Главная --> Публикации --> В москве построят несколько сотен доходных домов для бедных С рентой по жизни Зона у синего моря Московские новостройки 2007. детские сады, музеи, мосты, дороги… Земли в москве на всех не хватит

Новый генплан-2025, рассмотренный на днях правительством Москвы, четвертый в истории российской столицы. До начала XX века городские территории вообще осваивались хаотично, без предварительного планирования и градостроительной стратегии. Первый генплан был подготовлен лишь в 1935 году. В соответствии с ним в Москве началось массовое строительство монстрообразных зданий для размещения органов государственной власти (большинство из которых было построено на месте снесенных монастырей и дворянских особняков), расширялись и спрямлялись улицы, пробивались новые широкие проспекты и транспортные магистрали, а позже огромные жилые массивы застраивались панельными пятиэтажками. Второй генплан был принят в 1971 году. Он предусматривал увеличение этажности городской застройки: на смену пятиэтажкам пришли типовые многоэтажные панельные дома.

Московское правительство рассмотрело и одобрило проект актуализированного генплана развития города до 2025 года. Однако сам по себе этот документ не гарантирует сбалансированного и поступательного развития мегаполиса.

Как следует из материалов обновленной версии генплана, в столице развернется грандиозное инфраструктурное строительство. К 2015 году в Москве будет завершено строительство Четвертого транспортного кольца. Запланировано строительство дублеров так называемых вылетных трасс (в частности, Дмитровского, Ленинградского, Варшавского шоссе), а также Северной и Южной рокад. Предполагается, что эти хордовые магистрали пройдут за пределами Третьего транспортного кольца параллельно Москве-реке и разгрузят центр города.

Третий генплан (рассчитанный до 2020 года) появился в 2005 году: его основой стали наработки проектировщиков, сделанные еще в конце 90−х, а основной задачей провозглашалось обеспечение скоординированных действий субъектов хозяйственной деятельности в новых экономических условиях. Координация по-московски привела к тому, что город оказался на грани инфраструктурного кризиса. Столичные власти принялись в спешном порядке корректировать генплан. Старые наработки разбавили новыми, назвали документ актуализированным. На этот раз в качестве стратегических задач провозглашены транспортное строительство и общественные блага.

В городе должно быть построено около 440 км линий метрополитена. В числе первоочередных участки на Люблинской и Митинско-Строгинской линиях метрополитена, а также открытие новой станции Технопарк на Замоскворецкой линии. В период с 2011 по 2015 годы планируется построить участки на Замоскворецкой, Люблинской, Митинско-Строгинской линиях метро. Солнцевская линия будет продлена от станции Юго-Западная до Новопеределкино, будут построены участки Калининской линии метрополитена от станции Новогиреево до Новокосино и Таганско-Краснопресненской линии в Жулебино. Более того, к 2025 году в Москве должно появиться еще одно кольцо метрополитена и новая линия Капотня Нагатинская пойма кольцевая, которая соединится с Кольцевой линией метро.

Неменьшее внимание столичные власти намерены уделить общественному транспорту. По замыслу проектировщиков, к 2025 году в Москве появятся сотни троллейбусных и трамвайных линий в периферийных районах города. Планируется организовывать новые маршруты общественного транспорта. Пассажирские поезда могут быть запущены по Малому кольцу Московской железной дороги. Здесь планируется соорудить 30 пассажирских станций. Этот проект московские власти намерены реализовать совместно с РЖД, которое уже заложило в формируемую инвестиционную программу компании на 2008 год 200 млн рублей на реорганизацию одного из участков Малого кольца. Средства пойдут на электрификацию участка Пресня Канатчиково.

Во-вторых, невооруженным глазом виден крен в развитии города в сторону севера, северо-запада и запада. В частности, многие первоочередные инфраструктурные проекты решают единственную задачу избавить от транспортного коллапса строящийся деловой район Москва-Сити, а также прилегающую к нему территорию (ее также планируется застраивать жильем и объектами коммерческой недвижимости). Например, в первоочередном порядке планируется построить два дублера Кутузовского проспекта северный и южный. Аналогичная ситуация с общественным транспортом. Так, в первую очередь будет реконструирован участок Малого кольца железной дороги, ведущий к Москва-Сити. Концентрация усилий в этом направлении может затормозить развитие других районов города. И в этом смысле генплан-2025 трудно признать сбалансированным.

Впрочем, москвичам рано радоваться прожектам, заложенным в обновленном генплане. Во-первых, складывается впечатление, что многие из грандиозных затей заложены в документ ради одной-единственной цели выкачивания субсидий на их реализацию из федерального бюджета. И в этом смысле московские проектировщики пошли по пути, проторенному их коллегами еще в советские времена.

В-четвертых, в Москве до сих пор нет эффективной системы общественного контроля за градостроением. Если, конечно, не считать таковыми архсоветы под руководством мэра Москвы или публичные слушания проекта генплана. Встреча с жителями продолжалась около трех с половиной часов. Активно пообщались, результативно поговорили. Многие вопросы снимаются, люди успокаиваются, так в одном из интервью рассказал о публичных слушаниях по генплану, которые состоялись на прошлой неделе в Северо-Западном округе, глава Москомархитектуры Александр Кузьмин.

В-третьих, любой план особенно генеральный должен дополняться инструментами его реализации. Например, городу нужны внятные механизмы, позволяющие строителям полюбовно договариваться с горожанами либо ограничивать их права в интересах городского развития. Пока диалог между основными участниками градостроительного процесса явно не ладится. Так, в Северо-Западном округе бунтуют жители, дома которых подлежат сносу в связи со строительством Звенигородского проспекта: 29 семей наотрез отказываются куда-либо переезжать. И это далеко не единственный градостроительный конфликт. Если же в городе развернется еще более масштабное строительство дорог, то накал страстей резко возрастет. Ситуация усугубляется еще и тем, что магистральная улично-дорожная сеть столицы развивается по красным линиям генплана 1971 года, которыми были зарезервированы земли под автомобильные трассы, тогда как строительство местной автодорожной сети невозможно без сноса существующей застройки.

Подобные сборища, конечно, хороши для выпускания пара и чиновники это прекрасно понимают, искусно манипулируя публикой, играя на противоречиях жителей. Однако ни защитить город от неоправданного градостроительного вмешательства, ни решить текущие проблемы такие собрания явно не в состоянии. Аргументированную полемику с застройщиками и органами планирования могли бы вести только организованные сообщества (например, домовладельцев), но пока в городе нет правовой среды, в которой они могли бы эффективно функционировать. Да и горожане пока явно не готовы к таким цивилизованным формам взаимодействия с администрацией мегаполиса и застройщиками. Так стоит ли удивляться тому, что, несмотря на генпланы и мудрость мэра, стоящего во главе градостроительной вертикали, Москва задыхается из-за высокой плотности застройки (которая значительно превосходит европейские показатели), неразвитой улично-дорожной сети (ее плотность и протяженность в три-пять раз ниже, чем в европейских мегаполисах), перегруженности общественного транспорта и многокилометровых автомобильных пробок.

Однако главный архитектор города явно лукавит. Трехчасовое активное общение, на котором присутствовал корреспондент Эксперта, представляло собой непрерывную перепалку между префектом Северо-Западного округа Виктором Козловым и местными жителями. Назвать этот скандал публичным обсуждением генплана можно с очень большой натяжкой тем более что жителей волновали не столько планы развития округа и города, сколько текущие бытовые проблемы. Инвесторы долевого строительства жилья в 11−м микрорайоне Южного Тушина, которое ведет компания Энергостройкомплект-М, возмущались затянувшимися сроками строительства новых домов, в которых они купили квартиры несколько лет назад. Мы посчитали наличие подписанного мэром Москвы постановления о застройке микрорайона своеобразной гарантией, разводят руками дольщики. Теперь же получение оплаченных в полном объеме квадратных метров затягивается на неопределенный срок. А жительница дома по ул. Тухачевского, наоборот, возмущалась излишней активностью застройщика концерна Крост. На протяжении четырех лет наш дом находится в эпицентре строительства двух огромных новостроек. В нашем доме много маленьких детей, инвалидов. У детей обнаружены частицы бетонной пыли в организме, чуть не плача кричала она в микрофон, прорвавшись к трибуне.

Полгода назад, когда кризис ликвидности еще не маячил на горизонте, на российском ипотечном рынке появилось новшество кредиты в необычной, можно сказать, экзотической валюте швейцарских франках. Ряд банковских экспертов отнеслись к нововведению скептически и утверждали, что такие кредиты не будут пользоваться популярностью у потребителя. Мол, наши заемщики в регионах привержены рублю, а москвичи доллару. В ответ на это банки инициаторы кредитования во франках утверждали, что продукт чрезвычайно выгодный и в скором времени остальные участники рынка последуют их примеру, введя аналогичные программы. Как развивается ситуация с кредитованием в экзотических валютах полгода спустя, выяснял D’.

Большинство ипотечных кредитов на российском рынке выдаются в рублях или долларах США. С этого года заемщик имеет возможность купить квартиру, взяв ссуду и в швейцарских франках.

Другие валюты хотя и пытаются составить им конкуренцию, но пока не очень успешно. Кредиты в иенах на российском рынке появились довольно давно: несколько лет подряд программа кредитования в иенах значилась в арсенале японского Мичиноку банка. Правда, имея головной офис в Москве, ипотечные займы банк выдавал больше в хабаровском и южно-сахалинском филиалах. А в 2007 году и вовсе закрыл свои ипотечные программы. Вернуть японскую валюту вроде бы вознамерился Банк Москвы. В мае 2007−го вместе с запуском нового продукта ипотечных ссуд в швейцарских франках он заявил о намерении начать выдачу кредитов и в японских иенах (ставка планировалась от 6 до 8%). Однако эти планы до сих пор остаются только планами. А вот кредитование в швейцарских франках развернулось по полной программе и по тем ставкам, которые и были обещаны (от 7 до 9% годовых). Возможность предоставлять такие дешевые кредиты банк объясняет удачным рефинансированием.

Узок круг революционеров
Сегодня на российском рынке можно получить ипотечный кредит в четырех валютах рубли, доллары США, евро и швейцарские франки. Однако пока рынок в основном принадлежит традиционной паре рубль/доллар. В российских регионах жители больше доверяют рублю (90% ипотечных кредитов). В Москве ситуация иная: еще не так давно около 70% всех жилищных займов в столице оформлялось в американской валюте. Правда, в последнее время рубль все больше укрепляет свои позиции и на столичном рынке. По данным Банка России за третий квартал 2007 года, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10% и в общем объеме выданных ссуд теперь составляет 27,9%. Уменьшению роли валюты способствуют падение курса доллара, ипотечный кризис в США и постепенное выравнивание условий на кредиты в долларах и рублях.

Кризис подвел
Причина консерватизма российских банков кроется в кризисе ликвидности. Кроме того, пока полученный опыт с кредитованием в экзотических валютах оценивается неоднозначно. Сам Банк Москвы уверяет, что дела идут блестяще. На сегодняшний день более 30% ипотечных кредитов у нас выдаются именно в швейцарских франках, утверждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, кредиты в швейцарских франках популярны не только в столице и Московской области, но и в регионах. С мая в этой валюте выдано уже более 1,4 тыс. кредитов. В Инвестсбербанке также говорят о большой популярности швейцарских франков: 25% заемщиков берут займы в этой валюте.

Видимо, Инвестсбербанку повезло с рефинансированием меньше: он также начал предлагать клиентам ипотеку во франках, но по менее вкусным ставкам 9 9,2% годовых. Этими двумя банками локация экзотических валют на российском рынке пока и ограничивается. В то время, как на ипотечном рынке Европы швейцарские франки являются второй по популярностью валютой: в ней выдается более 60% всех кредитов. Опираясь на эту статистику, специалисты Банка Москвы еще полгода назад предположили, что у нас постепенно будет складываться такая же картина. Во всяком случае, это было бы логично в свете того, как развивался российский ипотечный рынок весь прошлый год: стоило появиться интересной ипотечной новинке, как после первой волны критики пошла волна копирования программ. Однако займы в экзотических валютах такая практика обошла стороной.

Отчасти эти опасения оправданны. Так, с мая этого года швейцарский франк подорожал на 80 копеек. Кроме того, клиентов, на мой взгляд, останавливает тот факт, что финансовый рынок изобилует неблагоприятными для доллара прогнозами, в то время как прогнозы в отношении иены и швейцарского франка более чем осторожные, объясняет директор департамента розничных продаж Фосборн Хоум Наталья Россошанская.

Однако другие участники рынка отзываются о перспективах продукта более критично. Ипотечные брокеры, например, говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них минимален. Если не считать обращения непосредственно после анонса продукта, то интересуются такой экзотикой буквально единицы, рассказывает директор компании Легкокредит Кирилл Суслов. Хотя бывает, что несколько человек в месяц просят рассчитать кредит еще и в других валютах для сравнения с парой рубль/доллар. В Миэль-брокеридж также говорят о том, что спрос на программы во франках, впрочем, как и в евро, невелик менее 1%. Это в первую очередь связано с рисками изменения курса валют. Люди боятся, что в будущем франк может значительно подорожать относительно рубля, объясняет директор департамента вторичного рынка жилья Миэль-брокеридж Роман Куман.

Кроме того, факты все-таки говорят, что пока швейцарский франк является одной из наиболее стабильных валют в мире.

С другой стороны, валютный риск для долгосрочных займов присутствует в любом случае, какой бы валютой ни воспользовался заемщик (см. ). Что будет через 10 20 лет с рублем, долларом или евро, предугадать сейчас абсолютно невозможно. Поэтому заемщик, оформляющий кредит в долларах дольше чем на пять лет, на самом деле рискует не меньше, чем клиент, воспользовавшийся швейцарскими франками.

Есть и еще один нюанс, портящий картину, налог с материальной выгоды, которую получает заемщик, оформляя дешевый кредит. Согласно Налоговому кодексу (НК), если кредит взят под ставку ниже ставки рефинансирования, с разницы между кредитной ставкой и ставкой рефинансирования заемщику придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Для кредитов в валюте сейчас установлена условная ставка рефинансирования 9%. Такое условие несколько омрачает перспективы дешевого кредитования.

Трудности перевода
Другая проблема, останавливающая заемщиков, это конвертация. Во-первых, стоимость квартир в России номинирована в рублях либо долларах. При проведении сделки у клиента возникают издержки на конвертацию кредитных средств в необходимую валюту. Во-вторых, люди в России получают доход в рублях. Это создает все те же дополнительные издержки при ежемесячном обслуживании кредита, связанные с конвертацией, объясняет начальник управления прямых продаж компании Кредитмарт Сергей Подгорнов. Впрочем, эти потери окупаются выигрышем по ставке, особенно в долгосрочной перспективе. Но подход здесь может быть только индивидуальным: необходимо посчитать соразмерность экономии, полученной за счет низкой ставки, и потерь на конвертацию.

Возможно, это действительно не та карта, на которую банк готов ставить, но, с точки зрения заемщика, без пониженной ставки все-таки исчезает главное преимущество экзотических кредитов. Займы в швейцарских франках интересны в первую очередь как раз тем, что благодаря низкой ставке дают возможность либо сэкономить на ежемесячных платежах, либо взять ссуду на большую сумму. Это выгодно, например, тем заемщикам, чьих доходов недостаточно для покупки желаемого жилья. Например, при доходе 3 тыс. долларов по ставке 10% годовых на 20 лет можно получить около 160 тыс. долларов. И тот же заемщик по кредиту со ставкой 8% годовых может получить 230 тыс. франков, что в переводе на доллары составит 197 тыс. На эту сумму можно купить двухкомнатную квартиру (на 160 тыс. лишь присмотреть однушку). Представители Кредитмарта советуют воспользоваться кредитом во франках также тем, кто ведет агрессивное управление своим личным бюджетом и готов в случае внезапного роста этой валюты по отношению к рублю или доллару рефинансировать заем, переведя его в другую валюту.

Других специфических рисков кредитование в экзотических валютах пока не обнаруживает. Поэтому можно предположить, что на будущий год еще часть банков решится расширить валютную линейку своих кредитов. Правда, нет гарантий, что ставки у них будут такие же привлекательные. Перспективы швейцарских франков и японских иен большие, но они напрямую зависят от их стоимости для банка и популяризации среди заемщиков, поясняет начальник управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Сергей Арзянцев. То есть даже для крупных игроков время привлечения дешевых западных денег закончилось. Им что швейцарские франки, что японские иены, что традиционные доллары обходятся значительно дороже, чем полгода назад. Соответственно, и заемщикам не стоит ждать снижения ставок.

О перспективах развития ипотеки в России и о первоочередных задачах по активизации ипотечного жилищного кредитования Интерфакс-Недвижимость рассказал Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Cтроителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), генеральный директор ОАО Русская ипотечная акцептная компания.

Уходящий год прошел под знаком кризиса на американском рынке ипотеки, отголоски которого докатились и до России. На российском ипотечном рынке он аукнулся кризисом ликвидности, что привело к удорожанию ресурсов, ужесточению условий кредитования и вытеснению игроков, на долю которых приходилось 23% рынка ипотеки. Кроме того, практически остановились сделки по секьюритизации.

Относительно судьбы российской ипотеки есть разные точки зрения. Одни приводят в пример опыт Казахстана - там приостановили свою ипотеку в связи с большими сложностями на финансовом рынке - и говорят, что и российская ипотека пострадает от кризиса. Есть другая точка зрения: Нам начхать на трудности, с которыми столкнулись американцы, потому что у нас таких проблем нет. Сторонники этой точки зрения предлагают сделать вид, что ничего не произошло. Третьи говорят, что надо учитывать американский опыт и четко понять, что нужно сделать, чтобы первичный рынок продолжал мощно развиваться, и чтобы в систему ипотеки приходили длинные деньги. Я разделяю это мнение. И в этом плане необходимо сказать, что государственный институт развития ипотечного рынка в виде федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) должен существовать по-прежнему, хотя Институт экономики города считает, что его надо бы приватизировать. Не надо.

Владимир Николаевич, как участники рынка оценивают возможные негативные последствия кризиса американской ипотеки на рынке жилищного кредитования России?

Безусловно, но у агентства должна быть несколько иная миссия. Совершенно ясно, что первый этап развития ипотечного кредитования состоялся: первичный рынок начал развиваться, во многом, благодаря огромной организационной роли Агентства и стимулирующей роли старого Госстроя России. В 1999-2004 годах Госстрой был центральным ведомством в Правительстве Российской Федерации, ответственным за развитие системы ипотечного кредитования.

То есть Вы считаете, что АИЖК может выступить своего рода гарантом развития ипотеки в России?

Однако постоянно возникают проблемы с ликвидностью закладных. Роль агентства состоит в том, чтобы выкупать закладные только тогда, когда по каким-либо причинам профессиональные участники рынка этого сделать не могут.

Более того, этот рынок будет динамично развиваться. Темпы - это вопрос следующий, но главное что мы должны понимать: на этом рынке частные структуры, работающие на первичном ипотечном рынке, уже могут самостоятельно увеличивать объемы ипотечного кредитования.

На новом этапе развития ипотеки государство и АИЖК, получается, должны стать кризисными управляющими?

Очень важный узелочек, который должен быть отражен в новой стратегии агентства, - государство должно участвовать во всех проблемах, которые рынок самостоятельно решить не может. В этом будет состоять и позитивная роль государства, и позитивная роль АИЖК. Но за этим стоит огромная работа.

Второй момент. Сегодня очень важным сигналом была бы покупка так называемого нижнего транша (при секьюритизации ипотечные облигации выпускаются тремя траншами, третий - его называют младший или нижний является самым рискованным - ИФ-Недвижимость) - это 5-10%, максимум - 15 процентов от общего объема финансирования сделок по секьюритизации. Это то, что сегодня коммерческим структурами сделать достаточно сложно.

Выкуп закладных АИЖК должно осуществлять выборочно по времени и по объему - это есть позитивный сигнал рынку, это поддержание локальной ликвидности рынка. Это, кстати, приведет к существенной экономии денежных средств государства. Как сегодня работает государство? Оно дает гарантии на каждый рубль, под эти гарантии АИЖК привлекает деньги, и тут же все деньги отправляет в регионы. Но поскольку рынок существенно больше, чем объем государственных гарантий, то, следовательно, АИЖК работая напрямую, все время пробуксовывает. Ситуация изменится, если будет создана организованная площадка для торговли закладными, где агентство будет исполнять роль своеобразного Центрального банка.

Это то, что могло бы сделать агентство с учетом тех сложностей, которые возникли с американской ипотекой, и с учетом тех сложностей, которые возникли в связи с огромной динамикой роста объемов на первичном ипотечном рынке.

То есть агентство должно стать полноценным оператором вторичного рынка закладных, оператором по привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования.

Риски досрочного погашения несут на себе инвесторы (то есть те, кто покупает ипотечные ценные бумаги), а риски дефолтов несут на себе первичные кредиторы на рынке ипотечного жилищного кредитования. Это правильная диверсификация рисков в системе.

Есть еще один момент. В ипотеке существует два вида риска: риск дефолтов заемщиков и риски досрочного погашения.

Каким должен быть механизм продажи кусочков государственных гарантий?

Так вот было позитивным, если бы АИЖК могло бы продавать кусочки государственных гарантий, идущих на покрытие рисков дефолтов заемщиков. Тогда инвестор, который покупает ценную бумагу, будет точно знать, что государство гарантирует покрытие рисков дефолтов, и в его глазах ипотечная ценная бумага повысит свой рейтинг.

Но для этого нужна воля государства, поскольку следует внести дополнение в Постановление Правительства Российской Федерации № 628 по гарантиям АИЖК.

Это может быть участие Агентства во всех сделках по рефинансированию путем предоставления на основе соответствующих договоров собственных гарантий по дефолтам заемщиков, которые, в свою очередь, покрыты гарантиями государства.

АИЖК могло бы гарантировать инвесторам надлежащее исполнение обязательств по сопровождению и обслуживанию ипотечных кредитов, являющихся активами при выпуске ипотечных ценных бумаг.

Это может быть и просто аукционная продажа гарантий (а это максимум 5%, потому что дефолтов не будет более 5%).

Мы должны понимать, что снижение процентных ставок по кредитам является экономическим нонсенсом. Во-первых, административное, искусственное снижение ипотечных ставок не решает проблему доступности ипотечных кредитов, потому что основной вклад в доступность - это цены на рынке жилья, а не процентные ставки.

Заемщиков всегда интересует один вопрос: станут ли ипотечные кредиты более доступными?

Решение проблемы - не искусственное снижение процентных ставок (это и так произойдет по мере увеличения объемов ипотечного кредитования и снижения инфляции), а реализация адресных программ социальной ипотеки, в которых государство берет на себя снижение стоимости жилья. То есть регулирование цен на рынке жилья экономическими методами.

Во-вторых, это несправедливо, потому что благами снижения ипотечных ставок будут пользоваться и более обеспеченные, и менее обеспеченные - диспропорция как была, так и останется.

Американцы делают это следующим образом: они организуют жилищные проекты для незащищенных слоев путем инвестирования государственных и муниципальных средств в инженерную инфраструктуру и в ветхое, аварийное жилье, нанимают на рыночных условиях застройщиков, а затем исключают из продажной цены расходы на инженерное обустройство участка. Вот это и есть путь.

Что я имею в виду? Рассмотрим на примере Москвы. Она строит для граждан 1 млн 800 тыс. кв. метров по цене $1500 за кв. метр, беря на себя покрытие расходов по инженерной инфраструктуре, по стоимости земельного участка. Такие квартиры могут поступать по ипотеке. За счет бюджетной помощи достигается снижение стоимости жилья для заемщика - по сути, происходит покрытие первоначального взноса по ипотеке.

Руководитель АИЖК Александр Семеняка разделяет Вашу точку зрения по выработке новой стратегии агентства?

АИЖК могло бы заниматься адресными программами по социальной ипотеке - это большое подспорье для развития системы доступности жилья. Если политика АИЖК будет точно и ясно будет выстроена, оно будет опять выполнять позитивную, организующую и стимулирующую роль на рынке.

Тогда мы реализуем правильный принцип: мы выявили болевые точки в системе, которые задерживают развитие ипотечного кредитования, и государство приходит в эти болевые точки. Это будет нормальное государственно - частное партнерство, и оно, безусловно, будет приветствоваться рынком.

Мы с Александром Николаевичем Семенякой эту тему обсуждали, у него подход примерно такой же. Теперь необходимо, чтобы Наблюдательный совет агентства принял новую стратегию АИЖК. Может быть в таком виде, о котором я говорил, может быть, в другом

Пока со стороны государства не видно понимания того, что наступил момент, когда нужно очень четко сформулировать новую стратегию. Не видно потому, что государство рассматривает и принимает решения кулуарно, опасаясь привлекать в процесс обсуждения профессиональные объединения участников рынка.

Насколько реально принятие стратегии АИЖК в ближайшее время?

Какие регионы на сегодняшний день наиболее успешно развивают ипотеку?

В 2000 году мы разработали концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования. В 2005 году была принята концепция рефинансирования ипотечных кредитов в стране. Теперь нужен подобного сорта документ, который определит на ближайшие 5-10 лет развитие системы и обозначит роль государства в стимулировании и организации этих процессов.

Изменит ли расклад сил на ипотечном рынке новый закон о саморегулируемых организациях (СРО)?

По ипотеке очень хорошо работают Чувашия, Кировская область, Алтайский край, Омская, Томская и Кемеровская области, Мордовия, Оренбург, Башкортостан и многие другие регионы. Но все они испытывают огромные сложности из-за отсутствия рефинансирования. Благодаря существенному изменению ситуации на внешних рынках и подстегиванию снижения процентных ставок, сделки по секьюритизации практически остановились. Именно поэтому необходимы экстренные меры по принятию новой стратегии Агентства.

В связи с этим роль общественных организаций должна вырасти. Наиболее активными игроками на ипотечном рынке сейчас являются банковские структуры (Ассоциация Российских банков и отчасти Ассоциация региональных банков), свою определенную роль выполняет Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) и созданная недавно по инициативе АИЖК Ассоциация ипотечных компаний (АИК). Наступил момент, когда на ипотечном рынке надо объединить усилия всех игроков.

Государственная дума приняла этот закон 16 ноября, Совет Федераций одобрил его 23 ноября, 3 декабря его подписал Президент. Принятием закона о СРО государство дает сигнал, что значительную часть вопросов, связанную с регулированием, с повышением ответственности профессиональных участников рынка за плоды своей деятельности, надо отдавать самому рынку.

СПРАВКА

На мой взгляд, назрела необходимость создания Национальной ипотечной ассоциации, которая бы организовалась путем слияния НАУИР и АИК - чтобы была одна мощная национальная ассоциация, которая на данном этапе взяла бы на себя ответственность за разработку стандартов и унификацию всех процедур на рынке, стала бы полноценной площадкой для обсуждения все возникающих проблем.

К концу текущего года объем выданных ипотечных кредитов в России, по прогнозам, достигнет $25 млрд. В то же время, по оценкам главы АИЖК Александра Семеняки, в 2008 году произойдет сокращение прироста выдачи ипотечных кредитов по сравнению с темпами 2007 года.
Строительный бум, нарастающий в последние несколько лет в России, спровоцировал активное развитие смежных с недвижимостью отраслей - архитектуры, дизайна, мебельного производства. Появление современных офисных площадей, изменение планировки квартир, строительство индивидуальных коттеджей диктует совершенно новые подходы и производителям мебели. О том, как развивается сектор мебельного ритейла и как меняются предпочтения отечественных потребителей при выборе мебели для дома или офиса, рассказал РИА Новости председатель совета директоров мебельной компании ФЕЛИКС Илья Кондратьев.

В 2003 году в РФ ипотечных кредиты выдавал 141 банк, в 2004 году - 257, в 2005 году - 43 По состоянию на начало 2007 года таких банков было 498, а по итогам первого полугодия ипотечные кредиты выдавал уже 531 банк. Если доля ипотечных сделок на рынке жилья в 2006 году составляла около 8,6% от всех сделок, совершаемых на рынке, то по итогам первого полугодия 2007 года этот показатель достиг 12%.

Илья Адольфович, сейчас в стране наблюдается бум строительства жилой и офисной недвижимости. На Ваш взгляд, как меняются в последние годы предпочтения клиентов?

Справка. Компания ФЕЛИКС создана в 1991 году, в 1995 году был открыт первый салон по продаже офисной мебели. Сегодня торговая сеть Компании является самой разветвленной на рынке и объединяет более 55 салонов в России и Казахстане, а также два представительства за рубежом - в Германии и Объединенных Арабских Эмиратах. С продукцией ФЕЛИКСа работают более 450 дилеров в 100 городах России, а также в Казахстане, Украине, Белоруссии, Кыргызстане, Грузии, Таджикистане, Азербайджане, Узбекистане. В 1998 холдинг создал собственное мебельное производство в подмосковном Подольске, в 2001 году открыл ещё одну высокотехнологичную мебельную фабрику - в Москве (Кожухово). В 2003 году ФЕЛИКС приобрел Жарковский деревообрабатывающий комбинат в Тверской области. Ежемесячно фабрики компании выпускают свыше 100 тысяч изделий офисной, гостиничной мебели, а также мебели для учебных и дошкольных учреждений, мебели для дома.

Пока эта тенденция наблюдается, прежде всего, в Москве. Хотя и в российских регионах все больше покупателей при оформлении квартиры или офиса отдают предпочтение созданию индивидуального имиджа, а не цене вопроса.

Действительно, с бурным развитием в нашей стране рынка недвижимости, появлением современных офисных центров, изменением планировки жилья постепенно меняются и предпочтения покупателей. Мы это отчетливо ощущаем. Если раньше клиент обращал внимание в первую очередь на цену, выбирая типовые варианты мебели эконом-класса, то теперь люди стараются приобрести мебель, что называется, не как у всех. При этом выбором оригинальной мебели дело не ограничивается: заказчики все чаще обращаются к нашим дизайнерам, для того, чтобы оформить свой офис в соответствии с фирменным стилем или проработать различные варианты домашнего интерьера.

Насколько острая конкуренция существует сегодня на мебельном рынке России и кто, по Вашим наблюдениям, выигрывает?

Думаю, что в ближайшей перспективе этот процесс будет только развиваться.

Вместе с тем, сегодня наблюдается конкуренция со стороны производителей дешевой мебели из Белоруссии и Китая. Несмотря на более низкое качество продукции, у них есть значительные преимущества в конкурентной борьбе: в Белоруссии производители мебели имеют государственную поддержку в виде дотаций, а в Китае используется более дешевая рабочая сила. Поэтому политика нашего государства должна обеспечить защиту российского производителя.

Еще несколько лет тому назад продукция российских фабрик конкурировала с импортом только в самых дешевых сегментах мебельного рынка. Происходило это за счет хорошего качества при более низкой (на 30-50%) цене. Затем процесс импортозамещения начался в сегменте мебели среднего класса, в том числе кабинетов для руководителей. Сегодня эта тенденция уже коснулась и сегмента дорогой элитной мебели. Собственно, эта ниша сейчас является основной, где иностранные производители составляют нам серьезную конкуренцию. Но если раньше здесь была представлена исключительно продукция именитых европейских фабрик, то в этом году ФЕЛИКС сумел предложить потребителям мебель премиум-класса собственного производства - комплект ВЕРСАЛЬ, выполненный с элементами из массива и отделкой шпоном. Это первый российский президент-комплект и он является достойной альтернативой импортным моделям - по качеству и дизайну ни в чем не уступает итальянской и испанской мебели, а по цене гораздо привлекательнее. А вот в сегменте дизайнерской мебели итальянцы и испанцы по-прежнему вне конкуренции. В этой нише российским клиентам мы предлагаем мебель, эксклюзивно поставляемую нам ведущими европейскими фабриками.

В нашей сети лишь 30% товарооборота приходится на мебель зарубежного производства, остальные 70% - продукция, изготовленная на наших фабриках. При этом доля Компании ФЕЛИКС на рынке офисной мебели России, по нашим оценкам, достигает 28%, а в сегменте офисной мебели из ДСП, МДФ и дерева эксперты оценили нашу долю в 40%. Если говорить о Москве, то здесь, по данным Миланского института исследований мебельной промышленности (CSIL, Италия), ФЕЛИКС контролирует более 50% рынка офисной мебели.

Компания ФЕЛИКС работает с итальянской, испанской, польской мебелью, но ее доля постоянно сокращается. В свое время пробовали продавать мебель азиатских производителей, но она не нашла отклика из-за низкого качества и длительного срока доставки. Именно отечественная мебель пользуется все большей популярностью у покупателя.

Чтобы не отстать в конкурентной борьбе, надо постоянно следить за современными тенденциями в производстве и дизайне.

Что позволяет отечественной продукции вытеснять импорт? Какие конкурентные преимущества российских производителей Вы назвали бы в числе основных?

Компания имеет сертификат соответствия международным стандартам системы менеджмента качества ISO-9001-2001 применительно к проектированию, разработке, производству, монтажу и обслуживанию мебели, что позволяет нам не только выпускать, но и конструировать мебель - у нас есть собственное конструкторско-дизайнерское бюро. И наши разработки номинируются и побеждают в конкурсе в области промышленного дизайна мебели Российская кабриоль, где представляются коллекции, созданные, в том числе, и приглашенными зарубежными дизайнерами. Поэтому можно смело говорить о прорыве российских мебельщиков не только в технологическом плане, но и в сфере дизайна.

Например, на наших фабриках установлено современное высокотехнологичное оборудование, частично разработанное и изготовленное специально для ФЕЛИКСа ведущими мировыми поставщиками из Италии и Германии. ФЕЛИКС первым среди российских производителей офисной мебели начал изготавливать мебель из стекла, использовать в отделке натуральное дерево - шпон, массив, в том числе ценных пород древесины.

Еще один аргумент в пользу выбора российской мебели - сжатые сроки доставки. К тому же, мебель может быть очень быстро заменена в случае рекламаций, а их у нас совсем немного, значительно меньше, чем на западных фабриках - по данным статистики, доля дефектной продукции на производстве ФЕЛИКСа составляет 0,3%, в то время как на большинстве европейских фабрик этот показатель доходит до 1-2%. Кроме того, мы имеем возможность оперативно устранять причины, вызвавшие нарекания со стороны покупателей, а также осуществлять доукомлектацию и замену вышедших из строя деталей.

Крупные отечественные производители сейчас выигрывают за счет того, что выпускают качественную продукцию, которая стоит дешевле импортной, потому что при покупке российской мебели клиенту не приходится из своего кармана оплачивать весьма внушительные транспортные и таможенные расходы.

На сегодняшний день существующих производственных мощностей вполне достаточно. В ответ на растущий спрос мы увеличиваем количество цехов на наших фабриках, однако в целом развиваемся не экстенсивным путем, а интенсивным - увеличиваем производительность труда, внедряя новые технологии и обучая персонал. Этот путь более перспективен, поскольку он позволяет снижать издержки, что, в конечном счете, уменьшает стоимость нашей продукции.

Планирует ли компания инвестировать средства в развитие мебельного производства? Намерены ли вы в ближайшее время организовывать новое мебельное производство на территории России, помимо уже имеющихся в Подольске и Кожухове?

В настоящий момент фирменная сеть ФЕЛИКС объединяет более 55 салонов Мир офисной мебели. Общая торговая площадь сети превышает 30 тысяч квадратных метров. До конца текущего года будут открыты еще несколько магазинов.

Планируете ли в дальнейшем развивать розничную сеть вашей компании?

Кроме того, в этом году стартовал наш новый проект - создание в РФ и Казахстане сети франчайзинговых магазинов мебели для дома фабрики Европа, входящей в состав нашей компании. На сегодня открыто уже девять магазинов этой сети. К концу 2007 года мы планируем довести количество этих салонов до 15-ти. В целом рынок мебели для дома является для нас очень перспективным, поскольку он примерно в пять-шесть раз больше рынка офисной мебели. Потому на развитие сети салонов Европа мы сделаем основной акцент и, думаю, в 2008 году мы откроем не менее 20-30 магазинов под этой торговой маркой.

В принципе можно сказать, что франчайзинговая сеть салонов офисной мебели уже сформирована, фирменные магазины работают практически во всех наиболее значимых для нас регионах России. Поэтому в дальнейшем розничную сеть по продаже офисной мебели мы будем развивать не количественно, а качественно - расширять площади салонов или открывать несколько магазинов в одном городе, предоставлять новые услуги.

Незначительные складские запасы у наших региональных партнеров есть. Держать же там большие складские резервы нецелесообразно, поскольку у нас очень большой ассортимент - около 50 коллекций собственного производства, модельный ряд каждой коллекции включает огромное количество элементов, в каждой серии предусмотрена широкая цветовая гамма. Кроме того, необходимо поддерживать складские запасы по наиболее востребованным коллекциям зарубежного производства. Поэтому клиентам наших региональных фирменных салонов, будь то в Хабаровске или во Владивостоке, мебель доставляется в самые сжатые сроки со склада из Москвы. Это гораздо выгоднее, чем держать колоссальное количество мебели на складах по всей стране.

У ФЕЛИКСа есть собственный складской комплекс площадью более 30 тысяч квадратных метров. Насколько хватает вам его ресурсов? Планируете ли вы расширять его в дальнейшем или развивать сеть складских комплексов в регионах вашего присутствия?

Как изменились по сравнению с прошлым годом объемы продаж компании и насколько динамично растет сейчас российский мебельный рынок в целом?

Что касается нашего московского склада, то в связи с активным развитием направления мебели для дома Европа потребность в дополнительных складских площадях в ближайшее время у нас вырастет. На конкурсной основе мы выиграли право долгосрочной аренды дополнительной территории рядом с нашей фабрикой в Кожухово и планируем построить там еще один складской комплекс в несколько этажей, с общей площадью застройки более 9000 квадратных метров.

По прогнозам экспертов, увеличение объемов рынка офисной мебели в нашей стране может составить в 2007 году около 10-15%. Таким образом, мы растем быстрее рынка, причем доля собственной продукции в продажах компании продолжает увеличиваться.

Выручка наших фабрик в первом полугодии 2007 года выросла на 32,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года и достигла 1 198 миллионов рублей. Торговый оборот денежных средств компании за этот же период увеличился на 25%. По итогам года, полагаю, рост оборота будет еще больше. В 2006 году торговый оборот средств компании составил 4 468 миллионов рублей.



Главная --> Публикации