Главная --> Публикации --> Инфраструктура в цене Налоги и недвижимость Нижний строят москвичи Чтобы привлечь новых клиентов, ук придется отказаться от прежних стандартов торговли Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог

Metro Cash Carry (Россия)
ритейлер
Российское подразделение Metro Cash Carry GmbH, крупнейшей управляющей компании формата cash carry.
Metro Cash Carry GmbH входит в группу компаний Metro AG.
В России открыто 39 мелкооптовых центров Metro Cash Carry (Россия).
Оборот, по собственным данным, в 2006 г. около 60 млрд евро.

Протокол о намерениях региональный исполнительный директор Metro Cash Carry Андреа Мартинелли и пензенский губернатор Василий Бочкарев заключили в минувшую пятницу. Строительство торгового центра площадью 10 500 кв. м должно начаться в апреле, сдача запланирована в сентябре-октябре 2008 г., рассказала представитель компании Оксана Токарева. Инвестиции в проект, по ее словам, 20 млн евро собственных средств компании.

Традиционно у девелоперов возникают проблемы с администрацией региона, предостерегает управляющий партнер London Consulting Management Company Дмитрий Золин. Часто административный барьер является некоторым препятствием, не позволяющим крупным инорегиональным и иностранным игрокам выйти на региональные рынки, говорит он. С ним согласен и аналитик инвесткомпании Антанта пиоглобал Андрей Верхоланцев. Например, IKEA в 2004 г. заявила о строительстве ТЦ в Перми, но до сих пор строительство не началось из-за проблем по оформлению земли. В Самаре построенный центр IKEA в течение полугода не может быть введен в эксплуатацию из-за проблем с разрешительной документацией.

Под строительство уже зарезервирован участок 4,5 га в микрорайоне Терновка в Пензе. Сотрудник администрации области это подтвердил, отметив, что сейчас идет оформление сделки о выкупе компанией земли. Депутат госдумы от Пензенской области Виктор Илюхин оценил участок в сумму около 13,5 млн руб.

Золин отмечает, что сейчас в Пензе рынок торговой недвижимости только начал развиваться. В городе около 20 торговых объектов, из которых только шесть соответтвуют по своим техническим и концептуальным характеристикам столичным стандартам. Крупнейшие из них торгово-развлекательный центр Суворовский (16 500 кв. м) и торгово-общественный центр Пассаж (12 665 кв. м). По предварительным оценкам специалистов LCMC, после ввода в 2008 г. всех заявленных проектов (см. врез) рынок Пензы приблизится к насыщению и дальнейшее его развитие будет проходить в направлении уменьшения доли некачественных торговых объектов, конкуренция станет жестче, полагает Золин. С ним согласен и аналитик Финама Сергей Фильченков, который прогнозирует популярность формата гипермаркетов: Высокий уровень роста цен на продовольствие в 2007 начале 2008 г. делает этот формат все более привлекательным для потребителей, поскольку способен предложить и конкурентоспособные цены. Потенциально гипермаркеты способны занять до 30% регионального рынка продовольствия (сейчас же на них приходится около 5%). А Metro может рассчитывать на 8-12%, считает аналитик. Он оценил оборот розничной торговли области в $2 млрд в год, прогнозируемый рост 20-22% в год.
В начале февраля Сибакадеминвест (САИ) купил 85% долей владимирского ООО Демидофф-агро, которому принадлежит 320 га земель сельхозназначения около г. Александрова Владимирской области (120 км от Москвы по Ярославскому шоссе), рассказал член совета директоров САИ Сергей Дьячков. Гендиректор Демидофф-агро Юрий Беляков продажу компании подтвердил. Назвать цену сделки стороны отказались. Заместитель гендиректора Vesco Consulting Олег Разин оценил стоимость земли примерно в $3,2 млн. По словам Дьячкова, покупка финансировалась за счет облигационного займа: в августе 2007 г. САИ разместил облигации на 1 млрд руб.

Руководитель пресс-службы пензенского губернатора Антон Шаронин считает, что проблем в Пензе у Metro Cash Carry не будет. В Пензенской области существует закон О патронажном сертификате губернатора, который выдан Metro. Он дает возможность для инвестора в максимально короткие сроки решать вопросы согласования различных процессов с чиновниками, пояснил Шаронин. По данным правительства области, патронажный сертификат имеют, в частности, ЗАО Пензенские телекоммуникации (создание городской мультисервисной сети передачи данных), ООО ГИС-проект (создание региональных геоинформационных карт), ЗАО Компания Старый пивовар (строит пивзавод), ООО Септима Л (строит НПЗ). По словам Токаревой, в обмен на этот сертификат дополнительную соцнагрузку на Metro Cash Carry власти не накладывали. А доля местных производителей в ассортименте пензенского Metro будет такая же, как и в других региональных центрах компании, 20-40%, отметила она.

Сообщить, у кого остается 15% долей Демидофф-агро и будет ли совладелец участвовать в освоении участка, Дьячков отказался.

Сибакадеминвест
девелоперская группа компаний
Построила и управляет коммерческой недвижимостью площадью 62 000 кв. м (в Новосибирске и Москве). Земельный банк 54 000 кв. м.
Владелец Игорь Ким.
Выручка в 2006 г. $16,4 млн, чистая прибыль $9,4 млн (данные компании).

До сих пор САИ занимался только коммерческой недвижимостью: строил торгово-развлекательные и бизнес-центры в Москве и Новосибирске. Мы диверсифицируем портфель своих проектов. Кроме того, срок окупаемости проектов в коммерческой недвижимости до пяти лет, а продав после межевания землю под поместья, мы сразу сможем получить 20-30% доходности, отмечает Дьячков.

Около половины из 320 га займут 15-20 поместий каждое в среднем по 10 га (их САИ выставит на продажу сразу после межевания), остальное коттеджный поселок на 100-120 домов, рассказал Дьячков. В течение полугода САИ разработает концепцию проекта, выведет землю из статуса сельхозугодий, проведет межевание участков и приступит к строительству. Завершение строительства запланировано на 2011-2012 гг. По оценке руководителя отдела загородной недвижимости HomeHunter Алексея Бабкина, проект, включая проведение коммуникаций и строительство дорог, потребует около 150 млн евро инвестиций.

В районе, где осваивается САИ, целесообразно строить дома двух форматов недорогие дальние дачи стоимостью около $600 000 или элитные загородные резиденции стоимостью от $2 млн, полагает Разин из Vesco Consulting. Участки во Владимирской области перспективны: здесь спрос на коттеджи формируют жители Москвы, кроме того, недвижимость может использоваться для проведения корпоративных мероприятий, соглашается директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.

С каждым годом радиус, в котором москвичи покупают загородную недвижимость, увеличивается. Через несколько лет расстояние в 120 км никого не будет пугать, говорит Дьячков. Он считает преимуществами близость приобретенного САИ участка к богатому памятниками архитектуры Александрову (Александровская слобода основана в середине XIV в.) и природные условия (Там глухари токуют). Представитель компании Открытые инвестиции (строит в Подмосковье коттеджные поселки Пестово на Дмитровском шоссе и Павлово на Новорижском на 400 и 200 домов) Ирина Молярова говорит, что в ближнем Подмосковье остается все меньше земель, пригодных для жилой застройки.

Спрос на этот вид страхования увеличивается с каждым днем. И этот факт вполне объясним: растет спрос на приобретение недвижимости, причем как городской, так и загородной. Люди вкладывают большие деньги в строительство и отделочные работы. Соответственно и хотят защитить себя от возможных непредвиденных потерь, - говорит начальник отдела имущественного страхования физических лиц компании АльфаСтрахование Людмила Карпова.


Многочисленные попытки повысить страховую культуру населения похоже постепенно начинают приносить свои плоды. Правда, повышению популярности страхования способствует также все возрастающее желание и самих граждан сберечь свое имущество. Особенно, если речь идет о недвижимости.

Росту рынка страхования недвижимости активно способствует и увеличение количества сделок по ипотеке. А поскольку обязательным условием выдачи кредита является наличие договора страхования (как минимум в отношении недвижимости), это в свою очередь увеличивает количество договоров страхования по ипотечным сделкам.

Более того, страхование загородной недвижимости сейчас - один из самых популярных видов страхования личного имущества граждан (после автотранспорта), уверяют страховщики. Изрядная часть загородных строений используется для сезонного проживания и большую часть года пустует, поэтому вопрос их страхования крайне актуален.

Риски и исключения
По словам директора дирекции андеррайтинга и методологии страхования имущества физических лиц Страхового Дома ВСК Ирины Яворской, страхование недвижимости покрывает такие риски, как пожар, авария систем водоснабжения, стихийное бедствие, противоправные действия третьих лиц, взрыв, наезд транспортного средства, падение предметов. Чаще всего владельцы квартир предпочитают страховаться от пожара и залива как наиболее вероятных рисков, угрожающих квартире, а владельцы строений - от пожара, взрыва и противоправных действий третьих лиц.

Что страхуем?
Как отмечает Людмила Карпова, при страховании квартир наибольшей популярностью пользуется страхование отделки и домашнего имущества. Люди, затратившие средства на ремонт квартиры и приобретение обстановки, пытаются обезопасить себя от непредвиденных событий, будь то залив из вышерасположенной квартиры или короткое замыкание электропроводки. Некоторые клиенты желают застраховать абсолютно все и выбирают наряду с отделкой и домашним имуществом страхование конструктива. И это объяснимо, так как, например, при пожаре или взрыве им придется за свой счет восстанавливать пострадавший конструктив, конечно, если квартира находится в собственности. Граждане, проживающие в муниципальных квартирах, в свою пользу могут застраховать только отделку и домашнее имущество, - отмечает представитель АльфаСтрахования.

Цена спокойствия
Стоимость полиса страхования недвижимости зависит от массы факторов. В целом по рынку тарифы составляют в среднем 0,1-0,7% от стоимости страхуемого объекта. При этом сама цена страховки находится в прямой зависимости от класса отделки помещения, ветхости жилища, от совершенства коммунальных систем. К примеру, если у вас частный дом, и вы решили его застраховать, то большое значение будет иметь то, как организовано отопление. Если отопление дровяное, то в такой ситуации стоимость полиса возрастет, поскольку риск возникновения пожара увеличивается в несколько раз в сравнении с электрическим или газовым, - объясняет заместитель генерального директора страховой компании Межрегионгарант Александр Варенцов.

При этом в любом договоре имущественного страхования обязательно указываются события, которые не являются страховыми случаями. То есть при их наступлении компания освобождается от компенсации ущерба. Кроме того, ряд исключений прописан в Гражданском кодексе РФ. Что касается специфических исключений, то они всегда индивидуальны и определяются в зависимости от конкретной рисковой обстановки по объекту.

Важен и факт продолжительности проживания владельца на территории страхуемого объекта. Если он проживает там постоянно, тариф, логичным образом, будет меньше, очевидно, что загородный дом постоянного проживания имеет меньше шансов сгореть дотла, нежели дом, в котором хозяин бывает от случая к случаю, - отмечает заместитель генерального директора страховой группы Региональный Альянс Дарюс Балионис.

Тариф может быть повышен, если в доме идут строительно-ремонтные работы либо строение расположено в зоне возможных чрезвычайных происшествий или стихийных бедствий. Тариф также увеличивается, если в прошлый страховой период по данному объекту была произведена страховая выплата. Цена зависит и от количества рисков, которые включены в него, а также от общего лимита ответственности страховщика.

Если клиент при заключении договора скрыл существенные обстоятельства, которые серьезно влияют на вероятность наступления страхового случая, это может служить основанием для отказа в выплате.

Возможный отказ
Страховщики не любят идти на риск, и при очевидной возможности наступления страхового случая компания откажется брать объект на страхование. Мы стараемся не принимать на страхование, например, загородные строения, в которых имеются нарушения правил пожарной безопасности, - говорит Людмила Карпова. К аналогичным исключениям относятся, в частности, объекты незавершенного строительства, в которых отсутствуют застекленные или закрытые проемы, жилые помещения (квартиры, комнаты) и домашнее имущество в зданиях, находящихся в аварийном состоянии, подлежащих сносу, капитальному ремонту или реконструкции.

Скорее всего, страхователь получит отказ в выплате возмещения, если он грубо нарушил сроки, в которые должен был уведомить компанию о наступлении страхового события. Также, если страховщику станет известно о том, что клиент при заключении договора скрыл существенные обстоятельства, которые серьезным образом влияют на вероятность наступления страхового случая, это также может служить основанием для отказа в выплате.

По словам президента Русской страховой транспортной компании Александра Кондратенкова, страховая компания имеет полное право отказать в возмещении ущерба при наступлении страхового случая в результате нарушения некоторых пунктов страхового договора. Например, страхователь обязан принять все возможные меры к уменьшению размера ущерба. Если страховщик сможет доказать, что, зная о пожаре на своей даче, страхователь вместо того, чтобы вызвать пожарную помощь, пошел в гости к соседу, это будет веской причиной для отказа в выплате, - говорит Александр Кондратенков.

Исходя из вышесказанного, прежде чем заключать договор страхования, его стоит как следует изучить. Чтобы потом невыплата возмещения на законных основания не оказалась для вас сюрпризом. Особенное внимание нужно обратить на список исключений из страхового покрытия и порядок выплаты страхового возмещения. Очень внимательно нужно прочитать раздел обязанности страхователя при страховом случае, - рекомендует директор департамента страхования имущества физических лиц, предприятий малого и среднего бизнеса компании Энергогарант Марина Шальнева.

Кроме того, в соответствии с нормами ГК, если после заключения договора страхования будет установлено, что клиент сообщил страховщику заведомо ложные сведения, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным.

По словам аналитика рейтингового агентства Эксперт РА Алексея Терского, в 2007 году объем рынка страхования недвижимых объектов граждан составил около 7% совокупных взносов по страхованию имущества, то есть около 19 млрд рублей. По данным Эксперт РА, за первое полугодие 2007 года лидерами рынка страхования недвижимости стала система Росгосстрах, компании РЕСО-Гарантия и Страховой Дом ВСК.

Немного цифр
Современные перспективы развития рынка страхования жилья в значительной степени связаны с объектами страхования. В частности, на страхование загородных строений существенное влияние оказывает сезонный фактор: объем страховой премии поступательно снижается по мере окончания дачного сезона и наступления осенних холодов. Однако сезонная корреляция темпов роста практически не наблюдается в страховании квартир, отделки и домашнего имущества. Здесь темпы роста соотносятся со среднемесячными темпами роста страхования имущества граждан в целом, - говорит Ирина Яворская.

По прогнозам Александра Кондратенкова, перспективы рынка страхования недвижимости весьма оптимистичные. Строительный бум продолжается, и происходит обновление жилого фонда как городского, так и сельского, а новые объекты на 50-70% обеспечиваются страхованием. При сохранении нынешних тенденций в строительном секторе рынок имеет отличные шансы для развития.
На выставку Строительство и архитектура, которую уже в первый день посетили около пяти тысяч человек, каждого второго привела рекламная фишка про дом за миллион, прошедшая накануне по местным телеканалам.

По мнению аналитиков, страховой рынок сегодня находится на пороге настоящего бума в страховании недвижимости. За счет развития ипотечного страхования годовой темп прироста данной отрасли страхового рынка превысит 20%. Однако на данный момент актуальны такие факторы, как постоянный рост цен на недвижимость и высокие ставки по кредитам. Это существенно замедляет развитие, - подчеркивает Алексей Терский.

Надо заметить, пришел народ не зря. Здесь было что посмотреть и взять на вооружение. Количество экспонентов выставки в этом году достигло двухсот. Свою продукцию и новые проекты представили 87 тюменских участников, а также предприятия стройиндустрии Урала, Башкортостана, Москвы и Московской области, Новосибирска, Омска, Перми, Самары, Санкт-Петербурга.

И это вполне объяснимо: решением квартирного вопроса, согласно социологическим исследованиям, сегодня озадачено почти 60 процентов населения. При этом для многих собственное жилье - пока только мечта, осуществить которую не позволяет даже пожизненное кредитование.

Дом за миллион, возведенный прямо на площади перед выставочным залом, стал одним из главных экспонатов. Потому как предложение действительно заманчивое. Мини-коттедж площадью 80 квадратных метров, технологию производства которого тюменские строители разработали чуть больше двух месяцев назад, бригада из восьми человек способна собрать в течение четырех дней. А от начала работ до дня, когда можно будет справить новоселье, уйдет не больше двух месяцев. При этом поставить дом, уверяют производители, будущие новоселы вполне могут самостоятельно, сократив при этом часть затрат. С учетом затрат на фундамент и внутреннюю отделку стоимость квадратного метра такого мини-коттеджа выйдет на уровне всего 20 тысяч рублей. В то время как самое скромное жилье с черновой отделкой на рынке стоит вдвое дороже.

Если еще несколько лет назад на рынке стройиндустрии можно было встретить исключительно традиционные материалы, то сегодня альтернативные технологии производства доступных по цене и вместе с тем, как утверждают строители, качественных и долговечных материалов для домостроения представили около десяти компаний.

А вот реализовать новые технологии в городе будет сложнее, признаются тюменские строители. Сегодня участок в несколько соток в пригороде Тюмени стоит от полутора до трех миллионов рублей, арендная плата тоже порой зашкаливает. Так, например, в январе этого года земельный участок в 15 соток в поселке Московском, что в пяти километрах от областного центра, ушел с аукциона за 1,8 миллиона рублей при первоначальной цене в 440 тысяч. И такую сумму арендатору нужно платить в течение трех лет. Естественно, напрашивается вывод, что на торгах земля достается далеко не тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий.

В первую очередь такие предложения, полагают тюменские строители, должны заинтересовать сельские муниципальные образования: для них это реальный инструмент реализации национального проекта Доступное жилье. Возможно, поэтому первый дом за миллион сразу же нашел своего хозяина. Его купило для своих специалистов одно из сельскохозяйственных предприятий Исетского района.

Эти и другие проблемы, связанные с развитием строительного комплекса области, обсудили на круглом столе. Отведенных двух часов явно оказалось недостаточно. Потому как проблемы действительно серьезные и требуют тщательной проработки.

Такое положение дел не только в Тюмени. Аналогичная ситуация, по словам главного архитектора одного из екатеринбургских научных институтов Дамира Сафина, и в соседней Свердловской области. Земля стала предметом спекуляции. Гектар в окрестностях Екатеринбурга стоит уже в пределах 250 миллионов рублей.

- Сегодня вся стройка ведется преимущественно в Тюмени. Большой объем инвестиций направляется также в Тобольск и Ишим. А малые муниципальные образования с ужасом задают вопрос, кто же будет строить у них? - обозначил проблему начальник регионального управления градостроительной политики Александр Малышкин.

Так, большую озабоченность у чиновников вызывает зацикленность строителей на областной столице.

К такому положению дел, по мнению первого заместителя начальника управления градостроительной политики Валерия Кулачковского, приводит, в том числе, и отсутствие внятных и современных градостроительных регламентных норм. В частности, никакие нормативы не учитывают огромного количества автотранспортных средств. 350 автомобилей на тысячу жителей - когда эти нормативы писались, о таком даже помыслить не могли! Уже в этом году, заверил Валерий Кулачковский, в Тюмени будет разработан свой градостроительный регламент, согласно которому плотность застройки, скорее всего, уменьшится: часть площади уйдет под парковки и паркинги.

Еще одна проблема - экспансия лихих застройщиков, создающих в районе своей деятельности среду, непригодную для проживания, не задающихся вопросом, а можно ли будет здесь потом открыть школу или детский сад.



Главная --> Публикации