Главная --> Публикации --> Квартира в москве или вилла в испании? На названиях элитных поселков русский язык сломаешь Недвижимости пропишут единый налог В городе, дома и на даче Сделать жилье доступным мешает дороговизна земли в городах

На каучуковой платформе
Территориально новый район появится между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской улицей, между Садовым и Третьим транспортными кольцами. Застройка развернется на месте известного завода Каучук. И это важный социальный аспект проекта: завод из центра города переведен на север столицы, что потребовало от организаторов проекта немалых усилий. Для перевода предприятия управляющая компания выкупила в собственность участок земли в районе Очакова. При переводе завода все рабочие места были сохранены.

Если в городе есть Золотая и Серебряная мили, то почему бы не возникнуть Платиновой? Тем более что есть проект, имеющий все шансы на то, чтобы претендовать на такое нескромное название. Вот лишь некоторые его особенности: исторический колорит места (а это один из центральных уголков столицы Хамовники), созвездие лучших столичных архитекторов плюс амбициозные намерения застройщика построить целый городской район, самый неожиданный и новомодный.

Район не будет обособленным. Несмотря на нацеленность (построенное жилье будет соответствовать элитному и высокому бизнес-классу), никто не собирается отделять новое городское образование от внешнего мира.

Следующий этап развития проекта работа над оздоровлением освободившейся территории. В районе застройки будет произведена реновация грунта. Сейчас при участии специалистов столичных институтов проводятся его пробы и анализ. Он должен показать, какой будет толщина слоя земли, которую потребуется вывезти и заменить на новую. По предварительным данным, в некоторых местах толщина его составит 3 м, а где-то и все 7 м. После реновации облик района существенно изменится: на месте старого предприятия появятся не только новые здания, но озелененная, декорированная ландшафтными дизайнерами территория. Общая площадь озеленения составит 6 га.

На территории нового района есть исторически ценное здание производственный корпус, спроектированный архитектором Р. Клейном. Он будет сохранен, в нем тоже появится жилье.

Условно, рассказывает заместитель директора инвестиционного департамента банка, выступающего инвестором проекта, Аркадий Воловник, всю застройку можно разделить на подземную и наземную. Объемы этих площадей будут примерно равными. Довольно масштабную часть займет паркинг каждая квартира будет обеспечена двумя машино-местами, а также подсобными помещениями. Наземная часть это жилье площадью 183,3 тыс. кв. м (863 квартиры), а также офисы, торгово-развлекательные заведения, школа и три небольших детских сада.

И даже из города Гауди
К реализации проекта привлечены самые известные и маститые архитекторы Сергей Скуратов, Александр Скокан, Владимир Плоткин, Сергей Чобан, Юрий Григорян и др. Консультант по градостроительству Хосе Асебильо, главный архитектор Барселоны (Испания).

В целом же район будет выдержан в современной архитектурной стилистике. Высотность самых больших зданий составит 12 этажей.

Комплекс включит в себя четыре квартала, внутри каждого из которых будет спроектирован приватный зеленый двор. За пределами кварталов появятся детские сады, школа, отделения банков, кафе и магазины, веллнесс-центр (с фитнес-центром, SPA-салоном, бассейном), конгресс-центр и даже собственное пожарное депо.

Концепцию проекта создавал архитектор Сергей Скуратов, который придумал некий дизайн-код для разработки архитектурных и планировочных решений всех зданий, чтобы при своей неповторимости они сохраняли некую общность идеи, чтобы поддерживалась общая связь между отдельными объектами.

Окончание строительства намечено на 2012 год, а начало продаж запланировано на вторую половину 2008-го. Стартовая стоимость квадратного метра и стратегия продаж будут анонсированы на презентации комплекса, которая намечена на март и пройдет во Франции, в Канне, в рамках Международной выставки MIPIM-2008.

Согласно идее проекта, в районе появится Центральная площадь, соединяющаяся бульварами с окрестными улицами, где расположатся бутики, магазины, кафе, рестораны, досуговый центр и академия искусств.

Как известно, доходность строительных проектов становится ниже. По объективным причинам чтобы строить, надо кого-то расселить, предоставить жилье. Или, как в случае с Хамовниками, вывести из Центрального округа целый завод, освободив 11 гектаров земли. Однако организаторы проекта говорят о нем с воодушевлением. Ведь задача поставлена довольно необычная построить новый центральный квартал в Москве. И пусть жить в нем будет по карману далеко не каждому, оценить новизну и смелость решений сможет вся столица!
Во вторник на заседание правительства Москвы приглашен начальник Московской железной дороги Владимир Старостенко. По сведениям Известий, речь в первую очередь пойдет о давно задуманном проекте возрождения пассажирского движения по Малому кольцу Московской железной дороги. Москва хочет пустить первые внутригородские электрички по кольцу уже ко Дню города, в сентябре. Но реальное финансирование проекта за благими пожеланиями не поспевает.

Консультантами проекта выступают компании Blackwood, Intermark Savills, Kalinka Realty, Knight Frank, Mayfair Properties, Tweed, Миэль Новостройки.

В 1997-м Министерство путей сообщения и правительство Москвы подписали протокол о реконструкции этих путей и для пассажирского движения.

Малое кольцо Московской железной дороги (МК МЖД) открылось 20 июля 1908 года. Пассажирское движение на нем прекратили уже через год из-за малого числа пассажиров. А вот грузы по кольцу паровозы, а затем и дизель-поезда возят и по сей день.

Недавно пресс-центр МЖД заявил: В мероприятиях первоочередного этапа реконструкции МК МЖД... служба пути убирает старые шпалы, стрелочные блоки, кронируются опасные деревья, телемеханики проводят замену мачтовых светофоров, ремонтируют пульты на станциях... Впрочем, как выяснили Известия, благоустройство кольца проводится не столько для его подготовки к пассажирскому движению, сколько к июльскому 100-летнему юбилею МЖД. Что не помешало первому заму мэра Москвы Петру Бирюкову после объезда кольца заявить, что движение по первым пяти станциям будет пущено ко Дню города. В этом году он отмечается 7 сентября.

Главный вопрос - установка электропроводов, так как их там никогда не было. Кроме того, надо вкладываться и в новые вокзалы, и в платформы. Лишь в прошлом году президент ОАО РЖД и мэр Москвы договорились о том, что скинутся на проект. Город финансирует стройку 10 первых станций (всего их будет около 30), а железнодорожники реконструируют пути. Эти работы уже начались.

Сложность проектирования еще и в том, что Малое кольцо связывает 11 радиальных направлений Московского железнодорожного узла между собой. Грузы, например, Ленинградского направления идут через кольцо на Горьковское. Минуя автомобильные дороги, товары передаются с одного направления на другое за считанные часы. Так что грузовой график нужно будет перестроить под пассажирский, а на это тоже нужно время и деньги.

- Мы подтверждаем, что выделяем в этом году 200 млн рублей на пилотный маршрут Пресня-Канатчиково с пятью станциями: Сити, Кутузово, Потылиха, Лужники и Площадь Гагарина, - сообщила Известиям пресс-служба ОАО РЖД. - Но даже проектные работы по этому участку пока не начались. Сначала надо утвердить генеральную схему развития Московского железнодорожного узла. Всего же на этот пилотный проект, по самым приблизительным подсчетам, потребуется около 7 млрд рублей.

Но если обратиться к данным реальной статистики, то они показывают, что основная часть квартирных арендаторов состоит из представителей 30-40-летнего возраста. На втором месте - 40-60-летние представители: в большинстве своем хозяева бизнеса, директора предприятий, топ-менеджеры. Как правило, большинство съемщиков люди с высшим образованием, 70 процентов из которых относятся к категории семейных клиентов, остальные либо одинокие, либо состоящие в гражданском браке.

Существует мнение, что при аренде квартиры в Москве чаще всего бывает обманута молодая женщина до тридцати лет, с которой практически всегда вытягивают деньги и очень редко заселяют. С успехом пользуются отказами многодетные семьи, гомосексуальные пары, лица кавказской национальности, группы студентов и любители домашних животных.
Что касается идеального арендатора в понимании столичных домовладельцев, то им считается московская в пятом колене семья за тридцать с ребенком школьного возраста, без собак и вредных привычек. Разумеется, и у самых обычных людей, ищущих крышу над головой, есть шанс вселиться в чужую квартиру. Правда, как шутят сами риэлторы, за другое время и другие деньги.

Но чаще всего при заключении аренды оговаривается годовой срок. Светлана Бологова, руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills, объясняет это положение тем, что арендные ставки, как правило, только растут, а в документе всегда предусматривается их фиксация на весь срок аренды. Впрочем, когда съемщиком выступает иностранная компания, (представительство, миссия, посольство), то оговоренный срок может быть уже в пределах от 3 до 5 лет, в зависимости от трудового контракта с работником, для которого предоставляется квартира.

По возможностям и потребностям
По мнению Владимира Кудрявцева, ведущего эксперт-аналитика компании Paul’s Yard, московский рынок аренды квартир отличается обширным разнообразием: от самой дешевой аренды койко-места до VIP-апартаментов. Что интересно, именно дешевые и дорогие квартиры и являются самым ходовым товаром, срок аренды которых может быть различным от трех суток (для командировочных), до нескольких лет (для семейных пар).

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, конкретизирует, что обычных срок для контрактников и командировочных - 3-4 месяца. Среди арендаторов встречаются и те, кто предпочитает жить в квартире с кухней и готовить еду самостоятельно, избегая ресторанных блюд. А бывают и такие, кому вместо гостиничного уюта хочется почувствовать вкус обычной московской жизни.

В компаниях специализирующихся на краткосрочности аренда редко превышает 3-5 суток. Причем, сами собственники не практикуют бизнес на короткие сроки, не желая обременять себя оформлением рекламы, поиском клиентов, уборкой, обслуживанием квартиры и проч. Легче и надежнее возложить все хлопоты на компанию, которая как раз и специализируется на краткосрочной аренде.

Арендатор обязуется
Естественно, что при оформлении договора аренды необходимо точное и исчерпывающее описание, как самой квартиры, так и всего имущества, находящегося в ней, а также их состояния. Эта информация должна быть отражена в акте приема-передачи квартиры. Не лишним будет прояснение вопроса о страховке квартиры. Иногда, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов стоит заранее собрать информацию о ближайших соседях, роде их деятельности, социальном статусе и образе жизни. Есть и другие подводные камни, обойти которые помогут только опытные риэлторы.

Неприятные сюрпризы
При самостоятельном поиске жилья клиента поджидает масса возможностей остаться без денег и крыши одновременно. Сколько уже говорилось о том, что квартирные мошенники умудряются всучить жилплощадь сразу нескольким съемщикам, предварительно получив с них наличные деньги. Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, приводит еще несколько примеров недобросовестности. Например, хозяева могут скрыть факт, что квартира находится под арестом или под судебным разбирательством. Случается и так, что съемщика могут потеснить члены семьи, у которых забыли спросить разрешение на право сдачи квартиры. В итоге не согласные под угрозой выселения чаще всего занимаются шантажом или вымогательством. В конце концов, клиента могут не поставить в известность о том, параллельно со сдачей осуществляется и продажа. При любой сделке необходимо быть осторожным в сфере титула недвижимости и всего, что с ним связано, - дополняет Владимир Кудрявцев. - Крайне важно убедиться, что лицо, сдающее квартиру, является либо собственником, либо действующим в его интересах по доверенности.

Что касается ответственности риэлтора, то роль любого агентства сводится к необходимости либо найти чистую во всех отношениях квартиру арендатору, либо подобрать честного и выгодного съемщика для хозяина жилплощади. На этом роль посредника можно было бы считать исчерпанной, если бы регулярные конфликты между собственником и клиентом, которых приходится либо быстро мирить, либо долго разводить. А о том, в какие суммы это выливается, придется поговорить в следующий раз.
Согласно результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, расположенных в пределах ТТК, проведенного аналитическим центром ирн.ru, из 46 объектов, присутствующих на первичном рынке жилья 21 новостройка не включает в себя объекты внутренней инфраструктуры. При этом из 25 домов, предполагающих подобные объекты, 10 обходятся минимальной инфраструктурой, направленной на удовлетворение основных потребностей жителей (например: магазин, службы сервиса, аптека). Еще в 8 новостройках присутствует только необходимая внутренняя инфраструктура (включает в себя минимальную, частично дополненную объектами общественного питания, развлекательного, спортивно-оздоровительного назначения) и только 7 домов располагают развитой внутренней инфраструктурой, которая может включать спортивно-оздоровительный комплекс, аква-парк, бассейн, центр Spa, салон красоты, рестораны, кафе.

Но если уж повезло и квартира снята по сходной цене, то это не значит, что клиент может делать в ней все, что ему вздумается. Подписывая договор с прямым собственником или с агентством недвижимости, он гарантирует не только регулярно вносить платы за услуги и аренду квартиры, но нести ответственность за ее состояние. Если квартире нанесен какой-либо ущерб, то он компенсируется из средств арендатора, - объясняет Светлана Бологоваю. - Но если этой суммы не достаточно, то покрывается за счет средства клиента. Помимо этого, клиент может попасть под штрафные санкции, если устроит из жилого объекта пекарню для производства пончиков или заставит ее бочками с химикатами, превратив в складское помещение. Он будет держать ответ, если хозяин застукает его в обществе многочисленных друзей или родственников, которые приехали в гости на сутки, а остались навсегда. Словом, у арендатора может быть масса условий, которые он обязан не только соблюдать, но и оплачивать.
***

Сегодня классический элитный дом в столице это небольшое здание примерно до 50 квартир. Если число квартир в доме за 50 то, скорее всего, этот объект ближе к верхней границе бизнес-класса. Элитное жилье, прежде всего, включает в себя такие параметры как: индивидуальность, эксклюзивность, камерность и клубность. Поэтому интегрировать в такие дома рестораны, аква-парки и спортивно-оздоровительные комплексы не так то просто. Обычно застройщики сталкиваются с двумя основными проблемами: нехватка площадей и противоречие с идеей камерности дома. Другими словами современная концепция такого типа жилья просто не предполагает наличия в них развернутой инфраструктуры.

Однако так было не всегда. В 90-е годы образу элитного жилья в головах потенциальных покупателей скорее соответствовал турецкий пятизвездочный отель (например, жилой комплекс Алые Паруса), внутри которого имеется все необходимое для полноценной жизни, а территорию окружает высокий забор с вооруженной охраной на каждом КПП. Но к началу XXI века так основательно загораживаться от внешнего мира стало менее актуально. Благодаря росту благосостояния граждан и развитию города необходимость содержать большое количество объектов внутренней инфраструктуры в элитном жилом комплексе пропала.

В итоге данные объекты становятся попросту убыточными. Пустить в свой дом посторонних граждан с улицы, чтобы за их счет нагрузить работой объекты инфраструктуры и вывести их хотя бы на самоокупаемость тоже нельзя. Этот шаг приведет к уничтожению клубной атмосферы, которая является одним из основных атрибутов элитного объекта. В итоге, по результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, проведенного аналитическим центром ирн.ru, тенденция к уменьшению объектов инфраструктуры в наиболее элитном сегменте рынка прослеживается довольно четко. В конце 1997 году, когда на рынке появился первый дом с внутренней инфрастуктурой Агаларов Хаус цены в нем в 2,5 раза превышали средние цены на рынке элитного жилья. Тогда средняя цена 1 кв. м в элитном жилье составляла 2200 долл., а в Агаларов Хаус она была 5500 долл. К началу 2008 года это соотношение коренным образом изменилось. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в доме без внутренней инфраструктуры составляет 21,6 тыс. долл., а в доме, где присутствует внутренняя инфраструктура - 13,8 тыс. долл. Это говорит о том, что такая инфраструктура наиболее характерна для многоквартирных новостроек хорошего бизнес-класса.

Также следует отметить, что внутренняя инфраструктура существенно увеличивает стоимость элитного объекта, но при этом зачастую остается невостребованной. Например, пятидесяти проживающих в доме семей явно недостаточно чтобы загрузить работой ресторан, салон красоты или спортивно-оздоровительный комплекс. Не говоря о том, что многие из жителей элитных домов предпочитают есть у нескольких любимых поваров, ходить к личному стилисту и заниматься спортом в кругу друзей. Поэтому даже они не станут постоянными потребителями комплекса услуг, предлагаемых им внутренней инфраструктурой.

Получается, что строительство загородных объектов инфраструктуры оправданно только в том случае, если само подмосковное направление не насыщено ими в достаточной мере. Сейчас по данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья проведенного аналитическим центром ирн.ru, активно осваиваются Дмитровское, Калужское и Киевское шоссе. Вероятнее всего они будут следующими направлениями, где инфраструктура получит заметное развитие. Но в данном случае, следует отметить, что это не престижные элитные направления. Поэтому, если строительство инфрастуктурных объектов еще долгое время и останется весьма востребованным, то лишь в сегменте бизнес-класса, в то время как насыщение элитного сегмента недвижимости инфрастуктурой уже фактически произошло. И сейчас объем вода новых объектов в этом секторе рынка постепенно снижается.

Такая же ситуация и в загородной недвижимости. Самые престижные направления (Рублево-Успенское и Новорижское) уже насыщены объектами инфраструктуры. Поэтому даже в загородных поселках ее строительство все менее актуально. Обычно социально значимыми объектами (школа, детский сад, больница и.т.д.) пользуются жители не одного, а нескольких поселков. Учитывая однородный социальный статус проживающих в них людей, подобная практика становится вполне возможной.



Главная --> Публикации