Главная --> Публикации --> Юрий жуков и кирилл писарев спускаются с пика "вкусный" сегмент Электронная система - на службе строителей Щербинка: для заселения все готово Петербург поглощает малоэтажку

Площадки, пригодные для создания офисных центров в окраинных районах Москвы, как правило, достаточно велики. Совокупная площадь проектов составляет от 50 до 100 тыс. кв. м или более, в то время как в центральных районах Москвы она обычно не выходит за пределы 20 тыс. кв. м.

Времена меняются. Несколько лет назад считалось, что современный качественный офис должен находиться, если не в центре, то в районах, прилегающих к нему. Сегодня же основная часть крупных проектов коммерческой недвижимости реализуется в местах прилегающих к Третьему транспортному кольцу или же вовсе за его пределами.

Пожалуй, самым привлекательным среди последних является крупный офисный комплекс (позиционируется как бизнес-парк) East Gate. Эти восточный ворота Москвы расположены по Щелковскому шоссе, 100, близ пересечения данной магистрали с МКАД (за 16-й Парковой улицей). До метро Щелковская - около 2 км или порядка 20 минут пешком (7 минут на транспорте).

При таких масштабах новых проектов потенциальному арендатору, что называется, есть из чего выбирать. Часто говорят, что офисы сегодня рынок арендодателя, но состав предложения настолько широк, что в этом можно усомниться. При этом на рынке представлены объекты самого разного свойства, в том числе и очень демократичные по цене.

Поскольку комплекс очень большой, здесь почти всегда есть площади, которые можно арендовать. При этом ставки достаточно умеренны помещения в настоящее время предлагаются по 10,5 тыс. руб. за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Плюс к тому, у комплекса есть еще одна симпатичная особенность: можно снять небольшие площади, желающие работать в небольшом офисе найдут себе помещения площадью от 50 до 100 метров. Иначе говоря, стартовый бюджет аренды при таких условиях составляет 43750 рублей, что посильно даже для начинающего и вовсе не богатого бизнеса.

East Gate это 14 корпусов высотой от 1 до 11 этажей, построенных еще в советское время и прошедших относительно недавно реконструкцию, в результате которой на рынок вышло порядка 140 тыс. кв. м офисных площадей класса В. У этого комплекса есть ряд отличительных черт, которые делают его на современном столичном рынке весьма привлекательным предложением.

Совершенно противоположным предложением современного офисного рынка является комплекс Imperia Tower, 60-этажный небоскреб, расположенный на участке №4 территории Москва-Сити. Общая площадь этого объекта составляет около 300 тыс. кв. м, из которых около 98 тыс. кв. м приходится на офисы занимающие этажи до 30-го выше (31-42 этажи) будет располагаться отель, а над ним жилые апартаменты.

Но на этом особенности East Gate не заканчиваются. Жанр бизнес-парка подразумевает наличие разветвленной инфраструктуры, объекты которой способны удовлетворить самые разные потребности сотрудников. В данном случае все необходимое действительно в наличии имеется. Есть отделение банка, химчистка полного цикла со скидкой для арендаторов, супермаркет, салон красоты и пр. В связи с этим можно вспомнить стилистику памятных вывесок на иных старых зданиях: в этом доме с... по... жил и работал... В случае с East Gate примерно так и складывается. Здесь можно, не выходя за пределы территории, не только работать, но и жить это превосходная среда для начинающих предпринимателей-трудоголиков. Не хватает, пожалуй, только гостиницы, в которой можно было бы, заключив брак, провести нечто вроде медовой недели, не отрываясь от работы.

Однако будущих арендаторов цена вопроса не останавливает. Причина достаточно проста объект относится к знаковым. Офис в Imperia Tower в своем роде синоним делового успеха и состоятельности. Последнее подчеркивается не только видовыми возможностями офисов, из окон которых открываются панорамные виды Москвы, но и развитая роскошная инфраструктура нижней части. Торговые объекты и рестораны будут располагаться в поднятой над землей застекленной галерее, которая соединит здание с набережной, где будет располагаться собственный (здания) причал и прилегающая к нему вновь создаваемая парковая территория. К видам города, таким образом, присоединяется возможность не только приехать в офис на машине, но и прийти водой, на своем пароходе. Последнее очень статусно и одновременно удобно на Москве-реке в отличие от улиц города пробок пока не наблюдается.
Впрочем, Imperia Tower можно считать исключением на офисном рынке Москвы. Среди новых объектов все-таки преобладают здания с гораздо меньшим уровнем делового пафоса. При этом они могут быть очень неплохими по архитектуре и уровню удобства для работы. Одним из лучших, пожалуй, предложений наших дней являются помещения в офисном центре OMEGA PLAZA, расположенном по улице Ленинская слобода, 19.

Несмотря на то что здание будет готово к въезду лишь в IV квартале 2009 года, потенциальные арендаторы уже сейчас активно разбирают офисные площади. В нижних этажах площадь минимального сдаваемого блока 650 метров, наверху офисной части предлагаются в аренду этажи целиком площадь каждого составляет 2700 кв. м. Ставки аренды варьируются от 850 до 1500 евро (не включая НДС и эксплуатационные расходы в размере 90 евро за кв. м в год), при этом верх цены приходится на самые небольшие площади. Иначе говоря, начальный бюджет работы в башне Imperia Tower составит несколько более 100 тыс. евро в месяц, проще говоря, чуть меньше 3,75 миллионов рублей.

К удобствам офисного центра OMEGA PLAZA можно отнести также хорошую организацию питания к заезду арендаторов здесь откроется несколько кафе в формате бизнес-ланча и один дорогой ресторан. Для куска глубинки внутри Москвы, который и представляет собой Ленинская слобода и ее окрестности обстоятельство весьма важное. Впрочем, географические особенности этой улицы как места для работы удобны: есть несколько способов выехать из этого района в центр или в сторону московских окраин, а в ближайшем окружении Ленинской слободы редко случаются серьезные пробки.

Это крупный 6-этажный офисный комплекс площадью примерно 100 тыс. кв. м, среди которых арендуемая часть составляет порядка 73 тыс. кв. м. У здания весьма удачно организована входная группа она представляет собой атриумное пространство с панорамными лифтами. Другая интересная особенность здания состоит в том, что одна его часть выдвинута за пределы соседних домов таким образом, что из окон открывается вид на Москву-реку. Здесь расположены самые дорогие площади, они сдаются по 1100 долл. за кв. м (курс 25 руб.) без НДС, в то время как в других частях здания офис можно снять по ставке от 700 долл. без НДС (эксплуатационные расходы 90 долл. за кв. м без НДС, плюс электричество по счетчику).

Это первый офисный небоскреб, который появился в Москве вне территории Сити. В 42-этажном здании общей площадью 148 тыс. кв. м предлагаются в аренду блоки от 500 до 10000 кв. м. Офисы здесь трудно назвать демократичными по цене. Ставки аренды варьируются от 1200 до 1500 долл. за кв. м без НДС, плюс эксплуатационные расходы в размере 120 долл. за кв. м (курсовое значение 26 руб.). Разумеется, самые высокие ставки для помещений в верхней части здания, где открываются панорамные виды города.

Стоит заметить, что окрестности Третьего транспортного кольца место, которое сочетает удобство проезда на автомобиле и одновременно пешеходную доступность метро. Именно это делает подобные объекты популярными среди потенциальных арендаторов особенно если у них есть какие-то черты, выгодно отличающие их от себе подобных. Весьма интересным в данном отношении объектом можно считать, к примеру, бизнес-центр Nordstar Tower, расположенный по Хорошевскому шоссе, 2-20, около Третьего транспортного кольца.

Однако не все объекты, где офисные площади обладают хорошими видовыми возможностями, сдаются по очень высоким ставкам. Среди таковых есть и бизнес-комплексы, которые для сегодняшней офисной Москвы можно считать оптимальными по соотношению цены и качества. Таких объектов совсем не много, но они есть. Один из лучших примеров офисный центр Соколиная гора в Семеновском переулке.

Объект будет готов к въезду (арендные каникулы 2 месяца) осенью этого года, а в настоящее время сохраняется широкий выбор вариантов: можно снимать и чуть более 1700 метров, что составляет минимальную площадь этажа, а можно часть этого пространства. Собственной подземной парковки нет, предлагаются места в 8-уровневом наземном паркинге рядом с новым зданием.

В настоящее время в башне остались свободные помещения в верхней части здания с 24 по 30 этаж. Таким образом, здесь представляется возможность арендовать офис с панорамными видами Москвы, но при этом достаточно небольшой площади. Офисный центр Соколиная гора вполне удобен для размещения персонала вход в метро Семеновская расположен буквально в 50 метрах от башни. Из инфраструктуры здесь наличествует кафе, конференц-зал и еще ряд объектов, среди которых стоит особо упомянуть салон красоты.

Это 33-этажная башня общей площадью 34,6 тыс. кв. м, где сдаются офисные блоки площадью от 500 метров. Любопытный нюанс площадь этажей ближе к верху здания уменьшается, поэтому относительно небольшой блок, от 720 до 500 кв. м и является отдельным этажом. Цена вопроса 950 долл. за включая НДС и эксплуатационные расходы.

Вчера на Рублево-Успенском шоссе, на въезде в поселок Раздоры, начался снос недостроенного трехэтажного здания центра для занятия йогой. Один экскаватор разрушал потолки и стены, второй собирал ковшом строительный мусор. Многие из проезжавших по шоссе водителей дорогих иномарок притормаживали и с удивлением смотрели на работы.

По какой-то причине в последнее время такой сервис становится как бы обязательной частью современного офисного центра в отличие, например, от фитнес-клубов, которые в офисных пространствах особо не прижились. Так что не исключено. что в будущем салон красоты будет закладываться как часть бизнес-комплекса на стадии проектирования. Пока же у будущих арендаторов, помимо возможности выбора среди новых офисных центров, есть право принять решение снимать площадь в здании с салоном красоты или же без такового.
Власти Одинцовского района Московской области начали борьбу с незаконным строительством на одном из самых престижных земельных участков страны Рублево-Успенском шоссе. Вчера в поселке Раздоры было снесено трехэтажное недостроенное здание, в котором планировалось открыть центр для занятия йогой. Власти Одинцовского района предупредили, что в очереди на снос стоят еще около 20 построенных с нарушениями объектов, в том числе пристройка к модному ресторану Дача.

Скандалы вокруг незаконного строительства на Рублевке продолжаются уже несколько лет. Раньше их катализатором выступал заместитель главы Росприроднадзора Олег Митволь. В феврале 2007 года он обратился в Генпрокуратуру с требованием оспорить осуществленную в 2001 году передачу федеральных земель подмосковных санаториев Жуковка и Барвиха частным фирмам под строительство коттеджей. Стоимость переданной земли господин Митволь оценил в 52 млрд руб. Возмущение господина Митволя вызвала также передача частным лицам 20 га леса у Николиной Горы. Вчера Олег Митволь сообщил Ъ, что уголовные дела по этим фактам возбуждены и расследуются, однако ему не хотелось бы комментировать ход следствия. Нынешнюю инициативу одинцовских властей господин Митволь комментировать не стал.

Решение о сносе центра приняла администрация Одинцовского района Московской области. Это первый за всю нашу историю случай, когда сносится незаконно построенный объект. Но мы не намерены на этом останавливаться, заявили Ъ в районной администрации. В очереди на снос стоят еще минимум два десятка дорогих сооружений. Полный их перечень держится в секрете, районные власти согласились назвать лишь два из них. Это пятиэтажный особняк в поселке Успенское (по всем документам он проходит как трехэтажный, имя его владельца не раскрывается), а также пристройка к модному ресторану Дача, совладельцем которого является известный ресторатор Аркадий Новиков. Стоимость только земельных участков в этих местах колеблется от $50 тыс. до $400 тыс. за сотку.

Впрочем, как рассказали Ъ жители поселка Раздоры, строительство здания давно остановлено, и эта коробка стоит на Рублевке уже лет пять. По их версии, снос здания начался потому, что портящий пейзаж недострой вызвал раздражение проезжавшего мимо одного из первых лиц государства.

Здание центра для занятия йогой было снесено без решения суда, по договоренности между застройщиком и районными властями. Мы сумели ему объяснить, что в суде у него нет никаких перспектив, и застройщик согласился, сообщили в администрации. Одним из условий договоренности между властями и застройщиком стало то, что в администрации наотрез отказываются назвать, кто вел строительство на арендованной у районных властей земле в Раздорах.

Впрочем, хозяева ставших предметом внимания властей других объектов добровольно отдавать их под снос не собираются. Мы не считаем пристройку незаконной, она стоит на земле, которая находится в нашей собственности. Все необходимые согласования проведены, и мы надеемся, что недоразумение будет улажено, заявил, в частности, Ъ совладелец Дачи ресторатор Александр Соркин.

В ходе строительства были нарушены сразу несколько норм градостроительного законодательства. В частности, постановление администрации, ограничивающее высотность зданий в этой местности до 15 м, само здание слишком близко стояло к дороге. Кроме того, у застройщика не было разрешительной документации на проведение света, воды и канализации, сообщили Ъ в одинцовской администрации, отказавшись, впрочем, уточнить, почему снос здания начался только сейчас. Там лишь сказали, что ранее застройщик объекта неоднократно штрафовался. Мы хотим подчеркнуть, что начавшийся процесс сноса незаконных построек будет носить постоянный, системный характер, резюмировали районные власти.

Партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), испытывающие сложности с продажей закладных агентству, нашли новый способ рефинансирования ипотечных кредитов. Они реализуют закладные своим более благополучным коллегам, а те перепродают их АИЖК. Участники рынка считают, что схема снижает эффективность борьбы АИЖК за качество своего ипотечного портфеля.

Масштабного передела собственности на Рублевке ожидать не стоит, хотя большинство объектов там построено с теми или иными нарушениями, заявил Ъ просивший не называть его имени представитель риэлтерской фирмы, работающей, в том числе и с объектами на Рублевке. Одинцовские власти, которые наверняка действуют по команде сверху, дают понять, что незаконное строительство должно быть прекращено, а самые вопиющие случаи не останутся безнаказанными.

Компании, не исчерпывающие установленные им лимиты на выкуп закладных, стали брать на себя функции промежуточной рефинансирующей организации. Они выкупают закладные у компаний с меньшими лимитами и включают их в свой портфель, который затем реализуют АИЖК в рамках отведенного большого лимита. Если мы не полностью выбираем установленный лимит, то фактически можем продать его часть, пояснил Ъ господин Сапронов. По его словам, выкупать закладные можно как у региональных партнеров АИЖК, так и у первичных кредиторов. Таким образом я увеличиваю объем сопровождения и зарабатываю на комиссиях, отметил господин Сапронов. Вторая сторона сделки получает возможность рефинансировать свой портфель.

О новой схеме реализации закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию Ъ рассказал гендиректор партнера АИЖК Центральной ипотечной компании Юрий Сапронов. Его компания уже заключила три сделки по выкупу закладных у других партнеров АИЖК на общую сумму 140 млн руб. При этом к разработке агентской схемы реализации закладных по выданным ипотечным кредитам партнеров АИЖК подтолкнуло само агентство, с июля внедрившее новую схему работы с партнерами. В рамках борьбы с ростом просрочки (в отдельных регионах превысившей 20% ипотечного портфеля) агентство установило для них лимиты на выкуп закладных в зависимости от качества и объема кредитного портфеля партнера и уровня развития ипотеки в конкретном регионе. Именно разницей в объемах лимитов и воспользовались партнеры АИЖК.

В самом агентстве осведомлены о существовании ряда компаний, которые перепродают закладные. Это нормальная практика работы хозяйствующих субъектов, которые могут продавать закладные как нам, так, например, и другим рефинансирующим организациям, отметила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. При этом госпожа Ярцева напомнила, что агентство рассчитывает лимиты по сложной формуле, которая учитывает степень просрочки по региону и качество работы партнера. Если у кого-нибудь из наших партнеров понизится качество портфеля за счет увеличения доли закладных из регионов с низшим рейтингом, это может привести к снижению рейтинга всех поставщиков региона, добавила она.

О подобных сделках Ъ рассказали на условиях анонимности руководители еще нескольких региональных партнеров АИЖК. Когда весной АИЖК ввело временные ограничения на выкуп закладных, мы выкупали закладные у банков, работающих на территории, где выкуп был приостановлен, рассказал собеседник Ъ в другом региональном операторе АИЖК.

Используемая партнерами АИЖК схема в конечном итоге может ударить по ним же. Такая схема увеличивает риски покупателя бумаг, который, даже обладая возможностью обратной продажи, не защищен от некачественного приобретения, отмечает замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. Растущие риски инвесторов могут негативно отразиться на стоимости получения финансирования для АИЖК при выпуске ипотечных облигаций и как следствие снизить объемы тех самых лимитов, которыми сейчас торгуют партеры агентства, прогнозируют эксперты.
Первый вице-мэр и глава московского стройкомплекса Владимир Ресин возглавил наблюдательный совет компании Минск-Сити, управляющей девелоперским проектом стоимостью $4,8 млрд (строительство 2,3 млн кв. м). Участие господина Ресина позволит избежать конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть у московских соинвесторов проекта с минскими чиновниками, его земляками.

Однако участники рынка считают, что АИЖК недооценивает собственные риски: фактически агентство выкупает у одних партнеров те закладные, которые отказалось выкупить у других. В результате двойной переуступки требований, которая не предполагалась при создании АИЖК, агентство может получить от своего партнера закладную, которая не совсем соответствует его стандартам, отмечает управляющий директора блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович. С ней согласен руководитель блока Розничные продукты Альфа-банка Илья Зибарев: Невозможно проверить каждую закладную, выкупаемую в рамках лимита, агентство может просто не заметить некачественную бумагу.

Итера, поставлявшая газ в Белоруссию в 1997-2006 годах, представила президенту Александру Лукашенко проект Минск-Сити стоимостью $4,8 млрд год назад. К 2020 году на 318 га, частично занимающих территорию аэропорта Минск-1, планируется построить 1,5 млн кв. м жилья, 550 тыс. кв. м офисов и гостиниц, 200 тыс. кв. м торговых площадей. Месяц назад партнером Итеры по минскому проекту стал московский застройщик Су-155 (см. Ъ от 24 июня). СУ-155 получила 15% долей в СООО Минск-Сити, столько же КУП Минский городской центр недвижимости, за Итерой сохраняется 70%. Как ранее отмечал Ъ первый вице-президент Итеры Валерий Коротков, в состав учредителей управляющей компании могут войти ряд крупных российских банков и ОАО Международный аэропорт Внуково (основной акционер ОАО Внуково-Инвест).

Вчера пресс-служба международной группы компаний (МГК) Итера сообщила, что Владимир Ресин возглавил наблюдательный совет СООО Минск-Сити, управляющего строительством одноименного делового центра в белорусской столице. Председатель совета директоров Итеры Игорь Макаров сообщил Ъ, что господин Ресин займется стратегическим развитием проекта Минск-Сити. Представитель СУ-155 (совладелец управляющей СООО) Федор Сарокваша подтвердил эту информацию.

Господин Макаров признается, что выбор кандидатуры Владимира Ресина не случаен: У московских властей большой опыт реализации таких крупных проектов, как ММДЦ Москва-Сити". (Сейчас господин Ресин лично курирует строительство Москва-Сити.) Источник Ъ в столичной мэрии не исключает, что возглавить наблюдательный совет Минск-Сити господина Ресина попросил основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин, который до 2005 года работал в московском стройкомплексе. "Итера давно научились находить общий язык с белорусскими властями, что нельзя сказать о СУ-155", говорит собеседник Ъ. По его словам, Владимир Ресин, родившийся в Минске и понимающий специфику белорусского рынка, может помочь СУ-155 с решением административных вопросов. Выбор господина Ресина главой наблюдательного совета Минск-Сити политическое решение, утверждает другой источник Ъ, близкий к московскому правительству. По его словам, первый вице-мэр Москвы дружен с президентом Лукашенко, который лично настаивал на кандидатуре господина Ресина.

Нефтегазовая компания Итера создана в 1992 году. 30,5% акций принадлежит председателю совета директоров Игорю Макарову. Другим крупнейшим акционеров является индийская Sun Group около 26%. Стоимость активов по итогам 2007 года 29,9 млрд руб. Портфель проектов девелоперской дочки Итераинвестстрой более 5,7 млн кв. м.



Главная --> Публикации