Главная --> Публикации --> Сдаю квартиру в париже Малоэтажное строительство в россии растет за счет самостроя Мар зажигает «московские звезды» Ипотека и ее метаморфозы – 2007 Особенности аренды офисов

Как только слышишь сейчас термин социальное жилье, в голове возникает образ коммуналки или, в лучшем случае, тесной однушки с низкими потолками и смежным санузлом. А что вкладывалось в это понятие в Советском Союзе конца 1940-х начала 1950-х?





Малоэтажное жилье идея не новая. История градостроительства знает немало прецедентов, когда строительство невысоких поселков и целых городов решало жилищные вопросы множества людей. В основе такого строительства лежит целая идеология, сложившаяся на заре прошлого века, когда только появилось выражение город-сад. Под этим термином подразумевались поселки с небольшой численностью населения, невысокими домами, массой зеленых насаждений между ними и достаточной для жизни инфраструктурой. Примерно так застраивалась послевоенная Германия. Оказывается, не менее впечатляющие опыты создания социального жилья были реализованы и в Советском Союзе конца 1940-х начала 1950-х.



Первые малоэтажные эксперименты советского послевоенного домостроения известны как немецкие кварталы. В Москве и ближнем Подмосковье они в настоящее время сносятся, поскольку неэффективно занимают землю, которую можно заполнить высокими и рентабельными корпусами. Однако уже в немецких домах, несмотря на считающееся устаревшим оборудование, появились особенности, которые затем стали тиражироваться в проектах советских архитекторов, воплощенных уже после. Одна из классических особенностей квартир немецкой планировки экономная (около 16 метров) комната в однокомнатной квартире и кажущаяся просторной пор сравнению с хрущевскими домами 9-метровая кухня.



Отечественные образцы социального жилья появились на рубеже 1950-х годов. Один из лучших ансамблей малоэтажной застройки был введен в эксплуатацию в тогда еще подмосковном населенном пункте Люблино, на улице Осоавиахима. Он был снесен в начале 1970-х, и сейчас о нем напоминает (помимо люков конца 1940-х) только сохранившаяся форма квартала, ограниченного ныне Краснодонской, Краснодарской улицами, проспектом 40-летия Октября и улицей Судакова. Последний из домов этого образцового некогда квартала дожил до 2001 года.

Малоэтажное жилье в Люблино не было организовано как таунхаусы, то есть сблокированные двухуровневые жилые пространства. Это были дома привычного для нас городского квартирного типа, правда, довольно малые по масштабу. Жилье в Люблино было представлено двух- и трехкомнатными квартирами (по 4 или 6 на подъезд соответственно).

Композиционно квартал был поделен на три части, внутри которых располагались озелененные рекреационные зоны удобно и для детских прогулок и для мам с колясками. В первых этажах части жилых зданий располагались все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Не было фитнес-центров и спа-комплексов, зато по всей Москве в о время стали появляться небольшие стадионы сети, известной ныне под именем Трудовые резервы некое количество их сохранилось, к примеру, на востоке Москвы, в районе Измайловского парка.

По характеристикам это жилье мало чем уступало известным сегодня домам 1950-х годов на Кутузовском или Ленинском проспектах. Подавляющее большинство квартир были ориентированы окнами на две стороны. Санузлы раздельные. Напротив санузлов были оборудованы по два стенных шкафа для хранения вещей. Стоит, пожалуй, добавить еще высоту потолков в три метра, и портрет социального жилья 1950-х будет в целом готов. Такими некогда были квартиры для обычных советских рабочих и их семей.





Люблинский квартал, хоть и именовался образцовым, но был вовсе не единственным. В те же годы были построены десятки кварталов квартирной малоэтажной застройки в самых разных городах Советского Союза. И по устройству эти жилые комплексы были вполне похожи на московский проект.

В одном из сборников Советская архитектура, где публиковались только что реализованные проекты домов, приведены данные по планировочному устройству квартиры в малоэтажном доме. Так, комнаты в типовой двушке имели площади 12,5 и 17,5 метров (между ними располагалась печь). К сожалению, в домах Чирчика был недостаток совмещенные санузлы. Однако это неудобство компенсировалось кухней размером в 11.5 метров, которой может похвастаться далеко не всякая новостройка нашего времени не говоря уже о строившихся десятилетиями домах с кухонными каморками по 5-7 метров, где через вентиляционные ходы любят гулять из квартиры в квартиру тараканы.

Были и свои особенности. Так, в городе Чирчик (Ташкенская область) климатические особенности позволили предусмотреть в квартирах лоджии, затененные (для Узбекистана важно) и довольно крупные их величины хватало на организацию традиционного восточного чаепития.

Для придания картине социального жилья прошлого века разнообразия приведем еще одну иллюстрацию 12-квартирные малоэтажные дома в Днепропетровске. Здесь впервые появляется новый вид жилья малогабаритные однокомнатные квартиры. Впрочем, неким. несколько нелепым на вкус прагматически мыслящего человека, устройством отличались и двухкомнатные квартиры. Совмещенный санузел, большая 20-метровая комната и как бы ополовиненная вторая. Здоровенный кусок комнаты был отрезан, по всей видимости, из эстетических соображений вторая половина представляла собой 10-метровую лоджию на столбах (второй этаж) или арках (первый этаж). Летом вещь весьма удобная, но надо помнить, что в рождественские холода в этих частях Украины температура воздуха часто опускается ниже 30 градусов.



Все описанные выше проекты именно социальные. Дома топ-уровня представляли собой недвижимость совершенно другого устройства. Кстати, на наш взгляд гораздо более удобного, чем многие современные загородные проекты.
Эти строения не отличались особой архитектурной респектабельностью, выглядели они как вполне скромные домовладения. В типичном индивидуальном загородном доме внешним признаком социального уровня владельца являлись только ворота гаража ибо для этого времени собственный автомобиль (еще тех моделей, у которых петли дверей крепились к центральной стойке) был именно символом положения в обществе.



Однако подобная недвижимость была явлением не вездесущим. Если не считать крупных городов, где строились многоэтажные дома, и укромных поселков для избранных, массовая застройка было представлена именно рядовыми квартирами в малоэтажным домах.

Все иные блага жизни обнаруживались только внутри. Комната для домработницы (как же без нее ответственному работнику), пятиметровый туалет в первом этаже (ванная была во втором), 34-метровая гостиная и смежная с ней 24-меотровая столовая, большая чем, в социальных домах, кухня площадью 13,5 метров, две больших спальни, просторная детская комната на втором этаже, плюс 27-метровый балкон над летней верандой. Что еще надо человеку? Да, еще один важный нюанс: в качестве окружения всего этого загородного благополучия выступал чистый лес. Люди жили скромно и со вкусом.

Как сообщил по окончании аукциона (на сам аукцион журналистов не пустили) министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков, область выручила за проданные земельные участки 9,4 млн руб. На продажу были выставлены три участка в Клинском районе. Участок площадью 41,8 га около деревни Спас-Заулок, стартовая цена которого составляла 4,8 млн руб. , был приобретен "Мосэнерго" за 4,92 млн руб.

К сожалению, современная практика создания социального жилья существенно отличается от строительства середины прошлого века. По какой-то странной причине в ее основе лежит своего рода идеология модифицированного нищенства. Проще говоря, множество проектов напоминает клоны улучшенного комфорта, исходником для которых, как кажется, непременно служат убогие домики 1960-х начала 1970-х годов. (О московских представлениях социального жилья речь не идет хотя бы потому, что популярная серийная продукция непобедима как времена Т-34, так в дни П-44Т.) Впрочем, сегодня появляются в качестве прецедентов вполне продуманные недорогие проекты жилья, в котором человек не чувствует себя существом второго сорта. И подобная недвижимость пользуется хорошим спросом. Посмотрим, станут ли такие проекты сколько-либо массовым явлением.
Вчера состоялся первый аукцион по продаже земельных участков в Подмосковье. Из трех предложенных выставленных областным Фондом имущества участков куплено только два - под промышленное строительство, а на 20 с лишним га под жилищную застройку неподалеку от заповедника "Завидово" претендентов не нашлось.

"У нас есть клиенты, готовые организовать производство в этом месте и готовые заплатить на несколько порядков больше денег", - рассказал "Ведомостям" на условиях анонимности один из консультантов по недвижимости. От комментариев относительно цены участков и в "Мосэнерго", и в "Декопале" отказались. Аукцион по еще одному лоту был признан несостоявшимся. На участок под жилищное строительство в 21,7 га, расположенный рядом с заповедником "Завидово", со стартовой ценой в 2,96 млн руб. не было подано ни одной заявки, сообщил "Ведомостям" зампредседателя Фонда имущества Московской области Сергей Шамин.

"Земля была приобретена нами для развития сетевого хозяйства", - сообщил "Ведомостям" пресс-секретарь "Мосэнерго" Михаил Коротков. Второй участок площадью 29,8 га достался ООО "Декопал", заплатившему за него 4,5 млн руб. при начальной цене в 3,8 млн руб. Опрошенные "Ведомостями" эксперты сочли эти цены заниженными. "Таких цен сегодня на подмосковном рынке земли не существует", - утверждает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев. Он утверждает, что за участки можно было бы выручить в 20 - 30 раз больше.

"Процесс продажи земли в Подмосковье наконец-то пошел", - отмечает Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. "Если торги будут проводиться регулярно, то это серьезно повлияет на формирование рынка земли Подмосковья", - считает Гусев из Penny Lane Realty. Алексей Бодунков вчера пообещал, что "по мере подготовки документации" на аналогичный аукцион будут выставлены участки в Чеховском и Ступинском районах.

Это неудивительно, считает специалист Penny Lane Realty Алексей Гусев. "Спроса на землю на таком удалении от Москвы [82 - 84 км] не существует", - говорит он. А Сергей Елисеев из "Инком-недвижимости" удивлен отсутствием претендентов. Он считает, что участок вполне мог быть интересен девелоперам, специализирующимся на загородном коттеджном строительстве. Несмотря на недоумение относительно цен, по которым была продана земля, участники рынка приветствовали проведение аукциона.





Покупаем квартиру на вторичном рынке
Для начала целесообразнее все-таки решить вопрос с кредитом. Это объясняется тем, что когда вы найдете жилье, о котором так долго мечтали, его, как правило, нужно застолбить за собой, путем внесения аванса. Здесь медлить не стоит. Так как, если одна из сторон отказывается от сделки или затягивает ее проведение, аванс пропадает. Тем более на рассмотрение досье в среднем уходит от 7 до 10 дней. И не факт, что по истечении 10-дневного срока банк согласиться выдать вам необходимую сумму. Также стоит учитывать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости Московского региона, когда квартиры уходят буквально за несколько показов.

Что лучше: сначала найти квартиру, а затем обратиться в банк за ипотечным кредитом или сделать все с точностью наоборот?



Кроме того, проконсультировавшись с представителем банка, вы можете точно узнать на какую максимальную сумму можно рассчитывать. Знание максимальной суммы особенно актуально при покупке квартиры именно на вторичном рынке.

Стоит отметить, что вторичный кредит, требует довольно много времени в отличие от первичного - на сбор разнообразных справок. Из БТИ о владельце недвижимости, из ДЕЗа о составе семьи, из опекунского совета разрешение на переселение детей. Дольше всего длится процедура оценки помещения.

Также необходимо помнить, что в реальности получение кредита занимает не 2-3 дня (как обещают многочисленные банки), а около одного месяца. При этом одобрительное решение кредитного комитета банка может действовать от 3 месяцев до полугода (в различных банках) - за это время вам нужно подобрать квартиру, проверить ее юридическую чистоту, согласовать детали сделки с банком и страховой компанией и, наконец, выйти на куплю-продажу квартиры.
Если не успеете в срок, то придется заново проходить процедуру рассмотрения заявки и одобрения выдачи кредита в банке. То есть, если элементарно посчитать, то получается следующее: месяц уйдет на получение кредита, потом еще пару месяцев на поиск и осмотр своего потенциального жилища. Не успели найти жилище за 2 месяца начинайте все сначала. Итак, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке сначала лучше собрать документы и передать их на рассмотрение кредиторам. Пройти эту довольно нудную процедуру можно самостоятельно либо с помощью ипотечного брокера, но это уже будет стоить дополнительных денег, в среднем около $1000.

С новостройками действуют иначе
Если вы решили поселиться в новостройке, тогда последовательность действий изменяется с точностью наоборот. Сначала найдите жилище своей мечты, после чего ступайте в банк. Такой порядок действий далеко не случаен, а обоснован относительно высокой криминализацией первичного рынка недвижимости. В результате чего, большинство банков кредитуют новостройки только тех девелоперов и застройщиков, которые не вызывают у них сомнений. Как правило, у банков есть свои неформальные списки этих самых девелоперов имеющих безупречную репутацию. Кроме того, если банк сам предлагает кредитовать данную новостройку в рамках партнерской программы с застройщиком это уже некоторая гарантия того, что застройщик добросовестный. Не обанкротится и сдаст дом в обещанный срок.



В общем, мораль такова: если банк в рамках партнерской программы кредитует ту или иную новостройку это добрый знак, некая гарантия того, что будущее новоселье вы встретите в своем новом жилище, а не на улице. Кроме того, оформление кредита на первичку происходит быстрее.
Сложилось так, что за 2006 год средняя стоимость московских квартир увеличилась в два раза. В период роста цен в московском регионе были совершены тысячи инвестиционных сделок купли-продажи жилья. Это не удивительно, ведь потенциальные доходы в процентном соотношении превосходили практически все остальные сферы инвестирования. К тому же недвижимость один из самых надежных и консервативных инвестиционных инструментов.

Порядок действий получения кредита в новостроечном варианте выглядит следующим образом: подача заявления в банк на получение кредита, комплексное страхование ипотечного кредита, заключение договора с застройщиком, заключение кредитного договора, и наконец, долгожданная государственная регистрация. Получение кредита на новостройку происходит гораздо быстрее, нежели на вторичку. Ведь оценка таких объектов уже сделана застройщиком, а справки из БТИ и ДЕЗа на жилье, в котором еще никто не жил, не требуются. К тому же при сдаче новых домов, процесс оформления ипотеки, как говорится, поставлен на поток достаточно лишь менять фамилии заемщиков.

Теоретически у квартир, расположенных в городах ближнего Подмосковья, остался потенциал для дальнейшего роста цен. Ведь их старт начался с более низкой ценовой планки. Фактически же за 2006 год московские квартиры выросли в цене приблизительно на 100%, а подмосковное жилье на 130%. Сейчас между Москвой и ближним Подмосковьем установилась некая психологическая граница в соотношении цен. Столичный квадратный метр стоит примерно в два раза дороже, чем областной. Дальнейший рост подмосковных цен на жилье очень маловероятен: для этого сначала должны вырасти московские цены. Сейчас рынок находится в колебательном режиме. Одни объекты немного дорожают, другие дешевеют. Ослабление доллара и летний переход на рублевый курс, также искажают общую картину и служат поводом для споров, растут цены или наоборот снижаются. Скорее всего, для существенного подъема цен, гарантирующих сверхприбыли, может потребоваться еще не один год. До этого момента цены будут умеренно расти, в соответствии с темпами инфляции или слегка опережая их. То есть на 15-20% в год.

Уходящий 2007 год, напротив, обернулся для частных инвесторов мертвым сезоном. Его основными характеристиками стали такие понятия как стагнация, коррекция цен вниз, завуалированное понижение цен. Когда московская жилая недвижимость достигла своего ценового потолка, частный инвестор обратил свой взгляд на область. Чем же его встретил первичный рынок недвижимости ближнего Подмосковья? Результаты исследования рынка новостроек районов за МКАД и населенных пунктов ближнего Подмосковья, проведенного аналитическим центром ирн.ru дают основание полагать, что ничего сулящего сверхприбыли частные инвесторы на нем не нашли и, скорее всего, уже не найдут.

При таких обстоятельствах единственной альтернативой для частного инвестора остается вкладывать деньги в строящиеся здания. Поскольку их цена возрастает по мере готовности объекта. В среднем, разница в стоимости квадратного метра с момента начала рытья котлована и до момента сдачи дома ГК составляет около 20%. Однако надо отметить, что время сверхприбылей осталось в прошлом. Сегодня и частному инвестору, и компании-застройщику придется анализировать рынок, чтобы рассчитать, куда выгоднее вложить деньги или какой дом следует строить. Рост цен на объекте во многом обусловлен его качеством и грамотной концепцией, а не волнениями и колебаниями на рынке недвижимости.

Согласно результатам исследования рынка новостроек районов за МКАД и населенных пунктов ближнего Подмосковья, проведенного аналитическим центром ирн.ru, этот сегмент рынка достаточно стабилен. Никаких глобальных изменений, по отношению к прошлому году, на нем зафиксировано не было. В целом можно отметить, что он постепенно развивается, но не так стремительно, как, например, подмосковный рынок таунхаусов, где число поселков, за аналогичный период, возросло на 65%. В сегменте исследуемых новостроек количество объектов за прошедший год увеличилось на 6,0%, цены подросли на 6,9%, а стоимость машиноместа на 9,0%. Подобная умеренность характерна практически для каждого показателя.



Главная --> Публикации