Главная --> Публикации --> Продажа летних заготовок Строительный бум диктует новые подходы к производству и дизайну мебели Не пренебрегайте маленькими Доступному жилью не хватает дешевого цемента Ипотека-2008. что год грядущий нам готовит?

Не просто дорого, а даже очень
Компромиссное решение на этот счет было найдено. И таким решением станет создание жилой зоны в многофункциональных офисных центрах. Некоторые даже уже спланированные проекты будут переориентированы в этом ключе. Строя нежилое здание, застройщик будет отводить некоторые площади под жилье. И таким жильем станут апартаменты.

Неприглядным становится центр в вечерние часы, когда многотысячные служащие разъезжаются в спальные районы. Темные офисные кварталы могут расцветить разве что светодизайнерские изыски. Но вряд ли это может решить проблему всерьез.

Сегодня апартаменты востребованы не только в качестве временного жилья для иностранных и иногородних сотрудников крупных компаний, но и как представительские квартиры, говорят в компании Blackwood. Апартаменты, как правило, строят в центре города, что дает их владельцам и жителям преимущество близости к месту работы, поскольку центр по праву считается районом деловой активности. Имеет значение и момент престижа.

Слово, знакомое по западным кинофильмам и зарубежной светской хронике, на самом деле не такое уж новое для России. Апартаменты существовали до революции и позже широко использовались руководящей элитой советской страны. Как объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в сегодняшнем понимании апартаменты это не просто дорогое жилье. Они отличаются от дорогого жилья в первую очередь тем, что в них невозможно зарегистрироваться. Они продаются или арендуются как нежилое помещение. Покупатель может иметь право собственности на него, но не может прописаться на купленной площади, однако может проживать или сдавать их в аренду.

Вот примеры предложения на этом сегменте рынка, представленные в нескольких комплексах, в том числе в рамках проекта Москва-Сити:

И дом, и гостиница
Апартаменты можно разделить на две категории используемые для отдыха и для работы. Городские апартаменты будут востребованы в том случае, если они расположены в крупных бизнес-центрах в пределах Третьего транспортного кольца. Загородные апартаменты лучше размещать в благополучных с точки зрения экологии районах Подмосковья, с красивыми видами и необычным ландшафтом. Что касается обслуживания, в апартаментах предполагается сервис на уровне хорошей гостиницы. Апартаменты благодаря сочетанию преимуществ как жилого, так и гостиничного сегментов позволяют представить на рынке объекты с более качественными параметрами и продуманной организацией инфраструктуры и сервиса.

* Imperia Tower порядка 12 тыс. долларов за кв. м,

* Город столиц по цене от 11 до 20 тыс. долларов за кв. м,

Предложение такого типа жилых помещений в аренду существует и в рамках гостиничного бизнеса. Так, первые в России апарт-отели появятся под брендом MaMaison, в отеле Ритц Карлтон, в комплексе Кремлин сайт, в комплексе Кремлевский, в отеле на месте снесенной гостиницы Москва, а также в других, не менее известных комплексах.

* комплекс Федерация от 19 до 35 тыс. долларов за кв. м.

На Западе апартаменты обычно более дешевы, чем гостиницы. И это связано с тем, объясняют в Новом качестве, что постояльцы платят за аренду жилья фиксированную сумму, и она не зависит от количества людей, которые будут здесь проживать. Поэтому, например, для семьи с несколькими детьми или компании друзей, которые готовы жить вместе, снять апартаменты намного выгоднее.
В Америке тоже есть малообеспеченные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которым помогает государство. Причем американцы зачастую действуют почти так же, как мы в России.

Кофе в постель
Как объясняют в компании Новое качество, апартаменты, размещающиеся в апарт-отелях, имеют некоторые особенности. В отличие от обычной гостиницы, номера в апарт-отеле имеют кухни. Поселившись здесь, человек может сам готовить еду, не пользуясь услугами буфета или ресторана гостиницы. Кухня может быть отдельным помещением или частью общей комнаты, но в любом случае клиенту не нужно идти в ресторан, чтобы выпить чашку чая. Номер включает одну-две спальни, гостиную. Комнаты обставлены необходимой мебелью, бытовой техникой, имеется посуда. Помимо самостоятельного питания, сэкономить в апарт-отеле можно за счет уменьшения количества услуг, которые будут оказываться гостю персоналом гостиницы. В обычных гостиницах гостю не нужно думать о стирке, уборке, при желании он может поручить персоналу забронировать себе билеты, заказать экскурсию и пр. В апарт-отеле такие услуги предусмотрены, но не обязательны. Клиент может отказаться от каждодневной уборки номера, сам мыть посуду, стирать вещи. Стоимость проживания в апарт-отеле будет несколько ниже, чем в гостинице, еще и потому, что в нее не включаются завтраки или обеды. При желании клиент может пообедать в ресторане апарт-отеля, но если захочет готовить сам это его дело.

В США, как это сейчас модно и у нас, подходят к застройке территории комплексно. В качестве иллюстрации россиянам продемонстрировали проект Надежда-6 в штате Вирджиния. Речь идет о строительстве городка в шесть сотен 2 3-этажных домов общей стоимостью 125 млн. долларов. Из необходимой суммы федеральный бюджет выделяет 35 млн. долларов, 15 млн. вносит муниципалитет и 10 млн. долларов дает штат. Остальные вложения делает частный инвестор, выигравший конкурс. Государственные деньги идут на снос ветхого и аварийного жилья, освобождение площадки и переселение жителей, на создание инженерной и транспортной инфраструктур и даже на профессиональную переподготовку новоселов.

Однако сквозь внешнюю схожесть можно разглядеть фундаментальные различия.

Заказчиком строительства является созданная при муниципалитете Жилищная ассоциация в форме некоммерческой общественной организации.

Половину домов застройщик реализует самостоятельно на коммерческих началах, вторая половина предоставляется нуждающимся гражданам на условиях найма либо продается им в собственность с помощью ипотеки. Во втором случае цена льготная по строительной себестоимости. В американскую очередь, как с некоторых пор и у нас, принимают лишь граждан с ограниченным уровнем доходов. Стоимость жилья и цена найма для них дифференцирована вплоть до бесплатного предоставления.

Но есть и отличия. У них отсутствует термин доля города, когда жилье очередникам предоставляют за счет коммерческого строительства, как это до сих пор практикуется в России. В Вирджинии всю социальную нагрузку вытягивают бюджеты трех уровней. Впрочем, в Москве тоже перешли к строительству жилья по городским программам целиком за счет бюджета. Но пока только в Москве.

Как видим, очень похоже на отечественную практику. И там, и там застройщика выявляют по итогам конкурса. В обоих случаях государство помогает создавать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры. И у них, и у нас очередников по возможности привлекают к частичной оплате приобретаемого жилья. При этом американцев совершенно не смущает, что застройщика обязывают продать часть жилья по фиксированным ценам коренным жителям штата, на которых укажет Жилищная ассоциация. Доли коммерческого жилья в общем объеме строительства в Москве и Вирджинии схожи.

Но главное все же в другом. Впечатляют американские масштабы участия государства в решении жилищной проблемы в целом. В примере с Надеждой-6 бюджеты разных уровней покрывают практически половину расходов по строительству. При этом максимальная тяжесть ложится на федеральный бюджет (более половины бюджетной доли и почти треть всей стоимости проекта). У нас же финансовое бремя строительства практически полностью возложено на регионы и муниципалитеты. В США федеральный бюджет выделяет живые деньги. В России ни-ни, ищите на местах, занимайте, у кого хотите. С федерального плеча вместо денег регионам предлагали лишь гарантии по займам, в лучшем случае компенсацию части процентов по кредитам. Как признают в Росстрое: Мы прописывали в программе не прямое бюджетное финансирование на конкретные цели, а те побуждающие мотивы, которые должны были провоцировать местные органы власти на реализацию тех полномочий, которые в силу закона определены за ними. Толком из этого ничего не получилось.

Требования к материальной обеспеченности очередников также различаются. Если у нас они привязаны к прожиточному минимуму, то в США достаточно, чтобы доход семьи очередника был ниже среднестатистического в данном штате. Почувствуйте разницу.

Прозрение
В народе говорят: не было бы счастья, да несчастье помогло. Мировой банковский кризис, крепко задевший своим крылом российскую финансовую систему, вызвал поток более трезвых оценок роли и значения ипотеки в обеспечении доступности жилья в нашей стране. Во-первых, прибыло числа в полку тех, кто считает, что сама по себе коммерческая ипотека (не путать с социальной) сослужила не самую добрую службу делу повышения доступности. А во-вторых, возникла совсем уж крамольная мысль о том, что несколько процентов изменения ставки по кредиту ровным счетом никак не повлияют на доступность жилья. Хотя совсем недавно роль ипотеки была у нас едва ли не абсолютизирована. Россиян убеждали, что еще одно усилие, еще 2 3-процентное снижение ставки кредитования и всем нуждающимся в жилье будет одно бесконечное счастье.

Говорят, в США много денег. Но и у нас они с некоторых пор появились. Правда, американцам проще. У них нет Стабфонда, а у нас он есть. Поэтому они зарывают деньги в землю буквально вкладывают их в подготовку участков под строительство. Мы же боимся их расходовать, опасаемся, что разворуют, поэтому закапываем деньги в землю в худшем переносном смысле слова, то есть хороним их.

Говорит председатель комитета по секьюритизации Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков:

Толчком к новым размышлениям послужили разговоры об ужесточении условий ипотечного кредитования в России. В результате кризиса у банков стало меньше денег. Меньше денег меньше выдаваемых кредитов. Проще всего их число сократить повышением требований к заемщикам и увеличением процентной ставки. На фоне этих рассуждений и возник вопрос: а так ли уж нам важна ипотека? Так ли катастрофично временное повышение ставок по кредитам? И дело совсем не в том, что ставший вдруг хотя бы временно недоступным виноград объявлен незрелым и кислым. Виноград как виноград, никто на его качество не жалуется. Просто в период трудностей с глаз спадает розовая пелена. В подтверждение приведу несколько мнений.

Заместитель председателя правления ГПБ-Ипотека Александр Егоров считает:

Ипотека уже весь свой потенциал исчерпала. До определенного момента она доступность жилья увеличивала, но сейчас ее ограничивает. Ипотека повышает спрос, а предложение отстает. У нас уже есть примеры небольших городов, где большинство продаж совершается с использованием ипотеки, и цены там поднялись в результате на десятки процентов.

То есть если жилье дорогое, то даже полностью бесплатная ипотека не спасет.

Рынок жилья один, у него два крыла: спрос и предложение. Перекос в пользу спроса очевиден, предложения явно не хватает. Чтобы мы тут ни делали по ипотеке, это все вещи второго порядка. Для обеспечения доступности надо в первую очередь думать о предложении.

У нас есть резерв повышения доступности жилья. Не надо пугать людей повышением ставок. Не они определяют доступность жилья. И дальше формулирует рецепт: Надо не льготировать процентную ставку, не снижать ипотечную ставку. Это приводит к дополнительному риску. Надо искать пути для снижения цен на рынке жилья. Причем речь идет не о регулировании цен. Следует действовать адресными механизмами: субсидиями, стимулированием застройщиков, снижением цен за инженерную инфраструктуру. И тем самым решать задачу привлекательности ипотеки.

Примерно ту же мысль, но другими словами выражает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев:

Девятиэтажке, в которой я живу, скоро стукнет двадцать лет. За эти годы у нас пару раз делали косметический ремонт: красили стены и ставили заплатки на крыше. Все это почти сразу же начинало облезать и протекать. А внутренние коммуникации ни разу не меняли. Слышал, что существуют предельные сроки службы конструкций и инженерных систем зданий. Сколько лет должны продержаться без ремонта коммуникации дома?
Алексей Коконин.

Известно помощь государства голодающим должна заключаться не в том, чтобы разок накормить их рыбой, а в том, чтобы предоставить в их распоряжение удочки, которыми люди сами смогут надежно обеспечить себя пропитанием. В отношении жилищной проблемы такой удочкой справедливо считается ипотека, но с одной оговоркой вручив удочку, бесполезно подводить человека к водоему, в котором нет рыбы.

СТЕНЫ

Как объяснили в городском Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции, срок службы здания и отдельных его элементов утвержден в распоряжении премьера правительства Москвы № 223-РП от 12.03.96 г. Об утверждении Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве (в редакции от 02.04.97 г. № 326-РП). Внутри и снаружи в доме все должно продержаться за такие сроки:

из облегченной кладки кирпича шлакоблоков и ракушечника - 100 лет.

кирпичные в 2,5 - 3 слоя - 150 лет;

железобетонные сборные и монолитные - 150 лет;

ПЕРЕКРЫТИЯ

деревянные по деревянным балкам - 90 лет.

деревянные по металлическим балкам - 100 лет;

паркетные из бука - 45 (в отдельных квартирах) и 30 лет (в коммуналках);

ПОЛЫ

дощатые - 30 и 15 лет;

паркетные из дуба - 60 лет и 45 лет;

из керамической плитки - 90 и 60 лет.

из линолеума и поливинилхлоридных плиток - 30 и 15 лет;

из керамической черепицы - 90 лет;

КРОВЛЯ

из черной кровельной стали - 15 лет;

из рулонных материалов с битумным покровным слоем - 5 лет;

ВОДОСТОЧНЫЕ ТРУБЫ

из оцинкованной стали - 30 лет.

из черной стали - 5 лет;

из оцинкованной стали - 15 лет;

ПЕРЕГОРОДКИ

внутренние водостоки из полимерных труб - 15 лет.

кирпичные, шлакобетонные - 90 лет;

железобетонные, бетонные - 150 лет;

деревянные оштукатуренные - 30 лет.

гипсовые, гипсоволокнистые - 60 лет;

переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах - 45 лет;

ОКНА И ДВЕРИ

внутренние двери с каркасными полотнами - 15 лет.

внутренние двери с филенчатыми полотнами - 30 лет;

нагревательные приборы, радиаторы - 30 лет;

ЦЕНТРАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ

запорно-регулировочная арматура - 15 лет.

трубопроводы - 30 лет;

трубопроводы - 15 лет;

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

ВАННЫ

запорно-регулирующая аппаратура, смесители - 15 лет (в отдельных квартирах) и 10 лет (в коммуналках).

стальные эмалированные - 15 лет.

чугунные, эмалированные - 45 лет (в отдельных квартирах) и 10 лет (в коммуналках);

шкаф управления - 25 лет;

ЛИФТЫ

ГАЗОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ

электродвигатели, кабины - 15 лет.

газовые плиты - 20 лет (в отдельных квартирах) и 15 лет (в коммуналках);

внутренняя домовая сеть - 20 лет;

— Александр Борисович, в большинстве западных стран с помощью ипотеки приобретается до шестидесяти процентов жилья. Ипотечное кредитование там – это возможность для человека быстро и грамотно решить свои жилищные проблемы. Почему у нас этой возможности пока нет?

водонагревательные колонки - 15 лет.
Не так давно сам Президент РФ назвал ипотеку национальным приоритетом. Тем не менее, посредством ипотечного кредитования в России сегодня приобретается менее одного процента жилья. Почему ипотека у нас пока «не работает»? Какие у нас перспективы? За консультацией мы обратились в Фонд «Институт экономики города» к юрисконсульту Александру Копейкину (направление — «реформы в сфере недвижимости»).

— Почему так дороги ипотечные кредиты? Низок платежеспособный спрос на них или высоки риски, так как нет тотальной системы отслеживания кредитной истории, а доходы зачастую нельзя документировать, или…? Не идет ли на нашем рынке спекуляция дешевыми западными кредитами?

— Для начала я хотел бы расставить акценты. Сегодня со всех сторон слышно: «Было бы у нас развито ипотечное кредитование, приобретали бы мы квартиры, и было бы нам всем хорошо». Порядок проблем не таков. Мы не приобретаем квартиры, прежде всего, не потому, что у нас нет развитой ипотеки, а потому, что у нас просто нет денег. Поясню: если у вас стабильный доход, скажем, в две тысячи у.е. в месяц, то вы купите квартиру без всякой ипотеки. А если вы бюджетник со стандартной зарплатой в три-четыре тысячи рублей, то никакая сколь угодно развитая ипотека вам не поможет. Именно к этой последней категории относится на сегодня подавляющее большинство населения. Ипотека – это только инструмент расширения платежеспособного спроса, и инструмент очень удобный, но реальных денег он вам не добавит. Правда, не следует сбрасывать со счетов то обстоятельство, что само расширение платежеспособного спроса на жилье в конечном счете благотворно воздействует на рост доходов.

Второе — мы не знаем реального риска невозврата кредитов, но предполагаем, что он может быть высоким. Потерять высокооплачиваемую работу у нас гораздо проще, чем на Западе.

— Почему так дороги ипотечные кредиты по сравнению с западными странами? Основная причина — это наша пока еще нестабильная экономика. «Обвал» 1998 года мы помним и банкиры — тоже.

Еще один важный момент: стандартные условия ипотечного кредитования в России предусматривают внесение 30 процентов общей суммы до вселения в квартиру. На мой взгляд, этот процент для России более чем разумен. Что же касается высоких ставок… Вы видите высокие проценты, а я, будучи профессионалом, вижу их динамику. Если раньше это было 20 процентов годовых в валюте, то теперь вполне реально получить кредит на 10 лет из расчета 15 процентов годовых в рублях. И это для России сегодня очень хорошо (не забудьте учесть рост стоимости жилья в Москве). И этот прогресс, безусловно, результат очень серьезной работы.

Еще один весьма существенный момент — судебная правоприменительная практика. За последние годы у нас приняты грамотные законы, но к ним еще нужно привыкнуть. Многие люди не представляют, как суд может принять решение о выселении из квартиры молодой семьи с ребенком на улицу. Эта проблема реально существует, она очень тяжелая, но решать ее необходимо, ибо если кредиты не будут возвращаться, мы будем иметь то, что мы сегодня имеем.

— На кого сегодня рассчитана ипотека? Не странно ли, что кредит, по логике, должен брать тот, у кого не хватает денег, а по реальным ставкам его может взять только тот, кто денег не считает и для кого ничего не стоит заплатить в итоге за квартиру вдвое дороже?

Насчет спекуляции дешевыми западными кредитами — это опять-таки распространенное заблуждение. Где они, эти «дешевые кредиты» и кто на них может спекулировать? Безусловно, на Западе деньги «дешевле», чем у нас. Но существует так называемый «страновой риск». Для нашей страны он весьма высок (вспомним опять-таки 1998 год, когда западные партнеры очень из-за нас пострадали). Естественно, они нам сегодня выдают совершенно иные проценты, и о какой спекуляции может идти речь, мне, например, совершенно непонятно.

— Откуда должны прийти деньги для развития массового ипотечного кредитования? Ваш комментарий по поводу законодательства об эмиссии ипотечных ценных бумаг? Кто должен их выпускать?

— Прежде всего, кредит может взять не тот человек, которому просто «не хватает денег», а тот, у кого нет денег на покупку квартиры сейчас, а определенный стабильный доход имеется. Реально большое количество семей может претендовать на улучшение жилищных условий, начиная с семейного дохода 15-20 тысяч рублей в месяц (конечно, если семья небольшая), и здесь речь пойдет не о покупке новой квартиры, а о постепенном превращении, скажем, двухкомнатной в трехкомнатную. Еще раз подчеркну – ипотека вторична по отношению к доходам. Если у вас нет денег на первый взнос и достаточного дохода, чтобы выплачивать кредит, то решить свою жилищную проблему этим способом вы не сможете.

Возникает ли здесь риск «пирамид»? Я думаю, что нет. Если, скажем, банк выделяет кредиты на миллион двести тысяч рублей, то он имеет право выпускать ипотечные бумаги на один миллион (цифры, разумеется, условные). Кредиты обычно выдаются под залог квартир. И даже если банк обанкротится, кредитные деньги будут возвращаться, и у нашего инвестора в ипотечные ценные бумаги (в нашем случае пенсионера) защита будет двойная. Особо отметим, что возможным это станет только при принятии соответствующего пакета законов. Предположим, что банк обанкротился (вполне реальная ситуация и на Западе, и у нас). Кому платить в первую очередь? С точки зрения высокой морали все вкладчики, безусловно, равны. На Западе эту задачу решили жестким волевым образом (кстати, та же практика была в дореволюционной России). Решение – прежде всего обеспечивать ипотечные бумаги, ибо это – залог стабильности экономики. И у нас эти законы, безусловно, приняты будут.

— Откуда должны прийти деньги? Безусловно, эти деньги должны быть, прежде всего, деньгами так называемых институциональных инвесторов, в том числе пенсионными, как это во всем мире и делается. Для лучшего понимания давайте сознательно упростим схему. Предположим, я на пенсию выйду лет через двадцать. На пенсию, естественно, с помощью государства, коплю деньги. Мне их начнут выплачивать через 20 лет. Но деньги эти обесцениваться не должны, они должны работать. Самое естественное вложение – в молодое поколение. Я в них вложил, а они мне через двадцать лет будут платить пенсию. Вложил, естественно, под рыночный процент. При этом я, будущий пенсионер, отнюдь не обязан «понимать» тех молодых, которые и работу потеряли, и ребенок у них маленький, и в Подмосковье они ехать не хотят. Мне нужны гарантии. Гарантия одна – абсолютная надежность ипотечных ценных бумаг. На мой взгляд, это сейчас сделать вполне реально.

— Вопрос сложный. Как профессионал, я считаю, что все направления жилищного финансирования должны прорабатываться. В той же Германии эта система прекрасно работает, но ведь, согласитесь, там стабильность… У нас на подобные программы необходима сильная бюджетная поддержка. В Польше попробовали — программа развалилась, элементарно не хватило денег. У нас денег тоже пока нет. Более того, в данном варианте как раз возможны «эмиссионные пирамиды». Деятельность банков у нас как-то контролируется, а вот здесь – грамотного контроля пока нет. Поэтому я из общих соображений «за» — развиваться нужно по всем направлениям, а как обыватель – «против», ибо я не хочу, чтобы «развивались» за мой счет. Под высокие риски лично я попадать не хочу.

— Роль ССК? Другие возможности приобрести квартиру, если денег не хватает?

— Мое мнение – цены на недвижимость, безусловно, должны стабилизироваться, ибо на сегодняшний день они просто запредельны. И если это произойдет, то на всю систему кредитования это повлияет самым положительным образом. Что для этого нужно сделать? Пойти по пути демонополизации, скажем, того же рынка московской недвижимости. А массовой ипотека станет, когда кредитные ставки снизятся до 10-12 процентов. По моим прогнозам, если сегодня с помощью ипотечного кредитования приобретается менее одного процента жилья, то через несколько лет эта величина составит 5-6 процентов. Все делается постепенно.

— При развитии рынка закладных что может произойти, если цены на недвижимость стабилизируются или даже начнут снижаться? Ваш прогноз: станет ли ипотека массовой? Повлияет ли она реально на индекс доступности жилья? Что будет со ставками?

— В целом, отсюда следует, что необходимо удвоить усилия по развитию рынка доступного жилья в России. Развитие ипотечного кредитования, несомненно, будет способствовать расширению роста платежеспособного спроса. А дотационной социальной программой ипотека, безусловно, не станет, ибо на дотации нужны реальные деньги, а их на данный момент в стране нет.

— Президент Путин назвал ипотеку национальным приоритетом. Что отсюда следует? Не станет ли это дотационной программой, замаскированной под коммерческое кредитование населения?



Главная --> Публикации