Главная --> Публикации --> Лихорадка дальних дач Пай пяти колец Петербургское жилье: версия 2.0 Столичные власти представили проект реконструкции деревень кожухово и захарьино Москва обогнала все города европы по привлекательности инвестиций в недвижимость и риску этих вложений

Прежде чем говорить о начале года и о том, что нас ожидает, обратимся к итогам 2007-го. Декабрь. Увеличение цен предложения составило почти 5%. При этом рост за последний квартал достиг 11%, а за девять месяцев 15%. Тем не менее, за год итоговый рост составил всего 11%. То есть сначала происходило снижение цен, а потом они выросли.

К концу января рынок вошел в привычный ритм. Многие надеялись, что выросшие в декабре цены слегка подсядут, но продавцы соглашаются на торг неохотно. О том, что может произойти в ближайшее время, размышляет вице-президент РГР, руководитель компании САВВА Константин Апрелев.Прогнозы, представьте, сбылись

Весьма важный для понимания ситуации на рынке фактор это то, что происходит с объемом предложения. А он уменьшился и составил немногим более 10 000 предложений. Такого скромного числа квартир, выставленных на продажу, не было за всю историю рынка. Поэтому рассказы аналитиков о том, что в 2008-м цены упадут (особенно прогноз Росстраха о том, что они опустятся аж на 30%), никак не увязываются с текущей рыночной ситуацией. Такого резкого снижения быть не может. Если анализировать только цены, то еще можно сделать такой прогноз. Но мы не рассматриваем цены в отрыве от общей ситуации, которая складывается на рынке. Возьмем, к примеру, срок экспозиции предложений на рынке в 2007-м. В декабре он составил 48 дней, в сентябре 77, в июне 78 дней, между тем как в декабре 2006-го 51 день. То есть в декабре минувшего года квартир на рынке стало существенно меньше, и они быстрее находили покупателя.

Правда, по окончании года все выровнялось. Цена, какой она была в начале 2007-го, почти такой же и осталась (речь о валютных ценах). Что касается рублевых цен, то по итогам года они увеличились всего на 3,6% (выросли в три раза меньше, чем инфляция в стране). О чем это говорит? Прогноз, который был сделан в 2007 году относительно стабилизации рынка недвижимости, реально оправдался. Цены удержались. Правда, если брать последний квартал, то здесь и по рублям, и по валюте наблюдается рост.

Почему же уменьшился объем предложения? Что цена не адекватная? Нет, дело в другом. Когда речь идет о Москве, нужно понимать, что это точка серьезного экономического интереса. В столице по-прежнему хотят купить жилье тысячи людей, а еще тысячи, обосновавшиеся здесь, хотят улучшить жилищные условия.

Меньше квартир выше цены

К росту цен на недвижимость за 2007-й можно приплюсовать еще и доход от сдачи ее в аренду, что добавит дополнительно 4 5% дохода в год. Уже получается 10 15% годовых на вложенные средства. Но это не 80 90% годовых, которые еще совсем недавно (в 2006-м) получали инвесторы. Для кого-то и такая доходность может быть привлекательна, но большинство инвесторов ушли с этого рынка в прошлом году и вряд ли вернутся в нынешнем.

Стоит заметить: сейчас на рынке почти нет инвестиционных покупателей и еще долго, возможно, не будет. Потому что при таком росте цен, который произошел, инвестиции стали нецелесообразны. Их доходность сейчас ниже, чем по депозитам в надежном банке.

Однако самое главное, что влияет на рыночную цену, жилья строится недостаточно. Для того чтобы стабилизировалась ситуация и цены естественным путем перестали расти, по всем прогнозам надо строить по одному кв. метру в год на человека, живущего в столице. А строят пока намного меньше. И отсутствие достаточного предложения нового жилья главный фактор, влияющий на рост цен.

Застройщик хлопнет дверью

Не удивительно, что число реализуемых проектов сокращается. И пока такой порядок с условиями предоставления земельных участков будет сохраняться, увеличения объемов ждать не приходится. Хотя во всех развитых экономиках при снижении цены кв. метра уменьшается и стоимость земли на рынках. У нас этот рыночный инструмент пока не работает.

Почему строится мало? Мое мнение такое: условия выхода на рынок застройки забюрократизированы и монополизированы. Особенно в сфере контроля над земельными ресурсами. Цена земли исчисляется от достигнутой, что делает значительную часть проектов не слишком привлекательной в связи с завышенной стоимостью земли. При этом даже если бы застройщики хотели снизить цены, сделать этого не смогут. А по тем ценам, которые сложились, продавать все труднее.

Многие застройщики уходят из столицы, а остающиеся просто выбирают последние (самые интересные и доходные) участки. При этом продолжается рост цен на подключение к коммуникациям.

Что будет? Либо Москва пойдет на уменьшение стоимости земли, расширение круга застройщиков и либерализацию процедур согласования проектов. Либо объемы строительства будут снижаться.

Удержать цены поможет ипотека

Чего ожидать дальше? Если новостроек будет выходить на рынок мало, то неминуемо увеличится спрос на вторичном рынке. Отсюда и перспектива роста цен, которая, на мой взгляд, сохранится в 2008-м. Хотя этот рост, судя по всему, не будет большим (1 2% в месяц).

И в заключение хочу заметить, что сейчас рынок находится в той фазе, когда на снижение цен влияет только один фактор их величина... Экономика стабильная. Ситуация с выборами президента вполне предсказуемая. Единственное, что может повлиять на рынок отрицательно, налог на недвижимость, исчисление которого для уплаты будет производиться на основе рыночной стоимости недвижимости. И те, кто имеет большие квартиры, вполне возможно, начнут их продавать.

Теперь о влиянии ипотеки на рост цен. Да, многие банки повысили ставки и ужесточили оценку платежеспособности заемщиков, ограничив тем самым приток новых покупателей. Однако и при таком положении ипотека все равно увеличивает покупательский спрос, тем более что при нынешних ценах у большинства россиян остается одна реальная возможность улучшить жилищные условия взять ипотечный кредит.

Ну а как вести себя сейчас?

Поэтому, как только в СМИ появится информация о том, что такой закон готовят к принятию, многое на рынке в поведении покупателей и продавцов может измениться. Тогда это послужит толчком к снижению и спроса, и цен.

Увы и ах, в портфеле даже крупной компании-застройщика теперь редко обнаружишь территорию комплексного освоения. Обычно все сводится к одному крупному строительному адресу в столице (по площади, правда, несопоставимому с прежними районами освоения). В лучшем случае речь идет о каком-нибудь многокорпусном жилом комплексе. Остальные адреса у столичных строителей подмосковные.

Если нет острой необходимости, торопиться с продажей квартиры не стоит. Видимых причин для снижения цен нет, а сохранность средств в недвижимости все же возможность более надежная и понятная для наших граждан, особенно на фоне развивающегося международного финансового кризиса.
Десятилетие строительного бума понадобилось Москве, чтобы исчерпать внушительный список районов-новостроек, которые раньше формировали окраины города.Выручают промзоны

В подобной ситуации компании вынуждены строить в Подмосковье или браться за реконструкцию уже застроенных территорий. А это, как правило, требует сноса домов и расселения жителей, что значительно снижает доходность проекта. К примеру, на Остоженке, где еще недавно для возведения нового дома не требовалось ничего ломать и никого расселять, строительство элитного жилого массива Золотая миля шло за счет сноса большого числа нежилых объектов. То же происходит в Строгине: здесь развитие района и возможность для маневра у застройщика может появиться лишь в результате сноса старых панельных домов.

В Куркине, например, продаются последние дома. Таунхаус площадью более 200 кв. метров за $900 тыс. И больше, как сказали продавцы-риэлторы, таких объектов нет. Завершается продажа домов в районе Кожухово. Марьино это уже далекая история.

Теперь отцы города обратили взоры на восточные районы с их многочисленными пром-зонами и проблемной (в силу особенностей розы ветров) экологией. Завершается строительство в Кожухове. Открываются новые возможности за счет вывода промзоны завода Серп и Молот.

Называют следующие районы городской застройки, часть которых, правда, относится к ней только административно, поскольку находится за Кольцевой:
район Ново-Переделкино, мкр. 14 (Западный округ);
Южное Тушино, мкр. 11 (Северо-Западный округ);
район Левобережный (Северный);
Хорошевское шоссе (Северо-Западный);
район Северный (Северо-Восточный);
ул. Окская, ЖК Волжский, район Некрасовка (Юго-Восточный);
район Южное Бутово (Юго-Западный округ).

Не рой котлован другому...
Застройщику приходится суетиться. Продать объекты через большое число агентств и в кратчайшие сроки, как раньше, когда реализуемые площади были огромными, уже не получается. Сейчас чаще происходит другое заключается эксклюзивный договор о продаже квартир в конкретном объекте с одним или двумя-тремя агентствами. Такие решения особенно характерны для объектов классов бизнес и элита.

Застройщики отвоевывают площадки с трудом, тщательно отслеживая освобождающиеся пятна. К примеру, в результате актуализации Генплана такой участок появится в Замоскворечье: с Шаболовской улицы будет выведено трамвайное депо им. Апакова последний объект производственного назначения в районе. Пример типичный и показательный: появление новых жилых массивов может обеспечить только расформирование промзон с их просторными, но довольно уязвимыми с точки зрения экологии и качества грунта территориями.

Однако выиграть в цене удается и сегодня. Если купить жилье на раннем этапе застройки района, то рост стоимости кв. метра обеспечивается за счет развития инфраструктуры. Риэлторы говорят, что законченный вид инфраструктура приобретает через пять лет. Причем эти сроки имеют тенденцию к сокращению. Если раньше долгое время вся инфраструктура наличествовала в виде сборных модульных магазинов, то теперь торговые точки, аптеки и прочие доходные заведения быстро занимают первые этажи высоток и открываются сразу после того, как дом заселен.

Новостройки всегда были в цене, так как числились самым дешевым столичным жильем. Сэкономить можно было на разнице в стоимости, зависевшей от готовности объекта. На стадии котлована квадратные метры стоили на десять процентов дешевле. Нынче ситуация другая. Руководствуясь известным федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, добропорядочные застройщики продают жилье на более высоких стадиях готовности. Иногда даже после сдачи дома госкомиссии. Следовательно, финансовый маневр с десятью процентами уже неактуален.

Банки нынче стремятся участвовать в процессе продаж и создают для этого вместе с застройщиками и инвесторами партнерские программы. Крупные компании открывают также дочерние ипотечные фирмы.

Хуже с социальными объектами. Правда, в последнее время школы стараются сдавать не позднее года после ввода жилых микрорайонов.

Панельное строительство в Москве тоже сокращается: заплатив сумасшедшие деньги за надел городской земли, компания-инвестор, естественно, хочет получить отдачу, и обречена на строительство дорогого жилья. Центральные районы Москвы дают тому множество подтверждений.

Панель из моды вышла ныне

Сегодня в Москве встречаются четыре основных серии панельных домов: П-44Т, КОПЭ (с модификацией КОПЭ-М Парус) и П3М. Самой популярной считается серия П-44Т, внешняя отделка которой имитирует кирпич, что улучшает внешний вид здания и придает ему солидность. К тому же серия характеризуется удачно продуманной планировкой, в частности, во многих квартирах предусмотрены эркеры. Огромный плюс планировки П-44T отсутствие вентиляционных блоков на кухнях (одно из отличий от известных П-44), просторные раздельные санузлы, широкие прихожие. Площадь квартир в домах этой серии составляет от 38 до 82 кв. метров.

Если же все-таки строится панельный дом, то, как правило, на периферии города, в районах со скромными видовыми характеристиками, на шумных магистралях.

Серия домов КОПЭ-М Парус является улучшенным вариантом КОПЭ. У подобных зданий интересные по пластике фасады: комбинации полукруглых и прямых лоджий на различных уровнях индивидуальны для каждого дома. Кроме того, в некоторых домах серии КОПЭ-М Парус есть специальные шумозащитные полы с покрытием из ламината.

Наиболее демократичная серия П3М, фасад которой представляет собой крашеный бетон. Но планировки в этой серии также достаточно функциональны. С 2007 года появилась модифицированная серия П-3М 7/23, в которой увеличены на 15 процентов площади всех квартир и улучшены фасады зданий.

Текущая ситуация на московском рынке жилья пока не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же время мировой опыт показывает: благодушное настроение может быстро смениться паникой. D` решил вспомнить, с чего обычно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.На российском рынке недвижимости есть ряд признаков кризиса

Помимо упомянутых серий, в Москве также можно встретить дома серий И-155, ГМС, С-222, П-46M, П-111M, ИП-46С. А что? Хорошие серии.

Мировая практика

Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости - кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на более отдаленную перспективу.

Кризис на рынке Флориды разразился в 1926 году. Ему предшествовали несколько лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20-х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет стоимость жилья подскочила в четыре раза. Среди американцев появилась даже шутка, что 99% местных жителей либо брокеры, либо тугие кошельки. Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года, - рассказывает управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец.

Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. Однако ярких примеров лопнувших пузырей, когда квадратный метр за короткий срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926?м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990?х, а также прошлогодний кризис в США.

В странах Юго-Восточной Азии подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое время этот регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их деньги подогревали местный рынок жилья - в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990-х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался рост просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии накануне кризиса 80-100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а также ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.

В Японии в 1980-е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как рост доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную роль в крахе рынка, наступившем в 1990-м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали почти в два раза.

На первый взгляд причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны.

В США в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме здесь совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Постоянно снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime - кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США поднять ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли - до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков.

С другой стороны, объединяющие признаки присутствуют.

В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы, - рассуждает Михаил Гец.

Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но насколько эти факторы можно примерить к России?

Во-первых, это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения, - поясняет управляющий директор УК Финам менеджмент Сергей Хестанов. При этом низкая ставка рефинансирования позволила сделать ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все время только увеличивался.

На российском рынке недвижимости ряд признаков явно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса.

Родные просторы для кризиса

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, - это большой приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов особенно повысилась в 2003-м, после снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен - в 2004 и 2006 годах - доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее обстоятельство - активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае можно считать ипотеку, особенно кредиты, выданные на весьма либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Сегодня ситуация иная. Темпы роста цен пока едва успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime, существенно выросли.

Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра ирн.ru, с декабря 2005-го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;
ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Другой вариант - ужесточение условий ипотечного кредитования, которое тоже приведет к сокращению платежеспособного спроса;
достижение рынком потолка, как следствие - покупатели просто уходят с рынка.

Таким образом, ситуация близка к той, которую можно назвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор - стрессовый фактор, который приведет к сбою всего механизма. Им могут стать следующие обстоятельства:

Потолок или пауза

Разумеется, это далеко не все факторы. Но поскольку степень влияния других событий, например изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые можно прогнозировать хотя бы отчасти.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по дефолтным закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15-20% общего числа, а доля кредитов sub-prime - не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

В Москве вопрос о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам еще далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется новый виток цен на московском рынке и к 2010-му средняя цена 1 кв. м в столице будет достигать $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть немало противников, которые доказывают, что цены давно достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Такой факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры снова заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация - не показатель достигнутого потолка цен, а всего лишь пауза, во время которой покупатели привыкали к новым ценам.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием через несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, снижение количества нового жилья экономкласса, постоянный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют говорить о перегреве рынка. Правда, остается перспектива массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и здесь речь идет не о ближайшей паре лет.

Готовимся к худшему?

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия - страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Большинство аналитиков сегодня утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее время нас не ожидает. Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут практически никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы, - считает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна. Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свой товар, это вряд ли сможет подорвать цены. Поскольку объемы пока не настолько велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам ирн.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен составлять не менее 3 млн кв. м.

Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение - 80%, наиболее вероятное - 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно ожидать падения цен на 30-40%.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Согласно некоторым прогнозам, во второй половине 2009?го нас ждут крупные экономические потрясения. Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации - динамика цен на нефть и промышленные металлы, - предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут развиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации московский рынок недвижимости действительно представляет собой пирамиду. Достаточно бросить камешек - и она рухнет. Как глубоко - отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7-12%. По мнению Михаила Геца, в США вполне вероятно снижение цен на 50%, в Англии - на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%.

Рынок недвижимости держался до апреля 1999-го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%, - рассказывает Михаил Гец. В последующие годы недвижимость гораздо быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003-го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Весьма вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.
Представьте себе такую ситуацию. Вы купили долгожданную квартиру, сделали в ней дорогостоящий ремонт, после чего наконец-то шумно и весело справили новоселье. Казалось бы, что еще нужно для счастья - живи и радуйся!В России отношение к экологии, мягко говоря, безразличное

На фоне такой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет смысл подождать 2009 года. А пока вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как минимум в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки - и того больше. Если через два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не первый обвал цен на московском рынке. Однажды мы уже переживали аналогичную ситуацию - в 1998 году. Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, затем - фондовый рынок и банковский сектор.

Денег конечно жалко, но есть потери и поважнее - здоровье вас и ваших детей. Но это только цветочки, бывают примеры и более плачевные. Например, вы купили загородный дом на месте бывшего захоронения радиоактивных отходов, дальше думаю продолжать не стоит. Действительно, вышеприведенные истории как это ни плачевно звучит, становятся все более банальными на фоне современной действительности.

Но не тут-то было. Вдруг у всей семьи начинается сильнейшая аллергия. Врачи самых разных мастей и рангов никак не могут поставить диагноз, и только спустя год выясняется, что причина крылась в отделке для стен, материалом для которой служило большое количество плит ДСП, содержащих фенола в 4 раза больше предельно-допустимых норм. В итоге единственный выход из сложившейся ситуации это скорейший вывоз на мусорку злосчастных отделочных плит и повторный ремонт, естественно дорогостоящий.

Что это такое?

Сразу же напрашивается вопрос, как ни стать их реальным персонажем, обезопасить себя и своих близких. Ответ напрашивается моментально - всего лишь нужно обратиться в независимую экологическую экспертизу.

Обычно время на проведение экспертизы и подготовку протокола занимает не более двух недель. Что немаловажно, заключения такой экологической экспертизы принимаются судом и могут помочь в решении спорных ситуаций, когда страдает здоровье человека.

Сегодня независимая экологическая экспертиза - это комплексное экологическое обследование, которое проводится с целью получения объективной картины состояния объекта недвижимости, выявления его возможной опасности для здоровья людей. Обследование предполагает оптимальный набор измерений и анализа параметров объекта недвижимости, подбираемый индивидуально и включающий в себя химический и микробиологический анализ воздуха, воды и почвы, радиологические измерения с оценкой гамма-излучения и ЭРОА радона, измерения электромагнитного поля, а также уровня радиочастот, шума и вибрации. В итоге получается достаточно полная картина экологического состояния помещения или участка, вероятности воздействия на здоровье, возможности решения проблем.

Вариант от государства

В России независимая экологическая экспертиза начала формироваться в середине 90-х годов. Сначала экологическими исследованиями занимались отдельные биологические, физические и химические лаборатории. Дальнейшее развитие привело к объединению специалистов отдельных лабораторий в организации, которые могли оказывать уже целый комплекс услуг, анализировать данные и давать конкретные рекомендации будущим домовладельцам.

Лаборатория, аккредитованная в государственных структурах, выдает протокол исследования, который содержит непонятные табличные данные. Однако в нем редко можно обнаружить анализ результатов или рекомендации по решению сложившейся проблемы. Такие лаборатории занимаются обычно оценкой по одному или нескольким параметрам и не могут составить полную картину экологического состояния помещения.

Конечно же, можно обратиться за помощью к государственной экологической экспертизе, но только она в отличие от независимой не учитывает индивидуальных особенностей каждого конкретного случая, а следовательно не дает полной картины экологического состояния помещения или участка и их влияния на здоровье. Кроме того, обычно назначения такой экспертизы и ее заключения приходится ждать больше месяца.

Почему сегодня?

В итоге вам придется немало побегать, прежде чем получить весьма загадочный результат.

Естественно, никаких карт информирующих об этих могильниках практически нигде не осталось. В лучшем случае о том, что было на том или ином месте вам могут поведать сами участники захоронений либо местные жители. Но это только в лучшем случае. Также немалую роль в ухудшении экологической ситуации играют нарушения технологий строительных работ с применением некачественных или контрафактных строительных и отделочных материалов.

Всем известно что у нас в стране отношение к экологии, мягко говоря безразличное. Результатом такого безразличия стали многочисленные стихийные могильники твердых бытовых отходов, хлорорганических сельскохозяйственных препаратов и даже опаснейших химических и радиоактивных материалов, преимущественно захороненных военными частями секретного характера.

Загородный вариант

Например, мансарда одного коттеджа в прекрасном подмосковном районе была окрашена очень токсичной краской, в результате химическая нагрузка на организм была на порядок выше, чем в центре Москвы. Также довольно часто загородные дома строятся в недопустимой близости к линиям электропередач.

В данном случае процедура экспертизы зависит от того, на какой стадии находится строительство. Если это пустой участок тогда потребуется анализ почвы на загрязнители, радиационные исследования, исследования воздуха, воды, электромагнитных полей и радиочастот. Затем необходимо проверить строительные и отделочные материалы.

По заверениям специалистов все больше людей обращаются с просьбой проверить именно загородный дом, особенно на стадии строительства. Оно и понятно, кто его знает, что было на этом месте полвека назад. Действительно, никто не хочет построить себе загородное гнездо согласно всем своим пожеланиям, после чего покинуть его.

Сколько стоит?

Непосредственно перед отделкой - анализ на микробиологические загрязнения. Не стоит забывать и про электричество, при проведении которого необходимо измерить электромагнитные поля. После того как дом построен проводится заключительное комплексное обследование.



Главная --> Публикации