Главная --> Публикации --> Квартира на депозит "хант-холдинг" владимира брынцалова построит на месте завода отель Мой дом – моя крепость: приобретение замка в германии "олимпстрой" участвует в новой комиссии по изъятию сочинских земель Как избежать проблем, оформляя права на жилье

Квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать
Минимальный срок рассмотрения и утверждения проекта - 15 дней, максимальный, установленный законом, - 45 дней. Спустя 3 дня после принятия решения по проекту вас должны уведомить об этом. Но, как известно, на деле все происходит не так быстро. Обычно согласование проекта затягивается на долгие месяцы, редко кто тратит на него меньше полугода. На этапе согласования проекта, как правило, обнаруживается ряд мелких нарушений, которые приходится устранять. Поэтому еще раз подчеркнем, что гораздо эффективнее, когда изготовитель проекта и тот, кто его согласует, относятся к одной компании - это позволяет избежать бесконечных вопросов о том, кто в чем виноват и кому что переделывать?

В прошлый раз мы начали обсуждение темы перепланировки и переустройства жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Как показала практика, самый первый этап бумажной работы - согласование дизайнерского проекта требует немалого количества времени и сил. Посмотрим, что нас ожидает дальше.

Ремонт под зорким оком!
Допустим, что на основании ст. 28 ЖК РФ приемочная комиссия наконец-то утвердила проект. Можно приступать к его осуществлению, то есть непосредственно к ремонту. Но и тут тоже немало волокиты, ибо ряд ремонтных работ приходится подвергать обязательному контролю. Иными словами, руководителю ремонтной бригады следует предоставить компании, осуществляющей технический надзор за ремонтом, акты на все скрытые работы, проводимые в ходе вашего капитального ремонта (например, проведение коммуникаций в закрытых коробах). На всякий случай, отметим, что фирма, осуществляющая технадзор должна иметь лицензию на проведение этого вида деятельности. Заказчику также следует заранее продумать, кто будет заниматься поиском такой компании - он сам или стороннее лицо.

Но, пойдем далее.

И тут сразу же начинается заключительный юридический этап.

Подписать протокол - дело тонкое!
Перед подписанием акта сдачи квартиры в эксплуатацию, то есть к моменту официального завершения всех ремонтных работ на руках у заказчика должны быть все необходимые акты на скрытые работы, подписанные строителями и представителями надзирающей организации. Данные акты дополняются копиями лицензий сторон их подписавших и передаются секретарю комиссии, проводившей согласование проекта. Далее комиссия в полном составе может выехать на место - то есть в отремонтированную квартиру и подписать протокол о соответствии проведенного ремонта утвержденному проекту, либо собственник (или его доверенное лицо) будет обходить каждого представителя комиссии по отдельности, пока не обойдет всех. Разумеется, мы рассмотрели ситуацию, когда расхождений между проектом и его исполнением не обнаружилось. В случае же если несоответствия обнаружены, комиссия выделяет время на их устранения и процедура подписания протокола повторяется. Итогом подписанного протокола является акт сдачи квартиры в эксплуатацию, который и направляется в БТИ.

Важные дополнения
В заключение описания всех мытарств можно добавить, что при вынесении положительного решения при согласовании проекта, определяется срок его исполнения. В среднем его определяют одним годом. А это значит, что завершить ремонт следует не позже чем, через год, иначе могут возникнуть неприятности. Причем, эти неприятности могут трактоваться как несоответствие выполняемых и выполненных работ утвержденной проектной документации.

И на закуску!
Необходимо предоставить оформленные изменения по отремонтированной квартире в единый государственный реестр (для многих сие означает получение нового документа о праве собственности в обмен на старый). Затем внести те же изменения в технический паспорт квартиры и домовую книгу.

Известен пример, когда в квартире с деревянным полом была сконструирована небольшая межкомнатная перегородка из кирпича. Ее веса хватило для того, чтобы у нижней квартиры образовалась мелкие трещинки на стыке несущей стены и потолка. Слава богу, трещина задела только штукатурку, но и этого было достаточно для судебного разбирательства. В итоге безграмотным строителям пришлось разобрать кирпичную перегородку и оплатить ремонт соседям.

Кроме того, нелишним будет напомнить, что в силу ряда причин, согласующий орган может затребовать для рассмотрения проекта дополнительные документы, в частности технические заключения по состоянию межэтажных перекрытий, а также максимально возможной нагрузке на эти перекрытия (особенно в старых домах с деревянными перекрытиями), технические заключения по возможности проведения новой (в случае замены) или дополнительной электрической проводки.

Незаконные собственники
К сожалению, очень часто собственники, приступают к ремонту, не дожидаясь решения по согласованию проекта, или забывают довести бумажный вопрос до конца. Тем самым им не удается придать законный статус своему переделанному жилищу. Хорошо, если это не приводит к серьезным проблемам, например, периодическому отключению электричества в подъезде, промерзанию стен или образованию грибка от конденсата, возникновению повышенного шума, проникновению неприятных запахов в свою и (или) соседские квартиры (перечисление можно продолжать довольно долго). Но, к сожалению, далеко не все переделки жилья остаются безболезненными.

Особо следует выделить такой показатель, как расчет инсоляции, то есть количества дневного света в ремонтируемых жилых помещениях. К сожалению, сегодня многие люди забывают об этом важном параметре. По закону определена норма естественного света в расчете на одну комнату (количество дневного света в течение светлого периода года). Уменьшать этот показатель в жилом помещении нельзя. И в случае, если, например, из двух комнат планируется сделать две или более, комиссия, занимающаяся согласованием проекта, имеет право попросить предоставить ей документ, содержащий расчет инсоляции в будущей комнате.

Возможно, такой поворот событий несколько утрированный, но кто знает, как к подобным фокусам (имеется в виду незаконная перепланировка) будут относиться через 5-7 лет. Уже сегодня подобные случаи уже не проходят незамеченными.

В какой-то момент, с неприятностями все равно придется столкнуться. Как минимум квартиру с не узаконенной перепланировкой невозможно продать, сделать предметом залога, проблематично сдавать в аренду. Хозяевам фактически незаконной квартиры будет проблематично приглашать сюда таких мастеров, как сантехники, представители службы газа, персонал, обслуживающий кондиционеры. Вдруг кто из приходящих людей расскажет о том, что видел. Да и потом, можно ли считать полноправными хозяевами владельцев такого жилья, ведь у них в свидетельстве о собственности описано одно жилье, а на самом деле они проживают в другом. Да Как бы тут не потерять статус собственника!

Конечно, многим было бы интересно предварительно узнать, что можно делать в своей квартире, а что нет. И как поступать с приданием законного статуса уже переделанного жилья. Действительно существует ряд непреложных правил, с которыми непременно стоит ознакомиться каждому, кто задумал осуществить переустройство или перепланировку, равно, как и лучше заблаговременно узнать, как поступать в случаях, когда перестройка помещения уже проведена. Но об этом в следующий раз.
У российского среднего класса наконец-то появился, действительно, среднеклассный признак - два автомобиля на семью.

Поэтому прежде, чем приступать к какой либо переделке помещения или коммуникации следует сто раз взвесить все За и Против и только после принятия положительного решения приступать к столь непростому с точки зрения юридического оформления делу.

Долго существовавший в 90-е годы в границах, метко определенных одним из известных московских интеллектуалов - могу купить любую еду, но не могу купить квартиру - средний класс, по мнению экспертов, в последнее время не столько растущий, сколько богатеющий похоже, теперь пытается по-другому обозначить свои границы.

До этого условием для попадания в него по-прежнему служила старая советская триада достатка - квартира, машина, дача. Именно эти три признака в сознании большинства людей и пропускали в этически престижный в России слой не богатых и не бедных.

Но как бы ни различались мерки, в среднем классе неизменно одно, он символизирует устойчивость общества и демонстрирует, что дорога в сторону богатства по большому счету ни для кого не закрыта. Поэтому тема эта стоит сегодня в повестке дня самой крупной партии в России и вписана почти как социальное задание в стратегию общественного развития страны.

Правда, как всякий класс он измеряется скорее стилем жизни, чем доходными и имущественными показателями. Моей приятельнице два давно отказывающихся заводиться Форда в арендуемой ракушке, вряд ли послужат льготным билетом на вхождение в средний класс. А вот приятель, безразличный к машинам, зато объехавший полмира в поисках рафинированных туристических впечатлений, туда, несомненно, попадает, причем не только по российским, но и по западным меркам.

Сегодня к среднему классу себя относят 30 процентов россиян, из них только 4 процента уверены, что принадлежат к этому классу, и 26, что скорее принадлежат. Молодые россияне (до 35 лет), которые, как правило, смелее и в поступках и в воззрениях, идентифицируют себя со средним классом чаще (41-42 процента), чем опрошенные 35-59 лет (27-33 процента). Среди тех, кому 60 и больше лет, смогли отнести себя к среднему классу лишь 13 процентов опрошенных.

Средний класс, конечно, не построишь как ДнепроГЭС, выполняя пятилетку в 4 года, но и сам по себе, только как закономерное следствие экономических реформ, он тоже растет с трудом. О том, что россияне думают о прирастании среднего класса, насколько оптимистично они настроены и какие готовы подсказать народные рецепты его увеличения, выяснили социологи ВЦИОМ.

24 процента опрошенных полагают, что им удастся стать его представителями в ближайшие годы (правда, уверены в своем прогнозе только 3 процента). Оптимистов, надеющихся в скором времени влиться в ряды среднего класса, среди молодежи до 35 лет насчитывается 38-39 процентов, среди опрошенных 35-59 лет - 20-24 процента, среди людей 60 лет и старше - 10 процентов.

Что касается будущего, то россияне предполагают, что в ближайшие 10 лет средний класс вырастет и составит 39 процентов взрослого населения страны.

Правила предоставления налоговых вычетов при покупке и продаже имущества нарушают конституционные права граждан. В этом уверены обратившиеся с жалобой в Конституционный суд (КС) семья Козловых и ряд их единомышленников, обиженных Налоговым кодексом. Вчера судьи КС пытались разобраться.

Народный рецепт увеличения среднего класса не очень сложен. 32 процента опрошенных предлагают повысить уровень доходов граждан. 9 -10 процентов считают, что для этого надо снизить инфляцию, стабилизировать положение в экономике и увеличить количество рабочих мест. 4-5 процентов предполагают, что рост среднего класса зависит от борьбы с коррупцией, доступности жилья и хороших условий для работы среднего и малого бизнеса.

Правда, воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме налогоплательщик может лишь в том случае, если является единственным собственником продаваемой (покупаемой) недвижимости. В случае же, если имущество продается или покупается на правах долевой или общей совместной собственности, предусмотренных законом, миллион придется поделить.

Согласно Налоговому кодексу каждый гражданин, продавший или купивший недвижимость, имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей (в случае продажи недвижимости, которая находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, размер имущественного вычета ограничивается суммой, вырученной от продажи). Проще говоря, при продаже недвижимости 1 млн рублей не облагается налогом на доходы физических лиц. А при покупке налогоплательщик имеет право вернуть себе 13% от 1 млн, то есть 130 тысяч рублей. Последнее можно сделать только раз в жизни.

К примеру, заявительница Иванова продала квартиру и приобрела другую большей площади, оформив новое жилье в долевую собственность со своим несовершеннолетним сыном. Причем оформление в долевую собственность было условием, которое выдвинули органы опеки. В итоге, когда Иванова решила воспользоваться своим правом на получение налогового вычета, в налоговой инспекции ей объяснили, что вычет она может получить только с той суммы, которая была потрачена на приобретение ее доли. Ее шестилетний сын претендовать на налоговый вычет не может в силу своей недееспособности и отсутствия доходов.

На вопрос о том, как это сделать, Налоговый кодекс отвечает так: При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Аналогичные правила прописаны в кодексе и для имущества, приобретаемого в общую долевую либо общую совместную собственность. Именно обязанность делить вычет между собственниками и оспаривается заявителями.

С жалобой на нарушение своих конституционных прав обратилась в КС и семья Козловых. Козловы продали квартиру, принадлежавшую им в равных долях, а затем каждый из них приобрел себе новое жилье. Согласно оспариваемым нормам они имели право на получение налогового вычета в размере произведенных расходов, но не более 1 млн рублей. Однако налоговая инспекция, руководствуясь НК, распределила налоговый вычет пропорционально их долям. Таким образом, максимальный вычет на каждого составил 333,3 тысячи рублей. Экономия на подоходном налоге при этом вышла всего 43,3 тысячи рублей вместо ожидаемых 130 тысяч. Парадокс, но по закону получается, что если бы каждый из собственников продавал свою долю в отдельности, он бы мог претендовать на получение вычета в полном объеме, то есть всего 1 млн.

Присутствующий на заседании полномочный представитель президента в КС Михаил Кротов признал, что проблема налогообложения несовершеннолетних далеко выходит за границы обсуждения вопросов, связанных с налоговыми вычетами. С одной стороны, несовершеннолетний ребенок практически с самого своего рождения может стать налогоплательщиком в качестве собственника квартиры, например; с другой стороны, сам платить по своим счетам, точно так же как и пользоваться льготами, ребенок не может. Платить за него по его счетам приходиться родителям или его законным представителям, а вот получать за него льготы они по закону не могут. В деле Ивановой Михаил Кротов признал несправедливость законодательных норм.

Как вычитали в 2006 году

Вчера судьи КС выслушали мнения сторон. Свой вердикт суд вынесет позже (обычно на это уходит месяц). Однако, по мнению экспертов, есть некоторые основания полагать, что решение суда будет в пользу налогоплательщиков. По словам ведущего юрисконсульта компании Налоговая помощь Алексея Маслова, суд, скорее всего, если и не признает неконституционность положений Налогового кодекса, то постановит трактовать спорные нормы в пользу налогоплательщика. Правительство считает, что заявители правы, - заявил вчера представитель правительства в Конституционном суде. Кстати, кабинет министров готовит гражданам новый имущественный подарок. По словам представителя правительства, в настоящее время обсуждается возможность увеличения имущественного вычета с 1 млн до 1,5 млн рублей. Так что ставки в этом споре очевидно возрастают.


Московские власти приступили к строительству Четвертого транспортного кольца (ЧТК). Как сообщает РИА Новости, первые готовые участки кольца планируется ввести в 2011 году, а полностью завершить все работы и замкнуть кольцо предполагается к 2015 году. Пожалуй, именно тогда этот проект и начнет приносить плоды. До этого времени, по мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, от ЧТК будет больше проблем, чем пользы. Судя по всему, ситуация с Четвертым кольцом станет развиваться по сценарию Третьего транспортного кольца (ТТК). Поскольку планируется строить и вводить ЧТК отрезками, что неминуемо создаст пробки на въезде и выезде с законченных участков дороги, как это было на ТТК.

В рамках декларационной кампании - 2006 (итоги декларационной кампании - 2007 еще не подведены) по налогу на доходы физических лиц в налоговые органы было представлено 4,06 млн налоговых деклараций. На фоне относительного роста количества деклараций, в которых заявлены имущественные налоговые вычеты по приобретению жилья, в 2006 году наметился существенный рост деклараций, в которых заявлены имущественные налоговые вычеты по сделкам по продаже имущества. Так, 1,261 млн деклараций было подано налогоплательщиками в целях получения имущественных налоговых вычетов по приобретению жилья (на 23% больше 2005 года). В 431 тысяче деклараций налогоплательщиками заявлены имущественные вычеты к доходам по продаже имущества (на 50% больше, чем в 2005 году).

Транспортная доступность один из серьезных факторов, влияющих на стоимость квартир и коммерческой недвижимости. Поэтому многие люди интересуются, как поведут себя цены на жилье и офисы, расположенные неподалеку от ЧТК? Специалисты аналитического центра ирн.ru, полагают, что ситуация будет развиваться, примерно по тому же сценарию, который уже продемонстрировало ТТК. Во время его строительства ему пророчили судьбоносную роль в ценообразовании прилегающей к нему жилой недвижимости. Однако ничего примечательного там не произошло. Более того, к сегодняшнему дню некоторые квартиры (находящиеся в непосредственной близости от ТТК) выросли бы в цене более ощутимо, если бы мимо них не прошло третье кольцо. Оказывается, покупателям больше по душе тишина и покой, а не автострада под окнами.

Исторически Москва застраивалась по кольцевому принципу: Бульварное кольцо, Садовое кольцо, МКАД, ТТК. И чем больше будет колец и перемычек, тем меньше должно стать пробок, поскольку разгрузятся радиальные трассы. Но проблема в том, что темпы прироста столичного автопарка опережают темпы строительства дорог строители просто не успевают за автомобилистами. Ведь в свое время на ТТК возлагались большие надежды, но они в полной мере не сбылись. И сегодня самые большие пробки возникают не на радиальных трассах, а именно при движении по хордам. В столице довольно много времени занимает перемещение с одного радиуса на другой. Приходится ехать либо через перегруженное Третье транспортное кольцо, либо через МКАД, по которому курсирует грузовой транспорт. Так что строительство еще одного московского кольца дело конечно нужное, но не следует ждать от него чудес. ЧТК разгрузит радиальные и кольцевые трассы не раньше, чем будет полностью достроено к 2015 году.

Зато жилые дома, находящиеся на относительном удалении от ЧТК, в глубине кварталов, прилегающих к кольцу, наоборот, имеют все шансы прибавить в цене дополнительные 10%. Если, конечно, ЧТК действительно улучшит транспортную доступность в этом районе.

Поэтому крупная магистраль, которая врывается и разрушает некогда тихие дворики, негативно влияет на стоимость квартир. На общем фоне такие объекты будут на 10%-20% отставать от роста цен на квартиры в аналогичных домах. В качестве примера можно привести район Спартаковской площади, рядом с которой прошло ТТК. Если говорить о ЧТК, то эта трасса пройдет, например, по Ломоносовскому проспекту, где расположены престижные профессорские сталинские дома, а стоимость квадратного метра доходит до $7 тыс.

Но это все будет в перспективе, а пока москвичам придется потерпеть еще минимум 7 лет до полного завершения проекта. Во сколько раз возрастет к этому времени количество машин в городе можно только догадываться. Поэтому делать серьезные прогнозы о влиянии ЧТК на жизнь москвичей пока что рановато.


Что касается коммерческой недвижимости, то она отреагирует на появление новой магистрали более однозначно. Сотрудники аналитического центра ирн.ru, полагают, что дополнительный прирост составит около 20%. Кроме того, на свободных земельных участках вдоль ЧТК будут строиться торговые и офисные центры, отвечающие современным требованиям.



Главная --> Публикации