Главная --> Публикации --> Генплан много знает... но не все может Анталья ставит на олимпиаду-2014 Мвф советует следить за недвижимостью Четыре с плюсом Ставка на заграницу

Если у дома нет палисадника, газона окно на 1-м этаже не откроешь: прохожие вольно или невольно заглядывают, да и пыли хватает. Последних этажей боятся из-за протечек: дворники, лихо сбивая ломами сосульки, не особенно переживают по поводу целостности кровли, ежегодно проламывая ее вместе с наледью. А есть ли у крайних этажей преимущества? По крайней мере одно есть, говорят риэлторы: покупатель может выторговать скидку.

А какой этаж? подобный вопрос всегда задают потенциальные новоселы, когда власти предлагают им новую квартиру. Только не первый и не последний этажи, просят, когда жилье подыскивает риэлтор. В Москве первые и последние этажи не слишком популярны.

Но, видимо, в дальнейшем таких возможностей будет меньше. В новостройках первых жилых этажей нет, квартиры там начинаются со 2-го или 3-го этажа. Как напоминает Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании Миэль Коммерческая недвижимость, согласно новым Московским городским строительным нормам по жилым зданиям с 1 июля 2003 г. практически любой жилой дом проектируется с нежилыми помещениями на первых этажах. Поэтому в новых домах уже невозможно найти на первом, но подешевле.

Купить со скидкой, продать с наценкой
Квартиры, расположенные на 1-м этаже, по оценке Натальи Козловой, директора департамента новостроек компании Домострой, обычно стоят на 10-15% меньше, чем аналогичные на средних этажах. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, добавляет: скидка за 1-й этаж может достигать и 30%. Таким образом, для людей, ограниченных в средствах, это в общем-то возможность купить неплохую квартиру, пусть и не в новом доме, с дисконтом.

Есть люди, принципиально выбирающие только этажи максимально приземленные пусть даже первый, если только он не расположен ниже уровня земли, лишь бы быть избавленными от необходимости пользоваться лифтом. Если же в доме вообще нет лифта, то опять же мало найдется энтузиастов, готовых каждый день с радостью скакать по ступенькам вверх-вниз.

Зато в Подмосковье, рассказывает Наталья Козлова, в последнее время появились малоэтажные жилые комплексы, расположенные на огороженной и охраняемой территории. Как правило, высота многоквартирных домов составляет 3-7 этажей, и спрос от этажа совершенно не зависит.

Но, как правило, люди стремятся жить повыше. А первые этажи, кроме всего прочего, покупатели исключают из соображений безопасности. Повсеместно в Москве на окна квартир на 1-м этаже ставят решетки, опасаясь непрошеных гостей. Хотя едва ли это весомый аргумент, поскольку современные домушники-альпинисты с легкостью преодолевают любую высоту.

Иногда, подтверждает Наталья Козлова, попадаются клиенты, которые целенаправленно выбирают квартиры на нижних этажах. Особенно если дом не оборудован лифтами. В таких зданиях тяжело подниматься на верхние этажи людям пожилого возраста, инвалидам. Да и в обычном доме, допустим 9-этажном, при поломке лифта человеку с сердечно-сосудистыми заболеваниями приходится нелегко. Сердечнику приходится останавливаться на каждой лестничной площадке, чтобы прийти в себя и отдышаться. В таких случаях лишний этаж при отсутствующем или сломанном лифте может буквально погубить человека.

В спальных районах стоимость таких квартир, по его оценке, варьируется от $3800 до $5000 за 1 кв. м. Квартира, расположенная рядом с метро либо поблизости от него, стоит от $7000-8000 до $15 000 за 1 кв. м. В таких местах, как Кутузовский проспект, Тверская улица, Садовое и Бульварное кольцо, цены приближаются к $20 000 за 1 кв. м.

Но есть случаи, когда квартиры на первых этажах идут буквально нарасхват. По мнению Марии Литинецкой, первые этажи интересны с точки зрения их последующего перевода в нежилой фонд. С ней соглашается Сергей Лобанов: первые этажи жилых зданий пользуются спросом, если они подходят для размещения магазинов, предприятий, работающих в сфере услуг, банков и т. п. В наибольшем дефиците помещения, расположенные в местах высокой пешеходной проходимости, например вблизи метро. Срок экспозиции таких помещений редко превышает 2-3 недели, а зачастую они даже вообще не выходят на рынок. Квартиры на первых этажах, расположенные в спальных районах, тоже востребованы, но их срок экспозиции чуть выше 2-4 месяца. Но в любом случае спрос значительно превышает предложение и любое свободное помещение сразу же оказывается востребованным, вопрос только в цене, комментирует Лобанов.

Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает, как правило, от 6 до 10 месяцев, говорит Сергей Лобанов. Оформление всех документов и решение технических вопросов обойдется в $60 000-100 000 (с учетом строительства отдельного входа, выделения электрических мощностей и др.).

Это, замечает эксперт, выше стоимости обычных квартир на средних этажах. Причина проста: владельцы такого жилья неплохо информированы и учитывают конъюнктуру. Уже давно миновали те времена, когда в объявлениях встречалось квартиры на первых этажах не предлагать. Сейчас стоимость подобных объектов может быть вдвое больше обычных квартир в том же доме. Конечно, при условии, что квартира обладает потенциалом для перевода ее в коммерческую недвижимость, утверждает Лобанов. Квартиры на первых этажах всегда будут востребованы, поскольку в любом жилом доме их количество ограниченно.

Последние этажи в отличие от первых перевести в коммерческую недвижимость крайне сложно, отсюда низкий к ним интерес со стороны инвесторов. По утверждению Сергея Лобанова, спроса на последние этажи с точки зрения их использования в качестве коммерческой недвижимости практически не существует. В обычных жилых домах последние этажи могут пользоваться спросом лишь с перспективой дальнейшего выкупа мансардных этажей, присоединения чердаков и т. д., говорит Литинецкая.

Никто не топает, но капает
У последних этажей свои проблемы. Квартиры на верхних этажах в домах старого фонда часто имеют протечки из-за плохого состояния крыши, говорит Наталья Козлова. От протечек не застрахованы владельцы даже престижных сталинских высоток. Например, один мой знакомый, купивший квартиру на последнем этаже такой высотки и почти закончивший дорогой ремонт, из-за протечки был вынужден начать его сначала.

Алексей Шленов отмечает, что в старых типовых домах верхний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия неугомонных и шумных соседей сверху. А вот к минусам, по его мнению, кроме протекающей крыши можно отнести высокую нагреваемость стен в жаркие дни. Стоимость такого жилья примерно на 5-10% ниже стоимости аналогичного на средних этажах.

Однако Алексей Шленов, генеральный директор Миэль-Брокеридж, обращает внимание на изменившееся законодательство: Что касается квартир на последних этажах, то бытует старое представление о преимуществе последнего этажа, если над ним расположена мансарда (чердак). Объяснялось это возможностью присоединения собственником мансардного помещения. Однако в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, объекты, входящие в общее имущество, не рассматриваются в качестве самостоятельных. Единственное исключение если, например, чердак (мансарда) серьезно реконструирован, т. е. фактически создан новый объект, то право собственности на него должно быть зарегистрировано, соответственно, можно его отчуждать.

По данным аналитического центра Домостроя, квартиры на верхних этажах с хорошими видовыми характеристиками в сегменте бизнес-класса стоят намного дороже своих аналогов на средних этажах. Стоимость 1 кв. м может вырастать по мере подъема на сумму от 500 до 4000 руб. в зависимости от ценовой политики застройщика. В сегменте элитного жилья 1 кв. м на последнем этаже с выходом на эксплуатируемую кровлю может стоить на 20-40% дороже остальных.

С другой стороны, последние этажи пользуются популярностью у покупателей элитной недвижимости: играют роль видовые характеристики из окна, более чистый воздух. В этом случае цена жилья на верхнем этаже может быть выше, чем стоимость жилья на средних этажах. В сегменте элитного жилья последние этажи часто именуются пентхаусами и выставляются по самой высокой цене.

К слову, Литинецкая подмечает, что в последнее время застройщики стали проектировать дома так, что некоторые квартиры не обязательно на высоких этажах получают выход на террасы или эксплуатируемую кровлю. Квартира даже на 3-м этаже имеет большую террасу. Естественно, это увеличивает инвестиционную привлекательность такого жилья.

В Доме на Гиляровского жилье на 2-м этаже стоит 208 000 руб. за 1 кв. м, а пентхаус 416 000 руб. за 1 кв. м. В Доме на Трехгорном Валу квартира на 2-м этаже оценивается в 195 000 руб. за 1 кв. м, а 9-й этаж с выходом на эксплуатируемую кровлю 416 000 руб. за 1 кв. м.

Например, стоимость квартиры в строящемся монолитно-кирпичном 25-этажном доме на ул. Бабакина в г. Химки зависит не только от размера, но и от этажа. Домострой предлагает 1-комнатную квартиру на 3-м этаже (первые два нежилые) по цене 2,88 млн руб. На 5-м этаже аналогичная квартира будет стоить чуть более 2,9 млн руб. На 16-м и 18-м этажах такие же квартиры предлагаются за 2,945 млн руб.

Самые любимые
По наблюдениям Натальи Козловой, в эпоху пятиэтажек лучшим считался 3-й этаж. По мере роста домов менялись и предпочтения покупателей. Сейчас в обычных жилых домах-башнях от 14 до 22 этажей повышенным спросом пользуются квартиры с 5-го по 8-й этаж.

Директор департамента элитной недвижимости Миэль-Новостройки Кайдо Каарма приводит пример: В высотных башнях Гранд Парка и в Академдоме первыми были проданы именно квартиры на верхних этажах. Не в последнюю очередь это связано с тем, что с точки зрения экологии верхние этажи благоприятнее, ведь загрязняющие воздух примеси скапливаются у поверхности земли. Если в проекте на последних этажах предусмотрены большие площади и высокие потолки и есть хороший вид из окна, то квартиры здесь, даже не являясь пентхаусами, могут претендовать на самые высокие цены.

Алексей Шленов как наиболее популярные в старых домах (хрущевки и 9-12-этажные дома экономкласса) отмечает квартиры на 3-м и 4-м этажах. В домах бизнес-класса наиболее ликвидное жилье на 6-8-м этажах. А у покупателей недвижимости премиум-класса наибольшей популярностью пользуются верхние этажи.

В центре, где преимущественно расположены дома ниже семи этажей, наибольший спрос на квартиры, расположенные не ниже 3-го этажа, но часто люди покупают квартиру на 2-м этаже только потому, что ее стоимость ниже, говорит Литинецкая.

Однако все-таки наиболее стабильным и высоким спросом пользуются квартиры, расположенные не выше 12-го этажа, признает эксперт. Квартиры на нижних этажах в домах бизнес-класса могут стоить на 50% дешевле срединных, продолжает Каарма.

Самара Развитие рынка новостроек в 2007 г. продолжали тормозить законодательные преграды. К концу года, когда стало понятно, что годовой план по вводу жилья в городе почти сорван, в ситуацию были вынуждены вмешаться областные власти. С их помощью застройщикам удалось зарегистрировать построенное, но долго не принимавшееся в эксплуатацию жилье. Строители надеются на региональных чиновников и в дальнейшем.

Отношение к последним этажам и к высоте неоднозначное, в том числе и у экспертов. Так, Мария Литинецкая не испытывает восторга от идеи жить в заоблачной квартире. Если дом высотный, то наибольшим спросом пользуется серединка, т. е. 10-12-й этажи. На более высоких этажах (выше 20-го) многим людям становится не по себе. Кроме того, пока у покупателей есть сомнения в качестве современного высотного строительства и распространено мнение, что высотные дома, в особенности последние этажи, сильно качает, перечисляет она бытующие возражения против высоток.

Весь 2007 год застройщики Самары жаловались на то, что их работе сильно мешают бюрократические ограничения слишком долгие сроки получения разрешительной документации на строительство и сложности в регистрации построенного жилья. Оптимизма строителям не добавляло и отсутствие земельных участков под строительство.

Рынок вторичного жилья в прошлом году обошелся без потрясений цены росли умеренно, спрос и предложение соответствовали друг другу. Потребительские предпочтения тоже не преподнесли риэлторам сюрпризов.

Такая же плачевная ситуация была и в целом по региону. Уже ясно, что план по вводу жилья в 2007 г., как и в 2006 г., фактически выполнен не будет в области введено лишь 42% (675 800 кв. м жилья) от запланированного объема, резюмировал в ноябре 2007 г. министр жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Павел Донской. Напомним, что в 2006 г. по плану в Самаре должны были ввести 450 000 кв. м. По оценкам участников рынка, реально было введено около 200 000-250 000 кв. м. По словам министра, результат объяснялся проволочками: чиновники слишком долго оформляли необходимую документацию.

Помощь пришла
В ноябре прошлого года власти признали: годовой план по вводу жилья к этому сроку не был выполнен даже наполовину. По прикидкам самарской мэрии, к концу 2007 г. в городе должно было появиться 600 000 кв. м новостроек. Однако за пару месяцев до нового года областное правительство выступило с сообщением о том, что за январь октябрь в Самаре построено лишь 38% от плановых показателей.

По информации министерства, приведенной со ссылкой на Павла Донского, в Самаре в 2007 г. удалось ввести около 0,6 млн кв. м. В области сдали примерно 1,3 млн кв. м. Чиновники говорят, что, после того как в ноябре 2007 г. прогнозы по вводу жилья были явно неоптимистичными, была проделана большая работа по решению данной проблемы.

В январе 2008 г. ситуация с самарскими новостройками кардинально изменилась: чиновники областного министерства строительства и ЖКХ сообщили о том, что план по их вводу выполнен полностью. Как оказалось, власти просто помогли зарегистрировать уже построенные, но неоформленные дома.

По его словам, правительство Самарской области планирует подготовить законопроект о сокращении количества структур, от которых застройщик должен получить разрешение на строительство, с 30 до 5-6 организаций. Также оно будет добиваться уменьшения сроков согласования документов с городскими, областными и федеральными инстанциями с 1,5 года до 2 месяцев.

По поручению областного правительства муниципальные образования создали штабы для контроля за строительством жилых домов. Профильное министерство курировало их работу на местах, а в правительстве региона постоянно проводились совещания для разрешения возникающих проблемных ситуаций. В результате удалось зарегистрировать большое количество построенных, но не оформленных как введенные в эксплуатацию домов, рассказывает Донской.

Экономия времени
По мнению экспертов, концептуальным решением проблем первичного рынка Самары может стать переход от точечной застройки к комплексной. Гораздо выгоднее собирать всю разрешительную документацию для строительства квартала или района, это экономит время застройщика и увеличивает его прибыль, признает Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН Самарская площадь.

Лояльность к застройщикам местные власти стали демонстрировать после того, как возглавивший в августе 2007 г. регион новый губернатор Владимир Артяков почти полностью сменил правительство. Павел Третьяков, независимый консультант по сделкам с недвижимостью, говорит, что новая власть старается исправить недостатки и ошибки прежней. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, добавляет, что в стране идет реализация нацпроекта Доступное жилье и самарские власти обязаны это учитывать. Местные чиновники оказались бы в непростой ситуации, если бы не смогли на фоне нацпроекта выполнить годовые планы, соглашается Третьяков.

Проект был включен в перечень объектов, по которым застройщикам будут предоставлены госгарантии по кредиту до 50% от суммы основного долга в рублях. В сентябре 2007 г. между Амондом, администрацией Самары и коллективным сельхозпредприятием Волгарь было подписано соглашение о сотрудничестве. Полностью проект планируют реализовать до 2016 г. В 2008 г. должны сдать 68 000 кв. м и затем ежегодно по 200 000 кв. м.

В 2007 г. в городе было объявлено сразу о двух крупных проектах квартальной застройки. Городская администрация сообщила, что в Куйбышевском районе одна из крупнейших самарских строительных компаний ГК Амонд собирается построить жилой район Волгарь общей площадью более 1,4 млн кв. м.

Мэр Самары Виктор Тархов довольно эмоционально оценил проекты комплексной застройки. Градоначальник сказал, что он от них, как говорит молодежь, просто тащится. По словам Тархова, точечная застройка уродует Самару.

Реализацией второго масштабного проекта займется холдинг ППСО АО Авиакор. Он предусматривает комплексную застройку Ленинского района, где в течение 10 лет будет введено до 0,9 млн кв. м жилой и 69 000 кв. м коммерческой недвижимости. В октябре 2007 г. соглашение о реализации проекта с Авиакором подписали администрация Самары и областное министерство строительства и ЖКХ. По данным городской администрации, сумма вложений в проект будет равна $1,5 млрд. Сроки реализации проекта 10 лет.

Тем не менее все опрошенные риэлторы отмечают, что покупатели стали осторожными. Петухов говорит, что в прошлом году наиболее востребованы были квартиры в почти готовых новостройках. Люди были готовы брать квартиры даже на начальных стадиях строительства, но при условии, что есть полный пакет разрешительной документации на дом, рассказывает Чемпинская. По словам Третьякова, покупатели не смотрели на район, главное чтобы застройщик был солидный и с документами все в порядке. Чемпинская добавляет, что 1-комнатные квартиры традиционно лидировали в структуре потребительского спроса.

Покупатели вернулись
Однако, несмотря на проблемы, рынок самарских новостроек в 2007 г. не остался без покупателей, как в 2005-2006 гг., когда многие ушли на вторичный рынок, говорит Ольга Фридман, гендиректор компании Академия недвижимости. После принятия 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многих напугали истории обманутых дольщиков и банкротство нескольких самарских строительных фирм, вспоминает эксперт. Все эти сложности успели забыться, и рынок новостроек снова стал пользоваться спросом, соглашается с ней Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности Поволжского центра развития.

По мнению Винтаева, в 2008 г. увеличение стоимости новостроек составит около 20%. Дефицит первичного жилья не будет острым, только если власти и дальше будут помогать своевременно узаконить новостройки, прогнозирует он. Чтобы выйти на более высокие цифры по вводу жилья в Самаре, необходимо отладить механизм проведения торгов на получение земли под строительство, заметил он.

Рост цен, несмотря на спрос, уже не был таким бурным, как в 2006 г. Тогда цены выросли в среднем на 40-50% в год, рассказывает Третьяков. По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании Спектр недвижимости, в 2007 г. цены выросли на 25%. По информации аналитического центра Спектра недвижимости, в центральных районах Самары стоимость 1 кв. м составляла около 60 000 руб., в спальных 35 000 руб., в среднем по городу 1 кв. м стоил 50 000 руб.

Третьяков добавляет, что сейчас строители жалуются на дефицит свободных земель в городе. Одна из главных проблем Самары для застройщиков нехватка земли в городе, особенно в центральных районах, соглашается Петухов. В этом году будет принят генплан Самары, в котором предусмотрено освоение новых территорий для возведения жилья. Генплан должны были принять еще в конце прошлого года, но он вызвал много критики со стороны депутатов Самарской гордумы и был отправлен на доработку. В начале этого года главный градостроительный документ Самары был доработан и согласован с правительством области за подписью губернатора. Теперь очередь за гордумой.

Строители тоже считают, что многое будет зависеть от того, как активно в этом году власти будут помогать им в преодолении законодательных преград, сокращении количества разрешительных инстанций и проведении торгов. Надеемся, что в этом году продолжатся все те здоровые процессы, которые правительство области начало в конце 2007 г., говорит вице-президент ГК Берег Вячеслав Сидорович.

Третьяков говорит, что рост цен в прошлом году был сравнительно умеренным, так как цены и так уже подскочили за прошлые годы выше некуда.

Без сюрпризов
Рынок вторичного жилья квартир в 2007 г. развивался спокойно, без потрясений. Эксперты отмечали баланс спроса и предложения, рост цен, по данным Винтаева, составил около 20%. Для сравнения: в 2006 г. 1 кв. м на вторичном рынке подорожал на 50-70%. Тогда риэлторы объясняли, что на рынок готовых квартир хлынул мощный поток покупателей с первичного рынка. Люди боялись рисковать и связываться с новостройками после бума в СМИ о банкротствах застройщиков и историй обманутых дольщиков, комментирует Ольга Фридман. В 2007 г. подобного оттока с рынка новостроек не наблюдалось.

По мнению Петухова, на прошлогодний рост на вторичном рынке влияло несколько факторов: Во-первых, инфляция. Если повышаются цены на продукты и услуги, значит, должны дорожать и квартиры. Во-вторых, растут цены на стройматериалы, увеличивается стоимость новостроек, и продавцы на вторичном рынке тут же повышают цены.

По информации Спектра недвижимости, в конце 2007 г. 1 кв. м в центральных районах города стоил около 62 000 руб., в спальных районах около 47 000 руб. В дорогих домах в центральных районах Самары Самарском и Ленинском стоимость 1 кв. м могла достигать и 100 000 руб. В отдаленных городских районах, например Сухая Самарка, пос. Управленческий, 116-й километр старое жилье стоило от 30 000 за 1 кв. м.

Винтаев добавил, что в структуре спроса на жилье в центральных районах лидировал Ленинский, в нем больше нового жилья, к тому же он является центром деловой активности города. Чемпинская добавила, что жилье на вторичном рынке часто берут через ипотеку, а банки не дают кредит на покупку квартиры в доме, построенном до 1975 г..

Наиболее востребованными традиционно были 1-комнатные квартиры. Из-за цен покупатели в основном брали квартиры экономкласса в спальных районах Кировском, Советском, Промышленном и более отдаленных: например, на Безымянке, в районе 116-го километра, Мехзавода, рассказывает Третьяков.


Рейтинг архитектуры Нижнего Новгорода это неофициальный, общественный конкурс построенных в городе зданий. Его периодичность сложилась не сразу, но с 2001 г. он проходит раз в два года за этот срок как раз накапливается достаточное для выбора количество зданий.

Ирина Рязанова, директор компании Дом-Ист, отметила, что в прошлом году уменьшился спрос на дорогое жилье. Петухов объясняет это тем, что в 2007 г. Самара переживала настоящий коттеджный бум, строится много коттеджных поселков, у покупателей появилась альтернатива, которой они и воспользовались. По данным Завелевича, стоимость некоторых квартир в Самаре доходила до 20 млн руб. это сопоставимо с ценой отдельного дома. По данным Петухова, в 2008 г. впервые была зафиксирована цена предложения квартиры в центре Самары в $1 млн.

Шорт-лист, сформированный в Нижнем Новгороде, затем оценивает жюри из архитектурных критиков и архитекторов из других городов и стран. В непредвзятости этих судей можно не сомневаться они не связаны с участниками рейтинга и не зависят ни от каких внешних обстоятельств. Члены жюри должны уже оценивать здания по 10-балльной шкале. По сумме баллов и определяется результат. Жюри вправе вообще не присуждать ни одного балла, если объект не пробуждает ни малейших симпатий. Или, наоборот, отметить высшим баллом сразу несколько работ. Денди Хамелеон, например, получил 92 балла.

Правила проведения рейтинга менялись, но принципы оставались незыблемыми. Сначала формируется длинный список. Выдвигать объекты для участия в рейтинге могут и сами архитектурные мастерские. Открытым голосованием определяют финалистов по наибольшему числу отданных зданию голосов. Процедура голосования демократична. Голосовать может любой архитектор, который готов разделить ответственность за результаты наравне с организаторами опроса. Голосуют не за свои постройки, а только за работы коллег. Таким образом, не избранное жюри, а сами нижегородские архитекторы определяют лидеров, авторитет и регалии автора на выбор не влияют. И конъюнктурные соображения тоже. Например, случается, что и постройки, отмеченные на всероссийском конкурсе, проводимом в рамках международного фестиваля Зодчество, не входят в шорт-лист местного рейтинга

В VII Рейтинге архитектуры Нижнего Новгорода участвовало 30 построек. В финальную десятку вошли постройки как признанных мэтров Евгения Пестова, Виктора Быкова, так и молодых архитекторов, впервые принимавших участие в рейтинге, Арсения Чакрыгина, Ольги Добротиной. В финальном списке три объекта, спроектированных в мастерской Пестова Попова: торговый центр Парк Авеню в Автозаводском районе, Одуванчик здание пенсионного фонда на пр-те Ленина, и Ганзей офисно-жилой комплекс на ул. Варварской. Там же: Ковбой жилой дом на ул. Белинского, спроектированный в творческой мастерской (ТМ) Андрея Степового; Кит жилой комплекс с торговыми и конторскими помещениями на пересечении ул. Пискунова и Ошарской, спроектированный Борисом Тарасовым и Ильей Вихоревым из бюро Проспект; Николь административно-гостиничное здание на Московском шоссе ТМ Юрия и Арсения Чакрыгиных; Призма административное здание на ул. Родионова мастерской АРТ проект; Денди Хамелеон административное здание в Холодном переулке; Пеленгатор жилой дом на ул. Студеной Славянской ТМ Виктора Быкова; база отдыха Чайка в пос. Желнино, спроектированная мастерской Валерия Никишина.

По традиции для презентации итогов рейтинга изготавливается кондитерская модель здания-победителя. Это не просто эффектный рекламный ход. Здание-торт становится артефактом, превращающим событие в перформанс. Появление нового здания в городе переводится на язык, доступный для понимания каждого: вкусно!. А поедание победителя утешает конкурентов и дарует возможность покритиковать или похвалить без ущерба для амбиций хотя бы сладкую копию. Еще одна традиция рейтинга присваивать зданиям неформальные названия, смешные или поэтичные, ироничные или пафосные. Этот обычай подчеркивает эмоциональный характер нижегородской архитектуры.

До сих пор победителями рейтинга были только здания, спроектированные двумя мастерскими ТМ Евгения Пестова, Сергея Попова (раньше Александра Харитонова Евгения Пестова) и ТМ Виктора Быкова. Шесть рейтингов подряд. Победа Болгова Гребенникова существенно освежила игру. Критики отметили эволюцию стилистических предпочтений: вместо яркой пластики, сочного цвета, эмоциональности благородная сдержанность. Впрочем, равноценная месту и обстоятельствам.

По итогам голосования жюри лучшим признано офисное здание в Холодном переулке архитекторов Юрия Болгова и Александра Гребенникова, заказчики Легионпром-НН, ЮЦ Практика. Проект получил неофициальное название Денди Хамелеон. Несмотря на кажущееся противоречие названия, оно очень точное. Здание сдержанное и отстраненное, как денди, но благодаря светоносной облицовке (навесной фасад из композитного материала хамелеон) меняется, приспосабливается к окружению. Фасад решен таким образом, что на тесном участке постройка не выглядит громоздкой, не давит своим объемом на соседние малоэтажные деревянные домики.

В отличие от разнообразных официальных конкурсов Рейтинг архитектуры будто бы работает на снижение пафоса события. И хотя попадание в десятку обеспечивает звание лучшей постройки города, победитель не получает ничего, кроме чести быть съеденным. Однако за 10 лет оказалось, что сама система опроса и отбора позволяет представить вполне достоверную, объективную картину градостроительных перемен. Это не мнение одного исследователя, а информация, собранная широким неводом. Например, на первом этапе Рейтинга 2006-2007 в опросе участвовало 74 архитектора.

Направление движения

Если взглянуть на итоги рейтинга, то они дают пищу для размышлений не только по поводу эволюции архитектуры. Многое в развитии города, рынка недвижимости становится очевидным. Изменились типология зданий, их масштабы, технологии, строительные материалы, делится своими наблюдениями куратор Рейтинга Марина Игнатушко. Среди участников и победителей первых рейтингов архитектуры в основном здания банков, а остальные объекты пристрои, реконструкции и т. п. В первом рейтинге победил банк Гарантия, в третьем вторая очередь банка Гарантия. Если и строились другие коммерческие объекты, например торговые центры, то они были небольшими. Для рейтинга архитектуры масштаб здания и даже его значимость для города не имеют никакого значения. Но сам по себе этот факт достаточно показателен: он характеризует и уровень развития рынка недвижимости, и ограниченные возможности инвесторов.

Каждые два года у нас появляется возможность получить достоверный срез развития нижегородской архитектуры, а вместе с ним и некоторую пищу для размышлений. Последнее наиболее ценно, говорит Сергей Шорохов, молодой нижегородский архитектор.

Как изменились технологии, материалы, тоже легко проследить по финалистам рейтинга архитектуры. Здания, участвовавшие в первом рейтинге, строились из постсоветских материалов по кондовым советским технологиям. Золотой дом торговый центр на Большой Покровской (проект ТМ Архстрой, инвестор Омни структуре) нижегородский хайтек, имитирует домашними средствами западные технологии. Удивительно, как вообще смогли построить такой достойный объект, украсивший главную улицу города, при полном отсутствии в период дефолта современных материалов.

Поворотным в этом плане можно считать 2003 г., когда в финальном списке рейтинга появилось сразу три торговых центра: Этажи (проект ТМ Виктора Быкова, инвестор ГК Столица Нижний), Шоколад (проект ТМ Сергея Туманина, инвестор Реконструкция) и Сити (проект ТМ Александра Харитонова Евгения Пестова, инвестор ЧП Володина). Только в предпоследнем рейтинге появились бизнес-центры. До этого их не строили, в основном офисы размещались в бывших проектных институтах или в реконструированных зданиях.

XXI век), строился несколько лет из кирпича. Руководитель фирмы-застройщика Вячеслав Бондаренко на подведении итогов рейтинга с горечью говорил: Мы бы в два раза быстрее построили, если бы нижегородские строители владели технологиями монолитного домостроения. Сейчас они есть, а три года назад их еще не было.

Первые навесные фасады были применены при строительстве ТЦ Этажи, победившего в рейтинге 2003 г. Финалист рейтинга 2005 г., жилой дом Провиантская башня (проект ТМ Виктора Быкова, инвестор ФСК

Менялась и стилистика объектов. Первые здания-победители отличались обилием декора, богатой пластикой фасадов, сложенных, вылепленных из кирпича. С развитием потенциала инвесторов и строительного рынка архитекторы стали шире использовать выразительные возможности современных материалов, в частности стекла, отмечает Игнатушко.

Какой качественный скачок сделали нижегородские строители и архитекторы, можно видеть даже по изменению состава спонсоров рейтинга, говорит Марина Игнатушко. В первые годы нашими спонсорами были небольшие торговые компании, сейчас европейские и российские бренды.

И хотя в этом определении есть доля преувеличения и сейчас столичные амбиции нижегородцев несколько поутихли, количество достойных построек в Нижнем растет год от года.

Рейтинг архитектуры, безусловно, отличный способ привлечь внимание общественности к архитекторам и архитектуре. Несколько лет назад архитектурные критики называли Нижний архитектурной столицей России. Архитектуре Нижнего Новгорода был целиком посвящен номер журнала Проект России.

Расцвет архитектуры в Нижнем Новгороде можно объяснять причинами иррациональными: более высокой, чем у соседей, концентрацией архитектурного таланта на душу населения; особым воздействием неповторимого нижегородского ландшафта. Но помимо этих не поддающихся измерению причин есть и вполне реалистичные: в Нижнем Новгороде в 90-е гг. прошлого века сложилась обстановка, способствующая реализации талантливых проектов. Главным архитектором города был Александр Харитонов гениальный архитектор и потрясающий организатор. А губернатором области Борис Немцов. Взаимоотношения их не были простыми, но, как человек умный и дальновидный, Немцов доверял профессионализму Харитонова и старался не навязывать решений и не диктовать градостроительную политику. Посещавшие Нижний коллеги из других городов удивлялись не тому, как нижегородские архитекторы проектируют, а тому, что они имеют возможность эти проекты реализовать.

Вне конкурса. Без конкурса

Удачный первый опыт может стать основой долгосрочного сотрудничества и это для хорошего архитектора неплохой вариант. Например, для крупнейшего нижегородского девелопера ГК Столица Нижний наиболее крупные объекты не единожды проектировала ТМ Быкова. Дмитрий Володин другой нижегородский предприниматель проектирование доверяет ТМ Пестова и Попова.

Впрочем, взаимоотношения заказчик творец и в Нижнем складываются непросто. Для заказчика проблема выбора архитектора не менее сложна, чем для архитектора поиск и получение заказа. Конкурс эскизных проектов самый, казалось бы, очевидный вариант выбора архитектора явление не просто редкое единичное. Так, из всех участников рейтинга только для Чайки (загородного отеля) проектная мастерская была выбрана в результате конкурса. Зато тендер (финансовый конкурс) довольно частое явление. Но выбор по принципу кто дешевле редко приводит к качественному результату. Так, ТМ Пестова и Попова проектировала для компании ВВСК жилой дом по ул. Полтавской. Дом стал победителем Рейтинга 2004-2005 гг. в номинации Жилые дома, удостоен диплома Зодчества. Но на проектирование всего квартала застройщик провел тендер, заказ получила другая мастерская. В результате квартал застраивается безликими объектами.

К сожалению, для девелоперов архитектура это затратная часть проекта. Пока еще нет понимания, что красивое здание лучше продается, больше посещается, приносит больший доход. Сказать однозначно, что в красивом доме, к примеру, квартиры стоят дороже, чем такие же по качеству, но в безликом монстре по соседству, девелоперы пока не могут.

Но позиция заказчика, выбирающего партнера по финансовым или другим, не имеющим отношения к собственно архитектуре принципам, весьма уязвима. Дешево слишком часто бывает сердито. Объектов неудачных, некрасивых в Нижнем тоже предостаточно, и, как это ни печально, количество их тоже растет.

Рост объема инвестиций не приводит к прямо пропорциональному росту числа архитектурных шедевров или хотя бы просто грамотных, не раздражающих глаз объектов. Возможно, даже наоборот. Инвесторы обращаются к тем архитекторам, кто в данный момент свободен, а у талантливых архитекторов редко бывают периоды отсутствия заказов.

Правда, по словам Максима Жука, вице-президента и технического директора компании Металлостройконструкция, в красивом доме квартиры продаются быстрее: сейчас компания завершает строительство в квартале Тверская-Славянская первого дома, которому организаторы рейтинга присвоили название Пеленгатор (ТМ архитектора Виктора Быкова), квартиры здесь практически все уже проданы. Пока только о лучшей ликвидности, но не о большей доходности архитектурных шедевров инвесторы говорят с уверенностью.

Кроме того, в городе появляются объекты, к архитектуре не имеющие никакого отношения. Крупные ритейлеры не озабочены архитектурным обликом здания, объекты Metro AG, например, напоминают обычный склад. И если IKEA строит свои функционально безупречные, но безыскусные здания за чертой города, продуктовые ритейлеры сажают свои объекты на виду и на ходу. Так что пропорции меняются не в пользу достойной архитектуры.
Однако ограниченный объем ввода и наметившийся в начале 2008 г. дефицит предложения повышают шансы на успех у тех застройщиков, которые не боятся экспериментировать.

С другой стороны, стремление получить и удержать заказ зачастую приводит к тому, что архитектор во всем идет на поводу у инвестора. Тогда шедевров ждать не приходится.

Организаторы проекта сравнивают его с 16-м аррондисманом Парижа и с лондонским Челси.

Заповедник для элиты
Осенью 2005 г. ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга открыло продажи в Парадном квартале. Комплекс жилых и коммерческих помещений разместится на площади 9,6 га между Кирочной и ул. Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей.

Стилистически Парадный квартал будет подчинен истории Преображенского полка, который квартировал здесь с 1740 по 1917 г. Первые продажи жилья начинались по цене около $2000 за 1 кв. м, сегодня актуальные цены составляют примерно $10 000 за 1 кв. м. Ключевые особенности квартала: обширный подземный паркинг, насыщенная инфраструктура, пешеходная улица с бутиками и ресторанами.

Первая очередь сдается в конце 2008 г. и включает в себя три жилых дома со встроенными помещениями, а также пять отдельно стоящих офисных зданий. Жилая зона составит около 28 000 кв. м (238 квартир), коммерческая около 5000 кв. м. В первой очереди на сегодня продано практически все, осталось менее 10 квартир.

По словам директора по продажам и маркетингу СК Возрождение Санкт-Петербурга Ильи Андреева, концепция квартала предусматривает автономность: вход в жилую зону (из соображений безопасности и комфорта) будет ограниченным, общедоступным останется лишь пешеходный бутиковый променад.

В конце 2007 г. компания Praktis CB заключила с компанией A Plus Estate (управляющая структура СК Возрождение Санкт-Петербурга) договор на сдачу в аренду торговых и офисных площадей в Парадном квартале. В первой очереди арендаторы займут около 7200 кв. м офисных площадей и 2166 кв. м в бутиковой зоне. Актуальные ставки 800-1000 евро за 1 кв. м в год.

Генеральный директор компании Адвекс Владимир Гаврильчук считает, что Парадный квартал это весьма удачный проект: Цена продаж за короткое время выросла в пять раз конечно, это успех для застройщика. Проект можно назвать пионерским других примеров квартальной застройки в центре пока нет. В дальнейшем, возможно, с ним будут конкурировать проекты Набережная Европы, Невская ратуша, Смольный квартал и др. По мнению Владимира Гаврильчука, комплексный характер застройки обеспечивает до 50% цены.

По мнению Ильи Андреева, комплексный характер застройки важное преимущество проекта, хотя и не единственное: Точечная реконструкция в центре тоже ведется. Но никому не хочется, чтобы дом окружала старая застройка. Огромное значение имеет также современная инженерия; важно и то, что в нашем комплексе покупатели получают минимум два машино-места на квартиру в центре с этим серьезные проблемы.

Илья Андреев подчеркивает автономный характер будущий жизни в квартале: здесь будут размещаться магазины, рестораны, сервисные службы. Покупатели владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры. Большинство приобретает квартиры именно для того, чтобы здесь жить. Инвесторов менее 10%, говорит Илья Андреев. Это новая страница для петербургского рынка. Полностью квартал будет завершен в 2012 г.

И все же, по мнению многих риэлторов, Парадный квартал не стоит относить к премиум-классу есть определенные недостатки по видовым характеристикам, по местоположению, есть проблемы с транспортной доступностью. Хороший центр еще только предстоит сформировать, говорит Гаврильчук. Поблизости от Парадного квартала располагаются и перспективные зоны (Таврический сад), и депрессивные территории.

Новая жизнь арсенала
Сестрорецкие аборигены уже выразили свое отношение к планам компании Сестра Ривер Девелопментс преобразовать территорию оружейного завода им. Воскова в жилой комплекс: красивые постеры, вывешенные вдоль забора, порвали и покорежили в первую же неделю. И зря: проект Петровский арсенал обещает быть примечательным. Площадь участка 13,9 га, сумма инвестиций оценивается в $327 млн.

Опыта жизни в заповеднике у состоятельных петербуржцев пока нет. Исключением можно считать разве что Каменный остров, но там жилые комплексы единичны, инфраструктуры практически нет, а режим охраны делает Каменный похожим больше на резервацию. Может ли разный уровень доходов обернуться территориальной обособленностью или, наоборот, влияние элитного квартала будет понемногу менять прилегающие улицы еще предстоит увидеть.

Генеральный проектировщик московская группа компаний Спектрум. Сегодня мы единственные, кто превращает кирпичные промышленные корпуса в жилье, говорит директор по маркетингу и продажам компании Сестра Ривер Девелопментс Ольга Копейкина. Других примеров в Петербурге и в России нет. В краснокирпичных корпусах оружейного завода проектировщики создают лофты двусветные квартиры со свободной планировкой, потолками до 6 м, 5-метровыми окнами.

Общий объем строительства составит 143 000 кв. м, из них жилье 94 000 кв. м, коммерческая недвижимость 49 000 кв. м. Процент использования земельного участка (отношение суммарной площади застройки к общей площади земельного участка) 35%. Следует учесть: 35 000 кв. м комплекса это здания, находящиеся под охраной КГИОП. Они подлежат только реконструкции.

Возможно, формирующуюся моду подхватят европейские фирмы, работающие в Петербурге (для них-то это не новинка, а наоборот почти вчерашний день). У нас большой опыт создания таких проектов в странах Скандинавии, где лофты пользуются популярностью. В России спрос на них только начинает формироваться. В центре Петербурга есть множество фабрик, которые из-за подорожания земли будут постепенно преобразованы в бизнес-центры и жилые здания, говорит генеральный директор компании ЭнСиСи Недвижимость (дочерняя фирма международного строительного холдинга NCC) Юкка-Пекка Уускоски. Изначально на Западе лофты предназначались для студентов и художников. Но, как это всегда бывает, жилье богемы вскоре вошло в моду. Сегодня это элитные квартиры, привлекающие экстравагантных бизнесменов и представителей шоу-бизнеса. Это возможность жить в старом элитном районе, свободная, нестандартная планировка квартир, очень высокие потолки, окна во всю стену. Несомненно одно: в скором времени лофты войдут в моду в России.

Термин происходит от английского loft чердак, верхний этаж торгового помещения, голубятня. Используются конструктивные элементы промышленного назначения: голые кирпичные стены, трубы и проч. (клубные дизайнеры этот формат уже освоили). Моду на лофты в значительной степени сформировал Энди Уорхол. Главная приманка обширное пространство без перегородок, основной потребитель, по крайней мере на первом этапе, богема.

Большая часть наших будущих покупателей претендует именно на лофты, говорит Копейкина. Люди из компаний-партнеров, с кем-то мы вели переговоры по аренде, процентов 20 со свободного рынка: где-то что-то прочитали. Цена продаж пока не установлена, видимо, она будет составлять 120 000-150 000 руб. за 1 кв. м. Петровский арсенал будет сдан в 2011 г.

В трех корпусах Петровского арсенала появится около сотни лофтов площадью от 80 до 150 кв. м. И примерно 100 человек уже записались в лист ожидания хотя рекламная кампания еще даже не начиналась, а продажи откроются только в августе 2008 г.

Сестра Ривер рассчитывает на креативных покупателей, на тех, кто ищет нечто оригинальное и нестандартное, позволяющее воплотить дизайнерские решения, которые невозможно полноценно реализовать в стандартном квартирном пространстве.

Такой пока нетривиальный для нашего рынка товар будем продвигать, обучая покупателя, рассказывает Копейкина. Будем объяснять, чем интересен и уникален лофт, как можно организовать пространство, чтобы использовать все преимущества, которые дает большое окно, второй свет и элементы промышленного декора, которые мы постараемся сохранить. На здания, конвертируемые из промышленности в жилье, мы намерены получить экологические сертификаты, которые будут подтверждать безопасность данных корпусов для проживания.

Компания предварительно провела экологическую экспертизу. Оружейное производство считается одним из самых чистых, и на месте будущего строительства обнаружилось только машинное и оружейное масло. Тем не менее 0,5 м грунта перед началом строительных работ пришлось снять, затем будет проведена рекультивация стен.

Кроме того, это могут быть люди, для которых представляет определенную ценность возможность жить в старинном здании (заводу 300 лет), но безопасном и комфортном.

В комплексе необходимо строить объекты социальной инфраструктуры. В Сестрорецке негде пообедать, недостаточно магазинов, нет спортивных сооружений. В Арсенале появится трехуровневый спортивный комплекс. В первом уровне разместится парковка, во втором зона SPA, примерно на 1000 кв. м, спортивные магазины. На третьем уровне будет расположен комплекс для занятий фитнесом и 25-метровый бассейн. Организаторы рассчитывают, что спорткомплекс будет востребован не только жителями Сестрорецка, но и Зеленогорска, и даже Всеволожска. На территории комплекса расположатся зона магазинов (одежда, бытовая техника, товары декора, товары для животных), продовольственный супермаркет, а также ресторанная зона ирландский паб, японские рестораны, итальянская кухня, европейская, специализированный рыбный ресторан.

Фирма хочет получить экологические сертификаты на здания, подтверждающие, что они полностью соответствуют требованиям к жилым домам. Однако контролирующие органы еще никогда не выдавали сертификатов на жилье, построенное на месте промышленного предприятия. Девелопер привлекает западную сертификационную компанию, которая вместе с российскими службами контроля сможет провести такую экспертизу.

Проект реализуется на средства иностранных частных инвесторов. Создан фонд, аккумулирующий довольно солидную сумму. Имена инвесторов и суммы сделок не разглашаются.

Скорее всего в комплексе будет частная школа. Коммерческая часть будет открытой, жилая с контролем доступа, по периметру Петровский арсенал будет окружен непролазной живой изгородью, в которой будут сделаны калитки. Кроме исторического красного кирпича в фасадах будет использоваться традиционная петербургская гамма кофейные, пастельные тона. Спроектирована одна высотная доминанта площадью около 30 000 кв. м, остальная застройка малоэтажная.

Но фишками проекта, конечно, станут преобразование исторических зданий и лофты. Владимир Гаврильчук напоминает: Сестрорецк, конечно, можно отнести к престижным территориям, но это не Лазурный берег и даже не Шарм-эль-Шейх. Престижность скорее относится к зонам частной индивидуальной застройки. Это курортное место, но не на 100%. Здесь есть и панельные жилые кварталы, и достаточно разношерстное население.

Квартиры в высотном здании комплекса будут реализовываться на уровне средних цен Сестрорецка (они примерно соответствуют петербургским). Строительство высотного дома позволит нам охватить еще один сегмент покупателей готовых приобрести квартиру класса комфорт, говорит Ольга Копейкина. Кроме того, он является нашим локомотивом ликвидности.

Политическую значимость первый проект в составе комплексного эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения в России подчеркнули визиты Владимира Путина и Дмитрия Медведева.

Левиттаун под Петербургом
Еще один масштабный проект, предусматривающий строительство жилья нового типа, Новая Ижора. На территории в 285 га в Пушкинском районе будет построено около 6000 2-этажных односемейных домов и дуплексов, где будет проживать около 20 000 человек. Район будет полностью обеспечен инженерией, а также объектами социальной инфраструктуры: на его территории будет пожарное депо, отделение милиции, взрослая и детская поликлиники, две школы, четыре детских дошкольных учреждения и даже церковь.

Завод выпускает полностью готовые к сборке комплекты монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 2-3 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.

С мая 2007 г. началась застройка первой очереди (более 600 домовладений). Специально для реализации проекта было приобретено и установлено оборудование по выпуску деревянных панелей. Летом 2007 г. была запущена первая очередь ДСК Славянский мощностью 60 домокомплектов в месяц. ДСК выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. Мощность второй очереди примерно 2000 домов в год. ДСК построен в промзоне Восточная, рядом с г. Пушкиным. Оборудование поставлено немецкой фирмой Weinmann GmbH. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро. Общая стоимость строительства завода оценивается в 35-40 млн евро.

Многие покупатели ориентируются или на элитные пригородные дома, или на дачную застройку. А это в принципе неверно! горячится Еремин.

В ближайшие три года завод будет работать на застройку района Новая Ижора. В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (3-4 сотки). Жилье в Новой Ижоре будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций; тепло и горячая вода от индивидуальных автоматических газовых котлов. В Новой Ижоре будут жить 15 000-20 000 человек. Руководитель холдинга Балтрос Олег Еремин подчеркивает: Новую Ижору ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок это нормальный городской район, но это район нового типа.

Реализация проекта наталкивается на определенные сложности. Изначально городские власти требовали от застройщика, чтобы жилье в Новой Ижоре стоило не дороже $1000 за 1 кв. м. Это требование оказалось нереальным. Текущая цена 1200 евро за 1 кв. м. Примерно 30% стоимости затраты на инфраструктуру, дороги, сети, на обслуживание кредита, говорит Еремин.

Генеральный директор ФК Филин Владимир Медведев комментирует: Этот проект переводит в материальную плоскость постулат о создании среднего класса Установку о том, что жить надо в квартире (зачастую в муниципальной, а не в собственной), а отдыхать на даче (термин, вообще не переводимый на языки буржуазных демократий), мы меняем на мировоззрение домовладельца, ответственного налогоплательщика Тот факт, что при реализации проекта выбран ценовой сегмент экономкласса, говорит всего лишь о текущем уровне доходов и жизни нашего нарождающегося среднего класса.

В общем, констатирует Карасев, действующее законодательство не готово к реализации планов малоэтажной застройки такого масштаба. Однако у покупателей, по его словам, особых претензий к юридическим сложностям нет: Они понимают отличие такой покупки от приобретения квартиры.

Юридическая схема тоже не самая простая. По словам Дмитрия Карасева, начальника юридической службы компании, сначала с покупателем заключается договор аренды участка, затем договор подряда на строительство дома. Когда дом достроен, его передают покупателю по акту приема-передачи. Чтобы оформить сделку с землей, надо еще вывести участок из-под действующего кредитного договора (земля является обеспечением по кредиту).

Сегодня ключевое преимущество проекта цена. 1200 евро (примерно $1700) за квадрат это существенно дешевле, чем просят за хрущевки или корабли в спальных районах. Не дешево, но дешевле, говорит Анна Хомич. Для многих важна возможность свободно разместить машину (практически у всех покупателей есть авто, во многих семьях не одна машина).

Заместитель генерального директора агентства Балтрос (недавно созданное подразделение продаж) Анна Хомич так характеризует покупателей: Приходят те, кто ищет просторное городское жилье, но не могут подобрать подходящий вариант по площади и по деньгам. Они иногда даже и не думали о собственном доме. Примерно 30% хотели именно дом. И нашли. Те, кто знаком с дачной жизнью, и видят плюсы в полном наборе городских коммуникаций. Они спрашивают, что можно поставить на участке, как далеко соседи, т. е. интересуются степенями возможной свободы и правилами общежития.

И все же первые результаты убеждают: рекламная кампания еще не начиналась, однако более 30 домов уже реализовано, более 300 зарезервировано. Владимир Медведев полагает, что решение технических проблем с оформлением участков и включение в схему продаж ипотеки могли бы добавить проекту еще 10-15% покупателей.

По словам сотрудников компании, многие покупатели даже не знают о других проектах заводского производства домов например, о домах компании House Konzept в коттеджных поселках фирмы Содружество. Конечно, очень много проблем предстоит решить по ходу реализации: с транспортной доступностью, с управлением объектами общего пользования; предстоит корректировать имидж места (Колпино ассоциируется с заводами, колонией и проч. не самые лучшие ассоциации).

Уровень спроса на домовладения в Новой Ижоре позволит судить о том, произошел ли сдвиг в предпочтениях массового покупателя от типовой квартиры к собственному дому. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.


Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, эксперимент, в котором все три технологии конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости.



Главная --> Публикации