Главная --> Публикации --> Ипотека не влияет на доступность жилья Станет ли дороже квадратный метр вблизи четвертого кольца - ирн.ru Чтобы приумножить, лучше разделить Доступное жилье признали иллюзией Ошибки "дачной амнистии"

Ежегодная международная выставка недвижимости MIPIM в Каннах очень важное событие для игроков российского рынка недвижимости. Лет десять назад выставка имела элитный ореол: на нее приезжал узкий круг девелоперов и чиновников московского правительства. Бизнесмены ехали в Канны уже хотя бы для того, чтобы поговорить с Лужковым и Ресиным. Потом Каннами увлекся глава МЭРТа Герман Греф, который активно призывал регионы не просить денег из бюджета, а самим привлекать иностранные инвестиции.

Каннская выставка недвижимости MIPIM-2008 показала, что самое горячее направление в российском градостроительстве реализация мегапроектов в регионах.

Сегодня Каннская выставка окончательно превратилась из элитного мероприятия в массовое. В этом году на Лазурный Берег высадился десант из семи тысяч россиян это четверть всех участников выставки. Русское нашествие придало мероприятию гламурный колорит. Модели в мини-юбках на стендах, громкие дискотеки, роскошные приемы на яхтах и виллах это все сильнее контрастирует с атмосферой выставки для профессионалов. Гламурность так сильно озадачила французских организаторов выставки, что они не придумали ничего лучше, как отселить Россию. В декабре для России, стран Восточной Европы, Персидского залива и Латинской Америки стартует новая выставка MIPIM Horizons. А пока может быть, в последний раз мартовский MIPIM принял россиян.

Иностранцы подходят к стенду, расспрашивают о проекте и интересуются, в какой форме мы рассчитываем привлечь инвестиции. Мы мнемся, а потом говорим, что нам деньги не нужны, они у нас есть. Зачем же вы приехали? удивляются они. Ну как им объяснишь, что просто губернатор попросил, вспоминает те дни один из девелоперов. Сейчас приезжают за инвестициями, но все равно есть в этом что-то несообразное: приехать за деньгами из страны, не знающей, куда вложить нефтедоллары, и занимающей второе место в мире по количеству миллиардеров.

Второй тренд: в регионах акцент все чаще делается на освоение новых крупных территорий по соседству с существующими городами создание мегапроектов с нуля. Проектов с инвестициями в миллиарды долларов в стране уже десятки. При этом приглашение иностранных архитекторов (американцев, немцев, голландцев, англичан, а теперь уже и китайцев) для создания мастер-планов новых территорий из экзотики превращается в рутину. А голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, кажется, работает уже в половине регионов страны.

Острова и небоскребы
Парадокс, но, чтобы увидеть главные градостроительные проекты России, надо обязательно ехать в Канны. В нашей стране нет выставки такого размаха. Если суммировать впечатления, то MIPIM показала два главных тренда в российском градостроительстве. Первый строительная активность все сильнее смещается из Москвы в регионы. При этом многие московские проекты в свете тяжелой транспортной и экологической ситуации сегодня вызывают уже скорее не интерес, а беспокойство. Так, в проекте реконструкции Петровского парка выгоды перестройки стадиона Динамо и других спортивных объектов меркнут перед другой частью этого проекта строительством прямо на Третьем транспортном кольце 450 тыс. кв. м коммерческих площадей. А ведь там и сегодня трудно проехать.

Знаковый проект края строительство насыпного острова Федерация площадью 300 га. В случае его реализации Сочи получит 35 км искусственных песчаных пляжей, 2 млн кв. м коммерческого жилья, три яхтенных мола. С материком остров свяжут два подземных тоннеля и мост. По новым подсчетам, проект потребует инвестиций в размере 5 млрд евро.

Самым активным регионом на MIPIM стал Краснодарский край. Олимпийский Сочи, новое строительство вдоль моря, создание игорной южной зоны таким потенциалом для развития не может похвастаться ни один регион России. Краснодарский край представил на выставке более 300 крупных проектов, общий объем необходимых инвестиций в которые составляет 100 млрд евро, и, по заявлению администрации, подписал десять контрактов с российскими и иностранными инвесторами.

Самым активным девелопером, осваивающим регионы, становится Ренова-стройгрупп. В Екатеринбурге мегапроект Академический (9 млн кв. м жилья, рассчитан на 325 тыс. человек, объем инвестиций 30 млрд долларов) уже начат, на MIPIM был представлен новый проект Солнечная долина в Челябинске (3,2 млн кв. м жилья, рассчитан на 120 тыс. человек, объем инвестиций 8 млрд долларов). На очереди Пермь.

Шесть крупных проектов представил Нижний Новгород. Самый крупный из них Globe Town (другое название Борская пойма) это строительство нового города на 500 тыс. человек на участке в 3000 га напротив центра Нижнего, на другом берегу Волги. Перенос строительной активности на эту территорию позволит изменить концепцию развития города и сохранить историческую застройку центра. Проект общей площадью 20 млн кв. м является на сегодня крупнейшим в России.

Впрочем, Константиново сегодня несет на себе все риски, связанные со слабым территориальным планированием. Так, в этом районе годом ранее уже был анонсирован мегапроект Большое Домодедово на 10 млн кв. м. Как на загруженные дороги и инфраструктуру Подмосковья лягут два таких проекта? Есть ли в Подмосковье градостроительное планирование? Или власти могут разрешить хоть пять новых городов в пределах одного пятачка, при этом практически не развивая транспортную и инженерную инфраструктуру?

Проект Академический, представляющий собой возведение на юго-западе Екатеринбурга нового жилого района, до последнего времени был единственным мегапроектом, который вступил в стадию строительства. Вторым проектом, прошедшим точку невозврата, стал представленный в Каннах город-спутник Константиново в районе Домодедова. Это чуть ли не единственный в России проект, создаваемый с учетом принципов нового урбанизма и sustainable development (термин до сих пор не переведен на русский, прямой перевод: устойчивое, целостное развитие) наиболее ярких направлений в мировом градостроительстве последнего десятилетия. Следование этим принципам позволяет построить действительно дружелюбный город. Жить, работать и отдыхать можно будет в одном месте: один из принципов предусматривает пешеходную доступность (пять минут ходьбы) от жилья до школ, магазинов, детских площадок, зон отдыха. В рамках этого проекта будет построено 6,5 млн кв. м жилья и 2,6 млн кв. м коммерческих площадей, в том числе большой Медиацентр (совместно с Первым каналом), Центр промышленного дизайна.
Проект острова Федерация в Сочи. Очертания острова повторяют контуры России. Великие русские реки Волга, Обь, Лена превращаются в каналы

Неоднозначна и тема небоскребов. Понятно, что это имиджевая вещь, демонстрирующая мощь региона. С экономической же точки зрения высотные здания уместны только в ситуации высокой плотности застройки и дефицита земли. Но зачем строить небоскребы в Туле (проект Тульская Ривьера), если в области сотни тысяч гектаров свободных земель? Тем более странным выглядит решение строить 280−метровый небоскреб по проекту Норманна Фостера в Ханты-Мансийске, в небольшом городе с населением всего 50 тыс. человек.

Остальные представленные на выставке проекты в большинстве своем находятся на стадии разработки концепции. И разработчики мечтают удивить мир чем-то необычным: например, насыпными островами и небоскребами именно это самые модные темы в России сегодня. Идея насыпных островов а таких проектов уже более десятка (Сочи, Новороссийск, Санкт-Петербург, Казань, Воронеж) пришла из Дубая. Однако там она совершенно уместна: ведь у эмирата береговая линия составляет всего 60 км, она уже полностью застроена, а дальше начинается бесплодная пустыня. Зачем насыпать острова в России, где земли очень много? Создание новых островов невыгодно и с экономической точки зрения: в Санкт-Петербурге стоимость намытой сотки, по самым оптимистичным прогнозам, в несколько раз дороже, чем на материке. Даже главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин, представляя проект Остров Федерация, признал, что мы не ищем легких путей: В Дубае глубина моря, где строятся Пальмы, до 10 метров, а у нас до 35 метров.

Принято считать, что в Европе уже нет крупных строительных проектов. Это не совсем так: например, представленный на выставке и уже реализуемый с десяток лет проект Thames Gateway предусматривает регенерацию большой территории восточнее Лондона, где проживает более 1,6 млн человек. Эта территория рассматривается как экологическая зона, которая насыщается новыми общественными пространствами, транспортными путями, рабочими местами, доступным жильем. Существенное отличие от российского подхода заключается в том, что развитие зоны Thames Gateway базируется на новой мощной транспортной артерии железной дороге, связывающей Лондон и Париж. Из центра этой территории можно добраться до центра Лондона за двадцать минут, а до французской столицы за два часа. То есть сначала железная дорога, потом новые городки. Максимум же, что предполагают российские мегапроекты, скоростной трамвай для связи с существующим центром региона, а некоторые и вовсе делают ставку на автомобильный транспорт, что чревато серьезными проблемами.

Зеленое строительство
Крупнейшие европейские экспозиции на выставке представлены муниципалитетами. Это естественно: именно городские власти там инициируют планы развития территорий и уже потом приглашают частных девелоперов. И в этом основное отличие от российского подхода, где инициатива исходит от частных компаний, владеющих большими земельными участками. Вообще строительство частных городов весьма скользкая тема, в ней изначально заложен конфликт между желанием застройщика заработать высокую прибыль и необходимостью долгосрочного развития регионов. В нынешней ситуации остается смотреть, как это получится у частного бизнеса.

Наиболее модные сегодня тренды в европейском строительстве экологичность и энергоэффективность. Переход на экологичные и возобновляемые (дерево) материалы, использование солнечной энергии (оптимальное расположение здания по отношению к Солнцу и солнечные батареи), активное применение альтернативных источников энергии, сокращение отходов жизнедеятельности, вторичное использование воды вот лишь некоторые темы подобных программ. Государство стимулирует застройщиков придерживаться этих принципов, архитекторы все чаще проектируют с их учетом. При этом экономика зеленого строительства до конца непонятна и вызывает большие споры. Некоторые эксперты считают, что строить экологично можно по тем же ценам, что и в случае обычного строительства. Другие уверяют, что зеленое строительство обходится намного дороже.

Еще одно отличие этого проекта от российских аналогов: на развитие территории (строительство дорог и инфраструктуры, создание парков, зон отдыха и т. д.) в ближайшие три года из бюджетов будет выделено 9 млрд фунтов. Для сравнения: на все российские мегапроекты в прошлом году было выделено как минимум на два порядка меньше. На выставке корреспондент Эксперта задал вопрос об адекватности инвестиций в инфраструктуру со стороны государства руководителю Росстроя Сергею Круглику: Государство планирует увеличивать объемы инвестирования в инфраструктуру? И будет ли продолжена практика, когда финансируются только крупные проекты? Его ответ был оптимистичен: Деньги в 2007 году выделялись только в мегапроекты с тем, чтобы отработать финансовые механизмы. С 2008 года инвестиции пойдут и в небольшие проекты. В 2008 году из бюджета на эти цели будет выделено уже 20 миллиардов рублей, дальше больше.

Разговоры в кулуарах
Каннская выставка это прежде всего пространство для общения. О чем же говорят в этом сезоне? Европейцы обсуждают американскую рецессию и падение цен на жилье за океаном. Преобладает мнение, что необычайно горячая пятилетка на европейском рынке недвижимости закончена. Ожидается, что европейские рынки просядут за год в среднем на 10%. Горячие финские парни до сих пор обсуждают природу иностранных инвестиций, взорвавших в последние четыре года тихий локальный рынок Хельсинки. Никто не понимает, что это за деньги. Мне ясно только, что они не из Европы. Либо нефтяные из стран Персидского залива, либо от наркобизнеса Латинской Америки, убежденно уверял меня финский девелопер Томас.

Странно, но в течение нескольких часов, что я провел в павильонах Лондона, Мадрида и Парижа, туда не зашло ни одного русского. Совсем неинтересно? Или пока для нас проблемы устойчивого развития и зеленого строительства совсем не актуальны?

Кстати, забавный штрих. В официальном буклете выставки MIPIM так преподносится бразильский рынок недвижимости: как и в России, в Бразилии есть неограниченные природные ресурсыно, в отличие от России, здесь есть прогрессивная и дальновидная политика в области энергетики и окружающей среды и глобально ориентированные профессионалы в ключевых отраслях промышленности. Без комментариев.

Интересует ли европейцев Россия как огромная стройплощадка? Архитекторов безусловно: в Европе сегодня таких крупных проектов нет, а в России планируют осваивать десятки тысяч гектаров. Подрядчиков меньше: войти в рынок не так просто. Как мне показалось, европейским инвесторам это интересно менее всего. Причины банальны: высокие риски и непрозрачные процедуры. Исследование, проведенное Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers на основе интервью с 500 руководителями крупнейших компаний и представленное в рамках MIPIM, подтвердило это: Москва занимает первое место среди 27 ключевых городов Европы по перспективности инвестиций в недвижимость и возможностям девелопмента. И при этом имеет самый высокий рейтинг по рискам.

О чем же говорят российские девелоперы и финансисты в узком кругу? Конечно, о Сочи. О том, что за год, прошедший после получения прав на Олимпиаду, большинство проектов так и не продвинулось, все чего-то ждут. И о том, что сочинская земля была заблаговременно поделена местными чиновниками, которые теперь ждут выкупа cо стороны государства по рыночным ценам и воюют между собой, лоббируя размещение олимпийских объектов или дорог на их землях.

Канны хоть и международная выставка, но для наших участников это в основном междусобойчик. На нескольких круглых столах, где иностранцев активно уговаривали вкладываться в российские проекты, зал был полон русскими, а иностранцев пришло буквально два-три человека. Справедливо и обратное: на международных семинарах было мало русских. Наверное, чувствуя этот барьер, компания Миэль по итогам выставки прислала достаточно странный пресс-релиз, в котором особо отмечалось интервью, данное одним из руководителей на английском языке. Дескать, окно в Европу прорублено.

Для меня было неожиданным, что девелоперы за чашкой кофе вдруг начинали говорить, что, мол, в Москве невозможно жить. Что город более не приспособлен для езды на машине, прогулок, выращивания детей. Что с каждым новым зданием мы убиваем город. Что пора объединять область с Москвой. Возникла даже идея, что именно частный бизнес мог бы профинансировать работы по созданию альтернативной стратегии Москвы и всей агломерации это создало бы поле для дискуссий и принципиально новую ситуацию. В Москве так думают многие, но удивительно было слышать такие слова от девелоперов, которые город, собственно, и застраивают. Наверное, навеяло пьянящим воздухом свободы Лазурного Берега.
С увеличением спроса на зарубежную недвижимость меняется его структура растет доля желающих не просто сберечь вывезенные из страны средства, но получить от инвестиций максимальную отдачу.

Одна из обсуждавшихся тем объемы строительства в России. Многие уверены, что если убрать приписки на местах, то никакого роста объемов нет. Более того, с этого года реальные объемы могут начать падать. Много говорили о том, что из 20 заявленных мегапроектов по жилищному нацпроекту живых не более четверти, а в остальных либо девелопер не способен дальше продвигать проект, либо изначально и не планировал строить. Под землю с проектом теперь ищется покупатель. Такое ощущение, что спекуляция землей под застройку сегодня вообще самый популярный вид бизнеса. Стройка это долго и тяжело. А заработать на перепродаже вроде бы очень легко: получил участок, сделал какие-то проектные работы, и можно продавать в несколько раз дороже, чем купил. Одна проблема: владельцев площадок намного больше, чем застройщиков. В одной Москве сотни площадок, которые в рынке уже по десять-пятнадцать лет, несколько раз поменяли владельцев, осыпав их золотым дождем, но от стройки очень далеки.

Главная причина активизации спроса рост благосостояния отдельных категорий российских граждан. Он вынуждает их искать места, куда можно вложить избыток средств так, чтобы они приносили доход или по крайней мере не обесценивались. Недвижимость за рубежом представляется в этом смысле вполне надежной сферой.
Азиатские приоритеты

Если верить статистическим данным, спрос на недвижимость за рубежом в 2007 году вырос по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Спрос заметно растет уже три года, но до прошлого года это происходило не столь быстро. Например, в 2006 году спрос увеличился на 60% по отношению к 2005−му. Специалисты полагают, что в 2008−м тенденция не изменится.

На мировом рынке по росту цен на недвижимость в лидеры вышла Болгария 30,6% (с учетом инфляции 15,4% за десять месяцев 2007 года по отношению к аналогичному периоду 2006−го). Следом идет Шанхай, где рынок сильно разогрет и, несмотря на усилия правительства охладить его, показал рост цен в 27,85% за десять месяцев 2007 года. На третьем месте Сингапур, который при этом признан наиболее привлекательным для инвестиционных вложений: при росте цен на 27,6% инфляция там составила всего 2,66%. Более чем на 10% выросли цены на Филиппинах, в Колумбии, Южной Африке и Гонконге. Однако с учетом инфляции показатели будут ниже.

По данным американской исследовательской компании Global Property Guide, в 2007 году американский рынок недвижимости рухнул, европейский затормозился, зато стал развиваться Азиатско-Тихоокеанский регион.

Латвия заняла 12−е место (10,22%). Эстония и Литва на четвертом (23,38%) и пятом (13,64%) соответственно. Однако с учетом инфляции картина и у них выглядит менее радужно: например, для рынка недвижимости Латвии реальный прирост цен оказался отрицательным ( 1,02%, 29−е место в общем рейтинге).

В Европе недвижимость в большинстве стран мало росла в цене, а в Ирландии цены даже упали. Это случилось впервые за последние 15 лет: эксперты отметили, что здесь наблюдался самый длительный период подъема цен на недвижимость среди развитых стран.

У россиян свои ориентиры, которые не всегда соответствуют британским. Согласно статистике (учитывает только сделки через российские агентства), у наших граждан большим спросом пользуются Болгария (23%), Черногория (17%) и Испания (16%). Но далеко не все сделки с зарубежной недвижимостью проводятся с участием российских риэлторских фирм. Нередко россияне, пояснила Марина Васильева, руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства Адвекс Недвижимость, едут в страну и покупают недвижимость через местное агентство или у застройщика. По ее мнению, примерно на втором месте по спросу в действительности может оказаться Кипр: спрос на кипрскую недвижимость велик, а сделок в Петербурге проводится мало. Также, по данным международных экспертов, примерно половина покупателей недвижимости в Эмиратах российские граждане, а в сегменте элитной недвижимости стоимостью от 1 млн долларов вовсе 70%.

Выбор места пребывания
Риэлторы утверждают, что англичане и ирландцы, как правило, первыми открывают новые страны, где выгодно инвестировать в недвижимость. И это стало определенным сигналом для инвесторов со всего света. Разогрев рынок, они на пике спроса продают недвижимость и перебираются в другую страну. Британский специализированный портал Homesgofast.com по результатам опроса в январе 2008 года определил, какие страны пользуются наибольшей популярностью у британцев для инвестиций в недвижимость. На первом месте оказался Дубай, где нет налогов на недвижимость и на доходы от нее. Затем следуют Бразилия и Египет из-за видовых квартир на берегу моря. Несмотря на плачевное состояние американского рынка, у британцев есть интерес к штатам Флорида и Нью-Йорк. На пятой позиции Турция, что обусловлено потенциалом рынка недвижимости и мощным туристическим потоком.

По словам Марины Васильевой, в сегменте недвижимости для отдыха на море питерцы по-прежнему предпочитают Болгарию и Испанию, но спрашивают также дома на юге Франции и в Италии. При этом в Болгарии основной массе покупателей интересны объекты стоимостью до 300 тыс. евро. Васильева отмечает невысокий спрос на турецкие дачи: Зачем покупать, когда можно недорого съездить отдохнуть? Кроме того, в Турции не слишком спокойно: военные действия на границе с Ираком, база НАТО и т.д..

В Шенген, в Шенген!
Страновые предпочтения петербургских покупателей зарубежной недвижимости по некоторым позициям отличаются от общероссийских. По-прежнему пользуются спросом дома, расположенные на берегах теплых морей, в курортных местах, растет спрос на инвестиционные покупки, появился спрос на экзотические страны.

Интерес к Черногории, говорят риэлторы, ограничен размерами страны. По мнению Павлова, рост спроса здесь уже сегодня невысок из-за отсутствия доступных кредитов и высокой цены. Менеджер компании Interestate Марина Дацкевич также отмечает высокую среднюю цену черногорской недвижимости 5 тыс. евро за 1 кв. м и полагает, что покупатели через два-три года схлынут.

Вызывают интерес покупателей, отмечает специалист по зарубежной недвижимости компании Belle Fleur Алексей Павлов, квартиры на побережье, которые можно выгодно сдать в аренду (Испания, Португалия, Франция, Италия) или в будущем получить прирост стоимости (Черногория, Болгария, Турция). Сегодня в Болгарии предлагаются самые дешевые объекты. Однако цена растет на несколько тысяч практически каждые два месяца, говорит Павлов. За 30 тыс. евро, как два года назад, недвижимость на побережье уже не купить.

Кроме того, Марина Васильева включает в перечень интересных для питерцев европейских стран Чехию, Финляндию и Швейцарию. Петербуржцами скуплено большинство объектов в Финляндии у границы с Россией. Теперь, по словам Васильевой, их покупательский интерес смещается все дальше от границы, к югу от Хельсинки. Приезжать в Финляндию на автомобиле владельцы тамошней недвижимости теперь не хотят, поскольку на границе часты пробки и очереди, поясняет она. Предпочитают летать самолетом, а это дает возможность покупать недвижимость не только близко к границе. Тем не менее главная причина не комфортный отдых в соседней Финляндии, а беспрепятственный въезд в Шенгенскую зону.

Кроме курортной недвижимости петербуржцы все активнее интересуются квартирами и домами в Европе. По мнению руководителя коммерческого отдела агентства недвижимости Союз Шамиля Музафарова, наибольший интерес в этом сегменте вызывают страны, где экономика более или менее стабильна и власти гарантируют право собственности на недвижимость. В частности, стабильный экономический рост сегодня демонстрируют Венгрия и Австрия, но самой экономически стабильной страной считается Германия.

Нежилые предпочтения
Жилая недвижимость, безусловно, лидирует по спросу, утверждает Екатерина Белова. Бюджет покупки в основном до 100 тыс. евро за квартиру и до 300 тыс. евро за дом либо виллу. Кроме того, в сегменте жилой недвижимости наблюдается значительный крен спроса в сторону первичного рынка. Вторичные объекты мало спрашивают. И даже если клиент приходит с целью купить объект вторичного рынка, часто покупает новое жилье. С точки зрения окупаемости первичный рынок лучше, потому что нет проблем с историей объекта и можно сдать его в аренду через управляющую компанию, которую создает сам застройщик, поясняет Марина Васильева.

Третье направление недвижимость экзотических для россиян стран пока только развивается. По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Северо-Западного агентства правовой информации Екатерины Беловой, экзотические страны, например в Азии, стали более интересны покупателям, спрос на них растет. Из таких стран риэлторы выделили Панаму. По мнению Павлова, доступные кредиты и динамично растущая экономика делают приобретение квартиры в Панаме выгодным вложением денег. Шамиль Музафаров утверждает, что в Панаме также выгодно приобретать коммерческие объекты, в частности туристической инфраструктуры. В зимнее время, отмечает Музафаров, в Панаме любят отдыхать канадские и американские туристы, которые также обеспечивают рост цен на панамскую недвижимость. Марина Дацкевич говорит, что растет спрос на Эмираты, а вместе с ним цены: каждые два месяца они увеличиваются примерно на 30%.

По словам Шамиля Музафарова, нежилой недвижимостью сегодня больше интересуются петербуржцы, которые уже владеют жилыми объектами за границей. При этом он отмечает интерес к индустриальной недвижимости: Основные деньги идут в промышленную, а не в жилую недвижимость. Инвестиции в строительство, например, коттеджного поселка более рискованное предприятие, потому что многие европейцы предпочитают жить в домах, выполненных по индивидуальному проекту. Стандартный коттеджный поселок такой возможности не дает, поэтому продать строящиеся дома бывает трудно. Кроме того, по мнению Музафарова, в пользу нежилых объектов говорит более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.

Пока нежилые объекты покупают нечасто, говорят риэлторы. Однако повышение интереса к инвестиционным покупкам неизбежно приведет к росту спроса на коммерческие объекты. Инвесторов интересует вложение средств не только в жилую недвижимость для отдыха или получения дохода от аренды, но также инвестиции в нежилой фонд для развития собственного бизнеса или сдачи объекта в аренду, что приносит большую прибыль, утверждает Екатерина Белова. Сейчас очень четко прослеживаются вложения в новые рынки, где еще нет большого потребительского спроса. Это связано с надеждами на их дальнейшее развитие и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности.

В ответ на ваш запрос
Спрос на рынке зарубежной недвижимости не всегда адекватен предложению. Для того чтобы торговать объектами в чужой стране, агентства заключают договоры с местными риэлторскими фирмами или с застройщиками. Причем нередко поиск подходящего партнера оказывается сложным делом. Таким образом, зачастую петербургские агентства могут предложить покупателю лишь те объекты, которые им буквально навязывают иностранные партнеры. Как правило, предлагают то, что хотят продать, говорит Марина Васильева. При этом в секторе коммерческой недвижимости нередко предлагают готовый бизнес и непременно по максимальной цене. По словам Марины Дацкевич, для того чтобы агентство шло за спросом, а не диктовало покупателю, необходимо иметь множество партнеров, причем в большом количестве стран.

Марина Дацкевич утверждает, что трудно выделить лидирующий сегмент, интересующий покупателей нежилых объектов: слишком разнообразны вкусы и пристрастия. В заявках встречаются и склады, и лесопилки, и земельные участки под строительство, не говоря уже об объектах туристической инфраструктуры.

А вы не были на Таити?
Британскую точку зрения на перспективы мирового рынка недвижимости в 2008 году опубликовал Daily Telegraph. По мнению британских специалистов, среди наиболее инвестиционно привлекательных столиц мира Рига, Таллин, Вильнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублин и Лондон. Минимальная доходность в этих городах может составить 6−7% годовых.

Как отмечают в Interestate, появились объекты, которые перепродают уже наши соотечественники. Например, в Болгарии и Черногории выставляется недвижимость, купленная два-три года назад. По словам Дацкевич, есть предложения от российских граждан по перепродаже квартир в строящихся дубайских небоскребах. На этом можно заработать еще до сдачи объекта, поскольку стройка длится долго. Соотечественники, которые выставили на продажу квартиры в Дубае, успели заработать до 50% годовых.

По данным американцев, недвижимость стран Балтии выросла в цене на волне экономического подъема, однако доходность объектов упала. Правильно оценены, по их мнению, некоторые районы Восточной Европы: несмотря на то что бум на рынке недвижимости там длился долго, он еще не завершен. Это делает интересной покупку объектов в Софии, Братиславе, Бухаресте, Будапеште. Например, София сумела сохранить инвестиционную привлекательность, несмотря на растущий интерес инвесторов к горнолыжным курортам в Болгарии. Будапешт хвалят за спокойную ситуацию на рынке. Братислава по-прежнему считается недооцененной, как и другие части Словакии. Также недооценены и потому пригодны для инвестирования, по мнению аналитиков, многие европейские морские курорты, в частности Греции и Турции.

Global Property Guide (без оглядки на российских граждан вообще и петербуржцев в частности), проанализировав ситуацию на мировом рынке недвижимости, выдала рекомендации по наиболее привлекательным в инвестиционном смысле странам. В частности, американские аналитики не советуют в 2008 году приобретать недвижимость в большинстве стран Европы, поскольку рынок там сегодня переоценен.

Несмотря на рост цен в 2007 году, азиатский регион продолжает считаться перспективным, поскольку рынок все еще недооценен. Интересным представляется Китай, однако он закрыт для многих инвесторов: здесь не жалуют нерезидентов (за исключением девелоперов). Пик роста цен на недвижимость ожидается после Шанхайской олимпиады. Сегодня доходность от инвестиций в шанхайскую недвижимость оценивается в 8% годовых. Цены будут расти и в Австралии, а вот рынок Новой Зеландии собирается отдыхать.

Хорошую отдачу могут предложить вновь открытые Абу-Даби и Оман. Не возбраняется инвестировать в Иордан, пока низки цены в Аммане. Перспективным считается Египет: высокая доходность, низкие цены. Но инвесторов отпугивает непопулярность этого депрессивного региона. Вместе с тем американские аналитики не советуют инвестировать в Дубай с его непонятными сроками завершения строительства, по крайней мере отдельных объектов, а также в Южную Африку, где ожидается передел рынка после выборов 2009 года и цикличное охлаждение после пятилетнего роста.

Все пойдет в рост
По мнению петербургских риэлторов, относительно спроса на зарубежную недвижимость ситуация в 2008 году не изменится. Спрос, несомненно, увеличится, вместе с ним возрастет и стоимость зарубежной недвижимости, полагает Алексей Павлов. Однозначно могу сказать, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти, говорит Екатерина Белова. Но предполагается некоторая нестабильность как цен на недвижимость, так и спроса. Полагаю, что кризис США наложит свой отпечаток на рынки недвижимости.

Из-за торможения основных отраслей экономики США сегодня оказались переоцененными многие страны Карибского бассейна. Средняя цена 1 кв. м жилья на Карибах достигла 4 тыс. долларов. Лучшую доходность демонстрируют страны, где экономика растет, Аргентина, Уругвай, Колумбия. С точки зрения сроков окупаемости с помощью аренды наиболее интересным признан остров Таити (семь лет). Второе по привлекательности место Кишинев, столица Молдавии. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. На постсоветском пространстве за Кишиневом следует Киев. Наименее вероятно отбить вложения в Монако (доходность 2,43% годовых) и Сингапуре (2,8% годовых) для этого потребуется лет сорок.

За первые 2,5 месяца 2007 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупило у банков 9349 закладных, оформленных на ипотечные кредиты, т. е. в среднем по 1039 в неделю. В 2008 г. всего 3716 закладных, т. е. в среднем по 372 в неделю, приводится статистика на сайте АИЖК.

Шамиль Музафаров уверен, что увеличится спрос на коммерческую недвижимость: Будут покупать индустриальные объекты, объекты логистики, землю промышленного назначения под самостоятельное строительство.

Весь I квартал агентство выкупало у нас меньше кредитов, чем было согласовано планом. В марте, например, вообще не выкупали. Объясняли это ожиданием результатов выборов. Теперь, когда ожидаемые результаты подтвердились, агентство обещает выкупать закладные в нормальном режиме, говорит директор управления по кредитованию физлиц петербургского банка Александровский Елена Кулык.

Катализатор
Продолжающийся рост цен на недвижимость стимулирует спрос на ипотечные кредиты и в 2008 г., по всей вероятности, обеспечит рост рынка на $20 млрд. Спрос будет расти больше за счет регионов, поскольку цены в Москве уже слишком высоки, считают аналитики Альфа-банка Наталия Орлова и Ольга Найденова.

Процесс раскручен, банки выдают кредиты, но АИЖК сейчас не выкупает выданные кредиты сроки могут сдвигаться на два месяца, банк вынужден накапливать их на балансе, говорит замдиректора департамента развития розничного бизнеса Пром-связьбанка Сергей Лыкосов.

Основной источник средств для выкупа закладных поступающие платежи заемщиков. За январь, например, было выкуплено закладных на 645 млн руб., знает аналитик Антанта пиоглобал Максим Осадчий. У агентства дефицит средств: в конце февраля АИЖК размещало ипотечные бумаги на 10 млрд руб., но было вынуждено выкупить их самостоятельно вероятно, не нашлось желающих из-за сложных условий на рынке с ликвидностью. По мнению Осадчего, улучшит ситуацию взнос в 6 млрд руб., который, как ожидается, правительство сделает в уставный капитал АИЖК, хотя это не такая уж большая сумма.

Теперь копии документов на каждого заемщика до его одобрения пересылаются через регионального оператора в Москву агентство следит за качеством справок, сообщает Кулык.

Средства агентства небезграничны, но главным фактором сокращения выкупа закладных стала борьба за качество портфеля, объясняет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Только за второе полугодие просрочка по кредитам АИЖК выросла более чем вдвое до 5,6% от портфеля.

Мы за два месяца не выдали ни одного кредита, признается сотрудник одного из банков, работающего по программе АИЖК.

У ряда партнеров мы приостановили выкуп закладных с условием, что они улучшат проверку заемщиков, а также выкупят у нас те закладные, по которым заемщики не платят, говорит Ярцева. Таковых, по ее словам, около 20.

Пока примеров удачного вывода предприятий, по признанию самих чиновников, не так уж много. Среди прочих называют перебазирование ЗАО "Московская экспериментальная фабрика спортивной обуви" c Большой Серпуховской улицы. Поскольку округа реконструировалась и на месте фабрики распланировали жилой квартал, ее решили перенести на Кожуховскую улицу. Ответственные за расселение со стороны городских властей загодя выкупили на деньги инвесторов у другого предприятия порядка 4000 кв. м земли и перевели туда фабрику. И даже заработную плату ее рабочим на время переезда компенсировали.

Для вывода предприятий из центра столицы будет создана специальная резервация.
В центре Москвы в последние два-три года от промышленных предприятий освобождается ежегодно около 40 га земли. До сих пор предприятия выводились куда придется, и место для перебазирования определялось в каждом случае отдельно. А на прошлой неделе в Мосгордуме объявили: неподалеку от аэропорта "Шереметьево", в Молжаниновском районе столицы, планируется создать промзону "ПромСити-Москва-Север" - специально под вывод заводов и фабрик из центра.

Всего в центре города, согласно генплану развития Москвы, до 2020 г. от фабрик и заводов предстоит освободить 425 га земли. Чтобы представить себе, много это или мало, скажем, что на такой площади могли бы разместиться примерно 36 таких гигантов, как "Трехгорная мануфактура" или 80 с лишним предприятий вроде "Москожкомбината".

А вот иной случай. Долгое время столичные власти не находили общего языка с руководством Бадаевского пивзавода, который расположен за гостиницей "Украина". Этот старейший пивоваренный завод столицы, построенный в 1875 г., спустя век с лишним оказался помехой грандиозной стройке - комплексу "Москва-Сити". Проблемной ситуации уже десять лет. Еще в 1993 г. заводу предписали изыскать возможности для реконструкции, поскольку соседство его исторически ценных, но обветшавших зданий не украсит будущий "город-сад". В начале 1995 г. представители завода (тогда он назывался "Трехгорным") объявили, что выход найден: с французской компанией Brasserie Glacier Internationale подписано соглашение о создании СП. Французы обещали $55 млн на реконструкцию. При подписании соглашения его участники высказали тревогу по поводу непроясненного вопроса о том, на каких условиях (аренды или выкупа) СП получит земельный участок. Судя по тому, что этот проект заглох не начавшись (равно как и более поздние попытки привлечь иностранных инвесторов), вопрос так и не решился. Долго завод и мэрия обсуждали различные варианты - например, выкупа у завода строений на территории, которая интересует "Сити", или выкупа всего бизнеса. Эти переговоры не выглядели дружественными, если учесть, что Москомимущество даже пыталось оспорить правильность приватизации "Бадаевского" (Арбитражный суд Москвы вынес решение в пользу завода). Будущее "центровой" пивоварни до сих пор не определено.

Непосредственно под проект Мосгордумы в Северном округе выделен участок в 20 га. По словам Ирины Рукиной, члена городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций из исторического центра Москвы, площадка расположена в удаленном месте - в районе участка железной дороги, проходящей через Молжаниновский район (север Москвы, в окрестностях аэропорта "Шереметьево").

Проект с историей

Кто именно из постоянно меняющегося перечня предприятий, подлежащих выводу из центра, попадет в ПромСити - еще не известно. По крайней мере в Мосгордуме говорят так: "Посмотрим вместе с правительством Москвы, кого будем выводить, чтобы освободить территории в центре или просто в хороших местах". Известно лишь, что предприятия будут выводиться в том числе и по принципу субконтрактации: перебазированное в ПромСити производство обслуживается находящимися в этой же зоне вспомогательными мощностями.

"Если года три назад предприятия просто выгоняли из Москвы, в результате чего они рассыпались, то сейчас появилась не сказать чтобы четкая, но более или и менее упорядоченная система, - рассказывает помощник председателя комиссии по экономической политике Наталья Махнина. - Совместно с городской комиссией по выводу предприятий работает ГУП "Московский центр освоения резервных территорий". Он появился примерно год назад и занимается поиском инвестиций под выводимые и реформируемые предприятия".

Большие планы, связанные с появлением ПромСити, вполне согласуются и с тем, что московские депутаты готовят явное расширение прав мэрии в деле распоряжения судьбами столичных предприятий. Через несколько недель в столичной Думе пройдет третье чтение поправок к закону о землепользовании и застройке в г. Москве (первое прошло осенью 2002 г.). Текст вносимой поправки выглядит следующим образом: "В договор купли-продажи приватизируемого земельного участка, других расположенных на нем объектов недвижимости, договор на предоставление иных прав на земельный участок вносятся требования о реализации в согласованные сроки мероприятий по приведению фактического использования земельного участка в соответствии с разрешенным и сохранению и развитию действующих социально значимых производств, а также указания на недействительность перепрофилирования производств и земель без согласования с Правительством Москвы". Таким образом, вероятность того, что собственнику предприятия нужно будет ходить совещаться в мэрию, приближается к 100%.

Реализация проекта должна начаться с перевода в ПромСити относительно небольших предприятий. А через пару лет, как уверяют в Мосгордуме, когда будет полностью отработана схема "вывод-размещение", дело дойдет до перебазирования из центра крупных производств. Обсуждение проекта организации промзоны с московским градоначальником уже состоялось. Первый кирпич еще не заложен, а ПромСити уже интересуются не только отечественные инвесторы, но и зарубежные, например некие французы. В марте этого года предполагается широкое анонсирование проекта.

Законодательные новшества вполне вписываются в логику событий последних двух месяцев. Cтоличный градоначальник на одном из заседаний напомнил всем, что он может перекроить любые планы новых собственников. Лужков обрушился на бизнесменов, "скупающих московские предприятия для того, чтобы их закрыть, а на освободившемся месте выстроить жилые дома или торгово-офисные центры". Выступая на заседании, Лужков назвал три предприятия, которым грозит эта печальная участь: фабрики "Трехгорная мануфактура" и "Красный Октябрь" и завод "Красный пролетарий". От заявления в некотором недоумении остались не только подчиненные мэра, но и владельцы предприятий, ведь Юрий Лужков сам в 1999 г. инициировал процесс вывода заводов и фабрик из центра. Получается, пока мэрия не определилась, чего ей больше хочется - расположенных в центре офисов и гостиниц или предприятий с рабочими местами.

Просто хорошие места



Главная --> Публикации