Главная --> Публикации --> Уральская «ипотека» перестраховывается Регистрируем новую собственность: как избежать проблем, оформляя права на жилье Большой затор в «сити» К борьбе с ростом цен на жилье подключилась федеральная служба по финансовым рынкам. Инвестиции в недвижимость в европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году

Внимание. Если Вы планируете совершать какие-либо действия с квартирой, то на всех правоустанавливающих документах (не зависимо от даты их получения) должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре. С 1 января 2005 года государственной регистрацией всех видов сделок с недвижимым имуществом занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Тот, кто хотя бы раз непосредственно участвовал в проведении сделки с жилыми помещениями, знает, что для совершения любых операций с недвижимостью необходимо подготовить и собрать строго определенные документы, оформленные надлежащим образом. Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен. Безусловно, во всех случаях в него войдут правоустанавливающие документы на квартиру.

• Свидетельство о собственности. Для Москвы оригинал Свидетельства о собственности (с 1991 до 2000 года) должен быть розового цвета. Если это дубликат, выданный в случае утери оригинала, то он может быть другого цвета с соответствующей пометкой.

К первичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

• Справка о выплаченном пае. Документ относится к квартирам ЖСК и должен быть подписан председателем, главным бухгалтером ЖСК, скреплен печатью ЖСК, иметь шифр учета в Росрегистрации.

• Договор передачи. В данном документе имеются сведения о форме собственности (совместной или долевой), координаты граждан, имеющих право проживания и пользования квартирой, но отказавшихся от приватизации. Этот документ относится к приватизационным муниципальным и ведомственным квартирам.

К вторичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

• Свидетельство о государственной регистрации права (бланк голубого цвета с водяными знаками).

• Свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию. Удостоверяется только нотариусом. Необходимо убедиться в наличии или отсутствии наследников первой очереди, не указанных в свидетельстве, а также ознакомиться со свидетельством о смерти бывшего собственника.

• Договор купли-продажи, мены, дарения, деления долей. Целесообразно проверить данные нотариуса через нотариальную палату и шифр учета в Росрегистрации. Хорошо также собрать информацию о бывших собственниках квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно знать историю квартиры, пообщаться с нотариусом, который регистрировал предыдущий договор.

• Договор ренты с пожизненным содержанием. Договор заключается в двух случаях.

• Решение суда. Проверить подлинность можно по шифру учета в Росрегистрации, через секретаря судьи, который вынес решение. Дополнительно выясните, были ли другие решения суда и наличие надзорного производства по делу.

2) Между двумя любыми физическими лицами. Плательщик ренты обязуется пожизненно содержать бывшего собственника и обеспечить надлежащий уход за ним. Плательщик ренты становится полноценным собственником квартиры только после смерти Получателя ренты. Надо учитывать, что договор ренты может быть расторгнут в случае недовольства Получателя ренты условиями его выполнения.

1) Между родственниками, чтобы избежать налогов на дарение и наследство. После смерти собственника Плательщик ренты автоматически становится собственником.

В заключении следует отметить, что по форме правоустанавливающие документы определяются основанием возникновения права собственности на квартиру, различаются в зависимости от сроков их получения и видов собственности. Постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений приводят к расширению или уточнению приведенного перечня документов.

• Акт приемки-сдачи квартиры. Этот документ является обязательным приложением к правоустанавливающим документам, зарегистрированным после 1 марта 1996 года. Гражданский акт (556 ст. ГК РФ), который подписывается бывшими и новыми собственниками жилища после регистрации сделки, юридического или физического освобождения квартиры и передачи квитанций, счетов, книжек по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, ключей от квартиры. Он подтверждает, что стороны не имеют друг к другу претензий по указанной квартире. Этот документ - неотъемлемая часть для проведения сделки, свидетельство полного исполнения договора купли-продажи.

Дефицит и бережливость
Очевидно, что развитие Подмосковья идет по пути роста спутников Москвы. В Железнодорожном, Балашихе и Мытищах возводят жилые массивы, в Красногорске развивают производство. А еще в подмосковных городах грядет настоящий бум офисного строительства. Управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян считает, что это предопределено всей логикой развития данного сегмента. По его мнению, основными тенденциями можно назвать увеличение доли класса А в самой столице, рост популярности бизнес-парков и децентрализацию. Действительно, что остается девелоперам, как не искать счастья за пределами МКАД? Руководитель группы аналитики офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Наталия Боронтова обращает внимание на то, что не только административные меры, но и объективные причины (такие как сложность подключения к коммуникациям, значительные дополнительные обременения, нехватка земли, и в результате более высокие издержки) заставляют девелоперов обращать внимание на периферийные районы.

- До 01 января 2005 года государственную регистрацию сделок и прав на квартиры осуществлял Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подмосковные города специализируются. Где-то возникает альтернатива спальным районам столицы, в других местах развивают производство. Новый офисный центр зарождается в Химках.

К примеру, одна только компания RIGroup сообщила о намерении построить целую сеть бизнес-центров, включающую 22 объекта общей площадью 300 тыс. кв.м.

Ожидается, что в течение ближайших двух-трех лет подмосковные офисные площади увеличатся вдвое. Эксперты подсчитали: только заявленных проектов (то есть уже получивших все необходимые согласования) сейчас свыше 3 И не исключено, что еще столько же будет заявлено до конца 2008 г.

И в-четвертых, арендные ставки пониже, чем в Москве. Это привлекает арендаторов, а девелоперам высокая заполняемость и даже конкуренция среди потребителей гарантирует стабильные доходы.

Причины тут просты. Во-первых, спрос. Еще непостроенные офисные площади расвхатывают как горячие пирожки. Во-вторых, строить в Подмосковье, что ни говори, проще. С условием не для печати девелоперы сообщают, что после мытарств столичных согласований подмосковные чиновники кажутся им образцом человечности. В-третьих, относительная дешевизна. Расходы на ведение работ (включая транспорт, охрану, выплату зарплат) здесь существенно меньше.

Они выбирают Химки
Генплана Московской области на сегодняшний день не существует, поэтому девелоперы сами решают, что и в каком месте строить. Вот, например, Химки постепенно становятся одним из офисных центров всего столичного региона. И происходит это само собой. Просто потому, что застройщики видят, что здесь эти объекты успешны, что они будут давать прибыль.

Стоит отметить, что арендаторы отлично видят развитие периферийных районов, развитие их инфраструктуры и транспортной системы. В условиях дефицита качественных площадей любое хорошее здание вызывает интерес.

Сходной точки зрения придерживается и Елена Алпатова, заместитель руководителя офисной недвижимости компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko.. Не только Химки, но и другие районы за пределами МКАД могут стать развитыми деловыми центрами с большой концентрацией офисных бизнес-центров и поддерживающих инфраструктур, говорит она. Но район Химки уже сейчас заметно выделяется по объему и качеству строительства офисных помещений. Рубен Алчуджян также считает Химки очень перспективным районом. Он отмечает и недостаток плохую транспортную доступность. Но проблема Ленинградки со временем будет решена, а близость к аэропорту останется.

Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), отмечает, что Химки стали одной из первых формирующихся деловых зон за МКАД. Часть офисных площадей в данном районе ориентирована на компании, бизнес которых связан с международными перевозками и внешнеэкономической деятельностью, часть на торговые компании, которым выгодно расположение офиса вблизи складских комплексов, находящихся на Ленинградском шоссе, еще одна часть ориентирована на иностранные компании для них удобно расположение вблизи аэропорта.

Исходя из существующих цен, отмечают специалисты Colliers International, уровень базовой арендной ставки в офисных центрах в стадии готовности, отвечающих характеристикам класса А, должен варьироваться в пределах $350 450 кв.м/год. Антон Коротаев полагает, что ставка должна быть несколько выше $450 500 кв.м/год.

Вообще специалисты подчеркивают, что многое будет зависеть от величины спроса со стороны локальных компаний. Ведь в отличие от новых и планируемых проектов в Подмосковье, офисные проекты в Химках будут пользоваться более высоким спросом со стороны компаний, чья основная деятельность происходит в Москве. Таким образом, успех этих проектов может быть обусловлен как локальным спросом (учитывая социально-демографический профиль Химок), так и спросом ряда московских компаний.

Из объектов, которые будут введены в ближайшее время, стоит отметить бизнес-парк Химки, который строит компания IKEA. Этот комплекс представляет собой трехфазный высококачественный проект: 6 офисных зданий общей площадью 120 тыс. кв.м. Плюсом его следует назвать удачное местоположение, близость к важным транспортным магистралям и международному аэропорту и развитую инфраструктуру, к тому же по приемлемым ставкам, указывает Наталья Боронтова. Елена Алпатова заявляет, что первое здание комплекса уже сдано в эксплуатацию и заполнено такими классными арендаторами, как Ford, Renault, DHL.

Вчера, сегодня, завтра
Притом что в Химках уже существуют офисные объекты, первым высококлассным бизнес-центром стал БЦ Country Park, вышедший на рынок в 2004 году. Как свидетельствует Наталья Боронтова, в настоящий момент в здании нет свободных помещений, с арендаторами заключены долгосрочные договора аренды, а основной пул арендаторов представлен уважаемыми международными компаниями, такими как, например, Porsche, Volvo Car International, Nokian Tires, BMW.

Некоторые специалисты особо подчеркивают, что в Химках наиболее уместны именно гостинично-офисные комплексы. Не исключено, что деловые люди могут вести там переговоры между прилетом и отлетом деловых партнеров. Согласна с такой точкой зрения и Елена Алпатова. В бизнес-парке Химки, напоминает она, планируется строительство не только офисных помещений, но и отеля, и конференц-центра следовательно, там вполне можно организовать деловые переговоры в промежутке между перелетами. Думаю, это правильный подход, утверждает и директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Разумеется, Химки город сложный и неоднозначный, так что для каждого объекта я советовал бы обращаться к профессиональным консультантам. Но в целом здесь нужны именно такие микс-проекты.

Нельзя не упомянуть также о проекте, заявленном греческой компанией Michaniki Russia (стопроцентная дочка греческой Michaniki S.A.), офисно-гостиничном центре Химки Гейт, инвестиционная стоимость которого оценивается приблизительно в $250 300 млн. Параметры объекта также заслуживают внимания два бизнес-центра, гостиница, рестораны, магазины, 4-уровневая парковка на 1375 машиномест. Общая площадь 157 тыс. кв.м. Наконец, назовем проект строительства многофункционального комплекса на 96 тыс. кв.м (девелопер RIGroup) и офисный комплекс, который возводит компания ОСК (общая площадь 56 тыс. кв.м).

Еще более скептически настроен Алексей Могила: Химки вряд ли смогут стать здесь альтернативным вариантом, слишком высокий транспортный трафик, инфраструктура очень слабая. Под такие задачи скорее подходят Красногорск и Домодедово.

Не все так здорово
Эксперты не любят однозначных оценок. И было бы неправильно, отметив положительные стороны Химок как будущего офисного центра, умолчать и о других мнениях. Все-таки я был бы осторожен в прогнозах, говорит Рубен Алчуджян. Москва город специфический, здесь метро играет огромную роль, а в Химках метро нет и в ближайшем будущем не будет. Вряд ли этот район станет полноценной альтернативой Москве, считает и Елена Алпатова, поскольку существует великое множество компаний, которые все еще предпочитают месторасположение эффективным планировкам и низким арендным ставкам. Кроме того, в пределах Москвы есть еще достаточно большой потенциал для строительства новых бизнес-центров, реконструкции бывших предприятий. Действительно, определенные группы арендаторов (имеющие значительный клиентский поток) всегда будут привержены центру города, по крайней мере, в плане фронт-офисов.

При этом существенная часть москвичей, если уж всё равно приходится искать жильё вне Москвы, решила заполучить дополнительный бонус в качестве жизни, а именно купить (естественно за реальные деньги) не квартиру, а коттедж или таунхаус с прилагающимся кусочком земли. При этом их запросы были внятны и разумны: приемлемая доступность из Москвы, не очень большая площадь и приемлемая инфраструктура. Заметим при этом, что их надежды сильно подогревались существованием таких бесконечно обсуждаемых программ как Доступное жильё и очень привлекательной для них госпрограммой поощрения малоэтажного строительства. Все они были разочарованы, ибо на сегодняшний день по целому ряду причин коттеджи и таунхаусы альтернативой московской квартире не являются.

Резкое повышение цен на московское жильё в 2006 году загнало целый слой москвичей, планировавших решить свои жилищные проблемы в пределах родного города, в безвыходное положение. И если ещё весной этого года у некоторых оставались хоть какие-то надежды, что цены упадут, то сегодня всем стало понятно, что дешевле не будет, и надо искать иные варианты. Естественно, взоры жаждущих и страждущих обратились в ближайшее Подмосковье, где цены на жильё пока ещё существенно отстают от московских.

По словам А. Архипова, ситуация в загородной недвижимости по сравнению с прошлыми годами кардинально не изменилась: подмосковная загородная недвижимость на данный момент является предметом роскоши. Естественно, понятие роскоши меняется в зависимости от того, к какому социальному слою принадлежит покупатель. Для кого-то роскошью является особняк Евразия в посёлке Горки-2 на Рублёво-Успенском шоссе с прилагающимся участком в 5,4 гектара, выставленный на продажу за сто миллионов долларов (и, кстати, занявший восьмое место в списке самых дорогих в мире индивидуальных домов, проданных в 2007 году, опубликованном журналом Forbes), а для кого-то - дача с пресловутыми шестью сотками на торфяных болотах под Ямугой, на 92-м километре Ленинградского шоссе. Но в любом случае, загородную недвижимость покупают люди, уже так или иначе решившие свои жилищные проблемы.

Загородка - синоним роскоши
Тем не менее, коттеджное строительство в Подмосковье продолжает активно развиваться по всем основным направлениям. Кто же покупает построенное? Как выглядит сегодня ситуация в этом сегменте рынка с точки зрения крупных девелоперских и риэлторских корпораций? Можно ли рассчитывать, что подмосковные коттеджи и прочие объекты малоэтажной застройки станут реальной альтернативой городской квартире? С этими и другими вопросами мы обратились к Антону Архипову, гендиректору ООО Инком-Сретенское, подразделения корпорации Инком-Недвижимость, ведущей крупнейшие девелоперские проекты на Новой Риге.

Есть ещё и вторая причина, а именно сроки. Если понятие решённой жилой проблемы у обывателя, который повседневно с жильём не работает, весьма расплывчато, то у риэлторов критерии её решённости весьма чёткие: если человек готов ждать нужного ему объекта два-три года, то так или иначе он свою жилищную проблему уже решил. А подавляющее большинство объектов индивидуально жилищного строительства в Подмосковье именно таковы: вторичка тут погоды не делает, ибо слишком малы объёмы продаж. Напомним, что застройщики первой волны подмосковных коттеджных посёлков наступили на все грабли, на которые можно было наступить, а сегодняшний клиент вовсе не желает платить за прошлые ошибки, и предпочитает подождать два-три года, но купить жильё в новом посёлке, который строится гораздо более грамотно во всех отношениях.

В ожидании лучшего
Причины этому очевидны, и первая из них отсутствие в подмосковных посёлках приемлемой инфраструктуры. Единственное направление, где эта проблема решена Рублёво-Успенское (для чего застройщикам понадобилось более десяти лет), но и цены там, скажем так, несколько отличаются от остальных направлений. Сегодня активно развивается Новая Рига. По утверждению А. Архипова через два-три года Новая Рига будет полностью оснащена самой современной инфраструктурой и вполне пригодна для круглогодичного проживания. Но заметим, что Новая Рига это самое престижное после Рублёвки направление, и цены здесь ниже полумиллиона долларов за объект не опустятся никогда, так что решить жилищный вопрос таким образом сможет разве что верхний слой бизнес-класса.

И последнее: когда можно будет рассматривать дом в посёлке эконом-класса как реальную альтернативу московскому жилью? По словам А. Архипова это вопрос достаточно сложный, ибо здесь очень многое зависит от того, как поведёт себя государство, то есть, как будут выполняться уже имеющиеся программы развития транспорта и инфраструктуры. Безусловно, сегодня строятся дороги, школы, больницы, банки и так далее, но делается это гораздо медленнее, чем это необходимо всем участникам рынка и прежде всего конечному потребителю. Безусловно, о таких направлениях, как Новая Рига или Рублёвка никто не говорит, на них как раз скорость строительства вполне приемлемая, но посёлки эконом-класса на них развиваться скорее всего не будут, а по другим направлениям строительство инфраструктуры заметно отстаёт. Впрочем, практика застройки той же Рублёвки и Новой Риги показывает, что надеяться только и исключительно на государство можно неограниченно долго, но, увы, без какого-либо практического эффекта, а наилучшие результаты достигаются при наличии инициативы со стороны крупных застройщиков и доброжелательной поддержки со стороны государства. Такой тандем достаточно надёжно преодолевает все трудности начального периода и служит своеобразным ледоколом, за которым уже пристраиваются в кильватер более мелкие застройщики. И на сегодняшний день несколько таких проектов существует. Реализованы они будут лет за пять, и общий объём их не так уж велик (несколько тысяч домов), но ледоколу и не надо возить много, его дело проложить дорогу.

Будущее за эконом-классом?
Ещё характерная деталь сегодняшнего рынка: резкое увеличение спроса на объекты эконом-класса. Здесь предложение очень сильно отстаёт от спроса. Что сегодня понимается риэлторами под эконом-классом в этом сегменте? В среднем это участок около 15 соток, дом общей площадью около 200 метров, расстояние от МКАД до 50 километров (по скоростным направлениям до 100). Цена - от 200 до 350 тыс. долларов. Эта недвижимость рассматривается клиентами как дом для сезонного проживания, поэтому снижены требования к доступности и инфраструктуре, но сильно повышены к экологии и живописности. Шесть человек из десяти приходят в корпорацию именно с такими запросами. Девелоперы и застройщики повернулись лицом к таким клиентам совсем недавно: спрос активизировался в 2004 году, а предложение запоздало года на полтора, когда большинство застройщиков поняли, что снимать сливки в виде элитного жилья уже не получается, признали что этот спрос очень устойчив, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков выгодным.

Экспертам было задано три вопроса.

Ну и наконец, вопрос финансовый. Существует расхожее мнение, что альтернативное - значит дешёвое. Увы, это не так, и подмосковный коттедж ощутимо дешевле московской квартиры стоить не будет. Но примерно за те же деньги покупатель сможет приобрести новое качество, а именно участок собственной земли вместо места под солнцем в бетонных джунглях.
В канун нового года принято подводить итоги. В коммерческой недвижимости один год отделяется от другого отнюдь не виртуальной границей: в конце декабря-начале января деловая активность полностью замирает. Мы опросили участников рынка, чем ознаменовался 2007 год и чего ждать от года грядущего.

Суммируя, среди знаковых событий многие эксперты назвали решение провести Олимпиаду 2014 года в Сочи. А среди основных тенденций будущего года децентрализацию. В масштабах столицы она будет проявляться смещением зон деловой активности за пределы МКАД, в масштабах страны в проявлении интереса девелоперов и зарубежных инвесторов к городам, чье население не превышает полумиллиона.

Назовите основные тенденции 2007 г.
Какие проекты или события стали знаковыми для рынка в 2007 г.?
Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2008 г.?

Сергей Гипш, управляющий партнер Colliers International
Тенденции 2007
Рынок коммерческой недвижимости в России становится более прозрачным, профессиональным и международным. Это выражается в выходе на рынок большого количества крупных иностранных игроков, их вхождении в акционерный капитал российских девелоперских компаний, выходе российских компаний на IPO, увеличении числа инвестиционных сделок, появлении на рынке проектов мирового уровня.

Также среди ожидаемых событий переоценка некоторых объектов, понижение их классности и зарождение потребности в редевелопменте.

Прогнозы
В 2008 году сохранятся высокие темпы роста во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Знаковое событие
Международный олимпийский комитет выбрал Сочи столицей XXII Олимпийских зимних игр 2014 года.

Увеличение количества инвестиционных сделок и объемов международного финансирования; укрупнение проектов и появление масштабных проектов на площади более 100 га.

Дальнейшее освоение регионов, в том числе активный девелопмент не только в городах-миллионниках, но и в городах с населением меньше 500 тыс. жителей.

По данному объекту в этом году была совершена самая крупная сделка в Санкт-Петербурге по аренде офисных помещений: инвестиционный банк КИТ Финанс подписал договор на аренду 10 тыс. кв.м. До этого максимальный объем сделок по аренде составлял 6 тыс. кв.м и, как правило, в комплексах класса В.

Марина Пузанова, старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International St. Petersburg
Знаковый проект
Бизнес-центр класса А Ренессанс Плаза. Это первый объект нового строительства в историческом центре города, общая площадь которого порядка 30 тыс. кв.м. Также застройщик показал хороший пример конкурентам, не нарушив заявленные сроки строительства, что на сегодняшний день редко у кого получается.

Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle Россия и СНГ
Тенденции 2007
Растут объемы нового строительства, реализуемые проекты отличаются все большими масштабами и амбициозностью например, в сентябре был заложен первый камень в основание башни Россия. Растет объем сделок если всего несколько лет назад сделки размером 15 тыс. кв.м казались астрономическими, сегодня крупные корпоративные арендаторы готовы снимать 30 тыс. кв.м и больше в новых офисных зданиях класса А. Растущий спрос при ограниченном предложении приводит к росту ставок аренды максимальные ставки triple net в ряде зданий уже превысили $2 тыс. за кв.м в год.

Тенденции 2007
Проект Ренессанс Плаза наглядно отражает количественные и качественные изменения на рынке офисной недвижимости Петербурга. Раньше почти все бизнес-центры были проектами реконструкции, средняя площадь проекта не превышала 5 тыс. кв.м. Сейчас же средняя площадь строящихся проектов составляет 10 тыс. кв.м. Растет количество запросов от арендаторов на блоки крупной нарезки, возрастает потребность в бизнес-центрах класса А.

Прогнозы
Спрос по-прежнему значительно будет опережать предложение во всех секторах рынка. Продолжится расширение присутствия иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости как в форме совместных предприятий между местными девелоперами и западными финансовыми структурами, так и в форме финансирования строящихся и приобретения существующих проектов. Мы ожидаем увеличения активности западных ипотечных банков, которые готовы предложить более выгодные условия финансирования, чем российские банки. 2007 год стал рекордным по привлечению средств в ходе IPO российскими девелоперскими структурами: в 2008-м следует ожидать выхода на биржу других компаний рынка недвижимости.

Знаковый проект
Открывшаяся гостиница Ritz-Carlton компании Capital Partners и третья фаза Башни на Набережной компании Enka.

* Ажиотажное повышение ставок аренды из-за катастрофического недостатка предложений
* Переход на евроставки вместо доллар-ставок
* Активный выход компаний в регионы

Елена Колесникова, Руководитель департамента по работе с арендаторами DTZ
Тенденции 2007

* Заявление правительства Москвы об ограничении строительства в историческом центре города
* Успешная сдача всего комплекса Белая Площадь задолго до завершения строительства

Знаковое событие

* Рост арендных ставок
* Доля вакантных площадей останется на очень низком уровне
* Заселение Москва-Сити продолжится
* Пробки в Москве достигнут апогея

Прогнозы

Появилась тенденция располагать так называемые бэк-офисы за городом, что связано с более низкими арендными ставками (последнее достигается за счет возможности осваивать большие площади, более быстрых сроков получения участка под застройку и низкой себестоимости строительства по сравнению с Москвой). В связи с этим идет активное строительство офисных центров в ближайшем Подмосковье.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК Конти
Тенденции 2007
Увеличение спроса на качественные офисные площади за пределами центра города. Застройщики проектируют вместо обычных бизнес-центров многофункциональные объекты с увеличением их масштабности.

Прогнозы
В 2008 году продолжит свое развитие тенденция увеличения масштабов проектов во всех сегментах рынка коммерческой не-движимости.

Знаковый проект
Торгово-офисный комплекс LOTTE Plaza.

В следующем году мы ожидаем роста арендных ставок. Также будет увеличиваться стоимость коммерческой недвижимости на уровне 25% в год.

Возможна постепенная переоценка некоторых давно построенных объектов в сторону понижения их класса. Объекты, не удовлетворяющие новым критериям, постепенно будут приносить меньший доход, и в дальнейшем их ждет процесс редевелопмента.

Несоразмерно больший, чем раньше, поток инвестиций в коммерческую недвижимость, в т.ч. со стороны инвестиционных фондов. Причем при инвестировании предпочтение отдавали региональным проектам, в то время как раньше был акцент на Москву.

Вера Сецкая, генеральный директор GVA Sawyer
Тенденции 2007
Выход многих девелоперских, строительных, консалтинговых компаний и инвесторов, в том числе иностранных, в регионы, в города с населением от 500 тыс. Наша компания также расширила свое присутствие в регионах в 2007 году. В октябре мы запустили региональную программу развития, а в ноябре открыли филиал в Краснодаре.

И как одну из глобальных финансовых тенденций рынка в 2007 году следует отметить выход целого ряда компаний, занятых в секторе недвижимости, на IPO.

В 2007 году появилась тенденция резкого понижения ставок капитализации, вследствие чего выросли цены на приносящие доход объекты.

Прогнозы
Комплексное развитие крупных территорий, многофункциональные проекты. Игроки рынка постепенно начнут уходить от точечной застройки, как в Москве, так и в регионах.

Знаковое событие
Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший впервые. Организаторам удалось создать новую площадку, которая давала реальные возможности профессионалам рынка недвижимости обмениваться мнениями, обсуждать актуальные вопросы отрасли.

Алексей Ванчугов, генеральный директор Молл Маркетинг
Тенденции 2007

Проекты будут более четко делить на подпроекты, для каждого из которых возможно подключение разных инвесторов.

Знаковое событие

* Рост интересов девелоперов к городам с населением от 400 до 700 тыс. чел.
* Ребрендинг объектов
* Проекты-клоны

Прогнозы

* Первая 100%-ная покупка российского аэропорта иностранным инвестором (аэропорт Мухино, Улан-Удэ, республика Бурятия, владелец Meinl Airport International)
* Подписание соглашения о сотрудничестве между компаниями Торговый Квартал и Larry Smith Italia
* Решение о проведении Олимпиады в Сочи
* Форум PROEstate 2007
* Упразднение компании Росбилдинг
* Покупка Базэлом 38% акций ОАО Сити, управляющей компании ММДЦ Москва-Сити, у группы Гута
* Магазины Пятерочка и Перекресток образовали X5 Retail
* ГК ПИК приобрела 50% + 1 акция Storm Properties
* Слияние DVI Group и StroinRos
* Приобретение 50% акций группы компаний Торговый Квартал компанией TriGranit Development Corporation

Денис Трущенко, директор по развитию BLUESTONE GROUP
Тенденции 2007 (российские)

* Рост инвестиционной привлекательности российских регионов для объектов коммерческой недвижимости, особенно ЮФО и СФО
* Приход новых иностранных игроков, инвесторов и девелоперов
* Рост интереса к городам с населением от 400 до 700 тыс. чел.
* Экстенсивный, географический рост сетей
* Ребрендинг и увеличение площади старых объектов
* Выходы крупных девелоперских компаний на IPO

Тенденции 2007 (московские)

* Увеличение численности и активности западных и российских инвестиционных фондов
* Растет прозрачность рынка офисной не-движимости
* Со стороны федеральных и муниципальных властей предпринимаются попытки снижения административных барьеров рынка коммерческой недвижимости, решения транспортной ситуации

Знаковое событие
Решение о проведении зимних Олимпийских игр 2014 года в г. Сочи

* Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости
* Предложение офисных площадей год от года на рынке увеличивается нарастающими темпами
*Рост средних арендных ставок
*Редевелопмент промзон
* Аренда офисных площадей на данный момент носит преобладающий характер и считается более выгодной по сравнению с покупкой, что отражается на общем уровне заключенных предварительных договоров (против договоров купли-продажи)

* Интерес девелоперов к формату МФК
*Продолжение тенденции децентрализации
*Ввод большего объема качественных объектов, увеличение частоты сделок по инвестиционной продаже и реализуемых по схеме lease back
* Снижение ставки капитализации по проектам в офисном секторе до общего уровня развитых европейских стран

Прогнозы

* Дифференциация коммерческой недвижимости. Даже в пределах одного сегмента и одного класса стали наблюдаться существенные различия в вопросах доходности и роста цен
* Активно развиваются новые форматы (в частности, многофункциональные комплексы)

Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG)
Тенденции 2007

Прогнозы
Девелоперы все более будут расширять сферы деятельности своего бизнеса: выходить на непрофильные рынки (например, девелопер, занимающийся торгово-развлекательной не-движимостью, может выйти на рынок жилья или в офисно-складской сегмент).

Знаковый проект
LOTTE Plaza

Продолжится развитие сложных многофункциональных проектов, а также проектов комплексного освоения территорий.

Возрастающая конкуренция вынудит девелоперов более тщательно подходить к разработке концепции. В силу этого возрастет роль высокопрофессиональных консалтинговых компаний, предлагающих глубокие исследования рынка, проработанные методологии, отход от принятых штампов.

Арендные ставки могут несколько вырасти. Но только на качественные концептуальные объекты, которые по-прежнему будут востребованы.

Что касается цен, то столь существенного роста, который мы наблюдали до середины 2007 года, скорее всего, не предвидится.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood
Тенденции 2007
Для рынка офисной недвижимости децентрализация с одновременным укрупнением проектов. Если еще год-полтора назад объекты площадью более 100 тыс. кв.м были редкостью, то с начала 2007 г. было заявлено 7 проектов общей площадью более 300 тыс. кв.м каждый. Заявленные проекты становятся все сложнее и масштабнее, возрастает доля многофункциональных комплексов.

Что касается традиционных торговых центров и офисных зданий, введенных в эксплуатацию 5 7 лет назад, то они начинают испытывать определенные проблемы с заполняемостью. Особенно это станет заметно после массового переезда арендаторов в Москва-Сити, которое соответственно повлечет за собой освобождение довольно большого количества вакантных офисных площадей.

Основной тенденцией рынка складской недвижимости в уходящем году стала активная экспансия ведущих девелоперов в регионы, что свидетельствует о начале формирования в стране единой транспортно-логистической сети. Также устойчивой тенденцией текущего года остается активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов.

Для рынка торговой недвижимости активное развитие сегмента luxurypremium. В III квартале состоялось открытие торгового комплекса LOTTE Plaza. В IV квартале 2007 г. планируется сдать в эксплуатацию еще два объекта ТРЦ Времена года и Военторг. Кроме того, ведется строительство второй очереди ЦУМа и многофункционального комплекса на месте гостиницы Москва, включающего торговый центр моды сегмента luxurypremium. Сдача в эксплуатацию обоих проектов намечена на 2008 г. Выход на рынок нескольких знаковых проектов сегмента luxurypremium привел к значительному повышению верхнего предела арендных ставок. Если в 2006 г. на рынке были зафиксированы лишь единичные сделки аренды по ставкам выше $7 тыс./кв.м/год и они относились к площадям street-retail в наиболее престижных торговых коридорах (на ул. Тверской и Петровке), то в 2007 г. за счет выхода упомянутых торговых центров верхнее значение ставок достигло $8 тыс./кв.м/год.

В сегменте торговой недвижимости Lotte Plaza.

Знаковый проект
Химки Бизнес-Парк, так как в нем во-площены основные тенденции последних лет: децентрализация рынка офисной недвижимости, укрупнение объектов и их многофазность, многофункциональность.

Прогнозы
На рынке офисной недвижимости спрос по-прежнему будет существенно превышать предложение, ставки аренды будут стабильно расти на 17 20%.
В торговом сегменте в 2008 г. сохранятся и будут усиливаться следующие существующие тенденции:
увеличение доли торговых центров, реализующихся в рамках многофункциональных комплексов;
появление новых форматов торговых центров;
высокая активность на рынке иностранных девелоперов;
тенденция децентрализации торговых проектов.

В складской ввод 1 и 2-й очередей производственно-логистического парка Северное Домодедово.

Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties
Тенденции 2007
На фоне активного развития офисного, торгового и складского сегментов в Москве все отчетливее становится заметно растущее значение региональных рынков. Определение Сочи в качестве столицы зимних Олимпийских игр 2014 года дало огромный стимул развитию всех сегментов недвижимости, как непосредственно вокруг города, так и в Краснодарском крае в целом. Расширяется присутствие иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости. Растут и объемы инвестиций уже ряд компаний заявили о планах по инвестированию в российский рынок нескольких миллиардов долларов.

В 2008 г. рынок складской недвижимости будет развиваться умеренными темпами, ставки доходности в сегменте стабилизируются на уровне 10 15%. Продолжится активное освоение регионов.

Химки Бизнес-Парк, который возводит IКЕА на Ленинградском шоссе за МКАД.

Знаковый проект
ММДЦ Москва-Сити. В 2007 году Enka завершила третью фазу комплекса Башня на Набережной, начато строительство башни Россия.

Дмитрий Грицкевич, главный аналитик ИФК РИГрупп Финанс
Тенденции 2007
Бум IPO среди девелоперских компаний. С начала года IPO провели Система-Галс, Mirland, RGI, AFI Development, ГК ПИК, РТМ, Strabag. В стадии окончания размещение акций петербургского промышленно-строительного холдинга Группы ЛСР.

Прогнозы
Развитие новых концепций строительства коммерческой недвижимости на фоне продолжающегося роста рынка. Перспективы будут и у таких направлений, как строительство на землях РЖД, на участках, занимаемых ЛЭП. Будет продолжаться освоение промышленных зон, которых пока достаточно много даже в поясе ТТК, не говоря уже о более отдаленных районах. Кроме того, на региональных рынках будет продолжаться освоение городов с населением от 500 тыс. человек ввиду ограниченного спроса на коммерческую (в первую очередь, торговую) недвижимость в городах-миллионниках.

Прогнозы
Девелоперы продолжат выходить на фондовый рынок привлекая средства с помощью IPO. Продав неконтрольный пакет акций на рынке, девелопер имеет возможность получить практически бесплатные средства на строительные проекты. Вместе с этим на фоне стагнации рынка недвижимости США, инвесторы начинают обращать внимание на рынки развивающихся стран, в т.ч. и российский. Спрос со стороны нерезидентов позволяет девелоперам, работающим на российском рынке недвижимости, проводить успешные размещения своих акций.

Знаковое событие
В начале июня ГК ПИК стала одной из крупнейших по капитализации публичных компаний. В рамках IPO было продано 15% акций от уставного капитала по цене $25 за акцию на сумму $1,85 млрд. Капитализация компании на момент размещения составила $12,3 млрд.

Знаковый проект/событие
Ritz-Carlton Hotel.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Sesegare
Тенденции 2007
Появление на рынке западных инвестиционных фондов, заинтересованных в партнерских отношениях с местными администрациями и девелоперами. Фокус предпочтений западных инвесторов был зафиксирован не только на столичных площадках, но и на городах с населением менее полумиллиона человек (в качестве примера приведу Калугу и подмосковное Ступино). Наши партнеры, ирландские девелоперы RedQuartz, предложили новую концепцию сотрудничества российским инвесторам sustainable development, данный формат предусматривает привлечение к сотрудничеству компаний, которые не только владеют, но и управляют недвижимостью.

Прогнозы

Решение МОК провести зимнюю Олимпиаду 2014 года в Сочи.

Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management
Тенденции 2007
Масштабное строительство объектов коммерческой недвижимости не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других регионах России. Стабильный спрос на помещения различного назначения. В Москве и в районах непосредственной близости от МКАД началось формирование субрынков.

* Децентрализация рынка, редевелопмент промзон, строительство новых деловых районов
* Развитие концепции многофункциональных комплексов и увеличение числа проектов гостиниц в данном формате
* Увеличение инвестиционной активности как российских, так и иностранных инвесторов, сохранение высокого спроса на офисы категории А и В. Появление на российском рынке гостиничных операторов новых игроков. Развитие апарт-отелей в регионах

Продолжится развитие регионов. Увеличится приток иностранных инвестиций и продолжится процесс формирования субрынков.

Прогнозы
Продолжится тенденция строительства крупных объектов (бизнес-парки, много-функциональные комплексы, деловые и офисные центры) в непосредственной близости от МКАД. Сохранится стабильный спрос на помещения различного назначения, но проблема дефицита не будет решена полностью.

Знаковый проект
LOTTE Plaza

Андрей Бушин, генеральный директор МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость
Тенденции 2007
Всеобщий рост: непрекращающееся увеличение цен на недвижимость (наряду с ростом объемов вводимых в эксплуатацию площадей) можно объяснить превышением спроса над предложением. Особенно ощутим в настоящее время дефицит офисных и складских объектов.

Алексей Могила, директор департамента Penny Lane Realty
Тенденции 2007
Учитывая ситуацию, которая сложилась сейчас в США, инвесторы все более пристально рассматривают российский рынок недвижимости как один из наиболее привлекательных на сегодняшний день.

Прогнозы
Продолжится рост объемов инвестиций в российский рынок недвижимости. Все более заметен тренд к смещению активности в региональные города. А с учетом ужесточения требований рынка и потребителей к проектам возводимые объекты будут все более интересными.

Прогнозы

Происходит бурное развитие регионов. Укрупняются форматы как торговых центров, так и розничных операторов. Развиваются логистические комплексы и офисные центры.



Главная --> Публикации