Главная --> Публикации --> Где и как можно рефинансировать ипотечный кредит Не жди, пока клюнет красный петух Выбор стиля жизни: взгляд англичан на покупку недвижимости Дмитрий якубовский заработал $100 млн на рублевском поселке Пик инвестирует $1 млрд в строительство жилья в новороссийске

Если вы решили вложить свободные деньги в паевой инвестиционный фонд, то прежде всего вам предстоит выбрать управляющую компанию. Ведь именно УК распоряжается деньгами вкладчиков ПИФов. От грамотности и профессионализма управляющего в конечном счете зависят ваш доход и возможные убытки. Поэтому не стоит руководствоваться только личными предпочтениями или советами друзей. Лучше для начала хотя бы просмотреть несколько рейтингов от разных аналитиков рынка, они публикуются и в интернете, и в специализированных изданиях.

Сегодня на российском рынке, по данным Investfunds, работает почти 900 паевых инвестиционных фондов, а средствами частных инвесторов управляет более 400 компаний. Выбрать надежного партнера обычному человеку непросто. Необходимо оценить надежность, устойчивость и доходность компании как минимум в течение трех лет. Причем важно, как УК работала не только на растущем, но и на падающем рынке.

Эксперты советуют оценить работу УК на длительном отрезке времени как минимум в течение трех лет. Причем важно, как компания работала не только на растущем, но и на падающем рынке. Так что стоит обращать внимание на те УК, фонды которых хорошо зарекомендовали себя в тяжелые моменты во время кризиса 1998 года, в период падения рынка в 2004 году и нынешним летом. Только на основе такого анализа можно судить о стабильности и предсказуемости компании.

Большинство новичков при выборе УК ориентируются исключительно на доходность, которую смогли показать те или иные компании за последнее время. По мнению экспертов, это самая распространенная ошибка! Доходность фонда в предыдущий квартал отнюдь не гарантирует доходности на ближайшую перспективу, она может служить лишь приблизительным ориентиром. И уж точно не стоит останавливать свой выбор на компании, которой удалось на коротком промежутке времени показать супердоходность. Вполне возможно, что фонд, заработавший за месяц баснословную прибыль, купил растущие, но малоликвидные акции. По словам экспертов, как только фонд начнет продавать такие акции, вся его виртуальная доходность может рухнуть.

Следующий шаг выбор инвестиционной стратегии. Как правило, у каждой УК существует целое семейство фондов с разными стратегиями. Каждый инвестор должен самостоятельно решить, на какой доход он рассчитывает и какую степень риска готов взять на себя. Ведь чем выше степень риска, тем выше может быть ожидаемая доходность. И наоборот наименее рисковые стратегии, как правило, показывают самую умеренную доходность. Эксперты фондового рынка выделяют три основных инвестиционных стратегии: агрессивная, когда фонд вкладывается преимущественно в акции, консервативная (активы преимущественно облигации высоконадежных эмитентов) и сбалансированная (активы акции и облигации). Новичкам, которые пока не готовы к возможным рискам, управляющие компании почти всегда предлагают консервативный либо сбалансированный фонд.

Причем помимо доходности имеет смысл проанализировать и другие показатели количество клиентов, объем привлеченных средств, уставный и собственный капитал. По словам экспертов, объем средств УК имеет немалое значение. Крупные УК могут позволить себе не только длительное снижение издержек, но и высокую диверсификацию инвестиций. Первое приводит к дополнительным доходам для инвесторов, а второе к значительному снижению рисков. Немаловажно выяснить, кто стоит за компанией, насколько сильна и надежна структура.

So much money!
В профессиональной среде сегодня все чаще можно слышать высказывания, что сейчас именно банки бегают за девелоперами, а не наоборот.

Для начинающих игроков на бирже не менее важно, чтобы УК предоставляла ему информационную поддержку аналитику по рынку, возможность обучения. Можно, конечно, заключить с управляющей компанией и договор доверительного управления. Тогда будут учтены все ваши требования и пожелания, а индивидуальный брокер будет консультировать вас по каждой сделке. Правда, такую услугу управляющие компании оказывают только крупным клиентам, готовым инвестировать не менее 500 тыс. руб. и на длительный срок.
Проблема привлечения денежных средств для финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости сегодня стоит не так остро, как несколько лет назад. Тем не менее, в условиях жесткой конкуренции сможет выжить лишь та компания, которая будет наиболее эффективно использовать имеющиеся инструменты, один из которых секьюритизация.

Недвижимость в этом отношении всегда была надежной гаванью: относительно неплохая ликвидность, хорошая прибыль. Такая ситуация сохранялась вплоть до последних лет, когда после длительного периода политики дешевых денег европейских и американских центробанков новообразованный cash flow буквально обрушил ставки капитализации во всех сегментах. Вот тут весь мир и обратил внимание на страны, раньше считавшиеся высокорисковыми.

Американские пенсионные фонды, европейские фонды прямых инвестиций и сотни других институциональных и частных инвесторов день и ночь ломают голову над тем, как сохранить приемлемую доходность.

Одним из таких инструментов, до сих пор не получивших в нашей стране широкого распространения, но в то же время хорошо известных на Западе, является секьюритизация, или Commercial mortgage backed securities (CMBS).

Впрочем, если говорить о привлечении инвестиций в новые девелоперские проекты, то основную часть этого рынка занимает на сегодняшний день прямое кредитование застройщика банком или проектное финансирование. Проценты по таким кредитам пока достаточно высоки, поэтому многие девелоперы уже начинают задумываться об альтернативных инструментах, таких как лизинг, IPO, ЗПИФН

В широком смысле под секьюритизацией понимается привлечение денежных средств на фондовом рынке посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных определенным пулом активов. При этом выплаты в пользу владельцев ценных бумаг осуществляются за счет денежного потока, который генерирует соответствующий пул. Виды активов, используемых в качестве обеспечения, могут быть различными и варьируются от ипотечных кредитов на покупку жилья до авторских гонораров, рассказывает советник юридической фирмы МагистрПартнеры Юрий Туктаров. В коммерческой недвижимости денежный поток способны генерировать успешно реализованные проекты гостиницы, торговые центры, офисы, складские комплексы.

Быть эффективным
Конечно, оптимального способа привлечения инвестиций в проект не существует, у каждого есть свои положительные и отрицательные стороны. Кредит это необходимость отчитываться перед банком, IPO публичноcть и раскрытие финансовой информации, ЗПИФН проблемы с ликвидностью паев. Поэтому для каждой сделки обычно подбирается индивидуальная модель финансирования. О секьюритизации в основном вспоминают, когда речь идет о необходимости извлечения собственных средств из завершенного проекта и о вхождении в новый.

Компания специального назначения
Сам процесс секьюритизации будет в этом случае выглядеть следующим образом. Девелоперская компания, которая выступает в качестве оригинатора и имеет определенный пул объектов, создает SPV (от англ. special purpose vehicle компания специального назначения или проектная компания, созданная для реализации определенного проекта или для определенной цели), которой затем продает все эти объекты. Последняя выпускает и продает инвесторам на фондовом рынке ценные бумаги, обеспеченные данными активами, а денежные средства направляет девелоперу в качестве оплаты за объекты.

Теоретически можно секьюритизировать любые будущие доходы все зависит от рисков и стоимости, объясняет руководитель отдела инвестиций московского офиса компании DTZ Стефано Карози. Однако на практике инвесторы предпочитают покупать более надежные и понятные вещи, такие как, например, торговые центры, заполненные арендаторами и приносящие стабильный доход.

Поскольку предметом секьюритизации, служащим одновременно и главным обеспечением, выступают доходы от объектов недвижимости, основным требованием для успешного проведения подобной операции является качество этих объектов, т.е. способность генерировать денежные потоки. Для неквалифицированных инвесторов, желающих поучаствовать в процессе, но не имеющих при этом необходимого опыта и знания рынка коммерческой недвижимости, главным ориентиром служат данные рейтинговых агентств, которые присваивают каждому выпуску ценных бумаг свой рейтинг, соответствующий степени их надежности. Рейтинговые агентства, в свою очередь, обращают внимание на проработанность самого механизма сделки, качество объектов и существующие риски. Одним из основных рисков при этом считается риск операционной свободы эмитента. Речь идет о том, что в процессе функционирования объект может столкнуться с неграмотным управлением, и даже если он расположен в хорошем месте и имеет прекрасную концепцию, все равно не будет приносить достаточного для проведения выплат по ценным бумагам количества денежных средств. Считается, что чем выше степень операционной свободы эмитента, тем ниже будет рейтинг, который ему присвоит рейтинговое агентство.

Секьюритизация является при-влекательным финансовым инструментом для оригинаторов в основном из-за того, что, во-первых, с ее помощью осуществляется передача активов с баланса, которая улучшает его финансовые коэффициенты; во-вторых, неликвидные активы замещаются эквивалентными денежными активами, которые оригинатор может свободно инвестировать; в-третьих, она обеспечивает более дешевое и долгосрочное финансирование, замечает Юрий Туктаров.

Отсутствие нормативного регулирования и, как следствие, реальных сделок (по сообщению СМИ, секьюритизацию доходов от объектов коммерческой недвижимости пока проводит только компания RIGroup), конечно, очень сильно тормозит развитие этого инструмента. На положительные сдвиги по данной проблеме позволяет надеяться, в первую очередь, решение проблемы снижения ставок по ипотечными кредитам, одним из основных элементов которого является выпуск облигаций с ипотечным покрытием, т.е. те самые CMBS. Это означает, что в ближайшие годы можно ожидать не только пристального внимания государства к этой теме, но и взрывного роста рынка секьюритизации.

Впереди паровоза
Вторым важным условием для успешного проведения секьюритизации является наличие четко регламентированных условий игры или правого поля. В России отсутствие законодательства о секьюритизации является очень серьезным барьером для развития этого рынка. Компании выходят из положения, регистрируя SPV в третьих странах, таких как Люксембург или Нидерланды. Конечно, заниматься этим могут лишь достаточно крупные игроки. Существуют фиксированные цены выпуска CMBS, и я считаю, что при стоимости пакета ниже $200-300 млн этот выпуск экономически неоправдан, объясняет Стефано Карози. Средний выпуск CMBS лежит в диапазоне от $800 млн до 2 млрд. Впрочем, судя по всему, будущее у этого рынка весьма неплохое, поскольку секьюритизация во многих отношениях выгодна не только для оригинаторов, но и для инвесторов, которые будут покупать ценные бумаги. Создание SPV (то есть выделение эмитента в отдельную компанию) автоматически снижает вероятность наложения взыскания на объекты недвижимости в случае появления у головной компании проблем с кредитоспособностью. Кроме того, в отличие от традиционного рынка облигаций, 80% которых в России эксперты называют мусорными, т.е. не обеспеченными ничем, кроме имени и деловой репутации компании, за CMBS стоят реальные объекты.

Холдинг Кловер Групп cоздан в начале 2007 г. российскими и иностранными инвесткомпаниями, названия которых компания не раскрывает. Cпециализируется на девелопменте, управлении и эксплуатации жилой и коммерческой недвижимости. Планирует построить около 1,5 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей, более 1 млн кв. м жилой недвижимости, а также гостиницы на 5000 номеров, ведет проекты в 29 городах России.

Московская компания Кловер Групп нашла часть денег на многофункциональный комплекс, который собирается построить на Ушаковской набережной. Заем в 500 млн руб. ей предоставило ЛОМО. Завод может получать кредиты под 10% годовых, а для девелоперов банковские проценты выше, объясняют эксперты.

ЛОМО предоставило заем в 500 млн руб. компании РГС Недвижимость, входящей в Кловер Групп, говорится в сообщении пресс-службы петербургского завода. Кловер Групп собирается возвести на Ушаковской набережной, на территории в 7,8 га, принадлежавшей некогда ленинградскому Северному заводу, многофункциональный комплекс Clover Plaza общей площадью 315 000 кв. м. Стоимость проекта $500 млн.

Ленинградское оптико-механическое объединение (ЛОМО) выпускает оптику головок самонаведения для ракет, микроскопы и эндоскопы. Крупнейшие акционеры ООО Спутник (17,7%), ООО Рубин (14,5%), Keyra Capital (Виргинские острова, 9%) и гендиректор Александр Аронов (8,4%). Выручка в I квартале 2007 г. составила 1,75 млрд руб., чистый убыток 254 млн руб.

В пресс-службе Кловер Групп отказались от комментариев.

ЛОМО рассматривает этот заем как финансовое вложение и не будет принимать участие в реализации проекта, сообщил представитель пресс-службы ЛОМО. По его словам, частично это собственные средства ЛОМО, частично заимствованные. От более подробных комментариев представитель завода отказался, добавив, что ЛОМО уже 13 лет является игроком на рынке недвижимости. Заводу принадлежит примерно 500 000 кв. м производственных и коммерческих площадей, которыми управляет УК ЛОМО.

Акционеры ЛОМО инвестируют в девелоперские проекты и спекулятивные операции с акциями петербургских предприятий, иногда они проводят займы через ЛОМО, рассказывает руководитель одной из консультационных фирм, работающих с заводом. Предприятие имеет долгосрочные отношения с несколькими банками, где может получать кредиты примерно под 10% годовых, говорит он. В начале года ЛОМО предоставило брокерской фирме Анэкс-Финанс, которая в конце марта приобрела 23,5% комбината Невская мельница, два займа на 500 млн руб. под 12,5% годовых до 30 июня 2007 г., говорится в ежеквартальном отчете ЛОМО.

Это первый случай в Петербурге, когда промышленное предприятие кредитует девелопера, у компаний, подобных ЛОМО, обычно немного свободных средств, удивляется замдиректора консультационной фирмы Альт Дмитрий Сироткин.

В сентябре прошлого года ЛОМО разместило третий облигационный заем под 12,5% годовых. В сентябре предприятие должно погасить заем, напоминает Владимир Малиновский, начальник отдела аналитики рынка долговых обязательств инвестбанка КИТ Финанс. По его словам, инвесторам вряд ли понравится, что ЛОМО кредитует Кловер, ведь предприятие занимало на развитие основного производства. Это не будет способствовать удешевлению займов для предприятия в будущем, предупреждает Малиновский. А юрисконсульт аудиторской фирмы ФБК Петр Доставалов полагает, что заем девелоперу увеличит активы предприятия, что в дальнейшем поможет удешевить кредиты и облигационные займы.

Промышленным предприятиям проще привлечь дешевые деньги, считают эксперты. ЛОМО может получать кредиты примерно под 10% годовых, иногда даже без обеспечения, только под оборот, говорит партнер юрфирмы Baker McKenzie Максим Калинин. По его словам, предприятие хорошо известно и его бизнес понятен, особенно банкам, которые держат счета предприятия и давно его кредитуют.

ЛОМО могли привлечь, чтобы проще было согласовывать проект, полагает один из финансовых партнеров завода. Гендиректором ЛОМО с 1992 по 1997 г. был нынешний полпред президента в СЗФО Илья Клебанов, а его брат Александр до сих пор руководит там департаментом коммерческих операций с имуществом. Участие ЛОМО в проекте облегчит в дальнейшем Кловеру переговоры с банками, говорит финансист.
Тбилиси грозит рисками инвесторам в Абхазии; в Сухуми говорят, что Грузия не способна влиять на абхазскую экономику.

Девелоперский бизнес прибыльнее производства, но и более рискован, поэтому и кредиты компаниям, активы которых обычно состоят из земельного участка и проекта, обходятся дороже, считает Калинин из Baker McKenzie. Девелоперская компания может привлечь деньги под 12-15% годовых под залог земельного участка, говорит управляющий директор УК Теорема Игорь Водопьянов. Гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин оценивает петербургский участок Кловера примерно в $50-60 млн.

Инвесторы в Абхазии подвергают себя и свой капитал большому риску, так как они становятся соучастниками незаконных действий, поэтому к ним может быть применено уголовное преследование, - сказал Манджгаладзе. Между тем в Сухуми заявляют, что Грузия исчерпала все ресурсы влияния на экономическую ситуацию в Абхазии.

Инвесторы, приобретающие недвижимое имущество в Абхазии, в будущем могут стать объектами уголовного преследования, заявил журналистам заместитель министра иностранных дел Грузии Гиоргий Манджгаладзе. По его словам, на встрече в понедельник с представителями дипломатических миссий он довел до них эту позицию грузинского руководства.

Напомним, что ранее несколькими днями ранее спикер грузинского парламента Нино Бурджанадзе заявляла, что привлечение Абхазии к подготовке Олимпиады в Сочи без согласия Грузии поставит под сомнение само проведение Игр. Любые совместные проекты Москвы с Абхазией без учета грузинских интересов вызовут не только негативную реакцию со стороны Грузии, но и поставят под вопрос правильность решения о месте проведения Олимпиады, - сказала Бурджанадзе в эфире российской радиостанции.

Грузия использует все свои дипломатические ресурсы для того, чтобы не допустить экономического развития Абхазии, начиная с 2004 года. Однако этот прием выработал свой ресурс. Международное сообщество отдает приоритет экономическому развитию при урегулировании конфликтов. Поэтому доводы Грузии для него неубедительны, - заявил Интерфаксу секретарь Совета безопасности Абхазии Станислав Лакоба. По словам секретаря Совбеза непризнанной республики, время доказало бесперспективность попыток официального Тбилиси воспрепятствовать экономическому развитию Абхазии.



Главная --> Публикации