Главная --> Публикации --> Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития Дмитрий медведев присмотрел место для жилья Дмитровка поедет не раньше 2015 года "землю без боя нам не дадут" Растет как на дрожжах

Покупатель въезжает в купленную за очень большие деньги квартиру, и можно предположить, что он не пришелец с другой планеты или из мира Гарри Поттера, ничего не понимающий в человеческих обычаях. Его особенно не обманешь. За свои деньги он хочет качественный товар.

Простой пример. Как часто мы встречаем в рекламе такие выражения, как элитный квартал, оазис бизнес-класса, собственная инфраструктура, своя школа, специально построенная поликлиника? Вроде бы все нужно и полезно. Однако, перефразируя знаменитую писательницу Джоан Роулинг, зададимся вопросом: Но хорошо ли это?

Мне кажется странным, что в качестве преимущества (при выборе квартиры) рекламодатели настаивают на соседстве школы мол, не надо дополнительного водителя нанимать. А кто спросил о качестве образования в этой школе? Еще в советские времена родители, действительно озабоченные будущим детей, были готовы возить их в хорошую школу через всю Москву. И это были не богатые люди. А теперь есть альтернатива: купить квартиру на $200 000 дороже аналогичной и выбросить из головы проблему доставки ребенка в школу (не важно, с какими учителями) или нанять водителя за $500-1000 в месяц.

По пути квартальной застройки идут девелоперы Москвы, Санкт-Петербурга, других городов. Перспективно ли это? Ответ однозначный: конечно. Такой подход привносит положительный эффект для архитектуры города в целом, возводятся объекты социальной значимости Но насколько они будут значимы? Кто поручится, что учителя в новой школе, набранные неизвестно откуда, не окажутся пушерами или просто недоучками, что в поликлинике не будет работать единственная медсестра, а врачи не будут выписывать только анальгин или валидол?

Один из немногих удачных примеров грамотного маркетинга, связанного с образованием, проект усадьбы XXI в. Покровское-Глебово группы компаний Конти. Но там телегу не запрягали впереди лошади, а построили элитный жилой комплекс рядом с Англо-американской школой, славящейся качеством образования. Совсем другое дело. И чистый воздух, и вода, и школа Да и собственный медицинский центр при жилом комплексе, но Специально ориентированный на кардиологию, плюс возможность делать несложные процедуры на дому. Все по делу и ничего лишнего.

Что же, таким родителям можно посоветовать лечиться исключительно в поликлинике по соседству. Зачем расходы на бензин оплачивать?

Или подумать над созданием специальных управляющих компаний, которые специализировались бы на медицине или образовании. Дорого обойдется? Да. Но тогда нужно честно сказать покупателям элитных квартир: вы будете лечиться в районной поликлинике, а ваши дети учиться в рядовой школе. Или привычно взваливайте заботы о здоровье и образовании на себя.

Вот если бы девелоперы могли сразу сказать: организацию работы поликлиники возводимого нами микрорайона и дальнейшее ею управление возьмут на себя специалисты известной больницы, а во главе школы встанет педагог со всероссийским именем, такой рекламе можно было бы верить. Конечно, если подобная информация не развеется по ветру сразу, как будет продана последняя квартира.

Помню, как по заданию глянцевого журнала поехала за город с визитом к одной миллионерше. Дама продавала дом, построенный по собственному дизайн-проекту. Риэлтор назвал это чудное строение замком Волшебника Изумрудного города, и дом соответствовал этому определению: башенки, несоразмерно большая площадь объекта для той площади участка, сомнительные детали декора пластиковые лягушки, приклеенные к бортику мраморного бассейна, высоченный забор по периметру Глядя на все это великолепие, брокер сокрушался, что продать его будет сложно ценителей такого еще придется поискать. Да и цена была заявлена немалая.

Не надо забывать: серьезные коллективы профессионалов создаются годами и десятилетиями. А пока что маркетинговые приманки в виде школ и больниц являются не чем иным, как выполнением обязательств перед властью в виде социальной нагрузки на право аренды земли. Пожалуй, стоит об этом откровенно говорить покупателю.

И я ее как-то сразу зауважала значит, все в порядке у дамы с головой. А этот странноватый дом так, дамский каприз, улыбка художника. Может быть, и деревянный ее дом напоминает внешне какое-нибудь берендеево царство со всеми удобствами (вести спартанский образ жизни эта благоухающая французскими духами дама совсем не расположена), но само слово дерево почему-то внушало к ней уважение. Это как если бы она заявила, что знает пять иностранных языков или имеет разряд по стрельбе из лука.

Впрочем, гуляя с хозяйкой по дому, я все-таки до некоторой степени прониклась прелестью ее творения: многое из того, что она привозила для обустройства интерьеров из-за границы, было красивым шелковые ковры, например, или антикварная мебель. Все это продавалось вместе с домом. Поняв, что души сюда вложено немало, поинтересовалась: не жалко ли расставаться с такой красотой? На что она мне ответила: Да нет, не жалко. Я же здесь не живу. У меня деревянный дом на Ленинградке, там я постоянно и обитаю.

Между тем построить себе деревянный дом по-взрослому (со всеми удобствами, без дефектов материала) в России непросто. Вот парадокс непросто в стране, в которой леса занимают миллионы гектаров.

Столичные риэлторы как-то поделились своими наблюдениями: если человек жил в кирпичном доме и решил купить/построить новый, то скорее всего построит деревянный. Если же деревянный уже был, то и новый будет деревянным непременно. По риэлторской же статистике, сейчас примерно 30% покупателей загородного жилья нацелены на покупку только деревянного дома. Еще лет пять назад озвучивался другой показатель 12%.

Второй вариант сруб из бревна или бруса от артелей самодеятельных строителей из сопредельных с Подмосковьем регионов. Дерево в данном случае преобладающий материал. Но вот вопросы подключения к коммуникациям, а также качества древесины (где рубили лес, сколько ему лет, проживают ли в нем мелкие животные-короеды или еще не проживают) все это будет головной болью владельца. В общем, это будет покупка елки в мешке.

Если все-таки задаться такой целью, то выбор будет невелик. Первый вариант щитовой дом (импортный или отечественный). Вариант сэндвич может подразумевать сдачу под ключ, все удобства и даже гарантию производителя, но деревянным в полном смысле этого слова не будет. В лучшем случае облицованный деревом сэндвич с панелями, набитыми утеплителем. В общем, как бы дерево.

Почему в Финляндии так тяготеют к дереву, а в России к камню? Вопрос почти исторический. Что такое красный петух, знает в России каждый, кто хоть немного знаком с историей. А история эта повествует не только о традиционных массовых пожарах во время войн, смут и революций, но и о нелюбви к слишком удачливым согражданам. Огонь широко применялся в борьбе со всякими выскочками. Кирпичный дом в этом смысле выглядит надежнее, хотя горит, между прочим, быстро.

А еще в России распространено представление о том, что если дерево пропитать химией противопожарными и антикороедными составами, то дышать потом этим и придется элементами таблицы Менделеева, а не древесиной. Между тем в Финляндии основная часть населения живет в деревянных домах, каменные индивидуальные еще поискать надо! И чувствует себя неплохо.

С деревом быстро и вдруг не получится. Например, финская Honka (компании 50 лет) пускает в дело дерево строго 70-летнего возраста. Или 120-летнего если росло оно в менее благополучных районах страны. Покупают сырье и у частных продавцов леса, и на бирже, но возраст леса вопрос непременный и принципиальный. Российское сырье не используется. Финны покупают наш лес, но исключительно для целлюлозно-бумажных предприятий. После проверки и обработки дерево сушат в специальных камерах 2,5 недели. Химической обработке не подвергают, если не считать нанесения лака или краски на уже готовое строение. Тем, кто озабочен устойчивостью к пожарам, предложат построить дом из клееного бруса страховщики в силу особенностей материала даже не включают дома из клееного бруса в объекты повышенной группы риска.

Но причины отсутствия в России опыта деревянного домостроения имеют под собой и другую психологическую подоплеку. Деревянный бизнес любит поступательность, преемственность и скрупулезность, что не предполагает обогащения сразу и вдруг как если бы речь шла о продаже металла, покупке по сходной цене нефтяной скважины или реализации пива на бойком месте.

Вообще, история этого бизнеса дает пищу для размышлений. Стартовал он в 1958 г. отнюдь не в тепличных условиях. Пять братьев семейства Саарелайнен стали строить дома на востоке страны. Сбыт оказался слабым, район был, как бы у нас сейчас выразились, депрессивным. И семья на небольшие сбережения купила маленький участок земли на юге Финляндии там, неподалеку от морских портов, кипела жизнь. Бизнес стал развиваться в первую очередь за счет качества, к которому невозможно придраться.

Нормальным для покупателя дома Honka является то, что фирма подключает дом к коммуникациям (или создает автономные инженерные системы). Последняя финская фишка построить дом так, чтобы он не дал усадку. Зачем новоселу неприятности в виде трещин в штукатурке? рассуждают финны. И считают, что это важно. Уверены еще, что наружная проводка тоже не слишком украшает интерьер, и поэтому получили лицензию разрешение на размещение электропроводки по специальной технологии внутри бревна.

Honka позиционирует себя в России как производитель домов премиум-класса. Такая маркетинговая установка вызывает сожаление: строить она может и более демократичное жилье например, по типовым проектам, которые обходятся на 30% дешевле, чем индивидуальные. Да и рынок столичного региона уже не ориентирован на интересы только богатых и очень богатых клиентов. Спрос на приемлемые по ценам загородные дома назовем их экономклассом огромен, и предложение постепенно появляется, хотя эта ниша еще совершенно не занята.

Говорят, что этими домами теперь увлекаются представители российского Газпрома, главы российских министерств, ведомств и проч. Неудивительно. Но представляю, как удивляет отцов-Саарелайненов тот факт, что их деревянные дома теперь покупают не только в Монголии, Японии, Франции и Германии, но и в изобилующей лесами России!

Новые поколения Саарелайненов продолжают дело отцов, не пошли в скрипачи или автомобильные гонщики. Один трудится сейчас в Монголии. Там тоже есть любители деревянных домов.

Из-за высокого качества материала снизить цену дома можно только отчасти за счет уменьшения площадей объекта. А особенностью российского рынка, по мнению финнов, как раз и является стремление к самым большим площадям и самым крупным бревнам. Во Франции, например, дома Honka не столько деревянные, сколько стеклянные. Но тут уж ничего не поделаешь традиции, климат.

Основным плюсом новорижского направления все опрошенные Ведомостями эксперты называют его транспортную доступность и высокую пропускную способность. Спору нет, по сравнению, к примеру, с Новорязанским шоссе по Новой Риге можно проехать с ветерком. Она и задумывалась в 80-е гг. прошлого века как скоростная магистраль, которая соединит Москву с Прибалтикой. В итоге трасса дошла только до Волоколамска.

Второй Рублевкой новорижское направление так и не стало. Почти 90% местного предложения коттеджных поселков позиционируется в сегментах бизнес или элит. Но если абстрагироваться от высоких цен, то качественной недвижимости здесь мало, признают в приватных беседах риэлторы.

Новую трассу просто врубили в МКАД и забыли, что она должна быть продолжена и в городе, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. Более того, трасса требует капитального ремонта пока что на дорогу постоянно ставят заплатки, пробки и заторы из-за ремонтных работ не редкость. Эксперт удивляется тому, что пик пиара Новорижского шоссе пришелся как раз на то время (2005г.), когда эти транспортные недостатки еще не были устранены. Позиционировать ее как престижное направление, говорит Ветлугина, было бы логично теперь, когда построено Звенигородское шоссе и на трассу можно без особых проблем выехать из Москвы.

Трасса это плюс
То, что первые коттеджные поселки здесь начали появляться довольно поздно (в 2000-х гг.) по сравнению с другими направлениями, неудивительно. Инфраструктуры здесь не было никакой, вдоль дороги простирались поля и сельхозугодья. Трасса хоть и проходимая, но до недавнего времени выехать на нее из Москвы или съехать с нее куда-нибудь в сторону было весьма проблематично: удобных съездов раз-два и обчелся. Аварии на узкой дороге были и есть. Автор этих строк сама несколько лет назад застряла на Новорижском шоссе, когда ехала на презентацию поселка Величъ: из-за столкновения двух машин движение было полностью парализовано, и вместо обещанных организаторами 30минут мы добирались до места около 3часов.

Как делают бизнес
Пригодным для массового коттеджного строительства новорижское направление первой сочла Инком-Недвижимость. Корпорация владеет здесь немалыми земельными участками и начала со строительства поселков экономкласса (Новорижское, Берендеево, Уборы, Сказка и т. д.). В 2001-2006гг. Инкомом было построено 10поселков. Вначале дома с участком продавались в них по $20000 За несколько лет цена выросла втрое до $600000.

Одной из реальных предпосылок успеха Новорижского шоссе была хорошая транспортная доступность, но она с годами ухудшается, соглашается Владимир Яхонтов, замгендиректора компании Миэль Загородная недвижимость. Сейчас здесь постоянно ведутся ремонтно-восстановительные работы на нескольких участках одновременно. Крупных поселков строится все больше, поток автомобилей увеличивается, качество полотна страдает все чаще, и много дорожно-транспортных происшествий. Так что через несколько лет, когда будут закончены и заселены все заявленные поселки плюс начнут строиться новые, пробки и аварии станут обыденным явлением на этой трассе.

Как признался на условиях анонимности один из риэлторов, покупатели домов в элитных поселках, строящихся Инкомом, были недовольны качеством так называемой базовой комплектации коттеджа потом все приходилось переделывать. Действительно, цена предложения могла быть несколько ниже, чем у конкурентов, однако в стандартном комплекте используются самые дешевые материалы и технологии. Клиенты обижались, поэтому Инком и ввел новый бренд Villagio Estate, чтобы замаскироваться, говорит риэлтор.

В 2007г. Инком создал компанию с новым брендом Villagio Estate, она развивает исключительно поселки класса deluxe с ценником на дома от $1,5млн (Гринфилд, Риверсайд, Миллениум Парк). У компании много объектов, поэтому цены на них оптимальные на Новой Риге, рекламирует себя Павел Трейвас, директор департамента реализации компании Villagio Estate. По его словам, компания продает объекты на 50%дешевле, чем конкуренты: но не потому, что у объектов Инкома выше качество или лучше концепция, это разумная политика продаж.

По-настоящему качественных объектов на этом направлении не так много, продолжает Балашов. Хотя предложение на первичном рынке Новой Риги, по данным Миэль Загородная недвижимость, больше, чем на всех других подмосковных направлениях. К примеру, аналогичный показатель на Рублево-Успенском шоссе оно превышает вдвое. В компании Пересвет Реал Эстейт насчитали здесь 150существующих поселков и 40строящихся. По данным Инком-Недвижимости, 65новорижских поселков находятся в активной продаже. Это направление сейчас единственное, на котором число поселков растет из года в год, говорит Наталья Бланкова, маркетолог Пересвет Реал Эстейт.

Во время рекордного роста рынка произошла подмена понятий, признает Анатолий Балашов, руководитель отдела загородной недвижимости Кирсанова Риэлти. По его словам, то, что застройщик называет бизнес-классом, скорее может рассматриваться как эконом, а к элитным загородные объекты на Новой Риге часто можно отнести только из-за их дороговизны. Риэлтор надеется, что явление это временное: с наполнением рынка здравый смысл возобладает, и объекты будут классифицированы в соответствии с их объективными характеристиками.

Считается, что поселки экономкласса строят на Новой Риге начиная с 40-го км, но, если девелопер приобрел землю за копейки в ближней зоне, он может нарезать ее на кусочки и распродать как недорогое предложение только так он может получить максимальную прибыль: покупать бросовую землю по дорогой цене сейчас никто уже не хочет, говорит Павел Трейвас.

В погоне за прибылью
В окрестностях Новорижского шоссе, причем и в ближней зоне от МКАД, все еще остается значительное количество незастроенных участков. Но несмотря на то что цена их предложения довольно высока, они мало пригодны даже для строительства поселков бизнес-класса. Вряд ли кто из потенциальных покупателей захочет заплатить пару миллионов долларов за коттедж под высоковольтной линией электропередачи или в чистом, читай голом, поле.

Как оказалось, все не так просто: мало набрать земли, да еще не из первых, а из десятых рук. Сама по себе она прибыли не обеспечит. Если строить на такой земле коттеджи даже бизнес-класса, то их себестоимость съест всю предполагаемую рентабельность сейчас покупатели стали разбираться в рынке и задорого неликвидный товар не купят, говорит Бабкин. По его подсчетам, себестоимость строительства загородного дома бизнес-класса сейчас не ниже $800за 1кв. м. Вот и идут в ход различные маркетинговые ходы, какие-то придумки, чтобы выжать из проекта максимум, а во что потом он превратится, девелоперу уже не важно, резюмирует он.

На новорижском направлении достаточно примеров, когда инвестор переоценил приобретенную им землю и ему приходится искать обходные пути, чтобы реализовать участки с максимальной прибылью, замечает Алексей Бабкин, руководитель департамента загородной недвижимости HomeHunter. На рынке слух прошел, что на Новой Риге можно рубль вложить, а три получить, вот многие и возомнили себя супердевелоперами и суперпродавцами, говорит он.

Желаемое не действительное
Риэлторы долго приучали покупателей, что загородная недвижимость должна стоить тем дороже, чем ближе она расположена к Москве. Удаленность от МКАД важный фактор для ценообразования, утверждает Павел Трейвас. Но, продолжает он, если поселок строится рядом с дорогой или где-нибудь под ЛЭП, глупо позиционировать его как бизнес-класс или элитный. Хотя дорогих поселков в совершенно диких местах, без деревьев, у дороги, где от проходящих машин постоянный шум, на этом направлении хватает, уточняет Трейвас. Таких горе-поселков особенно много на 40-м км от МКАД, соглашается Бабкин.

Некоторое время тому назад Vesco Group объявила о создании поселка Istrian Monopoly на 63-м км Новой Риги. Планировалось, что участок будет застроен домами бизнес-класса. Предполагаемая стоимость в районе $700000за объект. Для их реализации девелопер придумал схему Коттедж в обмен на акции. Как ранее рассказывал Ведомостям Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group, проект стоимостью $90млн должны были оплатить потенциальные покупатели, приобретая акции специально созданной для этого компании. Уже тогда опрошенные Ведомостями участники рынка говорили, что у девелопера могут возникнуть трудности с реализацией коттеджей. Так и произошло. Vesco продала свою долю в проекте и предпочитает о нем не вспоминать. Сейчас компания занимается поселком Лисавино дома строятся на 30-м км Новой Риги, в стороне ближе к Волоколамскому шоссе. Начальная цена за объект $400000.

И крупные, и совсем мелкие компании на новорижском направлении почти все заявляют о строительстве поселков бизнес-класса, отмечают аналитики Vesco Consulting. По их данным, структура предложения на Новой Риге выглядит таким образом: около 60% бизнес-класс, на долю элитных поселков приходится примерно 15-17%, остальное экономкласс. Аналитики Инком-Недвижимости дают следующие данные: в 60-километровой зоне Новорижского шоссе расположено 34%поселков класса премиум, 27% deluxe, 26%относятся к сегменту бизнес, и всего 13%предложения позиционируется как эконом.

Ветлугина говорит, что нередки примеры, когда застройщик за дом на новорижском чистом поле поле, не переведенном из земель сельхозназначения, да еще рядом с какой-нибудь свалкой или ЛЭП, хочет получить $2млн. Правда, признают риэлторы, сейчас желающих совершить подобную покупку не найти времена, когда люди не очень разбирались в такой недвижимости и брали ее, как в советские времена любой импорт, прошли.

В понимании Трейваса, экономкласс это маленькие дома (170-200кв. м) с элементарной отделкой, архитектура самая простая, небольшие участки (от 10до 15соток), поселки без общественных зон, с узкими дорогами и минимумом инфраструктуры. Цена от $400000до $70000 Ветлугина подытоживает: экономклассом у нас считаются объекты по $30000 Понятно, что мало кто из среднего класса сможет, не влезая в долги и ипотеку, купить такой загородный продукт. Это, так сказать, издержки национального риал-эстейта, сочувствует покупателям аналитик. Средняя же цена предложения домовладения на новорижском направлении, по ее данным, составляет $1млн.

Дорогой эконом
Что собой представляет пресловутый экономкласс и сколько он должен стоить, опрошенные Ведомостями риэлторы описывают по-разному. На взгляд Виктора Смоленского, руководителя проекта Русская усадьба Penny Lane Realty, экономкласс это дом около 100кв. м. на участке в 10соток. Себестоимость строительства такого дома, говорит Смоленский, около $700за 1кв. м, земля не может стоить дороже $10000за сотку, плюс минимальная инфраструктура. Добавьте к этому необходимые и дополнительные издержки девелопера и его желаемую прибыль вот и выходит минимум $200000-250000, подсчитывает он.

Развивать проекты поселков экономкласса ближе 50км на Новой Риге сложно и дорого, говорит Ветлугина. Земля до первой бетонки продается по такой цене, что строить жилье экономкласса можно, только если дома будут высотными, вторит Смоленский.

Вблизи Москвы
Опрошенные эксперты пока что не хотят рассматривать сценарий, по которому Новорижское шоссе превратится в направление экономкласса. Однако сходятся во мнении, что второй Рублевкой ему тоже не быть, как бы этого ни хотели маркетологи, девелоперы, риэлторы.

Безусловно, экономкласс был и будет появляться на новорижском направлении, но на расстоянии более 60км от МКАД, заявляют в пресс-службе Rodex Group. Они соглашаются с Яхонтовым, что появление поселков экономкласса в непосредственной близости от Москвы (не далее 30км) возможно только при условии выделения на строительство государственных дотаций.

Новорижское шоссе вряд ли станет направлением экономкласса, по крайней мере на расстоянии до 30км от МКАД, утверждает и Яхонтов. Хотя, уточняет он, создание неких кластеров экономкласса вблизи Москвы возможно, но только при условии вхождения этих проектов в программу Доступное жилье, в рамках которой приобретение земельного участка, а также строительство дорог, прокладка коммуникаций и развитие инфраструктуры осуществляются за счет государства. На Новой Риге осталось еще множество незастроенных территорий на мой взгляд, хороший потенциал для создания мегапроектов, размышляет Ветлугина.

По его мнению, освоение территорий ближнего радиуса Новорижского шоссе уже в ближайшее время разделится на два направления. Расположенные вдоль шоссе участки рядом с лесными массивами и реками будут застраиваться поселками усадебного типа и продаваться как дорогое предложение. А вот территории, прилегающие к многоэтажной застройке Дедовска, Нахабина и Красногорска, целесообразно будет использовать под застройку объектами экономкласса.

Новая Рига считается направлением бизнес-класса, но участков, пригодных для строительства соответствующих поселков, здесь осталось мало, говорит Иван Лясников, директор по развитию компании Большой город Девелопмент. Парадокс заключается в том, что земля здесь дорожает, но качество участков таково, что большинство из них не могут рассматриваться как площадки для удачных проектов бизнес-класса. Такие участки примыкают либо к рекам, близко к которым строить запрещено, либо к дорогам, что негативно сказывается на экологии и уровне шума, или же расположены по соседству с многоэтажными кварталами Нахабина, Дедовска и Красногорска, перечисляет Лясников.

Последние несколько лет девелоперы, продавцы и СМИ активно обсуждают тему невероятной привлекательности так называемых дальних дач. С каждым годом количество таких проектов, рассчитанных пока в значительной мере на москвичей, будет увеличиваться. Но сможет ли и захочет ли широкое население покупать домики экономкласса за $200 000-300 000 и за полсотни верст от Москвы?



Лоскутная техника
Логично было бы предположить, что огромные территории, находящиеся в собственности крупных ленд-баронов, должны развиваться комплексно. Но этого не происходит. Масштабные проекты можно пересчитать по пальцам одной руки, да и с теми не все ясно.

Большая удаленность, высокая цена, невысокое качество строительства, отсутствие инфраструктуры и другие недостатки дальних дач в перспективе заставят девелоперов пересматривать стратегию освоения таких земель. Территории, лежащие в 70-150 км от Москвы, имеют свою специфику и требуют осмотрительного подхода к освоению. Там мало городов, столь же малое число центров занятости, как правило, плохо развиты транспортная, социальная, торговая инфраструктура.

В дальнем же Подмосковье реализуемых проектов по комплексному освоению масштабных территорий почти нет, но у многих собственников есть большие планы. Например, недавно анонсированный проект компании Царьград около Оки между Серпуховом и Пущино. В собственности компании около 4000 га, которые она планирует поэтапно осваивать. По словам Маргариты Краковской, директора по маркетингу и продажам компании Царьград, план был превратить данную территорию в курортно-спортивный жилищный комплекс. Первый реализованный проект курорт-отель Царьград Спас-Тешилово, который был построен как якорный объект для развития инфраструктуры и предлагает спортивный и оздоровительный отдых. Следующие проекты коттеджный поселок экономкласса Окская слобода и поселок премиум-класса Царьград. Мастер-планом развития территории предусмотрено строительство бизнес-центра, технопарка, зон малоэтажной жилой застройки, аэродрома, фермерское хозяйство и т. д. Строительство первых поселков будет завершено к 2010 г.

Так, проект Рузская Швейцария компании Вашъ финансовый попечитель (ВФП) закончился, не начавшись: владелец ВФП Василий Бойко отвечает ныне на вопросы следователей. Проект Рублево-Архангельское стоимостью $3 млрд (430 га) Нафта-Москва, по слухам, продала. Корпорация Знак в поисках инвесторов представила в Каннах на MIPIM пять крупных проектов общей стоимостью более $2,5 млрд, но в результате проект будет реализовываться по частям. Компания Coalco, владеющая 18 000 га в Домодедовском районе (проект Большое Домодедово) продает участки. Другие крупные землевладельцы, как Ист Лайн (в собственности более 60 000 га), пока только заявили о проекте. Какие-то результаты есть только у проекта А101 компании Масштаб, управляющей в Ленинском районе МО 13 000 га, из которых 6000 га находятся в частной собственности.

Вместе с тем большая часть скупленной земли продолжает находиться в категории сельхозназначения и не используется. Это связано с проблемами изменения категории земель, сложностями с привлечением инвестиций под крупные проекты и т. д., но, пожалуй, главное у землевладельцев нет понимания, что именно на этих территориях делать и как.

В настоящее время процесс скупки земель продолжается в более отдаленных областях, например Смоленской, Калужской, Тверской, Тульской и т. д. Например, Открытые инвестиции (ОПИН) приобрели 3200 га земли в Тверской области, где предполагают строительство коттеджных комплексов экономкласса с развитой общественной инфраструктурой.

Судя по поведению владельцев крупных земельных территорий, они испытывают трудности с определением спроса на недвижимость, а также с прогнозированием данного спроса, поэтому предпочитают продавать земельные наделы или участки, как они есть, говорит Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Лендлорды предпочитают не связываться со сложными проектами для постоянного проживания и часто идут по более легкому пути. Покупка для последующей продажи хороший бизнес, доходный, без лишней головной боли. Поскольку ликвидность крупных участков (более 300 га) в разы ниже, чем небольших, их распродают по частям под жилье, логистику, промышленность.

Мировая практика и обычная логика говорят о том, что на земельных участках свыше 1000 га имеет смысл строить сателлит со своим центром занятости или обычный микрорайон, примыкающий к существующему городу. Такие проекты обязательно должны предусматривать многофункциональные объекты (как жилые, так и коммерческие) с развитой социальной инфраструктурой. Участки до 300-500 га менее требовательны, здесь вполне могут развиваться локальные проекты: коттеджные поселки, логистические, индустриальные, технопарки, спортивно-развлекательные парки.

Очевидно, что осваивать пустынные просторы дальнего Подмосковья можно только комплексно эта та истина, которую прекрасно понимают землевладельцы, но которую они старательно замалчивают. Нежелание развивать большое проекты понятно: нет опыта, длинных денег, специалистов, реализованных примеров, сотрудничества с администрацией, помощи

Однако в случае с дальним Подмосковьем и соседними областями нарезка земель на 100-300 га не лучший вариант стратегического планирования. Продать можно только небольшую часть земель в основном это однообразные сельхозполя. Сельское хозяйство хороший вариант использования пространства, с учетом того что вложения потребуются колоссальные, а прибыль появится очень нескоро.

И потому дальнее Подмосковье и соседние области развиваются в лоскутной технике: лендлорды продают небольшие участки, которые девелоперы покупают и застраивают преимущественно жильем. Подобная тактика девелопмента вполне оправдывает себя в 30-километровой зоне с большим количеством городов. Но легко заметить, что лоскутное освоение земель в дальнем Подмосковье чревато большими проблемами. Если вблизи Москвы можно особенно не тратиться на инфраструктуру, не привязываться к центрам занятости, не заботиться об общественном транспорте и т. д., то в дальних областях такую роскошь девелопер себе позволить не может. На уровне 80-150 км многое из того, что есть вблизи столицы, отсутствует. Потенциальный житель поселка не может рассчитывать на работу, отдых, школу, торговый центр и т. д. В лучшем случае все это есть в соседнем городе за 30 км.

государства, уверенности в стабильности в стране и т. д. Ведь это долгие, на 15-50 лет, и дорогие, многомиллионные проекты, реализовать которые можно только совместно с властями.

Как правило, наиболее целесообразно на дальних участках возводить загородное жилье экономкласса. Подобные объекты являются привлекательными с точки зрения вложения средств,- говорит Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty. В сегменте объектов бизнес-класса и в категории элитного жилья сегодня большой объем предложения. В то время как на недвижимость экономкласса, в особенности расположенной на значительном удалении от МКАД, существует большой неудовлетворенный спрос.

Просто дачи
У девелоперов, работающих на дальних рубежах, выбор проектов ограничен. Большие проекты, включающие в себя разные типы жилья, организацию рабочих мест, центры досуга, могут позволить далеко не все. Из-за крайне малого числа адекватных центров занятости в области невозможно строить поселки для постоянного проживания. Логистический парк не везде построишь, индустриальный проект также имеет много ограничений и длительный срок окупаемости. Остаются дачи быстро, относительно просто и доходно.

Светлые дали
Дальние проекты могут быть интересными, разнообразными и выгодными. При соблюдении определенных условий (наличие грамотной концепции и правильно сформированная цена) спрос на дальние дачи есть. В настоящий момент развитие многих подмосковных трасс, таких как Новорижское шоссе, например, позволило отодвинуть понятие дальнее Подмосковье за черту 80 км. Если несколько лет назад на покупку домов далее 80 км от Москвы приходилось около 3% покупателей, то сейчас эта цифра приблизилась к 11%, отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости. Спрос на дальние дачи растет вместе с уровнем доходов москвичей, уверен Сергей Салнис. Наиболее привлекательны дачи в рамках организованных коттеджных поселков. В настоящее время на долю подобных заявок, поступающих к нам в агентство, приходится 20%.

В целом рынок дальних дач можно разделить на три категории: усадьбы, коттеджи усадебного типа и поселки экономкласса, говорит Екатерина Тейн. Они не используются как место для постоянного проживания. Следовательно, и аудитория соответствующая. Это либо очень обеспеченные люди, которые выезжают отдыхать в свое поместье, подальше от всех, либо люди, которые могут себе позволить только дачу за 80 км от МКАД.

Дальние дачи шагают все дальше от Москвы. По данным Blackwood, в настоящее время на рынке в активной продаже насчитывается 13 поселков, расположенных за 100 км от МКАД в Московской и соседних областях. Можно сказать, что это уже тенденция выход подмосковного коттеджного строительства за пределы Подмосковья. Дачи в пределах 150 км от столицы будут пользоваться спросом, уверен Дмитрий Пиевский, начальник департамента консалтинга компании Комстрин. Но успех проекта во многом будет зависеть от концепции.

В зоне 80-150 км от МКАД спрос ориентирован в основном на предложения экономкласса, которые в большинстве своем используются под дачи, говорит Ирина Мошева, руководитель проектов жилой недвижимости компании RDI Group. Данный спрос имеет тенденцию к увеличению. В ближайшие пять лет 30-километровая зона от МКАД будет уплотняться и застраиваться более дорогим жильем.

Имиджевая составляющая этих проектов демонстрирует, что девелоперы все чаще основывают проекты на определенной ключевой идее, и покупателю предлагается уже определенный стиль жизни, комментирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Девелоперы начали все большее внимание уделять идее, изюминке поселка. Центром притяжения для жилого проекта мог бы стать не только привлекательный ландшафт, но и центр занятости, интересная и большая развлекательная и/или спортивная часть. К примеру, в настоящее время на рынке появляются новые форматы поселков-курортов, таких как Конаково Ривер Клаб в Тверской области, Экомир в Калужской, Гагаринлэнд в Смоленской. Общее для них развлекательная инфраструктура и большая площадь. В Конаково Ривер Клаб запланированы яхт-клуб, фитнес-центр, SPA, ночной клуб, гостиничный комплекс. В Гагаринлэнде на территории 500 га будут аэроклуб, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-центр, кинотеатр, пляжи и т. д. Экомир (1500 га) будет состоять из комплексов имений, развлекательного парка Мировая этнодеревня, агротуристического комплекса, гольф-поля, конноспортивного комплекса и охотничьих хозяйств.

Специфической чертой именно дальних проектов станет близость к какому-то достаточно крупному населенному пункту или городу, инфраструктура которого сможет восполнить отсутствие таковой в поселке. Максимальная удаленность поселка от города, по мнению Пиевского, не более 15-20 км, это расстояние, которое можно проехать в случае потребности в медицинской помощи, продуктах. При близком расположении к большому областному городу коттеджный поселок можно рассматривать и для ПМЖ.

Аксиомы дачные
Грамотная концепция дачных проектов должна учитывать несколько важных параметров: расположение, инфраструктуру и цену. С расположением все ясно. Поселки с красивыми природными характеристиками, в первую очередь у воды, леса, будут пользоваться, по мнению Дмитрия Пиевского, гарантированным спросом: Если выбирать между поселком в поле за 50 км от МКАД или домом у воды, но за 100 км, покупатели предпочтут второй вариант.

Желание девелопера сэкономить на инфраструктуре в поселке экономкласса понятно, но ее наличие может привлечь дополнительных покупателей, нацеленных на более-менее постоянное проживание за городом. Вместе с тем, отмечает Сергей Салнис, есть возможность оптимизировать расходы на строительство удаленного поселка за счет крупных масштабов застройки и использования шаблонных проектов. Это позволяет значительно повысить конкурентные качества конечного предложения и выйти на рентабельность, сравнимую с показателями проектов класса бизнес и de luxe.

В случае с дальними проектами вопрос инфраструктуры стоит остро. Она должна быть, это аксиома, но ее набор в каждом случае определяется отдельно в зависимости от цены проекта и маржи застройщика. В поселках экономкласса инфраструктура не блещет разнообразием.

Ценный вопрос
Золотая мечта девелоперов, работающих на дальних рубежах, построить усадьбы и продать их вместе с 2-4 га как минимум за $1-2 млн. Заманчивая и выгодная идея. И такие предложения постоянно появляются. Застройщики и риэлторы не любят об этом говорить, но известно, что подобные проекты испытывают серьезные проблемы с реализацией. Высказываются даже мнения, что идея усадеб или ранчо, как их еще называют, провалилась. И хотя цена в данном случае не является столь важным параметром, платить несколько миллионов долларов за 3 га земли, на которой еще как-то надо будет устраиваться, желающих немного.

Поселки бизнес-класса застройщики стараются максимально насытить развлекательной инфраструктурой, поскольку именно эти составляющие выгодно отличают дальние дачи от аналогичных по цене поселков, расположенных ближе к Москве. Например, проект Московское море, расположенный в 114 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, включает в себя яхт-клуб Марина Завидово, лесопарковую зону, благоустроенный пляж, ресторан, русские бани, конноспортивный клуб, поле для мини-гольфа и крокета, площадки для волейбола, теннисный корт, спортивно-оздоровительный комплекс и т. д.

Стоимость домовладений в экономклассе, чтобы быть востребованными сегментом масс-маркет, должна составлять, по мнению Марии Литинецкой, $200 000-500 00 По оценке Дмитрия Пиевского, минимальная цена домовладений может быть $200 000-250 00 Как отмечает Дмитрий Сироткин, генеральный директор девелоперской компании Мультигрупп, стоимость деревянного дома площадью 160-180 кв. м на участке в 12-15 соток составит $120 000-150 00 Наиболее активен спрос на домовладения по цене $100 000-150 00 Достаточно много потребителей обладает такой суммой. Более того, подобному покупателю просто больше некуда потратить эти деньги: квартиру в Москве не купить, квартира в подмосковном городе не всем нужна, а вот от дачи за эти деньги редко кто откажется, отмечает Ирина Мошева.

Для сегмента экономкласс наиболее важной составляющей, напротив, является цена. Но относительно того, сколько должно стоить домовладение, чтобы уложиться в масс-маркет, у специалистов нет единого мнения. Разброс от $150 000 до $500 000 слишком велик, чтобы отражать реальную картину. В настоящее время под ярлыком эконом на рынке появляются проекты самого разного уровня. В том числе малоликвидные, с непродуманной концепцией и непонятной ценой.

Стоимость инфраструктуры, по данным Комстрин, составляет около 20-30% от цены проекта. Подведение основных коммуникаций (газ и электричество), по данным Мультигрупп, требует примерно $1 млн для участка в 2-20 га (включая получение технических условий, согласование необходимой документации и т. п.).

Для инвестора стоимость домовладения складывается из цены земли, себестоимости строительства и нормы доходности по проекту. Если земля была куплена лет пять назад задешево, девелопер может позволить себе сейчас играть с ценой.

Согласно данным строительных компаний, строительство дома из оцилиндрованного бревна или профилированного бруса без отделки обойдется примерно в $500 за 1 кв. м. Отделка деревянного дома, включая разводку коммуникаций, составляет еще примерно $450 за 1 кв. м. Стоимость строительства комбинированного дома (с нижним этажом из пеноблоков, а верхним деревянным) составляет около $620 за 1 кв. м, стоимость строительства дома только из пеноблоков около $650 за 1 кв. м. Доведение комбинированных домов и домов из пеноблоков до готовности под финишную отделку с разводкой по дому коммуникаций потребует еще около $350 за 1 кв. м. По данным Олега Маринина, президента ГК Парк Групп, себестоимость дома из древесины оказывается на 30-50% ниже, чем цена строительства здания из кирпича и монолита. Это связано еще и с тем, что для таких объектов не нужен дорогостоящий фундамент.

Монолитные и кирпичные дома в экономсегменте, как правило, не строятся.Это дорогостоящие материалы, достаточно трудоемкие и энергозатратные технологии. Жилье экономкласса, отмечает Дмитрий Сироткин, в строят в основном по каркасным технологиям, а также используют деревянные конструкции из оцилиндрованного бревна диаметром 18-20 см и клееный брус. Себестоимость строительства такого дома площадью 150 кв. м составит $500-600 за 1 кв. м.

Снижение себестоимости строительства возможно за счет организации собственного производства материалов (пеноблоков, бруса, оцилиндрованного бревна и т. д.) и выгодного приобретения земельного участка с использованием административного ресурса. Не имея этих конкурентных преимуществ, застройщик/инвестор вынужден регулировать стоимость домовладения, ущемляя себя в доходности на вложенный капитал. Меньше всего возможностей для маневра при реализации поселка экономкласса, в этом случае маржа минимальна, добавляет Литинецкая.

Но само строительство это только часть цены. Так, строительство дома площадью 280 кв. м по наиболее дешевой технологии, из сэндвич-панелей, обойдется в 3 млн руб. К этому надо добавить стоимость земли, подключения к коммуникациям, дополнительные расходы на административные структуры и инфраструктуру. Цена 1 кВт электроэнергии 50 000 руб., на дом надо не менее 15 кВт итого 800 000 руб. только за электричество, плюс еще газ, канализация и т. д. И дом уже стоит 4-5 млн руб.

Не для любителей
У дальних проектов высокая доходность с точки зрения инвестиций, говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании Миэль Загородная недвижимость. Многие сегодня охотно идут в сегмент дачного строительства еще и потому, что развитие дальних земель требует меньшего профессионализма и административного ресурса. По данным Салниса, доходность проектов на загородном рынке составляет от 30-35% и может достигать 100% за год.

С другой стороны, покупатели дач экономкласса за 70 км от столицы менее требовательны. Например, проблемы с коммуникациями есть везде, но за 70-100 км потребитель вполне сможет обойтись без центральной канализации, удовлетворившись септиком. Также, по мнению Мошевой, можно сэкономить на проектировании, разработав нескольких типовых вариантов домов. Но нельзя экономить на мастер-плане, где будет в том числе отражена некая уникальность всего проекта, продолжает она. Продуманность въездной группы, наличие транспортной схемы, благоустроенные общественные зоны все это обеспечит высокий темп продаж и добавочную стоимость.

В 2008 г. рост цен на загородное жилье составит до 25-30%. Подорожают рабочая сила и стройматериалы, говорит Дмитрий Сироткин. В таких условиях сложно сохранить рентабельность проектов экономкласса.

Но хотя формат дальних дач активно развивается, что будет с этими проектами в дальнейшем, не известно. В дальнем Подмосковье уже сейчас растет конкуренция, со временем она будет усиливаться. Очевидно, далеко не все проекты будут успешными. Многие компании начинают строить поселки, не имея никакого понятия о строительстве. Просто появились деньги и решили вложиться в загородный проект, поскольку это выгодный рынок. И таких first-девелоперов меньше не становится, напротив. Очевидно, что через несколько лет мы столкнемся с крахом отдельных проектов и отдельных девелоперов, прогнозирует Пиевский.

Вместе с тем говорить об обвале загородного рынка не приходится. Как и ожидать единовременного выхода на рынок большого количества участков и проектов. Почти все земли сельхозназначения, изменение категории занимает не менее 1-2 лет и стоит в среднем от $500-1000 за сотку. Поэтому владельцы и дальше будут менять категорию и продавать отдельные участки: под жилье, логистику, промышленность. Демпинг и дестабилизация рынка не в интересах лендлордов.


Ситуация усугубляется невысоким качеством продаваемых крупными землевладельцами участков. На рынке достаточно много предложений не совсем ликвидных, говорит Мошева. Лендлорды придерживают хорошие земли для себя или для реализации в будущем. Поэтому предложение уникальных земель незначительно, а земли со стандартным ландшафтом, с обременениями, скверной геологией и прочими сюрпризами в изобилии.



Главная --> Публикации