Главная --> Публикации --> Была такая профессия: частный инвестор Голландцы опять начинают осушать северное море Отдых из снега и льда Лужков отстроит петербург и начнет со сноса пятиэтажек Приценимся к прошлому

В Москве дела обстоят лучше, чем в целом по стране: по разным оценкам, торговых площадей тут от 200 до 500 кв. м на 1000 жителей, точные данные аналитики назвать затрудняются, но порядок цифр понятен. По оценкам JLL, догнать европейские столицы по обеспеченности ТЦ Москва сможет к 2022 г. Пока средний уровень вакантных площадей не более 1%, по данным Cushman Wakefeild / Stiles Riabokobylko (0,23% в сентябре).

России не хватает качественных торговых площадей, отмечают эксперты по коммерческой недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), в стране на 1000 человек приходится 23 кв. м торговых площадей, тогда как в Чехии 176 кв. м, в Италии 169 кв. м, во Франции 241 кв. м, в Великобритании 258 кв. м, а в Швеции вообще 405 кв. м магазинов на 1000 жителей.

А главное, как убежден вице-президент группы компаний Ташир Виталий Ефимкин, современные российские ТРЦ на порядок опережают западные. И западные специалисты это признают, добавляет он. Ташир устраивал экскурсию для представителей французской компании Quick (Ташир планирует вложить вместе с Quick более 100 млн евро в сеть ресторанов в России) по торговым центрам, и, как рассказал Ефимкин, они признали, что в Европе еще в ходу старое поколение ТЦ, по виду большие ангары, очень прагматичные, легковозводимые конструкции без излишеств.

Зато планы по строительству в России торговых центров самые масштабные в Европе. Собственно, по данным Cushman Wakefield, 40% из заявленных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2007-2008 гг. 11,4 млн кв. м торговых площадей придется на Россию (4,643 млн кв. м). Во Франции или Великобритании даже и 1 млн кв. м не планируют. Конечно, отнюдь не все заявленное будет введено в срок или вообще построено, демонстрируют скепсис эксперты. Но все равно наверняка построят много.

Отсюда еще одна особенность российского подхода сильная развлекательная составляющая торговых центров. Многозальные кинотеатры, центры развлечений, боулинги и обширные фудкорты, а также роскошная по европейским меркам отделка обычных гипермаркетов превращают процесс шопинга просто в праздник какой-то, к удовольствию девелоперов ТЦ.

У нас уровень отделки, уровень комфортности, оформление общественных зон в ТЦ просто несопоставимо выше, говорит Ефимкин. И ТЦ крупные, чтобы большое количество людей достаточно продолжительное время могло чувствовать себя комфортно. Потому что люди много времени проводят в торговых центрах, это стало популярной формой досуга, местом для семейного отдыха в стране с не самым лучшим климатом и не забытым еще отсутствием каких-либо товаров в свободной продаже. Тем более что иных развлечений почти не предлагается эта инфраструктура даже в Москве не слишком пока развита.

В JLL подтверждают: новые проекты, выходящие на рынок, отличаются масштабом, профессиональным подходом к формированию пула арендаторов и расширенным спектром предоставляемых потребителю услуг. Правда, разрыв между качественными торговыми площадями и старыми некачественными объектами разительный. Но старые магазины международные консультанты обычно и не считают.
Кинотеатры в торговых центрах привычное явление, достаточно изучить столичные афиши. Выбирая, где посмотреть новый фильм, многие горожане отдают предпочтение залам в ТРЦ. Девелоперы теперь чуть ли не в каждом новом торговом центре размещают кинотеатр.

А все потому, объясняет Ефимкин, что рынок российской торговой недвижимости начал развиваться сравнительно недавно и сразу на качественно новом уровне. Появились более современные строительные технологии. Новые ТРЦ оснащаются суперсовременным оборудованием и вообще создаются с учетом новейших достижений из сферы торговли, кроме того, Россия может учиться на опыте других стран. В общем, хорошо, что мы позже начали.

Важнейшее из искусств
В начале 90-х гг. прошлого столетия российский кинопрокат столкнулся с серьезными проблемами: люди перестали ходить в кинотеатры, удовлетворившись просмотром домашнего видео. Кинотеатры опустели, и, как следствие, площади многих из них были сданы под различные магазины или ярмарки, предлагающие товары народного потребления. Возрождение интереса к кино многие эксперты связывают как раз с открытием кинотеатров в составе торговых комплексов. Немаловажным фактором стало появление нового оборудования у киносетей, например формата 4D, объемного звука, спецэффектов (запах, водяной пар и т. д.) и др. Посетителей торговых центров устраивало, что, сделав покупки, они здесь же могут познакомиться с новинками кинопроката.

Формат торгово-развлекательных центров завоевывает все большую популярность. Эксперты объясняют это тем, что покупателям уже скучно просто ходить по магазинам, разглядывая одинаково богатые витрины в поисках нужной вещи. Нужны приятные эмоции, развлечения. Кинотеатры в ТРЦ своеобразный магнит. Стоит ли удивляться, что прокат новых кинофильмов часто стартует именно у них.

Андрей Дмитриев, заместитель директора департамента консалтинга Penny Lane Realty, обратил внимание на то, что конкуренция на рынке ТЦ растет, поэтому каждый девелопер старается добавить своему проекту дополнительные преимущества и повысить его привлекательность как для арендаторов, так и для посетителей. И здесь кинотеатр выступает именно таким преимуществом, отмечает он. По мнению Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость, киносети представляют интерес для собственников торговых центров, играя важную роль в формировании имиджа проекта за счет известности бренда.

По словам Романа Сокова, директора департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, развитие киносетей на площадях столичных и региональных торговых центров стремительно растет. Многозальные кинотеатры являются такими же якорями, как супермаркеты продовольственных, электронно-бытовых и DIY-сетей. Это обусловлено привлекательностью данного вида развлечений для потребителей, объясняет Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Кинотеатр формирует в торговом центре огромный поток посетителей, сравнить который можно разве что только с тем, что формирует гипермаркет, соглашается Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга компании Praedium.

Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, рассказала, что в настоящее время в Москве функционирует 59 торговых центров, в 26 из них размещаются кинотеатры. А это наглядно показывает значимость данного формата для развития ритейла в столице. По словам Михаила Геца, кинотеатры открыты в ТРЦ Мега, Рио, Атриум, Европейский , Глобал Сити и др.

Самые известные сети кинотеатров, работающие на площадях ТРЦ, Формула Кино, Каро Фильм, Люксор, Пять звезд, Kinostar De Lux, Синема Стар, Синема Парк, Парадиз, Киномакс и др. А самые большие мультиплексы размещаются в ТРЦ Мега Теплый Стан, где находится 12-зальный Kinostar De Lux, в ТРЦ Европейский, открывшемся в конце прошлого года, здесь располагается 9-зальный кинотеатр сети Формула Кино. В гипермаркете Рамстор Капитолий кинотеатр сети Каро Фильм расположен на 2-м и 3-м этажах торгового комплекса, он включает в себя восемь залов. В ТРЦ Щука Каро Фильм в 2007 г. открыла 10-зальный кинотеатр.

Ставка на удобство
Айдар Галеев считает, что в условиях ощутимой конкуренции на рынке кинотеатров неудачное месторасположение ТРЦ может значительно уменьшить привлекательность объекта для киносети. Отличие кинозалов, располагающихся в торгово-развлекательных центрах, от привычных кинотеатров, действующих на специально построенных площадях, в их вместимости и количестве залов. Как правило, в городских кинотеатрах количество залов ограничивается двумя, иногда тремя. В ТРЦ обычно работают мультиплексы многозальные кинотеатры. А это означает, что мультиплекс обеспечивает такой трафик начала сеансов, какой в старом кинотеатре обеспечить невозможно.

По данным Knight Frank, в настоящее время в Москве функционирует 89 современных кинотеатров (331 зал), из них 40 1-зальных и 2-зальных кинотеатров и 49 мультиплексов, включающих три зала и больше. Показатель обеспеченности Москвы кинотеатрами на данный момент равен 3,15 экрана на 100 000 жителей. К слову, для Великобритании данный показатель составляет 5,7, для Германии 5,9.

Роман Соков отметил, что неотъемлемой частью современного киноцентра является фудкорт. Как правило, сами прокатчики открывают свой фудкорт, который приносит компании значительный доход. Открытие фудкортов другими компаниями, сторонними операторами не приветствуется как киносетями, так и торговым комплексом, подчеркивает он. Большинство кинооператоров старается по максимуму занять своих зрителей, ожидающих начала киносеанса. Поэтому сопутствующим элементом кинотеатра является развлекательная зона, включающая игровые автоматы и различные аттракционы, детские комнаты, спортивные снаряды.

В классических кинотеатрах залы рассчитаны на одновременный просмотр кинофильма несколькими сотнями кинозрителей, тогда как зал мультиплекса может вмещать всего несколько десятков кресел. Новая услуга, получившая распространение в ТРЦ, VIP-залы. Это небольшие помещения, укомплектованные несколькими рядами комфортных регулируемых кресел. Например в Рамстор Капитолии VIP-зал рассчитан всего на 18 человек. Дополнительная услуга в VIP-зале вызов официанта, который во время киносеанса прямо в зал просмотра доставит заказ.

Не потеряться на площадях
По словам Анны Ким, руководителя отдела PR и продвижения проекта МТ Девелопмент, в настоящее время кинозалы в составе ТРЦ являются стандартной составляющей в наборе развлечений подобных объектов коммерческой недвижимости.

Создав более комфортные условия для посетителей в кинотеатрах в составе ТРЦ, киносети получили главное зрителей, а торговые площадки покупателей. По словам Ольги Ясько, наличие мультиплекса привлекает в ТРЦ от 3000 до 10 000 посетителей ежедневно. Редкий из них покидает торговый комплекс, не потратив денег.

Как рассказали в компании GVA Sawyer, общая площадь кинотеатра напрямую зависит от количества кинозалов. В основном федеральные сетевые операторы предпочитают открывать кинотеатры с количеством залов не менее шести. Дополнительно от 300 кв. м и больше занимает развлекательная зона. Михаил Гец считает, что 6-зальный кинотеатр на 800 посадочных мест и с двумя кинобарами будет занимать около 2000 кв. м. Хотя, по словам Бориса Асриева, президента компании Киномакс, зона для мультиплекса в составе ТРК должна быть площадью не менее 4000 кв. м и рассчитывать ее лучше на размещение от шести до 12 кинозалов.

По словам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании Пересвет-Инвест, практически все вновь построенные ТРЦ площадью от 30 000 кв. м имеют в своем составе киноплекс. Многозальный кинотеатр застройщики стараются расположить в конечной зоне схемы движения потока посетителей через торговый комплекс. Это не значит, что кинотеатр должен быть на задворках ТРЦ, так как может возникнуть ситуация, когда потенциальный клиент до него просто не дойдет, отмечает Анна Ким. Как правило, кинотеатры занимают площади последних этажей. Но, как отметила Кирсанова, Каро Фильм, например, рассматривает предложения на площади не выше 3-го этажа.

Немалую роль играет то, насколько правильно спроектированы залы. По словам Ирины Кирсановой, хотя большинство девелоперов ТРЦ пользуются услугами консультантов и в результате разработки концепции получают предложения о зонировании, окончательное решение они принимают самостоятельно. Поэтому часто помещения не соответствуют требованиям операторам киносетей.

Количество зависит от пропускной способности комплекса: не имеет смысла строить двенадцатизальник там, где достаточно восьми залов, отмечает Анна Ким. Титаник-Синема открыл 16-зальный кинотеатр в ТЦ Вэйпарк (71-й км МКАД), но, как показала практика, полностью все залы никогда не заполнены, приводит пример Ирина Кирсанова.

По словам Анны Ким, чем правильнее геометрия помещения, тем легче вписать в него кинозалы и соответствующее оборудование, в котором основным является единое пространство кинопроекционной.

Девелоперы выдают такие шедевры, такие параметры помещений, что они вообще не подходят ни под какие стандарты, говорит Борис Асриев. Например, предлагают зал, в котором уместятся ряды в три кресла и проходы, в которые протиснется только один человек. Мы предъявляем претензии, и девелоперы начинают перестраивать помещения.

Елизавета Эстрина отметила, что особенно важно соблюсти требования к нагрузкам на перекрытия, толщине стен, что объясняется необходимостью погашения вибрации от низких частот, на которых работают современные многоканальные звуковые системы Dolby Stereo и Dolby Digital. По словам Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer, для площадей под размещение кинозалов нагрузка на перекрытие должна быть не менее 500 кг на 1 кв. м. Айдар Галеев рассказал, что именно из-за необходимости соблюсти условия, выдвинутые арендатором (кинотеатром Imax) к дополнительному усилению и укреплению конструкций, в Рамстор-Сити были сдвинуты сроки открытия ТЦ.

В GVA Sawyer отметили, что достаточно жесткий критерий сетка колонн в кинотеатре. Это объясняется тем, что никто не хочет смотреть в зале не на экран, а на колону перед собой. Ольга Ясько считает, что предпочтительная сетка колон составляет 12 на 24 м. Чем больше сетка, тем лучше, так как именно от шага колонн зависит ширина зрительного зала, говорит Кирсанова. В зависимости от шага колонн устанавливаются пропорции и вместимость залов. Оптимальное соотношение длины/ширины зала находится в диапазоне 1,4/1,6, что специалисты объясняют в первую очередь акустическими особенностями помещений. Высота помещений менее 9 м не позволяет разместить кинозалы в составе ТЦ.

Размещением залов, шумоизоляцией и всем необходимым оснащением занимается непосредственно кинокомпания, так как у каждой сети есть ряд нюансов и различных концепций, отмечает Соков Роман.

По словам Ольги Антоновой, консультанта отдела торговой недвижимости Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), помещение должно, в принципе, иметь техническую возможность размещения в нем кинотеатра. Это арендатор с высоким потреблением электроэнергии. Как рассказали в GVA Sawyer, необходима электрическая мощность из расчета не менее 70 Вт на 1 кв. м арендуемой площади.

В течение сеанса в зале не должно быть душно. По данным GVA Sawyer, система воздухоснабжения должна быть запроектирована и выполнена из расчета подачи не менее 20 куб. м в час на одного человека свежего воздуха в кинозалах и 60 куб. м в час на одного человека свежего воздуха в фойе. Ольга Антонова добавила, что система вентиляции и кондиционирования должна обеспечивать независимое поддержание температуры по зонам: кинозалы каждый зал отдельно, также отдельно согласно проекту зонирования температурный режим должен быть обеспечен в фойе, кинопроекционных, служебных помещениях, на кухне, если она предусмотрена. Помещение кинотеатра в обязательном порядке должно быть обеспечено системами пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления. При зонировании пространства внутри киноплексов необходимо предусмотреть пожарные выходы, подчеркивает также Ирина Кирсанова.

По словам Анны Ким, инженерия кинозалов (теплоснабжение, вода и канализация), как правило, интегрирована в общие инженерные сети комплекса. Но вентиляция и кондиционирование выполняются по отдельной схеме, разработанной непосредственно для кинотеатра, обеспечивающей запас мощности как по воздухообмену, так и по охлаждающей мощности, подчеркивает она.

Как рассказала Ольга Ясько, обычной практикой на рынке торговой недвижимости является проведение тендера на право аренды помещения в ТЦ среди сетей кинотеатров. В случае, когда проект торгового центра интересен на рынке, объект профессиональный, с хорошей концепцией и местоположением, конкуренция между операторами значительная. Для арендодателя ключевыми параметрами при принятии решения являются сумма арендных платежей, согласованная с потенциальным арендатором, атмосфера оформление кинозалов, общих зон, уровень технологий, используемых сетью, говорит она.

Занять место
Cейчас кинооператоры чаще всего берут залы в долгосрочную аренду на 10-15 лет. ТРЦ практически беспроигрышная бизнес-модель, а далеко не каждая компания может создать успешный кинотеатр как самодостаточный комплекс, говорит Асриев.

Как отметил Михаил Гец, в среднем арендные ставки для киносетей в составе торгового центра при условии наличия у них якорного статуса составляют от $160 до $300 за 1 кв. м в год. До данным CW/SR, найти помещение под кинотеатр можно и по ставкам от $100 до $250 за 1 кв. м в год. Дополнительно к этому арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы, но в меньшем по сравнению с операторами торговой галереи объеме, так как некоторые расходы несет сам оператор это уборка арендуемых помещений, охрана на своей территории, обслуживание инженерных систем, отмечает Елена Шевчук.

По словам Ольги Антоновой, как правило (но не в 100% случаев), операторы мультиплексов находят помещения самостоятельно.

По словам Ольги Ясько, в последнее время наблюдается рост ставок аренды для операторов кинопроката. Эта тенденция связана как с возросшей конкуренцией в данном сегменте рынка, так и с активной экспансией основных игроков рынка, объясняет она.

Разница в ставках аренды зависит от месторасположения и типа ТЦ, а также арендуемой площади. Собственники киносетей рассматривают размещение кинотеатров только в крупных ТРЦ. Операторы развлечений платят наименьшую арендную ставку, говорит Кирсанова. По словам Айдара Галеева, низкие ставки обусловлены большой площадью арендуемого помещения, к тому же кинотеатры занимают последние этажи ТРЦ, невыгодные для бутиков. При вложении значительных средств в оборудование киноцентра киносети не готовы платить еще и высокую арендную ставку, говорит он.

По мнению Ясько, московский рынок кинотеатров близится к насыщению. Можно наблюдать снижение рентабельности проектов, острую локальную конкуренцию киносетей, когда два мультиплекса находятся практически напротив друг друга. Необходимо учитывать и тот факт, что кинотеатры располагаются не только в торговых центрах, но и отдельно, соответственно, насыщение кинотеатрами произойдет еще быстрее, предупреждает Кирсанова.

Больше зрелищ
По словам Андрея Дмитриева, перспективы развития данной отрасли напрямую связаны с развитием самих ТРЦ. Пока есть необходимость для создания новых ТРЦ, кинотеатры в них будут оставаться востребованным якорем, подчеркивает он. По данным Knight Frank, объекты 2007 г. 3-зальный кинотеатр Центрфильм в ТЦ Времена года на Кутузовском проспекте и 8-зальный Rising Star Media в ТЦ Мега Белая Дача. Киносеть Люксор в 2008 г. планирует открыть 8-зальный мультиплекс в ТРК Галерея Москворечье на Каширском шоссе, а Синема Стар 12-зальный кинотеатр в ТЦ на Дмитровском шоссе и 3-зальный в ТЦ рядом со ст. м. Университет. Ожидается открытие в 2009 г. 10-зального кинотеатра Каро Фильм в ТЦ Павелецкий на пл. Павелецкого вокзала, а также реализация других проектов на площадях ТРЦ.

Поданным, обнародованным министерством, в 2005 г. объем российского рынка логистики составлял $93 млрд. Ожидается, что в течение ближайших пяти лет он вырастет до $125 млрд. Только снижение транспортно-логистических издержек на 10% позволит увеличить товарооборот страны на 50%. Сейчас на предоставлении транзитных услуг Россия зарабатывает чуть более $3 млрд в год. А, к примеру, Голландия с ее, прямо скажем, невеликой территорией $20 млрд. Меж тем в DHL Russia подсчитали, что спрос на логистические услуги в нашей стране растет на 18-23% в год. Для сравнения: в Европе этот показатель не превышает 6%.

Многолетние усилия власти найти нечто, что позволило бы диверсифицировать российскую экономику, не назовешь напрасными. Как сказал недавно глава Минтранса Игорь Левитин, с учетом географических преимуществ России логистика в нашей стране может и должна стать новой отраслью экономики, сопоставимой по масштабам с традиционными для России секторами, такими как экспорт энергоносителей и вооружений.

Однако эксперты отмечают, что западный бизнес вкладывает только в крупные компании, уже вышедшие на миллиардные обороты. В частном разговоре представитель одного из зарубежных инвесторов обмолвился: западные

Вложения в логистику становятся все более актуальными. Аналитики компании Jones Lang LaSalle полагают, что этот сектор аккумулирует около 15% всех инвестиций в коммерческую недвижимость (до $4 млрд в 2006 г., по данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) и доля его будет только расти. Доходность в 15-18% годовых остается беспрецедентной для Европы и гарантирует приток средств на много лет вперед.

Интерес есть, и все-таки они перестраховываются, говорит об иностранных инвесторах директор департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. Срок окупаемости проекта до 10 лет, это немало. Вот если им предложить складской комплекс класса А, готовый, заполненный арендаторами, да еще желательно из числа западных компаний, они его тут же купят.

фонды готовы сотрудничать с политически аффилированными компаниями, видимо считая таковыми фирмы, имеющие большой кредит доверия у власти. Очевидно, только такие вложения представляются инвесторам безопасными.

Руководитель отдела складской и производственной недвижимости CB Richard Ellis / Noble Gibbons Роберт Обри полагает, что быть осторожным при выходе на новый рынок естественно для любого инвестора. Этот сегмент наименее развит, проникновению на него препятствуют существенные барьеры. Поэтому, указывает Обри, всего несколько российских групп могут предложить широкую платформу для девелопмента, какую ищут многие инвесторы.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров напоминает: складской рынок еще молод, во многом ориентирован на регионы, а такую удаленность от центра некоторые инвесторы рассматривают как определенный риск.

Фондов, которые готовы инвестировать собственно в девелоперские компании, немного. Наиболее отчетливо эту политику проводит Special Situations Fund компании Morgan Stanley. Однако здесь речь идет о крупных игроках, таких как РосЕвроДевелопмент, RGI. Если же брать своеобразный middle class российского бизнеса, то здесь можно выделить разве что Русскую логистическую службу (РЛС). В прошлом году американский фонд Great Circle Fund LP (GCF) вложил в РЛС $20 млн, благодаря чему, по расчетам возглавляющего компанию Кирилла Власова, в 2007 г. РЛС должна удвоить свой оборот и достичь рубежа в $70 млн.

Аналитики обращают внимание на то, что иностранные инвесторы практически не вкладывают средства в средние по размерам компании с целью вырастить их. Ситуацию директор отдела рынка капитала CW/SR Илья Кутнов связывает, в частности, с тем, что основная масса западных фондов, заинтересованных в инвестициях в российскую коммерческую недвижимость, хочет приобретать готовые объекты, а не доли в девелоперских компаниях.

Логистика в России отрасль хоть и непростая, но перспективная. Директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента Миэль-Недвижимости Андрей Бушин напоминает, что в СССР управлением товаропотоков занимались сами производители или торговые операторы, и отмечает, что большинство российских компаний до сих пор предпочитает делать это самостоятельно.

Поиск партнеров для таких операций ведется долго и тщательно. Кроме того, GCF создал своего рода страховую систему, гарантирующую его от неожиданностей. Есть сам GCF, американский фонд прямых инвестиций. Есть Alfa Capital Partners региональная управляющая компания фонда. И есть бельгийская Probel Capital Mana-gement своеобразная ревизионная компания.

Грузооборот между США и странами Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР) составляет $1 трлн в год. Транспортные издержки США при доставке грузов в Европу и страны АТР составляют $658 млрд, Японии около $340 млрд, Германии $185 млрд, Великобритании $124 млрд. Заполучить хотя бы часть этих издержек на территорию России интересная задача.
Спрос на склады-холодильники в Москве не удовлетворен. Большинство существующих объектов устарело, а объемы нового строительства низки. Девелоперы не спешат браться за капиталоемкие проекты, пока не удовлетворен спрос на площади в менее затратных логистических комплексах.

То есть поле деятельности для профессионалов все еще огромно. Главное же попытаться создать в стране общую логистическую систему нового уровня, чтобы добиться перевода товаропотоков из Европы в Азию по территории России. Эта идея представляется весьма привлекательной.

Большинство низкотемпературных складов было построено еще в советский период, отмечает Игорь Иванов, коммерческий директор ФСК Лидер. Такие объекты не в состоянии удовлетворить современные потребности по низкотемпературной обработке и хранению продукции. Оборудование давно устарело, сами здания нуждаются в перепланировке и капитальном ремонте.

Вкомпании Colliers International есть данные о наличии примерно 40 складов (около 300 000 кв. м). По данным компаний GVA Sawyer и Becar Commercial Property Moscow, в столичном регионе насчитывается около 45 низкотемпературных складов общей площадью примерно 350 000 кв. м. Все холодильные площади в равной степени рассредоточены на территории Москвы и Московской области, около 75% из них расположено в промышленных зонах, добавляют в компании Миэль Коммерческая недвижимость.

Самые крупные площади с низкотемпературными складами под ответственное хранение и сдачу в аренду предоставляют компании Садко, Алькор-продукт, Икма, Инко, Норд-Холод, Агама, Контех, Страгал, Карго Терминал, Заказы, Мосрыбокомбинат, хладокомбинаты № 1, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 14 и др. В числе интересных объектов, начавших свою работу в I квартале 2007 г., Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, назвал фармацевтический склад общей емкостью 5000 паллето-мест на территории складского комплекса Рент-Центр, расположенного в 12 км от МКАД по Минскому шоссе и принадлежащего компании НЛК. Единственным арендатором складского комплекса стала французская фармацевтическая компания Санофи Авентис.

От нуля и ниже
Низкотемпературный современный склад включает холодильник глубокой заморозки (-18 градусов), холодильник охлажденных продуктов (+2-5 градусов), зону разгрузки/отгрузки (0-5 градусов). Режим работы склада круглосуточный. Груз поступает на паллетах с автотранспорта и железнодорожных рефрижераторов, в зависимости от типа товаров паллеты попадают на сортировочные зоны товаров быстрого и медленного движения. Движение паллет внутри склада глубокой заморозки полностью автоматизировано и выполняется системой конвейеров и кранов-штабелеров.

По словам Андрея Белинского, директора технологистической компании Томилино, КПД-Терминал складской комплекс класса A, состоящий из морозильного и холодильного складов. Площадь морозильного склада 8037 кв. м, полезная высота 8 м. В здании четыре стеллажных уровня емкостью 12 500 паллето-мест. Комплекс имеет 17 погрузо-разгрузочных ворот с автоматическим управлением, док-шелтерами и гидравлическими аппарелями.

Из новых холодильных складов в компании GVA Sawyer отметили складской комплекс КПД-Терминал на территории ТЛК Томилино, а также проекты компаний FM Logistic (складские комплексы в Чеховском районе и Химках) и Tablogix, имеющих в составе своих комплексов холодные склады.

Нужно больше
Динамичный спрос на склады-холодильники в Москве и Московской области связан с ростом рынка замороженных и охлажденных продуктов и полуфабрикатов, а также с постепенной реорганизацией региона в основной транспортный узел европейской части РФ, объясняет Владимир Авдеев, партнер S. A. Ricci / King Sturge. Только по Москве, по разным оценкам, не хватает складов для хранения от 190 000 до 250 000 т единовременного хранения, подчеркивает он. Вадим Прозоров, директор отдела складской индустриальной недвижимости земли Knight Frank, текущий уровень спроса в площадях оценивает на уровне 120 000-140 000 кв. м. Это выше по сравнению с показателями прошлого года 45 000-60 000 кв. м, говорит он.

В морозильном складе соблюдаются три температурных режима: зона хранения на 3500 паллет (-18 градусов), зона хранения на 9000 паллет (-24 градуса) и зона экспедиции (0-5 градусов). Площадь холодильного склада 9180 кв. м. Она делится на зону хранения 7560 кв. м и зону экспедиции 1620 кв. м. Емкость склада 24 000 паллето-мест. Типы стеллажей узко-проходные прямого доступа. В здании 15 погрузо-разгрузочных ворот с автоматическим управлением, док-шелтерами и гидравлическими аппарелями. Температурные режимы в зоне хранения (1400 паллет) составляют +2-4 градуса, а в зоне экспедиции +2-4 градуса.

Евгений Бакрин, эксперт по коммерческой недвижимости Vesco Realty, считает, что в сегменте складов-холодильников довольно сложно оценить уровень спроса: с одной стороны, потребность в площадях велика со стороны компаний, работающих со скоропортящейся продукцией, а с другой потенциальные арендаторы не готовы платить высокую арендную плату, неизбежную с учетом стоимости девелопмента холодных складов. Хотя на рынке спрос существенно превышает предложение, можно отметить, что этот спрос неплатежеспособен, подчеркивает Бакрин.

По подсчетам экспертов Миэль Коммерческая недвижимость, для нужд арендаторов требуются площади для хранения 437 000 т замороженной и охлажденной продукции, а по прогнозам, к 2010 г. некуда будет складировать 258 500 т. Свободных площадей в качественных складских объектах, выходящих на рынок, практически нет, отмечает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Они арендуются еще на стадии строительства.

По словам Бакрина, основными потребителями низкотемпературных складов являются компании, деятельность которых непосредственно связана с хранением продуктов овощей, фруктов, гастрономии, мяса, рыбы. В первую очередь это крупные ритейловые и оптовые компании. Также услугами низкотемпературных складов пользуются производители продуктов питания, химической, фармацевтической и косметической продукции. Андрей Бушин, гендиректор Миэль Коммерческая недвижимость, одним из крупнейших арендатор складов холодильников назвал торговую сеть Перекресток и Санофи Авентис.

Белинский отметил, что низкий уровень предложения готовых помещений связан и с тем, что в основном склады-холодильники возводятся под конкретного заказчика, а не для выхода на рынок аренды. Собственные холодильные склады имеют Кампина Ступино, Эрман Раменское, Нестле Жуковский, Лактазиз Истра.

Второй важный момент хорошие подъездные пути. Третий предоставление компанией, управляющей складским комплексом, услуги ответственного хранения, перемещения груза внутри склада. Четвертый современное качество оборудования и оснащения, которое обеспечит сохранность товара длительный срок.

Слагаемые успеха
Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, считает, что одним из основных требований для успешного функционирования низкотемпературного склада является его расстояние до Москвы основного потребителя хранящегося товара. Оптимально до 15 км от МКАД.

Параметры объекта и холодильного оборудования зависят от того, какую продукцию будет хранить и какие операции будет производить будущий пользователь, поэтому практически невозможно, как в случае с сухими складами, создать стандартный объект, пригодный для большинства пользователей, говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium. По словам Андрея Бушина, общие требования, как правило, сводятся к температурному режиму холодильных камер: например мясные и рыбные продукты необходимо хранить при -24 градусах, а молочные от 0 до +5 градусов. Для основной массы продуктов питания, в том числе для овощей и фруктов, от -1 до +1 градуса.

Важным обстоятельством является оптимальное размещение товара на складе в зависимости от скорости оборота. Для поставщиков продовольствия в магазины важно иметь возможность хранить на складе большие объемы продукции в течение длительного времени. Для ресторана или кафе гораздо важнее наличие необходимого ассортимента на складе и возможность быстро получать его в требуемом количестве. Для компаний, поставляющих продукты в рестораны, важна моментальная доставка продуктов по первому требованию.

Не упустить важное
Само по себе здание низкотемпературного склада несложное сооружение, но особые требования предъявляются к прокладке инженерных коммуникаций и установке дорогостоящего оборудования, а также к конструкции самого здания, высота которого может составлять от 8 до 36 м (в зоне высотного хранения). При строительстве склада-холодильника особое внимание уделяется устройству полов, так как изменение характеристик пола позволяет избежать промерзания грунта. Чтобы обеспечить бесперебойную работу устанавливаемому оборудованию, требуется утолщение стен и кровли теплоизолирующим материалом. Также необходимо предусмотреть проведение обработки металлоконструкций и всех металлических поверхностей от коррозии.

В ФСК Лидер считают, что крайне важным для арендаторов является надежное информационное взаимодействие с персоналом склада. При внештатной ситуации отключении электричества, поломке холодильного оборудования и т. п. арендатор должен быть немедленно поставлен в известность, чтобы успеть перевезти продукцию на другой склад и минимизировать финансовые потери.

Особые требования предъявляются к безопасности холодильного оборудования. По мнению экспертов, на сегодняшний день еще нет абсолютно безопасного хладагента.

Важное значение имеют правильное зонирование низкотемпературного склада, а также оснащение его необходимым оборудованием. Кроме зон хранения продукции непосредственно складов в комплексе необходимы дополнительные технические помещения: компрессорная, пульт управления холодильным оборудованием, машинное и аппаратное отделения фреоновых холодильных установок. В складе должны быть дополнительные подъемно-секционные ворота в камеры глубокой заморозки, дополнительные тепловые завесы на внешние доки. Отдельного оборудования требуют специальные камеры шоковой заморозки и зоны работы с товаром. Все эти специфические требования существенно повышают плату за разработку и согласование проекта, получение исходно-разрешительной документации.

Важный момент холодильное оборудование, устанавливаемое в низкотемпературном складе, требует значительных мощностей. Холодильный склад требует как минимум в 3-4 раза больше электроэнергии, чем сухой, уточняет Сергей Лазарев. По словам Вадима Прозорова, на 10 000 кв. м склада-морозильника необходимо резервировать около 1 МВт электроэнергии, тогда как на такой же по площади склад общей категории около 0,4 МВт. В Москве, и особенно в Подмосковье, одна из основных проблем любого нового строительства дефицит мощностей. Иногда приходится прокладывать кабели к ближайшей подстанции, чтобы обеспечить необходимый уровень энергообеспечения, что существенно повышает стоимость проекта, говорит Иванов.

Как говорит Сергей Лазарев, президент KFS-Group, из-за стремления удешевить холодильное оборудование девелоперы стараются строить холодильники как можно выше. В среднем высота современного холодильного склада доходит до 28 м. Примерная себестоимость строительства 1 кв. м подобного сооружения более $3500, это в 3,5 раза дороже, чем затраты на строительство обычного сухого склада. Когда идет речь о холодильных отделениях, входящих в крупные сухие склады, подразумевается, что их высота равна общей высоте терминала. Обычно она не превышает 12 м. Затраты на строительство 1 кв. м такого холодильника примерно $2000-2500.

По словам Михаила Геца, в Московской области ставки на аренду площадей в качественном складе-холодильнике составляют $180-280 за 1 кв. м в год. По данным Миэль Коммерческая недвижимость, в среднем в холодильниках берут 30 руб. за 1 т в сутки (разброс цен от 26 до 53 руб. за 1 т в сутки). По словам Андрея Белинского, чистая ставка аренды холодного склада в ТЛК Томилино составляет $170-175 за 1 кв. м в год (без операционных услуг).

Дорогой мороз
Аренда площадей на складе-холодильнике обходится дороже, чем в обычном логистическом комплексе. Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, объясняет, что холодные склады более затратные, чем обычные, как в строительстве, так и в обслуживании. В холодных складах класса А в Москве ставки аренды с учетом операционных услуг доходят до $450 за 1 кв. м, в складах низкого класса С и ниже они составляют примерно $180-250 за 1 кв. м в год.

Интереса нет
По словам Игоря Иванова, на сегодняшний день инвесторы и девелоперы не заинтересованы в строительстве складов-холодильников. Ведь проект дорогой, сложный, но далеко не самый прибыльный. В среднем себестоимость строительства 1 кв. м эквивалентна стоимости пяти лет его аренды, уточняет он. В целом на строительство нового низкотемпературного склада от сбора исходно-разрешительной документации до ввода готового объекта в эксплуатацию требуется от трех до шести лет, тогда как цикл реализации проекта обычного складского терминала в два раза короче.

Стоимость операционных услуг зависит от того, какая компания обеспечивает обслуживание холодильного оборудования. Владимир Авдеев разброс цен объясняет качеством предоставляемых помещений, а также температурным режимом (низкотемпературные или среднетемпературные помещения), необходимостью дополнительного охлаждения товара до более низких температур (для фреоновых помещений).

Евгений Бакрин считает, что основной сложностью, с которой столкнутся девелоперы складов-холодильников, работающие в столичном регионе, станет особенность расположения новых объектов. Низкотемпературные склады необходимо строить в границах МКАД. По данным опроса, проведенного компанией Knight Frank, свыше 42% компаний потребителей холода хотели бы расширить свои арендуемые площади в городской черте. К этой группе близки компании, которым требуются склады на удалении не более 5 км от МКАД. Вместе они составляют почти 50% опрошенных.

Сергей Лазарев говорит также о несформированности в России рынка операторов холодильников логистических компаний, которые бы специализировались на управлении и обслуживании низкотемпературных складов. Поэтому потребители низкотемпературных складов в лице производственных и торговых компании есть, девелоперы, в принципе, готовы строить склады-холодильники, но нет необходимой прослойки между одним звеном цепочки и другим, говорит он.

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации наиболее перспективной представляется технология built-to-suit. Крупные продовольственные компании будут строить собственные склады-холодильники, отвечающие их потребностям по размеру, планировке, инженерным коммуникациям и оборудованию. По данным Knight Frank, крупные российские производители молочной и мясной продукции, а также их зарубежные коллеги, пришедшие на рынок более пяти лет назад, предпочитают решать вопросы расширения площадей своими силами или за счет дистрибуторов.

Но запросы арендаторов в площадях в границах города в ближайшем будущем вряд ли будут удовлетворены. Срок ввода новых площадей неизвестен. Периодически появляются заявления о том, что на территории существующих хладокомбинатов будет вестись новое строительство. Но из-за недостатка финансирования реализация проектов затягивается на неопределенный срок. Строительство склада-холодильника в черте Москвы с учетом сложившихся цен на земельные участки, стоимости подключения к сетям и бесконечного сбора подписей для получения разрешения на строительство для коммерческих структур вообще лишено смысла, подчеркивает Игорь Иванов.

При строительстве склада под себя компания может учесть потенциал дальнейшего расширения и заложить в проект несколько сотен квадратных метров, рассчитанных на рост компании. Свободную часть можно сдавать, пока дополнительные площади не понадобятся собственнику склада. Учитывая ярко выраженное превышение спроса над предложением, такая схема не может не быть прибыльной, отмечает Иванов. Пример склад класса А компании Мираторг, который находится в 11 км от МКАД в Домодедовском районе. Склад емкостью 24 000 паллето-мест будет работать как для собственных нужд компании, так и для сторонних организаций.

По словам Андрея Белинского, для девелопера технология built-to-suit является единственным способом гарантированного получения дохода. В этом случае заказчик и девелопер вместе формулируют техническое задание от видов устанавливаемого оборудования до общей площади склада и зонирования прилегающей территории и заранее оговаривают арендную ставку, способы и сроки выплат.

Недавно Миэль Коммерческая недвижимость консультировала проект строительства и использования низкотемпературного складского комплекса в Ленинском районе Московской области. Общая площадь строения на участке составит 8627 кв. м, из которых под складскую площадь будет отведено 6386 кв. м. Склад будет включать 14 598 паллето-мест, которые позволят обеспечить среднесуточный грузооборот склада объемом 500 т.

Из объектов, находящихся на завершающей стадии строительства, Роман Соков выделил складской комплекс Spring Park общей площадью 100 000 кв. м на Егорьевском шоссе в поселке Родники. Холодильный склад займет на территории комплекса 7000 кв. м площадей. Строительство планируется завершить в конце 2007 г.

Активизация в сегменте холодных складов начнется только с падением доходности девелопмента обычных складов и насыщением рынка, подчеркивает Бакрин. Скорее всего это будут проекты, расположенные на одном земельном участке с уже существующими крупными складскими комплексами, говорит Алексей Остробородов.

Планы по строительству низкотемпературного склада на территории существующего терминала Солнечный в Проектируемом проезде в Москве есть и в компании KFS-Group. Холодильники займут примерно одну пятую часть от общей площади терминала, и, по предварительным расчетам, их площадь составит 12 000 кв. м.



Главная --> Публикации