Главная --> Публикации --> Продажа квартиры «ипотечнику»: все плюсы и минусы Почему средняя стоимость жилья у всех разная Цена эстетики Схватить удачу за хвост В новокосино придет метро

Все смешалось в загородном мире

Возрождение таунхаусов имеет несколько объяснений. Во-первых, появилось довольно много почитателей загородной жизни, которые хотят поселиться на элитной территории, но не стремятся обременять себя земельным участком. В то же время получить место в престижном коттеджном поселке (КП), пусть даже в секции таунхауса, вожделенная мечта перспективных, но еще не разбогатевших клиентов. Во-вторых, богатые граждане порой не готовы разделять собственную жилплощадь с прислугой, дальними родственниками и знакомыми. Лучший способ избавиться от присутствия гостей снять для них квартиру в местном таунхаусе, специально выстроенном для этой цели. Наконец, не стоит забывать о чаяниях инвесторов и девелоперов, которые горят желанием в рамках одного элитного КП охватить максимальное число покупателей.

В конце прошлого века, когда таунхаусы входили в моду и считались новинкой на рынке загородного жилья, их и позиционировали как нечто престижное и дорогостоящее. Из таких домов собирали целые поселки, которые строили и в самой столице, и в непосредственной близости от нее. Но бенефиса у таунхаусов все же не получилось. Состоятельные покупатели довольно скоро поняли, что жить в индивидуальном доме или коттедже с большим земельным наделом гораздо комфортнее. В результате и девелоперы при создании элитных поселков стали избавляться от жилья этого формата. Но, вероятно, поспешили. Время показало, что таунхаусы на дорогих и престижных землях рано сбрасывать со счетов.

Мало того, в последнее время нередки случаи, когда таунхаусы и малоэтажные комплексы вживляют уже на этапе реализации поселка, если девелоперы окончательно понимают, что проект успешен. Почему же не воспользоваться оказией и не увеличить количество продаваемых квадратных метров? В любом случае, подтверждает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний Конти, возведение сблокированных домов позволяет инвестору сэкономить на себестоимости строительства до 20% средств, что в свою очередь для многих покупателей делает малоквартирное жилье доступнее по сравнению с элитными коттеджами.

По мнению Виктора Сюкова, заместителя генерального директора компании Аллтек Девелопмент, данными причинами вызваны растущая популярность формата и появление все большего количества поселков, где таунхаусы соседствуют с отдельными коттеджами, а частные виллы и усадьбы с клубными домами на пять-шесть квартир и апартаментами. Появление разноформатных (смешанных) проектов, комментирует Виктор Сюков, связано прежде всего с удорожанием земли. Желая повысить рентабельность, архитекторы по желанию инвесторов увеличивают плотность застройки за счет размещения не только таунхаусов, но и многоквартирных домов, как, например, в элитных поселках Павлово или Онегино, что на Новой Риге. На мой взгляд, добавляет Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости фирмы Paul’s Yard, это делают с единственной целью: охватить как можно большую покупательскую аудиторию и стать конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости от экономкласса до элитной категории.

Полезен во всех отношениях

Надо признать, никакой зависимости между размером поселка и наличием в нем малоквартирных объектов, по мнению некоторых экспертов, пока не наблюдается. Таунхаусы можно отыскать как в крупных КП премиум- и элит-класса, (Новые Вешки, Павлово), так и в небольших клубных поселениях (Соловьиная Роща, Онегино). Исходя из желаемой доходности проекта и ликвидности объектов, во всех случаях соотношение количества коттеджей и таунхаусов устанавливает только застройщик.

Однако представление о мирном соседстве элитных коттеджей и таунхаусов разрушил Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость: Если уже при закладке элитного поселка речь идет о формировании однородной среды, то возводить дома разных классов в пределах одного поселка просто недальновидно. По крайней мере, имели место случаи, когда владельцы роскошных коттеджей выставляли их на продажу только потому, что не желали жить рядом с представителями не то что эконом-, а даже бизнес-класса.

Во-первых, таунхаус прекрасно справится с ролью гостиницы. Причем мини-отели вовсе не прерогатива только мегапроектов. Даже в закрытых, камерных поселках Рублевки, где и домов-то не больше двух-трех десятков, есть гостиничные дуплексы и таунхаусы. Как правило, у таких отелей нет ни класса, ни звездности, да и заказать в них место вправе только домовладельцы.

Во-вторых, как уже было отмечено, на помещение в таунхаусе могут рассчитывать лишь члены обслуживающего персонала. Порой им трудно ежедневно приезжать на работу, поскольку КП удалены от городов и деревень. Места в гостиницах арендуют или выкупают как представители прислуги, так и сами наниматели. Во многих местах домовладельцы способны приобрести для своих работников квартиру в таунхаусе, как это запроектировано у нас, делится опытом Анна Падерина, главный архитектор жилого комплекса Павлово инвестиционно-девелоперской группы ОПИН. Впрочем, и коренные жители часто покупают такие помещения для своих родственников или на случай приезда гостей. Иногда же владелец поселка изначально устанавливает правило продавать квартиры в таунхаусах только собственникам элитной недвижимости, проживающим в КП. Например, на окраине Онегина, при въезде, возвышаются несколько таунхаусов, в каждом из которых расположено от четырех до шести квартир. Однако сблокированные дома продают со следующим условием: обзавестись квартирой в них может только тот, кто уже приобрел домовладение в Онегине. Оно и понятно: состоятельным людям присуще заботиться о своих родителях, детях, а то и о персонале, как правило, проверенных людях, которым хотелось бы жить поближе к месту работы.

Но в любом случае в мегапоселках появление таунхаусов всегда оправдано, ведь большое количество домовладений подразумевает наличие широкой инфраструктуры, объекты которой требуют заботы, а значит, и рабочих рук, поясняет Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. В недорогих квартирах и размещаются представители обслуги кухарки, уборщицы, няни, садовники, педагоги. Когда речь заходит о назначении таунхауса в элитном поселке, многие эксперты готовы спорить, что причиной появления этого формата является не столько его коммерческая полезность для застройщика, сколько его необходимость для жителей.

Словом, таунхаусы в поселке, как говорится, сбоку припека: находятся рядом с въездными воротами, около детской площадки или спортивно-развлекательного комплекса. И вид из окон не всегда живописный, и машины проносятся в нескольких метрах от стен Так как таунхаусы в поселках смешанного типа по сравнению с индивидуальными домами относятся к категории дешевого жилья, то проектировщики стараются разместить их рядом с общественными зонами, добавляет Анна Падерина. У опытных архитекторов сблокированные здания быстро вырастают там, где для сооружения индивидуальных не хватает земли. Но самым удачным считается генплан, когда таунхаусы стоят как отдельный квартал, а не разбросаны между участками с коттеджами.

В-третьих, таунхаусы появляются там, где есть какой-то крупный общественный объект: спортивно-развлекательный комплекс, яхт-клуб или поле для игры в гольф. Народ в такие места приезжает только по выходным и праздникам. Скажем, возведение трех таунхаусов (по две секции в каждом) в поселке Величъ оправдало себя только благодаря спортивно-развлекательному комплексу Country Club. Секции в данном случае служат удобными номерами для тех, кто приехал по­плавать в бассейне, воспользоваться спортивным залом, СПА-салоном, банями, боулингом и пр. Прибыльными оказались таунхаусы при гольф-клубе в Нахабине, квартиры в которых сдают в аренду. Практически всегда можно отыскать отель при поселках с яхт-клубами. Задолго до сезона бронируют места в таунхаусах-гостиницах на горнолыжных курортах. В том же Подмосковье нет отбоя от желающих получить место в таких курортных поселках, как Сорочаны, Волен, Яхрома, Пуриха и др. Расположение таунхаусов в первую очередь зависит от концепции застройки. Чаще всего они находятся внутри поселка. При этом архитекторы стараются сконцентрировать их в каком-то одном месте в виде отдельного квартала или улицы. Понятное дело, даже в смешанных КП никто не станет располагать сблокированное жилье на дорогих участках. Например, в объектах, окруженных лесными массивами или расположенных на берегах водоемов, наименее ценной считается земля в центральной части ее и отводят под такие дома, а прибрежные или лесные наделы отдают под коттеджи. Но нередко случается и так, что таунхаусы выполняют функцию ограждения от нежелательного окружения (автомагистраль, близлежащая деревня) или закрывают неэстетичный вид на неорганизованную застройку в стародачных кооперативах. В подобных случаях (как в поселках ФэмилиКлаб, 7 Миля, Маленькая Италия) эти сооружения возводят и по периметру никто ведь не станет утверждать, будто территория, граничащая с шоссе, считается дорогой.

Места скопления

По приблизительным подсчетам Владимира Яхонтова, доля разноформатных поселков составляет 20 30% от общего объема предложений. Из них на элиту приходится лишь треть. В последнее время разноформатность обусловлена желанием застройщика дифференцировать риски, особенно если речь идет о крупном проекте. Как правило, подобные КП включают индивидуальные дома, таунхаусы и дуплексы, что позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей. Наибольшее количество смешанных поселков бизнес- и премиум-класса располагается на Новорижском, Минском, Киевском и Калужском направлениях. Удачным считается Соловьиная Роща. Ее плюсами являются доступность инфраструктуры Калужского шоссе, близость к Москве, адекватный уровень цен. В результате и отдельные дома, и квартиры в таунхаусах быстро раскупают.

Если поселок относится к формату элитных, то в каких бы местах ни находились таунхаусы в центре или с краю, архитектурный стиль сблокированных домов должен соответствовать единой концепции. Если уж принято решение о строительстве таунхаусов или других малоквартирных домов в поселке премиум-класса, говорит Виктор Сюков, то все они автоматически становятся объектами общей архитектурной концепции. Клиент, который выкладывает огромные средства за отдельный дом или секцию в таунхаусе, собирается жить здесь не один год, а потому ему вовсе не безразлично, по каким улицам ему придется ходить и что видеть вокруг себя каждый день. Единый стиль, как известно, дает ощущение некой привилегированности. Если же застройка выполнена вразнобой, то жить в таком поселке не имеет смысла. Проще за те же деньги купить квартиру в черте города с видом либо на соседнюю хрущевку, либо на неухоженный лесопарк.

В том же ХIV столетии Сиена была разделена на 17 районов контрад, каждая из них имеет свой флаг и герб. Контрады носят экзотические названия: Черепаха, Волчица, Дракон, Сова, Улитка, Пантера, Единорог и так далее. Во главе районов стоят комиссии, которыми руководят приоры. Можно сказать, что Сиена как бы состоит из нескольких отдельных государств, уже много веков воюющих между собой, но не на поле боя, а на импровизированном ипподроме. Кстати сказать, Пьяцца дель Кампо расположена в месте, где сходятся соперничающие друг с другом контрады. Таким образом, площадь традиционно является единственной нейтральной территорией в кипящей страстями Сиене.

Достаточно таунхаусов и на самом водном Дмитровском направлении, где, как уже говорилось, один за другим открываются яхт-клубы и центры водного спорта. Не обошлась без таунхаусов и Рублевка. Эксперты объясняют застройку престижной местности сблокированными домами попыткой изменить формат, сделав ее не просто загородным местом, а направлением с городским оттенком. Не зря ведь сюда быстрыми темпами перемещается традиционно городская активность открываются офисы, магазины, клубы, рестораны. А чтобы для этих учреждений хватало покупателей и клиентов, в поселках и за их пределами возводят таунхаусы, шале, дуплексы. Размещают таунхаусы и в удаленных от столицы поселках, так называемых дальних дачах. Так, желающих купить жилье в Киселево (Новорижское направление) было много, несмотря на значительное удаление от Москвы. Впрочем, по оценкам аналитиков, спрос на любое дальнее жилье, в том числе таунхаусы, в самое ближайшее время резко возрастет. Клиент нынче требует не премиум-жилья, а элитного простора.
Ежегодно, начиная с XIV века, 2 июля и 16 августа между представителями различных районов города здесь проводят конные соревнования (сначала в заездах участвовали быки, а с 1650 года стали устраивать гонки на лошадях). Именно эти экзотические Пальо, глубоко пустившие корни в сердце каждого сиенца, делают город уникальным, ни с чем не сравнимым. Действительно, подобных состязаний не существует больше нигде в мире, и именно поэтому их называют тут чемпионатом мира Сиены.

Согласно жестким правилам соревнований, если наездник во время скачек падает с коня (что на брусчатке, покрытой песком, случается довольно часто), то лошадь может победить даже в одиночку, без седока. По традиции всадники скачут в живописных средневековых костюмах, но без седел и стремян. Во время гонки соперникам разрешено все, в том числе и сталкивать друг друга с лошадей.

В состязании участвуют представители лишь десяти контрад, а оставшиеся семь выбирают, к кому из соревнующихся примкнуть и за кого болеть. Победить в Пальо значит прославить до следующих скачек не только себя, но и свой район. А вот прийти вторым считается позором. Как ни странно, в Сиене гораздо почетнее занять по-следнее место, поэтому местные жители утверждают, что в заезде всегда идет борьба только за два места первое и последнее. И действительно, как только определяется победитель, гонка удивительным образом замедляется. Никто не хочет оказаться вторым.

После этого лошадь и наездника прячут и бдительно охраняют от вероятных провокаций со стороны соперничающих контрад. Надо сказать, скачки и все, что с ними связано, буквально сводят город с ума: представители районов плетут заговоры, члены одной семьи, относящиеся к различным контрадам, даже расходятся жить по разным домам. Все это лишний раз подчеркивает, что Пальо не просто конные соревнования, а чуть ли не смысл существования жителей Сиены.

Одним из самых волнующих моментов Пальо является жеребьевка, которую проводят за несколько дней до скачек: капитаны команд собираются в здании муниципалитета и определяют, какая лошадь достанется той или иной контраде. Затем каждый район ведет свою лошадь в свою церковь, где свой священник благословляет ее. Удивительно, но считается добрым знаком, если во время церемонии животное оставит на полу церкви кучку навоза.

Попасть на Пьяцца дель Кампо в день скачек практически невозможно: все зрительские места на площади раскуплены задолго до начала соревнований, и даже стулья у окон домов, выходящих на площадь, сданы в аренду за несколько сотен евро.

Праздник открывается пышным зрелищем красочным шествием одетых в средневековые костюмы трубадуров, пажей и знаменосцев, которые несут стяги своих контрад и бело-черные флаги Сиены. Потом знаменосцы начинают демонстрировать сбандьерата искусство владения флагами. Они проделывают с ними удивительные манипуляции: подбрасывают вверх и ловят на лету, перепрыгивают древко, описывают полотнищами фигуры в нескольких сантиметрах от земли, причем их движения абсолютно синхронны. Этому искусству сиенцы обучаются с детства, но выступить на празднике удается только лучшим из лучших. Полицейские ездят по городу на лошадях, держа в руках мечи, и повсюду идут костюмированные представления и танцы.

Жокей, выигравший Пальо, до следующих скачек становится самым знаменитым горожанином, а его имя навеки вписывают в историю Сиены.

Полон драматизма старт гонки, поскольку и животные, и наездники очень нервничают, не сразу могут выстроиться в линию перед канатом и неистово толкают друг друга. Всадники делают по Пьяцца дель Кампо лишь три круга, а это значит, что состязание обычно длится не более 80 секунд. Зато готовятся сиенцы к очередному старту целый год, и порой складывается впечатление, что ничем иным они вообще не занимаются. Жизнь в городе делится на три периода: до скачек, во время скачек и после скачек, так говорят местные жители.



После вручения награды победителю (а она, как говорят, составляет около 300 тыс. евро) город гуляет всю ночь. На Пьяцца дель Кампо накрывают столы, за которыми пируют до 25 тыс. человек. Кругом гремят оркестры, небо расцвечивают фейерверки, а в контраде, взявшей приз, вино течет рекой Самого же виновника торжества, только что рисковавшего жизнью, несясь с бешеной скоростью без седла и стремян по покрытой песком кам

Первое знакомство

Услуги профессионального посредника недешевы, но при самостоятельной купле-продаже квартиры и риски велики, и хлопот масса. Как найти надежного помощника и на чем можно сэкономить?

название агентства недвижимости: насколько оно известно, не скомпрометировано ли, пользовались ли его услугами друзья, знакомые и т. д.;

На первом этапе выбор риэлтора проводится, так сказать, по внешним признакам - мы обращаем внимание на:

Кстати, продолжительность работы свидетельствует не только о солидности агентства, но и о наработанных связях в инстанциях, задействованных в оформлении сделок, - за годы такие контакты укрепляются и отлаживаются;

опыт работы: обычно более надежными и компетентными считаются компании, работающие на рынке не менее 5 лет.

Обратите внимание: дополнительным признаком надежности и компетентности компании считается членство в профессиональных объединениях риэлторов. Среди наиболее известных - РГР (Российская Гильдия Риэлторов) и МАГР (Московская Ассоциация Гильдии Риэлторов). Если вы посчитаете, что агентство оказало услуги некачественно, то можно обратиться с жалобой в специальный комитет (комиссию) по защите прав клиентов в соответствующей ассоциации. Там может быть принято решение о выплате компенсации.

стоимость услуг.

Для получения объективной картины рекомендуется сравнить расценки с учетом объема оказываемых услуг в 3 - 5 агентствах. От слишком высоких тарифов можно отказаться из соображений экономии, а несоразмерно низкие цены должны насторожить: их могут использовать для завлечения клиентов малоопытные и (или) недобросовестные посреднические фирмы.

Где можно проколоться

Следующий этап - подготовка к оформлению договора с приглянувшимся агентством. Здесь первым делом нужно определиться, какие именно услуги вы хотите получить. Обычно риэлторские компании предлагают следующий ассортимент:

Определяемся с услугами

организация показов квартиры;

подбор вариантов для покупки квартиры;

проверка юридической чистоты выбранной квартиры;

сбор документов для сделки;

контроль за передачей денег;

содействие в регистрации сделки;

проведение всех переговоров и предоставление необходимых консультаций.

передача квартиры по передаточному акту;

Важно, чтобы все услуги, их объем и содержание были прописаны максимально прозрачно, подробно. Тогда вы, с одной стороны, сможете сориентироваться, что именно вам необходимо, - и не переплачивать за то, без чего можно обойтись. С другой стороны, будет легче определить, насколько полно и качественно оказаны услуги и в случае чего получить компенсацию.

Где можно проколоться

Полное сопровождение сделки от подбора варианта до оформления жилья в собственность покупателя в среднем обойдется порядка 3% от стоимости квартиры.

Чтопочём

Сбор документов и обеспечение государственной регистрации сделки - в среднем 20 - 35 тысяч рублей.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке (одна из наиболее востребованных услуг риэлторов) - в среднем от 48 до 70 тысяч рублей.

А не пойти ли к нотариусу?..

Кстати

Нотариус проверяет полномочия продавца, наличие всех необходимых документов и правильность их оформления, разъясняет права и обязанности сторон. Если впоследствии сделка будет отменена судом и выяснится, что нотариус схалтурил, не проверив всех оснований законности сделки, то можно предъявить ему иск о возмещении убытков.

Сделка купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса по желанию сторон - закон сейчас не требует этого в обязательном порядке.

Тариф за работу нотариуса определяется в процентах от цены квартиры, указанной в договоре, и составляет в среднем 0,5 - 1%.

Таким образом, обращение к нотариусу помогает в обеспечении надежности сделки - иными словами, иногда он может заменить риэлтора.

Заключаем договор с агентством

Также нотариусам можно поручать передачу документов на регистрацию - сейчас у них есть такое полномочие.

Подробное описание выбранных вами услуг, права и обязанности сторон - ваши и риэлторского агентства.

При оформлении этого документа наш эксперт, заместитель генерального директора компании Трест-1991 Татьяна Пальчикова, рекомендует обращать внимание на следующие важные моменты:

Очень важно, чтобы в договоре было оговорено:

Где можно проколоться

обязательство агентства по проверке юридической чистоты квартиры - это наиболее трудоемкая и востребованная процедура, обеспечивающая надежность сделки. Сюда включается проверка документов, представляемых продавцом, а также сбор дополнительных документов, по которым можно проследить историю прежних сделок с квартирой и лиц, имеющих либо имевших на нее права.

какое минимальное количество вариантов квартир вам должны предложить для просмотра за период действия договора;

Где можно проколоться

Срок действия договора и порядок его расторжения.

Стоимость и порядок оплаты услуг агентства. Цена может быть фиксированной либо в процентах от цены квартиры.

Имейте в виду: по закону (ст. 782 Гражданского кодекса) заказчик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в любое время без объяснения причин. Таким образом, если у вас отпадет необходимость в помощи риэлтора, то на любом этапе вы можете отказаться от нее. При этом агентство вправе удержать с вас те расходы, которые уже фактически понесло, причем все эти траты должны быть подтверждены документально. Так что взыскание неустоек в заранее определенном и не подтвержденном конкретно размере за досрочный отказ от услуг компании неправомерно! И если в подписанном вами договоре окажется такое условие, то оно будет попросту недействительным.


Последние испытания монорельсовой железной дороги должны завершиться через два месяца. Довольно изящная конструкция высотой шесть метров соединила станции метро "Тимирязевская" и "ВДНХ". Имя ей - монорельсовая железная дорога. На фоне колеса обозрения ВВЦ эта дорога со скользящим по ней миниатюрным поездом смотрится еще одним развлекательным сооружением, но это лишь первое впечатление.

В последнее время все большее распространение получают фиксированные цены, т. к. такие условия оплаты считаются более объективными: ведь затраты труда риэлтора, как правило, одинаковы - что при организации купли-продажи более дешевой однушки, что при сделке с гораздо более дорогой трешкой.

"Летающие" поезда, каждый из которых способен вместить около трехсот человек, призваны разгрузить московские дороги. С их помощью при наименьших затратах будет возможным организовать окружное движение и тем самым "отфильтровать" радиальное. Радуют сердце и другие их достоинства: монорельсовые поезда - это почти бесшумный, экологически чистый транспорт. Более того, ее строительство не требует вырубки деревьев, выравнивания ландшафт, перекладки коммуникаций. Кстати сказать, внешний вид улиц "воздушная" дорога тоже не портит, органично дополняя городской пейзаж. У опрошенных мною проживающих неподалеку от этой дороги людей новый вид транспорта не вызывает никакого беспокойства.

Чего реально ожидают москвичи от нового вида транспорта?

- Если цена за билет будет выше, чем в наземном или подземном транспорте, то монорельсовая дорога навряд ли окупит себя, и люди просто не будут на ней ездить. К тому же нельзя забывать ее главную цель: облегчить людям перемещение по городу.

"Даже интересно", - сходятся они на едином мнении. Действительно, пока покусившаяся на воздушное пространство дорога вызывает скорее любопытство, чем убежденность в ее необходимости. Причем удовлетворить свой интерес все желающие смогут уже в начале 2004 года. По прогнозам создателей нового транспорта, цена за билет не превысит привычные транспортные тарифы. Слухи о баснословной стоимости проезда полностью опроверг генеральный менеджер компании "Московские монорельсовые дороги" Михаил Соломонов:

Остается добавить, что монорельс - разработка московского Института теплотехники (МИТТ), инженеры которого трудились над этой конструкцией с 2001 года. Все комплектующие - тоже отечественные, что, конечно, в дальнейшем облегчит профилактические и ремонтные работы. Сейчас МИТТ работает над следующими заказами монорельсовых дорог - в Москве много мест, где она будет кстати.

Итак, москвичи в ожидании.



Главная --> Публикации