Главная --> Публикации --> Владимир ресин: "мы сами будем продавать жилье" Новая градостроительная политика москвы Строители жилья пытаются сохранить равновесие Михаил москвин-тарханов: «заборостроение проникло в наш город» До конца года средний уровень цен на квартиры в москве останется постоянным

Cреди ипотечных заемщиков формируется класс будущих рантье

Инвестиции в недвижимость сегодня, как и десять лет назад, единственно надежный и доступный для частных лиц способ сохранения и увеличения денежных средств. Однако, недостаточно информированный человек все же рискует, выходя на рынок недвижимости.

Бизнес-класс
Инвестиции в новостройки. В последние годы это был самый массовый способ вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.

Попробуем разобраться в том, какие возможности предоставляет рынок недвижимости начинающему инвестору или будущему рантье.

Перспективным остается рынок жилья бизнес-класса и еще более дорогого - элитного. Купив квартиру в строящемся доме бизнес-класса в центре Москвы, реально затем продать ее значительно дороже. Доходность может составить около 120% годовых. В элитном секторе при довольно скромном числе предложений растут цены. Риски минимальны: на 15-20 успешных проектов приходится всего один неудачный. Даже в самых провальных элитных проектах средняя доходность инвестиций не падала ниже 20% годовых. Надо только иметь в виду: для инвестирования в данный сегмент городской недвижимости для начала потребуется порядка $300 тыс. свободного капитала.

Сегодня, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с долевым строительством.

Что касается минимального входного порога, то все зависит от местоположения, удаленности от МКАД, сегмента и самого объекта. Если это дача на расстоянии свыше 70 км от МКАД, то достаточно и $16-20 тыс. Для строительства коттеджа нужно иметь не меньше $ 350-450 тыс.

Загородная недвижимость
Некоторые эксперты полагают, что время городского инвестирования ушло в прошлое, и на первый план выходит рынок загородного жилья. В 2006 году, когда на рынке городского жилья наблюдался ажиотажный рост цен, загородный рынок рос гораздо более медленными темпами. Сейчас он наверстывает упущенное.

Коммерческая недвижимость
Более высокого понимания ситуации требует рынок коммерческой недвижимости, хотя участие в нем частных инвесторов совершенно не исключается. И самый простой способ - купить квартиру на первом этаже новостройки и перевести ее в нежилой фонд. Заработать на такой операции можно около 40%.

В целом по рынку, инвестор может рассчитывать на доходность 15-25% годовых.

Но наиболее доступным для частного лица все-таки является первый вариант - покупка жилья на первом этаже. Здесь не требуется многомиллионных вложений, а минимальный объем инвестиций составляет от $150 тыс. При стоимости нежилого помещения $3-4 тыс. за квадратный метр доходность от сдаваемых площадей в аренду может составить порядка 13-15%.

Покупка площадей в торговых, офисных помещениях также возможна. И для этого не обязательно иметь юридическое лицо. Такие проекты привлекательны тем, что спрос, на торговую и офисную недвижимость в Москве высок, а и объемы предложения, - недостаточны.

Схема такова. Клиент решил купить 2-комнатную квартиру рядом с метро, которая стоит 190 тыс. долларов. У него имеются накопления в размере 10% от стоимости квартиры, и он берет кредит на 15 лет под 10% годовых. Ежемесячные платежи в банк составят $ 1838 долларов. За 15 лет пользования кредитом он выплатит банку $ 330 840 долларов. Если заемщик будет сдавать эту квартиру по $ 1000 долларов ежемесячно, его доход за 15 лет составит $ 180 000 долларов. Итоговая выплата за квартиру с учетом доходов с аренды составит 150 840 долларов, то есть кредит ему в результате обойдется в 5,8% годовых.

Ипотека
Cреди ипотечных заемщиков сформировался класс будущих рантье. Они приобретают квартиру на будущее. Учитывается, что недвижимость с годами дорожает, значит, стоимость квартиры к моменту окончания выплат по кредиту будет существенно выше.

Впрочем такая схема наиболее популярна за рубежом - где проценты по ипотеке низкие, а стоимость аренды высока. В некоторых же регионах России стоимость аренды квартиры может быть практически равна платежу по ипотечному кредиту.

В расчеты не принимаются выплаты по страховке и налог на сдачу в аренду. Но правильно выбранное ликвидное жилье в отличие от денежных средств инфляции не подвержено, а значит, при реализации этой квартиры через 15 лет доходность этой операции будет существенно выше.

Что касается Сочи, то после одобрения города в качестве столицы Олимпийских игр 2014 г. цены на жилую недвижимость взлетели за неделю на 20%. Между тем, состояние жилого фонда там оставляет желать лучшего. Несомненно, олимпийские игры - грандиозное событие, но если в Турции за $ 200 тыс. можно приобрести весьма приличный коттедж недалеко от береговой линии, то в Сочи купить что-то подобное дешевле полумиллиона долларов нереально.

Недвижимость за рубежом
Иногда в качестве инвестиционного проекта рассматривается покупка жилья в курортных местах России и за рубежом. Эксперты скептически оценивают перспективы отечественных курортов. Вряд ли их уровень сервиса дорастет до западных стандартов в ближайшие несколько лет. А значит, не будет и статуса международных курортов.

В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость - не менее перспективные вложения, например в сегмент гостиничных площадей в наиболее востребованных зарубежных курортах. В последнее время устойчивый спрос на коммерческую недвижимость наблюдается в Болгарии, где можно приобрести земельный участок для возведения гостинично-курортного комплекса, либо уже действующий отель. Не менее популярным среди туристических мест остается Лазурный берег Франции, известные отели, расположенные здесь, представляют собой перспективный инструмент для инвестирования. Основной недостаток вложения средств в зарубежные рынки связан со сложностью оформления документов.

Явно интереснее проекты зарубежные. При определенной стабильности рынков они предлагают довольно широкий выбор вариантов - и по цене, и по географии. Наиболее доходной является недвижимость развивающихся стран, таких как Черногория, Болгария, Хорватия или Арабские Эмираты, где преобладает значительный рост цен. Он может составлять более 80% за год. Одним из выгодных объектов инвестирования продолжает оставаться жилье в мировых столицах, таких как Нью-Йорк, Лондон или Париж, где присутствует стабильный спрос, а текущая доходность может составить более 30%.

- Владимир Иосифович, Юрий Лужков в очередной раз назначил вас руководителем столичного стройкомплекса. Вам не надоело столько лет подряд заниматься одним и тем же?

В зависимости от страны, данная процедура может занимать от 6 месяцев до 2 лет. Одной из самых дешевых стран для вложений сегодня считается Болгария, и начинать играть на ее рынке можно уже, имея на руках всего лишь $ 40 тыс.
При формировании нового состава правительства Москвы Юрий Лужков одним из первых назначил на должность руководителя стройкомплекса Владимира Ресина. В этом году исполнилось ровно 20 лет, как они вместе: в 1987-м Ресин был главой Главмоспромстроя, а Лужков отвечал за агропром и овощные базы. Но дружба дружбой, а табачок, как говорится, врозь. Все эти годы Ресин придерживался профессионального кредо вхожу в кабинет мэра со своим мнением, выхожу с его и всегда оставался прорабом, а не политиком. После инаугурации градоначальник поставил перед стройкомплексом сложную задачу: ограничить точечную застройку в городе, увеличив при этом масштабы строительства социального жилья. О том, что еще предстоит сделать в ближайшие 4 года, Владимир Ресин рассказал в своем первом после назначения интервью МК.

- Московская область в этом году обещает построить больше всех жилья в стране - 7 млн. кв. м. Вам не обидно, что первенство принадлежит не Москве, а ее ближайшему соседу?

- Работа не надоедает, а наоборот, притягивает. Мы уже добились значительных успехов в области строительства, однако многое еще предстоит сделать. Москва, как вы знаете, активно участвует в реализации национального жилищного проекта. Чем масштабнее задачи, которые ставят перед стройкомплексом президент страны Владимир Путин и мэр города Юрий Лужков, тем интереснее работать.

- А в Москве объемы жилищного строительства увеличивать не планируется?

- Никакой обиды тут нет. Хочу заметить, что около трети жилья, или примерно 2 млн. кв. м, в Подмосковье возводится московскими инвестиционно-строительными компаниями, которые на областных стройках выступают в качестве не только подрядчиков, но также технических заказчиков и инвесторов.

- Какой, на ваш взгляд, должна быть доля социального жилья в общем объеме застройки?

- В Москве же в ближайшие годы планируется строить примерно по 5 млн. кв. м жилья. Такая цифра не случайна: это как раз такой комфортный для города объем, который позволяет, с одной стороны, значительно приращивать жилой фонд, а с другой - не превращать столицу в одну большую стройплощадку.

- Как вы видите перспективы коммерческого строительства? За счет каких резервов оно будет развиваться?

- Оптимальный объем социального жилья назвать очень просто: чем больше, тем лучше. Правительство Москвы рассматривает все возможные способы увеличить масштабы строительства жилья по горзаказу, и надо сказать, что положительная динамика уже ощутима. Если еще два года назад, в 2005 году, из 5 млн. кв. м на социалку приходилось 1,6 млн., то в прошлом году эта цифра возросла до 1,87 млн. кв. м, а на этот год запланировано более 2,2 млн. кв. метров! Появились новые социальные программы, такие как социальная ипотека, жилье для военных; увеличены объемы строительства по программе Молодой семье - доступное жилье. И надо сказать, что останавливаться на достигнутом мы не намерены. В следующем году доля социального жилья вырастет до 2,5 млн. кв. м, то есть 50% домов будет строиться по различным городским программам.

- Существует мнение, что если точечную застройку запретить, объемы коммерческого строительства резко упадут.

- Как вы знаете, мэром Москвы было принято решение о прекращении точечного строительства. Эта практика себя изжила. Чтобы впредь не возникало никаких споров и конфликтных ситуаций, в ближайшее время будут приняты специальные регламенты, определяющие возможность нового строительства в сложившихся кварталах. Нужно четко определить, что является точечной застройкой, а что нет. В противном случае мы рискуем вообще остановить строительство в городе.

- Почему в 2007 году рост цен на жилье в Москве замедлился?

- Это полная ерунда. Не надо бояться, что коммерческим застройщикам будет негде строить. Резервов у нас в городе достаточно. На сегодняшнем этапе развития столицы - будущее за комплексной реорганизацией городских территорий. Большие перспективы у программы реформирования и вывода промзон. Непочатый край работы по программе комплексной реконструкции кварталов: здесь коммерческие площади могут появиться в результате сноса ветхого и устаревшего жилья, надстройки и реконструкции зданий. Есть у нас и другие неугодья, которые ждут прихода строителей. Например, на Люберецких полях аэрации планируется построить новый жилой микрорайон типа Марьинского парка.

- Какова, на ваш взгляд, оптимальная цена московской новостройки?

- Рынок рос, пока был платежеспособный спрос. Сейчас, очевидно, цены достигли своего потолка. Я уже много раз говорил и еще раз повторю: прямой связи между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью квадратного метра не существует. Все зависит от наличия платежеспособного спроса со стороны населения. И никакими административными мерами на ситуацию повлиять невозможно.

- Существуют опасения, что при увеличении объемов социального строительства цены на коммерческое жилье вновь взлетят вверх.

- На сегодняшний день оптимальная цена та, по которой жилье находит своего покупателя.

- Депутат Госдумы Александр Лебедев недавно заявил, что знает, как сделать жилье доступным. По его словам, коттеджи в поселке Благово Московской области продаются по $400-500 за кв. м, и в Москве цены должны быть не выше.

- Не думаю, что нас ждет резкий скачок цен, хотя определенный рост, безусловно, будет. Сейчас в Московском регионе значительно выросли цены на строительные материалы. Только один цемент за последние полгода подорожал почти в два раза! Растут тарифы на перевозки и энергию, повышается зарплата на стройках. Состояние рынка недвижимости зависит от ситуации в других сегментах экономики. Думаю, в ближайшей перспективе цены на жилье будут расти в пределах инфляции.

Такое жилье нельзя назвать не только комфортным, но и доступным. Кроме того, оказалось, что юридически процедура оформления покупки недвижимости в поселке Благово непрозрачна и осуществляется при посредничестве ряда фирм. Я склоняюсь к тому, что, озвучивая заведомо ложную информацию, депутат хотел прорекламировать собственный бизнес. Ведь инвестором строительства в этом поселке является ОАО Национальная жилищная корпорация, непосредственно связанное с Национальной резервной корпорацией и именем Александра Лебедева.

- Цен, о которых объявил Лебедев, на самом деле в природе просто не существует. Реальная стоимость жилья в названном депутатом поселке составляет 38 тыс. руб., или $1,5 тыс. Дом общей площадью 240 кв. м, который представляет собой деревянный каркас, с двух сторон обшитый фанерой, продается за $360 тыс.

- Полностью поддерживаю. Не последнюю роль в этом играет и транспортная ситуация в Москве: городские улицы просто не выдерживают потока автовладельцев, ежедневно устремляющихся в центр на работу. Уверен, будущее - за крупными офисными комплексами, расположенными за пределами Садового кольца, главным из которых станет ММДЦ Москва-Сити.

- Поддерживаете ли вы идею ограничения офисного строительства в центре города?

- Центр Москвы - это прежде всего памятник архитектуры и истории, здесь сохранилась неповторимая атмосфера старого города. Наша задача - сохранить культурно-историческое наследие города, но вместе с тем не стоит превращать центр в законсервированный музей. Город - это живой организм, главная цель которого - служить людям. Поэтому большое внимание следует уделять строительству в центре Москвы жилья, формированию комфортной среды обитания: обустройству зеленых зон, строительству школ, детских садов, продовольственных магазинов шаговой доступности. Второе направление развития центра - туризм и отдых. В этой связи планируются строительство гостиниц, формирование пешеходных зон, туристических маршрутов. Не хватает столице и новых культурных объектов - музеев, театров, библиотек. А вот вся инфраструктура, в том числе парковки, торговые центры, дорожные развязки, должна уйти под землю.

- Каких объектов не хватает центру российской столицы?

- У нас уже есть целый ряд реализованных проектов, многие объекты находятся в стадии реализации. Элементы так называемого всепогодного города предусмотрены, например, при реконструкции Пушкинской площади. Это выходы из метро, общественные зоны и паркинги, объединенные в одно целое. Будут строиться подземные паркинги на Триумфальной площади, площади Тверской Заставы. Со временем появится фактически подземный дублер Тверской улицы. Активно продолжается освоение подземного пространства под Сити, будут строиться новые транспортные тоннели и развязки. В целом, согласно принятой концепции освоения подземного пространства Москвы, в период с 2008 по 2010 год предлагается построить более 2,5 млн. кв. метров подземных сооружений.

- Когда начнется освоение подземного пространства и каковы будут его масштабы?

- Я никогда ничем не доволен. Когда я буду всем доволен, я буду труп. Действительно, прирост числа автомобилей в Москве идет настолько бурными темпами, что ни дорожному, ни гаражному строительству за ним, к сожалению, пока не угнаться. Дефицит гаражей на сегодняшний день - одна из серьезных проблем для города. Но мы стараемся ее решать всеми доступными способами. О строительстве подземных паркингов я уже говорил выше. В Москве принято принципиальное решение о строительстве гаражей-стоянок в муниципальных домах. Они в обязательном порядке возводятся или под самим домом, или рядом с ним.

- Довольны ли вы темпами гаражного строительства? Создается впечатление, что независимо от времени суток улицы Москвы запружены автомобилями, - только днем они движутся по дорогам, а ночью там же паркуются.

- Владимир Иосифович, есть ли у правительства города уверенность, что ситуация с обманутыми дольщиками впредь не повторится и все объекты, которые сейчас строятся, будут завершены в срок?

Если говорить в цифрах, то в прошлом году в Москве было построено 111 тыс. машино-мест, а на текущий год запланировано 134 тыс. В ближайшие годы объемы гаражного строительства также будут постепенно расти.

- Будет ли назначена управляющая компания по сносу кварталов пятиэтажной застройки? Сколько пятиэтажек еще предстоит снести?

- Наряду с конкретной помощью обманутым дольщикам правительство Москвы приняло меры для предотвращения подобных ситуаций в будущем. Уже принят и вступил в действие важный документ - О дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства на территории города. Он предусматривает целый ряд мероприятий, направленных на защиту прав дольщиков. Среди них применение типового договора долевого участия, предоставление гражданам полной информации, связанной с реализацией инвестиционных проектов и необходимой для принятия решения о долевом участии в финансировании объектов. Важное значение имеет созданный Реестр деловой репутации партнеров правительства Москвы, в котором накапливается официальная информация об организациях, вступающих в деловые отношения с городом. Если человек сомневается в благонадежности какой-то строительной организации или фирмы, он может запросить сведения о ней из этого реестра. И уже потом, обладая полной информацией, принимать решение о покупке жилья у данного застройщика.

Это необходимо, чтобы консолидировать все усилия по скорейшему завершению программы. Нам еще предстоит сносить примерно по 600-700 тыс. кв. м. ежегодно. Сейчас наибольшее количество кварталов пятиэтажной застройки с домами, идущими под снос, сосредоточено в Северном, Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах. Уже завершена работа в Центральном и Южном округах. Уверен, что в 2010 году в Москве останется только одна пятиэтажка - музей.

- Да, в ближайшее время по программе сноса пятиэтажного и ветхого жилого фонда появится единый заказчик.

Первые паевые фонды недвижимости появились у нас в 2003 году. Их стремительному развитию, по мнению экспертов, способствовал ажиотаж на рынке недвижимости, который наблюдался последние два года. Если в начале 2006 года таких фондов было 78, то сейчас их уже 22 Сегодня практически каждый четвертый паевой фонд ЗПИФ недвижимости. По мнению большинства экспертов, эти фонды очень удобный инструмент для инвестиций в недвижимость, по сути, они стали альтернативой долевому строительству и банковским кредитам на строительство. При этом ПИФы недвижимости могут работать в любых сегментах рынка инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, в покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду, земли и др.

Закрытые ПИФы недвижимости набирают вес. По данным investeunds.ru, их число с начала 2006 года утроилось, а сумма их чистых активов (СЧА) сегодня превысила 117 млрд. руб. это практически четверть СЧА всех паевых фондов. Однако пока эти фонды не очень интересны для частных инвесторов.

По мнению экспертов, важное преимущество фондов недвижимости налоговые льготы. По закону, закрытый ПИФ недвижимости это имущественный комплекс без образования юридического лица, не облагающийся налогом на прибыль. Так что все доходы, полученные от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы фондом в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Правда, после получения дохода (например, при погашении паев после окончания срока действия фонда, при выплате регулярного дохода или продажи пая на бирже) корпоративному пайщику придется заплатить налог на прибыль, а частному лицу подоходный налог.

Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимости можно как за наличные деньги, так и путем зачета иного имущества ценных бумаг, объектов недвижимости, прав на недвижимость. Есть лишь одно но купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить после окончания срока действия фонда. В этом главное отличие закрытого фонда от открытого, где пайщик имеет право в любой момент погасить все принадлежащие ему паи, и от интервального, в котором паи гасятся в течение определенного периода. Надо учесть и то, что фонды недвижимости рассчитаны на долгосрочные вложения, как правило, не менее трех-пяти лет таковы в среднем сроки строительства. Но не исключено, что проект может затянуться и на более длительный срок, по закону, такие фонды могут создаваться на срок от года до 15 лет. Правда, пайщик фонда недвижимости может получить доход и без продажи пая некоторые управляющие компании регулярно (раз в квартал или в полгода) выплачивают вкладчикам промежуточный доход по инвестиционным паям. Но это дело добровольное. Периодичность выплат, их источник и размер управляющая компания устанавливает сама, эти сведения зафиксированы в правилах фонда. И еще один важный момент изъять свою часть имущества из общей собственности ПИФа не деньгами, а, к примеру, квартирой пайщик не может: все расчеты по окончании договора доверительного управления производятся только в рублях.

Большинство ЗПИФов недвижимости на нашем рынке девелоперские. Как правило, они создаются под конкретные проекты, а управляющая компания действует вместе с застройщиком или девелопером, который и становится самым крупным пайщиком ПИФа. В этом случае за счет средств фонда финансируется строительство конкретных объектов недвижимости. По мнению экспертов, такие ПИФы могут обеспечить неплохую доходность более 30% годовых. Но пайщик несет все риски, сопутствующие застройщику. Причем простому инвестору достаточно трудно просчитать финансовый результат проекта, особенно на ранней стадии, когда формируется пакет правоустанавливающих документов. Впрочем, частных инвесторов среди пайщиков закрытых ПИФов недвижимости пока мало. И это неудивительно. Еще недавно входной порог в фонды, создающиеся под стратегических инвесторов, был довольно высоким 10 20 млн. руб. В последнее время эта планка снижается. Уже сегодня есть фонды, где стоимость пая составляет 10 тыс. руб. и даже меньше. Однако и эта сумма не всякому частному инвестору по карману.

Количество фондов недвижимости постоянно растет, но все они делятся в основном на два типа: рентные и девелоперские. Рентных фондов у нас пока немного, они приобретают в собственность недвижимость и получают доход от сдачи его в аренду. По мнению экспертов, такие фонды более надежны и прозрачны. В этом случае инвесторам легче просчитать риски и возможную доходность проектов ведь известен готовый объект недвижимости и ставки аренды. По словам экспертов, рентные фонды показывают более стабильную доходность, но она не особенно высока порядка 15 25%.

К горению не предназначены
Уже в самом начале строительства можно предусмотреть ряд мер, которые в будущем помогут избежать серьезных проблем. В первую очередь это касается негорючих утеплителей и пропиток, используемых при возведении здания. Негорючие утеплители от различных производителей технологически несхожие, тем не менее, имеют ряд общих свойств. Самое главное, что они выполняют две основные функции: с одной стороны, являются теплоизоляторами, то есть помогают поддерживать комфортную температуру в доме, а с другой защищают строение от огня благодаря заданным производителем свойствам. Их общим свойством является неспособность поддерживать горение. Подобные материалы устойчивы к колебаниям температур (режим замораживания оттаивания) и долговечны. Помимо всего прочего, они обеспечивают долговечность изоляции ограждающих конструкций с внешней стороны здания.
Что выбрать?

По мнению экспертов, приток массовых инвесторов в эти фонды тормозит долгосрочность вложений. К тому же ликвидность паев ЗПИФов пока значительно ниже, чем у открытых фондов. Определенные риски связаны и с изменением конъюнктуры рынка недвижимости. Ажиотаж, с которым в последние годы создавались такие фонды, основывался на ожидании дальнейшего роста цен на рынке недвижимости. Но как поведут себя девелоперские ПИФы в условиях стагнации или падения рынка пока непонятно.
Старая английская пословица Мой дом моя крепость теперь в большом почете и у россиян, особенно у тех, кто построил себе жилище за пределами мегаполиса. Но любая крепость нуждается в защите, и не только от взломщиков. Куда опаснее пожар. Впрочем, кто предупрежден, тот вооружен, и неприятностей вполне можно избежать, если заблаговременно предпринять ряд разумных мер.

Что же касается пропитывающих веществ, назовем хотя бы отечественный СЕНЕЖ и BELINKA (Словения). Нанести их можно самостоятельно кистью, тампоном или с помощью распылителя (водно-дисперсионный состав). Как правило, такие пропитки делаются на основе растворов различных солей и специальных добавок антипиренов. Впитываясь в поверхность древесины или материалов на ее основе, они под воздействием огня распадаются на газообразные и твердые продукты. Первые охлаждают древесину, препятствуя горению, а вторые образуют сплошную пленку, перекрывая доступ кислороду.

Среди марок негорючих теплоизоляторов можно упомянуть продукцию отечественных и зарубежных фирм: российскую компанию ПЕНОИЗОЛ (плиты на основе пенопласта не поддерживают горение и являются самозатухающими); ISOVER (финская компания, производящая стекловолокно в рулонах и плитах) или американский STYROFOAM (продукция из пенополистирола).

Безусловным плюсом использования таких пропиток является то, что их можно использовать в жилых помещениях. Они просты в применении, экологически безвредны

На заметку
Любая пропитка от доморощенного соляного раствора до фирменных пропитывающих веществ действенна только в течение 3 5 лет, по истечении срока процедуру необходимо повторять.

Огнетушители вот что необходимо перво-наперво. По способу действия и составу они бывают разные: порошковые (ОП), углекислотные (ОУ) и воздушно-пенные (ОВП). Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

Причин сотни, и одна может сработать
К тому времени, когда в коттеджный поселок доберется пожарная дружина, от дома может не остаться ни кола, ни двора. А потому стоит озаботиться средствами пожаротушения, которые помогают справиться с проблемой в самом ее зародыше.

В углекислотных огнетушителях действующим средством является углекислый газ под давлением (он находится в жидком состоянии). Они могут применяться практически без ограничений. Особенно их рекомендуют для тушения легковоспламеняющихся и горючих жидкостей. Кроме того, оптимальны эти устройства и для тушения бытовой техники и электроустановок под напряжением (углекислота не проводит ток). Температура хранения и эксплуатации приборов также от -40 до +50°С.

Ваши помощники
Порошковые огнетушители заряжены тончайшим порошком и используются при обычных пожарах (горение твердых и жидких материалов). Огнетушители специального назначения (горение электроустановок под напряжением до 1000 В, в том числе бытовой техники) закачаны газом (воздух, азот, углекислый газ) до давления 16 атм. ОП эксплуатируются при температуре от -40 (могут оставаться в неотапливаемом помещении) до +50°С. К их недостаткам следует отнести то, что во время тушения остающаяся в воздухе взвесь легко проникает внутрь аудио-, видео- и телеаппаратуры, приводя к ее повреждениям. Кроме того, порошок со временем слеживается, и баллон обязательно надо встряхивать несколько раз в год. Раз в пять лет нужна обязательная перезарядка.

Воздушно-пенные огнетушители запрещается применять для тушения электроустановок, поскольку вода проводит ток. Принцип действия основан на использовании энергии сжатого газа (его источником является баллончик высокого давления) для выброса огнетушащего вещества с образованием пены. В качестве огнетушащего средства в отечественных ОВП применяют шестипроцентный водный раствор пенообразователя ПО-1, а в импортных водный раствор смачивателя легкая вода. Недостаток ОВП в том, что они должны храниться и могут использоваться только при положительной температуре (от +5 до +50°С). Обязательная перезарядка один раз в пять лет.

Объективное преимущество таких огнетушителей щадящее воздействие на объекты тушения. Впрочем, есть и недостатки жесткие требования к условиям эксплуатации и хранения и необходимость некоторых навыков при работе. Например, при тушении нельзя прикасаться голыми руками к раструбу, поскольку при распылении углекислоты он резко охлаждается (до -75°С) и способен вызвать ожог. Чтобы убедиться, что огнетушитель работоспособен, а его клапан не подтравливает углекислоту, необходимо проводить ежегодную проверку массы прибора взвешиванием. Обязательная перезарядка один раз в пять лет. Кроме того, ОУ имеют большой вес, что не всегда удобно.

Существуют и готовые к монтажу установки. Они представляют собой сеть трубопроводов, снабженных разбрызгивающими форсунками, которые крепятся на потолке. В дренчерных системах они постоянно открыты. А в спринклерных форсунки оборудованы специальными замками, которые расплавляются при повышении температуры до 60 80оС.

Системный подход
Но одних огнетушителей может не хватить. Идеальный вариант оснастить дом системой пожаротушения, желательно автоматической. Простейшая подобная система представляет собой отдельный водопровод внутри дома. Он снабжается специальными кранами-гидрантами. В случае возгорания задвижки пожарного водопровода открываются вручную или автоматически (по сигналу устройства контроля и оповещения), подавая воду в линию.

Особые требования должны предъявляться к насосному оборудованию. Как правило, современное насосное оборудование для скважин (наиболее употребляемый способ водоснабжения частных домов сегодня) имеет электронную регулировку, позволяющую поддерживать постоянное давление в трубопроводе. Можно упомянуть скважинный насос GRUNDFOS типа SQE.

Что выбрать?
Наиболее часто применяется спринклерная система пожаротушения (например, можно упомянуть отечественную FIERSTOP). В охраняемом помещении спринклерные головки (СГ) размещаются под потолком с заданной периодичностью над обслуживаемой площадью. Срабатывание термочувствительных элементов спринклеров происходит при воздействии открытого огня или при нагревании до 57 или 68°С. К каждой СГ подходит распределительный трубопровод, который в дежурном состоянии находится под давлением. При срабатывании термочувствительного элемента спринклера вода начинает поступать по питающему трубопроводу, срабатывает датчик потока жидкости насоса (например, GRUNDFOS типа MQ), и вода из накопительного бака под давлением поступает к месту пожара. Спринклер распыляет воду над местом пожара, таким образом, происходит его тушение.

Не будь разгильдяем
Чаще всего причиной пожара становится халатность самих домовладельцев. Монтаж электросети должны осуществлять профессионалы. В сельской местности предпочтительна открытая проводка даже при том, что она, разумеется, не украшает стены. При печном отоплении следует заботиться об изоляции печи от стены. При наличии камина необходимо следить за открытым огнем. Непреложное правило положить на пол металлический щит, охватывающий возможный радиус попадания раскаленных углей при топке.

Современные умные установки пожаротушения позволяют владельцу спать спокойно и в буквальном смысле, находясь под крышей родного дома, и в переносном за сколько угодно километров от дорогих стен. Но надеяться только на технику все же не стоит.

Комплексные меры, которые предпринимает домовладелец для сохранения своей жизни и имущества, осуществить не трудно а результат окажется весьма и весьма позитивным.

Если в доме газовая плита, работающая от баллонов, то баллон следует установить на улице, в специально сделанном металлическом ящике. Если в здании находится отопительный котел, в том числе и газовый, то для него необходимо выбрать отдельное проветриваемое помещение.



Главная --> Публикации