Главная --> Публикации --> Москва обогнала нью-йорк Деньги на кредитование закончились Социологи выяснили, что больше всего раздражает россиян на работе Парк для частных развлечений Инфраструктура в цене

Итак, чтобы оформить договор ипотеки (залога недвижимости), надо иметь предмет залога. Нельзя снять с головы шляпу, если у тебя нет головы или шляпы. Нельзя заложить имущество, которое тебе не принадлежит. Поэтому в договоре ипотеки необходимо указать, с какого момента он начинает действовать. Представьте себе стандартную ситуацию: гражданин Икс взял кредит в банке на покупку квартиры. Что у него будет написано в договоре? Ничего конкретного. Скорее всего будет использована стандартная фраза: «Обязательства Должника по настоящему Договору обеспечены залогом недвижимости в соответствии с Договором залога...» В договоре залога будет указано, что имущество становится предметом залога с момента регистрации права собственности должника на него. Таким образом, получается, что банк предоставляет деньги под перспективу.

Термин «ипотека» все понимают по-разному. Кто-то считает, что ипотекой называется кредит в банке, выдаваемый на покупку квартиры. Кто-то думает, что это не только кредит на квартиру, но и залог покупаемой квартиры в качестве гарантии (обеспечения) возврата кредита. Правы те, кто уверен, что ипотека — это залог недвижимости. Поскольку нас интересует жилье, в данной статье мы будем говорить только об ипотеке жилья.

Этой ситуации можно избежать. Для этого необходимо составить трехстороннее соглашение между покупателем квартиры, банком и компанией-продавцом квартиры. В соглашении можно указать, что с момента регистрации права собственности покупателя на квартиру она (квартира) передается банку. Однако такие действия можно при желании оспорить. Дело в том, что законодательство запрещает препятствовать использованию заложенного помещения его хозяином. Вместе с тем закон допускает и возможность передачи квартиры банку на хранение до момента полной выплаты долга (погашения кредита). И это не единственный подводный камень в законодательстве об ипотеке.

Деньги в перспективе

Процедурные вопросы

Предположим, что дом уже почти достроен, квартиры раскуплены. Один из покупателей воспользовался ипотекой. И вдруг, в атмосфере всеобщей радости и ожидания новоселья, строительство дома прекращается. Возникает ряд любопытных вопросов. Когда будет достроен дом и люди получат свои квартиры? Почему приостановлено строительство и кто возместит убытки? И когда у должника банка появится право собственности на квартиру, а у банка — обеспечение кредита? Ведь до момента регистрации права собственности на квартиру гражданин, взявший кредит в банке, фактически его гарантирует только своим честным словом. Кредитный отдел банка в полном составе отправляется лечить нервы. Юридический отдел отправляется получать деньги банка через суд. Несчастный гражданин, обязанный по решению суда вернуть кредит, долго и нудно судится со строительной компанией, приостановившей строительство. Через год все встречаются в санатории для людей, страдающих расстройством нервной системы.

Дальше — больше. В принципе договор кредита не требует обязательной государственной регистрации. Однако, если приложением к этому договору является договор ипотеки, оба договора должны пройти одинаковые процедуры по регистрации. То есть кредитный договор должен быть не только нотариально удостоверен, он также должен пройти государственную регистрацию. Процедура государственной регистрации производится по месту нахождения имущества, по заявлению владельца имущества. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимо предоставить регистрирующему органу нотариально заверенный договор ипотеки, его копию и ряд иных документов, связанных с договором и необходимых для рассмотрения заявления о государственной регистрации.

Но все не так плохо. Гражданин оформил кредит, получил жилье. Банк стал счастливым обладателем прав на квартиру в новом доме. Мы ничего не забыли? Как же! Надо правильно оформить договор! Тут и начинается самое интересное. Договор ипотеки должен быть заверен у нотариуса и пройти государственную регистрацию. В договоре обязательно должно быть указано, какое именно имущество является предметом залога (т. е. какая именно квартира, какой дом подлежит залогу), какова стоимость (оценочная) этого имущества и в связи с чем необходимо его заложить. Иначе говоря, в договоре ипотеки должна содержаться максимально полная информация и про предмет залога, и про обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость в залоге.

Возникает странная ситуация. В соответствии с действующим законодательством хозяин заложенного имущества может заложить его еще раз. Но только с согласия банка. Также хозяин имущества может продать его, сдать в аренду и иными способами распорядиться своим имуществом. Однако все это возможно только при условии, что банк не возражает. Получается замкнутый круг. Если имущество закладывается по договору ипотеки, собственник обязан предупредить банк о притязаниях на имущество со стороны третьих лиц (арендаторы, покупатели и т. д.). Если имущество продается или сдается в аренду, его собственник также должен сообщить получателю о правах третьих лиц на него. В противном случае сделку можно признать недействительной.

Несмотря на то что законодательство предусматривает возможность передачи заложенной недвижимости (в нашем случае квартиры) во владение банка (залогодержателя), то же законодательство запрещает ограничивать право пользования имуществом для собственника. Это значит, что банк не имеет права потребовать от собственника квартиры съехать из нее на время залога (ипотеки).

Поскольку система регистрации договоров действительно несколько запутана и согласование нужно получать практически на каждое действие, законодатель предусмотрел «страховочный вариант». «Страховочным вариантом» является обязанность хозяина квартиры застраховать ее на всю стоимость от уничтожения, кражи и т. д. В том случае, если квартира перестанет существовать или документы на нее украдены, полученное ее собственником страховое возмещение переходит к банку в том размере, какой необходим для расчета по договору ипотеки.

Наряду с оформлением договора ипотеки можно удостоверить права банка в закладной. Закладная является ценной бумагой, где указаны все необходимые данные для идентификации договора. При оформлении закладной возникают некоторые нюансы на будущее. Так, для передачи прав по закладной достаточно сделать передаточную надпись. А для передачи прав без закладной законодательством предусмотрен специальный порядок.

Итак, вас не пугает возможность оказаться должником банка, вы готовы на все ради новой квартиры и не боитесь, что с ней может что-то случиться, ипотека придумана специально для вас. Однако если нет такой уверенности в своих возможностях и в сохранности квартиры, лучше копить деньги на покупку жилья и не рассчитывать на ипотеку.

В том случае, если кредит вовремя не возвращается, права на квартиру переходят к банку. При этом банк реализует квартиру и получает свои деньги обратно. Если квартира была продана, вместе с ней к покупателю перешли обязанности по ипотеке. Таким образом, после продажи заложенной квартиры в договоре ипотеки появляется новый участник.

Много проблем возникает, когда местные власти принимают сиюминутное решение, что и где возводить. В результате появляются ненужные детские сады, неудобные гостиницы, нежилые дома. Каждое село, город, район, область, в конце концов, вся страна должна иметь генплан строительства производственной и социальной инфраструктуры - главная мысль глобального проекта, который обсуждался на заседании правительства.

Когда верстался номер
Государственная Дума приняла 15 октября текущего года в третьем чтении Закон «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с законом банкам предоставляется право выпускать ипотечные ценные бумаги. Само по себе это неплохо. Данная мера позволит большему количеству людей пользоваться программами ипотечного кредитования. Фактически это еще одна возможность получить желаемую квартиру. Ранее кроме покупки недвижимости было лишь получение кредита. Теперь, если гражданин купит ипотечные ценные бумаги, то не он будет должен банку за кредит, а банк — гражданину.
Основная сложность заключается в том, что для выпуска ипотечных ценных бумаг банки должны следовать нормам Банка России. А таких норм пока нет. Кроме того, все банки обязаны согласовывать с Банком России каждый выпуск ценных бумаг. Процесс согласования займет определенное время. Так что принятый закон начнет реально действовать еще очень не скоро.
Земли в стране много. Вот и строят у нас и жилье, и производственные объекты как бог на душу положит. А потом вдруг выясняется, что свет и газ к новостройкам не проведешь. Или вообще в Москве решили, что здесь будет областная больница, но забыли сказать. В лучшем случае выход из таких ситуаций требовал дополнительных затрат - официальных и не очень. В худшем - дело кончалось сносом и человеческими трагедиями. Наконец-то за это дело решили взяться всерьез. В четверг в правительстве много говорили о территориальном планировании. Постановили: к 2010 году каждый населенный пункт должен иметь генплан застройки, согласованный на всех уровнях.

- Градостроительный кодекс принят еще в декабре 2004 года, однако принятие схем территориального планирования задерживается, - открыл вчерашнее заседание премьер-министр Виктор Зубков. - Отсутствуют картографические материалы, не предусмотрены финансовые средства.

Планов, конечно, получится много. Должны быть утверждены 81 схема территориального планирования регионов, 2 генплана Москвы и Санкт-Петербурга. На муниципальном уровне нужно разработать 1793 схемы районов, 520 генпланов городских округов, 1799 - городских поселений и почти 20 тысяч генпланов сельских поселений. Правда, вся эта работа должна была быть выполнена еще, как говорится, вчера. А именно - в 2006 году.

На вопрос, где искать средства и когда будут готовы все планы, ответил вчера глава Минрегионразвития Дмитрий Козак.

Стоимость разработки схемы территориального планирования муниципального района оценивается в среднем в 2,5 млн рублей, генеральный план сельского поселения стоит до 1,5 млн рублей. Предполагалось, что деньги муниципалитеты должны искать сами, в крайнем случае - попросить у регионального бюджета. Но ни там, ни там лишних денег нет.

Впрочем, некоторые регионы все же ответственно отнеслись к собственному будущему и уже определили размещение своей инфраструктуры.

- Решение вопроса действительно затянулось, изначально схемы должны были быть подготовлены к 1 января 2006 года, однако в итоге все перенесли на 2010 год, - рассказал министр.

В результате вполне может возникнуть конфликт интересов, когда субъекты уже распланировали свою инфраструктуру, а федеральный центр еще не определился.

- Худо-бедно, но около 10% субъектов федерации, а точнее - семь регионов, утвердили эти схемы; приняли свои - 3 тысячи муниципальных образований, что составляет около 12% от общего их числа, но эта работа велась пять лет, - порадовал Козак и тут же огорчил: - На федеральном уровне готовность 0%, пока мы даже не приступали к этой работе.

С деньгами федеральный бюджет помочь не обещает. Но будет конецформыначалоформыразработана единая картографическая цифровая основа для территориального планирования, которую безвозмездно передадут субъектам и муниципалитетам, чтобы снизить их затраты. Минимальные решения, позволяющие выполнить эту работу, приняты. Если работать слаженно, мы сможем уложиться и не будем переносить сроки. Но работать придется на пределе сил и возможностей, - пообещал министр.

- Это значит, что регионы уже начнут возводить свои объекты, а мы только проснемся и предложим свой вариант. Ну и придется выкупать нужные земли, а деньги муниципалитетов будут потрачены впустую, - волновался главный по регионам.

Расходы на образование и здоровье не будут облагаться налогами

Ну, это нам не привыкать - мы любим создавать неразрешимые ситуации и потом героически из них выпутываться.

- Поручаю Минэкономразвития обобщить подготовленные министерствами и ведомствами материалы, обсудив их с представителями научных, общественных и деловых кругов, таких как РСПП, ТПП, ОПОРА России, - сказал Зубков. - Должны быть представлены конкретные меры, а результаты обсуждения нужно учесть при подготовке проекта концепции долгосрочного социально-экономического развития страны до 2020 года.

Российских граждан и компании могут освободить от налогов с расходов на образование, медицинское страхование и на софинансирование пенсионных накоплений. Вчера премьер-министр Виктор Зубков дал поручение федеральным органам исполнительной власти подготовить предложения и направить их в МЭРТ.

Если взять за 100% себестоимость строительства и разложить ее на составляющие, получим: 60% стоимость стройматериалов, 20% стоимость монтажа, еще по 10% проектирование и всевозможные согласования. Кроме того, застройщик должен тратиться на побочные расходы покупку земли, проведение коммуникаций.

Цены на жилье стабилизировались, а издержки застройщиков постоянно растут. В результате их маржа начала сокращаться. В конце концов себестоимость строительства жилья может достичь его рыночной цены. Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить стоимость материалов, научиться продавать квартиры и создать собственную типологию жилья.

Игорь Михайлович, как можно снизить затраты застройщиков?

Маржа застройщика около 30%. С 2007 года она сокращается. Главная причина необходимость стабилизации цен на жилье (иначе спроса на него просто не будет). Сейчас основная задача строителей стабилизировать и рост издержек. О том, как это можно сделать, мы разговариваем с президентом Уральской ассоциации по ценообразованию и оценке, вице-президентом Союза строителей (работодателей) Челябинской области Игорем Лазаревым.
Откуда деньги растут

Сегодня стоимость стройматериалов обоснована?

Для начала необходимо рыночное ограничение роста стоимости стройматериалов или развитие стройиндустрии. Мы же понимаем: чем больше стройматериалов, тем больше конкуренция, тем ниже темпы прироста стоимости.

И как исправить положение?

Годовой прирост 120 125% не может быть экономически обоснован. Так происходит только из-за необходимости строить каждый год все больше.

Предприятия стройиндустрии, чтобы развиваться, сегодня начинают экспортировать продукцию за границу. Оно и понятно: если у меня есть возможность продать, например, в Казахстан в 2,5 раза дороже, чем в России, то мне хоть сколько тверди, что цена не должна быть такой высокой, что застройщики не возьмут по этой цене. На здоровье, я продам в Казахстан. Сколько ни говори о патриотизме бизнес есть бизнес. Поэтому выхода два: либо биржевая торговля, либо осознание того, что кроме местного покупателя другого нет. Но второе вряд ли возможно.

Два года назад для создания конкурентной среды мы предлагали создать электронную биржу стройматериалов. Дело ничем не закончилось. Потому что нельзя на территории отдельного региона создать такую биржу, просто нет нужного числа производителей. Нужен хотя бы УрФО, а лучше вся Россия. Но соблюсти интересы всех регионов крайне сложно. Поэтому идея пока идеей и осталась.

Вы имеете в виду время возведения дома?

С использованием стройматериалов тесно связана и другая издержка временная.

Для такой работы нужны технологии и кадры.

Да. Китайцы, например, строят такие же дома в три раза быстрее. Значит, у нас еще не исчерпаны возможности отлаживания технологии строительства. А время это зарплата, аренда строймеханизмов: держу я кран два года или шесть месяцев есть разница? Я езжу по Европе, и ни разу не видел, чтобы на стройплощадках работали, как у нас: огородили, навалили кучу стройматериалов и строят. Там все рассчитано по минутам: в 12:05 должна прийти такая-то панель. Значит, в 12:05 кран уже ждет. Машина подъехала, панель поднимают, начинают монтировать. В 12:15 ждут следующую.

и все. Но мы почему-то эту технологию мало используем. Есть, допустим, голландская система блочного строительства: двухэтажный дом собирается за три дня, трехэтажный за пять. Все коммуникации встроены. Но мелочь мешает: мы не можем транспортировать эти блоки по нашим дорогам.

Так технологии есть, зарубежные и наши. Но мы их не применяем или не можем применить. Возьмем каркасные серии. Есть чебоксарские и минские. Чебоксарская серия ставится на сварке. Значит, надо найти грамотных сварщиков, каких сейчас мало, да и сама установка мероприятие длительное. В минской серии технология другая: в подстаканник ставят колонну, бетонируют

Где ее взять?

С кадрами, конечно, сложно. Труд в России становится все дороже. Мигранты из Узбекистана или Таджикистана сейчас востребованы, но их квалификация очень низка. Кирпичи они криво, но кладут. Панели ставить уже хуже. А каркас монтировать вообще не умеют. Нам нужна квалифицированная сила.

Главные специалисты, которых нам остро не хватает, из-за чего застройщики несут крупные потери, так называемые инженеры по качеству, которые следят за соблюдением всех требований. В России осознания потребности в таком специалисте пока нет. У нас сначала строят, потом приходит стройнадзор, находит кучу недоделок, все приходится переделывать. А новый цикл это новые сроки.

Надо молодежь стимулировать. Строители сегодня могут получать намного больше, чем какие-нибудь менеджеры. Обучение и профессиональная подготовка кадров это вопрос, которым мы занимаемся вместе с правительством Челябинской области. Профессия строителя пока не считается престижной. В рабочие не идут.

Следующая проблема: наши строители до сих пор не научились продавать квартиры. Тебе сегодня продают услугу строительства непонятно чего. И еще требуют за это денег.

Кроме того, сейчас появляется грамотный потребитель, который так тебя может замордовать при подписании актов приемки квартиры, что ты еще вложишь 30% средств, чтобы довести жилье до ума. Нужно понять, что строить некачественную недвижимость уже невыгодно.

У нас подрядчики начали копать яму и уже говорят: дай мне деньги. А так быть не должно. Это то же, что предложить купить машину, когда сборочный завод еще только планируется построить. Неизвестно, какой получится автомобиль, а деньги ты уже, пожалуйста, отдай.

Потребитель несет уйму расходов на отделку того, что ему продали. Должно быть так: заплатил деньги, взял чемоданчик, въехал в квартиру и живу там. А не так, что приехал, надел спецовку и еще полгода крашу, белю и выравниваю полы. При этом денег у меня уже практически нет, потому что я их все вложил в строительство.

Именно с этим. Вторичку можно потрогать, это действительно реальный товар. Хотя, по логике вещей, первичное жилье должно быть безусловно дороже: оно новое, в нем никто не жил, оно по идее не требует ремонта. Но пока не появятся строители, умеющие продавать квартиру как товар, парадокс будет сохраняться.

Не с этим ли связан парадокс, существующий на нашем рынке вот уже лет десять: вторичное жилье дороже первичного?

Потому что, например, в Свердловской области тысяча строительных компаний. Почти все они мелкие, им постоянно нужны оборотные средства. Практически нет крупных организаций, которые сначала строят, а потом говорят: вот, мы построили, смотрите, покупайте.

Почему они до сих пор не появились?

Да. Маленькая компания вынуждена жить на заемные средства. Это единственный способ ее существования. Но рынок должен быть поделен между крупными застройщиками, которые если и привлекают кредиты то это небольшая доля их материальных затрат. А в основном они строят жилье на собственные оборотные средства, за счет своих ресурсов, от банков не зависят. Тогда мы и сможем говорить о возведении дешевого жилья.

Наличие собственных ресурсов опять-таки может снизить стоимость жилья.

А получение земельных участков? Большая компания может и тут сэкономить. Когда глава Реновы Виктор Вексельберг пришел с проектом Академический в Екатеринбурге, землю ему, уверен, выделили не на аукционе и уж точно не по ценам аукциона, иначе сумма была бы астрономической.

Кроме того, крупная строительная компания имеет гораздо больше возможностей. Здесь я бы провел аналогию, например, с серьезными сетевыми ритейлерами. В нынешних условиях именно они диктуют условия производителям. Так и застройщики. Крупные девелоперы могут диктовать условия предприятиям стройиндустрии. Приди застройщик к любому директору завода и скажи: Я у тебя покупаю годовую продукцию твоего производства на корню, но цена у меня будет вот такая. Что скажет директор? Он, конечно, согласится.

Какая доля в расходах на строительство приходится на землю?

Крупные застройщики безусловно могут экономить на покупке участков. Особенно под комплексную застройку. Государству нужно решить две задачи увеличить объемы ввода жилья и сделать его доступным. Девелоперы вроде Реновы способны помочь решению этих задач благодаря своим масштабам, наличию материальных ресурсов. Поэтому им выделяются участки гораздо охотнее и дешевле.
Маргинальные издержки

У нас во многих муниципалитетах вообще странная политика относительно земли. Каждая администрация соревнуется, как больше взять денег за землю. Это неправильно. Застройщики, естественно, все свои затраты переносят на покупателя.

В каноны строительной стоимости цена земельного участка не входит. Но, по моим данным, она составляет в среднем около 30% от конечной цены квартиры. Цифра может быть и больше.

Еще один вид нецелевых расходов коммуникации.

Иначе делается, например, в Казахстане. Там правительство заказало строительство микрорайона. Застройщику сказали: Мы вам бесплатно отдаем землю при условии, что вы будете продавать квартиры, выстроенные в этом микрорайоне, не дороже 800 долларов за метр. Это было единственное условие. Застройщики, насколько я знаю, в итоге продали квартиры даже не по 800, а по 600 долларов. Это мое наивное понимание государственного подхода.

новых сетей. Что же это за бизнес такой?

Да, наши естественные монополисты вторая беда. Я покупаю метр своего жилья и покупаю сантиметр кабеля, кусок трубы, которые застройщик вынужден проложить. Так быть не должно. Ваш бизнес продажа энергии, тепла, воды. Верните мне деньги. Вы и так в тарифы включаете стоимость обслуживания

Кстати, упоминая этот нацпроект, надо сказать еще и о новом документе, регулирующем застройку, Градостроительном кодексе. Он вообще ни на что не похож. Его надо переделывать, переделывать и переделывать.

Покупатель платит за коммуникации трижды. Первый раз, грубо говоря, за трубу, второй когда застройщик отчисляет 10% в пользу муниципалитета, а значит, какую-то часть снова на коммуникации, третий раз когда платит по тарифам. Какое тут доступное и комфортное жилье?

Я не специалист в архитектуре. Но в кодексе есть много моментов, которые просто тормозят строительство. Уже одно то, что мы начали менять нормативную базу строительства в период реализации нацпроекта, громадный и ненужный подвиг.

Чем он плох?

Игорь Лазарев

У нас тут работала мощная группа, был буквально мозговой штурм по созданию территориальных нормативов. Успели найти хоть какие-то компромиссные решения, чтобы стройка совсем не остановилась. Градостроительный кодекс не позволил нам строить доступное жилье, а, наоборот, помешал.
Потеряны во времени
Игорь Лазарев

Мы утратили плотную малоэтажную застройку. А в Европе с ее помощью добиваются практически тех же показателей ввода с квадратного метра земли. Это и есть доступное и комфортное жилье.

Конечно, проблемы тут намного глубже. Я считаю, у нас после заката советской власти утрачены две очень ценные вещи единая информационная научно-техническая система и прикладная наука. Все 90−е мы строили из того, что есть, ничего не разрабатывая. Мы практически потеряли монолит, перешли на каркас. Все из-за погони за скоростью строительства. И мы уже не можем остановиться. Понимаем, что панель вчерашний день, но тут же возводим панельный завод, потому что для такой скорости строительства нужна заводская сборка.

Нужны центры, куда собиралась бы строительная информация. Они анализировали бы ее и давали предложения бизнесу и власти, в каком направлении идти, что надо и что не надо делать. Это касается всех вопросов, от архитектуры до строиндустрии и сырьевых (щебеночной, песочной) отраслей. Если мы не сопряжем все строительные процессы в одном центре, то ничего не сделаем: нормального дома не построим, эффективного производства стройматериалов не создадим.

Как вернуть хоть что-то?

Строительные информационные центры нужны именно для таких случаев: чтобы помочь предприятиям договориться, чтобы целесообразно использовать имеющиеся ресурсы. Ведь из этих отходов можно много чего интересного для стройки придумать.

Приведу простой пример. В Троицке у нас есть ТЭЦ. Сейчас мощность этой станции будут удваивать, потому что существует потребность в электроэнергии. Но есть маленькая проблема: станция кроме электроэнергии и тепла производит 2,5 млн тонн отходов в год. Их сваливают в озеро, принадлежащее Казахстану. А тамошнее правительство сказало: До 1 июля следующего года вы еще можете сбрасывать, а потом все. И вот чиновники разных уровней, ученые, руководители предприятия сидят и ломают голову: куда девать отходы? А самое интересное в этом вот что: наши заводы ЖБИ покупают золу как отход таких станций в Рязани, потому что Троицкая ТЭЦ золу той фракции, которая им нужна, давать не может. Она все сливает.

чтобы посмотреть, как там строят? Посмотрели хорошо строят, привезли оттуда технологию. Вот только в Австралии, по-моему, минус 30 не бывает.

Сейчас потребность в информационной компоненте очень высока. У нас пока все разделены, все конкуренты на поле строительства, таят друг от друга секреты. Лезут в Австралию,

И что в них будет особенного?

Надо иметь собственную типологию домов. Мы уже начали двигаться в этом направлении. Вместе с заводом КПД и СК (Челябинск) решили разработать серию домов и район для молодых семей.

Смотрите, 70% городского населения Европы живет в арендованных домах и квартирах. А мы о понятии доходного дома все говорим, но их как не было, так и нет. В Москве построили доходные дома не знаю для кого. Ребенок какого-нибудь миллиардера, например, там может жить. Но в таких зданиях должны селиться нормальные молодые семьи, одинокие и пожилые люди. Там должна быть своя инфраструктура прачечная, пункт питания и так далее.

Во-первых, это одно-, двухкомнатные квартиры. Больше не надо. Во-вторых, рядом с домом будут современные детские площадки, запланировано возведение нескольких детских садов на большое количество мест. Там много еще технических нюансов, но смысл такой: выстроить среду обитания молодой семьи. То есть сначала всегда нужно определиться, для какой категории населения нужно строить жилье.

Разработка типологии и типовых предложений позволит снизить стоимость жилья?

Когда мы говорим о доступном жилье это не значит, что оно должно быть дешевым. Это значит, что оно должно быть привлекательным для людей с определенным уровнем дохода. Поэтому надо постоянно анализировать потребности разных категорий населения и в соответствии с ними строить доступное именно для этого класса жилье.

Мы определили, что есть множество резервов сокращения себестоимости жилья. Но в теории. Как добиться того, чтобы они реализовались на практике?

Да. Как я уже говорил, 10% стоимости это проектирование. Сегодня есть такое хитрое понятие: повторно применяемый проект. То есть, по идее, он индивидуальный и стоит как индивидуальный, но применяется повторно. Создав типовые проекты, мы сможем свести к минимуму затраты на проектирование.
Конструктивная стройка

Этого этапа не избежать. Но наш строитель живет сегодняшним днем, ни о чем не задумывается. Это неправильно. Необходимо четкое и долгосрочное планирование. Хотя бы на десять лет вперед. Стройку нужно предвидеть. Нужны организации, которые смогут помочь девелоперу планировать свои расходы.

Давайте возьмем, к примеру, качество. Представим военную часть. Там все строят с высочайшим качеством, поскольку понимают, что это госзаказ и последствия будут очень нехорошие, если что не так. Значит, нужны строгие контролирующие органы, строгий порядок сертификации и четкие наказания за нарушения. Кроме того, нужен требовательный, воспитанный потребитель, который некачественный товар покупать не будет.

Раньше было государство, которое могло позволить себе продумывать перспективы строительства. А сейчас этим должны заниматься крупные фирмы, либо подсказывающие центры, которые могут посоветовать, куда и как правильно вкладывать средства.

Простой пример. Мы копаем там, где выход полезного сырья 5%. А в 5 км есть карьер, где выход 60%. Но первый карьер ближе. Денег еще на 5 км дороги давать не хочется, хотя длинная ветка окупится гораздо быстрее. Надо показать застройщику, что выгоднее.

Первое: установить правила игры и поклясться, что по крайней мере лет 20 30 не будет их менять. Второе: во всем мире важнейшие государственные задачи решают не госкорпорации, а частные компании. Они дерутся за госзаказ, потому что он дороже, хоть и требования выше. У нас государство пока хочет все за полкопейки. На самом деле оно должно платить больше частных заказчиков. Вот что всего-навсего требуется от государства. А заниматься бизнесом государство не должно, не царское это дело.
Январская статистика деятельности паевых фондов подает обнадеживающие сигналы: на фоне спада на рынке пайщики не утратили интереса к инвестированию, более того -- принесли только в открытые ПИФы рекордные 5 млрд рублей. Не удивительно, что активизировалась и борьба за эти деньги управляющих компаний, предложивших инвесторам ряд новых способов заработать. Например, на вложениях в сочинскую Олимпиаду.

А что должно делать государство?

Обычно пайщики менее интенсивно инвестируют в начале года. Так, например, в январе 2005 года открытые фонды потеряли 384 млн рублей, хотя в январе 2006-го пайщики принесли в эти фонды 2,8 млрд рублей, а в январе 2007 года вложили в них 4,5 млрд рублей. Подобный результат не может не радовать управляющих, которые большую часть 2007 года в основном наблюдали за тем, как их клиенты забирают деньги из ПИФов.

Резвый старт
Январские результаты деятельности инвестиционных фондов преподнесли сюрприз. Управляющие, ожидавшие от пайщиков в начале года традиционной инертности, неожиданно столкнулись с их высокой активностью. За три рабочие недели января в открытые фонды было привлечено 5 млрд рублей.

За фондом УК Альфа-Капитал идет фонд смешанных инвестиций Тактика (УК Регионгазфинанс), привлекший 773,56 млн руб., далее -- фонд смешанных инвестиций Гранат (УК Росбанка) -- 496,76 млн руб., фонд акций Петр Столыпин под управлением ОФГ Инвест -- 444,3 млн руб., индексный фонд акций УК Банка Москвы Биржевая площадь -- индекс ММВБ -- 353,05 млн руб., фонд облигаций УК Уралсиб ЛУКОЙЛ Фонд консервативный -- 350,66 млн руб. и фонд акций Тройка Диалог -- Добрыня Никитич под управлением УК Тройка Диалог, которому после трех месяцев непрерывной потери средств удалось привлечь 327,55 млн руб.

Лидером по привлечению средств стал открытый фонд акций Альфа-Капитал Акции управляющей компании Альфа-Капитал. По данным Национальной лиги управляющих на 31 января, ему удалось собрать более 1 млрд рублей. Фонд агрессивно собирает деньги на протяжении трех последних месяцев и показал высокие результаты по итогам 2007 года: доходность составила 24,07% при средней доходности открытых фондов акций 9%.

Антирыночный подход
Основной приток средств в ПИФы -- 3 млрд рублей -- пришелся на последнюю неделю месяца, совпав по времени с разгаром коррекции отечественного фондового рынка. Подешевевшие активы только увеличили аппетит пайщиков, считают управляющие. Высокие показатели января они объяснили повышением финансовой грамотности российских инвесторов, которых ежедневные сводки об очередном снижении фондовых индексов только стимулируют к новым покупкам.

Другому фонду УК Тройка Диалог -- фонду облигаций Тройка Диалог -- Илья Муромец -- повезло меньше: он возглавил список лидеров по оттоку средств в январе (-218 млн руб.). Компанию ему среди облигационных фондов составили фонды Ренессанс-Облигации (Ренессанс управление инвестициями) и Альфа-Капитал Облигации плюс (УК Альфа-Капитал), потерявшие 186,69 млн и 73,85 млн руб. Если говорить об аутсайдерах среди фондов акций, продолжается отток средств из фонда акций ЛУКОЙЛ Фонд первый (УК Уралсиб, 200,92 млн руб.). Существенный отток произошел в фонде АльянсРОСНО-Акции (АльянсРОСНО Управление активами, 110 млн руб.). Пайщики выводили деньги и из ряда отраслевых фондов, показавших высокую доходность по итогам 2007 года, например из КИТ Фортис -- Российская электроэнергетика (КИТ Фортис Инвестментс) и Замоскворечье -- Российская энергетика (УК Банка Москвы), потерявших 92 млн и 72 млн руб. соответственно.

Впрочем, к мысли о превращении розничных пайщиков в профессиональных спекулянтов некоторые управляющие относятся скептически. Так, генеральный директор УК Алемар Виталий Сотников уверен, что погоду на рынке делали вовсе не они: Анализ показывает, что основной приток средств в ПИФы был обеспечен не розничными пайщиками, а ограниченным кругом крупных инвесторов. Так, управляющая компания Регионгазфинанс ориентирована не на розничных клиентов, Альфа-Капитал помимо розничных клиентов очень плотно работает с крупными клиентами своей группы. У нас тоже был приток розничных вкладчиков, но он был меньше, чем в начале 2007 года. Все-таки розничным клиентам комфортнее инвестировать, когда рынок показывает рост на протяжении нескольких месяцев, а не в условиях нагнетания негатива по поводу ипотечного кризиса.

Пайщик стал более образованным. Он уже понимает, что инвестировать надо не тогда, когда все выросло, а когда еще остался потенциал роста,-- говорит генеральный директор УК Газпромбанк -- Управление активами Александр Пчелинцев. Еще три года тому назад рядовой инвестор шел покупать паи ПИФа, не до конца понимая, что это такое. Главным ориентиром для него была реклама, сулившая 70-80% годовых. Сейчас у него появился опыт, и он приносит деньги в УК осознанно, а не по объявлению,-- считает управляющий активами Максвелл Эссет Менеджмент Антон Лукьянов. С ними соглашается и управляющий активами УК Банка Москвы Алексей Беспалов: Российские пайщики становятся все более квалифицированными и внимательными инвесторами, они следят за ситуацией на фондовом рынке, предпочитают выходить из ПИФов, когда рынок растет, и входить на падении, и таким образом получают возможность получать неплохую прибыль.

Отметим, что консервативные стратегии обеспечили бы вкладчикам меньшие потери. Так, средняя доходность фондов облигаций в январе составила -0,19%, а на вложениях в денежные фонды можно было даже преумножить средства -- их средняя доходность оказалась 0,55%.

Нервозность на фондовом рынке почти не повлияла на предпочтения пайщиков, которые по-прежнему готовы рисковать, вкладывая в фонды акций. Эти фонды в январе были самыми популярными у инвесторов. В них было вложено около 3 млрд руб. За этот же период российские акции впечатляюще подешевели: индексы РТС и ММВБ упали почти на 20%. Так что не удивительно, что в январе ни одному фонду акций не удалось показать положительной доходности. Правда, лишь единицы за месяц потеряли в доходности больше индексов РТС и ММВБ: средняя доходность фондов акций в январе составила -10,44%.

Вслед за предложениями для ограниченного круга лиц управляющие приступили к внедрению продукта в массы. Олимпийскими фондами для розничных клиентов обзавелись УК Банка Москвы, УК Максвелл Эссет Менеджмент, УК Алемар. Один из них -- открытый ПИФ акций Олимпийский проспект -- Сочи 2014 (УК Банка Москвы) -- в январе показал один из лучших результатов по доходности.

Спортивный прием
Если говорить о новых продуктах, которые управляющие предлагают вкладчикам ПИФов, прежде всего стоит выделить фонды, в названиях которых присутствует слово олимпийский. С конца прошлого года они стали появляться один за другим. Тогда о запуске фондов с популярной сейчас сочинской тематикой объявили малоизвестные управляющие компании Атлас Капитал (закрытый ПИФ недвижимости Красная поляна) и Сфера Капитал (закрытый ПИФ прямых инвестиций Сочи. Прямые инвестиции. Первый). Эти фонды ориентированы на финансирование в основном дорогостоящих строительных проектов и носят по преимуществу клубный характер.

Сейчас на российских биржах котируется немного акций компаний, чей бизнес сосредоточен в ЮФО. В основном это энергетические и телекоммуникационные предприятия. Среди них пять МРСК Юга (Астраханьэнерго, Волгоградэнерго, Кубаньэнерго, Ростовэнерго, Калмэнерго), ТГК-8, Южная телекоммуникационная компания, сеть магазинов Магнит.

Отличительная черта подобных фондов в том, что активы в них подбираются либо по территориальному признаку, либо с учетом того, какие компании больше всего выиграют от проведения спортивного форума. К последним управляющие отнесли акции металлургических, электроэнергетических, трубных, девелоперских компаний и авиаперевозчиков. С точки же зрения региональной ориентации УК закладываются на масштабные инвестиции в Южный федеральный округ, которые будут предшествовать зимним Олимпийским играм 2014 года. Это должно заметно ускорить экономическое развитие региона -- улучшить финансовые показатели работающих в нем компаний и способствовать появлению новых.

В структуре портфеля олимпийского ПИФа УК Банка Москвы на 7 февраля 10 крупнейших позиций пришлись на акции компаний Полюс Золото, ГАЗ, Северсталь-авто, Ютэйр, Аэрофлот, Магнит, Полиметалл, Воткинской ГЭС, Зейской ГЭС и ЮТК. Остальная часть была вложена в денежные средства (35,78%) и облигации (20,8%).

Наши аналитики считают, что Южный федеральный округ в ближайшие годы будет развиваться опережающими темпами. Это во многом связано с проведением Олимпиады в Сочи и огромными объемами инвестирования в регион. Мы специально зарегистрировали интервальный, а не открытый фонд, так как не хотим инвестировать только в голубые фишки. Нам интересны эмитенты, у которых высокая доля бизнеса связана с Южным федеральным округом. Пока таких немного, но их количество будет расти, и не у всех будут признаваемые биржевые котировки. Инвестиционная декларация интервального фонда более гибкая, что позволяет получить конкурентное преимущество по сравнению с другими фондами олимпийской направленности,-- говорит Виталий Сотников. Пока же в пилотном модельном портфеле компании, опубликованном на странице фонда в интернете, доля южных эмитентов заметно уступает другим эмитентам.

Впрочем, управляющие и не скрывают пиаровского оттенка в идее создания таких фондов. При этом в некоторых случаях у них с Олимпиадой исключительно духовная связь. Несмотря на название, наш фонд Максвелл Олимпийский напрямую не связан с Олимпиадой. В портфель мы покупаем акции компаний второго эшелона с высоким потенциалом роста. У нас скорее девиз олимпийский - выше, быстрее, сильнее",-- поделился секретами идеологической работы управляющий активами Максвелл Эссет Менеджмент Антон Лукьянов.

Отметим, что идею создания олимпийских открытых фондов некоторые специалисты уже называют чисто маркетинговым трюком, призванным продвинуть обычные фонды акций. Создавать фонд на волне какой-нибудь модной темы оправдано с маркетинговой точки зрения -- легче продвигать продукт. Но получать прибыль от таких крупных проектов, как Олимпиада, разумнее, например, через закрытый ПИФ,-- считает Александр Пчелинцев.



Главная --> Публикации