Главная --> Публикации --> Панельная элита Получи, квартира, паспорт! Социальная инфраструктура инженерной не замена Офисы на заказ Чем меньше, тем дороже

О новом девелоперском проекте ВТБ вчера рассказал вице-президент--управляющий директор банка Александр Ольховский. По его словам, планируется застроить принадлежащий ВТБ участок земли в поселке Шушары площадью 198 га, который достался банку после покупки Промстройбанка. Согласно генплану Петербурга, там планируется создать зону общественно-деловой (110 га) и жилой застройки (88 га). ВТБ планирует вложить в инженерную подготовку территории $50 млн. По словам господина Ольховского, проработкой концепции развития территории занимаются компании Setl Group и Петрополь. По предварительной оценке, там можно построить 1,1 млн кв. м жилья экономкласса и 300 тыс. кв. м офисов, сообщил он. Для реализации проекта создан закрытый ПИФ Развитие территории, которым управляет ВТБ Управление активами. Участок в Шушарах уже передан на баланс ЗПИФ.

ВТБ не хочет отставать от Олега Дерипаски по объемам строительства в Северо-Западном федеральном округе. Банк планирует застроить почти 200 га в поселке Шушары под Петербургом, где возводят свои заводы Toyota, General Motors и Suzuki. Запланированные объемы строительства -- свыше 1,1 млн кв. м жилья и около 300 тыс. кв. м офисов -- дают ВТБ возможность претендовать на получение государственных субсидий в рамках нацпроекта Доступное жилье. Инвестиции в проект могут составить до $2,5 млрд.

Источник Ъ в ВТБ прогнозирует, что объем инвестиций в проект в Шушарах составит не менее $1 млрд. Оценка Сергея Федорова -- $1,1 млрд, из них $880 млн придется на строительство жилья, а гендиректор агентства недвижимости Савва Константин Апрелев считает, что проект обойдется ВТБ в $1,95-2,49 млрд.

Илья Еременко, гендиректор ЦРП Петербургская недвижимость (подразделение Setl Group), подтвердил эту информацию. По его словам, концепция будет готова к октябрю. По информации руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, Промстройбанк начал скупать земли в Шушарах еще четыре года назад и планировал построить там сеть логистических комплексов. По его данным, 200 га земли в Шушарах обошлись Промстройбанку в $60-100 млн, а сейчас эта земля стоит $300-400 млн.

Президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко напоминает, что сейчас на стадии строительства в Санкт-Петербурге находится порядка 15 млн кв. м жилья, из них более 7 млн кв. м в городе планирует построить холдинг Главстрой Олега Дерипаски. Сейчас средняя стоимость квартир в городе -- $2-2,3 тыс. за 1 кв. м. По прогнозу господина Романенко, в ближайшие годы стоимость жилья точно не упадет, а расти, скорее всего, будет незначительно. Чтобы обеспечить спрос на квартиры в Шушарах, ВТБ нужно установить цены ниже рыночных примерно на 20%, считает эксперт.

ВТБ начал самостоятельно инвестировать в недвижимость в 2006 году. Тогда стало известно о двух проектах банка в Петербурге: строительство на берегу Невы в центре города 470 тыс. кв. м жилья, офисов и гостиниц на территории Государственного института прикладной химии (проект Набережная Европы) и строительство недалеко от Смольного около 400 тыс. кв. м офисов, в том числе и нового здания городской администрации (проект Невская ратуша). По словам вице-президента ВТБ Павла Косова, инвестиции в Набережную Европы составят $1 млрд, сроки реализации -- 2010-2017 годы, Невская ратуша обойдется в $400-800 млн, сроки строительства -- четыре года. В Москве у банка пока всего один проект: в Петровском парке около стадиона Динамо ВТБ планирует построить более 500 тыс. кв. м офисов, торговых и гостиничных площадей, вложив около $1 млрд. Также ВТБ вместе с правительством Чувашии строит жилой микрорайон площадью 738,8 тыс. кв. м между Чебоксарами и Новочебоксарском в рамках нацпроекта Доступное жилье. Наконец, ВТБ предложено поучаствовать в проекте застройки территории Шуваловского парка в Петербурге, а также в строительстве микрорайона площадью около 2 млн кв. м около подмосковного Зеленограда, которое продвигают менеджеры ФГУП Рособоронэкспорт.

Об особенностях консалтингового бизнеса и о рынке коммерческой недвижимости в целом мы беседуем с руководителем департамента офисной недвижимости и инвестиций «Коллиерс Интернешнл» Олегом Мышкиным. Поскольку он является одним из основателей компании, то интервью началось с экскурса в историю:

Зато заявленные объемы строительства жилья в Петербурге дают право ВТБ претендовать на получение госсубсидий в рамках нацпроекта Доступное жилье, отмечает замгендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов. Участником программы может стать проект, предполагающий строительство более 1 млн кв. м жилья в течение десяти лет. Их инвесторам государство обещает компенсировать расходы на инфраструктуру и проценты по кредитам. В июне Росстрой отобрал первые 22 участника программы, среди которых оказались проекты Нафты-Москва, Реновы, Главстроя, а также проект ВТБ в Чувашии. Бюджет программы на 2006-2010 годы -- более 900 млрд руб.
Десятилетний договор аренды 10 тыс. кв.м – такой необычный для московского рынка недвижимости контракт заключилА в конце прошлого года компания «Форум Пропертиз» – владелец нового офисного комплекса «Аврора Бизнес Парк» – с международной аудиторской и консультационной компанией «Эрнст энд Янг». Понятно, что такой солидный арендатор «сел в Аврору» не просто так, а главным образом потому, что это офисное здание класса «А» очень удачно расположено, выполнено в оригинальном архитектурном стиле, рационально спланировано и оснащено современной инженерной «начинкой». Но успеху сделки способствовало и ее сопровождение, осуществляемое профессиональным консультантом – компанией «Коллиерс Интернешнл», эксклюзивным агентом первой и второй очередей «Авроры Бизнес Парка».

Впрочем, сначала офис мы использовали в основном как «перевалочный пункт» – клиентов туда не приглашали, уж слишком скромной была обстановка. На переговоры ездили на старых машинах и оставляли их подальше от места встречи. Боялись спугнуть потенциальных клиентов непрезентабельными автомобилями.

– Я и мой будущий деловой партнер приехали в Москву в 1992 г. из Атланты: там мы работали брокерами на рынке коммерческой недвижимости. Российский рынок показался нам привлекательным, и мы решили рискнуть: открыли небольшой офис, взяли на работу секретаря и водителя.

– Расчет на быструю раскрутку оправдался?

Дела сначала шли так себе, и мы поняли: чтобы развиваться, надо иметь профессионально обученный штат сотрудников и приличный офис. Где их взять? В поле нашего зрения попала компания «Рашн Реал Эстейт», которая работала на московском рынке недвижимости уже два года, обладала профессиональным штатом сотрудников, располагалась в достаточно хорошем офисе. Мы узнали, что компания продается за $100 тыс. Тогда таких денег у нас не было, поэтому мы решили сыграть ва-банк и договорились о покупке компании в рассрочку.

– После быстрого роста иногда наступает стремительная стагнация. Вы этого не боялись?

– В общем-то, да. Конечно, мы рисковали, но, с другой стороны, у участников рынка возникло ощущение, что мы как большая компания поглотили более мелкую. Это, несомненно, повысило наш статус. Уже спустя четыре месяца после переезда в новый офис нам удалось на первые гонорары расплатиться с долгами. За счет того, что мы использовали североамериканские методы ведения бизнеса, мы за довольно непродолжительный срок – примерно за год – вышли в лидеры рынка. А заработанные деньги тут же вложили в развитие бизнеса. В частности, наняли дополнительных сотрудников, арендовали лучший на тот момент офис в Москве с множеством телефонных линий. Это было здание «Мосэнки», по тем временам одно из немногих зданий класса «А».

– А что значит «изменение методов работы», «улучшение качества услуг»? Какие изменения произошли в компании?

– Нет. Нам удалось создать великолепный коллектив, и за счет этого долгое время сохранять уверенные темпы роста. Но на рынке коммерческой недвижимости царит острая конкуренция, этот рынок меняется каждый день. Поэтому деятельность компании должна постоянно совершенствоваться, должны изменяться методы, улучшаться качество услуг. Кстати, этот год для нас стал годом самых больших внутренних инвестиций, направленных на развитие персонала. Ведь то, что мы делаем и продаем, – результат труда, таланта и профессионализма наших сотрудников.

– Вы постоянно говорите об обострившейся конкуренции. А как между собой конкурируют компании, специализирующиеся на оказании брокерских и консультационных услуг в сфере коммерческой недвижимости? Чем «Коллиерс Интернешнл» отличается, например, от «Стайлс энд Рябокобылко»? Обладаете ли вы какой-то специфической рыночной информацией, какими-то секретами?

– Да, многое изменилось. Скажем, раньше у нас не было отдела, который занимался бы анализом рынка недвижимости, не было специалистов по рекламе и PR. Теперь есть. Раньше люди приходили к нам и говорили: «Мы построили здание, и если вы привлечете к нам арендаторов, мы готовы заплатить». Сейчас многие девелоперы обращаются за консультацией заранее, еще до начала строительства. Они знают, что мы можем сделать серьезный анализ: какой объект можно строить на том или ином участке земли, а какой нельзя. Мы подскажем, какой должна быть структура капитала, как привлечь инвестиции, каков будет возврат капиталовложений, как наилучшим образом использовать землю, каких привлечь архитекторов, подрядчиков. Это раньше казалось, что найти арендатора не проблема – можно было просто дать объявление или найти пару брокеров, которые занимались сдачей помещений в аренду. Теперь – другие времена. На рынке большая конкуренция. Серьезные арендаторы, которые ищут большие по площади офисные помещения, вообще объявления не читают. Они обращаются к профессиональным консультантам и делают это задолго до начала строительства зданий.

Кстати, еще мы отличаемся от конкурентов тем, что вкладываем собственные средства в проекты в сфере коммерческой недвижимости.

– Конкуренция между компаниями состоит не в том, что кто-то обладает какой-либо эксклюзивной информацией, а у кого-то ее нет. Конкуренция проявляется в уровне предоставления услуг и их разновидностях. Мы, например, особенно активно работаем в области размещения инвестиций, структурировании финансов – по сути, выполняем функции инвестиционного банка. Это наш конек, если хотите. Недавно, совместно с британской компанией Fleming Family Partners, мы учредили фонд инвестиций в рынок коммерческой недвижимости. Объектом инвестиций станут офисные здания класса «А», расположенные в историческом центре Москвы. В течение пяти лет фонд будет управлять приобретенной недвижимостью, повышая ее капитализацию, а потом продавать. Инвесторы будут получать дивиденды ежегодно, а потом, когда фонд будет распродан, вернут вложенные средства.

– Насколько этот спектр широк?

А что касается рыночной информации, аналитики... У нас нет больших секретов. Я могу сказать клиенту все, что знаю, не опасаясь, что он завтра же займется этим бизнесом. Он просто не сможет соперничать с компанией, которая работает на рынке более десяти лет, и предоставлять тот же спектр высококачественных услуг в области коммерческой недвижимости.

Вообще, для любого инвестора или девелопера должно быть важно, какой финансовый результат принесут ему инвестиции, какова структура его капитала, ликвидность здания, сможет ли он его перепродать. Но, к сожалению, очень часто люди сначала тратят деньги, а уже потом думают, хорошие ли это инвестиции, и как средства вернутся, какую принесут прибыль.

– Поясню на конкретном примере. Недавно нам стало известно, что некая строительная компания, возводящая офисное здание, ищет арендаторов. Выяснилось, что девелоперы уже обратились чуть ли не в десять риэлторских компаний. Один из наших консультантов решил, что хорошо бы и нам подписать контракт с этой компанией. Но после встречи с владельцами проекта мы заключили более емкий контракт. Нам удалось наладить финансирование, привлечь кредит в размере $8 млн, получить небольшую долю акций, заключить эксклюзивный контракт на сдачу здания в аренду. Это доказательство того, что мы отнюдь не ограничиваемся поиском арендаторов.

– Проектов, которые были неудачными, на рынке великое множество. Не знаю с чего и начать. Что касается причин неудач, то мой ответ не будет оригинальным – просто к участию в этих проектах не были привлечены профессиональные консультанты. Самый яркий пример неудачного проекта – офисный комплекс «Зенит» на Юго-Западе. Огромные инвестиции были потеряны потому, что бездарно было организовано все – начиная со структуры управления и заканчивая маркетингом. Сегодня проект находится в такой стадии, что его, похоже, надо сносить. Другой откровенно неудачный проект – «Царев сад». Я уж не говорю о криминальных аспектах, но и без них этот комплекс просто «не сдаваем». Он спланирован, так, как будто сдача в аренду и получение прибыли вообще не ставились в качестве коммерческой цели.

– Вы можете привести примеры наиболее вопиющих ошибок девелоперов, назвать неудачные проекты офисных зданий?

– Представьте себе объект ( он вполне реальный и очень известный), который являет собой четыре стены, и все его окна находятся только с одной стороны. При этом глубина помещения составляет 30 м. Можно ли сдавать этот «шедевр» как здание класса «А», даже если оно расположено в районе Кремля? Вряд ли. По сути дела, это подвал. Вообще, поставим вопрос шире: что делает помещение привлекательным для арендатора? Максимальный комфорт, всякого рода удобства: современные системы кондиционирования, высокие потолки, хорошая освещенность, гибкость планировок и многое другое.

– А что такое «плохо спланированный проект»?

– Профессиональные консультанты – живые люди. И они ошибаются. Вообще, наверное, самая большая ошибка, которую допускают сегодня многие (себя исключением я не считаю) состоит в том, что иной раз не хватает времени остановиться и подумать. Настолько стремительно развивается наш бизнес. Но все же иногда надо сделать шаг в сторону, разложить все по полочкам, проанализировать.

– Значит, «как все должно быть» знают профессиональные консультанты. Они что же, никогда не ошибаются?

– Рынок достаточно предсказуем. Через два года появится огромное количество новых проектов. Рынок цикличен, и если сегодня существует дефицит качественного продукта, то спустя некоторое время выбор будет более широким. Это может повлиять и на арендные ставки в сторону их снижения. Но если говорить о доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости, то проект, независимо от цикличности рынка, всегда будет выгодным, если бизнес правильно структурирован. Если проект конкурентоспособен, то он всегда принесет дивиденды. А делать что-то непрофессиональное не имеет смысла даже при остром дефиците. Просто в условиях жесткой конкуренции вы должны быть уверены, что ваше здание – одно из лучших. А такая уверенность, в свою очередь, может основываться только на сотрудничестве с профессиональными консультантами.

– Как бы вы оценили дальнейшие перспективы московского рынка недвижимости? Его будущее светлое или туманное?

Во-первых, получилась входная зона у метро Царицыно - готические ворота с павильонами по сторонам. Стало понятно, куда идти и где усадьба: она видна в створе ворот. Качество стилизации не оцениваем. Видно лишь, что среди наших современников нет ни Баженова, ни Казакова. Или они есть, но не хотят бросать вызов великим.

Работы в Царицыно продолжаются, эпопея Царицыно завершена. Президент России, посетив усадьбу, отказался принять чью-либо сторону в спорах о ней, и каждая сторона истолковала этот отказ в свою пользу. Остается напомнить, о чем спорили, и посмотреть, что получилось.

О том, что в-третьих, Известия писали неоднократно. Напомним: спор вокруг Большого дворца не был спором сторонников реставрации со сторонниками консервации руин. Нет, это был спор сторонников научной реставрации со сторонниками фантазийной достройки. Юрий Лужков настоял на компилятивном проекте, соединившем два варианта Матвея Казакова в третий, никогда не существовавший. Дворец, осуществленный Казаковым по второму варианту вплоть до кровель, теперь получил кровли по первому варианту. Воля Екатерины и замысел Казакова нарушены. А в случае с Хлебным домом искажен замысел Баженова: внутренний двор перекрыт куполом, изменившим силуэт памятника. Федеральные чиновники, согласовавшие купол задним числом, не сделали его законным, но вывели себя из правового поля. К отрицательным впечатлениям на парадном дворе добавляется уже знаменитая трансформаторная будка в готическом стиле, ставшая вровень с баженовскими павильонами.

Во-вторых, дорога в усадьбу спрямлена по двум железным мостам через остров. Это называется капитальным строительством на территории памятника и запрещено законом, но построено. С кирпичным XVIII веком мосты не рифмуются, и вензеля Екатерины II напрасно их украшают. Дамба со старым каменным мостом - парадный въезд по замыслу Баженова - осталась в стороне и теперь работает больше на выход, чем на вход.

Во дворце стоит оценить экспозицию, хотя это другая тема. Новый музей несомненно живой. Даже с отъездом выставок, представленных Третьяковкой и соседними музеями-усадьбами, останется главное: тема екатерининского века. Нигде в московских музеях не отражена так мощно история России как империи, причем империи в пору ее апофеоза.

Большой дворец никогда не был отделан изнутри. Теперь, и это в-четвертых, мы видим опыты его отделки. Одноэтажный и двухэтажный (двусветный) залы, получившие названия Таврического и Екатерининского, стилизованы в духе русской классики. Колоннады и лепнина, росписи плафонов и наборный паркет, хоры и опекушинская статуя Екатерины, подаренная Ереваном, впечатляют, так что не хочется придираться к деталям. Залы третьего этажа стилизованы в духе английской готики, с деревом на светлом фоне. В боковых каре ограничились стенными панелями с готическими и ренессансными порталами... из пластика. Зачем допущены такие перепады качества, неясно.

А вот скульптура не удалась. Как и вся скульптура, расставленная в дальней части парка. Полдюжины античных богинь неохотно стилизуются под классику. Неизвестный автор любит слишком высоких и худых женщин, обнаруживая современный вкус.

Радует качество реставрации парковых павильонов, особенно Миловиды. Ее погорелая часть восстановлена в материале оригинала - в дереве. Удались и наружные росписи в технике гризайль.

Что в итоге? Жаль, что правительство Москвы редко выбирает золотую середину. Можно было просто отреставрировать Гостиный двор, но мэр предпочел перекрыть его крышей. Реставрации Петровского дворца и Манежа сопровождались выкапыванием подземелий. В Царицыно существовало широкое поле компромисса со специалистами: просто вернуть казаковские кровли, не перекрывать Хлебный дом и вообще не тратить деньги на выдумки. Но для правительства Москвы преодолеть сопротивление экспертов есть дело принципа или даже удовольствие. Предполагалось, что эксперты возражают в интересах злокозненных федералов, а не потому, что занимаются своим делом двадцать пять или пятьдесят лет.
Группа компаний ПИК становится крупным застройщиком на юге России. Вчера компания объявила о приобретении земельного участка в Новороссийске, где будет построено свыше 400 тыс. кв. м жилья. Всего до 2014 года ПИК намерена построить в городе почти 800 тыс. кв. м жилья, инвестировав до $1 млрд.

В овражной части парка прибавилось мостов и гротов, восстановленных по остаткам. Раскопки продолжаются, и малых форм может стать еще больше.

Приобретенный участок соседствует с районом Южный берег, где дочка компании ПИК-регион застраивает три микрорайона площадью 350 тыс. кв. м жилья. В 2006 году ПИК-регион построила в Новороссийске 28,5 тыс. кв. м жилья, в этом году планируется еще 50 тыс. кв. м, а в 2008 году -- 85,4 тыс. кв. м. Кроме того, в Мысхако под Новороссийском на 4 га ПИК строит коттеджный поселок площадью около 13 тыс. кв. м, а также занимается точечной застройкой в Туапсе и Анапе.

ПИК закрыла сделку по приобретению в Новороссийске 42 га за $25 млн, говорится в сообщении компании. Представитель ПИК Наталья Коновалова уточнила, что участок, где до 2014 года компания планирует построить около 440 тыс. кв. м, приобретен на вторичном рынке. В мэрии Новороссийска подтвердили факт покупки ПИК участка.

ПИК создана в 1994 году. В июне в ходе IPO продала 15,64% акций на LSE, выручив $1,93 млрд. По 42,18% акций принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. Выручка в 2006 году -- $1,546 млрд, чистая прибыль -- $298 млн. В 2006 году ПИК построила 1,2 млн кв. м жилья. На 1 января 2007 года стоимость проектов, по оценкам CB Richard Ellis, $8,8 млрд. Капитализация на 19.30 по московскому времени -- $12,36 млрд.

Кроме того, в начале августа ПИК уже приобрела за 160 млн руб. свыше 57% акций проектной организации Новоросгражданпроект. Эта компания может заняться проектированием новых кварталов,-- уточнила госпожа Коновалова. Обычно в городах своего присутствия ПИК покупает местные ДСК, что позволяет снизить себестоимость,-- говорит гендиректор Новой площади Денис Семыкин. Наталья Коновалова из ПИК сообщила, что группа планирует привлекать к строительству местных застройщиков на условиях субподряда, а о покупке ДСК речи пока не идет.

Заявленный объем строительства позволит ПИК занять больше половины рынка новостроек Новороссийска, считает гендиректор местной риэлтерской компании Новация Сергей Иванычев. Денис Семыкин считает, что ПИК решила запустить крупный проект в Новороссийске из-за резкого роста цен на землю в Сочи. Из-за олимпийского роста цен на землю в Сочи, где средняя стоимость 1 га земли достигает $10 млн, многие девелоперы переориентировались на другие города на побережье Черного и Азовского морей,-- говорит он. Новороссийск интересен тем, что сейчас активно развивается местный порт, что увеличивает миграционный поток в город,-- добавляет Ирина Дзюба.

Инвестиции в строительство 800 тыс. кв. м жилья в Новороссийске Денис Семыкин оценивает в $640-720 млн, а коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба -- от $960 млн до $1,04 млрд.



Главная --> Публикации