Главная --> Публикации --> Большинство новых бизнес-центров в санкт-петербурге вводятся за пределами центра города Подайте на миллиард Долой хрущевки, да здравствует комфорт Столичные чиновники не спешат терять контроль над землепользованием Город свое возьмет из-под земли

Нужен стандарт
Андрей Ярославцев
гендиректор MVM
Не хватает микрорайонных торгцентров до 5000 кв. м со стандартным набором арендаторов: продуктовый супермаркет, услуги для населения, одежда, обувь


С начала 2008 г., по данным консалтинговой компании Rezon, в Перми было введено в эксплуатацию 77 000 кв. м торговых площадей. В результате объем рынка качественной торговой недвижимости достиг 390 000 кв. м. К концу текущего года девелоперы обещают ввести еще 56 000 кв. м.

По мнению гендиректора MVM Андрея Ярославцева, появление этих объектов на рынок Перми особо не повлияло: арендные ставки в городе остались на прежнем уровне, перераспределения покупательских потоков не произошло. Эксперт отмечает, что Шоколад находится в районе, населенном не слишком обеспеченными пермяками: Это скажется на размере среднего чека и проходимости торгцентра. С Ярославцевым не соглашается директор Риал-финанс Марина Медведева. По ее мнению, он четко ориентирован на целевую аудиторию: Это классический торгцентр с невысоким уровнем цен для спального микрорайона.

В 2008 г. было введено два крупных объекта вторая очередь ТРК Семья (45 000 кв. м, группа ЭКС) и ТРЦ Шоколад (25 000 кв. м, ОАО Седьмой континент). Девелопер последнего, Седьмой континент, представлен в торгцентре и в качестве якорного арендатора гипермаркета Наш.

Во II квартале 2008 г., по данным Перспективы, средняя арендная ставка в пермских качественных торгцентрах составила 920 руб. за 1 кв. м. Аналитики Rezon добавляют, что в объектах районного и микрорайонного масштаба этот показатель равен 1000-1200 руб. за 1 кв. м. В крупных торговых центрах, таких как Семья, Колизей или Алмаз, помещения не освобождаются, несмотря на высокий уровень ставок: их предельные значения достигают 7000-8000 руб. за 1 кв. м, говорят эксперты Rezon. По их данным, чтобы попасть в такие торгцентры, арендаторы записываются в очередь.

Аналитики корпорации Перспектива констатируют период застоя на рынке торговой недвижимости Перми в основном из-за того, что цены продаж квадратных метров превышают возможности потенциальных покупателей. По данным Перспективы, в апреле торговые площади в среднем предлагались по 79 920 руб. за 1 кв. м. По данным Rezon, в центре города средняя цена 1 кв. м в стрит-ритейле превысила 100 000 руб. Встроенные помещения под магазин отдаются по 75 650 руб. Цена 1 кв. м в торговых центрах в январе апреле 2008 г. то увеличивалась, то снижалась: в среднем от 94 000 до 99 500 руб. Сейчас в крупных ТЦ девелоперы предпочитают сдавать площади в аренду, а не продавать, в случае продажи цена в таких объектах может превышать и 250 000 руб. за 1 кв. м, делятся данными аналитики Rezon.

По мнению опрошенных Ведомостями экспертов, из-за ужесточения кредитной политики банков не все заявленные проекты будут реализованы. Ставки по кредитам выросли, признает гендиректор ЭКС Светлана Кузьмич. По ее словам, некоторые девелоперы, не имеющие возможности договориться с банками, стали отказываться от прежних планов. Начинается процесс продажи не использованных под застройку земельных участков на вторичном рынке, отмечает Кузьмич.
В начале апреля 2008 г. в городе работало 18 центров с общей торговой площадью 553 000 кв. м, сообщил вице-мэр Екатеринбурга Виктор Контеев. Два из них открылись в этом году: молодежный ТЦ Гринго (14 500 кв. м, Малышева, 73) и торгово-офисный центр Limerence (10 000 кв. м, ТЭН).

На 2008 г. намечен ввод еще ряда объектов. Б.С.Т. заявила два торгцентра: Земляника и Де люкс. Анонсировано строительство ТЦ Домино (7900 кв. м, девелопер Риал), Star Moll (6500 кв. м, Агатстрой), Соловьи (7600 кв. м, Паритет-дизайн). Планируется ввести третью очередь ТРК Колизей МФК Колизей Hall (торговая зона 16 000 кв. м, Риал).

До конца года планируется открыть ТРЦ Кировский (7500 кв. м, ТС Кировский), Prisma (104 000 кв. м, ООО ТВЦ Европейский) и Рок-н-молл (66 000 кв. м, DVI). Последние два также открываются с задержкой на год.

Ввод с задержкой
В июне 2008 г. должно состояться затянувшееся на 1,5 года открытие ТРЦ Мегаполис. По данным администрации, он принадлежит нескольким собственникам, которые не разглашаются. Общая площадь 42 000 кв. м, торговая 23 000 кв. м.

Далеко от центра
ТРЦ стали строиться в отдаленных от центра районах. По данным администрации Екатеринбурга, в окраинном Орджоникидзевском районе (микрорайоны Уралмаш, Эльмаш) до 2010 г. будут открыты четыре ТРЦ.


По мнению гендиректора ГК Оборонснабсбыт Игоря Суханова, основные причины задержки кризис ликвидности и возросшая себестоимость строительства. Все будет только усложняться, предрекает девелопер. По словам Суханова, это ведет к тому, что на рынке коммерческой недвижимости возрастает роль специализации. Те, кто занимался землей, стали понимать, что лучше не пытаться строить торговые центры, говорит он.

Самым крупным в этом районе должен стать проект петербургского Макромира рядом со ст. м. Уралмаш. По информации девелопера, к 2010 г. будет сдан ТРЦ (200 000 кв. м) под сетевым брендом Иридиум стоимостью $250 млн. Девелопер рассчитывает, что он будет востребован не только на Уралмаше и Эльмаше, но и у жителей городов-спутников к северу от Екатеринбурга.

Одним из первых будет сдан ТРЦ Кировский (7500 кв. м). Прямо напротив екатеринбургская компания Ильком строит на месте мини-рынка еще один торговый центр на 3000 кв. м.

По мнению руководителя отдела аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, интерес девелоперов к окраинам оправдан: до сих пор в густонаселенном Орджоникидзевском районе не было качественных объектов. Гендиректор консалтинговой компании Урал Гермес Александр Засухин добавляет, что площадки на выезде из города, рядом с кольцевыми магистралями (как, например, у УГМК) очень перспективны, так как здесь проходят транзитные потоки жителей городов-спутников. Строительство ТРЦ внутри окраинных массивов, по мнению Засухина, не слишком хорошая идея из-за недостатка платежеспособных покупателей.

В Орджоникидзевском районе Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) строит ТРЦ на 85 000 кв. м.

Заявил о реконцепции и ТЦ Бум, открывшийся два года назад на пешеходной улице Вайнера. Несмотря на удачное месторасположение, его заполняемость составляла около 50%. Новая команда управленцев, пришедшая на объект в прошлом году, объясняет это неудачной концепцией и реализует новый подход. Из ТЦ решено сделать узкоспециализированный торгцентр для торжественных случаев, где можно будет приобрести все для праздника. Новыми арендаторами объекта стала Студия Артемия Лебедева, торгующая необычными подарками и ранее не представленная в Екатеринбурге. В состав арендаторов планируется включить концептуальный бутик (Магазин сбычи мечт), офисы турфирм, предлагающих туры на праздничные мероприятия, винно-сырный супермаркет и т. д.

Хлеба и зрелищ
В условиях растущей конкуренции торговые объекты первой волны, введенные в конце 90-х, озаботились пересмотром концепции. В марте 2008 г. был анонсирован проект реконцепции ТЦ Кит. По словам исполнительного директора Кит-кэпитал Сергея Перевалова, объект превратится в аутлет- или дисконт-центр. Площадь объекта будет расширена, будет введена развлекательная составляющая.

Биография
Родился в Москве в 1980 г. В 2002 г. окончил Финансовую академию при правительстве РФ. С 2000 по 2004 г. работал в инвестгруппе Макариос. С 2004 по 2007 г. входит в топ-менеджмент холдинга Интергейм. С 2007 г. исполнительный директор холдинга Finstar Properties.
Создана в начале 2007 г. Работает более чем в 60 регионах России, в странах СНГ, Европы, США и Латинской Америки. Учредитель Finstar Financial Group.


Амбициозным планам Finstar Properties конкуренты не мешают в городах, где компания строит ТЦ, пока никого больше нет. О перспективах освоения регионов Ведомостям рассказал Сергей Храмов, главный исполнительный директор компании.

Наш акционер международный инвестхолдинг Finstar Financial Group. Его основным активом является крупнейший восточноевропейский оператор индустрии развлечений Ritzio Entertainment Group он управляет свыше 1000 развлекательных центров более чем в 250 городах 65 регионов России. Когда в 2006 г. встал вопрос о диверсификации бизнеса, возникла идея взять развитую региональную инфраструктуру с готовым менеджментом, связями в бизнес-сообществе и администрации и надеть на нее другой бизнес. Игорная компания похожа на организации, работающие в потребительско-розничном сегменте. Мы выбрали продовольственную розницу и создали компанию Смак, сейчас у нее более 60 гипермаркетов в Подмосковье и других регионах. Но оказалось, что найти помещение под гипермаркет крайне сложно. Из этой проблемы выросло новое направление девелопмент торговой недвижимости. На базе одного из департаментов Finstar Financial Group была создана компания Finstar Properties. Ее менеджеры на местах занимаются поиском и отбором площадок. Требования к земельным участкам: центр города или микрорайона, на пересечении магистралей или крупных дорог. Затем коммерческая служба анализирует спрос и предложение и другие параметры региона и принимается решение о строительстве.

Почему вы занялись торговой недвижимостью?

Там конкуренция высокая, много проектов реализуется. Это единственная причина, по которой мы отсекаем какие-то города. В миллионники мы очень хотим, но, видимо, уже не сможем попасть. В остальном мы выбираем регионы, исходя из соотношения количества жителей и уровня их дохода. При минимальном уровне дохода численность должна быть не менее 300 000 человек, иначе проект не будет рентабельным. Если доходы выше, населения может быть меньше.

Почему в вашем списке нет городов-миллионников?

У вас существует единый стандарт для сети торговых центров или каждый проект индивидуален?

По географии у нас достаточно широкий разброс: есть все-таки один миллионник Омск, есть города с населением менее 500 000 человек. В некоторых, как в Ухте, живет 150 000 человек, но доход там превышает в 1,5 раза средний по Москве. Но в Ухте нет ни одного торгового объекта, а за покупками жители летают на самолете в Москву, поскольку до ближайшего Сыктывкара четыре часа по плохой дороге. В таких городах мы довольно ясно представляем себе развитие ритейла.

Большое внимание мы уделяем развлекательной части. В регионах тема отдыха, проведения досуга достаточно актуальна. Всегда сначала делаем исследования предпочтений жителей и затем формируем развлекательную зону. Где-то любят кино, где-то боулинг, где-то ресторан.

В каждом случае мы отталкиваемся от места, размеров площадки. У нас есть небольшие проекты на 10 000 кв. м, которые были выбраны из-за очень хорошего местоположения, на пересечении транспортных, пешеходных потоков, в центре города. И уже под конкретную площадку делается концепция.

Как вы привлекаете арендаторов в свои комплексы?

Мы ориентируемся на ТЦ общей площадью в среднем 50 000 кв. м, есть проекты по 10 000-30 000 кв. м. В Сыктывкаре строим центр на 80 000 кв. м.

С арендаторами торговой галереи работаем на более поздних этапах. Из Москвы мы общаемся с федеральными сетями, которые развиваются в России, а местные операторы сами звонят нашим представителям.
В Мексике, население которой насчитывает около 110 млн человек, менее 1000 моллов и торговых центров. Для сравнения: в США их более 50 000 на 300 млн жителей. Сегодня значительная часть инвестиций у нас ориентирована на Мексику, а не на США, говорит Дэвид Херни, директор по инвестициям Kimco Realty. В США сейчас ограниченные возможности для строительства [торговых площадей].

На стадии проекта мы стараемся получить согласие от будущих якорей: супермаркетов и гипермаркетов продовольственных товаров, бытовой электроники, операторов развлекательного сектора.

Широкие возможности
Kimco Realty, один из крупнейших девелоперов торговых центров в США, начала работать в Мексике шесть лет назад. Сейчас у нее там 34 центра, тогда как в США 80 Строительство еще 24 центров планируется или уже ведется; на них приходится 40% строительного бюджета компании, составляющего $2 млрд; в 2005 г. на мексиканские проекты приходилось 20% бюджета.

Помогли
ВВП Мексики, экономика которой сильно зависит от экспорта в США, вырос в 2007 г. на 3% против 2,2% у северного соседа. По данным МВФ, подушевой ВВП вырос в прошлом году на 5,1% до $8914 и на 19,7% с 2005 г.

Оператор моллов класса люкс Taubman Centers, владеющий 24 центрами и открывающий не более одной торговой площадки в год, строит огромные моллы в Макао (Китай) и Сеуле (Южная Корея). Гендиректор Роберт Тобмен уже планирует открывать по два молла в год: по одному в США и Азии.

Kimco не единственный американский девелопер, ищущий возможности для расширения бизнеса за пределами США. Владелец и оператор моллов General Growth Properties отложил запланированное обновление нескольких торговых центров в США из-за замедления экономики и снижения потребительских расходов, однако продолжает строить моллы в Бразилии и Турции, где рынки по-прежнему быстро растут, говорит генеральный директор Джон Баксбаум.

В работе на новых рынках есть сходство с тем, как девелоперы действуют в США, но есть и отличия. В США Kimco в основном строит торговые центры, в которых размещается несколько крупных и мелких магазинов, каждый из которых имеет выход на общую автостоянку. В Мексике же большинство новых торговых центров это небольшие моллы с кинотеатром с одного торца, магазином крупного ритейлера, например Wal-Mart de Mexico, с другого и ресторанным двориком и небольшими магазинами посередине. Кондиционеры в Мексике все еще остаются роскошью, поэтому торговые центры с их системой кондиционирования привлекают целые семьи, которые зачастую проводят там значительную часть дня развлекаясь, прогуливаясь по магазинам, обедая в кафе. Площадь таких центров составляет 18 600-55 700 кв. м.

В США темпы роста бизнеса замедляются. По данным аналитической фирмы Property Portfolio Research, в этом году девелоперы планируют завершить строительство 12,2 млн кв. м торговых площадей, а в 2009 г. всего 7,6 млн кв. м. Думаю, объемы строительства площадей под розничную торговлю в США в ближайшее десятилетие будут небольшими, говорит Дэвид Саймон, гендиректор владельца моллов Simon Property Group.



Главная --> Публикации