Главная --> Публикации --> Почему средняя стоимость жилья у всех разная Цена эстетики Схватить удачу за хвост В новокосино придет метро Недвижимость на носке итальянского сапога

Реализация современного коммерческого проекта прежде всего бизнес, и бизнес весьма прибыльный. Чаще всего объект возводят для продажи или сдачи в аренду, поэтому он должен выгодно отличаться от других зданий подобного назначения. Это вам не поточное домостроение (хотя и здесь конкуренция дает о себе знать), а эксклюзив по всем статьям от концепции проекта до его архитектурного воплощения.

Реализация современного коммерческого проекта? прежде всего бизнес, и бизнес весьма прибыльный. Чаще всего объект возводят для продажи или сдачи в аренду, поэтому он должен выгодно отличаться от других зданий подобного назначения. Это вам не поточное домостроение (хотя и здесь конкуренция дает о себе знать), а эксклюзив по всем статьям от концепции проекта до его архитектурного воплощения.

Впрочем, на страницах журнала найдется место и для рассказа об удачной реконструкции исторических памятников. Собственно, один из таких объектов мы сегодня и представляем. Знакомьтесь: доходный дом графа А. А. Бобринского, бывшая часть усадьбы князя А. Н. Долгорукова. Модернизацию здания середины ХVIII века провела девелоперская компания Altius Development. Сегодня помещения в нем сдают в аренду, как в офисном центре.

Сегодня желание застройщика поразить воображение потенциального клиента возникает не на стадии котлована, а гораздо раньше. В результате появляются сооружения, вызывающие если не восхищение, то как минимум приятное удивление. В связи с вышесказанным мы решили открыть новую рубрику Уникальный девелопмент, в которой игроки рынка будут представлять свои неординарные проекты воплощенные и задуманные.

Объект, предлагаемый в аренду компанией Blackwood, расположен в историческом районе столицы на первой линии Гранатного переулка, дом 1а. В процессе реконструкции удалось сохранить его дореволюционный облик. А история этого здания такова

Московские особняки особый сегмент рынка недвижимости, стоящий вне классов, со своим ценообразованием и специфическим спросом, значительно превышающим предложение. Их строительство практически не ведется, а новые объекты появляются только за счет модернизации. Потенциальные арендаторы и покупатели зачастую стремятся получить помещения именно в старинных зданиях, которые были возведены в те времена, когда к архитектуре предъявляли самые строгие требования и главный акцент делали на внешнем виде сооружения. Офис, расположенный в особняке, тем более в центре города, демонстрирует определенный статус компании, выполняет представительскую функцию.

Композиция фасада главного дома, увенчанного непропорционально маленьким фронтоном, обращает на себя внимание изобилием лепных деталей. Розетки, маски, сандрики и кронштейны в оформлении окон второго этажа, декоративное рельефное панно являются высокохудожественными декоративными элементами. Над тремя арочными проемами входов помещен изящный кованый зонтик, размер которого почти идентичен фронтону. Интерьеры главного дома сохранили первоначальную планировку; отделка демонстрирует подлинный синтез архитектуры, скульптуры и живописи, характерный для лучших образцов начала XIX века. На широком парадном дворе в 1947 году были установлены мраморные статуи Париса и Елены XVIII века (из собрания Музея архитектуры).

В первой половине XVIII века князь А. Н. Долгоруков купил участок земли в центре Москвы. Как свидетельствуют письменные источники, в ХVII веке в Гранатном переулке проживали слобожане, обслуживавшие Гранатный двор. После расформирования слободы на пустопорожней земле начали возводить дома богатые люди, что в корне поменяло социальный состав населения этого района. В частности, князь Долгоруков построил городскую усадьбу, соблюдая классическую схему расположения построек: барский дом в глубине двора, два боковых флигеля, торцом выходящие на Малую Никитскую улицу, с которой можно было въехать на парадный двор.

Несмотря на то что флигель усадьбы в третий раз поменял свое назначение, его бывшие владельцы князь Долгоруков и граф Бобринский, скорее всего, остались бы довольны переменами. В здании установлены системы приточно-вытяжной вентиляции, центрального кондиционирования, видеонаблюдения, оповещения о пожаре и спринклерная система пожаротушения, лифт Thyssen, протянуто оптоволокно для оперативного информационного обеспечения. Одним словом, получился современный умный дом в изящном обрамлении архитектуры XVIII века.

Во время пожара 1812 года усадьба почти не пострадала и была полностью восстановлена уже через два года. В конце 1880-х недвижимость князей Долгоруковых приобрел граф А. А. Бобринский, потомок Алексея Григорьевича Бобринского, внебрачного сына императрицы Екатерины II и Григория Орлова. До наших дней сохранились центральный особняк, два доходных дома и конюшня. Парадная часть является памятником федерального значения, а бывшие доходные дома (они имеют самостоятельные адреса) ценными элементами историко-градостроительной среды. Один из них сейчас предлагают в аренду. Правда, предварительно потребовалось провести большую работу по реконструкции и реставрации помещений. С этой задачей успешно справилась девелоперская компания Altius Development. В марте 2008 года особняк вывели на рынок, но с условием: объект будут сдавать в состоянии Shell Core, то есть полностью одному арендатору. Требование не случайно, в нем просматривается стремление бизнеса к эффективному использованию и сохранению памятника истории.


К рынку аренды у московских риелторов отношение особенное. Прибыль здесь намного меньше, чем при проведении сделок купли-продажи, а хлопот больше. Но именно так начинали свою карьеру большинство профессиональных участников рынка недвижимости.


Особняк в Гранатном переулке уникальное здание и по облику, и по расположению, и по техническим характеристикам. Историческое прошлое придает объекту особую ценность, свойственную старинным и дорогим вещам считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. И с ним трудно не согласиться.

Ставки арендной платы постоянно увеличиваются, и ждать чего-то иного в сложившейся экономической ситуации не приходится. Мария Жукова, первый заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда, сообщает, что в экономклассе по сравнению с мартом 2007 года однокомнатные квартиры подорожали на 24% (в среднем по городу цена составляет 817 долл. в месяц), двухкомнатные на 30% (956 долл.), а трехкомнатные на 28,5% (1166 долл.).

Есть у найма и еще одна особенность. Будучи самым подвижным сегментом, он предвещает изменения на рынке. Например, когда в конце лета прошлого года резко выросли цены на аренду жилья, наиболее прозорливые среди риелторов сразу сказали, что период стагнации заканчивается и скоро начнется подорожание на рынке купли-продажи. Как видим, они не ошиблись

Чтобы избежать недоразумений, подчеркнем: это снижение явление сезонное, оно в той или иной степени повторяется из года в год. Но практический вывод арендаторы сделать все же могут если назрела необходимость снять другое жилье, лучше это сделать сейчас, потому что в августе оно подорожает.

На весну традиционно приходится проседание рынка новых нанимателей в этот период немного. Вместе с тем, как отмечает управляющий компании ХИРШ Елена Голубева, появляются сезонные предложения: некоторые москвичи выезжают на летние месяцы за город и хотят на это время сдать свою городскую квартиру. В результате в сегменте эконом однушки сейчас подешевели по сравнению с январем нынешнего года примерно на 4%, двушки потеряли в цене 8%, трешки 3,6%, (данные агентства МИЭЛЬ).

Обычно при описании какого-либо события приходится вспоминать о том, что произошло. Однако если говорить об аренде жилья экономкласса, нужно отступить от правил и рассказать о том, чего не случилось. С 1 апреля прошлого года вступил в силу закон, запрещающий лицам, не имеющим российского гражданства, торговать на рынках. В связи с этим появились прогнозы, что цены на недорогие квартиры снизятся. Однако ничего подобного не наблюдалось.

В последнее время наметилась тенденция вымывания квартир экономкласса. Например, в ЦАО уже полгода нет таких предложений. В Западном и Юго-Западном округах остались единичные варианты. Объясняется это тем, что довольно давно риелторы установили границу арендной ставки 1000 долл. в месяц за однокомнатную квартиру, отделяющую классы эконом и бизнес. Но с тех пор цены изменились, и помещения, которые год назад можно было отнести к сегменту эконом, сегодня стали бизнес-классом, причем безо всяких усилий со стороны их владельцев.

В сегментах бизнес и элита арендные процессы развиваются несколько иначе. Процесс подорожания идет гораздо медленнее. По данным агентства МИЭЛЬ, средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитных в феврале составляла для однокомнатных 1349 долл., для двухкомнатных 2340 долл., для трехкомнатных 4175 долл. и для многокомнатных 8618 долл. Таким образом, по сравнению с мартом прошлого года произошли следующие изменения: однушки увеличились в цене на 10,8%, двушки и трешки примерно на 11,36%. Зато многокомнатные подешевели по сравнению с прошлым годом, правда, всего на 2%.

Некоторые специалисты считали, что существенную конкуренцию сегменту эконом в мегаполисе составит более доступное Подмосковье, куда переедут не очень состоятельные жильцы. Но, как утверждает Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации Рескор, массового оттока нет и по сей день. Причина заключается в том, что большинство желающих снять жилье работают в столице, поскольку зарплаты здесь по-прежнему выше, чем областные. Поселившись в Подмосковье, им придется ежедневно преодолевать большие расстояния, что отнимает немало времени, да и стоит не так уж дешево, так что любая экономия съедается. Поэтому они готовы рассматривать варианты переезда лишь в города ближнего Подмосковья, такие как Химки, Королев, Мытищи, Балашиха, Люберцы и т. д. А цены там уже почти московские от 17 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру.

Еще одна проблема, связанная с домами старой постройки, общая обветшалость. Даже дорогой ремонт, сделанный в отдельно взятой квартире, не может компенсировать недостатков здания в целом. Поэтому лучше всего, собираясь сдавать квартиру, еще на стадии проведения отделочных работ посоветоваться со специалистами они назовут их оптимальное качество.

Происходят в этих сегментах и качественные перемены. Главная из них наниматели все меньше обращают внимание на сталинские дома и здания дореволюционной постройки в центре, предпочитая современное жилье. Состоятельных арендаторов больше всего интересует безопасность, которую гарантирует наличие круглосуточной охраны, возможность оставить автомобиль прямо в доме на подземной стоянке, да и однородный социальный состав жильцов играет не последнюю роль. Сталинки, которые еще лет восемь назад были для арендодателей золотым дном, не удовлетворяют этим требованиям, а потому дешевеют.



По единодушному прогнозу специалистов, цены на рынке аренды останутся на нынешнем уровне до середины августа. Затем последует традиционное оживление, появятся желающие начать деловой сезон на новом месте. Увеличение спроса повлечет за собой подорожание на 10 15%.

Первые крупные инвесторы занялись сочинской недвижимостью в начале 2000-х. В 2001 году правительство РФ поддержало инициативу Олимпийского комитета России и администрации Краснодарского края по развитию туристско-спортивного горноклиматического комплекса Красная поляна. Уже в 2002 году строительством горнолыжных трасс и поселка в Красной Поляне заинтересовался Газпром, владеющий сочинской гостиницей Radisson SAS Лазурная. А в 2003 году Интеррос подготовил мастер-план обустройства горнолыжного курорта Роза Хутор. Примерно тогда же управляющая компания Umaco начала строить в Красной Поляне клубный апарт-комплекс Катерина-Альпик.

Согласно Программе строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта к 2014 году в городе и его окрестностях должно появиться отелей более чем на 16 тыс. номеров. С учетом уже существующих и запланированных независимыми девелоперами объектов гостиничный фонд Сочи (без частного сектора) превысит 55,6 тыс. номеров. Но когда Олимпиада останется позади, владельцы отелей выставят на продажу в виде апартаментов более 30% построенного номерного фонда, уверены эксперты. До того как Сочи начал готовиться к Олимпиаде-2014, индустрия гостеприимства города развивалась в основном за счет частного сектора. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, номерной фонд незарегистрированных средств размещения в Сочи (сдаваемые в аренду дома, квартиры, мини-отели и т. п.) оценивается в 27 тыс. номеров.

По данным агентства GVA Sawyer, общий номерной фонд Сочи сегодня составляет 30 тыс. номеров. В Jones Lang LaSalle считают, что к 2014 году здесь будет построено еще около 25,6 тыс. номеров. Из них только по Программе строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта (утверждена правительством 29 декабря 2007 года) должно быть введено в эксплуатацию около 16 тыс. номеров. По этой программе к 2014 году в Сочи должно быть построено 23 новых отеля и реконструировано 8 существующих.

Массовый выход девелоперов на сочинский рынок начался лишь в 2005 году, когда открыто стала обсуждаться возможность проведения здесь зимних Олимпийских игр 2014 года. Многие компании объявили об инвестициях именно в гостиничный сектор: Система-Галс реконструирует гостиницу Интурист (300 номеров), Объединенная промышленная компания -- Приморскую (400 номеров), а Нацбизнесбанк собирается построить на месте гостиницы Москва пятизвездный отель Сочи-Плаза (300 номеров). В 2006 году в Сочи открылся Отель-бутик Родина, принадлежащий структурам Базэла Олега Дерипаски.

В центральной части Сочи к 2014 году должно открыться около 1,2 тыс. номеров. Еще 1,6 тыс. номеров будет построено на территории Красной поляны Газпромом и Интерросом (1 тыс. и 600 номеров соответственно).

Самое большое количество гостиниц, чей фонд составит 8 тыс. номеров, будет размещено рядом с Олимпийской деревней в Имеретинской долине. Вторым местом, где смогут поселиться гости Олимпиады-2014, станет поселок Малый Ахун, расположенный в горах в 12 км от Сочи. Здесь запланировано строительство 16 отелей разного формата: от пятизвездного комплекса пансионатов (900 номеров) до группы коттеджей на берегу. Общий объем номерного фонда в Малом Ахуне составит, согласно программе, 5,35 тыс. номеров. Также к Олимпиаде обещают достроить оздоровительно-развлекательный комплекс в поселке Лоо (500 номеров) и три гостиницы в Хосте.

Во время московской Олимпиады в 1980 году для размещения спортсменов строили дома гостиничного типа, квартиры в которых по окончании спортивных соревнований раздали очередникам,-- вспоминает коммерческий директор компании Снегири (ранее ГК СТ) Дмитрий Шмелев. Идея с продажей апартаментов жизнеспособна только в том случае, если такая перспектива учитывается на этапе строительства, добавляет управляющий директор Азимут Менеджмент групп Сергей Лысенков. Обычную гостиницу невозможно переделать в апартаменты, так как в ней не предусмотрена, к примеру, кухня,-- предупреждает он.

Как обеспечить заполняемость построенных гостиниц после 2014 года -- главный вопрос для их владельцев, уверены эксперты. Ситуацию усложняет ярко выраженная сезонность курортного города. Именно этим объясняется слабый интерес к Сочи международных сетей, говорит президент ВАО Интурист Александр Арутюнов. Пока здесь работает только международная сеть Razidor SAS (гостиница Radisson SAS Лазурная в самом Сочи и Radisson SAS Пик Отель в Красной Поляне).

Примечательно, что городские власти серьезно изменили концепцию регулирования и контроля над промышленными зонами. Они несколько отходят на задний план, выдвигая на первый план новый институт -профессиональные управляющие компании (УК). При этом Евгений Пантелеев отмечает, что в тактическом и стратегическом направлениях УК будут действовать не самовольно, а по заданию правительства и на возмездной основе. В 2008 году планируется выделить из бюджета города на развитие рынка управляющих компаний 150-200 млн. рублей. Деньги небольшие, но они несомненно, дадут толчок для развития нового сегмента. Важно то, что столичное правительство оставляет широкое поле для инициативы самих предприятий, работающих в промзонах. Как говорят чиновники, если предприятия сами собираются и организуют свою управляющую компанию, то ей и флаг в руки. В этом случае никто не будет насильно навязывать со стороны чужую управляющую компанию. Однако, как показывает анализ, далеко не все промзо-ны могут сейчас оперативно самоорганизоваться. Но время не ждет, а потому городские власти идут на проведение конкурсов, которые позволят выбрать профессиональные управляющие компании.

Глава ИК Покров (владеет пансионатом Лазурный берег в Имеретинской долине) Николай Крайнов уверен, что по окончании Олимпиады в качестве апартаментов на рынок будет выставлено на продажу до 30% всего номерного фонда. Господин Шмелев считает, что этот процент будет даже выше. На удалении от Сочи -- в Имеретинской долине и Малом Ахуне, где запланирована большая часть нового номерного фонда, стоило бы строить только апартаменты с перспективой последующей продажи,-- уверен он. С ним соглашается и директор по развитию Accor Group в России и СНГ Владимир Ильичев. Мы рассматриваем проекты только в центральной части Сочи, где они будут востребованы при любом раскладе, а на отдаленных территориях окупаемость гостиничных проектов, учитывая сезонность курорта, может составить и 20 лет,-- объясняет он.
Промышленная зона Перово в Восточном округе станет пилотным проектом в деле коренного преобразования производственного сектора экономики Москвы. Если удастся воплотить все задуманное, то через 5-6 лет Перово должно превратиться в компактную промзону, которая в несколько раз превзойдет свои нынешние показатели, начиная с количества рабочих мест и заканчивая объемами выпускаемой продукции. Изюминка данного проекта - все реформы на конкретной территории станет курировать профессиональная управляющая компания, которая будет выбрана посредством конкурса. Промышленность Москвы в последнее время находится в центре внимания городских властей. С одной стороны, промышленный комплекс рассматривается как один из существенных земельных резервов для развития непроизводственных функций столицы. С другой стороны, власти поставили перед собой задачу трансформировать производственный сектор, превратив его в современный, высокотехнологичный и эффективный сегмент московской экономики. На перекрестье этих двух задач и рождаются конкретные проекты по развитию и формированию компактных промышленных зон на территории города. Как рассказал руководитель Департамента науки и промышленной политики Москвы Евгений Пантелеев, сейчас уже определена 161 промзона в составе cуществующих производственных территорий и 49 промзон вне их. Общая площадь участков, которые они занимают, составляет около 7,5 тыс. га. Этот ресурс позволяет стабильно развивать промышленность и ставить перед ней задачи по повышению эффективности и модернизации.

Остальным же предприятиям предстоит жить и развиваться, правда, под руководством управляющей компании, которую выберут по конкурсу. Промзона Перово, - говорит Николай Евтихиев, - это как раз тот случай, где производства не смогли между собой договориться и создать собственную УК. Причем последней придется хорошенько поработать, а то и побегать, утрясая все моменты по дальнейшему развитию конкретной промзоны. Судя по всему, дел у нее будет много. Евгений Пантелеев указывает, что деятельность управляющей компании четко разбивается на три этапа. Первый - разработка технико-экономического обоснования и плана мероприятий по развитию промзоны. Второй этап - подготовка градостроительной планировки и разрешительной документации, и третий этап - это собственно осуществление капиталовложений и инвестиций в строительство, реконструкцию и техническое перевооружение. Самой управляющей компании не возбраняется быть активным участником процесса модернизации - она может стать приобретателем земельных участков в промзоне, инвестором в конкретные проекты строительства, технического перевооружения и т.д. Но в то же время УК будет работать в тесном контакте с существующими предприятиями, особенно на первом этапе. Фактически речь идет о нахождении компромисса между всеми заинтересованными участниками.

Характерный пример -промзона Перово в Восточном округе. По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, ее однозначно можно отнести к компактным промзонам. Если в недалеком прошлом она занимала 36 га, то после преобразований, которые уже стоят на повестке дня, она уменьшится до 13 га. Главный кандидат на выбывание - Кусковский химический завод, которого, собственно, уже не существует. На территории в ближайшей перспективе начнется возведение жилого квартала. Как отмечает Николай Евтихиев, этому заводу - однозначно не место в городе, так как он относился к экологически грязным производствам. Самый наглядный факт - придется провести серьезную рекультивацию заводского грунта, который в некоторых местах пропитался всяческими химическими гадостями на глубину до 8 метров.



Главная --> Публикации