Главная --> Публикации --> Жилищно-коммунальная солидарность Пирамидостроение по-казахстански Пролетарии всех стран, переселяйтесь! Сделки с недвижимостью: с нотариусом или без? Любого россиянина всегда можно безнаказанно лишить собственности

Поэтому сегодня им приходится торопиться до конца текущего года в поселке Бутово должно быть построено 90 тыс. кв. метров социального жилья. Как рассказал управляющий строительством поселка Бутово от компании Главмосстрой Петр Сарычев, работы идут практически круглые сутки с раннего утра и до темноты. Потому что до конца года все дома должны быть сданы. Впрочем, все шансы управиться в срок у строителей есть.

Затянувшаяся битва вокруг поселка Южное Бутово, как того и следовало ожидать, окончательно угасла. Разрешение бутовских противоречий, изрядно усложняемое разного рода политиками и политиканами, заняло чуть ли не год, существенно осложнив жизнь строителям.

Помимо весьма просторных комнат, они отличаются удобными большими кухнями 9,5 10,2 кв. метров, а также наличием изначально застекленной лоджии и кладовой.

На днях началось возведение последней многоэтажки, которая будет располагаться на успевшей стать знаменитой Богучарской улице (корпус № 27). Менее чем через полгода на этом месте вырастет современная 82-квартирная девятиэтажка серии П46М общей площадью 3,6 тыс. кв. метров. По заявлениям строителей, а также согласно наблюдениям самих москвичей, дома серии П46М являются одними из самых удобных для проживания.

В детском саду заканчиваются внутренние отделочные работы. В третьем квартале года садик будет сдан. Развернуты работы по строительству школы, поясняет заместитель главы управы района Южное Бутово Георгий Чумаков.

Параллельно со строительством жилья в Бутове активно формируется социально-бытовая инфраструктура. Уже в сентябре текущего года здесь будет введен в строй детский сад на 125 мест, а в декабре школа.

Возвращаясь к теме недавнего противостояния бутовцев и московских властей, которое на сегодняшний день с полной уверенностью можно назвать синдромом Южного Бутова, необходимо заметить, что наступление Москвы на ближайшие пригороды не ограничится одним лишь этим районом. Не секрет, что Москва в границах МКАД практически исчерпала запас свободных территорий, пригодных для массового строительства. С отказом столичных властей от уплотнительной точечной застройки единственными резервами площадей остаются земли под выводимыми промышленными предприятиями и пригороды по внешней стороне Кольцевой дороги.

Впрочем, нынешним строительством программа освоения района Бутово не исчерпывается. По словам Георгия Чумакова, в рамках второй очереди строительства на территории Бутова предполагалось ликвидировать 86 частных жилых домов, 67 из которых на данный момент уже снесено. На освободившейся территории размером 2 гектара начато строительство 6 жилых корпусов на 1500 квартир. Все дома в Бутове, по словам Чумакова, возводятся за счет средств бюджета города Москвы и будут распределены в соответствии с различными городскими программами.

На сегодняшний день в прямой близости от Москвы по-прежнему находится достаточное количество небольших деревень и поселков, застроенных преимущественно ветхим малоэтажным жильем.

К сожалению, реализация первого варианта резерва достаточно дорога и трудоемка, так как выводя предприятия за городскую черту или в специальные промзоны, город вынужден возводить там новые производственные помещения, дабы сохранить свой промышленный потенциал. Поэтому наиболее доступными для массовой комплексной застройки являются именно территории пригородов.

Подобная практика отнюдь не чисто московское изобретение. Со своими пригородами пришлось расстаться подавляющему большинству мегаполисов в Европе, Азии и Америке. Примечательно, что в нашей стране примыкающие к городам ветхие малоэтажные постройки середины прошлого века в простонародье принято называть шанхаями. В основе этой аналогии лежат устаревшие представления о китайском Шанхае прошлого века, представлявшем собой нагромождение покосившихся хибар. Между тем сегодня именно этот город может служить классическим примером развития современного мегаполиса. Бурно развивающаяся вторая столица Поднебесной полностью поглотила неказистые окрестные деревушки и поселки, сделав их жителей полноценными горожанами.

Именно эти территории в ближайшее время и должны стать главной строительной площадкой, а в последствии и новыми районами социального жилья.

Малоэтажная застройка воспринимается едва ли не как панацея от всех болезней нацпроекта доступного жилья столько ей сейчас уделяется внимания. Тема индивидуального строительства постоянно звучит из уст первых лиц страны. Через Госдуму в первом чтении спешно продвинут специальный закон о малоэтажном строительстве. Правящая партия Единая Россия выдвинула проект Свой дом по развитию малоэтажного жилищного строительства. А уж совещаниям и конференциям на эту тему нет числа. Рапортовать о продвижении малоэтажки пытаются там, где доступностью даже и не пахнет. Недавно на одной из пресс-конференций министр строительства Московской области Евгений Серегин смешал идею первого вице-премьера Дмитрия Медведева об индивидуальном строительстве и элитный клубный поселок Зеленый мыс на Пестовском водохранилище в одном флаконе под названием малоэтажная застройка в рамках нацпроекта. Без всяких шуток. Для справки: цены на коттеджи в Зеленом мысе начинаются от миллиона долларов.

Изменить свой уклад жизни придется и обитателям московских пригородов. Нравится это кому-то или нет, но наличие частных домов с садами, уличными туалетами и огородами на территории огромного города непростительная роскошь, позволить которую не может себе ни одна крупная столица мира.
Россия поистине сказочно богатая страна. Во всем мире работать в городе, а жить на природе является привилегией весьма обеспеченных людей. И только мы можем позволить себе решать проблему доступности жилья, прибегая к индивидуальной малоэтажной застройке. Для нас она оказывается дешевле.

И в самом деле, если мы говорим не о деревянных сараях с удобствами во дворе, а о комфортном жилье с централизованным водоснабжением, электричеством, газом и Интернетом, то как индивидуальный пошив может оказаться дешевле крупного концентрированного производства? Если в многоэтажном доме одна крыша накрывает десятки квартир, то в индивидуальном только одну. Если в одном случае длина труб от, извините, унитаза до унитаза 3 м, то в другом 30 50 100 м. С проводами и газовыми трубами то же самое. С дорогами то же самое. А как быть с лечебными учреждениями и школами? Это роскошь даже для элитных городков. Но ведь мы ведем речь не о дачных поселках, а о постоянном месте жительства.

Чудеса, да и только
С момента запуска в широкий обиход идеи малоэтажного строительства в качестве едва ли не основного инструмента реализации нац-проекта она поражала меня своей неожиданностью. Ведь все внимание к малоэтажной застройке объясняется ее якобы дешевизной по сравнению с привычными многоквартирными домами. О том, что богатые люди за рубежом предпочитают иметь собственный дом на лужайке и ездить на работу в город на автомобиле, я слышу уже десятки лет. Но чтобы таким образом добиваться доступности жилья в голове никак не укладывается.

Но в Москве себестоимость многоэтажных домов тоже немногим больше 1000 долларов. Да и та искусственно вздута как минимум вдвое усилиями строителей, производителей стройматериалов и чиновников.

Сторонники идеи отвечают на эти вопросы примерно сходным образом. Заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов говорит, что дерево дешевле бетона или кирпича. Земля в загородной зоне тоже дешевле. Малоэтажное строительство не требует дорогостоящих подъемных машин и механизмов. Депутат Госдумы Александр Коган добавляет, что высотная застройка предъявляет высокие требования по обеспечению безопасности. Усиление конструкции, пожарная безопасность, вентиляция все стоит денег. Добавьте сюда лифты, лестничные площадки, придомовую территорию, которую надо благоустраивать. А главное, считает депутат, это использование новых материалов и технологий. Себестоимость комплекта каркасного деревянного дома колеблется от 6 тыс. руб. до 14 тыс. рублей в расчете на квадратный метр. Но тут же уточняет, что это не дом под ключ с коммуникациями. Это заводская себестоимость. А дальше его надо собрать и подключить к системам жизнеобеспечения. Еще дороги надо построить, детские сады. И тогда себестоимость поднимается до 1000 долларов.

Что касается дешевизны дерева, то вопрос спорный. Может быть, у нас древесина и дешевле глины, из которой делают кирпичи. Но это, скорее, следствие безалаберного к ней отношения. Слышал, что норвежцы тралят океан и вылавливают утекающие у нас в результате молевого сплава бревна. При надлежащей степени переработки оказывается экономически выгодно. Не такая уж она дешевая, эта древесина.

Земля за городом, безусловно, дешевле, чем в пределах городской черты. Но я не понимаю, как 15 соток (примерно столько выделяют под индивидуальный дом), расположенные не в ямальской тундре, а в ближнем пригороде, могут оказаться существенно дешевле клочка земли в спальном городском районе, приходящегося на одну квартиру.

Наконец, генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко утверждает, что, по их оценкам, цена проживания и обслуживания в индивидуальном доме выше. С чем косвенно вынуждены согласиться и сторонники малоэтажки.

Конечно, многоэтажный дом технически намного сложнее и дороже индивидуального. Сравните одни только фундаменты. Но если соотнести стоимость фундаментов к жилой площади, то вывод меняется на диаметрально противоположный.

Не там ищете
Однако факт остается фактом в ряде регионов (в Белгороде, Екатеринбурге) малоэтажное строительство развивается весьма успешно, прежде всего, в результате его доступности для населения. Только достигается это не тем, что в лифтах нет надобности или дерево дешевое, а совсем по иным обстоятельствам. Они если и упоминаются высокими инстанциями, то в самом конце списка.

Можно долго спорить о том, что дешевле. Но однажды этот спор был уже решен. Никита Хрущев тоже искал способ строить дешево. И выбрал пятиэтажки, а не индивидуальные дома. Хотя и с лифтами, и с подъемными кранами, и с цементом проблем тогда было не меньше. Никиту Сергеевича критикуют за многое, но только не за ошибку с выбором метода массового и наиболее дешевого строительства.

Далее земля. Она не разыгрывается на аукционе, как для многоквартирного дома, а предоставляется практически бесплатно. Инженерные сети подводятся к месту застройки за счет государства, граждане оплачивают только внутреннюю разводку. И никаких 45 тыс. рублей за подключение каждого киловатта электроэнергии.

Начнем с того, что в схеме малоэтажной застройки нет девелопера (от английского develop развивать), который развивает себестоимость 1000 долларов в рыночную цену 3000 тыс. долларов за кв. м. В случае малоэтажки граждане объединяются и сами организуют строительство.

Именно на этих трех китах и покоится успех известных экспериментов. Но тогда при чем здесь малоэтажное строительство? Абсолютно все то же самое можно сделать и с многоэтажными домами. Пусть желающие построить многоквартирный дом создают ЖСК и сами нанимают подрядчика за разумную цену, без всякого посредника-девелопера. Пусть государство бесплатно выделяет кооперативу земельный участок и дает возможность подключиться к инженерным сетям. И пусть сделает еще одну вещь подготовит заранее комплект готовых типовых проектов строительства, за согласование которых не придется платить взятки.

Наконец, индивидуальное строительство не требует согласований в высоких инстанциях. А по мнению спикера СФ Сергея Миронова, до 40% себестоимости квадратного метра жилья это взятки чиновникам за разрешительную документацию, оформление земли, сдачу дома после строительства.

Люди, помимо прочего, делятся на сторонников и противников совмещения ванной и санузла. Конечно, для большой семьи такой вариант не слишком подходит. Но если позволяют условия, на такую перепланировку решаются очень и очень многие. И встречают на своем пути препятствия, о которых мы хотим вас предупредить.

То есть надо отнестись к жилью не как к предмету роскоши и источнику извлечения прибыли, а как к предмету первой необходимости. Робкие попытки как бы прощупывания почвы в этом направлении уже есть. К примеру, среднесрочная программа Москвичам доступное жилье предусматривает создание ЖСК для самостоятельной организации строительства и выделение им земли. Аналогичные мотивы прослушиваются в долгосрочной стратегии развития строительства в РФ, разрабатываемой Минрегионом. Правда, пока это все только проекты завтрашнего дня. И к тому же следует ожидать жесткого сопротивления сим планам со стороны строительного лобби. Но кто сказал, что нацпроект доступного жилья очень просто?

Итак, если вы решили переоборудовать свой санузел, придется набраться терпения и получить специальные разрешения в нескольких инстанциях всего их около десятка. Начинается все с того, что вы находите специалиста-дизайнера, который помогает вам сделать эскиз-чертеж проекта перепланировки. Затем несете эту бумагу в районное БТИ, и там вам на основании паспорта, документа, подтверждающего право на собственность, заявления (пишется на месте) и самого эскиза дают поэтажный план с экспликацией помещения.

Основные шаги

И только после всех этих мытарств вы (уже с целой кипой бумаг) приходите в свой ДЕЗ, а затем в Государственную жилищную инспекцию вашего округа. Перед походом туда вам следует составить письмо-заявление о вашей перепланировке в произвольной форме, к которому прилагаются остальные собранные документы. Если же и в жилищной инспекции вам дали добро, толстенную папку с делом о переделке вы должны отдать на изучение в межведомственную комиссию (МВК), приложив к ней заявление с указанием причин, побудивших вас туда обратиться (пишется на месте). Здесь может возникнуть заминка: комиссия, как правило, заседает всего раз в неделю, а желающих получить заветное разрешение более чем достаточно. Кроме того, для вынесения решения МВК обязана отправить своих представителей на осмотр вашей квартиры, и только после этого она может выдать вам соответствующий акт.

Этот документ понадобится вам для получения технического заключения на возможность проведения строительных работ по перепланировке, которое вы должны получить не позднее чем через 3 месяца (пока не кончился срок действия поэтажного плана) в Мосжилниипроекте. Теперь, когда вы имеете на руках все вышеупомянутые документы, можно идти за согласием к районному архитектору, в СЭС и районную инспекцию пожарного надзора.

И уже потом, когда ремонт закончится, а переоборудованная ванная будет радовать вас своим простором, вам придется еще раз наведаться в БТИ, чтобы его работник зафиксировал изменения и внес их в поэтажный план.

Последняя инстанция, в которой, собственно, происходит окончательное утверждение плана, это префектура территориального округа. Там вы должны получить бумагу под названием распоряжение префекта, которая завершит первый круг ваших мучений и позволит начать строительно-ремонтные работы. Но не торопитесь радоваться: перед их началом необходимо иметь на руках еще и письменное согласие всех окружающих вас соседей, которое оформляется специальным актом-соглашением, где предусмотрена компенсация возможного ущерба (этот документ подкрепляется еще и страховкой предстоящих работ).

Популярная механика

Конечно, весь этот список необходимых документов, согласований и обязательных действий не внушает оптимизма. Однако напомним, что за перепланировку санузла без официального разрешения вам могут присудить штраф в размере 20-25 МРОТ. Ну, а если вы соберетесь продать вашу комфортабельную квартирку с большой ванной рискуете всерьез вступить в противоречие с законом, который гласит: Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Как правило, просторную ванную комнату получают либо путем сноса стены между ванной и туалетом, либо с помощью более сложной перепланировки с присоединением части коридора, кладовки или, в редких случаях, кухни (в последнем варианте требуется демонтаж всей сантехкабины, что значительно удорожает проект).

Вообще говоря, перепланировка квартиры, включающая в себя объединение раздельного санузла, является самой популярной у населения. Она осуществляется в квартирах многих распространенных в столице серий домов (КОПЭ, КОПЭТ, П44, П44М, П44Т, П44ТМ, П3П44, П55 и т. д.). Стоимость подобной затеи, в зависимости от сложности задуманных переделок и степени участия в ней специализированных фирм, колеблется в пределах $1000-200

Зато тогда вы точно сможете позволить себе большую угловую ванну, биде, удобный шкаф для мелочей и любую стиральную машину. Либо, если вы не любитель принимать ванны, не менее актуальную сегодня душевую кабину: сейчас появились замечательные модели с высоким поддоном, который при необходимости можно использовать как небольшую ванну (например, для купания ребенка). Правда, тогда вам, скорее всего, придется оснастить вашу новую ванную еще и системой слива в полу, что потребует устройства дополнительной гидроизоляции.
Гигантский автопарк Москвы обеспечен стоянками - будь то многоэтажные паркинги или простенькие ракушки во дворах - менее чем на треть. Столичные власти принимают программы строительства парковок, грозя вскоре запретить оставлять машины во дворах жилых домов.

А если вы хотите получить ванную комнату, отвечающую самым современным стандартам, список предполагаемых работ неминуемо расширится за счет замены старых труб, организации системы подогрева пола, установки электрического полотенцесушителя, различных фильтров воды, устройства подвесных потолков, подиума для гидромассажной ванны и т. п.

Гараж вместе с квартирой.

Количество частных автомобилей в Москве приближается к 3 млн. По данным мэрии, в 1996 - 2002 гг. в эксплуатацию было введено более 420 000 машино-мест в современных паркингах. Всего в столице сейчас 850 000 машино-мест, к концу года планируется ввести еще 70 00 Около 68 000 машин размещается в ракушках во дворах. По данным риэлторов, установка зарегистрированной ракушки сейчас обходится в $1000 - 150 В многоярусных паркингах машино-место сейчас стоит $5000 - 7000, а в подземных - не менее $15 000.

По данным компании Blackwood, самым большим спросом пользуются подземные гаражи. Несмотря на их высокую стоимость, они раскупаются еще на стадии строительства жилого комплекса. Большая часть строящихся домов бизнес-класса включает как подземные гаражи, число мест которых чуть больше количества квартир в доме, так и гостевые стоянки. В центре строительство подземных гаражей обходится дороже. Например, в одном из домов в 1-м Обыденском переулке парковочное место стоит $40 000, в районе Арбата - $50 000.

Гаражи сейчас часто предлагаются "в комплекте" с квартирами. Паркинги возводят одновременно с жильем как в районах массовой застройки, так и около домов бизнес-класса. Строят гаражи трех типов: открытые стоянки, 2 - 3-этажные крытые паркинги и подземные гаражи под домом (в новостройках и в центре, где нет свободных земель) и на придомовой территории. Пресс-секретарь девелоперской компании "С-Холдинг" Оксана Басова утверждает, что строительство гаражей и парковок - очень прибыльный бизнес. А по словам руководителя отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Евгения Леонова, префектуры уже отказываются согласовывать проекты строительства и реконструкции домов, если они не предусматривают мест для парковки. Но стоимость гаражей по карману не всем новоселам. "Например, в Южном Бутове, где преобладает муниципальное жилье, около 30 - 40% построенных гаражей пустует, а в Куркине, где преимущественно коммерческое жилье, продажи идут более чем успешно", - говорит замгендиректора ГУП "УЭЗ-паркинг" Виктор Жуков.

Долой с улиц.

Боксы в многоэтажных гаражах дешевле, но тоже удовлетворяют не всех. "Многих отпугивают отдаленность гаража от дома и завышенная цена: утепленные гаражные коробки в таких стоянках стоят около $10 000 за место. Менее оборудованные боксы, без отопления, - $5000", - говорит руководитель отдела продаж Blackwood Ульяна Алиева.

В августе руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин объявил о старте программы "Народный гараж", которая может значительно увеличить количество "пристроенных" автомобилей. Константин Королевский, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, рассказал, что она предполагает строительство небольших паркингов из быстровозводимых конструкций в жилых районах. Жильцы, желающие обзавестись недорогими гаражами, должны обратиться в управу с просьбой подобрать подходящий участок, создать коммандитное товарищество или товарищество на вере, которое поручит муниципальному ГУП "Управление экспериментальной застройки" (УЭЗ) исполнять функции заказчика строительства. Как пояснил "Ведомостям" сотрудник Департамента градостроительной политики, преимущество "Народного гаража" перед гаражными кооперативами заключается в том, что реализация проекта будет поручена профессиональному девелоперу.

Власти Москвы всерьез намерены загнать на организованные стоянки как можно больше частных автомобилей. Недавно правительство столицы одобрило проект закона "О размещении автотранспортных средств на территории города", запрещающего парковать машины вне специализированных стоянок с 1 января 2007 г. Чтобы не лишать горожан возможности легальной парковки автомобилей, законопроект предусматривает организацию платных и бесплатных стоянок: при строительстве новых и реконструкции старых домов количество мест для парковки должно быть не меньше, чем количество сдаваемых квартир. Комментируя законопроект, независимые юристы сразу отметили, что, будучи принят, он фактически станет означать запрет на парковку автомобилей около подъездов - ведь места около них не являются специализированными стоянками. Вряд ли машины будут эвакуировать - начальник отдела оперативной практики и дознания ГИБДД России Владимир Кузин считает, что "запретить гражданину хранить машину вне гаража никто не может". Но маловероятно, что за 3,5 года правительству Москвы удастся обеспечить парковками и гаражами все районы города.

И Владимир Ресин, и председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин не раз подчеркивали, что паркинги, которые будут строиться по программе "Народный гараж", будут обходиться существенно дешевле многоярусных гаражей, себестоимость машино-места в них будет порядка $1700 - 200 Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга "Инком-Недвижимости", говорит, что если городскому правительству удастся выдержать заявленные параметры, места в легких паркингах будут "очень хорошим предложением". "Таких цен на рынке, в принципе, нет, и гаражи по ценам, составляющим половину стоимости "Жигулей", несомненно, будут покупать широкие круги автовладельцев", - считает он. Однако замгендиректора "УЭЗ-паркинга" Владимир Харченко считает, что такой себестоимости вряд ли удастся добиться. "В лучшем случае ее можно снизить до $2500, и это не будет являться конечной ценой для потребителя", - объясняет Харченко.

Замгендиректора ГУП "УЭЗ-паркинг" Виктор Жуков сообщил "Ведомостям", что его компания создала с Молодиченским заводом в Белоруссии СП по выпуску модульных конструкций для быстровозводимых мини-паркингов. Объем производства конструкций зависит от того, сколько площадок будет подобрано под установки таких паркингов, говорит Жуков.

Столичные власти строят также планы разгрузить центр Москвы, оборудовав его дополнительными подземными паркингами. Уже разработаны проекты строительства подземных парковок в районе Триумфальной площади, поблизости от гостиницы "Пекин", неподалеку от Павелецкого вокзала, на улице Дубининской, а также на бульваре в районе Покровки. Всего в центре Москвы появится около 20 новых парковок на 10 000 машино-мест. Хотя напряженность это если и снимет, то не кардинально: по мнению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, потребность центра в новых парковочных местах уже сейчас оценивается более чем в 30 000 машино-мест.

Из центра - под землю.



Главная --> Публикации