Главная --> Публикации --> В москве открылись новые выставочные залы Летать - так поездами! Первая - "перово" Красноречивая статистика, или почему откладываются сделки Как разделить миллиарды?

При обращении заемщика в банк для получения кредита банкиры с особой тщательностью оценивают его кредитоспособность. А вот счастливый обладатель собственной квартиры или дома вправе рассчитывать на особое отношение со стороны банкиров. Под залог недвижимости кредит он может получить по более привлекательным ставкам.С залогом больше и дешевле

Ипотека

Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с нашими потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются,-- рассказывает директор департамента маркетинга и коммерческого планирования ЮниКредит банка Сергей Тропин. -- Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты мы выдаем на срок до пяти лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше -- до $100 тыс. или до 2,5 млн руб.. Ставка по кредиту ДжиИ Мани банка под залог недвижимости составляет от 10,9% до 12,2% годовых, а по кредиту наличными -- от 17% до 25% годовых. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту.

Банкиры не скрывают, что условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке,-- объясняет зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов.

Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. Допускается прописка до четырех родственников первого круга -- родителей, супруга, детей,-- рассказывает вице-президент по развитию бизнеса банка ДельтаКредит Динара Юнусова. -- Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в нашем банке рассматриваются индивидуально. Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка,-- добавляет управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович,-- а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка.

Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70-80% от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. Корреспонденту Ъ-Дома не удалось найти ни одну программу в московских банках, где сумма кредита превышала бы стоимость залогового жилья. При этом большинство московских банков требуют, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке.

Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке, как это предлагает Банк Москвы. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Так, в ЮниКредит банке предупреждают, что не будут брать в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.

Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Например, чтобы получить в кредит 1 млн руб. на ремонт квартиры, корреспонденту Ъ-Дома, с официальной зарплатой 80 тыс. руб. в месяц, пришлось обратиться в пять московских банков. И только в одном из них он получил предварительное одобрение на кредит и то при условии наличия двух поручителей (с заработной платой, превышающей доход корреспондента) и сметой на ремонт, заверенной печатью строительной компании с официальной лицензией. Ну а в случае залога в виде той же, пока еще не отремонтированной, квартиры, корреспонденту дали одобрение на кредит во всех пяти банках.

Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи или путешествия. Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше,-- говорит начальник управления маркетинга Собинбанка Анна Каминская. Но, как подсказывает Олег Скворцов из Абсолют-банка, в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика -- возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома.

Расходуй, как хочешь

В залоге квартира, а деньги в бизнесе

Самыми распространенными целями получения кредитов под залог жилья на московском рынке, по оценке вице-президента ДжиИ Мани банка Екатерины Тутон, стали не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. В московском регионе гаражи стоят достаточно дорого -- от $10 тыс. до $50 тыс.,-- говорит Екатерина Тутон.-- И на такие суммы возможно получить кредит лишь под залог жилья. Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится выгодной и, главное, доступной схемой,-- поддерживает ее Динара Юнусова из ДельтаКредит.

Хитрые ипотечные схемы

Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. Одно из основных требований к заемщику -- наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, мы выдадим ему кредит на стандартных условиях для физических лиц,-- признается директор департамента продаж банка КИТ Финанс Юлия Костомарова. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле КИТ Финанса составляет около 10%. В Банке Москвы также часто работают с такими клиентами, они должны предоставить в банк отчетность по своему предприятию. В банке ДельтаКредит работают с собственниками бизнеса на обычных условиях, но оценка кредитоспособности таких клиентов проходит по особой схеме, признается Динара Юнусова.

Правда, в российских реалиях повторить подобный опыт пока сложно. При подобной схеме существует риск, что выбранный клиентом банк даже при наличии положительного решения о возможности его кредитования не примет уже приобретенный дом в качестве обеспечения по кредиту,-- предупреждает Олег Скворцов из Абсолют-банка. Для того чтобы эта схема имела смысл, ставки по кредиту под залог квартиры должны быть ниже, чем по стандартной ипотеке,-- подсчитал Сергей Тропин из Юникредит банка.-- А в России это не так...

На Западе заемщики -- физические лица -- также часто используют существующее жилье в качестве дополнительного подспорья для решения финансовых вопросов. При этом, скопив $50 тыс. самостоятельно, заемщик может взять короткие (на срок до одного года) $20 тыс. и купить квартиру или дом. Сразу же после покупки он может заложить банку купленное жилье, как минимум за $200 тыс., расплатиться с коротким долгом, а далее выплачивать долг банку в течение нескольких лет. Иногда для клиента бака такая схема является более выгодной, нежели классическая ипотека, особенно по времени совершения сделки.

Метр на метр
Программы кредитования строящегося жилья появились в банках несколько лет назад. Правда, тогда их предлагали единицы кредитных организаций и сильно перестраховывались как правило, обеспечением по кредиту выступала уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей заметно сужался: бездомным клиентам такой вариант категорически не подходил.

По программе КИТ Финанса применить подобную схему также не получится. Размер кредита не должен превышать 60% от оценочной стоимости жилья,-- говорит Юлия Костомарова.-- То есть в данном случае заложить квартиру стоимостью $250 тыс. удастся не за $200 тыс., а всего за $150 тыс. При этом нужно учитывать дополнительные расходы заемщика на оценку жилья, страхование, банковские комиссии. В остальном схема схожа с классической ипотекой и каких-то особенных преимуществ для заемщика не несет. Впрочем, по оценке Аллы Цытович из Банка Москвы, применить подобную схему в российских реалиях можно, если найти банк, который дает нецелевой (ломбардный) кредит под залог недвижимости. При этом первый долг ($200 тыс.) не должен быть оформлен под залог этой квартиры,-- подсказывает она.-- В отличие от западного законодательства наше не позволяет вторичную ипотеку (ломбардный кредит вам дадут только под свободную квартиру). Так что остается найти того, кто вам даст $200 тыс. без залога...
На этапе строительства покупать квартиру заметно дешевле, а сама квартира будет юридически чистой. К тому же после сдачи дома у заемщика будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одно но все это верно, если квартира будет построена. Из-за этого условия получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья.

Сейчас кредиты на первичку в портфелях большинства российских банков составляют незначительную часть. Например, у банка Хоум Кредит это всего 6%, у Национальной ипотечной компании (НИКОМ) менее 10%. Однако уже сейчас акценты смещаются, у некоторых банков эта услуга становится доминирующей: у МДМ-банка и Жилфинанса доля таких кредитов составляет около 80% (правда, у МДМ-банка это касается только Москвы). Процент людей, которые покупают жилье в новостройках за полную стоимость без привлечения кредита, пока по-прежнему высок. Сегодня развитие ипотечного кредитования только начинает сказываться на данном секторе недвижимости. В объемах продаж девелоперских компаний доля ипотеки составляет в среднем от 15% до 30%, объясняет замначальника управления продаж банка Жилфинанс Сергей Овчаренко.

Сейчас кредитование новостроек активно набирает обороты. И дело тут даже не в смелости банков. Цены на готовые квартиры растут стремительными темпами, более того, хорошие предложения на рынке быстро исчезают. И даже имея на руках приличную сумму, найти подходящий вариант довольно трудно. А в кредит купить квартиру еще труднее: пока будет проходить оформление ипотеки, цена на квартиру может взвинтиться или недвижимость могут перехватить клиенты с наличными. В результате, по мнению замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Дениса Зеемана, в условиях стремительного износа вторичного жилья рано или поздно российскому рынку ипотеки придется активно браться за первичный рынок жилья, что, в свою очередь, будет возможно только при активной государственной поддержке.

Тем более, покупая квартиру в новостройке, можно не ждать сюрпризов от бывших хозяев. Играет роль отсутствие истории квартиры, а следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю титула, считает зампред правления банка Хоум Кредит Владимир Гасяк.

Самый главный довод за покупку строящегося жилья низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем. Если вложить деньги в квартиру на начальной стадии, после завершения строительства у заемщика на руках окажется куда более дорогой объект. По различным оценкам, после сдачи дома Госкомиссии стоимость жилья может вырасти на 20-50% и даже превысить цены на вторичном рынке. По данным компании БЕСТ-Недвижимость, средняя стоимость квадратного метра первички после сдачи 130-140 тыс. руб., тогда как вторичка оценивается ниже в 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. С экономической точки зрения эти вложения актуальнее: цена новой построенной квартиры резко возрастает, разница в цене инвестиционная премия заемщику. Жить в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки, объясняет вице-президент, начальник департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.

Два процента
Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут секьюритизировать, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Чтобы компенсировать риск до оформления права собственности, в этот период банки повышают процентную ставку на несколько пунктов. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.

Очевидно, что самый выгодный вариант купить будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. Однако не каждый банк готов оформить кредит на этом этапе такие кредиты предлагает Хоум Кредит. Московский кредитный банк (МКБ) начинает кредитовать только после начала строительства первого этажа, а НИКОМ выдает кредит после того, как построено не меньше 20% дома.

Как правило, через 3-6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакет документов и подает его в территориальный орган управления Федеральной регистрационной службы для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают момент покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует получить совсем не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются именно на этапе котлована. Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год, тогда как на строительство монолитных домов уходит несколько лет.

Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5-2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья превышение должно компенсировать риск кредитора, говорит генеральный директор небанковской рефинансирующей компании АТТА Ипотека Александр Черняк.

Кредит на неудовлетворенные нужды
Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования, вследствие чего кредитованию подлежит не более 15% всех новостроек. Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа, говорит начальник управления розничного кредитования Юникредит Банка Андрей Князев.

Например, купить квартиру на этапе строительства в панельном доме можно по $4500 за 1 кв. м. Небольшая квартира (60 кв. м) обойдется заемщику в $270 тыс. Как правило, заемщику потребуется внести не менее 15% стоимости квартиры. Тогда, оформив ипотеку на 25 лет, на стадии строительства заемщик будет оплачивать 13,5% годовых, а после оформления права собственности 11,5%. Если предположить, что дом будет построен за год, то в течение первых полутора лет ежемесячный платеж заемщика составит $2600, затем снизится на $35 Если бы заемщик покупал такую квартиру на вторичном рынке, стоимость квадратного метра была бы не ниже $540 На тех же условиях, но под постоянную ставку 11,5% заемщик ежемесячно выплачивал бы $270 Даже во время строительства заемщик будет выплачивать меньшую сумму, чем при кредите с регулярной ставкой на покупку вторички.

Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на его статус и репутацию, правовые формы работы по договорам, реализованные проекты. Желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%, стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет, количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти, при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж, рекомендует руководитель направления ипотечного кредитования МИАН Агентство недвижимости Владимир Мильдзихов. Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита. Однако единичные факты существуют, говорит директор отделения Центр ипотеки компании БЕСТ-Недвижимость Андрей Кузнецов.

Некоторые банки, например МКБ и Промсвязьбанк, готовы рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком. Однако выдвигают обязательное условие: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется, уверена замглавы центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Если же строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Так, НИКОМ внесет риски дефолта застройщика в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. МКБ может потребовать замены залога при заморозке строительства. Бинбанк, если заемщик перестает платить по кредиту, может перевести на себя права требования квартиры у компании-застройщика путем принятия оферты, которую оформляет заемщик в момент получения кредита. Заемщик при подписании кредитного договора одновременно подписывает бумагу, по которой он отказывается от права получения квартиры в пользу банка при допущении просрочек по кредиту, отказе от страхования и в других случаях, предусмотренных кредитным договором, объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен, рассказывает Владимир Мильдзихов.

Хотя кредиты на строящееся жилье рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок, отмечает начальник управления маркетинга розничного бизнеса МДМ-банка Анатолий Крайников.

Сейчас основным тормозом развития кредитования строящегося жилья выступают схемы продаж, которые используют застройщики. Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. Основное требование банка к объекту недвижимости форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве, говорит начальник управления развития розничного кредитования МКБ Герман Белоус. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования, объясняет Вячеслав Пантелеев.

Арендодатель со стажем
ГлавУпДК самый старый профессиональный арендодатель с 85-летним стажем работы и крупнейший сетевой оператор на рынке аренды недвижимости Москвы. Его услугами пользуются более 180 посольств и представительств международных организаций, свыше 175 корпунктов СМИ и более 2000 российских и иностранных компаний.

Престижность жилья определяется не только его ценой, но и статусом. Самый высокий дипломатический статус имеют дома, находящиеся в распоряжении Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУпДК). Если в советские времена в домах этого ведомства жили исключительно иностранные граждане, то сегодня квартиры дипкорпуса доступны и россиянам. Правда, чтобы поселиться в таком доме, приходится ждать порой полтора года.

Во всех жилых зданиях, принадлежащих ГлавУпДК, по наблюдениям Ирины Полуниной, обеспечивается безопасность проживания клиентов и безупречная работа коммунальных служб. Сотрудники управления могут выполнять ремонт квартир и меблировать их по желанию клиента, обеспечивать загородный отдых и занятия спортом, бронирование и продажу авиа- и железнодорожных билетов, организацию корпоративных мероприятий, техническое обслуживание и прокат автомобилей, подбор персонала. Кроме того, возле многих домов ГлавУпДК делают специальные остановки школьные автобусы.

Все дома УпДК сдаются в аренду с ремонтом и мебелью, круглосуточно охраняются и имеют огороженную территорию с открытой парковкой. Под параметры жилья класса премиум из всего этого массива подходят комплексы Парк Плейс Москоу (Ленинский проспект, 101) и Донской посад (ул. Стасовой, 4), считает руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Ирина Полунина. Они находятся в управлении американской компании Hines и наиболее отвечают всем требованиям арендаторов. Эти комплексы помимо паркинга имеют свою инфраструктуру. Так, в здании Парк Плейс Москоу есть отделение банка, ресторан, детский сад, большой супермаркет. Большая часть проживающих в этих домах сотрудники иностранных фирм и посольств.

Профессиональный управленец
Одним из ключевых конкурентных преимуществ домов ГлавУпДК считается профессиональное управление объектами. ГлавУпДК само строит, само управляет и само сдает свои квартиры, подчеркивает директор департамента аренды компании MAYFAIR Properties Джулема Казакова. Достоинства этих домов в том, что снимать квартиру в них просто удобно, так как обо всем заботится управляющая компания. Вы вносите арендную плату, в которую входят также дополнительные услуги охрана, фитнес, парковка, коммунальные платежи, уборка площадей общего пользования, консьерж, техническое обслуживание, спутниковое ТВ, страхование, налоги. Недостатки этих квартир в том, что в них, как правило, делается очень простой ремонт, отделка оставляет желать лучшего, да и сами дома, как правило, не новые.

Однако качество домов и услуг, по мнению директора департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Андрея Садо, оставляет желать лучшего. Основная особенность этого сегмента рынка заключается в том, что ГлавУпДК было создано еще в советское время. Подход к арендаторам, уровень сервисов мало изменился с тех пор, отмечает он. ГлавУпДК возводит новые дома. Посольства дают рекомендации, касающиеся качества строительства, ремонта, меблировки и обслуживания. Однако ГлавУпДК предпочитает пользоваться нормативами, разработанными много лет назад. В результате даже новые проекты существенно проигрывают другим предложениям, представленным на рынке.

Тем не менее, спрос на аренду квартир в этих домах, по данным риэлтеров, в несколько раз превышает предложение. ГлавУпДК даже проводит конкурсы среди посольств, иностранных и российских компаний на аренду квартир в своих объектах. Основное преимущество работы с ГлавУпДК для посольств это возможность закрепить за собой квартиру, объясняет Андрей Садо. Ни один частный арендодатель не станет ждать решения арендаторов в течение долгого времени, не получив аванса. Проавансировать квартиру посольство не может, а утверждение бюджета и места проживания сотрудника занимает у посольства не меньше месяца.

Такого же мнения придерживается и Андрей Садо из Penny Lane Realty. Поскольку все здание полностью сдаются в аренду, контингент жильцов будет однородным, а так как около 90% проживающих в этих домах иностранцы, арендаторы могут чувствовать себя комфортно и безопасно. Кроме того, все дома ГлавУпДК имеют охраняемую территорию и наземную парковку, а арендаторам предоставляется ряд дополнительных сервисов, говорит он. Однако недостатков все же больше: практически все дома относятся к старому фонду, имеют систему пожарной безопасности, не соответствующую современным требованиям. Кроме того, в квартирах низкое качество ремонта и меблировки и практически нет бытовой техники. Уровень сервиса тоже низкий, а цена объектов не соответствует их качеству.

Спрос на дома ГлавУпДК велик и со стороны российских компаний. Как отмечает Ирина Полунина, иногда им приходится ждать квартиры в течение полутора лет, а горящие предложения уходят за 7-10 дней. Еще одна проблема, с которой сталкиваются российские арендаторы, заключается в том, что ГлавУпДК сдает квартиры только юридическим лицам, причем без права субаренды, однако, добавляет г-жа Полунина, среди жильцов иногда встречаются и субарендаторы. Если компания не заинтересована в том, чтобы арендовать для вас квартиру в доме ГлавУпДК, а снять жилье через стороннюю компанию не удается, вам ничего не остается, как зарегистрировать фирму и участвовать в конкурсе на право аренды квартиры наряду с другими юридическими лицами.

Для некоторых посольств большим достоинством домов ГлавУпДК является и возможность поселить всех сотрудников в одном здании. Например, у американского посольства есть специальная служба, которая включает ремонтную бригаду, охрану и координаторов. Наладить работу этой службы можно, только если все сотрудники посольства проживают в одном доме.

Стартовые арендные ставки зависят от местоположения дома, площади квартиры и степени свежести ремонта. Например, в марте на конкурс были выставлены квартиры в многофункциональном комплексе Добрыня (4-й Добрынинский переулок, д. 8), на Крутицком Валу (д. 3, корп. 2), на Рублевском шоссе (д. 26, корп. 1), на Кутузовском проспекте (д. 7/4, корп. 6) и на ул. Вавилова (д. 83). Стартовая цена аренды трехкомнатной квартиры общей площадью 131,5 кв. м (жилая площадь 98,1 кв. м, 2 санузла, подземный гараж, охрана) в Добрыне составила 13 770 руб. за кв. м в год (150 896 руб. или $6035 в месяц). Это без учета НДС, зато с учетом части расходов на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги.

Съем на конкурсной основе
Предоставление в аренду помещений, в том числе апартаментов, осуществляется Главным управлением на конкурсной основе. В случае победы в конкурсе с иностранной или российской организацией заключается прямой договор аренды жилых помещений, сообщили Ъ-Дом в ГлавУпДК.

По словам Ирины Полуниной, базовая стоимость аренды одного квадратного метра в год на начало 2008 года составляла в Донском Посаде $700, в Парк Плейс Москоу $60 А как сообщили в конкурсной комиссии ГлавУпДК, конечная цена аренды в большинстве случаев отличается от стартовой не больше чем на 10-15%, поскольку стартовые цены довольно высоки. Но бывают и исключения. Так, квартира в доме на ул. Дмитрия Ульянова, 16, корп. 2, была сдана вдвое дороже стартовой цены.

Трешка площадью 96,9 кв.м (жилая площадь 63,3 кв. м, стоянка, охрана) в доме на Крутицком Валу стартовала по цене 10 360 руб. за кв. м в год (83 657 руб. или $3346 в месяц). А стартовая цена аренды двухкомнатной квартиры общей площадью 59,7 кв. м (жилая площадь 33,6 кв. м) на Рублевском шоссе составила 7642 руб. за кв. м в год (91 704 руб. или $3668 в месяц).

Какие же арендаторы готовы переплачивать за низкие риски и сервис? По мнению директора департамента аренды компании MAYFAIR Properties Джулемы Казаковой, это бизнесмены среднего уровня и работники западных компаний: Это занятые люди, которым важен комплекс услуг, которые предлагает ГлавУпДК, свобода от житейских хлопот, которую предоставляет управляющая компания. Александр Дьяченко называет еще две категории квартиросъемщиков в объектах ГлавУпДК это молодые перспективные сотрудники российских компаний, которым руководство в рамках социального пакета предоставляет недвижимость для проживания, а также частные лица, которые арендуют квартиры через посредников, так как хотят избежать рисков стихийного найма. Они не очень требовательны к внешнему виду дома, но заинтересованы в качественном сервисе и достойном окружении.
Еще год назад покупка квартиры в панельной новостройке на раннем этапе строительства была очень прибыльным вложением денег. Сейчас ситуация изменилась застройщики выставляют максимальные цены за жилье экономкласса уже на стадии котлована. Мы попытались разобраться, насколько привлекательны для частных инвестиций квартиры в строящихся домах разных ценовых категорий.

По наблюдениям Андрея Садо, стоимость аренды квартир в домах ГлавУпДК соответствует рыночным, а директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко уверен, что даже стартовые ставки в целом выше, чем у частных арендодателей. Но, на мой взгляд, это оправданные траты. Клиенты готовы платить больше за снижение рисков и сервис, добавляет он.

Для каждой новостройки можно выделить три этапа ценообразования, объясняет коммерческий директор холдинга Капитал Групп Алексей Белоусов. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не выйдет из земли на 3-5 этажей. После этого происходит первый скачок цен. Второй переломный момент наступает, когда дом готов на 70-80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.

Плата за риски
Выгода от инвестиций в строящийся дом на стадии котлована происходит оттого, что застройщику необходимо как можно быстрее высвободить вложенные в проект средства. Естественно, квартиру, которой еще нет, продать сложнее. А потому в целях привлечения инвесторов приходится устанавливать заведомо низкие цены. Соответственно, с ростом дома растет и стоимость квартир.

Для того чтобы избежать этих рисков, нужно внимательно изучить все документы застройщика, советует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Инвестору должны быть предоставлены распорядительный документ (распоряжение от мэра или правительства Москвы), на основании которого заключен инвестиционный контракт, инвестиционный контракт с городом, разрешение на строительство и документ, подтверждающий, что земельный участок находится в собственности или в аренде у застройщика.

Вложение средств на раннем этапе строительства предполагает для инвестора определенные риски. Во-первых, дом могут по разным причинам так и не построить. Во-вторых, возможны двойные продажи квартир, причем не по злому умыслу, а из-за ошибки в документах. Дорожащий своей репутацией застройщик вернет инвестору его деньги. Но последний вместо запланированной прибыли потеряет часть вложенной суммы из-за инфляции.

Эконом без прибыли
В панельном домостроении (если застройщиком выступает известная на рынке компания) риска, что дом не будет построен, практически нет. И само строительство продвигается быстро: от котлована до сдачи объекта госкомиссии проходит обычно меньше года. А значит, застройщики вполне могут позволить себе с самого начала устанавливать максимальные цены.

Если застройщик не может предоставить хотя бы один из перечисленных документов, риск увеличивается. В случае, когда документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участка, выпущен после вступления в силу 214-ФЗ, единственная форма договора, которую может использовать застройщик это договор долевого участия. Использование вместо этого всевозможных обходных путей может обернуться для инвестора потерей денег. Перед принятием решения о покупке квартиры стоит ознакомиться с проектной декларацией. Она обязательно должна быть представлена на сайте компании-застройщика.

Сейчас покупка квартиры в доме экономкласса на ранней стадии строительства имеет смысл, прежде всего, для того, чтобы застолбить квартиру на том этапе, когда есть возможность выбора: этажа, вида из окон, планировки, считает генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев. Когда дом готов, выбора, как правило, почти не остается.

Но за время строительства дома рыночная стоимость квартир успевает вырасти. Ведь жилье экономкласса сейчас дорожает быстрее всего. Таким образом, купив квартиру в панельном доме, можно получить годовую прибыль в 2-3% сверх уровня инфляции. Хотя такое вложение уже не принесет прежних доходов, жилье этой ценовой категории остается надежным способом сберечь деньги от инфляции.

Дом на улице Маршала Бирюзова, вышедший на рынок год назад, подорожал за это время на 36%. Корпуса первой очереди эко-парка Лосиный остров с июня 2007 года, когда начались продажи, выросли в цене на 41%. При этом следующая очередь того же жилого комплекса, попавшая на рынок только в этом феврале, продается по ценам, лишь незначительно превышающим июньские (см. таблицу).

Куда более привлекательный для инвестиций объект жилье бизнес-класса. Дома этой ценовой категории во время строительства ежегодно вырастают в цене в среднем на 40%. Например, квадратный метр в жилом комплексе Аэробус сейчас стоит $500 В прошлом году цена за квадрат составляла $3700, а на момент начала строительства, три года назад, $1200.

Большинство застройщиков прогнозируют, что строящееся жилье бизнес-класса будет расти в цене по-прежнему на 30-40% в год. А значит, инвесторы могут рассчитывать на стабильный доход

Если недвижимость бизнес-класса, продающаяся в процессе строительства, растет в цене, то связано это именно с прогрессом в строительных работах. К примеру, дом Махаон, находящийся сейчас на стадии котлована, продается по тем же ценам, что и в июле прошлого года. Хотя уже объявлено о скором подорожании.

Другие объекты элитной недвижимости, и таких большинство, на всем протяжении строительных работ стабильно растут в цене на 2-3% ежемесячно. Резкий скачок цен происходит на заключительном этапе. Хороший пример жилье в двух небоскребах комплекса Город столиц. Стадия 70-процентной готовности здесь уже пройдена, но квартиры по-прежнему можно приобрести по $11-16 тыс. за квадратный метр, в зависимости от этажа и вида из окон. Но после сдачи здания застройщики планируют продавать квартиры в башнях никак не меньше, чем по $35 тыс. за метр.

Законы элиты
Цены на элитную недвижимость растут по другим законам. Здесь можно выделить две разные тенденции. Часть домов класса премиум дорожает очень быстро и без видимой связи с ходом строительства. Например, для клубного дома Smolensky еще котлован копать не начали, а стоимость квадратного метра за полгода подскочила почти в полтора раза (см. таблицу). То же самое произошло с жилым комплексом на Плющихе. Таким образом, средства, инвестированные в такие дома в самом начале строительства, могут сразу же принести немалую прибыль.

Сегодня мы рекомендуем клиентам не просто выставлять на продажу квартиры после завершения строительства дома, но и делать в них ремонт, рассказывает Александр Зиминский. Безусловно, качественная отделка элитной квартиры потребует немало времени и средств. Однако эти инвестиции, безусловно, оправданы. Вложение в отделку $2-3 тыс. за квадратный метр могут добавить до $8-9 тыс. за квадратный метр (а иногда и больше) к итоговой стоимости объекта.

Дело в том, что наиболее востребованный на рынке элитной недвижимости продукт это квартира с качественной отделкой. Стоимость таких предложений на 20-30% выше, чем объектов без ремонта. И потенциальные покупатели готовы платить больше, чтобы получить возможность сразу переехать в купленную квартиру.

С другой стороны, последнее время наметилась неприятная для частных инвесторов тенденция. Раньше продавцы придерживали до последнего момента только эксклюзивные предложения и, прежде всего, пентхаусы. Теперь ряд застройщиков вообще отказываются от продажи элитных квартир по инвестиционно привлекательным ценам. Учитывая колоссальную разницу в стоимости готовой элитной квартиры и той же квартиры на стадии котлована, становится выгоднее привлечь в процессе строительства заемные средства банков, а потом уже продать жилье по максимальной цене. Если эта тенденция будет и дальше набирать обороты, с инвестициями в элитное жилье произойдет то же самое, что уже произошло с инвестициями в жилье экономкласса.

Из-за этой особенности рынка элитной недвижимости инвестиции приходится делать на значительно больший срок. Если для того чтобы получить отдачу от вложений в новостройку бизнес-класса достаточно одного года, в случае с жильем класса премиум для этого потребуется несколько лет. Естественно, надо располагать и большим стартовым капиталом. Зато и прибыли в элитном сегменте несоизмеримо выше.



Главная --> Публикации