Главная --> Публикации --> "хант-холдинг" владимира брынцалова построит на месте завода отель Мой дом – моя крепость: приобретение замка в германии "олимпстрой" участвует в новой комиссии по изъятию сочинских земель Как избежать проблем, оформляя права на жилье Олег репченко: новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!

Национальный банк (НБРК) дважды в год проводит исследование Состояние и прогноз параметров кредитного рынка, результаты которого публикуются на сайте НБРК. Основано оно на опросах самих участников рынка вопросы адресованы руководителям, отвечающим за кредитную политику банков, и этим особенно интересно. Последний раз обследование кредитного рынка проводилось в январе нынешнего года, предыдущее в июле прошлого, то есть еще до кризиса.

Ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение кредитных ставок стало адекватным ответом банков на кризис ликвидности. Ограничение доступа к кредитным ресурсам оздоровит рынок недвижимости.

Как показал январский опрос, практически все банки изменили свою политику по ипотечному кредитованию, причем наибольшим изменениям подверглись вышеперечисленные условия. Кроме того, первые пять банков увеличили размер первоначального взноса, некоторые из них снизили сумму кредита по отношению к оценочной стоимости недвижимости. Ужесточить в дальнейшем условия ипотеки намерены 50% респондентов.

Минувшим летом банки ожидали незначительного ужесточения условий ипотеки во втором полугодии по следующим параметрам: маржи по рискованным кредитам (это отметили 45% респондентов), условий по залоговым требованиям (31%) и минимальному размеру первоначального взноса (25%).

Но не только заемщики меньше обращаются за ипотекой. Банки тоже не очень-то хотят выдавать кредиты, особенно физическим лицам, в то время как в первом полугодии 2007 года более половины опрошенных, наоборот, отмечали увеличение желания предоставлять займы.

Не подтвердились и прогнозы увеличения спроса на ипотечное кредитование. В июле прошлого года банкиры рассчитывали, что спрос вырастет благодаря сохранению или даже смягчению условий займов. Однако во втором полугодии участники опроса отметили заметное снижение спроса со стороны физических лиц как на потребительские, так и на ипотечные кредиты. Особенно упал спрос на займы в иностранной валюте. Причинами, по мнению опрошенных, стало удорожание кредитных ресурсов, а также неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости.

Летом ожидания введения более жестких условий по ипотеке были связаны со снижением доли рисков ссудного портфеля, ростом издержек по поддержанию достаточности капитала и ухудшением показателей ликвидности. Ужесточения в основном коснулись кредитов для крупного бизнеса. Необходимость же смягчения кредитных условий респонденты объясняли усилением конкуренции на рынке.

Деньги сегодня нужны самому
За полгода картина по кредитному рынку, в частности по интересующему нас сегменту ипотечного кредитования, совершенно изменилась. Ответ на вопрос, почему это произошло, лежит на поверхности. Основная причина глобальный кризис ликвидности и связанный с ним дефицит средств у банков: у них почти не осталось шансов рефинансировать внешние долги. Средства казахстанским заемщикам пока, как правило, предоставляют международные институты развития. Речь идет о небольших, по прежним меркам, суммах от 50 до 150 млн долларов, в то время как раньше были суммы до миллиарда долларов. Отсюда и нежелание расставаться с деньгами. Заметьте, почти все банки за малым исключением перестали рекламировать свои ипотечные продукты.

Наиболее радикальные изменения условий предоставления ипотеки произошли у первой пятерки банков. Так, в среднем цена займов выросла до 18%, при этом рост составил от двух до пяти и более процентов. Вслед за лидерами рынка подняли ставки и другие игроки. По словам директора департамента банковских продуктов Каспийского банка Кумара Мусаева, из-за резкого изменения конкурентной среды, то есть общерыночной тенденции к удорожанию финансовых ресурсов, по сравнению с августом 2007 года, минимальная ставка по ипотечному кредитованию увеличилась на 4 6% процентов. Дельта Банк повысил кредитную ставку до 20% годовых, срок займа снизил до 5 лет.

Во втором полугодии 2007 года среди причин изменения кредитной политики банков на первый план вышел дефицит средств. Сегодня банки не могут позволить себе выдавать кредиты на прежних условиях и в прежних объемах, потому что гораздо важнее выполнить обязательства перед внешними кредиторами. К тому же изменились и условия на рынке. Удорожание займов и ужесточение условий их предоставления привело к снижению конкуренции на рынке кредитования, это позволило проводить более гибкую и осмотрительную кредитную политику.

Лучше меньше, да лучше
В наибольшей степени изменениям, кроме ставок, подверглись размеры первоначального взноса и максимальной суммы кредита. Меньше скорректированы сроки кредитов, а также требования к залоговому обеспечению. Наиболее значительные перемены наблюдаются у лидеров рынка (см. таблицу 1). Они, имея самые большие объемы внешних заимствований, более уязвимы к влиянию негативных факторов.

Повышение стоимости кредитов стало первым ответом на кризис ликвидности. Когда к проблемам дефицита средств прибавились еще и туманные перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости, а также риски снижения стоимости залогового обеспечения, банки пересмотрели и другие условия. Основная цель коррекции снизить риски по ипотеке, что в свою очередь приведет к сокращению числа заемщиков.

Банк ЦентрКредит (БЦК) как давал кредиты под недвижимость не старше 50 лет, так и дает. По словам начальника развития розничного кредитования БЦК Антона Крамаренко, требования к залоговому имуществу не претерпели существенных изменений. Есть определенные ограничения по основным характеристикам строения. Однако в конечном счете от этого зависит не решение о выдаче займа, а только максимальная его сумма. Соответственно, чем слабее характеристики объекта, тем меньшую сумму под его залог может получить клиент, утверждает он. Другие банки не принимают в качестве залога недвижимость ранее 1965 1968 годов.

Интересно, что многие игроки изменили свои подходы к кредитованию нового жилья. Как сообщил нам г-н Мусаев, Каспийский, исходя из последних событий на строительном рынке, сейчас не принимает в залог строящееся жилье. При этом, по его словам, и спрос на займы под такое жилье тоже отсутствует. Дельта Банк не предоставляет займы на долевое участие, только на готовое жилье. Евразийский банк вообще приостановил выдачу кредитов под недвижимость.

К примеру, ДБ АО Сбербанк в течение всего 2007 года не менял условия ипотечного кредитования, оставив ставку вознаграждения на уровне 17% годовых. Зато ввел более жесткие требования к оценке финансового состояния заемщика и его платежеспособности.

Изменился и подход к заемщику. Если до кризиса (и особенно после него) банки второго уровня (БВУ) упрекали Казахстанскую ипотечную компанию за излишне жесткие, на их взгляд, требования к заемщикам, что не позволяло КИК выкупать у них все подряд ипотечные кредиты, то сегодня они стали также более разборчивыми по отношению к потенциальным клиентам. Обзвонив ряд банков, мы убедились, что подтверждение доходов является обязательным при принятии решения о выдаче кредита. По словам Антона Крамаренко, банки сегодня более тщательно проверяют величину и регулярность доходов заемщика.

Никто не хотел демпинговать
Стало труднее не только получить кредит, но и расплачиваться по ранее взятым займам. Причина в плавающей кредитной ставке: ее размер зависит от показателя инфляции. Банк имеет право пересматривать значение ставки дважды в год 1 апреля и 1 октября. Если за это время индекс потребительских цен остался на том же уровне, то банк может оставить ставку на прежнем уровне или даже теоретически снизить ее. Во всяком случае, повышать ее по своему усмотрению банк права не имеет. Регулятор для защиты заемщика при значительном росте инфляции (как это произошло осенью прошлого года), ввел предельное значение вознаграждения по кредиту. Независимо от уровня инфляции к указанной в договоре ставке прибавляется не более 4,5%. Например, заем был предоставлен по цене 17% годовых, к 1 октября 2007 года инфляция достигла 14,1%, однако максимальное значение ставки вознаграждения не должно превышать 21,5% (17% + 4,5%).

Это необходимо для того, чтобы снизить риск неплатежей. И важно, чтобы расходы заемщика (то есть выплата основного долга и процентов) были адекватны его доходам. Хотя здесь также существует индивидуальный подход, но действует общее правило на погашение кредита должно уходить не более 50% дохода. В Каспийском несколько другие требования: отношение размера платежа по займу к размеру дохода заемщика должно составлять максимум 0, Эта цифра уменьшается в зависимости от размера доходов заемщика. Сейчас всем потенциальным заемщикам нужно брать на себя больше рисков. И в этом смысле банки хотят работать с более уверенными в финансовом плане партнерами. К примеру, Каспийский повысил размер минимального первоначального взноса до 30% от стоимости приобретаемого жилья или предоставляемой в залог недвижимости. Банк также повысил требования к залогу по займам без подтверждения дохода, говорит Кумар Мусаев.

Сегодня банки повышают стоимость кредитов еще и потому, что заемные средства подорожали для них самих. Как рассказал Эксперту Казахстан специалист одного из банков, пожелавший остаться анонимным, банки вынуждены повышать ставки не только по новым, но и по ранее выданным кредитам, управляя риском, возникающим из-за разрыва между длиной обязательств и длиной активов в разные периоды. Особенно это актуально по отношению к долгосрочным заимствованиям, к которым относятся как раз ипотечные кредиты. Максимальный срок по ним составляет 30 лет. Банк, пояснил наш собеседник, выдает кредиты за счет депозитов. Но сегодня на рынке не существует депозитов, адекватных по сроку ипотеке. Люди вкладывают деньги максимум на 5 лет.

К инфляции индексируются и ставки по кредитам, выданным банками по рыночной программе КИК (см. таблицу 2).

В то же время выросла и стоимость вкладов. Если конкуренция на рынке кредитования снизилась, то борьба за деньги вкладчиков, напротив, обострилась. Таким образом, стоимость обязательств для банков в целом повысилась: подорожали внешние заимствования, плюс вклады населения и юридических лиц, плюс средства, привлекаемые с межбанка.

Даже самое длинное заимствование под еврооблигации не превышает 10 лет. Например, мы выдали из этих денег 30−летние кредиты. В какой-то момент банку придется рефинансировать свои заимствования, а стоимость денег на рынке постоянно меняется, сейчас она растет. И теперь, когда мы рефинансируем свою задолженность, например, через синдицированные займы, еврооблигации, естественно, мы делаем это по новым ставкам, потому что по старым ценам нам денег на рынке не дадут, говорит специалист.

Трудно заемщикам, плохо кредиторам
Напрашивается вывод: сегодня нет никаких оснований для возможного снижения ставок и смягчения условий ипотечного кредитования. Хотя банки утверждают, что удорожание кредитных ресурсов для них вопрос выживания, повышение ставок вознаграждения по уже существующим займам чревато потерями не только для клиента, но и для самой кредитной организации. Сегодня потенциальный заемщик, принимая решение, брать или не брать кредит, оценивает его стоимость и свои возможности по его погашению. Те, кто брал ипотеку 2 3 года назад и ранее, даже если подписывались на плавающую ставку, зачастую не готовы увеличивать сумму платежей. Если учесть, что цены на залоговую недвижимость падают, то нет особого желания платить за нее дороже. Как говорят сами банкиры, если сумма обеспечения по какой-то причине становится меньше суммы кредита, всегда есть риск, что клиент подарит банку этот залог.

В такой ситуации, говорит наш собеседник, для банка естественно повышать цену кредитов, иначе его деятельность станет убыточной. Банки не делают ничего, что не предусмотрено кредитным договором. Мы же не заставляем людей либо ты соглашаешься на повышение ставки, либо мы тебе дефолт объявляем. У клиента есть возможность вернуть кредит за счет собственных средств либо взять в другом банке, то есть рефинансировать. Сейчас невозможно получить на рынке деньги по старой цене: по тем ставкам, которые были год назад или до августа, никто не кредитует. Причем, подчеркивает специалист, если бы банки не повышали ставки в данной ситуации, тогда бы можно было говорить, что у банков плохи дела, потому что в какой-то момент обязательно возникли бы проблемы с капиталом, поскольку банк начал бы покрывать убытки за его счет, иначе говоря, проедал капитал.

Продажа залогового имущества еще больше подорвет рынок недвижимости и увеличит количество просрочек по платежам.

На сайте Альянс Банка уже опубликованы объявления о торгах залоговым имуществом квартирами, домами, земельными участками, складскими помещениями и магазинами. Метод торгов пессимистический голландский (то есть на понижение). Это говорит о том, что банк не надеется на большой спрос на выставляемую недвижимость. Вполне возможно, что залоги возвращают и другим банкам, вот только информация об этом пока не появилась.

Кроме децентрализации рынка сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а также подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции.

Несколько лет банки в конкурентной борьбе целенаправленно снижали стоимость ипотечных кредитов. Доступность и дешевизна (относительная) кредитных ресурсов резко увеличили спрос на рынке недвижимости. А вот предложение за спросом не успевало. Это привело к перегреву рынка и росту цен. Ипотека не смогла решить жилищную проблему населения, но активно способствовала росту цен и поставила под удар сами кредитные организации. Нынешнее повышение ставок и осмотрительность при выдаче кредитов должны пойти на пользу рынку. Пусть покупают за счет ипотеки квартиры те, кто может ее оплатить. Для удовлетворения потребности в жилье остальных казахстанцев нужна продуманная государственная программа строительства арендного жилья.
Сокращение предложения элитных объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга из-за нехватки участков в традиционных элитных зонах побуждает застройщиков все чаще выходить за границы этих территорий, пытаясь сформировать новые элитные ареалы.

По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга ЗАО Строймонтаж, в 2007 году были открыты продажи более чем в десяти объектах: Резиденция на Суворовском, Особняк на набережной Мартынова и вторая очередь на Шпалерной, 60 (СК Возрождение Санкт-Петербурга), Aston Graftio (Петербургская недвижимость), вторая очередь Mont Blanc (Строймонтаж), Идеальный мир (ИСК Торус), Ван Вителли (БизнесЛинк Истейт), Северный Palazzo (Петротрест) и др.

По данным корпорации Строймонтаж, сегодня элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью примерно 75 тыс. кв. м. Между тем директор департамента маркетинга и развития компании Петербургская Недвижимость (Setl Group) Михаил Бимон уверен, что у этого сегмента есть потенциал для роста вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит рост предложения.

Привязанность к месту
В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов, утверждает Марк Лернер. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый рост ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты.

Генеральный директор ИСК Петрополь Марк Лернер говорит, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах остальные уже были раскуплены. В течение года предложение незначительно увеличивалось вплоть до третьего квартала, отмечает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, но в конце года объем предложения сократился, что обусловлено вымыванием объектов.

Альтернатива смещению элитного сектора в спальные районы освоение бывших промышленных территорий. Как рассказывает Полина Яковлева, здесь у застройщиков появляются специфические сложности. Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на уровень проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется покупатель из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из такой ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта, говорит она.

Этому в числе прочих факторов способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями, поясняет Лернер. Вложив крупные суммы, они пытаются получить максимальный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие элитные комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. По факту это жилье класса комфорт.

Проекты по освоению green field и brown field, включая реконструкцию жилых кварталов, масштабны, и потому их реализация растянута во времени. По словам Яковлевой, первые проекты на бывших промышленных территориях в центре Петербурга завершатся лет через пять.

Дефицит территорий для возведения элитного жилья просто колоссален. Поэтому актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, утверждает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам строительной корпорации Возрождение Санкт-Петербурга. Это выход из непростой ситуации, связанной со сложившейся плотной застройкой центра Петербурга. Если процесс активизируется, в исторической части города появятся большие участки, которые могут быть облагорожены. На их месте будет построена недвижимость самого разного назначения, но именно та, которой и подобает находиться в центре одного из самых красивых городов мира.

По мнению Марка Лернера, в Петербурге формируются социально однородные анклавы, чему способствует низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения. Один из ярких примеров Крестовский остров. По словам Михаила Бимона, по количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район сегодня лидирует 70−80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Именно Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.

Например, Setl City готовится возводить жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе на землях завода Редан. Территорию Института прикладной химии ВТБ-Капитал собирается превратить в многофункциональный комплекс Набережная Европы. На Ушаковской набережной компания Кловер Групп реконструирует бывшую территорию НИИ Технологии, здесь будет жилой комплекс Clover Plaza. Вывод промышленных предприятий, говорит Полина Яковлева, активно идет в западной части Петроградского района, на Петровском острове, где раньше было много производств. Сейчас бывшие площадки завода Вулкан и Механического завода застраивает Корпорация ЛЭК проекты Премьер Палас и У Крестовского моста. Но перспективы этой территории не исчерпаны дополнительные возможности связаны с предстоящим расширением набережной Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. По мнению Яковлевой, Петроградская сторона по элитности вскоре может обогнать тот же Петровский остров.
Новые зоны

По данным компании Петрополь, в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир больше, чем выведено на рынок.

Элитные зоны, полагает Полина Яковлева, могут появиться на набережной Мойки (проект Театральный компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты сразу несколько компаний (Лентек, Setl Group, Строймонтаж и АТ-Альянс), на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Большой и Малой Невки и т.д. Также элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то что исторически это была пролетарская окраина и сегодня здесь еще работают предприятия. Близость к порту и общий имидж территории до сих пор не позволяли рассматривать ее в качестве элитной зоны. Однако в перспективе, после завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов уверена Яковлева.
Желающих все больше

Первый квартал 2008 года также отмечен активными продажами. По словам Полины Яковлевой, традиционного зимнего спада покупательской активности не произошло. Однако покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Мало того что на рынок поступают лишь единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.

Специалисты утверждают: спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос. Но первое полугодие прошло в этом смысле спокойно активность наблюдалась в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней. Потенциальным покупателям удалось накопить достаточно средств для приобретения недвижимости примерно к осени, полагает Марк Лернер. Именно осенью появились признаки оживления спроса, и остальная часть года прошла под знаком роста объемов продаж. Полина Яковлева также считает, что определенную роль сыграл сезонный фактор: Покупатели стремились завершить все крупные дела до конца года.

Как рассказывает Михаил Бимон, кроме местоположения на спрос влияют и другие факторы, в частности социальная однородность: Многие покупатели готовы переплачивать лишь за то, чтобы жильцы были тщательно отобраны. В последние два года наметилась тенденция, когда на решение купить квартиру влияет позиционирование и продвижение проектов, отмечает Елена Карасева, бренд-менеджер ЗАО Строймонтаж. На рынке элитного жилья все большую роль играют бренды. Есть примеры, когда цена на жилье вырастала исключительно с помощью брендинга.

По данным компании Строймонтаж, спрос по-прежнему сосредоточен в центральных районах Петербурга. Лидеры Центральный район и Крестовский остров. На третьем месте по популярности Петроградская сторона. Васильевский остров менее востребован из-за водных преград и автомобильных пробок на мостах.

Несмотря на то что многие эксперты называют основным атрибутом элитного дома престижную локацию и видовые характеристики, на сегодняшний день это не весь перечень, утверждает Лернер. Очень важны социально однородное окружение и безопасность. С другой стороны, у нас пока отсутствует некий стандарт оснащения дома дополнительными опциями. Требования и предпочтения целевой аудитории индивидуальны: для одних обязательной опцией является вид на воду, для других важнее наличие собственного паркинга или фитнес-центра.
Спрос на комфорт

По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании Отделстрой Ларисы Окунь, современные покупатели элитного жилья хотят, чтобы не только интерьер собственной квартиры, но и окружающая обстановка радовали глаз: чистые лестницы, парадные с консьержами, не менее престижные соседние дома.

Качество жизни в элитном комплексе это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома, говорит Елена Карасева. Задача инвестора-застройщика найти оптимальное сочетание необходимых сервисных услуг, которые смогут удовлетворять все его нужды, но не будут обременять жильца избыточными затратами.

Наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитных жилых комплексов.

На первый взгляд для операторов элитного рынка очевидны новые потребности клиентов, поэтому застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С другой стороны, на конечном этапе строительства оказывается: соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, поэтому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. По словам Полины Яковлевой, спрос высок, особенно в Центральном районе, поэтому девелоперы не всегда закладывают в перечень опций даже самые нужные. По ее мнению, это происходит из-за недостаточной конкуренции, порожденной все тем же дефицитом предложения.
Дисбаланс движитель цен

Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется: вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы. Фитнес-центры уже не вызывают ажиотажа, на смену им приходят wellness-центры. Несмотря на моду, первый настоящий wellness-центр в Петербурге появится в лучшем случае в 2013 году как приложение к элитному коттеджному комплексу Северный Версаль. Компания Конкорд менеджмент и консалтинг, которая готовится сдать комплекс в эксплуатацию, собирается в 2009 году снова выйти на строительную площадку на земли по соседству с Северным Версалем. В состав wellness-парка войдут медико-оздоровительный, косметологический, спортивный центры, а также пансионат гостиничные корпуса и апартаменты. По словам заведующего отделением реабилитации и восстановительной медицины Международной клиники MEDEM Владислава Баранова, пока все представленные в Петербурге SPA и wellness-центры вряд ли можно считать таковыми.

По данным Петербургской недвижимости, за 2007 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла чуть более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем около 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена увеличивается благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для действительно эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако немало объектов предлагается по цене почти в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья.

Цены на элитное жилье растут всегда, независимо от ситуации в других сегментах жилищного рынка. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.

По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2008 году будет рост объемов продаж. В нынешнем году ожидается вывод на рынок комплексов Таврический (RBI), Смольный квартал, второй очереди Парадного квартала, проекта Каменноостровская коллекция (СК Возрождение), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны (Стройинжиниринг), Дом начала века в Петроградском районе (Промышленно-строительный альянс), Колумб на Морском проспекте (АТ-Альянс), дома на улице Эсперова (Строймонтаж) и другие. Планируется начать строительство объектов Морские башни (АТ-Альянс), SkyTowers (Строймонтаж), домов на Большой Посадской, Пискаревском проспекте, Новгородской улице (RBI), на Стремянной улице (СоюзГенСтрой) и других. Но адекватный спросу объем предложения, по мнению аналитиков, появится на петербургском рынке лишь в 2009−2010 годах.

Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен географическая. Почти половина предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики резко увеличивают цены на заключительном этапе строительства. Марк Лернер утверждает, что на цену элитного жилья также заметно влияет площадь жилого комплекса и количество квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. Так, стоимость 1 кв. м в комплексе Олимпийская деревня на Крестовском острове на 200 квартир 7−8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, который расположен там же, 15 тыс. долларов, поясняет Лернер. По словам Полины Яковлевой, в первом квартале 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15−20%, а на ряде объектов до 50%.
Ложка дегтя

Марк Лернер полагает, что уже в ближайшее время появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым навороченным элитным комплексам, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.

Есть еще одна ложка дегтя в бочке элитного меда. По данным аналитиков АРИН, ожидаемая тенденция продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам продавать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным колебаниям то густо, то пусто.

В мае-июне текущего года администрации Краснодарского края и Ростовской области планируют провести первые аукционы на право аренды участков в игорной зоне Азов-Сити, ныне представляющей собой пустынный берег на границе двух регионов. Пока лишь немногие бизнесмены готовы сыграть в эту игру.

Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного рынка. Поскольку при расчетах необходимо учитывать множество факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен 15%, верхняя 40%. Первый квартал 2008 года уже продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение заметно отстает от спроса, тоже.

Карты сданы
Вторая половина прошлого и начало текущего года прошли в вялых спорах между сторонниками и противниками создания резерваций для игорного бизнеса. Владельцы игорных заведений настойчиво повторяли, что игорные зоны в том числе Азов-Сити являются заведомо провальными проектами, а значит, к лету 2009 года, когда казино должны будут переехать в специально отведённые места, их бизнес фактически окажется в России под запретом. Региональные и федеральные чиновники тем временем создавали рабочие группы и заявляли о начале подготовительных работ. То есть давали понять, что пока от идеи выноса игорных заведений никто не отказывается. Впрочем, никакой конкретики в заявлениях чиновников не звучало. Участники будущей игры расселись за карточным столом, но карт на руки ещё не получили.

За полтора года до срока открытия, обозначенного в законе О госрегулировании деятельности по организации азартных игр, территория будущей игорной зоны являет собой плачевное зрелище: пустующий берег Азовского моря, грунтовые дороги и посёлки без водоснабжения и канализации. Аукционы, если они состоятся, сделают процесс создания игорной зоны необратимым. Однако успешным этот проект будет только в случае активного финансового участия государства. Региональные администрации намекают на то, что самостоятельно поднять Азов-Сити им не под силу. Готов ли федеральный центр, ставший инициатором проекта, сделать крупную ставку, пока остаётся неясным.

Региональные игорные компании, похоже, восприняли инициативу руководителя РСПП как последний шанс продлить на несколько лет своё присутствие на рынке. В начале апреля Кубанская ассоциация игорного бизнеса и Ассоциация деятелей игорного бизнеса по ЮФО (РАДИБ ЮФО) направили губернаторам Ростовской области и Краснодарского края письмо с предложением стать инициаторами переноса сроков начала работы Азов-Сити. В обращении участники рынка указали, что за полтора года до намеченного открытия игорной зоны не утверждены порядки передачи земельных участков операторам, не произведён перевод земли из статуса сельхозназначения, не определён орган управления, не согласована налоговая политика. Письмо содержит десяток подобных не, которые владельцы игорных заведений, вероятно, считают своими козырями. Потенциальные инвесторы не обладают информацией о сроках строительства объектов инфраструктуры, о порядке финансирования строительства, а без этих данных невозможно подготовить и согласовать строительные проекты, рассказал Эксперту ЮГ директор РАДИБ ЮФО Николай Оганезов.

Старт партии неожиданно дал глава Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин, заявивший в конце марта, что срок вывода игорных заведений в специальные зоны необходимо перенести как минимум на пять лет. По мнению главы РСПП, сроки, прописанные в законе, оказались чрезмерно жёсткими, и закон не может заработать к 1 июля 2009 года. В обращении, которое РСПП направил в федеральный Минфин, курирующий игорную отрасль, указывалось, что на территориях, отведённых под специальные зоны, отсутствует необходимая инфраструктура. Кроме того, строительство игорных зон станет ударом по перегруженной транспортной системе регионов особенно юга России. Невозможно одновременно со строительством олимпийских объектов в Сочи построить ещё и Лас-Вегас. Это огромная нагрузка на инфраструктуру, отметил на одном из брифингов г-н Шохин.

Донская администрация пошла ещё дальше, выложив в качестве сильной карты данные исследования перспектив развития зоны Азов-Сити, которое по заказу региональных властей проводилось агентствами БДО Юникон Консалтинг и Spectrum Gaming Group. По большому счёту, исследование содержало мало информации, которая была бы неожиданной для участников рынка и чиновников. Специалисты БДО Юникон Консалтинг констатировали и без того известный факт: территории, отведённые под Азов-Сити, сегодня не обладают инфраструктурой, необходимой для развития игорного и туристического бизнеса. Однако ценность исследования в том, что впервые была названа цена вопроса: в случае успешности проекта ВРП Ростовской области к 2010 году вырастет дополнительно на 14 29%.

Цена ставок
Реакции региональных властей долго ждать не пришлось. Донские и кубанские чиновники дали понять, что считают инициативу владельцев игорных заведений и РСПП блефом. Администрация Краснодарского края сообщила, что имеет на руках практически готовые проекты строительства систем водоснабжения, канализации и автодорог в районе будущей игорной зоны. Мы убеждены, что к 1 июля 2009 года в Азов-Сити появятся несколько игорных предприятий. Готов заключить пари, что так и будет, заявил Эксперту ЮГ вице-губернатор Кубани Евгений Муравьёв. У бизнеса просто не окажется иного выхода, отсрочек не планируется. Если местные или российские ассоциации игорного бизнеса не захотят пойти нам навстречу, мы найдём других желающих. Потом наши ассоциации поймут: кто не успел тот опоздал.

Набор адекватных условий, обозначенный консультантами, пока очень уж узок. По их убеждению, проект будет успешным лишь в том случае, если государство полностью возьмёт на себя финансирование строительства дорожной и инженерной инфраструктуры, а также обеспечит участникам проекта налоговые преференции. Как отмечается в исследовании, у Азов-Сити только одна по-настоящему сильная сторона это решение федерального правительства о выселении казино и игорных залов в резервации. Слабых сторон заметно больше. В настоящее время Южная игорная зона это удалённая площадка, расположенная бог знает где, без обиняков заявляет в своём отчёте Spectrum Gaming Group. Предложенный консультантами вариант строительство скоростной 90−километровой трассы Ростов  Азов-Сити предполагает финансирование из федерального бюджета в объёме 45 млрд рублей. Для сравнения: на реконструкцию ростовского участка ключевой для юга России трассы Дон федеральный Минтранс выделяет на ближайшие два года менее 10 млрд рублей. Кроме того, ещё 1,5 3,7 млрд рублей потребуется Ростовской области для создания инженерных коммуникаций на побережье Азовского моря.

На презентации результатов исследования в Ростове представители консалтинговых компаний отметили, что в России есть потенциально высокий спрос на услуги южнороссийской игорной зоны. По расчётам консультантов, в ближайшие годы аудитория Азов-Сити будет складываться в основном из жителей юга России: в поездках в игорную зону могут быть заинтересованы порядка 475 тысяч человек. В перспективе за счёт регионов, расположенных в трёх часах авиаперелёта до Азов-Сити аудитория игорной зоны может вырасти до 18 млн человек. В этом случае общий валовый доход участников проекта от игорного бизнеса оценивается в 1,7 млрд долларов. Развитие по такому сценарию, возможно, займёт десятилетия, но он демонстрирует потенциал Южной игорной зоны при наличии адекватных условий, заявил на презентации представитель Spectrum Gaming Group Джозеф Вайнерт.

Каменные лица
Несмотря на то, что игроки вскрыли ещё не все карты, результат партии просматривается уже сейчас. Изменение сроков начала работы Азов-Сити или перенос игорной зоны на другую территорию кажутся сегодня маловероятными: принятие закона О госрегулировании деятельности по организации азартных игр называют чуть ли не личной инициативой президента РФ Владимира Путина. Кроме того, в запуске проекта крайне заинтересованы региональные администрации, которые в ближайшее время постараются сделать этот процесс необратимым.

По предположению БДО Юникон Консалтинг, Азов-Сити будет приносить прибыль инвесторам только в случае создания на Азовском побережье мощного туристического комплекса. В исследовании оценивается предполагаемая интенсивность наплыва туристов: даже при пессимистическом сценарии новому курорту обеспечены около миллиона поездок в год, объём расходов туристов 24,7 млрд рублей. При этом в донской администрации не скрывают, что игорная зона хороший предлог для того, чтобы получить федеральные средства на развитие региональной туристической индустрии, пока практически не приносящей доходов в местный бюджет.

Дальнейшая судьба Южной игорной зоны зависит, в том числе, от того, отражает ли сегодняшняя позиция владельцев российских игорных сетей их реальные планы или является блефом. Двух-трёх якорных участников достаточно, чтобы российское инвестиционное сообщество стало воспринимать Азов-Сити всерьёз.

О наиболее вероятном варианте говорят действия местных чиновников: очевидно, сейчас администрации готовят к запуску пилотные участки предположительно это около 60 га на территории каждого из регионов-участников. Пилотные участки обеспечат минимумом инфраструктуры, достаточной для открытия нескольких игорных заведений локального масштаба. Не исключено, что скроенные наспех клубы закроют двери уже на следующий день после церемоний перерезания ленточек. Однако формально проект Азов-Сити будет запущен.

Считается, что аутсорсинг признак развитого рынка, поскольку он позволяет регулировать бизнес-процесс. Однако российский строительный рынок до сей поры не испытывал нужды в эффективном производстве: продавалось все или почти все, что строилось. Теперь, по мнению Максима Захарьева, управляющего директора компании Оннинен в России, потребность в эффективности есть, поскольку рынок все время растет: Цены на стройматериалы и расходы на персонал увеличиваются быстрее, чем конечный продукт. Появляется необходимость оптимизировать бизнес-процессы.

Однако ещё большее значение имеет политика федерального центра. Пока до конца неясно, каковы реальные мотивы Кремля и федерального правительства: полностью уничтожить легальный игорный бизнес или дать ему новое направление. Если верно последнее предположение, властям придётся выступить в непривычной для себя роли первопроходца: первыми вкладывать в обу­стройство Азов-Сити десятки миллиардов рублей. Масштаб проекта не позволяет переложить все риски на частных инвесторов. Компании, вкладывающие средства в строительство гостиниц и развлекательных комплексов в России, как правило, ожидают возврата инвестиций в течение 3 5 лет. Бизнесу нужны гарантии, что к моменту запуска казино или аквапарка к этим объектам можно будет с комфортом подъехать по новой трассе. Пока же инвесторам остаётся ждать знака от федеральных чиновников, сохраняющих каменные лица профессиональных игроков в покер.
Петербургские строительные компании продолжают создавать вертикально интегрированные структуры. Желая минимизировать риски, они тормозят оптимизацию самого строительного процесса.

Встречается также форма СП. Например, холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ арендует строительную технику у совместного предприятия, которое приобретает ее в лизинг для последующей сдачи в аренду. При этом холдинг входит в число учредителей этого СП.

Пока взаимоотношения между участниками строительного процесса выстраиваются больше по смешанному принципу: даже если застройщик (заказчик) делится со сторонними компаниями некоторыми функциями, он сам нередко выполняет аналогичные. Например, строители поручают риэлторам реализацию готовых квартир, имея при этом собственные отделы продаж внутри компании, а на одном и том же объекте заняты одними и теми же работами и сотрудники компании, и сторонние подрядчики.

Даже взаимоотношения застройщика, который передает часть функций, и фирмы, принимающей их на себя, не дотягивают до классического аутсорсинга, несмотря на предоставление комплексных услуг. Есть компании, которые укомплектовывают стройку каким-либо материалом или инженерными системами, одновременно занимаются их транспортировкой, доставкой и хранением, могут иметь собственный автопарк, склады и прочее. Однако, подчеркивает Максим Захарьев, обслуживание посредника это не вся деятельность строительной компании, а лишь конкретный проект. Работа идет на основании трехстороннего соглашения между заказчиком материалов, производителем и посредником. При этом заказчиком может выступать и генподрядная структура, и субподрядчик в зависимости от принятой на конкретном объекте схемы. До классики и в самом деле далеко.

По мнению Бориса Пугачева, заместителя директора Союза строительных компаний Союзпетрострой, сейчас получают распространение узкоспециализированные фирмы, выполняющие работы или поставки только одного вида товаров или услуг, комплексный подход встречается крайне редко: Я не знаю ни одной фирмы, которая комплектовала бы стройку на все 100%.

Вертикальная интеграция придумана, чтобы избежать рисков роста себестоимости, утверждает Виктор Васенев, ведущий экономист холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ, но все сферы охватить невозможно. По его словам, затраты на содержание собственных служб достаточно велики, поэтому даже внутри крупного холдинга создавать узкоспециализированные структуры не всегда выгодно. Каждый случай требует отдельного обсуждения.

Сугубо индивидуально
По мнению генерального директора Центра развития проектов Петербургская недвижимость Ильи Еременко, отдельные функции специализированным фирмам можно передавать на любом этапе проекта и надо отдавать, если кто-то умеет делать лучше и быстрее. Однако раздавать заказы налево и направо строители не собираются. Каждый конкретный подряд, по их мнению, требует индивидуального подхода.

Другие крупные строительные холдинги сосредоточены на иных направлениях. Например, Группа ЛСР крупнейший в регионе производитель строительных материалов, в первую очередь нерудных. Setl Group один из самых значительных брокеров по недвижимости. И оба холдинга имеют в составе компании, которые специализируются на обеспечении стройплощадок материалами и инженерными системами, Балтстройкомплект (ЛСР) и Комплектация строительства Петербургская недвижимость. Эти предприятия не только работают на благо своих холдингов, но часть поставок и услуг продают другим участникам рынка.

Например, наличие кирпичного производства у ЛенСпецСМУ оправданно: предприятие не только полностью покрывает потребности холдинга, но и продает свою продукцию другим застройщикам. А вот с выпуском цемента мало кто рискует связываться: производство сложное, и вход на рынок обходится дорого. В составе ЛенСпецСМУ есть узкоспециализированные компании, способные выполнить небольшой объем сложных работ, например телекоммуникационные или монтаж слаботочных систем. Отдельные стройматериалы производят дочерние структуры холдинга, нерудные материалы и металл закупаются. По словам Васенева, затраты и усилия, которые необходимы для включения в состав холдинга той или иной структуры (создание или приобретение), требуется сопоставить с ожидаемой выгодой. Надо иметь в виду основные критерии масштаб проекта, предполагаемую загрузку новой фирмы и созвучность с основным направлением работы холдинга, чтобы вертикально интегрированная структура не превратилась в горизонталь. На аутсорсинг нередко передаются рекламные кампании, но никогда финансовые потоки, хотя финансовый аутсорсинг неплохо приживается в других видах бизнеса. Аутсорсинг финансов такого у нас не бывает. Это экономическая безопасность предприятия, комментирует Виктор Васенев.

Маловеры
Есть целый ряд причин, по которым застройщик не хочет делиться функциями с узкоспециализированными компаниями. По мнению Виктора Васенева, крупные фирмы не хотят отказываться от активов. В условиях нестабильной экономики строители таким образом защищались, диверсифицируя бизнес и скупая более мелкие специализированные фирмы.

По словам Ильи Еременко, из-за дефицита стройматериалов большинство производителей формирует квоты на поставки в начале года. Специализированная компания имеет квоты на заводах-производителях. А у строительной компании, как правило, есть свой отдел, который должен обеспечить материалами три дома. Причем все на разных стадиях строительства. То есть закупить кирпич для одного объекта надо сейчас, а для другого он понадобится через год. Закупки нерегулярные, соответственно, нет постоянных контактов с производителями. Поэтому когда снова появится необходимость в кирпиче, или вообще не найдут, у кого купить, или купят, но дорого, рассуждает Еременко.

Очевидным тормозом развития аутсорсинга стали бартерные расчеты, когда вместо живых денег застройщик рассчитывается с подрядчиками и поставщиками квартирами в строящемся доме. Чтобы сотрудники получили зарплату, подрядчик прежде должен самостоятельно реализовать эти квартиры. Доля бартерных расчетов в разные периоды различна, сегодня она оценивается примерно в 50% от суммы подрядов.

По мнению Ильи Еременко, экономика в перечне причин стоит только на втором месте. На первом он видит амбиции крупных компаний и их недоверие к посредникам. В частности, застройщики продают возводимое ими жилье сами. Не доверяют специалистам, поэтому продают сами. Но, как правило, плохо знают рынок и настроения потребителей, комментирует он. Отделы продаж внутри строительных компаний часто безынициативны. Специалисты, в свою очередь, имеют больше опыта, возможностей для продвижения товара. Комиссия составляет всего 3%, а продать потом можно существенно дороже, особенно если хорошо поработать с проектом в смысле планировок, квартирографии. Однако сейчас, по словам Еременко, застройщики стали приглашать посредников чаще и даже готовы платить. Кстати, нежелание делиться прибылью (чтобы не сказать жадность) еще одна причина отказа от сотрудничества.

Не ведают своего счастья
По словам Максима Захарьева, если строительная компания пользуется услугами специализированной фирмы по комплектации объекта, экономия может достигать 10% от стоимости подряда (на конкретный вид работ), хотя на первый взгляд вторжение посредников может только удорожать строительство.

Кроме того, многие участники рынка говорят о необходимости доверять аутсорсерам, прежде чем пользоваться их услугами. Для этого специализированная компания должна заслужить репутацию надежного партнера, на что уходит не один год. По словам Бориса Пугачева, для сооружения сложного объекта может понадобиться продукция пяти-семи заводов, производящих железобетонные изделия. Увязать своевременные поставки от нескольких производителей большое искусство. Всегда есть сомнения: справится ли партнер?

Во-вторых, крупные производители брендовых материалов и инженерных систем в любом случае очень редко работают со строителями напрямую, предпочитая каналы дистрибуторов. Фирмы, занятые комплектацией строительства, заключив договор с подрядчиком, выступают не только как дистрибуторы они снижают затраты, обозначив в договоре фиксированную цену поставки на год или на весь период строительства. При ежемесячном росте цен на стройматериалы существенное подспорье строителям.

Во-первых, посредники в рамках заключенного договора не только обеспечивают объект материалами, но выполняют комплекс услуг (хранение материалов, доставка их партиями нужного размера и точно в срок). Это, по мнению Захарьева, избавляет застройщика от необходимости проводить тендеры на отдельные виды работ, экономить на логистических операциях, а также сократить штат закупщиков.

Кроме того, отмечает Илья Еременко, специализированная компания помогает экономить время, гарантирует объемы поставок и качество материалов.

В-третьих, посредники готовы предоставлять отсрочки платежей по контрактам, иногда на довольно крупные суммы и длительные сроки. Как пояснил Максим Захарьев, компания ориентируется на схему работы подрядчиков или субподрядчиков, которым приходится сначала закупать и монтировать материалы и оборудование, а рассчитывается с ними заказчик уже по факту выполненных работ или вовсе в конце строительства.

Очевидно: выгоду аутсорсинга строителям еще предстоит понять, а аутсорсерам доказать. Эта услуга востребована, если застройщик расширяет свой бизнес, нуждается в дополнительных (иногда разовых) услугах, недоволен качеством или стоимостью работ, которые выполняют структуры внутри компании.

Заторможенные перспективы
Ситуация на строительных рынках Европы отлична от российской. В Скандинавии другой менталитет, другие способы ведения бизнеса, рассказывает Максим Захарьев. Например, в Финляндии не растут строительные объемы: из года в год в эксплуатацию сдается одинаковое количество квадратных метров. Поэтому строительные компании вынуждены искать внутренние резервы для эффективности своего бизнеса. Однако он отмечает: пока аутсорсинг в России может быть интересен только крупным застройщикам, поскольку лишь они готовы к стратегическому планированию своей деятельности. Мелкие фирмы не заглядывают далеко и нередко удовлетворяются поставками с колес.

Участники рынка согласны с этими доводами. Единодушия нет только в прогнозе сроков. По мнению Васенева, аутсорсинг может закрепиться в строительстве через год-два, Максим Захарьев ждет его лет через пять, а Илья Еременко настроен куда менее оптимистично. Каждый будет заниматься своим делом, говорит он. Лет через десять.

На Западе нет холдингов, говорит Виктор Васенев. По его мнению, со временем крупные компании откажутся от нынешнего способа ведения бизнеса, будут переходить от вертикальной интеграции к узкой специализации, избавляться от почти непрофильных активов. Рынок взрослеет, маржа уменьшается, придется концентрироваться на одном направлении, говорит он. Кроме того, инвесторы, приходящие сегодня на российский рынок, не любят, чтобы у потенциальных партнеров наблюдалась разбросанность интересов.



Главная --> Публикации