Главная --> Публикации --> Ускоренное изъятие частной земли под строительство спортивных объектов будет идти по специальному закону Что изменится на рынке новостроек? "абсолют", су-155, пик и московские власти инвестируют до $9 млрд в их застройку Жилищно-коммунальная солидарность Пирамидостроение по-казахстански

Паевые инвестиционные фонды для россиян не в диковинку. Первые ПИФы, позволяющие инвестировать средства в складчину, появились еще в 1995 г. Однако настоящая популярность пришла к ним только с начала этого года. Развитию рынка коллективных инвестиций во многом способствовал принятый в конце 2001 г. закон "Об инвестиционных фондах", разрешивший управляющим компаниям создавать не только открытые и интервальные, но и закрытые ПИФы.

В этом году у частных инвесторов появился новый инструмент для сохранения и приумножения денег - закрытые паевые фонды недвижимости. Но потеснить более традиционные банковские вклады и вложения в ценные бумаги такие институты смогут не раньше, чем государство окончательно определит правила игры на новом рынке.

Новые институты, заинтересовав ряд состоятельных пайщиков, довольно быстро оставили позади бывших лидеров (фонды семейства "ЛУКОЙЛ", преобразованные из бывших чековых фондов). Только один сформированный в конце июля закрытый ПИФ "Ресурс" под управлением "Менеджмент-консалтинга" занял сразу почти 30% рынка (общая стоимость чистых активов всех ПИФов на 7 августа 2003 г. составляла 44,4 млрд руб. ). Доля другого любителя закрытых фондов, компании "Менеджмент-центр", еще выше - 32% на 31 июля.

"Инвестировать надолго в России не привыкли из-за отсутствия стабильности и трудности прогнозирования результатов, - отмечает начальник управления развития бизнеса управляющей компании "Менеджмент-центр" Роман Шемендюк. - Открытые и интервальные ПИФы, работая в основном на фондовом рынке, не могли на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая". Инвестиционные возможности закрытых фондов гораздо шире. Помимо ценных бумаг они могут вкладывать средства в венчурные проекты и недвижимость. Кроме того, закон позволяет пайщикам закрытого ПИФа контролировать действия управляющей компании и изменять инвестиционную декларацию фонда.

О проекте "Профессионала" известно немного - компания ведет себя довольно закрыто. Менеджеры "Конкордии" оказались словоохотливей. По словам заместителя гендиректора компании Павла Зюбина, учредителями Первого инвестиционного фонда недвижимости выступили несколько физических лиц. При этом входной порог был установлен на уровне 16 млн руб. "Осенью мы собираемся провести допэмиссию паев, - говорит он, - а в долгосрочных планах - создание второго фонда".

Сейчас на рынке работают уже около 10 закрытых фондов. Но из них вложениями в недвижимость занимаются только два - сформированный в мае Первый инвестиционный фонд недвижимости под управлением компании "Конкордия Эссет Менеджмент" и Паевой фонд недвижимости под управлением ФУК "Профессионал", закончивший формирование в конце июня. По сравнению с остальными закрытыми ПИФами, сделавшими ставку на акции отраслевых компаний, эти фонды менее объемны: активы первого составляют 320 млн руб. , второго - 120 млн руб.

Плюсы.

По оценкам гендиректора "Монтес Аури" Сергея Стукалова, сумма активов фонда недвижимости должна быть больше $10 - 20 млн. "Капиталоемкость операций высока", - поясняет он. А Шемендюк добавляет, что нецелесообразно создавать такой фонд на срок менее пяти лет. "Денежные средства должны обернуться несколько раз, - считает он. - В этом основное достоинство отложенных налоговых платежей, повышающее эффективность инвестиций". Но даже сейчас, добавляет Шемендюк, найдется немного инвесторов, обладающих настолько длинным инвестиционным капиталом. При формировании Первого инвестиционного фонда недвижимости предполагалось, что он закроется через 15 лет, говорит Зюбин, но недавно "Конкордия" решила сократить срок до пяти лет. Соответствующие изменения в правилах фонда, по его словам, сейчас находятся на регистрации в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Кроме того, добавляет он, выйти из фонда до его прекращения пайщики могут, продав свои паи на Московской межбанковской валютной бирже. "Пока они торгуются вне списка, а с 1 января [2004 г. ] паи включаются в листинг биржи", - пояснил он.

В числе потенциальных инвесторов Шемендюк видит российские банки, испытывающие недостаток инструментов для инвестирования свободных денег, западные фонды, до этого работавшие по суррогатным и серым схемам, крупные финансово-промышленные холдинги, планирующие провести реструктуризацию бизнеса или выделение непрофильных активов, а также страховые компании и негосударственные пенсионные фонды, для которых важна стабильность инвестиций. На более поздних этапах, уверен Шемендюк, в числе инвесторов появятся и физические лица - для них ПИФы могут стать альтернативой банковским депозитам.

В привлекательности новых институтов опытные управляющие не сомневаются. По мнению Шемендюка из "Менеджмент-центра", закрытый ПИФ недвижимости, работая на более спокойном по сравнению с фондовым рынке, может предоставить инвесторам недостающую стабильность. К тому же если средняя ставка по банковским вкладам на год составляет сейчас 5 - 8% годовых, гособлигации с погашением через год также приносят не более 8% , то рынок недвижимости сулит более солидные дивиденды. По словам руководителя департамента маркетинга и привлечения инвестиций "Системы-Галс" Андрея Закревского, вложения в столичную недвижимость позволяют заработать в среднем от 20% до 30%. С начала этого года средняя стоимость квадратного метра, по расчетам компании "САВА", выросла на 10,6% , по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. В "Конкордии" напоминают, что ежегодно в Москве вводится свыше 3 млн кв. м жилья, а средняя стоимость квадратного метра превышает $100 "Инвестиционный интерес к московскому рынку недвижимости только у частных инвесторов - жителей Москвы составляет не менее $300 млн в год", - прикидывают управляющие.

Кроме "Системы-Галс" над созданием ПИФа или управляющей компании для вложений в недвижимость сейчас трудятся еще ряд финансово-промышленных групп, в числе которых "Интеррос" и "Металлоинвест". А в начале года, напоминает Усенко, московскими офисами высокого качества заинтересовалась британская компания Fleming Family Partners, специализирующаяся на управлении фондами и консультировании по прямым инвестициям. "Долгосрочными инвесторами они вряд ли станут, но это хорошее начало, - считает ведущий консультант Jones Lang LaSalle. - Этот проект свидетельствует о признании западных инвесторов и повышает наш рейтинг".

Впрочем, в развитии фондов заинтересованы и застройщики. Для них средства коллективных инвесторов могли бы стать дополнительным источником финансирования. Собственных денег, признает Закревский, даже крупным компаниям хватает только на небольшие проекты, а для крупного строительства приходится привлекать кредиты. Основные кредиторы, по словам ведущего консультанта по инвестициям и оценке Jones Lang LaSalle Марины Усенко, - Сбербанк и Внешторгбанк. "К ним на поклон ходят все строительные компании", - говорит она. Коммерческие же банки, добавляет Усенко, способны одолжить застройщикам такие ссуды только в консорциуме. "Не проблема взять деньги у банка, - утверждает Закревский. - Но для этого проект нужно довести до определенного этапа, вложив около 30% его стоимости. Эти деньги тоже надо где-то взять". Профинансировать предпроектную часть, причем сразу нескольких проектов, можно как раз за счет средств фонда. "К тому же эти ресурсы для застройщика гораздо дешевле банковских кредитов, ведь пайщики зарабатывают в основном за счет роста цены на недвижимость, - добавляет Закревский. - Мы серьезно работаем над этим вопросом. Сейчас мы консолидируем корпоративную недвижимость всей АФК "Система", для того чтобы потом создать фонд инвестиций в недвижимость. Можно сказать, что мы его уже создаем".

Впрочем, старожилы рынка - крупнейшие управляющие компании с созданием закрытых ПИФов недвижимости предпочитают не торопиться. "Вопросов больше, чем ответов", - отмечает гендиректор "Монтес Аури" Сергей Стукалов. По словам руководителя юридической службы УК "НИКойл" Натальи Плугарь, больше всего компании беспокоят вопросы налогообложения операций с недвижимостью. "До сих пор неясно, должны ли фонды уплачивать НДС (налог на добавленную стоимость) и налог на имущество", - говорит она. В силу новизны института, поясняет Шемендюк, закрытые ПИФы просто не упомянуты во многих нормативных актах. "Проблема обусловлена тем, что закрытый ПИФ - не юридическое лицо, и, если строго следовать букве действующего законодательства, эти налоги вообще можно не платить, - объясняет он. - Однако управляющие компании, не имея прямых указаний, опасаются действовать на свой страх и риск". А Стукалов из "Монтес Аури" добавляет, что платить НДС придется хотя бы потому, что при покупке строительных материалов каждому поставщику не объяснишь, что фонд - не юрлицо и не является плательщиком этого налога.

Минусы.

Юрисконсульт аудиторской фирмы ФБК Петр Доставалов считает, что в такой ситуации нужно исходить из основ налогового законодательства. "Если в налоговых законах не установлены какой-либо налогоплательщик, ставка налога или порядок его уплаты, то налог не должен взиматься. Все неустранимые противоречия в налоговом законодательстве трактуются в пользу налогоплательщика", - напоминает он.

Кроме того, отмечает Шемендюк, фонд - это общая долевая собственность и если предположить, что налоги будут распространяться непосредственно на пайщиков, то из-за их разного статуса (физические, юридические лица, нерезиденты) возникает очень много вопросов по ставкам, срокам и порядку уплаты налогов. Персональное выделение по каждому пайщику, по его мнению, не только сложно и дорого, но и технически невозможно. "Теряется весь экономический смысл этого института", - соглашается Стукалов.

"Проблему с регистрацией мы уже решили, - утверждает Зюбин из "Конкордии". - Мы приобрели землю в Солнечногорском районе Московской области и, предъявив соответствующему регистрирующему органу закон "Об инвестиционных фондах", без особых проблем зарегистрировали право собственности на фонд". "С налогами ситуация более запутанная, - соглашается Зюбин. - Если подходить буквально, то по существующему законодательству у фонда не возникает необходимости платить налоги". Но его беспокоит, какими окажутся трактовки законов. "Пока мы говорим только об идее создания, - говорит Закревский из "Системы-Галс". - К моменту, когда мы придем к конкретным финансовым действиям, пройдет не меньше года". За это время проблема будет решена, надеется он. А Зюбин напоминает, что налоговые льготы для фондов недвижимости - основное преимущество. "Если нас этих льгот лишат, то конкурентоспособность ПИФов заметно упадет", - предупреждает менеджер "Конкордии".
Петербургский застройщик ЛЭК, рассчитывая ускорить приток частных инвесторов, первым в России задумал продавать жилье не целиком, а по квадратным метрам. Однако потребителя, который может клюнуть на это предложение, не назовешь лояльным.

Еще один принципиальный для управляющих вопрос - переход права собственности на недвижимое имущество. По словам Натальи Плугарь, из-за того что ПИФ не указан в нормативно-правовых актах, регулирующих регистрацию недвижимости, у фонда могут возникнуть сложности при переходе купленных объектов на его баланс. Неясным остается и процедура передачи недвижимости учредителями фонда в качестве оплаты пая при его формировании.

Партий ЛЭК должно хватить надолго. Общий размер портфеля компании -- 4 млн кв. м жилья, из них 1,5 млн кв. м приходится на 104 строящихся объекта. Остальные 2,5 млн кв. м будут построены на 11 участках, которые находятся в собственности ЛЭК и ждут своей очереди. Однако такой вот парадокс: хотя в руководстве компании говорят о потоке страждущих, в офисе продаж менеджеры первым делом спешат пообещать потенциальному покупателю (в данном случае корреспонденту СФ) 15-процентную скидку. Информацию о продажах квартир в ЛЭК не раскрывают, но сбыт небольшими партиями и забота о стабильности рынка не слишком-то стыкуются с предлагаемыми скидками.

У нас очередь из покупателей стоит, но мы специально продаем небольшими партиями, чтобы не обрушить рынок,-- уверяет президент петербургской строительной группы ЛЭК Олег Филиппенков.

Филиппенков убежден, что подобрал ключик к кошелькам напуганных частных инвесторов. Он решил воспользоваться новым маркетинговым инструментом: с осени ЛЭК начинает продавать квартиры по квадратным метрам. Пока только в одном доме -- клубном проекте Диадема общей площадью 8 тыс. кв. м, строящемся в Петербурге, на улице профессора Попова, 2 Однако если продажи пойдут, то подобная схема будет использована и на других объектах. Но, похоже, инструмент скорее принесет ЛЭК новые проблемы, чем решит старые.

Вполне возможно, что дела у ЛЭК идут не хуже, чем у других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга, ведь сегодня дисконт на некоторые жилые объекты доходит до 25 30%. Строители расплачиваются за сверхприбыли, полученные в 2006 году, когда цены выросли вдвое. По официальным данным самих игроков, объемы продаж в 2007 году упали по сравнению с предыдущим на 10 15%, по неофициальным -- более чем на треть.

Очевидно, запас прочности можно объяснить капиталом одного из владельцев -- Андрея Рогачева, который более известен как основатель продуктовых сетей Пятерочка и Карусель. Компания ЛЭК появилась на свет в 1989 году, то есть ровно за десять лет до Пятерочки, и стала первым бизнес-проектом будущего российского миллиардера от розницы. Партнером Рогачева был Павел Андреев, долгое время руководивший ЛЭК.

До Пятерочки
Сейчас ЛЭК является крупнейшим застройщиком Санкт-Петербурга, занимая около 15 20% рынка жилого строительства. И в будущем планирует довести свою долю до 30%. При этом если обычно соотношение собственных и привлеченных средств в проектах девелоперов составляет 30:70, то, по словам Филиппенкова, у ЛЭК все ровно наоборот. Две трети строительства компания финансирует самостоятельно.

Время разбрасывать камни

Начинала компания с разработки приборов для экологических исследований (собственно, аббревиатура ЛЭК означает лаборатория экологического контроля), а в 1992 году лаборанты попробовали свои силы в реконструкции нескольких ветхих зданий в городе на Неве, после чего решили переключиться с заботы об окружающей среде на более прибыльную жилую недвижимость. Как утверждает Филиппенков, последние несколько лет объем возводимого компанией жилья ежегодно увеличивается вдвое. И 2007 год не должен стать исключением: по его итогам компания собирается сдать 360 тыс. кв. м. Однако продавать квартиры сегодня гораздо сложнее, чем строить. Тем более что именно сейчас власти решили наконец покончить с серыми схемами продаж жилья.

Первой ласточкой стали проблемы агентства МИАН (см. СФ №30/2007). Федеральная налоговая служба обвинила его в уклонении от уплаты налогов на сумму 1 млрд руб. при помощи вексельной схемы -- камешек в огород практически всех крупных застройщиков. Так что если сегодня доля альтернативных сделок на рынке уже сократилась, по мнению экспертов, до 40 50%, то в будущем она, скорее всего, станет еще меньше.

Еще год назад подавляющее большинство компаний работали по так называемым альтернативным схемам: вексельной, паевой, с помощью договоров инвестирования и предварительной продажи и т. д. Общий смысл схемы, по словам директора юридической компании Corpus Juris Дениса Балакина, сводится к тому, что клиент приобретает некий документ, в котором, как правило, записаны не номер и параметры его будущей квартиры, а сумма, внесенная им в кассу строительной компании. По сути это было джентльменское соглашение между покупателем и застройщиком. Последний планировал что-то построить, но при этом не нес за обещанное практически никакой ответственности. В частности, ЛЭК до сих пор работает по вексельной схеме. Но, с одной стороны, жилая недвижимость превращается в рынок покупателя, что не позволяет застройщикам и дальше диктовать правила игры. А с другой -- использование альтернативных схем становится все опаснее.

Некоторые застройщики, решившие работать по-белому, стали привлекать средства, создавая на базе своих компаний жилищные кооперативы. В частности, именно осуществляет продажи Капитал груп. Главный минус кооперативной схемы в том, что граждане после волны развала жилищных кооперативов не очень доверяют этому институту,-- полагает директор по работе с доверителями юридической фирмы Мегаполис лигал Александр Трифонов. Так, явными мошенниками оказались жилищные кооперативы ЖНК-200 в Нижнем Новгороде и Содействие в Твери. Были проблемы и у членов крупного столичного кооператива Строим вместе.

Теперь, согласно федеральному законодательству, существует всего три механизма привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов: договор в соответствии с законом №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.
Большая часть девелоперов, например Система-Галс, Новая площадь и Пересвет-инвест, решили продавать квартиры по договору долевого участия. Главное неудобство этого механизма для застройщика заключается в том, что он должен построить и передать жилье гражданам в определенный срок, а в случае задержки выплатить неустойку из расчета 1/350 суммы сделки за каждый день просрочки. Олег Филиппенков считает, что работа по этим условиям -- настоящий мазохизм.

Без риска и пыли
В чем суть схемы ЛЭК? Каждый сертификат -- это настоящая эмиссионная ценная бумага, номинированная, правда, в квадратных метрах. Минимальная площадь жилья, которую можно приобрести по этой схеме, законом не определяется: сам ЛЭК установил цифру 0,1 кв. м. Это эффективный инструмент привлечения покупателей,-- считает Филиппенков.-- Приобретать жилье небольшими частями очень удобно. Правда, как предупреждает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Фетисов, при использовании этой схемы покупатели не смогут взять ипотечный кредит.

Первым, кто рискнул опробовать схему продаж при помощи жилищных сертификатов, стал ЛЭК. Вопрос в том, не является ли ЛЭК еще большим мазохистом, чем компании, работающие по закону №214?

Владелец сертификата ничем не рискует (разумеется, до тех пор, пока компания, продавшая бумагу, сохраняет платежеспособность). Согласно условиям договора, держатель может в любой момент вернуть сертификат застройщику. Причем ЛЭК обязуется выкупить бумагу по первоначальной цене с процентами. Поскольку российское законодательство не регулирует размер таких начислений, ЛЭК здесь опять действовал самостоятельно и решил выплачивать проценты из расчета ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время 10% годовых). Если бы мы брали средства в банке, то выплаты по кредиту обошлись бы нам примерно в те же 10%. А для клиентов эта ставка привлекательнее, чем начисления по банковским вкладам,-- объясняет вице-президент ЛЭК по финансам Вячеслав Мишин.

С другой стороны, замечает руководитель отдела аналитики корпорации Инком Дмитрий Таганов, несмотря на стагнацию рынка, сегодня значительная часть людей по-прежнему рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. Но купить целую квартиру под силу далеко не каждому рядовому инвестору. А с помощью сертификатов вложиться в недвижимость может почти каждый. Если 1 кв. м в Диадеме стоит $4,6 тыс. (и это без учета скидки), то входной минимум составляет всего $460.

Во что может вылиться для застройщика массовый возврат сертификатов, посчитать несложно. Чтобы единовременно выкупить весь выпуск сертификатов на 8 тыс. кв. м, ЛЭК потребуется около $37 млн, не считая набежавших процентов. По расчетам СФ, это составит 20 30% годовой прибыли компании. При своих объемах строительства ЛЭК, конечно, найдет способ вернуть деньги, где-нибудь перекредитоваться,-- говорит Евгений Фетисов.-- Но это будет достаточно серьезный удар.

Во власти спекуляций
Проблемы с держателями небольших партий жилищных сертификатов неизбежны, уверены конкуренты ЛЭК. Например, как быть с микроинвесторами, которые могут довольствоваться всего 1 2 кв. м? Ведь когда у квартиры есть такой миноритарий, ее уже не продать клиенту, который хочет купить ее целиком. Сертификат выдается на метры в доме, а не на площадь в конкретной квартире. А зарезервировать определенную квартиру клиент может, только приобретая 30% ее площади,-- парирует Вячеслав Мишин.-- Причем по окончании строительства человек, зарезервировавший квартиру, должен выкупить оставшуюся часть площади. ЛЭК, в свою очередь, прекратит начислять по сертификатам проценты через полтора года после завершения строительства. Таким образом, на стабильном рынке держать бумаги дальше станет невыгодно.
Проблема в том, что в случае дальнейшего падения рынка недвижимости люди могут захотеть сдать сертификаты раньше, чем ожидает ЛЭК, и потребовать деньги вместо квадратных метров. В первую очередь эту схему нужно рассматривать как спекулятивный инструмент для частных инвесторов,-- подчеркивает руководитель отдела новостроек бюро недвижимости Агент 002 Дмитрий Иванов. При резком снижении цен на жилье самый разумный для держателей сертификатов вариант -- вернуть их застройщику. Ведь тому придется выкупать ценную бумагу по старой цене, да еще и с процентами. На эти деньги клиент сможет купить жилье более высокого качества или большей площади у того же ЛЭК.

Дать точный прогноз развития ситуации с ценами достаточно сложно, тем более что честно корректировать свои прайс-листы застройщики не спешат, опасаясь неконтролируемого обвала рынка. Тем не менее Крапин уверен, что коррекция цен продлится примерно до весны 2008-го и они снизятся еще примерно на 10 15%. С этой оценкой согласен и председатель экспертного совета ИК Финам Сергей Хестанов: Пока лучше воздержаться от вложений в недвижимость. До президентских выборов (намеченных на март 2008 года.-- СФ) я бы советовал подержать средства на банковских вкладах, а потом перекинуться на фондовый рынок.

Предвыборное воздержание
Что может ожидать ЛЭК? Надеясь хоть как-то повлиять на ситуацию, российские девелоперы популяризируют идею, будто сложившаяся ситуация с ценами -- обычное сезонное затишье, а осенью жилье вновь будет дорожать. Однако, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на московскую недвижимость начали падать еще осенью 2006 года и с тех пор уменьшились на 10 15%. Похожую тенденцию показывает и петербургский рынок, с отставанием на два-три месяца.

Вчера суд признал, что Москомархитектура, которая должна была одобрить проект застройки участка на месте снесенной гостиницы Спорт, бездействовала. Истец, компания Амираль Б.В., надеется, что это поможет ей начать работы.

Так что затея с сертификатами рискует остаться экспериментом, причем весьма дорогостоящим. Да и само руководство ЛЭК не исключает, что, если схема не оправдает себя, компания вольется в ряды мазохистов, то есть начнет работать по закону №214 о долевом строительстве. Кстати, квартиры в той же Диадеме уже продаются -- и не по сертификатам, а по старой доброй вексельной схеме.

По распоряжению мэра (973-РП) до конца 2004 г. собственник должен был подготовить документацию на строительство на месте гостиницы комплекса площадью 195 000 кв. м. Однако в прошлом году правительство Москвы отменило это распоряжение и разорвало с Амираль Б.В. договор аренды участка, объяснив это тем, что собственники не принимают меры по его дальнейшему освоению. Представитель компании Амираль сообщал тогда, что в срыве сроков виновно столичное правительство, которое намеренно затягивает процесс.

Владельцем снесенного отеля является ООО Амираль Б.В., 50% долей которого принадлежит Системе-Галс. На территории в 3,65 га компания планирует построить более 400 000 кв. м офисных, гостиничных и торговых площадей, объем инвестиций оценивается в $1 млрд.

Получить комментарии в Амираль Б.В. не удалось. Мы как были инвесторами, так и остаемся и рады, что решение по спору хозяйствующих субъектов положительное, сообщила пресс-служба Системы-Галс.

В итоге Амираль Б.В. подала два иска в Арбитражный суд Москвы. Первый о признании незаконным бездействия Москомархитектуры, которая не рассматривала его предпроектное предложение. 15 мая 2007 г. иск был удовлетворен, а вчера Девятый апелляционный суд это решение подтвердил и оно вступило в силу, сообщила директор адвокатского бюро Кошкина и партнеры Елена Кошкина, представляющая интересы Москомархитектуры. Второе исковое заявление о возмещении 338,2 млн руб. ущерба от бездействия сейчас находится на рассмотрении Арбитражного суда Москвы. Постановление апелляционной инстанции будет обжаловаться, обещает Кошкина.

Теперь компания на основании вынесенного решения может попытаться оспорить распоряжение правительства Москвы о расторжении договора аренды и на этом основании попробовать этот договор восстановить и продлить сроки инвестиционного договора, говорит руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической компании Легге Денис Шорин. По его словам, шансы девелопера на успех увеличатся, если он уведомлял правительство Москвы о том, что согласующие органы затягивали процесс.

Почему нынешние собственники решили, что могут из госбюджета получить деньги за то, что они не могут справиться со своими функциями, непонятно, комментирует Александр Шустерович, зампред совета директоров Международного академического агентства Наука (МААН, арендатор гостиницы Спорт). Два года назад президиум Высшего арбитражного суда РФ признал действительным договор аренды гостиницы, который МААН заключило в 2000 г. с ГУЭП Эфес. В 2003 г. гостиница была перепродана и оказалась у СК Эльгида, которая в судебном порядке расторгла с МААН договор аренды. Это опасный прецедент так можно написать заявление в правительство Москвы о том, что вы хотите на балконе построить пятиэтажное здание, а если вам это не согласовали, то потребовать компенсацию, считает Шустерович. Фактически идет борьба за то, чтобы правительство Москвы разрешило продолжить работы по строительству этого комплекса, считает Елена Кошкина.

Вчера Валентина Матвиенко сообщила, что 14 августа подписала распоряжение, ограничивающее возможности строителей по освоению внутриквартальных территорий. По ее словам, документ ужесточает требования к уплотнительной застройке. Теперь строить можно будет только на территориях, имеющих непосредственный въезд с городских магистралей, при наличии проекта планировки и межевания территории. На внутриквартальных участках нельзя будет строить жилье только объекты социального и образовательного назначения, подчеркнула губернатор.

Если этого не было, то девелопер может и проиграть.
Смольный объявил уплотнительную застройку вне закона. Едва ли это вызовет серьезный дефицит участков, считают эксперты. Но на бизнесе небольших строительных компаний инициатива чиновников может сказаться негативно.

Подавляющее большинство участков внутри кварталов либо уже застроены, либо по ним выданы разрешительные документы на строительство, говорит директор департамента маркетинга и развития Петербургской недвижимости Михаил Бимон. Поэтому ни на количестве свободных участков под строительство, ни на их цене распоряжение губернатора не отразится. Рынок уплотнительной застройки слишком незначителен, чтобы его отмена привела к дефициту земельных участков, полагает менеджер по инвестиционному развитию ЮИТ Лентек Александр Завьялов.

Участники строительного рынка уверены, что инициатива Смольного не приведет к дефициту участков, поскольку точечных пятен внутри кварталов, где возможно уплотнительное строительство, в городе практически не осталось.

Инициатива Смольного повлияет на приоритеты строителей, прогнозирует Завьялов. Компании, которые ориентировались на квартальную застройку, будут вынуждены переключиться на менее развитые территории, освоение которых является делом более трудными и дорогим, говорит он.

А управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский, напротив, считает, что отсутствие возможности строить во дворах приведет к дефициту земельных участков и росту цен на землю в городе на несколько десятков процентов.

За счет участков внутри кварталов развивают свой бизнес небольшие строительные компании и запрет на внутриквартальное строительство ударит прежде всего по ним, считает Горский. Это небольшие фирмы, которые не могут позволить себе выйти на торги и купить крупный участок, говорит он.

Основной объем ввода жилья сегодня приходится на квартальную и фронтальную застройку, говорит Завьялов. Девелоперы стремятся застраивать крупные участки, например территории бывших промышленных предприятий, вторит ему Бимон.

В течение месяца комитет по строительству должен провести инвентаризацию всех ранее принятых постановлений по уплотнительной застройке и в случае нарушения застройщиком условий предложить правительству отменить решения, заявила губернатор. По трем таким адресам суды уже приняли решения в пользу строителей, уточнила она.

Подписанное губернатором распоряжение будет плюсом для петербуржцев, которые живут в сложившихся кварталах, но серьезно ограничит возможности для появления там нового жилья, полагает Бимон. Это приведет к расслоению рынка. В обжитых местах, обеспеченных инфраструктурой, стоимость квартир будет выше, чем в районах, которые только начинают осваивать, говорит эксперт.

Суды, как правило, встают на сторону строительных компаний, подтверждает активист Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик. По его словам, за два года скандалы между жителями и застройщиками вспыхивали в 150 горячих точках.

Примером может служить отказ московского районного суда удовлетворить иск жителей Пулковской улицы, протестующих против уплотнительной застройки (ее ведет СК Рострой).



Главная --> Публикации