Главная --> Публикации --> Анталья ставит на олимпиаду-2014 Мвф советует следить за недвижимостью Четыре с плюсом Ставка на заграницу На рынке недвижимости грядет смена регулятора

Сейчас услуги нужны качественные, иначе возникнут проблемы с реализацией. Конкурсы прекрасная возможность найти того, кто это качество обеспечит. Побеждает тот, кто предлагает лучшее, а потом демонстрирует, насколько выполнимы бумажные обещания.

Дух соревновательности присущ рынку. Конкурс как инструмент отбора того, кто выполнит для тебя необходимую работу за приемлемую цену, становится нормой. Частные компании первых лет перестройки к конкурсам были безразличны. На подряд (или консалтинговые услуги, архитектурные разработки, брокеридж, поставку стройматериалов и проч.) приглашали друзей, двоюродных братьев, одноклассников с их ОАО, ИЧП и ПБОЮЛ. Расчет был один: свой человек не кинет. Да и как не порадеть родному человечку?

Найти лучшее
Первый и самый главный аргумент в пользу конкурсов прозрачность. Если девелопер на деле ориентирован или хотя бы декларирует свою цивилизованность, то его готовность самому участвовать в конкурсах и таким же образом выбирать партнеров, подрядчиков и т. д. становится показателем зрелости компании.

Если в отношении размещения государственного заказа действует федеральный закон О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, то бизнес освобожден от обязанности следовать каким-либо единым нормам. Однако конкурсы стали обыденным явлением в бизнес-практике. В компаниях в отношении этого инструмента отбора высказываются в основном позитивно.

Недавно, например, она выиграла федеральный конкурс, организованный Минздравом РФ в лице ФГУ Российский кардиологический научно-производственный комплекс Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию (РКНПК) и Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Конкурсную комиссию возглавил гендиректор РКНПК академик Евгений Чазов. Медики искали инвестора для реализации проекта по проектированию, реконструкции и новому строительству инвестиционных объектов, инженерных сетей и сооружений реабилитационно-гериатрического комплекса Центр здоровья на территории РКНПК. По итогам конкурса заключен федеральный инвестиционный контракт.

Например, компанией Mirax Group в год проводится до 130 конкурсов. Выбирают от поставщиков оборудования до исполнителей строительно-монтажных работ. В числе последних были конкурсы на проведение монолитных и свайных работ по проекту Миракс-Плаза, на поставку оборудования для реконструкции подстанции на 25-м участке Москва-Сити, кабельной продукции по проекту Бибирево-Бескудниково, витражных конструкций на всех объектах и многие другие. Выбор всех подрядчиков у нас проходит на конкурсной основе с допуском в среднем пяти участников, говорит Михаил Чиженок, зампред правления Mirax Group. Участвует компания и в государственных конкурсах.

Еще один крупный конкурсант Ренова-СтройГрупп, претендовавшая на господдержку с проектом Академический в Екатеринбурге. Академический вошел в число 22 проектов-соискателей комплексного освоения территории (КОТ) на предоставление субсидий по процентной ставке на кредиты, которые будут взяты на развитие инженерной инфраструктуры. Конкурс проводили Росстрой (Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) и правительство РФ.

Центр здоровья будет расположен по адресу: 3-я Черепковская улица, вл. 15а. В состав комплекса помимо медицинских учреждений площадью 37 000 кв. м войдут гостиница и жилой комплекс, площадь которого составит 263 000 кв. м. В настоящий момент идет согласование проектной документации, начало строительства запланировано на середину 2008 г., сообщили в компании.

В 2007 г. совместно с администрацией Сосновского района Челябинской области и правительством Челябинской области был проведен аналогичный международный архитектурный конкурс, победителем в котором стало архитектурное бюро RTKL. Сейчас это бюро занимается разработкой градостроительной концепции уже второго проекта КОТ компании.

Для развития этого же проекта совместно с администрацией Екатеринбурга компания проводила международный конкурс на отбор проектировщиков, архбюро, которое разработает градостроительную концепцию, мастер-план, проект планировки и все необходимые проектные документы для нового района. Победителем было признано французское бюро Valode Pistre, которое затем и выполнило этот проект.

Андрей Халтурин, исполнительный директор RIGroup, примерно так же обосновывает необходимость конкурсов для компании, отмечая, что они актуальны для тех, кто придерживается западных стандартов ведения девелоперского бизнеса. Один из свежих примеров тендер на генподрядные работы по проекту делового центра Два капитана в Мякининской пойме. По результатам генподрядчиком была выбрана компания Strabag. На принятие этого решения повлияла прежде всего репутация компании на рынке строительных услуг.

Конкурсы компания проводит постоянно, таким образом отбирая генподрядчиков, поставщиков материалов и услуг. Считаем этот момент принципиально важным, говорит Евгений Красиков, директор департамента по связям с общественностью Ренова-СтройГрупп. Это позволяет получить наилучшее предложение рынка, оценить опыт и квалификацию людей и компаний, которые предоставляют эти услуги, выявить наилучшее соотношение цены и качества на услуги или товары.

Компания Миэль Загородная недвижимость недавно проводила открытый конкурс на выполнение подрядных работ по прокладке инженерных коммуникаций в загородном жилом комплексе Барвиха Village. Казалось бы, рынок загородной недвижимости столичного региона локальный и все компании, работающие на нем, хорошо известны. Да и Миэль осуществляет уже не первый подобный проект.

Что касается процедуры проведения архитектурных тендеров, то проектировщик обычно получает вознаграждение за эскизные проработки для участия в тендере. В случае получения всего заказа эта цифра зачисляется в общую стоимость проектировочных работ, говорит Халтурин.

Поселок Барвиха Village стал своеобразным продолжением двух предыдущих наших проектов Барвиха-II и Барвиха-Club. Это продолжение Барвихи- Жанр, девелопер и архитектор те же, рассказывает Орбант. Первым из трех проектов стал поселок Барвиха-II. Когда мы занимались его созданием, официального архитектурного конкурса не проводили. Мы просто встретились с несколькими архитекторами и, побеседовав с ними, выбрали того, кто больше понравился, а именно архитектурное бюро Александра Асадова. Барвиха-II оказался успешным проектом, а его местоположение удачным. Поэтому было решено построить еще один поселок, здесь же, через дорогу. Но теперь уже необходимо было объединить два проекта Барвиха-II и Барвиха-Club в единый комплекс, потребовалось провести настоящий архитектурный конкурс. Мы пригласили к участию в нем таких архитекторов, как Тимур Башкаев, Владимир Биндеман, Александр Цимайло, и вместе с Александром Асадовым они стали участниками конкурса. Победителем этого тендера стала все та же мастерская Александра Асадова. Думаю, это произошло благодаря тому, что команда уже по предыдущему опыту сотрудничества знала о предпочтениях заказчика. В частности, понимала, какое значение придается общему плану поселка, и потому сосредоточила все усилия именно в этом направлении, предложив сразу несколько вариантов на выбор.

Зачем понадобился конкурс? Как объясняет гендиректор Миэль Загородная недвижимость Савелий Орбант, такой подход является более эффективным и перспективным. Если раньше компания обращалась к уже сформированному пулу подрядных организаций, являющихся ее партнерами в течение нескольких лет, то с развитием строительной отрасли стало очевидным, что такая схема теряет свои преимущества. На рынок постоянно выходят новые игроки, осваивающие современные технологии, способные оптимизировать затраты на строительство при сохранении высокого качества работ и темпа их выполнения. Тендеры, к участию в которых приглашаются все желающие, становятся одним из оптимальных способов привлечения новых подрядчиков.

Открытый или закрытый
Конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Открытые, как объясняет Павел Здрадовский, гендиректор компании Paul's Yard, являются наиболее жестко регламентированными. О них заказчик, как правило, сообщает через СМИ, оповещая об условиях и наборе требуемой документации, подлежащей рассмотрению. Закрытые конкурсы проводятся среди компаний-соискателей, которые по тем или иным причинам априори устраивают заказчика. Среди них выбирают компанию, которая будет лучше всего соответствовать одному или нескольким критериям, например по стоимости, срокам выполнения работ, комплексу дополнительных услуг.

Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development, считает, что, взаимодействуя в ходе конкурсов со специалистами самого разного профиля юристами, архитекторами, проектировщиками, строителями, поставщиками всевозможных услуг и материалов, банковскими структурами и многими другими, можно рассчитывать на приобретение стратегического партнера. Тендер, считает она, это не только решение сиюминутной задачи, но и способ приобретения и развития взаимовыгодных контактов в дальнейшем.

В открытых конкурсах объективность результата достигается формальной победой документов и указанных в них цифр. В закрытых наряду с соревнованием документов есть и конкурс презентаций этих документов. В таком конкурсе задача заказчика сформировать комплексное представление о качестве услуг.

Как правило, открытые конкурсы более формализованы и характерны для государственных компаний и открытых акционерных обществ. Так, например, крупные акционерные общества (РАО ЕЭС, РЖД, Газпром и др.) в начале года проводят открытые конкурсы и подбирают консультантов на следующие 12 месяцев для анализа активов компании.

Отмечая вовлеченность в конкурсный процесс брокерского бизнеса, Здрадовский считает, что критериями отбора брокеров являются активность компаний по продвижению объекта в СМИ и реальные сделки, совершенные до истечения определенного срока. Другое дело, что бывшие брокерские компании часто появляются на рынке в новом для себя качестве. Например, как консультанты в новых для себя областях.

Отдельно можно выделить конкурсы, в которых соревнуются не коммерческие предложения разных компаний, а их бренды, отмечает Здрадовский. В данном случае заказчики, как правило, ориентируются больше не на качество услуги, а на имя. Это характерно для международных холдингов, компаний, управляющих чужими активами, конкурсных делопроизводителей. Однако если в такой ситуации требуется еще и качество консультационных работ, то кроме формального победителя будет выбрана еще одна компания, которая будет непосредственно работать над проектом.

Сергей Гоз, гендиректор компании Элит Строй, считает, что проблемы выбора качественных консультантов на том или ином рынке может не существовать вовсе из-за немногочисленности таковых, а не потому, что такая услуга не нужна. Еще как нужна и может составлять по стоимости несколько десятков тысяч долларов, если иметь в виду крупные проекты, которые осуществляет сейчас Рублево-Архангельское Девелопмент, УК Масштаб, RDI Group, Открытые инвестиции, Итера-Инвест-Строй.

Так, компания Paul's Yard Realty в настоящее время проводит тендер на разработку концепции и бизнес-плана элитного лицея. Это крупный проект, который включает как коммерческую, так и социальную часть. Компания, специализирующаяся на коммерческой и жилой недвижимости, решила привлечь субподрядчиков для разработки социальных объектов. Принять участие в тендере было предложено ведущим консалтинговым компаниям и организациям, разрабатывающим под ключ проекты в области образования и осуществлявшим их практическую реализацию. Но кому именно, в компании не сообщают.

Опыт ГК Конти, нацеленной на активное участие в городских конкурсах по распределению площадок под застройку, говорит о том, что в список реализуемых объектов попадают участки земли для строительства различных объектов коммерческой недвижимости, например автозаправочных станций, спортивных, гаражных комплексов. Площадок под строительство жилых объектов крайне мало. Также предлагаются участки, расположенные на территории Москвы, но за пределами Московской кольцевой автодороги.

Издержки производства
Парадная сторона конкурсного процесса, увы, имеет свою изнанку. Даже в адрес московской администрации, получившей уже немалый опыт проведения конкурсов, несоизмеримый с опытом ни одной бизнес-структуры, нареканий предостаточно.

Конкурсы выявляют лучшего, говорят эксперты рынка. Но иногда происходит так, что в момент участия в нем компании это интересно, однако впоследствии, когда конкурс уже выигран и наступает период реализации проекта, у победителя могут поменяться приоритеты, и в результате выигравшая компания перестает соблюдать заявленные условия. С подобной проблемой в прошлом сталкивались, например, столичные власти при проведении конкурсов на реконструкцию кварталов 5-этажной застройки.

В свою очередь, и Конти вынуждена была недавно признать поражение всех участников архитектурного конкурса, проводившегося ею в ходе реализации проекта Ильинка. В итоге пришлось разрабатывать концепцию поселка лейнхаусов самим. Дело в том, объясняют в Конти, что известные архитектурные бюро делают разработки в каком-то одном определенном стиле, в котором выполнено большинство их проектов. Нас это не устроило, мы высказали свои пожелания, но развить предложенную нами концепцию специалисты этих архитектурных бюро не смогли.

Залог успеха
Анализируя свой опыт проведения аукционов, в Mirax Group считают залогом успеха несколько факторов. Во-первых, наличие в рамках компании департамента логистики строительства и подбора подрядчика, который занимается организацией и проведением всех тендеров. Во-вторых, применяемая методика рекомендована Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC). Федерацией разработаны образцы контрактов и технология проведения тендеров.

Но и те, кого выбирают, зачастую недовольны. Например, Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, скептически оценивает результаты конкурсов на подбор продавцов жилья со стороны девелоперских компаний. Исходя из нашего опыта, могу сказать, что конкурсы позволяют застройщику оценить серьезность намерений, опыт и ресурсы компаний-соискателей. Портфолио, предоставляемое конкурсантами, дает достаточно общее предоставление о компании. Его качество и содержание, в принципе, позволяют понять, как компания работает и насколько серьезными ресурсами обладает. Тем не менее застройщик принимает решение на уровне нравится не нравится, рассуждает она.

При нормальном проведении (а это адекватные критерии отбора участников, независимость экспертной комиссии, равные условия для всех участников) конкурс действительно является полезным инструментом для определения лучшего варианта реализации проекта, соглашаются в компании Rodex Group. Но в России вследствие значительной коррумпированности и бюрократизации экономики многие конкурсы (тендеры) сводятся к способу получения откатов решение о победителе часто принимается до проведения экспертной оценки заявок участников (иногда оно принимается до проведения тендера).

Подчеркивая результативность этого пути, в компании приводят следующую статистику. Из более чем 300 компаний-партнеров нас подвели уже в процессе выполнения работ только четыре компании это составляет меньше 1% ошибки, что подтверждает качество проводимых нами тендеров, говорит Чиженок. Вся информация о проводимых Mirax Group тендерах размещена на нашем сайте, там же можно познакомиться с результатами конкурсов. Чтобы избежать предвзятости, комиссия, которая выносит итоговое решение, включает восемь человек. Все этапы, сам процесс рассмотрения конкурсной документации записывается на видеокамеру. На конкурс допускаются не все компании, а только те, которые прошли предварительный предквалификационный отбор, проводимый отделом подбора подрядчика. Предварительный отбор участников проводится по следующим критериям: надежность компании, ее репутация на рынке, выполнение объемов по предыдущим обязательствам, численность компании, ее годовой оборот.

Система земельных аукционов пока не работает, по крайней мере в Московской области, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group. Сколько мы ни пробовали участвовать, не получается. Из пяти администраций мы вообще не получали никакого ответа на запрос об участии, а из трех нам приходил ответ, что земли, дескать, нет и не предвидится, рассказывает он.

Опыт самой компании в этом смысле показателен. Вертикально-интегрированный холдинг полного цикла на рынке подмосковного дачного и коттеджного строительства включает в себя более 20 компаний разного профиля, которые делают все от разработки концепции проекта до продажи домов конечным потребителям. То есть компания вроде бы не нуждается в услугах других фирм при реализации проектов на рынке загородной недвижимости. Однако опыт участия в конкурсах и проведения конкурсов у нее есть. В том, что касается участия в земельных аукционах, скорее отрицательный.

К участию в конкурсе приглашались студенты строительных и архитектурных вузов. В состав жюри вошли опытные архитекторы, инженеры, редактора профильных журналов, а также руководство компании-организатора. Согласно техническому заданию от участников конкурса требовалось подготовить эскизный проект современного деревянного загородного дома площадью 170-220 кв. м. Конкурсом было предусмотрено три призовых места. Победители получили контракты на работу в компании, а также денежные призы в размере: 1-е место 60 000 руб., 2-е место 30 000 руб., 3-е место 15 000 руб., пять остальных лучших работ получили вознаграждение по 6000 руб.

В феврале 2007 г. Rodex Group объявила конкурс молодых архитекторов Лучший проект загородного дома. Цель проведения конкурса привлечение талантливых специалистов в процесс проектирования дачных и коттеджных поселков, сообщила Ирина Цой, директор департамента по связям с общественностью Rodex Group. То, что конкурс проводился среди студентов, а не архитекторов с именем, в холдинге объясняют заинтересованностью в молодых и перспективных кадрах, в свежих идеях и взглядах.

Стоит ли бояться?
Бытующие представления о конкурсах обобщенно сводятся к трем пунктам:

Для конкурсантов это прекрасная возможность раскрыть свой талант и продемонстрировать потенциальному работодателю свои умения. А устроитель получает интересные решения и может объективно оценить сразу нескольких возможных претендентов на работу, перечисляет плюсы затеи Ирина Цой. Rodex Group планирует второй конкурс среди молодых архитекторов. Творческим заданием станет не проект деревянного загородного дома, а проект коттеджного поселка.

это возможность получения откатов для тех, кто принимает решение и осуществляет допуск к конкурсу;

это объективно полезный инструмент для развития нового направления и определения компании-лидера, которая может предложить лучшие условия для реализации проекта;

Комментируя третью позицию, эксперты отмечают, что конкурс с положительным итогом может стать поводом для саморекламы, пиара компании. Хотя PR-потенциал, отмечает Здрадовский, имеют только открытые конкурсы. Закрытые, как правило, проводятся на условиях соблюдения конфиденциальности, и ни заказчик, ни конкурсанты не заинтересованы в утечке информации о результатах.

это удобный способ привлечения внимания к своей деятельности.

По поводу грязных технологий, связанных с конкурсной практикой, как наиболее часто используемая экспертами упоминается хорошо известная в нашей стране практика откатов. Но не только.

Некий риск возникает именно при проведении открытых конкурсов. Особенно для крупных компаний с именем, заявившихся на конкурс. Некоторые их них, считает Здрадовский, воспринимают неблагоприятный для них результат как большое поражение и даже в некоторый степени урон репутации компании. Поэтому, если они видят среди соперников сильных конкурентов, могут предпочесть не рисковать и сразу отказаться от участия. Точно так же склонны поступать небольшие малоизвестные игроки: заранее расценивая свои шансы как незначительные, они предпочитают не тратить силы и время на подготовку необходимой документации. В результате победителем конкурса часто оказывается далеко не самая лучшая компания.

Ежегодно российские строители наращивают объемы ввода площадей примерно на 15%. Однако девелоперы жилых проектов постоянно сталкиваются со множеством препятствий: нехваткой площадок, усложненным законодательством и т. д. Одним из таких препятствий, способных помешать достижению намеченных целей, остается недостаток стройматериалов, основным среди которых является цемент. В условиях дефицита цены на это сырье взлетают до небес.

Стоит задуматься об участии в тендере, говорит Сергей Гоз, если компания, которая его проводит, требует от претендента в тендерном предложении прописать подробную концепцию поселка, сделать все расчеты и предложить архитектурную концепцию. В результате нечистоплотный заказчик сможет сам легко доработать предложение и, разумеется, откажется от дальнейших услуг консультантов. За примерами далеко ходить не надо, рассказывает Гоз. Недавно на одном из популярных подмосковных направлений был приобретен крупный земельный надел под коттеджный поселок. Вскоре после этого в ведущие риэлторские и консалтинговые агентства начали поступать звонки. Руководителей отделов просили в режиме блиц-опроса ответить на несколько вопросов. На просьбу прислать вопросы по почте приходил 10-страничный документ с адреса некой неизвестной консалтинговой компании. Это тоже можно назвать тендером в своем роде, который проводил либо покупатель от чужого имени, либо контора, которая вызвалась задешево сделать отчет по участку.

Размеры кризиса
Государственные эксперты и участники рынка единодушны в том, что устаревшие мощности не способны обеспечить все российские стройки нужными объемами цемента. Годовая потребность России в цементе составляет примерно 75 млн т, но в 2007 г. было произведено только около 65 млн т. Еще 1 млн т было экспортировано. Таким образом, дефицит составляет 13-14%, отмечает аналитик ИК Финам Владимир Сергиевский. С ростом ежегодного объема строительных работ этот дефицит может стать еще больше.

Дефицит поставок цемента на российском рынке сохраняется. Можно отметить рост спроса на эту продукцию в Южном федеральном округе в связи со строительством олимпийских объектов и в Северо-Западном регионе из-за активного промышленного и жилищного строительства. Именно эти регионы интересуют основных игроков отрасли, говорит начальник аналитического управления группы компаний Регион Константин Комиссаров. По его данным, в настоящий момент в России существует 49 цементных заводов, из которых работает 42 предприятия. Большинство из них строились в 1970-е гг. и используют энергоемкий метод производства, а новых мощностей практически нет, добавляет эксперт. В первую очередь от такой ситуации страдают строительные компании.

В условиях существенного превышения спроса на цемент над реальным предложением начинается резкий рост цен на эту продукцию. По данным Владимира Сергиевского, за последние три года цены на цемент выросли более чем в три раза: с $33-35 за 1 т в 2004 г. до $110-120 за 1 т в 2007 г. Рост объемов строительства является основной причиной взлета цен на ключевые стройматериалы. В частности, в среднем по стране за прошлый год цемент, по нашим оценкам, подорожал на 60%. Это способствует росту инфляции и удорожанию недвижимости, говорит эксперт.

В частности, в 2007 г., по данным Росстата, российские строители возвели 60,4 млн кв. м жилья, т. е. на 19,4% больше, чем в прошлом году. К 2010 г. этот показатель должен возрасти уже до 80 млн кв. м, т. е. фактически на 33%. Вследствие этого будут расти и потребности в цементе. По мнению Константина Комиссарова, к 2010 г. потребность России в цементе может увеличиться до 80-90 млн т в год только по жилищному строительству.

В первую очередь последствия роста цен на цемент ощущают на себе строительные компании. Действительно, вопрос с ценами на цемент стоит довольно остро это очевидно для всех участников рынка, утверждает член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. Более того, практически невозможно высчитать индекс справедливого роста цен на цемент. По мнению некоторых участников рынка, в качестве рыночно обусловленной стоимости цемента можно использовать котировки на бирже. Однако в действительности на открытом рынке торгуется не так много цемента. На бирже реализуются незначительные объемы товара, говорит Константин Комиссаров. По оценкам экспертов, через биржу проходит не более 15% произведенного цемента, а остальная часть реализуется через поставщиков.

По данным Московской фондовой биржи, где торгуется часть контрактов на поставку цемента, рост цен еще выше, и только за один 2007 год он составил 150%. Как бы то ни было, но за два месяца 2008 г., несмотря на сезонный зимний спад строительной активности, цемент успел еще подорожать. Последние биржевые сделки по цементу заключались на уровне $140-145 за 1 т. Традиционно в связи с цикличностью строительной отрасли дефицит цемента зимой не столь очевиден, но летом можно ожидать обострения ситуации и роста цен, отмечает Сергиевский. Прошлым летом, по данным Федеральной антимонопольной службы (ФАС), в разгар строительного сезона, дефицит цемента достиг 20% от объемов производства.

Поиски выхода
В качестве выхода из ситуации дефицита и роста цен на цемент чиновники предложили увеличить поставки из-за рубежа. В октябре 2007 г. ФАС и Росстрой выступили с предложением обнулить таможенные пошлины на импортный цемент и направили письмо в Минэкономразвития. Уже через два месяца соответствующее постановление было подписано премьер-министром Виктором Зубковым. Согласно этому документу ввозные таможенные пошлины на цемент были снижены с 5% до нуля, однако льготный режим продлится девять месяцев начиная с 25 января 2008 г.

По мнению ФАС, есть еще одна причина резкого удорожания цемента. В 2006 г. антимонополисты признали монопольное положение главного игрока российского цементного рынка компании Филарета Гальчева Евроцемент груп. Компанию заставили заплатить в бюджет 267 млн руб. в семь раз меньше изначальных требований антимонополистов. По мнению экспертов, с этого началась активная поддержка цементной отрасли государством, оценившим широкую программу модернизации отрасли, предложенную Евроцемент груп. Износ основных средств производства в цементной отрасли составляет более 70%. Между тем потребности в цементе растут из-за роста темпов строительства в России. Евроцемент груп реализует инвестиционную программу по комплексной полномасштабной модернизации и техническому перевооружению цементных предприятий на сумму более 10 млрд руб., говорилось в сообщении ФАС.

Что касается западных поставщиков, мы рассматриваем такие варианты, но тут также есть сложности, связанные с логистикой. Железнодорожная инфраструктура не готова к перевозке больших объемов цемента. Получается, что мы можем везти цемент только для нужд своих объектов, располагающихся вблизи портов ввоза, отмечает директор департамента промышленности и ресурсного обеспечения ГК ПИК Сергей Эйрамджанц.

Аналитики строительного рынка поспешили назвать это решение неэффективным. На текущий момент цены на цемент в ближнем зарубежье, например в Казахстане, зачастую выше, чем в России. За счет логистических затрат сырье может стать еще дороже. Теоретически в плане поставок может активизироваться Турция, где цены не столь высоки, а использование морского транспорта позволит снизить логистические издержки при поставках в южные регионы России, считает Владимир Сергиевский. По мнению Константина Комиссарова, ситуацию, например, на Дальнем Востоке могут улучшить поставки из Китая. Однако эти страны пока предпочитают не экспортировать свою продукцию в Россию из-за недостатка железнодорожных терминалов по перевалке цемента. В частности, на российско-китайской границе функционируют всего три перевалочных пункта.

Чиновники не собираются останавливаться только на обнулении пошлин. Правительство России сейчас разрабатывает ряд дополнительных мер, в частности рассматривается возможность создания цементных бирж это позволило бы привлечь поставщиков из-за границы и сбалансировать рынок, рассказывает Максим Темников. Однако, по мнению экспертов, такие нововведения невыгодны компаниям-посредникам, занимающимся поставками сырья.

Парадоксально, но, по данным Федеральной таможенной службы, несмотря на дефицит цемента внутри страны, российский экспорт этого сырья в пять раз превышает его импорт.

Однако пока этот механизм не заработал, аналитики строительного рынка сомневаются в успешности таких нововведений, так как у АСР просто нет ресурсов для реализации подобной программы. В частности, эта структура не имеет контроля над большинством российских цементных заводов, которые можно было бы модернизировать.

Не дремлет и Ассоциация строителей России (АСР). В феврале 2008 г. в АСР был образован департамент развития и реконструкции предприятий по выпуску строительных материалов. Основным направлением работы департамента должна стать реконструкция старых заводов и строительство новых на базе современных энергосберегающих, безопасных и экологически чистых технологий. По мнению руководителей ассоциации, это должно создать условия для снижения себестоимости строительных материалов.

Дефицит цемента и рост его стоимости на нашей компании отражаются опосредованно, поскольку цемент в чистом виде мы используем в относительно небольших количествах около 15-20 т на дом, говорит директор по маркетингу и продажам компании Квартал Сергей Лушкин. Наша компания при возведении объектов в основном использует уже готовые изделия, в состав в которых входит цемент: товарный бетон, цементно-песчаный раствор, железобетонные изделия и конструкции, сухие смеси. В связи с цементным подорожанием данные материалы в 2007 г. подорожали на 20-40%, что привело к увеличению себестоимости строительства на 7,5%.

Сами с усами
Не надеясь на помощь государства, некоторые игроки строительного рынка предпочитают не действовать через АСР, а сокращать свои потребности в цементе или создавать собственные производственные мощности. Однако в любом случае они отмечают рост себестоимости строительства.

Однако в цементных компаниях эти показатели отрицают. Как неоднократно заявлял глава Евроцемент груп Филарет Гальчев, стоимость цемента практически не влияет на себестоимость строительства, так как доля расходов на этот материал, по его подсчетам, не превышает 2%.

По словам директора по маркетингу ГК Конти Юрия Синяева, они также ощущают рост стоимости строительных материалов. Поскольку у нас своих мощностей по производству цемента нет, мы закупаем готовый раствор и бетон. Проблем на этом этапе у нас пока не возникало, говорит он. Себестоимость строительства это затраты на все строительные работы, связанные с возведением здания, конструкций, кровель, прокладкой и подключением инженерных сетей, выполнением всех технических условий и др. Таким образом, себестоимость строительства в основном действительно зависит от применяемой конструкции и материалов, утверждает Синяев. По мнению экспертов, только за счет роста оптовых цен на цемент себестоимость строительства жилья в России может вырасти на 5-6%. В свою очередь, это отразится на стоимости жилья и, соответственно, скажется на инфляции.

В частности, в феврале 2006 г. группа ЛСР совместно с австрийской компанией Asamer создала на паритетных началах компанию Nordwest Baustoff Beteiligungs для строительства в Сланцах цементного завода мощностью 1,85 млн т в год. В сентябре 2007 г. западный партнер вышел из СП, продав свою долю ЛСР за $26 млн. Теперь петербургская компания будет самостоятельно строить завод, который позволит ей занять 50% цементного рынка в Северо-Западном регионе. В перспективе ЛСР предполагает увеличить производственные мощности будущего завода до 4 млн т цемента в год.

Другие игроки рынка предпочитают создавать собственные цементные мощности. В условиях высокой производственной инфляции крупные строительные холдинги продолжают интегрировать производства стройматериалов в собственную корпоративную структуру, и различные альянсы в этой области вполне уместны. Да, это снижает уровень конкурентности рынка, но в условиях, когда отрасль требует существенных инвестиций, с этим можно примириться, отмечает Владимир Сергиевский.

В состав некоторых компаний уже входят структуры по производству цемента. В частности, СУ-155 владеет заводом Волга-цемент, позволяющим производить более 2 млн т цемента в год. Участники рынка заявляли о том, что собственное цементное производство может появиться и у Главстроя, но представители компании эту информацию опровергают.

Ренова-СтройГрупп на базе предприятий Ленинградсланец и Завод Сланцы планирует основать собственное цементное производство. В частности, на производство цемента планируется направить отходы известняка. По подсчетам компании, известняковые отвалы позволят ей создать производство мощностью 5 млн т цемента в год, для чего планируется привлечь партнера специалиста в данной отрасли. Пока Ренова обещает, что это будет один из мировых лидеров, однако, по данным участников рынка, компания вела соответствующие переговоры все с той же группой ЛСР.

В числе новых цементных королей можно встретить выходцев из металлургии. Так, бывший совладелец Газметалла Лев Кветной, продав в 2006 г. акции Лебединского ГОКа и Оскольского электрометаллургического комбината Алишеру Усманову и Андрею Скочу за $1,5 млрд, через год купил второй по величине в России цементный холдинг Новоросцемент. По мнению участников рынка, сумма сделки составила около $1 млрд. Выкупленное предприятие является основным производителем цемента в Краснодарском крае и производит за год около 5 млн т цемента. С учетом того что в Сочи разворачивается активное строительство олимпийских объектов, такое вложение эксперты называют весьма выгодным.

Редкая выгода
Интерес к цементному рынку со стороны строительных компаний объясняется не только их потребностями в собственном сырье, но и гигантскими прибылями, которые приносит этот бизнес в настоящий момент. По словам Константина Комиссарова, рентабельность цементных заводов составляет 35-40%. И никакого понижения рентабельности в ближайшем будущем не будет. Принимая во внимание текущие рыночные условия, мы прогнозируем, что операционная рентабельность ведущих цементных компаний по итогам 2007 г. превысит 50%, и не ожидаем сокращения рентабельности в ближайшие годы, отмечает Владимир Сергиевский. Этим, в частности, объясняется тот факт, что в цементную промышленность потянулись крупные финансовые группы, ранее не замеченные на рынке стройматериалов.

Конкуренцию металлургам на цементном рынке может составить его старожил глава Интеко Елена Батурина. Продав свои цементные заводы Филарету Гальчеву, по данным участников рынка, примерно за $800 млн, супруга московского мэра сосредоточилась на других сегментах рынка купила акции Сбербанка и Газпрома, а также занялась строительством коммерческой недвижимости. Но в начале 2007 г. Батурина захотела вернуться к цементному бизнесу. Компания Интеко скупила на юге России несколько заводов общей мощностью 1 млн т цемента и пообещала к 2011 г. создать цементный холдинг мощностью до 25 млн т в год. По данным ИК Финам, для того чтобы организовать выпуск дополнительных 24 млн т цемента в год, Батуриной придется купить оборудование на $3,6 млрд.

В свою очередь, бывший партнер Кветного Алишер Усманов также занялся производством цемента. Предприниматель строит завод на 1,3 млн т цемента в год в Южно-Уральском регионе.

В цементной отрасли отметился даже Роман Абрамович. В октябре 2007 г. компания Виста про, контролируемая Millhouse, за $400 000 выиграла на торгах право на разработку Рогаликского месторождения цементного мергеля в Ростовской области. В течение 3,5 года победитель торгов должен разработать всю документацию и приступить к строительству. По данным экспертов, новый завод сможет давать в течение 20 лет по 1 млн т цемента в год.

На звание одного из лидеров цементного рынка претендует и Олег Дерипаска. В частности, в 2007 г. Базэл и австрийская компания Strabag подписали соглашение о создании совместного предприятия, общая мощность которого составит 4,5 млн т цемента в год. В течение 2-3 лет планируется построить 10 заводов в России и Восточной Европе, что позволит увеличить мощности до 10 млн т. Кроме того, созданная в 2006 г. компания БазэлЦемент в том же 2007 году выиграла на аукционе право разработки месторождения цементного сырья в Туапсинском районе с разведанными запасами на 100 лет.

Однако наиболее впечатляющая программа у компании Евроцемент груп. Из всего произведенного в России цемента в 2007 г. около 40% продукции 24 млн т пришлось на компанию Филарета Гальчева. К 2011 г. компания планирует увеличить свои мощности еще на 25 млн т в год. Объем инвестиций в программу оценивается в $8 млрд, или около $1,5 млрд ежегодно.

Чтобы не отставать от потенциальных конкурентов, активизировались и действующие лидеры цементной отрасли. Так, в декабре 2007 г. компания Lafarge, крупнейший в мире производитель цемента с оборотом 17 млрд евро в год, объявила о модернизации своего завода в Челябинской области. Производитель планирует увеличить производство цемента с 1,6 млн до 2,5 млн т в год.

В-третьих, толчок к развитию цементной отрасли должна дать подготовка к проведению Олимпийских игр в Сочи в 2014 г. Мы ожидаем, что эти факторы увеличат потребление цемента до 121,1 млн т к 2016 г., отмечают авторы исследования. За эти годы поднимутся и цены на сырье. По прогнозу экспертов, в 2008 г. стоимость цемента вырастет еще на двузначное число, а уже начиная с 2009 г. цемент будет дорожать всего на 1-4% в год. В результате в 2017 г. 1 т цемента будет стоить $243.

Вера в будущее
По мнению аналитиков Deutsche Bank, недавно исследовавших российскую цементную отрасль, из-за высокого спроса объем производства этого сырья в ближайшем будущем будет только расти. Во-первых, этому способствует строительный бум в стране. Во-вторых, масштабная программа модернизации российской транспортной системы предполагает строительство 93 000 км дорог к 2010 г., в том числе трассы Москва Санкт-Петербург с возможностью продления дороги до Хельсинки. В частности, именно в эту схему укладываются планы БазэлЦемента по строительству цементного завода в Новгородском регионе.


Столичные власти выделили участки под пять небоскребов, которые планируется построить в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Ее разрабатывала девелоперская корпорация "Конти", однако в этом году ее отстранили от руководства проектом. Тем не менее "Конти" вместе с еще несколькими крупными девелоперами собирается побороться за право строительства на выделенных участках.

Если прогнозы верны, то Россия уже в ближайшее время сможет вернуться на дореформенный уровень производства цемента (83 млн т в 1990 г. максимум за всю историю российской отрасли). Тогда у строителей появится ресурс, чтобы к 2010 г. все-таки увеличить объем строящегося жилья до 80 млн кв. м. И объяснять затягивание сроков сдачи объектов высокими ценами на цемент будет уже бессмысленно.

На прошлой неделе правительство Москвы утвердило пять постановлений, определяющих местоположение новых участков под строительство высотных зданий в рамках "Нового кольца Москвы". Они расположены в самых разных районах города: ул. Профсоюзная, вл. 156, проезд Серебрякова, вл. 11 - 13, Дмитровское шоссе, вл. 11 - 13, Дмитровское ш. , вл. 163 и в Марьине - пересечение ул. Перерва и ул. Маршала Голованова. По словам источника "Ведомостей" в стройкомплексе, "на подходе" еще два постановления.

Программу "Новое кольцо Москвы" разработала в 1995 г. девелоперская компания "Конти". Эта весьма амбициозная даже по московским меркам программа, получившая в 1999 г. статус муниципальной, предполагает до 2015 г. возведение 60 высотных зданий в "срединно-периферийном поясе" столицы. Общая стоимость этого проекта оценивается разработчиками в $5 млрд.

Кому достанутся следующие участки "Нового кольца", станет ясно в ближайшем будущем. В 1999 г. столичные власти создали ОАО "Новое кольцо Москвы" со 100% -ным участием города, на которое были возложены функции заказчика строительства. Пост гендиректора ОАО занял президент "Конти" Тимур Тимербулатов. Однако в апреле нынешнего года он покинул муниципальную компанию, а столичные власти создали комиссию по вопросам строительства высоток, которую наделили правом определения инвесторов на застройку этих участков. Вскоре Тимербулатова вывели и из этой комиссии. "Программа стала муниципальной, и город желает полностью ее контролировать", - так объяснил Тимербулатов свою отставку. Но один из чиновников столичного стройкомплекса, а также несколько представителей риэлторских компаний, пожелавшие остаться анонимными, объяснили отстранение главы "Конти" от проекта "переделом" после успеха "Эдельвейса". "Это слишком лакомый кусок, чтобы частная компания в одиночку снимала с него сливки", - говорит один из собеседников "Ведомостям".

Первые три участка "Нового кольца" с 1999 г. застраивает корпорация "Конти". В уже возведенной 40-этажной жилой высотке "Эдельвейс" (ул. Давыдковская) продано 97% квартир, идет сдача дома госкомиссии. Проекты "Вертикаль" на Ленинском проспекте и "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова находятся на более ранних стадиях.

Условия конкурса на реализацию проектов на пяти новых участках пока не опубликованы, в ОАО "Новое кольцо Москвы" какую-либо информацию на эту тему "Ведомостям" предоставить отказались. Однако, как удалось выяснить "Ведомостям", за право застройки новых участков готовы побороться как минимум пять компаний. Прежде всего это сама "Конти", потратившая три года и около $150 000 на разработку проекта на одном из участков (Дмитровское ш. , вл. 163) , и петербургская корпорация "Строймонтаж", известная в столице комплексами "Золотые ключи" и "Корона". "После опубликования условий конкурса мы сможем сказать, на какие площадки "Конти" станет претендовать", - уточняет Демура. "Все проекты с площадью более 100 000 кв. м нам интересны", - заявил "Ведомостям" глава компании "Строймонтаж" Сергей Полонский, однако также добавил, что окончательное решение зависит от условий конкурса.

Как сообщил "Ведомостям" гендиректор "Конти" Владимир Демура, ориентировочная площадь жилых комплексов, которые согласно разработанной его компанией программе можно возвести на пяти выделенных участках, может составить около 460 000 кв. м, что потребует около $500 млн инвестиций. Квадратный метр в домах такого уровня продается во время строительства по $1500 - 2800, говорит замдиректора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Каарма. Таким образом, продажи жилья во всех пяти новых объектах могут находиться в диапазоне $690 млн - $1,280 млрд. Потенциальному инвестору, отмечает Демура, предстоит столкнуться с рядом обременений по каждому участку, а также с необходимостью выплатить долю города "живыми" деньгами (обычно она составляет 30% от стоимости проекта). Но в любом случае девелоперские проекты такого типа, по оценке Оксаны Каармы, приносят 40 - 50% годовых. "Подобное жилье пока остается уникальным для Москвы, спрос на него будет лишь расти", - говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев.

Елисеев говорит, что и "Инком-Недвижимость" рассматривает возможность участия в конкурсе. Кроме того, по его мнению, на участки "Нового кольца" могут претендовать такие девелоперы, как "Дон-Строй" и "Спецвысотстрой", однако в этих компаниях "Ведомостям" вчера получить комментариев не удалось.
Грань между ультрасовременной Москвой и деревнями Кожухово и Захарьино, находящимися в Восточном административном округе, исчезнет к 2015 году. Проект реконструкции этих деревень московские власти представят на ежегодной международной выставке недвижимости MIPIM-200 Войн с жителями за землю для комплексной реконструкции городских территорий, как обещают чиновники, не будет. Все потому, что в этом году московские власти надеются подредактировать закон об изъятии земель для госнужд в свою пользу.

Выразил интерес к проекту и еще один строитель небоскребов - "Капитал Груп". "Если проект будет экономически выгодным, наша компания примет участие в конкурсе", - говорит гендиректор "Капитал Груп Маркетинг"Алексей Белоусов. Об интересе "Новому кольцу" упомянула также начальник риэлторского управления строительной компании "Крост" Ирина Добашина.

Согласно постановлению правительства Москвы от 7 марта 2006 года №150-ПП, это всего лишь 2 территории из 65 деревень и дачных поселков, которые подлежат комплексной реконструкции. А она предполагает снос находящихся там жилых строений. Правда, жителям Захарьино и Кожухово повезло немного больше: вместо выселения решено осуществить уплотняющую застройку. Местные просторы столичные власти посчитали чрезмерной роскошью: например, более чем из 100 га в Захарьино постройками заняты 19 га. После окончания реконструкции там предполагается уравнять соотношение застроенных и свободных площадей. В деревне Кожухово для строительства дороги в ходе реконструкции все же предполагается снести 16 жилых домов. Их жителям, как указывается в пресс-релизе ГУПа, в качестве компенсации предоставят другие дома. Новое строительство будет вестись только на свободных площадях, только малоэтажными домами для многодетных семей, - уточнила Сергучева.

Как отмечается в пресс-релизе московского ГУП Управление перспективных застроек, проекты реконструкции двух из шести доверенных этому ГУПу поселков будут представлены на инвестиционной выставке MIPIM-2008 в Каннах, которая открывается сегодня. Мы надеемся, что представленные нами проекты вызовут живой интерес как российских, так и иностранных инвесторов, - отметила в интервью корреспонденту Газеты руководитель ГУП Управление перспективных застроек Инна Сергучева. По ее словам, проект реконструкции Кожухово обойдется в 3,14 млрд рублей (около $187 млн). Информация о том, сколько будет стоить реконструкция Захарьино, пока не разглашается.



Главная --> Публикации