за рубежом Владимир ресин получил ключи от "минск-сити" Переориентировались на ближайших соседей

- Мы надеемся, что налог на жилую недвижимость вступит в силу к 2011 году, - сообщил вчера Известиям замминистра финансов Сергей Шаталов.

В своем бюджетном послании президент четко поставил задачу - ввести налог на жилую недвижимость. В Минфине и Госдуме уже называют дату, когда он может вступить в силу, - 2011 год. Известия выясняли, насколько придется раскошелиться владельцам стандартной двушки.

С другой стороны, если не учитывать характер использования недвижимости и того, каким образом владелец получил ее в собственность, можно добиться прямо противоположного эффекта - проделать еще одну брешь в и без того худом кошельке налогоплательщика средней руки. Одно дело, когда человек сознательно вкладывает деньги в квартиру в престижном районе, да еще и получает прибыль от арендаторов, и совсем другое, когда пенсионерка, всю жизнь прожившая в квартирке в центре города, вдруг оказывается владелицей золотых метров и должна за это платить.

Вообще говоря, сама идея нового налога, который в разных правительственных структурах обсуждают уже лет семь, - это палка о двух концах. С одной стороны, с введением налоговой ставки, основанной на рыночной стоимости метра, появится возможность восстановить социальную справедливость и облегчить налоговое бремя для социально незащищенных слоев.

- Ситуация, когда налогообложение на недвижимость рассчитано исходя из эфемерной оценки БТИ, не нормальна, - соглашается замглавы комитета по налогам РСПП Сергей Беляков. - Единственно верный путь расчета ставки налога - из рыночной стоимости. Это правильно, и это как раз выход на социальную справедливость.

- Наша идея в том, чтобы перейти к налогообложению на основе стоимости, приближенной к рыночной, - объясняет Шаталов, уверяя, что все спорные вопросы будут решены в лучшем виде.

Как объяснял в интервью Известиям начальник экспертного управления президента России Аркадий Дворкович, вычет из налога на недвижимость должен быть на уровне не менее 20 кв.м на человека. Это означает, что семья из трех человек, живущая в квартире 60 кв.м (стандартная трехкомнатная квартира), не будет платить налог вообще. Кроме того, должен быть механизм апелляции. И, наконец, у региона или муниципалитета должно быть право вводить льготы для определенных категорий граждан. Например, они могут сказать, что пенсионеры не платят налога вообще. А еще можно сделать удвоенный налоговый вычет на ребенка, - добавил Дворкович.

В Минфине Известиям сообщили, что по предварительным подсчетам ставка налога на жилую недвижимость будет колебаться от 0,1 до 0,5% от стоимости квартиры. Это означает, что, к примеру, при стоимости квартиры в 300 тысяч долларов заплатить придется 300-1500 долларов. Сумма огромная, так что государство на такую популярную меру вряд ли пойдет. Можешь позволить себе дорогую недвижимость - будешь платить налог, живешь в обычной двушке - закон должен предусмотреть соответствующие вычеты, - отмечает Сергей Беляков из РСПП.

- У нас нет кадастра недвижимости, очень многие площади попросту не учтены, - напоминает Сергей Беляков.

Кроме того, чтобы новый налог заработал, нельзя забывать и еще об очень важном моменте - пока что в России нет точного представления о количестве объектов, потенциально подпадающих под налог.

- Ставка налога, основанная на рыночной цене метра, может сделать квартиру золотой, причем не только в столице, - предупреждает директор департамента налогов и права ФБК Александр Сотов. - Нельзя не учитывать характер использования площади. Если я сдаю квартиру под офис, тогда со мной один разговор. Совсем другое, если я сам там живу и никакой прибыли не имею.
Самарский мэр Виктор Тархов давно положил глаз на небольшой лесок в черте города. Там расположены старые антенны, заглушавшие в советские времена радио Свобода и Голос Америки. Лес нужен под застройку, но хозяин принадлежащее Минсвязи ФГУП не склонен делиться даже ненужным объектом. Тархов надеется, что скоро федералов удастся раскулачить. Не без оснований.

Впрочем, некоторые эксперты всерьез опасаются, что рыночный принцип налогообложения как раз и опасен.

Помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа.
В. И. Ленин
Декрет о земле


Когда нацпроект Доступное жилье стал буксовать под тяжестью навалившихся на квадратный метр цен, его куратор, ныне президент страны, придумал оригинальный способ резко увеличить предложение жилья. Дмитрий Медведев вспомнил о закрепленных за федеральными ведомствами огромных территориях, большая часть которых почти не используется. В Думе уже появился закон о Фонде содействия развитию жилищного строительства, который станет крупнейшим в стране распорядителем земли. Его задача выгодно распределить оставшиеся куски федеральной земли в наиболее дорогих местах. На кону, по предварительным оценкам, почти миллион гектаров.

Когда регионы найдут приглянувшиеся куски, они составят на них специальные заявки: какие федеральные земли хотелось бы использовать под жилищное строительство или заводы стройматериалов. Участки сначала должны быть признаны ненужными федеральному учреждению. Выяснением нужности будет заниматься специальный уполномоченный правительством орган скорее всего, им станет ведомство Дмитрия Козака, написавшее закон. Сам министр регионального развития регулярно докладывает президенту, как воплощается идея земельного фонда. По словам помощника министра Федора Щербакова, критерии, по которым определят судьбу территории, будут предельно простыми. Если есть ФГУП, у него есть и свое положение, где прописана его уставная деятельность, объясняет чиновник. Если у тебя сельскохозяйственное производство и там пахотные земли стоят, а ты не пашешь отдавай!

Не пашешь? Отдавай
Колоссальный объем земель надо сначала пересчитать. Минрегионразвития с помощью полпредов кинуло клич по регионам, и областные чиновники уже ищут гектары, которые можно будет изъять у госучреждений. В области выявлено порядка 10 000 га, которые в принципе попадают под понятие неиспользуемых, потирает руки начальник департамента минэкономики Калининградской области Андрей Гудзарик. Около 5000 га непосредственно в границах населенных пунктов. Прилично земли и в самом Калининграде.

15 000 гектаров федеральной земли нашли чиновники в столице

Процедура отбора, правда, в законе не разъясняется, что настораживает президента Института экономики города Надежду Косареву, которая на начальном этапе помогала доводить до ума идею президента. Хотя бы намек сделать на процедуру. Просто написано: решение уполномоченного органа. Должна быть коллегиальность, принцип незаинтересованности сторон, сетует Косарева.

Землемеры
Регионы тем временем подыскивают удачные куски для строительства новых жилых массивов. В Самаре, не дожидаясь закона, пытаются решить судьбу леса с глушилками. Сейчас мы ведем переговоры с Минсвязи, и Минрегионразвития на нашей стороне, рассказывает мэр Виктор Тархов. Генераторы радиопомех находятся в ведении Минсвязи, сами связисты на этой территории ничего строить не собираются, но просто так терять объект не хотят. Значит, мы должны им компенсировать, соглашается Тархов. Вопрос в объеме компенсации. Мэру приходится придумывать альтернативы, чтобы без конфликтов уговорить телекоммуникационное ведомство отдать землю. Мы предлагаем варианты, и область нам помогает подыскать такой объект, чтобы сдвинуть их (связистов. SM) за черту города. Сейчас новая техника, уже меньшая территория нужна, поясняет самарский мэр. В Минсвязи не захотели комментировать ход переговоров с ним.

Несмотря на то что участки официально еще не выявлены и до изъятия дело не дошло, решение Медведева вызвало немалый переполох среди хозяев. Российская академия наук даже бросилась к Владимиру Путину с предложением строить на их землях жилье для молодых ученых. Ударило распоряжение президента и по госкорпорации Ростехнологии, которая надеется получить сотни ФГУПов в качестве вклада государства в уставный капитал. Предполагалось, что впоследствии госкорпорация займется реструктуризацией предприятий, в том числе начнет добывать оборотные средства, продавая имущество и ненужные земельные участки. С начала апреля все операции с этими участками заморожены специальным распоряжением правительства, а после выхода закона их будут передавать в Фонд содействия развитию жилищного строительства или напрямую регионам.

Денег у департамента не то чтобы нет, просто в скором времени планируется увеличение самих земельных ресурсов в пользовании столицы. В городе, где свободной земли уже, в сущности, не осталось, вдруг появилась надежда завладеть тысячами гектаров, причем не на окраине, а в самой удобной зоне Москвы между Третьим и будущим Четвертым транспортными кольцами. Именно там располагается большинство федеральных участков земли, которые можно расценить как неиспользуемые.

Готовит предложения по освоению федеральных земель и столица. У фасада московского департамента земельных ресурсов забавная сценка. Солидный мужчина с портфелем разговаривает с девушкой. Он в задумчивости рассматривает предложенный ею альбом: хочет заказать новую вывеску на фасад. А можно, чтобы и рамка была в золоте, и надпись тоже золотом? спрашивает чиновник. Как скажете, пожимает плечами девушка. Только мы не сейчас будем заказывать, а попозже. Сейчас пока денег нет, но должны появиться, признается чиновник.

Как рассказывает Рыжков, Москва в первую очередь собирается просить те участки земли, которые требуются для развития города, в том числе для строительства дорог: Например, второй выезд из Куркина. Мы его запроектировали по радиополям. Эта территория принадлежит ФГУПу гражданской авиации. Там забор и радиовышки стоят. Для дороги нужен буквально краешек этих радиополей, объясняет Рыжков. Не факт, что затея воплотится. Закон о Фонде содействия развитию жилищного строительства направлен на реализацию именно нацпроекта Медведева, а дороги и транспортные магистрали не числятся в перечне объектов, под которые будут изымать землю. Но и на возведение жилья город только рад забрать землю, причем, по словам Рыжкова, на федеральных участках Москва будет строить сама за бюджетные деньги исключительно социальное жилье. Закон предусматривает такую возможность, равно как и право просто продать участок на аукционе инвестору.

Первый замруководителя департамента Олег Рыжков обещает выслать заявки на участки в городе в течение недели. Речь идет о тех территориях, которые были отданы предприятиям под развитие, но там уже никто не собирается развиваться. Это просто огромный незастроенный кусок в черте огороженного забором предприятия, описывает чиновник латифундии, на которые претендует столичное правительство.

Военные отстреливаются
Министерство обороны стоит в этой истории особняком: на него не распространилось действие правительственного постановления о запрете на сделки с земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества были специально вписаны исключением. Чем военные не преминули воспользоваться.

По словам Олега Рыжкова, в городе от 10 000 до 15 000 га федеральной земли и сейчас вовсю ведется их мониторинг. Изучает федеральные земли и Санкт-Петербург. Борьба за них будет нелегкая. По данным питерского комитета по управлению городским имуществом, федералы про свои участки не забывают и вовсю сдают их в аренду. Только за последние полтора года общая площадь сданных в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, увеличилась почти в 7 раз. В отличие от Москвы большинство участков в Питере принадлежит либо организациям, подведомственным РАН, либо военным.

Самый желанный кусок 500 га неиспользуемого полигона, который примыкает к Калининграду. Пока с генералами договориться не получается. У них имеются собственные планы по продаже участков, и при их осуществлении оглядываться на местные власти военные не намерены. Случаются анекдотичные истории. Есть у нас один военный городок, который был продан по инвестиционному контракту, рассказывает Зуев. Инвестор уже произвел расчет с Министерством обороны, передал требуемое количество квартир за земельный участок, а построить то, что он там запланировал, просто не может. Потому что по генеральному плану там совсем другая архитектура, и когда заключался контракт, это просто не читалось.

В конце мая Минобороны с торгов продало два военных городка на Рублевке и на севере Москвы. 15 га земли ушли за $160 млн. Работают военные над освоением своих участков и в других городах. В Калининградской области земли Минобороны главная надежда для развития города. Исторически область была начинена военными базами, а сейчас воинские части сменили места дислокации и городки вымерли. Объекты мало того что ветшают, их же никто не охраняет, они и расхищаются, вздыхает замглавы администрации Калининграда Александр Зуев. Городки разбирают по кирпичам по полной программе, в том числе на территории города.

В столице Татарстана власти пошли по пути мирных переговоров, и военные отдали под инвестпроект целый военный городок. Как рассказал SM мэр Казани Ильсур Метшин, проект по освоению территории 33-го военного городка родился в переговорах с министром обороны Анатолием Сердюковым. Благодаря приходу нового министра у нас пошел очень активный диалог, появился хороший пример по освоению федеральных земель, доволен градоначальник. По этому соглашению на 34 га земли в Казани вырастет целый микрорайон, около 200 000 м2 жилья. Город пополам с Минобороны вкладывается в строительство социальной инфраструктуры, а инвестор строит дома, часть квартир в которых отдадут военным, остальные продадут. Сколько квартир достанется военным, Метшин не говорит. Это коммерческая тайна, утверждает он. Достаточно для того, чтобы решить и вопросы военнослужащих, и инфраструктурные. Плюс еще сами генералы довольны будут. Сотрудничеству с Минобороны Ильсур Метшин искренне рад: полуразрушенные сараи и казармы скоро навсегда исчезнут с лица казанской земли. Те же наши люди будут жить: отставные военные, действующие, которые сейчас ютятся в жутких условиях, развивает мысль Метшин. Он не видит проблемы в том, что военные занимаются предпринимательством. Безусловно, они осваивают, но вместе с нами. Притча во языцех: как обеспечить жильем всех военнослужащих? Но они же сами сидят на золоте! восклицает глава Казани. У них есть земли в центре городов. В каком-нибудь Урюпинске, может, эта земля ничего не стоит, но у нас можно не только проблемы военнослужащих Татарстана решить, но и все Поволжье и весь Урал привезти.

Сейчас военные собираются продать участок, на котором стоят два старинных особняка памятника архитектуры. Минобороны рассматривает их не как дома с охранными обязательствами, а просто как дорогой участок в исторической части города. Они будут торговать землей, а с архитектурным планом города это никак не согласовывается, сетует Зуев.

По словам Рыжкова, город готов за свои деньги привести территорию в надлежащий вид и освоить ее. Однако землю напрямую регионам будут отдавать не всегда. И здесь начинается неразбериха. По закону неиспользованные земли могут передаваться либо в уставный капитал фонда, либо региону в распоряжение в течение двух лет. Регион может выставить участок на аукцион и продать или предоставить его в аренду под строительство. Однако критерии принятия решений не определены. Критерии должен установить попечительский совет фонда. По какому принципу, непонятно, критикует законопроект Косарева из Института экономики города. Неясно, как будет определяться, что требуется для федеральных нужд, что нужно фонду, а что субъектам.

Компромиссный отъем
Договариваться с ведомствами выход, однако проблему удешевления строительства это не решает. Каждый девелопер закладывает и цену квартир военнослужащих, и стоимость того, чтобы генералы были довольны, в окончательную себестоимость квадратного метра для простых покупателей. Поэтому и был придуман план с изъятием земель у гражданских ведомств. Чем хорошо предложение ничего не надо предлагать взамен, нужно только выполнить свои обязательства по освоению территории, улыбается Рыжков. Это выход из тупика, потому что всегда, когда мы обращались, сразу начиналось: Как это все нам компенсировать? и так далее.

Организаторами конференции выступили: Совет Федерации Федерального собрания РФ, Госстрой РФ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Информационное агентство AKM при поддержке Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы, Национальная фондовая ассоциация (НФА). Спонсорами мероприятия стали Финансовая корпорация «Социальная инициатива», Первый инвестиционный фонд недвижимости, Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН, Стройметресурс.

С такими размытыми формами отношений остаются возможности для особых договоренностей с теми, кто будет сопротивляться изъятию земли. Конечно, будут исключения из правил, компромиссы, разводит руками Щербаков из Минрегионразвития. Поэтому доступного жилья все равно не получится, но предложить застройщикам интересные проекты, а заодно сократить число казенных пустырей задача вполне по силам крупнейшему собственнику земли.

Коллективизм возвращается

В докладах участников прозвучали оптимистичные ноты: было отмечено, что инвестирование строительства в недвижимость является на данном этапе эффективным способом финансовых вложений как для организаций, так и для частных инвесторов. Именно это обуславливает сильную заинтересованность зарубежных инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство в России. Для того чтобы конкурировать за новые крупные проекты, российским девелоперским и строительным компаниям надо искать новые пути финансирования проектов.

Не следует думать, что любой случайный прохожий может стать членом этого «коллектива». По сути, КИНы — это закрытые акционерные фонды, которые специализируются на инвестициях в рынок недвижимости. Основное отличие коллективного инвестирования в недвижимость от прямого инвестирования заключается в возможности для неспециалистов заработать на этом рынке. Закрытый паевой фонд позволяет привлекать средства на фиксированный срок, что соответствует задачам инвестирования в недвижимость.

По мнению генерального директора Управляющей компании «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павла Зюбина, конкуренцию зарубежному капиталу может составить новый российский инвестиционный инструмент – коллективные инвестиции в недвижимость (КИН). «Коллективные инвестиции в недвижимость, — сказал П. Зюбин, — это механизм, обеспечивающий финансирование строительства за счет средств, привлеченных не только с этого, но и с других рынков за счет понятного, логичного финансового механизма инвестиционных ценных бумаг». В своем докладе он отметил, что история КИНов в развитых странах насчитывает уже несколько десятков лет, а принятие Закона «Об инвестиционных фондах» и соответствующей подзаконной базы создало возможность построения института КИН в России.

Станут ли ипотечные бумаги более ценными, Чем прежние?

П. Зюбин представил ряд проектов, профинансированных на деньги «Первого инвестиционного фонда» — элитный дом в Пожарском переулке в Москве, строительство 10000 квадратных метров жилья в районе массовой застройки в Южном Чертаново и др.

На конференции были затронуты и актуальные вопросы совершенствования законодательства в этой области, в том числе нормативных актов к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», разрабатываемых Банком России. В связи с тем, что законом предусматривается передача ипотечных кредитов в доверительное управление кредитным организациям, заместитель директора Департамента Банка России Ирина Седова отметила, что первая цель, которая стоит перед Банком России при разработке нормативных документов – это защита интересов кредиторов и инвесторов, а также нейтрализация тех рисков, которые могут возникнуть как у инвесторов, так и у кредитных организаций. Для этого разрабатывается ряд нормативных требований к банкам. «Требования к банкам, которые будут являться эмитентами, должны будут установить норматив достаточности капитала за предыдущие два года до того, как банки начнут заниматься этой деятельностью», — отмечалось на конференции.

Инвестиции — это всегда риск, а инвестиции в недвижимость — это большой риск. Может подвести маркетинг, рухнуть стена, исчезнуть потенциальный соинвестор, город может не продлить аренду и т.д. Но, увы, прибыль столь же неотъемлема от риска, как дом от фундамента. Вот только кто должен рисковать и нельзя ли эти риски как-то разумно структурировать: можно ли сделать так, чтобы рискующий больше всех не был самым бесправным участником процесса, как это уже бывало?

Некоторый скепсис в отношении работоспособности Закона «Об ипотечных ценных бумагах» высказал старший юрист компании «Линия права» Юрий Туктаров, считающий, что законопроект, одобренный Советом Федерации 29 октября, имеет и преимущества, и недостатки. «Законопроект существует уже год, и за это время в нем ничего не изменилось. По оценкам специалистов, может понадобиться еще полгода-год для того, чтобы создать и принять последующее подзаконное нормирование. Пока многие существенные вопросы оставлены на регулирование ЦБ и ведомств. Поэтому настоящие ипотечные ценные бумаги, если и появятся, то максимум через полгода», — сказал докладчик.

Кроме того, Банк России занимается разработкой законопроекта, касающегося внесения изменений в 25 статью Налогового кодекса – о предоставлении определенных льгот эмитентам ипотечных ценных бумаг. Было отмечено, что должен быть сформирован единообразный подход с точки зрения налогообложения для всех эмитентов ипотечных ценных бумаг — налоговые льготы должны распространяться не только на ипотечные агентства, но и на кредитные организации.

В докладе Олега Репченко, руководителя Аналитического центра ирн.RU («Индикаторы рынка недвижимости») отмечалось, что инвестиции в недвижимость требуют наличия простого и понятного инструмента как для оперативного мониторинга текущей ситуации на рынке, так и для выявления новых тенденций и построения адекватных прогнозов. Такими инструментами, по мнению О.Репченко, являются фондовые индексы, основные из которых – индекс стоимости, индекс ценового ожидания и индекс доходности. Анализ индексов имеет большое практическое значение – возможность предсказать изменения рынка и, соответственно, успеть продать недвижимость в случае намечающегося спада или же, напротив, проинвестировать средства, если намечается новый подъем. Заметим, впрочем, от себя, что любые индексы отражают то, что уже произошло, а все ценовые прогнозы уже столько раз давали сбои, что в возможность серьезного прогнозирования на основе ценовых колебаний мало кто из инвесторов готов поверить.

ВклюЧил, увидел, прикупил

Основное же внимание было уделено ипотечному жилищному кредитованию. В том числе в докладе статс-секретаря — заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева отмечалось, что объем долгосрочных ипотечных кредитов, выданных российскими банками с начала года, вырос более чем в два раза и составил около $500 миллионов. По словам В.Пономарева, выдачей ипотечных жилищных кредитов занимаются уже 146 банков. Вместе с тем, В. Пономарев отметил, что ипотечное кредитование пока не является фактором, формирующим рынок жилья, так как, по данным Госстроя, ежегодно в России строится жилья на сумму порядка $15 миллиардов.

Капля в море становится больше

Мыльный пузырь не может не лопнуть

По мнению замглавы Госстроя, для перелома этой ситуации необходимо принятие целого комплекса законодательных актов. В частности, помимо ключевого закона — об эмиссионных ипотечных ценных бумагах — следует ускорить принятие закона о кредитных историях. Кроме того, необходимо сформировать концепцию страхования кредитных рисков ипотеки, что позволит снизить размер первого взноса с 30% до 5-10% от стоимости жилья. Также Госстрой предлагает исключить ипотечные кредиты из конкурсной массы в случае банкротства банка. «Таким образом, риски других банковских операций не будут ложиться на держателей ипотечных ценных бумаг», — сказал В. Пономарев.

И.Радченко провела краткий анализ банковских ипотечных программ, существующих на сегодняшний день. В частности, глава «Лаурел» отметила: «На сегодняшний день конкуренция увеличивается – каждый месяц на рынок выходит новый банк со своей программой. Каждый месяц идет совершенствование каких-то ипотечных продуктов. Только в нашей компании ежемесячно растет количество сделок на 30-40 процентов. Но уровень цен сдерживает покупательную способность».

Тревога по поводу ближайших перспектив рынка жилой недвижимости прозвучала в словах генерального директора Агентства недвижимости «Лаурел» Ирины Радченко. По ее словам, тот уровень цен, который существует сегодня, замечателен для строителей, инвесторов, но риэлторов, которые работают с людьми, такая тенденция настораживает, потому что этот уровень близок к предельному. «Ситуация, существующая на сегодняшний день, — заметила И. Радченко, — очень сильно напоминает 1993-1994 годы – такими же темпами росли цены на жилье, точно так же было выгодно покупать и спекулировать на рынке недвижимости. В 1995 году случился кризис, который не был связан с макроэкономическими факторами, просто уровень цен достиг потолка, и начался обвал». Поэтому, по мнению И. Радченко, достаточно курсу доллара два-три месяца быть устойчивым, и цены начнут падать, а значит, пострадает и рынок ипотеки. Понятно, что человек, взявший на себя обязательства по выплате кредита и банковских процентов лет на десять, будет весьма огорчен, если недвижимость упадет в цене, да еще и вместе с процентными ставками по ипотеке. Надо, впрочем, признать, что к такому радикальному прогнозу некоторые участники конференции отнеслись столь же скептически, сколь и эмоционально.

Остаются проблемы и с механизмами покупки квартиры в кредит. Это касается и достаточно высокого первоначального взноса, и ограничений по ежемесячному доходу семьи, и проблемы «серых» зарплат. Хотя проблема «серости» может частично решиться за счет использования кредитных историй владельцев кредитных карт банков, полагает глава «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. По словам главы АИЖК, на данный момент агентство «пытается работать с банками» в этом направлении. При этом пока при оценке финансового состояния заемщика агентство ориентируется на справку об официальных доходах. В качестве другого возможного способа получения информации о реальных доходах гражданина А.Семеняка назвал данные о взносах человека в накопительные схемы финансирования строительства жилья.

Хочешь кредит — покажи справку и... кредитку

Остров Маврикий возник в результате мощного подводного извержения вулкана семь миллионов лет назад. Невысокие горы в его центре формируют подобие короны. Мягкие холмы, спускающиеся к морю, покрыты густым зеленым ковром, сквозь который то здесь, то там проглядывают вулканические камни антрацитового оттенка. Индийский океан, прерывающий свой шумный бег у границы кораллов, мягко ласкает белый песок пляжей. Чуть дальше от берега, у рифа, существует иной мир: причудливые деревья кораллов и очень любопытные яркие тропические жители глубин. А в центре острова вызывает восхищение гостей национальный парк, где интересно пройтись по тропинкам, вьющимся среди тропических зарослей. Мелодичное пение птиц, красочные орхидеи, грозди фруктов, огромные кувшинки, на листьях которых спокойно помещается ребенок Настоящий рай! Для кого-то главным аргументом в пользу Маврикия является его теплый климат, неизменный практически круглый год с температурой около +25...+32оC. (Лишь в феврале-марте, когда на острове зима, отдыхающие рискуют провести всю отпускную неделю под проливным дождем.) Для кого-то важнее разнообразие местной кухни: симбиоз индийских, креольских, китайских и европейских блюд, высокоразвитая инфраструктура отдыха и дружелюбное местное население.

Следующей услугой, на актуальность которой указал глава АИЖК, является участие банков в финансировании строительства: «Сейчас строительство ведется через договоры долевого рефинансирования. Сегодня законодательство не позволяет использовать ипотеку при осуществлении строительства, однако эта проблема может быть решена. Если кредитная линия или кредит выдается на финансирование инвестиционного договора, то в этом договоре должно содержаться положение, которое позволит задействовать механизм ипотеки. Хотя такой кредит на этапе строительства не является ипотечным, он автоматически становится таковым через 18 месяцев после завершения строительства, и такой кредит банк может перепродать. Наше агентство такие кредиты готово выкупать», — заявил А.Семеняка. При этом глава АИЖК особо отметил, что при такой схеме риск незавершения строительства несет на себе не только физическое лицо, но и банк, который заинтересован в завершении строительства и в переходе кредита в ипотечное качество.
Есть страны, о которых можно сказать, что они радужные, наполненные морем красок и полутонов. А есть те, которые в нашем восприятии ассоциируются с одним доминирующим оттенком. Так, Греция с ее лазурными бухтами предстает в голубом мареве. Индия, окутанная запахом специй, с яркими национальными нарядами красная. Окруженный песками Египет золотой. А Маврикий это зеленая составляющая мировой палитры.

Неспокойное прошлое
Изначально эти места использовались торговцами и пиратами в качестве перевалочной базы на пути из Европы в Индию. Целенаправленное освоение земель началось в конце XVI века, когда голландцы основали здесь колонию и назвали остров в честь принца Маврикия из Нассау. Первые поселенцы активно вырубали деревья, чтобы продать на международном рынке, а на освобождавшихся территориях высаживали сахарный тростник. Для работы на полях были привезены рабы с расположенного поблизости острова Мадагаскар и выходцы из юго-восточной Азии. Далекоидущим планам голландцев помешали циклоны и нападения пиратов, грабивших их суда. Но Маврикий недолго оставался без хозяев. Обосновавшиеся здесь французы продолжили расширение плантаций, увеличив приток рабочей силы из Африки и Мадагаскара. Даже с пиратами нашли общий язык теперь торговцев грабили под французским флагом. Корсары наносили огромный урон в первую очередь английским судам, направлявшимся в Индию. Британцы не остались в долгу и в 1810 году после нескольких месяцев блокады захватили Маврикий. Сохранив бывшим владельцам их собственность и объявив французский в качестве второго официального языка после английского, они кардинально изменили жизнь на острове. Была создана разветвленная транспортная система, активизировалась торговля с другими странами, увеличилась площадь сельскохозяйственных угодий. Растущая экономика требовала все больше рабочей силы. Помощь подоспела со стороны Индии, откуда на постоянное место жительства приехали около полумиллиона человек. Флаг британской короны развевался над островом вплоть до 1968 года, когда по обоюдному согласию Маврикий получил независимость. В итоге получилось абсолютно уникальное государство симбиоз разных национальностей, культур, религий, традиций.

Нарисованная картина не единственное, чем может удивить Маврикий. Он таит в себе множество сюрпризов. Это и смешение различных культур и архитектурных стилей. Во многом объяснение этому уникальному сочетанию следует искать в прошлом острова.

Большая часть населения живет за городской чертой. Каменные дома без излишеств, как правило, не оштукатурены, что оправдано в условиях тропического климата. Хотя глаз они не радуют, зато кажутся добротными. Застройка плотная, а задние дворы заняты огородами. Лишь нарядные муниципалитеты и развешенные повсюду национальные флаги, похожие на радугу, вносят разнообразие в пейзаж.

Архитектурное многообразие
Архитектура Маврикия наглядное тому свидетельство. Благодаря тому что на острове проживают выходцы из Африки, Индии и Китая, здесь сочетается, как может показаться на первый взгляд, несочетаемое. Изысканные китайские пагоды находятся рядом с лаконичными фасадами мечетей. Радужные индусские храмы контрастируют с африканскими постройками в колониальном стиле или традиционными домиками, сооруженными из тростника и поэтому больше похожими на стога сена. Однако храмы и соборы это лишь пусть яркие, но все же редкие вкрапления в общий пейзаж. Если оценивать архитектурный ландшафт в целом, то его можно разделить на несколько категорий. Городские здания, сельские дома и постройки туристических зон. Самый яркий пример первого типа это столица Порт Луи. Здесь есть и современные сооружения без ярко выраженного характера, более фантазийные с намеком на колониальное прошлое и реконструированные портовые строения, где сегодня расположены казино, пара отелей и бутики.

Место в раю в собственность
Любовь к здешним местам наводит на мысль о покупке недвижимости на острове. Кроме комфорта, который обеспечивает проживание в собственном доме, вы совершите выгодную инвестицию. Специалисты полагают, что Маврикий, лишь недавно предоставивший иностранцам возможность вложения средств в рынок недвижимости, будет стабильно расти в цене. Ведь количество подобных мест на земле ограничено, и с ростом благосостояния людей предложений станет существенно меньше. Приводят примеры ежегодного увеличения стоимости элитных объектов на 50%.

Зоны отдыха туристов, наоборот, демонстрируют полет дизайнерской фантазии. Отели стараются перещеголять друг друга по оригинальности оформления и вниманию к деталям декора. Чаще всего обыгрывается колониально-островная тема с тростниковыми крышами, балочными потолками, светлыми стенами, большими окнами со ставнями и верандами с колоннами. Этот стиль завоевал множество почитателей, так что отдыхающие с удовольствием сюда возвращаются.

Программа в первую очередь нацелена на состоятельных и взыскательных покупателей, которые могут себе позволить покупку виллы со стартовой ценой от 500 тыс. долл. Такая высокая стоимость оправдана исключительными условиями проживания. Под застройку выбирают прекрасные земельные участки в непосредственной близости от моря, на больших территориях устраивают поля для гольфа, строят SPA- и фитнес-центры, яхт-клубы, рестораны. Дизайн каждого комплекса детально прорабатывают. Чаще всего это традиционный островной стиль в современной обработке. Еще на стадии проекта будущие покупатели могут обсудить с оформителем внутреннее убранство помещений. Кроме общественного бассейна около каждой виллы строят еще один поменьше. Площадь придомовой территории разная, можно найти и шесть соток. Однако ощущения тесноты не возникает.

Помимо описанной выше идиллии рафинированного отдыха Маврикий подкупает стабильной политической и экономической ситуацией. Сегодня остров находится на втором месте по доходам населения во всем африканском регионе. Такой успех стал возможен благодаря отказу от привязки бюджета к производству тростника и текстиля путем активизации рынка инвестиций, упрощению правил перемещения капитала и регламента совершения сделок. В частности, процесс оформления дома в собственность максимально прозрачен. Вообще рынок недвижимости стал одной из главных движущих сил развития острова. Было привлечено 2,5 млрд долл., решены проблемы занятости и нерационального использования сельскохозяйственных угодий. Разработанная местными властями и в тесном сотрудничестве с частными девелоперскими компаниями программа под названием Интегрированная курортная cхема (IRS) стала настоящим спасением. В соответствии с ней собственники жилья получают вид на жительство, что выгодно с точки зрения более низких налогов, отсутствия выплат в случае получения наследства и исключения двойного налогообложения.

Удивительные объекты недвижимости
За несколько лет существования программы IRS (с 2002 года) она полностью себя оправдала. Все объекты реализуют еще на стадии разработки плана проекта.


Существенный плюс покупки недвижимости в таком элитном комплексе возможность последующей сдачи ее в аренду. Найдется немало желающих провести летние каникулы в пятизвездочных условиях, а улаживанием формальностей займется менеджмент поселка. Собственнику останется только подсчитывать доход.

На территории построено 119 вилл, четырехкомнатные площадью 350 450 кв. м и пятикомнатные 500 700 кв. м. Цены варьируются от 650 тыс. до 1,2 млн долл. Дизайн домов приблизительно одинаков: большая гостиная с выходом на террасу, где расположен бассейн, просторные спальни с ванными комнатами. Внутреннее убранство зависит от вкусов покупателя. Опытный дизайнер охотно предложит свою помощь. После выбора конкретного стиля заказчику высылают на утверждение дизайн-проект и приступают к отделочным работам, которые длятся около шести месяцев. При этом собственник не испытывает дискомфорта от стройки, не выбирает материалы, а въезжает уже в полностью готовый дом. Неудивительно, что все особняки продали в одночасье. Было принято решение расширить объект и построить дополнительно 51 виллу на две, три или четыре спальни. Продажи начнутся со дня на день, как только будут получены необходимые для ведения работ документы.

В качестве примера можно привести комплекс Тамарина на западном побережье острова. Расположенный на 206 га земли у подножия остроконечной горы Ремпарт, ограниченный полосой пляжей, с водопадами и рекой, протекающей по ухоженной территории, он кажется сбывшейся сказкой. Здесь впервые была опробована модель поселка самого высокого класса с огромным перечнем предоставляемых услуг. Для жителей выстроен гольф-клуб международного стандарта с баром и рестораном. Для любителей водных видов спорта открыт пляжный клуб. Перечисляя дополнительные услуги, можно сбиться со счета: круглосуточная охрана, ландшафтный дизайн, медицинское обслуживание, парикмахерская, пункт проката оборудования для рыбной ловли и дайвинга. Можно нанять шофера, домработницу, няню для детей, повара и даже пилота вертолета.

Комплекс состоит из четырех поселков, возводимых поэтапно. Сначала покупателям представили Adamante, все 70 вилл разошлись лишь за шесть часов продаж! Небольшое количество частных резиденций на острове Four Seasons, неподалеку от одноименного отеля, также были распроданы уже на первой VIP презентации. Кто первым объявил о своем серьезном интересе к поселку, тот и получил эксклюзивное право выбора среди двух-шестиспальных домов. Следующий на очереди поселок Lunea, строительство которого планируют завершить к декабрю 2008 года. Его судьба почти не отличается от предыдущих проектов. Почти 93% объектов реализовали еще год назад среди тех, кто заранее разместил заявку на покупку трех-пятикомнатных домов площадью 300 500 кв. м. А в поселке Solaia в апреле этого года инвесторам предложили 34 особняка.

Коммерческий успех получил и еще один проект, реализованный в рамках Интегрированной курортной схемы Анахита. Чтобы создать комплекс топ-класса с уровнем цен от 800 тыс. до 5 млн долл., к работе привлекли такие фирмы, как именитая отельная группа Four Seasons, Лондонская компания Allison TongCoo, известного на весь мир гольфиста и дизайнера Эрни Элса. Для строительства выбрали восточное побережье, залив Trou d’Eau Douce. Для элитных вилл, уютно устроившихся между спокойной лагуной и гольф-полем, был выбран мавританский стиль. Двух-трехэтажные особняки утопают в зелени, их покатые деревянные крыши контрастируют со светлыми стенами; панорамные окна выходят на просторные веранды. Строения общего пользования более традиционные: тростниковая кровля едина для нескольких зданий, скрепленные грубой веревкой деревянные стропила и так далее. К услугам жителей поле для гольфа, теннисные площадки, фитнес- и SPA-центры, детская площадка, изысканный ресторан, магазины, бассейны, каскады прудов, сады. И это, не считая неограниченных возможностей пляжного отдыха.

Организационные хлопоты
Процесс оформления покупки недвижимости максимально упрощен и защищен юридически. Застройщик перед началом продаж должен заключить с банком контракт на страхование строительства (и соблюдение всех временных договоренностей). Дополнительной гарантией выступает десятилетнее обязательство девелоперской компании, архитектора и суб-подрядчиков решать любые вопросы в случае возникновения проблем в эксплуатации комплекса.

Не менее интересный проект Valriche начат в юго-западной части острова в регионе Bel-Ombre. Первая фаза строительства должна завершиться в начале 2009 года, а весь комплекс будет готов полностью к 2011 году. Его главной изюминкой стал национальный парк Valriche, расположенный по соседству. Небывалой красоты водопады, богатство флоры и фауны никого не смогут оставить равнодушным. Здесь к занятиям гольфом и водным развлечениям добавился экотуризм: можно покататься на вседорожниках, велосипедах, отправиться в путешествие по горам. Согласно проекту на территории в 200 га разместят 288 вилл, каждая с участком земли от 700 до 2000 кв. м. Дизайнеры разработали 22 типа домов: одно-двухэтажные, начиная от двуспальных (250 кв. м) до четырех-пятиспальных (400 кв. м). Все виллы будут обеспечивать самый высокий уровень комфорта, а жителям предложат практически неограниченный список дополнительных услуг. Самые дорогие виллы courtyard с просторным внутренним двориком оценены в 1,272 млн долл. за трехспальную и 1,371 млн долл. за четырехспальную. Одноэтажные особняки Veranda можно приобрести за 1,120 1,356 млн долл. А виллы Villages и Terrace предлагают за 755 1173 тыс. долл. в зависимости от размеров и местонахождения на территории комплекса. В настоящий момент заключено 120 контрактов, а это означает, что 90% всех объектов уже продано. За оставшиеся идет настоящая борьба. Можно в нее включиться или посмотреть, что еще появится на острове. Уже началась разработка комплексов Les Salines на Юго-Востоке (233 дома со стартовой ценой от 870 тыс. долл.), Riverclub (300 вилл по цене в среднем от 600 тыс. долл.; предварительная продажа начнется в ноябре). А впереди еще множество других проектов: Black River, Le Morne, Pointe Jerome, Corniche Bay. Будут освоены красивые побережья Bel-Air на юге, Mon Choisy на севере, Roches Noires на востоке. В общей сложности в рамках программы IRS планируют возвести около 4,6 тыс. вилл экстракласса. То есть еще есть время и возможность выбрать для себя дом-сказку в раю.

Преодолев сутолоку аэропорта, выбравшись на залитые солнцем просторы, тут же забываешь про усталость от многочасового перелета, потому что спешишь на встречу с прекрасным миром и своим новым домом в райском уголке Земли!

Покупка проходит в несколько этапов. После выбора дома лот снимают с торгов. Через пару недель заключают предварительный контракт, и будущий собственник вносит 5% от общей стоимости на депозитный счет. В случае отказа местных властей регистрировать сделку (что маловероятно) эти деньги полностью возвращают. По прошествии четырех шести недель следует заплатить 25% от стоимости, 70 тыс. долл. в регистрационнную земельную палату и 5% трансферного налога. Две последние суммы также включены в цену покупки. Сверх заявленной стоимости одноразово выплачивают лишь 6 тыс. долл. в фонд социального развития Маврикия. В момент закладки фундамента перечисляют 5% от стоимости, 35% после подведения дома под крышу, еще 25% когда завершат отделочные работы и оставшиеся 5% во время передачи покупателю ключей.



Главная --> Публикации