Главная --> Публикации --> Без фискальных комплексов Москва строится и побеждает Покупателей жилья будут проверять на честность Коттеджные поселки. бульварный роман Города подмосковья: коломна

По подсчетам аналитиков Сибакадемстрой Недвижимости, в январе мае 2007 г. каждые сутки среднестатистическая квартира площадью 54 кв. м дорожала примерно на 3500 руб. В этот период, отмечают в Центральном агентстве недвижимости, был преодолен психологический барьер в 150 000 руб. за 1 кв. м элитного жилья.

Жаловаться на уменьшение числа покупателей риэлторы начали уже с конца весны, говорит Елена Ермолаева, директор аналитического агентства RID Analytics. Однако цены на вторичную недвижимость продолжали расти, очевидно по инерции, отмечает она. В результате к концу первого полугодия они подросли на 26,5%.

Вскоре ситуация изменилась, и спрос, особенно со стороны инвестиционных покупателей, переориентировался на первичный рынок.

В январе феврале 2007 г. риэлторы отмечали стабильно высокий спрос на вторичное жилье, который по инерции продолжался с конца 2006 г., однако уже было ясно, что недвижимость сильно переоценена, говорит генеральный директор Центрального агентства недвижимости Олег Харченко.

Летом покупатели удивлялись серьезному разбросу цен. Предложения на однотипные квартиры в одном и том же районе различались на 25%, так как продавцы не знали, сколько запрашивать, отмечает Олег Харченко. Наряду с теми, кто держал цены, появились те, кто стал идти на уступки.

В марте июле покупательская активность значительно снизилась. Ситуацию со снижением спроса усугубил традиционный спад деловой активности. Продавцы стали демонстрировать готовность отдавать квартиры со скидкой. В среднем можно было отыграть от 50 000 до 100 000 руб. за типовую квартиру, но были случаи, когда элитное жилье выставлялось за 10 млн руб., а через какое-то время цена снижалась до 9 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составила в августе 90 000 руб., говорит Харченко.

В начале августа 2007 г. риэлторы зафиксировали рост предложения почти на треть по сравнению с декабрем 2006 г. Это значит, делает вывод Высоцкая, что продавцы перестали придерживать квартиры в надежде на будущее подорожание. По данным Сибакадемстрой Недвижимость, средние цены на типовые квартиры варьировались в июле 2007 г. от 43 750 руб. за 1 кв. м в квартирах в малоэтажных старых, часто аварийных домах до 73 960 руб. за 1 кв. м в так называемых малосемейках (квартирах гостиничного типа). К началу августа почти на 2% подешевели двухкомнатные квартиры, стоимость типового объекта составила почти 2,6 млн руб. Трехкомнатные потеряли в цене 1,6% и стали стоить 3,4 млн руб. Постоянство в ценах продемонстрировали однокомнатные и многокомнатные квартиры. Первые стоили в среднем по 1,94 млн руб., вторые продавались от 4,76 млн руб.

Татьяна Высоцкая, ведущий аналитик рынка недвижимости компании Сибакадемстрой Недвижимость, говорит об увеличении сроков экспозиции квартир с шести недель в начале года до 15 к концу лета.

Цены вниз
6000
долларов от цены предложения удавалось скинуть покупателям типовых квартир в Нижнем Новгороде в процессе торга.

Высоцкая говорит, что сейчас рынок переходит в стадию, которую условно можно назвать рынком покупателей. У последних появляется выбор и возможность торговаться.
Летом покупателей квартир на вторичном рынке стало меньше, чем весной, примерно на четверть. Снижение спроса не остановило подорожания качественного жилья. Зато цены на неликвидные объекты отыграли назад несколько процентов.

Отложенный спрос
Летом спрос, по оценкам опрошенных Ведомостями экспертов, снизился на 20-25% по сравнению с вялыми весенними месяцами. Для традиционного сезонного спада это многовато, считает Антон Кузнецов, менеджер АН Чекни, и объясняет ситуацию отложенным спросом.

25%
покупателей ушли летом со вторичного рынка, отказавшись от торга с продавцами и решив подождать, когда квартиры подешевеют.

Пока что вместо ожидаемого снижения цен происходит их дифференциация. Сопоставление темпов роста цен показывает разный прирост цены предложения в разных районах, отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. В центре на 32%, в Советском районе на 18%, в Приокском на 31%, в заречной части на 10-16%.

Покупатели ждут снижения цен, эти ожидания поддерживает общественное мнение и СМИ, говорит риэлтор.

Но, говоря о подорожании квартир, напоминает Наталья Вязанкина, директор АН Триумф, эксперты судят по ценам предложения, а они существенно отличаются от цен реальных сделок: В процессе торга покупателям сейчас удается добиться скидки в $2000-600 У продавцов дорогого жилья уступка обычно заключается в согласии на рассрочку платежа.

Такая разница, по мнению эксперта, обусловлена тем, что в центре города сосредоточены элитные дома, дома повышенной комфортности, больше новостроек.

Сергей Сорочан, менеджер АН Монолит, подтверждает, что в цене растет и так дорогое качественное жилье в центре города. Таких квартир на рынке немного, а среди покупателей в последние год-два много иногородних, отмечает он.

Елена Соловьева, директор по продажам АН Адрес, считает, что элитное жилье должно дорожать, а неликвидное терять в цене. Не может квадратный метр в шлакоблочных домах прошлого века стоить столько же, сколько в современном качественном здании или в соседней новостройке, от $1500, утверждает она.

Наталья Вязанкина констатирует высокий спрос на квартиры все включено с качественным ремонтом и обстановкой. Такие квартиры, говорит она, иногородние компании покупают для менеджеров высшего звена.

Сейчас, по словам риэлторов, элитное жилье на вторичном рынке стоит $4500 за 1 кв. м, а если дом новый, то и $5000.

Спрос на хрущевки, особенно в нагорной части, поддерживают нижегородские застройщики. Только в нашу компанию обращались по поводу расселения шести домов, на самом деле недорогие квартиры для жителей сносимых домов ищет гораздо больше застройщиков, говорит Наталья Вязанкина. По мнению Романчевой, это оказывает существенное влияние на рост цен, так как областная администрация торопит девелоперов и те особо не торгуются.

Устойчивым спросом продолжают пользоваться одно- и двухкомнатные хрущевки, говорит Кузнецов, поэтому цены на них не падают, хотя особо не растут.

Сейчас риэлторы ожидают возможного выброса на рынок квартир несостоятельных заемщиков. В нашей компании уже было несколько сделок по продаже жилья, купленного в кредит. Только один из клиентов изначально покупал квартиру для перепродажи, остальные не смогли погасить кредит, причем не из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств, а просто потому, что переоценили свои финансовые возможности. Думаю, что число таких продавцов будет расти, высказывает опасения Сергей Сорочан из Монолита.

Покупатели переоценили силы
Наступившая осень ожиданий риэлторов пока не оправдала: каникулы кончились, а покупатели на рынок пока не вернулись. Растущая доступность ипотеки, по словам Романчевой, существенного влияния на спрос также не оказала. Как и год назад, эксперты оценивают объем ипотечных сделок в 5-9% от общего количества.


По наблюдению Александра Завелевича, начальника аналитического отдела АН Самарская площадь, некачественное жилье летом даже подешевело: На хрущевки и старую панель цену могли снизить до 10% от заявленной стоимости. Если человек был готов заплатить сразу наличными, сбрасывали и 100 000 руб., и 150 000 руб., на двухкомнатные квартиры в таких домах цену снижали на 5-7%, добавляет он. По словам Ирины Рязановой, директора компании Дом-Ист, хрущевки на окраинах города, например в Куйбышевском районе, были наименее популярны у покупателей.

По мнению Вязанкиной, ипотека повлияла скорее на структуру спроса: покупатели с кредитными деньгами покупают качественное жилье, которое будет ликвидным и к моменту выплаты кредита.

По данным Дом-Ист, с начала этого года цены на вторичную недвижимость увеличились в среднем на 12-20% в зависимости от типа жилья, его местоположения и состояния. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, напротив, считает, что подорожание за восемь месяцев 2007 г. составило не больше 7%, рынок успокоился.

Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития, говорит, что совсем по-другому обстояли дела с комнатами цены на них активно росли. По ее данным, с января по август они увеличились примерно на $10 000-15 00 Если в начале года покупателям предлагали комнату за $30 000, то они называли продавцов сумасшедшими, а сейчас соглашаются и на $40 000, но нужно потрудиться, чтобы найти такие предложения, недоумевает она. Только за последние две недели у нас было четыре сделки по продаже комнат, подтверждает слова коллеги Рязанова.

Риэлторы убеждают покупателей, что в ближайшее время цены на вторичное жилье станут интенсивно расти. В августе подорожал цемент, подросли цены на новостройки, а это традиционно потянет вверх стоимость готового жилья, аргументирует Завелевич. Чемпинская уже наблюдает движение на вторичном рынке и просит не забывать про фактор сезонности: Цены всегда поднимаются после того, как люди возвращаются из отпусков и приступают к решению своих жилищных проблем.

В наиболее консервативном сегменте элитного жилья постепенно начинают происходить изменения эксперты отмечают, что спрос на дорогие квартиры несколько снижается и предпочтение отдается коттеджам. Если еще пару лет назад на элитные квартиры был бум, то сейчас цены на них кажутся многим слишком высокими, рассказывает Рязанова. По информации Завелевича, в этом году стоимость отдельных квартир доходила до 20 млн руб.

Правда, повторения ситуации 2006 г. в этом году риэлторы не ждут. Тогда, напоминают аналитики Спектра недвижимости, повышение цен на вторичное жилье составило от 50% до 70%. Ольга Фридман, руководитель агентства Академия недвижимости, считает, что до конца 2007 г. цены вырастут максимум на 4-5%. По мнению Петухова, можно ожидать, что к декабрю квартиры подорожают примерно на 7-10%.
Возможно полное замирание цен

Эксперты добавляют, что к концу августа спрос впервые за летние месяцы превысил предложение. По словам Завелевича, те, кто сейчас продает квартиры самостоятельно, цены еще не повышают, но риэлторские агентства уже отреагировали на наступление осени, накинув к стоимости предлагаемых объектов несколько процентов.

Как и следовало ожидать, сентябрь принес дальнейшее повышение цен на рынке. По данным аналитического центра, за месяц индекс стоимости жилья вырос еще на 3,6 процента. Его значение в сентябре составило $1275 за квадратный метр против $1130 за квадратный метр в августе. При этом продолжает сохраняться устойчивая тенденция к росту цен.

Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, а также значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции.

Маловероятно, что темпы роста рынка будут и дальше повышаться. Даже такие существенные причины, как нестабильность доллара, рост благосостояния москвичей, благоприятная обстановка с экспортом сырья и близость выборов не могут заставить рынок недвижимости расти еще быстрее. Ограничения накладывают внутренние инерционные механизмы данного рынка.

В настоящий момент темп роста рынка на максимальный. За всю историю российского рынка недвижимости, в том числе в период кризиса 1998 года, перепады цен не превышали 3,5-4% в месяц. Это является следствием высокой инерционности рынка, более высокий ежемесячный прирост или спад может наблюдаться только для отдельных типов квартир или объектов-новостроек.

В нынешних условиях с динамикой роста рынка сильно связан другой показатель — индекс доходности. Сейчас его значение превысило отметку в 5 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам, что соответствует доходности более 40% годовых. Столь высокий уровень доходности связан с тем, что помимо обычного дохода от сдачи жилья в аренду, приносящего 10-15% годовых, стоимость вложений растет еще и за счет увеличения цен на жилье. При темпах роста рынка порядка 2-3% в месяц это добавляет еще около 30% годовых. Следовательно, текущему состоянию рынка недвижимости также отвечает максимальное значение индекса доходности.

Другим важным выводом является то, что ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находиться в состоянии максимального роста. Столичный рынок недвижимости растет повышенными темпами уже почти полгода, следовательно, в ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины порядка 1% в месяц. Учитывая сильный скачок цен вверх за последние месяцы в среднесрочной перспективе возможно полное замирание цен на рынке на какой-то период.



Главная --> Публикации