Главная --> Публикации --> В селе никола-ленивец открылся фестиваль "архстояние" "звезда" обетованная Новая третьяковка откроется в москве в 2010 году "квадрат" по осени считают Воронежское огуп «губерния» претендует на московскую землю

Хозяин задвижки
Немало и тех, кто готов отвечать не только за свои квартиры, но и за подвалы. Однако часто оказывается, что они проданы или сданы в аренду. Собственники теряют не только возможность получать прибыль сейчас и в дальнейшем. Хуже, когда их лишают доступа к жизненно важным для дома коммуникациям...

В Жилищном кодексе РФ сказано: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, и они несут ответственность за его содержание. Конечно, большинство жителей это бремя пугает. Все же понимают, что рано или поздно оно влетит им в копеечку.

Новый владелец об этом ничего не знал. Беда грянула, как всегда, неожиданно. Как раз в этом отсеке прорвало трубу, причем сквозную, которая проходит через этот и следующий дом в бойлерную. Задвижка от нее находилась в помещении другого собственника. В замурованный отсек хлынула под давлением вода. А перекрыть никак! Впору эвакуировать людей.

ТСЖ Эйдетика создали одиннадцать лет назад в доме, которому сто (!) лет от роду. Есть такой на улице Красная Пресня (ЦАО). За вековую историю два строения в четыре и пять этажей не видели ни одного капитального ремонта. Два технических подвала в свое время были проданы Москомимуществом разным собственникам. Один из них решил помещение перепродать. А оно все опутано трубами, вид не товарный. Взял коммерсант, да и замуровал их кирпичной стеной.

Весь технический подвал дома ТСЖ Варсонофьевское (Центральный округ) Департаментом имущества г. Москвы продан целиком. Не раз переходил из рук в руки. Коммерсанты оборудовали в нем складские помещения, трубы заложили кирпичной стеной. Через дом идут транзитные коммуникации, и спасительная задвижка также в подвале. Для того, чтобы получить заключение о функциональном назначении подвала, председатель товарищества Людмила Левитина вызвала специалиста из МосжилНИИпроекта. Но проникнуть на чужую территорию удалось лишь хитростью.

Председатель товарищества Лариса Пантелеева стала звонить хозяину задвижки. В ответ: А у меня не капает! Стена выдержала, но если бы она рухнула от гидравлического удара, дом бы завалился...

ТСЖ Дубки (САО) насчитывает одиннадцать лет. В конце 90-х техподполье дома продано банку, все коммуникации оказались в его собственности. Кроме того, хозяева, несмотря на протесты жителей, провели незаконную перепланировку, в 2004 году ее утвердили. ТСЖ подало иск в арбитраж. Однако там заявили, что арбитраж не должен решать такие вопросы.

Получив на руки единственное доказательство незаконной продажи (кстати, заплатив за него 15 тыс. рублей), председатель обратилась в арбитраж. Но там дали от ворот поворот, заявив, что иск должны подавать собственники в районный суд. ДЕЗ предложил взять дом в управление. Собственники пока не хотят.

Нас агитируют брать дома в управление. Но сейчас я не знаю, как дальше уговаривать людей. Как мы можем гарантировать предоставление им коммунальных услуг, если сами не имеем гарантированного допуска к оборудованию, благодаря которому и предоставляем эти услуги? По акту разграничения балансовой принадлежности систем водоснабжения все коммуникации до водосчетчика это имущество Мосводоканала. Но находится оно в подвале, и ответственность за него несет ТСЖ. Хотя владеет им третье лицо, которое может перекрыть вход представителям товарищества.

Но пасаран!
Вот что говорит председатель ТСЖ Эйдетика Лариса Пантелеева:

Пока весы качаются...
В Департамент имущества поступает много обращений от ТСЖ по вопросам функционального назначения нежилых помещений, обеспечивающих жизнедеятельность многоквартирных домов. В любом случае, надо вносить изменения в техническую документацию БТИ. А основание? В департаменте, обсуждая проблему, пришли к выводу, что для этого необходимы заключения МосжилНИИпроекта. Но скоро лишь сказка сказывается...

По договору абонент обязан не допускать хранения в техпомещениях каких-либо предметов и материальных ценностей. А также в любое время суток допускать представителей Мосводоканала по их служебному удостоверению к водосчетчикам, водопроводному устройству и оборудованию. ТСЖ этого гарантировать не может, а значит, дом в любой момент могут отключить от водоснабжения. Если ресурсоснабжающие организации начнут соблюдать формальности, то ни одна не заключит договор с ТСЖ. Дом нуждается в реконструкции. А как ее сделать, не наказав при этом собственников наших техподвалов? Ведь они добросовестные приобретатели: им предложили они купили. Если мы не получим назад эти подвалы, самоликвидируемся и отдадим дом обратно государству.

Еще одна сторона, которая может пострадать ни за что, ни про что коммерсанты, добросовестные, в основном, приобретатели. Как с ними быть? В том же ТСЖ Эйдетика заинтересованы в арендаторах. Собственники после реконструкции дома готовы им предоставить другие, но только не технические помещения. Но не все же ТСЖ такие добрые. Надо думать насчет компенсации, получив которую коммерсанты освободят помещения. Только пока не ясно, как это делать. Нужен порядок, нужны деньги на выплаты. Без этого не сдвинуться с мертвой точки.

Проблема с техническими помещениями затрагивает интересы не только собственников многоквартирных домов, которые уже сейчас теряют деньги, предназначенные для содержания общего имущества. Ликвидируется серьезный стимул для создания ТСЖ.

Два с лишних часа продолжалось в Мосгордуме последнее в этом сезоне заседание совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению, посвященное этой теме. По признанию его председателя Дмитрия Катаева, так горячо на совете еще не было. В резюме экспертов отмечено: незаконная передача технических помещений третьим лицам делает невозможными нормальную эксплуатацию домов и оперативную ликвидацию аварийных ситуаций, то есть угрожает безопасности. Очевидны и прямые денежные потери собственников. Кроме того, лица, получившие помещения в собственность или в аренду, не считаются с собственниками в доме, потому что получили помещения без прямого договора с ними.
Как приобрести квартиру в городе - более-менее всем известно. А вот как стать владельцем собственного участка? Ведь оформление земли в частную собственность - задача не из легких. Одного желания здесь недостаточно. Нужны и знания, и время.

Кроме денежной составляющей проблемы, есть и политическая. На нее раньше вообще не обращали внимания. Город голосует техническими метрами на общем собрании собственников помещений. Как? В Хорошевском районе (САО) жители дома хотели создать ТСЖ, но управа протащила свою управляющую компанию с уставным капиталом... восемь тысяч рублей. Протащила потому что город проголосовал квадратными метрами техподвалов. В Академическом районе (ЮЗАО) город голосует техпомещениями, при этом игнорируются протесты жителей. Такой ход используется особенно в случаях, когда весы качаются, и в результате нежилые метры решают роль при голосовании за то, кому распоряжаться домом.

Что должен знать покупатель земельного участка?

Как стать владельцем собственного участка земли?

Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они были сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть. Проще всего, конечно, обратиться в риэлторское агентство, где налажен механизм сбора документов, но если вы все-таки решили заниматься приобретением земельного участка самостоятельно, то продолжим Следует учесть следующие моменты.

Раз проблема, два проблема
Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, - это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того, чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в порядок.

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. К примеру, на территории Московской области государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней осуществляет московская областная палата. Для этого в палату необходимо предоставить: заявление; правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение, изменение, ограничения или прекращения права на земельный участок; документы, подтверждающие передачу земли; кадастровый план; платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора; паспорт.

Куда и что?
Если участок не оформлен в собственность, перед его регистрацией нужно вызвать геодезиста. Он подготовит съемку и план (вам в зависимости от требований местных властей потребуется от 4 до 6 экземпляров). В документе должны быть обозначены не только границы участка, но и особые рекреационные зоны, находящиеся на территории участка. После этого путь хозяина участка лежит в учреждение, в котором зарегистрирована земля. Это может быть поселковый совет, садоводческое товарищество, кондоминимум. В одном из данных учреждений вам выдадут справку о нормативной стоимости земли. А после этого, взяв с собой помимо паспорта и свидетельства о праве собственности на землю, постановление о передаче земли в собственность, геодезический план участка с кадастровым номером, справку об отсутствии арестов и запрещений, справку из налоговой инспекции об оплате налога на имущество за текущий год, можно идти и оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме или у нотариуса.

Обычно препятствиями для дальнейших действий с участком могут стать проложенные по нему объекты федерального значения - высоковольтный кабель, газ, зоны водоемов, различные коммуникации. Еще одной из причин, которая может препятствовать сделке, - это спор о границах земельного участка. Бесспорными признаются лишь границы: установленные судом, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, мировым соглашением сторон с подписями участников на земельных планах.

Главное - цель. А препятствия?
В договоре купли-продажи обязательно указываются размер и месторасположение участка, цель его использования и цена земли. В некоторых документах оговариваются так называемые обременения, проще говоря, ограничения. Если таковые имеются, то надо проверить их объем и получить разрешение на строительство. А может на этом участке и вовсе нельзя заниматься тем, чем вы планируете, например, выращивать сады или строить капитальный дом? Как не потратить впустую время и силы? Лишь узнав больше информации о будущем приобретении.

Без недоразумений
Чтобы избежать недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в договоре, что он приобретается вместе со всем земельным участком или его частью. Если этого не сделать, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и которая необходима для его эксплуатации. А остальную часть земли придется брать в аренду или покупать отдельно. Необходимо также побеспокоится и о том, не проходят ли через ваш участок подземные коммуникации (газопровод, телефонные линии и т.д.). Их наличие может привести к установке на вашей территории охранной зоны и, как следствие этого, - к потере части земельного участка.

Вообще, проблемы, связанные с приобретением земли, носят эксплуатационный характер (экология, плодородие) и правовой. Если участок отнесен к садовым, то на нем можно смело выращивать овощи, сажать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания. Но в таком доме нельзя прописаться. На огородном участке можно разбивать овощные грядки, но вот мечту о вишневом саде воплотить в жизнь не удастся - закон не позволяет. И, кроме этого, не на каждом огородном участке позволительно строить некапитальные постройки. Возвести загородную виллу, а в последствии постоянно прописаться в ней вы сможете лишь на тех землях, которые предназначены под индивидуальное жилое строительство. Но тогда это здание придется оформить как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

На северо-востоке столицы набирает темпы строительство первой очереди монорельсовой дороги. Ее трасса протяженностью 4,7 километра уже в этом году пройдет по городской территории между станциями метро "Тимирязевская" и "ВДНХ".

Если сервитут - не там, а тут
Владельцам земли также стоит помнить о таком понятии, как сервитут - право прохода или проезда через ваш участок к другим участкам, дорогам, водоемам. Ведь очень часто возникает необходимость, особенно на стадии строительства, воспользоваться соседним участком, например, для прокладки труб. В этом случае вы в праве требовать от соседа, равно, как и он от вас, предоставления права ограниченного пользования (серивитута). Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если такое соглашение не достигнуто, то через суд.

По словам генерального директора ОАО "ММД" Игоря Краснова, совместно с Московским комитетом по науке и технологиям был создан экспериментально-испытательный комплекс и проведены научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы и сертификация. Изучали и зарубежный опыт, например, швейцарской фирмы АГ "Интамин". Именно ее состав "Рапид" был опробован на экспериментальной монорельсовой эстакаде длиной в 500 метров на территории Московского института теплотехники. В итоге решено было делать свои отечественные вагоны с использованием немногих комплектующих из-за границы.
Испытания проходили в начале 2001-го, и уже спустя год началось опытное производство отечественного электроподвижного состава и основных компонентов монорельсовой системы. В начале 2002 года ММД приступило к их серийному производству. Тогда изготовили шесть вагонов для первого поезда. А теперь готовы еще 12 вагонов. Всего запланировано пока 10 составов. Об этом мне сообщил главный менеджер ММД Михаил Самсонов. Наша беседа проходила в офисе компании "Московские монорельсовые дороги", где на экранах компьютеров сосредоточена вся информация о ходе стройки и ее участниках.

Выходя сегодня из этих станций метро, москвичи видят строительные площадки со стрелами подъемных кранов и вытянутые в ряд на 30-метровом расстоянии друг от друга Т-образные бетонные опоры эстакады. По ней в два ряда уже почти по всей трассе уложены стальные балки. Это и есть два пути Московской монорельсовой дороги (ММД). Она сооружается по городской программе, принятой в 1999 году. Тогда же при участии правительства Москвы было создано ОАО "Московские монорельсовые дороги".

Стоимость проезда на новой дороге будет такая же, как в метро. Правда, комфорта в них ожидается больше: кондиционеры, городские телефоны в вагонах, на станциях - турникеты, лифты и пандусы для пожилых людей и инвалидов.

Чем же будет отличаться общественный монорельсовый транспорт от привычного наземного и подземного? Сколько времени будут тратить пассажиры в пути? Где будут остановки? По словам М. Самсонова, салон вагона ММД меньше, чем у трамвая, автобуса, троллейбуса, метро, электрички. Его ширина - 2,3 метра, высота - 2,15, ширина дверей - 1,2 метра. Число сидячих мест - шесть для пассажиров головного и восемь для промежуточных вагонов. Однако общее число пассажиров согласно расчетам -34 в одном вагоне. Следует учесть, что монорельсовый состав будет находиться в пути всего 12 минут. Сегодня же, чтобы добраться от станции метро "Тимирязевская" к "ВДНХ", нужно делать пересадку на "Новослободской" и потом еще одну - на "Проспекте Мира". Жители расположенных между этими станциями районов тратят на дорогу от одного метро к другому от получаса до часа.
А если вспомнить проблемы с автобусным сообщением и хроническими автопробками, то преимущества монорельса очевидны. Кроме этого, он никому не мешает, не занимает больших площадей. Плюс к этому тих и экологичен.
Названия станций пока не определены, но уже начато в некоторых местах (или вот-вот начнется) их сооружение. Места станций ММД известны:
улицы Фонвизина и Ботаническая, Телецентр, Академика Королева, Продольный проезд и главный вход ВВЦ. Далее поезда достигнут площади у "Экспоцентра", возле памятника "Рабочий и колхозница". Круга, как у трамвая, не будет. Машинист пересядет из головного вагона в хвостовой, и поезд пойдет в обратную сторону.
Скорость движения составов ММД - 40 км/час. Рассчитано, что при провозной способности 6 тысяч пассажиров в час интервал движения монорельсовых поездов составит две минуты, как в метро. В ГУП "Московский метрополитен" уже начата подготовка машинистов для ММД.

Если первая в Москве монорельсовая дорога понравится пассажирам и оправдает себя экономически, по ее типу будут строиться другие, например, вдоль набережной Москвы-реки, а может, и к ближним аэропортам.

И, наконец, последняя новость, которую мне сообщили в дирекции ММД. Первый монорельсовый состав планируется отправить в путь предстоящей осенью. Для этого вагоны привезут с завода-изготовителя на специальных автомобильных платформах и поднимут на эстакаду мощными кранами. К этому времени уже вступит в строй единая диспетчерская ММД, которая будет оснащена современными средствами автоматики и связи, гарантирующими безопасность движения. В перспективе планируется реализовать вторую очередь трассы до станции метро "Ботанический сад", и тогда протяженность общего маршрута составит 8 километров.

Мнения разделились


«Таун-хаусы (сблокированные коттеджи) на территории Москвы являются одним из примеров цивилизованного подхода застройщиков к рынку недвижимости», — такое заявление сделал не так давно мэр Юрий Лужков, посетив район Куркино, где этих таун-хаусов несколько сотен. — «В первую очередь, потому, что они сочетают в себе комфорт с демократичностью. То есть именно те критерии, которые вызывают наибольший интерес у нарождающегося среднего класса».

«Среднестатистический» таун-хаус представляет собой коттедж, состоящий из двух и более домов на несколько хозяев. Поселок из них выглядит как несколько «сросшихся» стенами особняков, в каждом из которых отдельный вход, свой гараж. К таун-хаусу примыкает участок земли обычно от 1 до 5 соток.

Таун-хаусы неоднозначно оцениваются риэлторами. Одни считают этот рынок перспективным, рассчитанным на обеспеченных урбанизированных покупателей, нежелающих жить в многоквартирных домах. Другие говорят, что таун-хаусы занимают непонятную промежуточную позицию: и не квартира, и не дом. И потому не оправдывают высокой стоимости, не соответствуют понятию «элитность» и не могут конкурировать с коттеджными поселками. Тем не менее, в первом полугодии был отмечен рост спроса на таун-хаусы в Московской области на 25%, на территории столицы — аж на 40 процентов. Но в абсолютных цифрах это все равно сотни домов.

Изначально таун-хаусы задумывались как более дешевая, а потому достаточно привлекательная альтернатива коттеджам. Не надо быть специалистом, чтобы понять, что себестоимость квартиры в таун-хаусе ниже, чем себестоимость отдельно стоящего дома. Меньшие затраты обусловлены общим фундаментом и промежуточными стенами домов, нет необходимости осуществлять разводку коммуникаций по нескольким участкам.

Расчетливые европейцы еще в XIX в. пришли к выводу, что таун-хаусы экономичны при строительстве и подключении коммуникаций, функциональны, удобны с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.

Главным недостатком, отпугивающим потенциальных покупателей таун-хаусов в Москве, риэлторы называют маленькие придомовые участки земли. Ведь люди, которые обладают средствами, достаточными для покупки собственного дома, все же предпочитают уединение и спокойствие. Не «помогает» и небольшая цена таун-хаусов: она редко достигает 1400 долларов за 1 кв. м, и это при том, что средняя цена метра в монолитной новостройке сегодня составляет как минимум те же деньги.

Сегодня страной таун-хаусов считается Канада (65% всего жилого фонда). Сложно сказать, почему именно в этой стране они так популярны, но канадские технологии строительства в этой области считаются самыми прогрессивными (к слову, в Москве по канадским технологиям возводится до 60% такого типа жилья).

Впрочем, недоверие людей к таун-хаусам постепенно исчезает. Особенно отчетливо видно это на примере Куркино. Лучшее доказательство этому — неоднократное повышение цен на таун-хаусы. Если еще год назад в Куркино метр в них оценивался в 680 долларов, то сегодня — в среднем в 980.

Цифры — как доказательство

Активно застраивается таунхаусами и Митино. Еще в 2000 году там был возведен поселок «Рождествено» (125 таун-хаусов, объединенных в 10 блокированных домов), за который в 2001 году архитекторы и застройщики стали лауреатами архитектурного конкурса «Золотое сечение» в номинации «Лучший градостроительный комплекс».

Всего в Куркино возводится около 400 таун-хаусов (их общая площадь — 70 тыс. кв. м). Часть из них уже сданы. Всего будет 4 типа домов площадью от 179 до 217 кв. м, 3 этажа в каждом, потолки 3 м, размер земельного участка составит 150-420 кв. метров.

Но не только Куркино и Митино привлекают застройщиков таун-хаусов. Сегодня блок-коттеджи разбросаны по всей территории Москвы. Один из значительных проектов — поселок Архангельское-Тюриково (Дмитровское шоссе, 0,8 км от МКАД). В нем расположено около полусотни таун-хаусов пяти типов — от 166 кв. м до 303 кв. м, размер участка на дом — 5,5 соток. Стоимость метра — около 1000 долларов. Часть строительных работ там выполняют югославские специалисты.

Продолжением успешно начатой практики возведения таун-хаусов на территорий Митина должен стать новый микрорайон 8Б. В нем предполагается возвести около 100 сблокированных домов. Первоначальная стоимость метра в них — 950 долларов.

Возводятся таун-хаусы и в Южном Бутово, правда, не в таких масштабах, как в других районах Москвы: по 10-15 блок-коттеджей за год. И покупаются они там неплохо — по цене 1000-1100 долларов за метр, и это при том, что в панельных новостройках по соседству метр оценивается в 820 долларов.

В состав поселка Архангельское-Тюриково входят так же детский сад, административное здание с размещением вспомогательных служб, служба быта, магазин, правление. Управление обслуживанием этого комплекса организует работу сервисных служб в течение 24 часов в сутки.

Общая площадь участка под застройку жилого комплекса составляет 36,6 гектара. Всего на них разместится 295 таун-хаусов и 62 коттеджа. Дома строятся из кирпича, к каждому коттеджу подводятся централизованные инженерные коммуникации с автономной системой отопления и горячего водоснабжения. Площадь таун-хаусов варьируется в диапазоне от 74 до 284 кв. м, а также гараж площадью от 18 до 24 кв. м и придомовая территория от 2 до 8 соток. Самый дешевый таунхаус обойдется примерно в 80 тыс. долларов, самый дорогой — в $300 тысяч.

Самым масштабным в сфере малоэтажного строительства внутри МКАД называют проект возведения жилого комплекса «Вишневый сад» (Северо-Западный округ). Проект уже назван одним из самых амбициозных. Только на первый его этап затрачено почти 5 млн. долларов. Начальная стоимость реализации квартир уже сейчас составляет 1100 долларов за 1 кв. метр в таун-хаусах. Такие цены соответствуют стоимости квартир в многоэтажных домах улучшенной планировки, поэтому снижения стоимости в этом случае ожидать не приходится.

И все же это единичные примеры успешности подобных проектов. Что же мешает полномасштабному развертыванию строительства таун-хаусов на территории Москвы, ведь европейская история доказала, что такой тип недвижимости актуален и для городской среды? Одна из причин — полное отсутствие в столице свободных земельных участков под их застройку. Вместе с тем, в радиусе 1-3 км от МКАД такие комплексы строиться несомненно будут. Это объясняется более низкой стоимостью земли на окраине. Так, если в Куркино или поселке Северном гектар земли реализуется по 250-300 тыс. долларов, то буквально через МКАД, в Тушино или Алтуфьево — от 700 тысяч.

Дайте землю

В итоге, обязательные платежи в среднем составляют около 300-350 долларов в месяц (не редкость — и 500), да и текущий ремонт таун-хауса приходится оплачивать из собственного кармана. В общем, сельская идиллия на территории мегаполиса– удовольствие не из дешевых.

Цены на таун-хаусы, что и говорить, главный аргумент в пользу их приобретения. Но вот после покупки, в отличие от городской квартиры, возникает немало обязательных трат, о которых риэлторы лишний раз предпочитают не распространяться. Главные расходы — на коммунальное обслуживание таун-хаусов. В подвале таких домов установлены автономные нагреватели воды и отопительные системы, и только их сервисное обслуживание (не считая платы за газ) обходится минимум в 150 долларов ежемесячно. А еще приходится выкладывать деньги за электричество, воду, на содержание инфраструктуры поселков, в том числе на их охрану. Например, в «Архангельском-Тюриково» только эти обязательные траты составляют 170 долларов ежемесячно.



Главная --> Публикации