Главная --> Публикации --> Возможно полное замирание цен Внутриквартальные территории потеряны для строителей Принят градостроительный кодекс москвы Правительство москвы утвердило программу приватизации городского имущества на 2008-2010 годы Блок-коттеджи

В середине июля общее собрание Пересвет-инвест одобрило открытие представительства в Узбекистане, говорится в сообщении компании. Новая структура будет курировать модернизацию Самаркандского лифтостроительного завода, 75% которого Пересвет-инвест выкупил в январе этого года за $1,3 млн на тендере Госкомимущества Узбекистана. Тогда же компания объявила о своих планах инвестировать $7,5 млн в увеличение производственных мощностей завода.

Российским девелоперам недостаточно рынков России, Украины и Казахстана. Как стало известно Ъ, Пересвет-инвест выходит на рынок Узбекистана. Группа планирует инвестировать в строительство офисов и торговых центров в Ташкенте до $50 млн, что позволит ей построить свыше 130 тыс. кв. м. Однако участники рынка предупреждают, что на новом рынке Пересвет столкнется с высокими налогами и коррупцией.

Местные участники рынка затруднились оценить возможные расходы Пересвет-инвеста на приобретение участков, сославшись на непрозрачность земельного рынка в Узбекистане. Купить землю на вторичном рынке практически невозможно, наиболее ликвидные участки выделяются в административном порядке,-- пояснил на условиях анонимности один из ташкентских застройщиков.

Впрочем, ограничиваться выпуском лифтов в Узбекистане Пересвет-инвест не намерен. Сейчас рассматриваются несколько площадок в Ташкенте, где планируется построить офисы и торговые центры,-- рассказал Ъ генеральный директор компании Олег Пронин. По его словам, инвестиции в девелоперские проекты составят $30-50 млн, а курировать их реализацию будет представительство в Узбекистане. Чиновник Госкомархитектстроя республики, знакомый с планами Пересвет-инвеста, говорит, что при наличии всех необходимых согласований компания получит площадки под застройку.

Среднюю себестоимость строительства коммерческих площадей в Ташкенте представитель Госкомархитектстроя оценивает в $120 за 1 кв. м, а директор ташкентской консалтинговой компании SKS Consulting Мурад Абдухакимов -- в $366 за 1 кв. м. Выходит, за $30-50 млн Пересвет сможет построить в Узбекистане 80-135 тыс. кв. м.

Пересвет-инвест создан в 1995 году. Среди реализованных проектов в Москве -- жилой комплекс Каскад, Дом на Фрунзенской, участвует в застройке Ходынского поля и района Кожухово. Крупнейший региональный проект -- строительство почти 2,25 млн кв. м жилья в Воронеже. Оборот в 2006 году, по собственным данным, составил 4,4 млрд руб.

Мурад Абдухакимов говорит, что Пересвет выходит на перспективный рынок: Общая площадь офисов в Ташкенте - немногим более 1 млн кв. м, при ежегодном росте ставок на 20% срок окупаемости проектов в офисной недвижимости оценивается в шесть-семь лет. По данным SKS Consulting, общая площадь торговых центров в Ташкенте едва достигает 60 тыс. кв. м. Но только около 5% жителей города посещают супермаркеты, свыше 60% населения делает покупки на рынках,-- говорит господин Абдухакимов. Совладелец Балтимор-холдинга (владеет несколькими заводами в Узбекистане) Милада Гудкова говорит, что экспансии инвесторов на местный рынок мешает высокая коррупция и завышенные налоги.

Это куда дешевле, чем в России. В любом российском городе-миллионнике себестоимость строительства достигла $1 тыс. за 1 кв. м, отмечает старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова. По мнению одного из ташкентских застройщиков, российский девелопер сможет сэкономить на рабочей силе (средняя зарплата в строительном секторе Ташкента не превышает $50 в месяц) и дешевых стройматериалах (стоимость 1 т цемента -- $55). В Москве рыночная стоимость 1 т цемента -- $140, поясняет гендиректор девелоперской компании Комстрин Максим Сотников.

В четверг замначальника ГУ ГИБДД Москвы Сергей Николаев сообщил, что вопрос об организации одностороннего движения по Садовому кольцу будет рассматриваться в конце 2004 года, после завершения строительства Третьего транспортного кольца.

Пересвет-инвест -- вторая российская компания, связанная со сторительным бизнесом, которая решила выйти на рынок Узбекистана. В августе прошлого года Евроцемент груп приобрела местный завод Ахангаранцемент мощностью 1,73 млн т цемента в год (второй по величине производитель цемента в республике). Представители холдинга говорят, что продукция Ахангаранцемента будет экспортироваться в Казахстан, Киргизию и Таджикистан.
Одностороннее движение на Садовом кольце может быть введено в конце следующего года. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, изменение движения на Садовом кольце - крайняя мера, на которую придется пойти, если не получится разгрузить центр после введения Третьего транспортного кольца.

Городские власти и ГИБДД рассчитывают, что не только третье кольцо, но и новая схема организации движения в центре поможет разгрузить движение в центре. На сегодняшний день по Садовому проезжает 6 тысяч машин в час. 'В случае аварии в час пик кольцо встает на 25-30 минут. Хотя инспекторы ДПС прибывают на место аварии достаточно оперативно - в пределах 20-минутного норматива, пробка не рассасывается в течение нескольких часов', - отметил Николаев.

В декабре завершатся работы по сооружению Лефортовского тоннеля, что позволит замкнуть третье кольцо в этом районе. В ближайшее время начнут строить дорогу в районе улиц Сущевский Вал и Шереметьевская. 'Это улучшит ситуацию в Марьиной Роще', -пообещал Николаев.

В ближайшее время, сообщил Сергей Николаев, на готовых участках Третьего транспортного кольца будут установлены системы видеонаблюдения 'Старт'. Сейчас эта система отслеживает транспортную ситуацию в 11 зонах столицы, под непрерывным наблюдением находится 284 перекрестка, еще 132 специальные камеры установлены на 87 самых сложных узлах и развязках. Уже разработана система оперативного реагирования дежурных частей: водитель сообщает об аварии в дежурную часть '02' ГУВД Москвы, принимающий оператор за минуту заполняет на компьютере контрольную карточку и отправляет информацию об аварии в территориальное подразделение ГИБДД, в зоне ответственности которого произошло ДТП, после чего наряд ДПС выезжает на место аварии.

В этой связи ГИБДД предлагает вводить одностороннее движение постепенно, на отдельных участках, как это было сделано в конце августа между Тверской и Покровской. Однако, по мнению Николаева, наиболее оптимальной системой является прямоугольное движение, как в США: оно позволяет организовать одностороннее движение во встречных направлениях по соседним улицам.

Кризисные явления ипотечного рынка США и некоторых европейских стран создали неблагоприятную конъюнктуру на международном долговом рынке, следствием которой стало повышение стоимости заимствованных средств. В связи с этим Москоммерцбанк принял решение скорректировать собственные планы по развитию бизнеса в сегменте ипотечного кредитования. Принятые меры, такие как повышение процентной ставки, сократят темпы прироста кредитного портфеля банка и позволят банку сохранить доходность бизнеса, - объяснил банк свою позицию.

Москоммерцбанк, один из лидеров рынка ипотечного кредитования в России, повышает ставки по ипотечным кредитам и объясняет свое решение неблагоприятной конъюнктурой на международном долговом рынке.

Итак, каковы причины такого решения Москоммерцбанка?

Банк пересмотрел условия кредитования в сторону фактического увеличения для заемщика первоначального взноса. Меняя соотношение кредит/залог, банк регулирует повышенные риски в связи с нестабильной ситуацией с ценами на недвижимость, - объясняется в релизе банка.

Вместе с тем, Москоммерцбанк компенсирует изменения в условиях ипотечного кредитования увеличением срока выдачи кредита до 30 лет /ранее кредиты выдавались только на срок до 25 лет/. Кроме того, отменяется комиссионный сбор за выдачу кредита, составлявший 1 проц от суммы кредита и сбор за рассмотрение заявки на кредит, составлявший 4 тыс руб.

Первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов пояснил ПРАЙМ-ТАСС, что уже в июле банк разместил облигации дороже на 0,5 проц пункта, чем планировал. Однако если бы мы размещали бумаги сейчас, то пришлось бы платить еще больше не LIBOR+1,75 проц годовых, а LIBOR+3,5 проц годовых, - добавил он. Рынок восстановится в лучшем случае через год, прогнозирует он. Кроме того, по словам А.Хисаметдинова, рынок недвижимости тоже непонятно в каком состоянии находится. Вместе с тем, это не помешало заемщикам банка по-прежнему активно брать кредиты в июле и не снижать этот темп в августе. В прошедшем месяце банк выдал ипотечных кредитов на 100 млн долл и на 1 августа его портфель достиг 1,2 млрд долл, сказал первый зампред Москоммерцбанка. Вместе с тем, как пояснил А.Хисаметдинов, банк стимулирует спрос со стороны прозрачных клиентов. Например, по кредитной программе банка Залог 50 для заемщиков без подтвержденного дохода ставка по кредиту вырастет с 12,5 проц до 13,5 проц годовых в долларах. Максимальная сумма кредита по программе Залог составит не более 70 проц стоимости объекта недвижимости. В среднем, в зависимости от программы кредитования, ставки вырастут от 0,5 проц до 1 проц.

Новые условия ипотечного кредитования Москоммерцбанка вступают в силу с 13 августа 2007 г. Весь объем требований банка к заемщикам остается прежним возможность рассмотрения дополнительных доходов, отсутствие штрафов и комиссий за досрочное погашение. Ипотечный кредит в банке можно получить без наличия постоянной прописки в регионе, где приобретается недвижимость и вне зависимости от гражданства. Срок рассмотрения заявки на выдачу кредита также остается неизменным 24 часа.

Неизменными остаются условия банка для лиц с доходом, подтвержденным официально: процентная ставка для этой категории заемщиков остается прежней 10,8 проц годовых в долларах.

Ипотека одна из любимых услуг российских банков. Невозвраты по ипотеке минимальны, к примеру у Москоммерцбанка 1 проц, заемщиков проверяют, что называется и в хвост и в гриву. Ряд банков заключают договоры со своими клиентами и кредитуют их сотрудников по более льготным ставкам. Это вполне понятно и объяснимо клиент у банка как на ладони, он видит весь его доход по основному месту работы. В каком-то смысле эти клиенту уже имеют свою банковскую историю, пусть и не кредитную. Кроме того, во многих банках, работающих на ипотечном рынке действуют особые условия в рамках партнерских программы с крупнейшими застройщиками: СУ-155, Группа компаний ПИК, ПСФ КРОСТ, Главмосстрой, ДСК-1, Дон-строй, Капитал Групп, Интеко, Конти, С-Холдинг и др.

В целом, резюмировал А.Хисаметдинов, мы считаем, что адекватно отреагировали. В то же время, он не исключил возможности незначительного оттока клиентов. Сейчас банк занимает 1 место в Москве и 3 по России.

В 2005 г правом досрочного погашения задолженности воспользовались заемщики 74-ти регионов РФ, в 2006 г - 79 регионов РФ. При этом из общей величины погашенных российскими заемщиками в 2006 г средств 6,6 млрд руб, или 40,8 проц, было погашено заемщиками Москвы, 1,5 млрд руб, или 9,2 проц - заемщиками Тюменской области, 1,5 млрд руб, или 9,2 проц - заемщиками Московской области, 0,8 млрд руб, или 5,1 проц - заемщиками Санкт-Петербурга, 0,4 млрд руб, или 2,7 проц - заемщиками Самарской области.

Конечно, сейчас уже можно получить ипотечный кредит и на 30 лет, однако большинство наших граждан предпочитают гасить ссуды раньше. Это подтверждается не только общением с друзьями, которые брали или только планируют брать ипотечный кредит, но и официальными данными обследования, проведенного Банком России. По его информации, заемщики до наступления сроков по договорам ипотечных жилищных кредитов в 2005 г погасили 5,4 млрд руб, в 2006 г - 16,3 млрд руб, или 9,6 проц и 6,2 проц к объему выданных кредитов соответственно. В отличие от операций по уступке прав, основной объем которых относился к ИЖК в рублях, заемщики погашали досрочно как кредиты, полученные в рублях, так и в иностранной валюте. Так, в 2006 г 47 проц общей суммы досрочно погашенных средств относилось к кредитам, предоставленным в рублях, 53 проц к кредитам в инвалюте /в 2005 г 45 проц и 55 проц соответственно/.

Что говорят коллеги-конкуренты о сегодняшнем решении Москоммерцбанка? В целом, решение их не удивило, но следовать его примеру они не собираются. Во всяком случае пока.

По данным первого заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/ Павла Войтова, заемщики досрочно гасят примерно 20-25 проц ипотечных кредитов. По мере снижения ставок по кредитам, процент досрочного погашения увеличивается, потому что людям выгодно путем перекредитования снижать ставки по своим кредитам. Вторая причина досрочного погашения - это рост доходов заемщика, считает он.

Решение об увеличении ставок может являться следствием кризиса ликвидности, докатившегося на прошлой неделе до Казахстана, а акционером Москоммерцбанка является Казкоммерцбанк, в виде возросшей стоимости привлечения ресурсов, и является первым звонком для банковского сообщества о том, что все происходящее где-то далеко может достаточно быстро дойти и до России, если не будут запущены собственные защитные механизмы, - поясняет он. В первую очередь, это касается снижения рисков при кредитовании, а не компенсации этих рисков через повышение цены на кредит.

По мнению директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, Москоммерцбанк строил свою политику на слишком лояльном, даже, можно сказать, безотказном рассмотрении заявлений заемщиков, что компенсировалось более высокими ставками относительно среднерыночных, и позволило за короткий срок выбиться в лидеры рынка, обойдя даже ВТБ в России и Сбербанк в Москве и занять 2-ое место в России по объему выданных кредитов.

Как сказал ПРАЙМ-ТАСС член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, думаю, решение об увеличении процентных ставок связано с удорожанием ресурсов, которые Москоммерцбанк использует для финансирования собственных ипотечных операций. Недавняя сделка Москоммерцбанка по секъюритизации ипотечных активов была закрыта по цене 175 базисных пунктов выше LIBOR, тогда как ВТБ в прошлом году провел сделку по цене только на 1 проц выше LIBOR. Увеличение размера первоначального взноса, по моему мнению, это реализация требований международных инвесторов, высказанных в ходе недавнего размещения ипотечных облигаций Москоммерцбанка.

С другой стороны, может быть это маркетинговый ход, осуществленный для того, чтобы воспользоваться текущей ситуацией для увеличения доходности по наиболее рискованной категории кредитов, - размышляет А.Дорош.

Ставка LIBOR подскочила до самого высокого уровня за 6,5 лет: по overnight 5,96 проц годовых, по одномесячным 5,3451 проц годовых, по годовым 5,7660 проц годовых.

Заместитель председателя правления Абсолют банка Анатолий Максаков сказал ПРАЙМ-ТАСС, что в связи с кризисом в США число иностранных инвесторов, готовых покупать российские ипотечные активы, сократилось. Не исключено, что для того, чтобы привлечь интерес инвесторов к своим активам, банки пойдут на предложение им большей премии. Кроме того, на коррекцию тарифов Москоммерцбанка могло оказать свое влияние и повышение ставки LIBOR. Мы полагаем, что это повышение носит временный характер и, со своей стороны, не планируем повышать наши ставки по ипотечному кредитованию, - сказал зампред Абсолют банка.

Банк Возрождение снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на этапе строительства в среднем на 1,75 проц пункта. В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях снизилась с 14 проц до 12,25 проц годовых. Ставка по долларовым кредитам составляет сейчас от 11,5 проц. Ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым под залог имеющегося жилья, составляет от 10,75 проц годовых в рублях, от 10 проц годовых в долларах. В случае залога приобретаемого жилья размер первоначального взноса, которым должен располагать заемщик, может составлять от 10 проц до 70 проц от инвестиционной стоимости жилья. Если в залог оформляется имеющееся жилье, то кредит может быть выдан и без первоначального взноса, при этом сумма кредита не должна превышать 90 проц от оценочной стоимости залога.
Благодаря тому, что цены на недвижимость в Италии не перестают расти, приобретение жилья в этой стране считается выгодным с инвестиционной точки зрения. Кроме этого, здесь еще есть места, где апартаменты можно приобрести по относительно невысокой для Европы цене недаром Калабрийское побережье в этом году названо одним из наиболее интересных мест для покупки жилья.

Прямо сегодня два крупных российских банка объявили о снижении ставок по ипотечным кредитам: Альфа-банк и банк Возрождение. Отметим, что Альфа-банк вышел на рынок ипотечного кредитования достаточно поздно лишь в августе 2006 г, то есть ровно год назад. Он снизил процентные ставки на покупку квартиры на вторичном рынке в среднем на 0,5 проц пункта. Теперь, при получении займа с первоначальным взносом 15 проц на срок от 16 до 20 лет, ставка составляет 10,8 проц в долларах /ранее 11,3 проц/ и 12 проц в рублях /ранее 12,5 проц/. При получении кредита на срок от 21 до 25 лет процентная ставка составляет 10,9 проц в долларах /ранее 11,5 проц/ и 12,5 проц в рублях /ранее 12,7 проц/.

Трудно поверить, но еще пару лет назад апартаменты в Калабрии полуострове на юге Италии можно было приобрести за $15 тыс. Вполне реально было найти вариант и дешевле, но тогда мало кто присматривался к небольшим прибрежным городкам, больше напоминавшим крупные деревни. Несколько лет назад цены в Италии вообще были относительно невысоки и начали подниматься, когда было создано единое пространство действия евро и разрешена продажа недвижимости иностранцам.

Туристическая Калабрия

Калабрия один из активно развивающихся туристических курортов. Для этого у района есть буквально все, и прежде всего мягкий климат, в котором растут цитрусовые и миндаль, виноград и оливы. Полуостров окружен Тирренским и Ионическим морями и имеет богатую историю и отпечаток древнегреческой культуры. Поддержка туризма происходит на государственном уровне: здесь тщательно следят за экологической чистотой пляжей и прибрежных вод, обустраивают места для отдыха, организуют экскурсионные программы. Особенное внимание уделяется рекламным кампаниям, включающим в себя и недели бесплатных билетов в музеи, и постоянно устраиваемые пресс-туры по местным городам.

Стоимость жилья в Италии, по оценкам специалистов, будет увеличиваться и далее. Поэтому относительно недорогой регион, где цена квадратного метра до сих пор остается на уровне $1,3 тыс., считается одним из наиболее выгодных и интересных мест для инвестиций. Для сравнения: в Римини квартиру площадью 53 кв. м с террасой можно приобрести за 92 тыс. евро, а в Милане апартаменты площадью 64 кв. м на этапе строительства предлагается за 150 тыс. евро.

Заманчивые предложения

Побережье Калабрии самое протяженное во всей Италии и занимает около 750 км. Здесь расположено пять провинций, названных по именам наиболее крупных городов: Вибо-Валентия, Катандзаро (где находится столица Калабрии), Козенца, Кротоне и Реджо-ди-Калабрия. Горы здесь соседствуют с низменностью и иногда подходят к самому морю. Ионическое побережье называют землей замков из-за большого количества архитектурных и исторических памятников.

Сейчас в небольших городах Калабрии реально найти предложения о продаже квартир стоимостью в 50-80 тыс. евро. Такие квартиры расположены в небольших и аккуратных двух-трехэтажных домах, окруженных зеленью и имеющих прекрасные виды из окон. Кроме этого, часто дополнительно оговаривается возможность обустроить бассейн, а также указывается размер сада, окружающего виллу.

Последнее время иностранцы не просто приезжают на отдых в Калабрию, но и нередко приобретают там недвижимость, которая дает множество возможностей: можно постоянно приезжать и жить на юге Италии, можно выгодно сдавать имеющиеся площади на время высокого сезона, который длится с июня по октябрь, можно в конце концов просто удачно инвестировать свои средства.

За 130 160 тыс. евро в Калабрии можно приобрести апартаменты высокого класса еще на этапе строительства. Основным плюсом в данном случае будет современная архитектура и качественная отделка. Если же приобретается не новая квартира или только что построенный дом, то стоит дополнительно уточнять, был ли проведен ремонт и в каком состоянии находится недвижимость. Вполне возможен вариант, что выгодная на первый взгляд покупка на вторичном рынке может обернуться необходимостью недешевого ремонта.

Дом на побережье курортного города Скалея с капитальным ремонтом, с тремя спальнями и двумя балконами можно приобрести за 180 тыс. евро. Кстати, просматривая предложения в этом городке, стоит учитывать, что только Нижняя Скалея расположена у моря, а в основном улицы города представляют собой лестницы, ведущие к вершине скалы. Приморская Скалея представляет собой развитый курорт с большим количеством отелей, что дает дополнительные возможности не только для отдыха, но и для выгодной сдачи своего жилья.

Вообще, в Калабрии достаточно много известных мест: это и термальные курорты, и побережье, где растут цитрусовые, и просто небольшие живописные города; и если поискать, то здесь еще можно найти недвижимость по приемлемой цене.

В одном из самых художественных городков не только Италии, но и всего мира бывшей рыбацкой деревушке Диаманте уже сейчас предлагаются люксовые апартаменты, базовая цена которых достигает 2,5 тыс. евро за кв. м и это еще на этапе строительства. Кроме элитности жилья покупателей здесь обычно интересует сам город, ведь многие дома здесь расписаны известными мастерами, что и делает его уникальным местом на земле.

Является ли указанная агентствами недвижимости цена окончательной, стоит уточнять дополнительно. Как правило, итальянские риелторы берут 5-6% от стоимости жилья за работу, что не всегда включается в объявленную стоимость. Свой процент от суммы сделки берется и государственным нотариусом, занимающимся заверением сделки и регистрацией ее в реестре собственников недвижимости.

Приобретение в собственность

На сегодняшний день в Италии не существует ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Заключение договора, как и оплата приобретаемой недвижимости, происходит в несколько этапов. При этом обязательно подтверждается юридическая чистота жилья, а покупателю даются гарантии того, что на недвижимости нет никаких финансовых или юридических долгов.

Налог на недвижимость в Италии по европейским меркам невелик, что также является одним из факторов, привлекающих сюда покупателей жилья. Сумма налога определяется муниципальными властями, которые ориентируются на конкретное состояние бюджета, вид и размер недвижимости. Часто основной доход города составляют поступления от туристической отрасли, и поэтому налог на недвижимость не становится определяющей статьей бюджета.



Главная --> Публикации