Главная --> Публикации --> Пик построит в петербурге свыше 1,1 млн кв. м жилья Михаил гороховский: «нас ожидает юридическая революция» Московский интернационал Юрий жуков и кирилл писарев спускаются с пика "вкусный" сегмент

Согласно параметрам размещения ипотечных облигаций АИЖК (имеются в распоряжении Ъ), вчера начался сбор заявок от инвесторов на участие в приобретении второго выпуска ипотечных облигаций агентства до 5 млрд руб. при общем объеме 9,44 млрд руб. Книгу адресных заявок планируется закрыть в период с 22 по 27 мая. Организаторами размещения выступают Ренессанс Капитал и Ситибанк.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило размещать свои ипотечные облигации нетрадиционным для российского рынка способом путем сбора адресных заявок на приобретение бумаг (book-building). В агентстве рассчитывают полностью реализовать ипотечные облигации, в том числе в пользу иностранных инвесторов. Однако спрос на ипотечные бумаги далек от докризисных уровней, а инвесторы более требовательны к таким рискам. Поэтому АИЖК придется снова выкупать собственные бумаги, уверены эксперты.

В АИЖК поясняют, что размещение по типу book-building выбрано, поскольку такой способ позволит индивидуально поработать с инвесторами, что исключено при размещении на аукционе. Аукцион часто не оставляет эмитентам шанса в определении круга инвесторов: нередко в конце аукциона появляются одна-две заявки по нижней границе ставки купона, которые закрывают весь выпуск. В результате бумаги попадают в одни руки, становясь неликвидными, рассуждают в АИЖК.

Второй выпуск ипотечных облигаций АИЖК был размещен на первичном рынке в феврале. Общий объем выпуска, разделенного на три транша с разными уровнями риска, составил 10,7 млрд руб. Старший (9,44 млрд руб.) и мезонинный (590,3 млн руб.) транши размещались по открытой подписке, младший (697,3 млн руб.) приобретало само агентство. Однако накануне аукциона АИЖК сообщило участникам рынка, что готово выкупить выпуск полностью, чтобы обеспечить его ликвидность при дальнейшей продаже бумаг на вторичном рынке. В АИЖК понимали, что предлагаемая доходность по купону на уровне 8,5% годовых в условиях продолжающегося кризиса ликвидности не привлечет инвесторов (см. Ъ от 22 февраля). В результате весь выпуск приобрело само агентство. Сейчас окно на долговом рынке открылось, и мы видим возможность выхода на вторичное размещение, рассказала Ъ директор департамента структурированных продуктов АИЖК Наталия Кольцова.

АИЖК использует нетрадиционный способ размещения в расчете на интерес к бумагам иностранных инвесторов, указывают аналитики. Для нерезидентов book-building является более привычным способом размещения, указывает управляющий директор Тройки Диалог Павел Соколов. В самом АИЖК вчера признали, что рассчитывают продать бумаги нерезидентам.

Участники рынка полагают, что у АИЖК есть и другие причины заинтересованности в ликвидности выпуска. Похоже, в агентстве рассчитывают, что к осени котировки размещаемых сейчас бумаг вырастут и остальную часть выпуска они смогут продать дороже, полагает начальник отдела структурных продуктов банка Союз Константин Черкасов. Он указывает, что сейчас ставки по рублевым кредитам, к которым привязаны доходности рублевых облигаций, очень высоки. Так, одна из основных ставок по рублевым кредитам, MosPrime, находится на уровне 6,5-7% годовых. К концу лета, по оценке эксперта, ставка снизится до 4%, то есть до уровня июня 2007 года. Это приведет к снижению доходности облигаций и, соответственно, росту их стоимости.

К тому же, по мнению экспертов, предлагаемый АИЖК уровень доходности по бумагам заинтересует не многих отечественных инвесторов. Согласно документу, ставка купона второго выпуска облигаций АИЖК, предлагаемого на вторичном рынке, осталась неизменной (8,5%). Но цена размещения определена в диапазоне 99,85-100,5% от номинала. Поскольку купон уже определен на первичном размещении, регулировать доходность облигаций к погашению сейчас можно только ценой, говорит Павел Соколов. С таким уровнем доходности спрос при размещении едва ли будет удовлетворен полностью, считает Константин Черкасов. Поэтому, считает он, эмитенту, возможно, вновь придется выкупать на себя часть предложенного объема бумаг.
Мосгордума одобрила вчера в окончательном чтении внесенные мэром Москвы Юрием Лужковым поправки к федеральному Земельному кодексу. Суть - разрешить государству изымать земли любой формы собственности под строительство муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры. Если эту инициативу поддержит Госдума, в подвешенном состоянии откажутся все собственники земли - как крупные, так и мелкие.

Однако спрос на рублевые риски со стороны иностранных инвесторов далек от уровней первой половины прошлого года, считают аналитики Дойче Банка. Они уверены, что для восстановления спроса требуется время. Тем более что речь идет об ипотечных облигациях, одно лишь упоминание которых бросает инвесторов в дрожь, добавляет представитель крупного западного банка.

Как пояснил замглавы департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков, город, в частности, не может резервировать под муниципальное строительство земли, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, например пустыри. Кроме того, в городе есть планы по застройке территорий промзон. Между тем вскоре эти земли могут быть выкуплены владельцами заводов, и тогда столичным властям придется договариваться о приобретении земли в рамках обычных гражданско-правовых отношений: платить столько, сколько потребуют.

Сейчас Земельный кодекс разрешает резервирование и изъятие земли под госнужды только в исключительных случаях (когда необходимый объект построить больше негде) и по закрытому списку оснований. Среди них - строительство новых магистралей, объектов естественных монополий, атомной энергетики, оборонки и т.п. В законе не так давно появилось уточнение, согласно которому субъекты федерации могут резервировать принадлежащую им землю под размещение социальной инфраструктуры (социальное жилье относится к этой категории). Однако этой меры столичным властям оказалось мало.

Если поправки будут приняты, процедура опять же предельно упростится. Например, пояснил Рыжков, изымать участки могут под строительство так называемых стартовых домов для переселения в них жителей реконструируемого микрорайона.

Поправки мэра эту переговорную проблему сводят к минимуму: изъятие земли любой формы собственности происходит в принудительном порядке, и после объявления городом своей цены у сторон есть год на соглашение. Не сговорились - цену выкупа решит суд, который, как показывает практика, чаще принимает решения в пользу властей. Эта схема может затронуть и владельцев деревенских домиков (в Москве их осталось не так много, но ведь инициатива касается всей страны). У жителей деревень, таких как Бутово, будет куда меньше возможностей оспорить притязания города на их участки. Наконец, собственники квартир в многоквартирных домах: по закону они имеют в долевой собственности и землю под домом. И насильно выселить неветхий дом не так уж и просто.

Митрохин предложил поправки, вводящие механизм компенсации за такой простой, но Мосгордума их отвергла. Рыжков сообщил, что решение проблемы вскоре произойдет на федеральном уровне. Принудительное изъятие - всего лишь еще одна форма достижения согласия, - добавил чиновник. Наверняка большинство российских землевладельцев с ним не согласится.

Может, перед тем как вносить такие поправки, стоит запретить коммерческое строительство и на этих участках возводить муниципальное жилье? - задал Рыжкову иронический вопрос лидер фракции Яблоко Сергей Митрохин. Он опасается, что с введением новых правил все лакомые участки пойдут инвесторам, а проблемы очередников чиновники начнут решать за счет изъятий земли в сложившихся кварталах. При этом собственники земли могут оказаться в крайне невыгодном положении. Ведь между процедурой резервирования земли под госнужды и ее фактическим изъятием по закону может пройти до семи лет, в течение которых собственник не сможет проводить с участком практически никаких операций, да и цена земли за это время сильно падает.

А также создать благоприятные условия для увеличения рождаемости и закрепления молодых кадров на предприятиях и в организациях Москвы.

Московское Правительство поставило себе задачей предоставить молодым московским семьям, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, реальную возможность решения жилищных проблем при поддержке со стороны города.

Как сообщил на пресс-конференции, прошедшей в здании Правительства Москвы 19 ноября, Первый заместитель Руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Эдуард Сергеевич Якушенко, по истечении года появилась возможность доложить о результатах работы, а также проблемах, проявивишихся в ходе реализации программы, продумать пути ее дальнейшего совершенствования.

С этой целью была разработана и год назад вступила в действие московская городская программа "Молодой семье – доступное жилье", реализация которой доверена Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Первая группа, с которой работает Департамент, – это очередники на улучшение жилищных условий, которым предоставляется бесплатное жилье, но по коммерческому найму со сроком на пять лет. Очередники, получившие по такому договору жилье, вступают в накопительную программу, с тем чтобы по истечении отведенного срока накопить сумму, необходимую для покупки квартиры. Город сдает им жилье в аренду под низкие ставки, а также предоставляет безвозмездные субсидии, которые, в зависимости от времени постановки на учет, могут составлять от 5% до 90% от стоимости жилья.

Несмотря на то, что программа рассчитана до 2010 года, Правительством Москвы принята только первая ее часть на 2003-2005 годы. Она построена на отработке рыночных отношений в приобретении жилья и поэтому обращена к самой мобильной части населения, которая может себе позволить заработать деньги. Квартиры молодым семьям-очередникам, а их общее количество составляет в Москве около 19 тысяч, предоставляются по двум формам: коммерческий найм и купля-продажа с рассрочкой платежа.

Программа успешно проходит обкатку в трех округах: Юго-Восточном, Южном и Юго-Западном. Предполагается, что в 2004 году такое жилье будет построено также в САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗА и Зеленограде. Организаторы программы отмечают высокую финансовую дисциплину участников программы – нет случаев невыплат или отказа от участия в программе. В бюджет города идет возврат денег, которые он затратил на реализацию программы. По состоянию на сегодняшний день возвращено 8% затраченных средств или около 220 млн. рублей - в виде платежей за коммерческий наем и в виде платежей в счет выкупа жилых помещений. Первый этап показал, что можно и дальше распространять эту систему и предоставлять выгодные условия для москвичей, - таковы выводы организаторов программы.

Второй подход – это договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Те, кто заключил такой договор, приобретают жилье по льготной цене - в два раза ниже рыночной его стоимости. Молодые люди переселяются в предоставленные квартиры, но не с полностью выплаченной стоимостью квартиры, продолжают в ней проживать, а при внесении полной суммы она оформляется им в собственность. При рождении ребенка списывается часть стоимости квартиры.

На пресс-конференции неоднократно подчеркивалось, что основа программы не в бесплатном предоставлении жилья, а в его покупке, наработке всевозможных форм участия. Она рассчитана на длительный срок и применение различных форм: ипотечное кредитование, накопительная форма, жилищно-строительные кооперативы.

Как обещают руководители Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в массовом порядке программа заработает после 2005 года, и тогда в ней смогут принять участие и молодые семьи-неочередники. Пока же таким семьям рекомендуют обратиться в созданное в рамках программы государственное унитарное предприятие "Агенство по реализации жилищного займа и субсидий". В Агентстве можно получить консультации о накопительных схемах, которые проверены и работают в рамках подписанных Департаментом договоров, например, о приобретении в накопительном порядке ценных бумаг, которые гарантированы бюджетом Москвы.

Удовлетворить все московские семьи программой "Молодой семье – доступное жилье", к сожалению, не удастся, констатирует Департамент. Но программа позволяет вывести из общей очереди платежеспособную часть населения. Соответственно те квартиры, которые предназначены для бесплатного предоставления, быстрее дойдут до действительно малоимущих, нуждающихся граждан.
Минэкономразвития направило в правительство предложения, либерализующие выпуск ипотечных облигаций. В случае их реализации банки смогут рефинансировать в России кредиты с небольшим первоначальным взносом и увеличить предложение таких продуктов для заемщиков.

Касаясь возможностей ипотечного кредитования, Э.С.Якушенко сообщил, что приступило к работе Московское ипотечное агентство (МИА), выпущен облигационный займ, по которому есть выкуп кредитных залоговых бумаг. Кроме того, с одним из московских банков прорабатывается схема накопления, которая будет основана на ипотечном кредитовании. До конца года в банке откроются специальные целевые накопительные счета, на которых проценты по вкладам обещают более заманчивые, чем просто депозитные вклады в банках. Семье предлагается накапливать там определенную сумму, например, 30—50% от стоимости жилья, после чего банк ее докредитовывает через ипотечный кредит.

В результате банки могут рефинансировать по российскому праву только кредиты с большим первоначальным взносом (от 30%), даже если в среднем по портфелю соотношение кредитзалог составляет 70 на 30%. Между тем значительное количество банков в своих кредитных портфелях имеют ипотечные кредиты с гораздо меньшим первоначальным взносом 20% и даже 5%, рассказывает директор комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. Так, в Альфа-банке доля кредитов с первоначальным взносом меньше 30% составляет 45% в общем портфеле ипотечных кредитов, в Городском ипотечном банке 20%. В объеме ипотеки, выданной ВТБ 24 во втором квартале, доля кредитов с первоначальным вносом менее 30% составляет все 60%.

Как рассказала Ъ начальник отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития Анна Меньшикова, ведомство подготовило изменения в закон Об ипотечных ценных бумагах. Идея чиновников состоит в том, чтобы при выпуске ипотечных облигаций банки соблюдали установленное законом соотношение кредитзалог (70 на 30%) по всему пулу кредитов, которыми обеспечены бумаги. Сейчас сумма долга не должна превышать 70% рыночной стоимости залога по каждому кредиту, вошедшему в пул.

Реализация предложения Минэкономразвития расширит банкам возможности рефинансирования ипотеки внутри страны и позволит увеличить выдачу ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом. Банки смогут возобновить либеральные для заемщиков программы, которые им пришлось сократить в конце прошлого года, прогнозирует управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская. Среди банков, де-факто прекративших выдавать кредиты с нулевым взносом, участники рынка называют Банк Москвы и Хоум Кредит энд Финанс Банк.

Раньше участники рынка обходили ограничение, рефинансируя ипотечные портфели за границей. До кризиса большинство российских банков секьюритизировали на Западе ипотечные портфели с соотношением кредитзалог выше 80%, этот показатель определялся в договоре между инвестором и эмитентом, говорит вице-президент Газпромбанка Игорь Русанов. В России секьюритизацию ипотечных кредитов проводили только АИЖК и Газпромбанк. Однако после кризиса трансграничная секьюритизация ипотеки стала для банков малодоступной.



Главная --> Публикации